東京都文京区のマンション　ベストは？

本郷パークハウスの南側にまたプラウドができるようですね。
それを嫌がって売りに出す人も出てくるのでは？
供給が多くなれば価格もこなれてくると思いますよ。

本郷パークハウスを売り出したころって、プチバブルの頃ですよね？たぶん。
ここ10年くらいでは一番高い頃でしょうね。
今後は中古物件も価格さがるんでしょうね、きっと。
買い替えだと、自分の物件の価格も下がるし難しいですよね。

”文京区のベスト”を考える場合、”文京区らしさ”という点ではタワーではなく、第一種低層住専にある低層マンションになる。築10年以内の低層の中で、現時点で一番高級なのは本郷パークハウスPF。しかし、今後、経年による価値低下は免れない。”今後もヴィンテージとして名を残す名マンション”という観点で考えると、絶対的な立地優位性を持つヒルズ目白坂か、パークハウス白山御殿町、この２つ以外はありえない。

＞パークハウス白山御殿町
ってグレードはそんなに高くないマンションだったと思いますが？

No.104です。”ヴィンテージとして名を残すマンション”としてよく名のあがる広尾ガーデンヒルズを考えてもらえばわかると思うけれど、共用施設、建物、設備のグレードは、それほどでもない。すなわち、共用施設、建物、設備のグレードは、ヴィンテージとして将来、価値が上がる決定要因ではないということ。ポイントは環境です。パークハウス白山御殿山も、ヒルズ目白坂も、その立地優位性から、文京区では数少ないヴィンテージ・マンションになる可能性が高いと思う。

広尾ガーデンヒルズって当時としてグレードが高かったと思いますが・・・・。
パークハウス白山御殿山の比較対象とはならない気がします。
個人的印象ですがね。

広尾駅最寄りと白山駅最寄りを同じ土俵で比較するとはいい根性だ。

No.108さん、そういうあなたはどこが文京区のベストだと思っているんですか？

別に全部のマンションを見ているわけじゃないけど、真砂図書館の隣とかブリリア小日向（場所は好きな
ところではない）、古いところだと本駒２丁目の低層、ブリリア大和郷もいいでしょう。
茗荷谷あたりは知りません。

パークコート本郷真砂も、ブリリア小日向も、ブリリア大和郷も、エリアの高級感、建物、両面みても、いいマンションだと思います。茗荷谷近辺で、このレベルのマンションはないですね。

No.104=106さん
ヒルズ目白坂、パークハウス白山御殿町ってそんなに立地がいいんですか？
上の人が言ってるブリリア小日向、ブリリア大和郷も高級低層ですが、それをも凌ぐ絶対的な立地優位性とは？
教えてください。

部外者だけど
パークハウス白山御殿町って小石川植物園に接しているので園芸ファンにはいいんでないかい？
ちょっと離れると木造家屋が密集しているのと西に坂を下りると製本屋が多く、フォークリフトが危ない。
有名国立付属が近いので、お受験組には便利。クイーンズ伊勢丹も徒歩圏内なのはおすすめ。
白山駅は本駒込とも近いし便利だと思うが、しょぼいなあ。

No.104です。

「マンションは立地」とよく言いますが、”土地のグランプリ　０７―０８年版”で、「住んでみたい東京の町ベスト５０エリア」を選ぶ際、不動産コンサルタントとして、よく名のあがるお二人は選定基準を次のように述べています。

http://pf1.jp/blog/index.php?ID=593

沖有人（アトラクターズ・ラボ代表）
「絵画を選ぶ感覚で、最高の景観を買いたい」

桜井幸雄（住宅ジャーナリスト）
「虫の声が聞こえるような環境を優先したい」

私も両者に同感。いつかこうした環境に住めたら、と思って、都心部およびその周辺区の物件を探しているところです。

文京区に限れば、２０００年以降に作られたもので、この両条件を満たす低層マンションは前述の２マンションしかないと思います。

建物や設備はどんなに高級に作られていても、都心部高級３区（港区、千代田区、渋谷区）のマンションでは、その上をいく物件がいくつもあり勝ち目はありません。しかし両コンサルタントが述べる観点に合致するマンションは、高級３区でも、２０００年以降はほとんど無いです。”文京区のベスト”ということで考えるのならば、高級３区の物件には無い特性を持つもの、という観点で考えてみるのも、面白いんじゃないか、と思って投稿しました。

けど、皆さんのご意見をみると、ベスト＝建物＆設備が高級、という観点が中心ですね。

文京区というのは、鳩山邦夫も深谷隆司も金子満広も揃いも揃って
「大型店の進出に反対します」
と選挙公約に謳っていた場所だもんな。
区全体がしょぼい。

>>114

それはあなたの趣向なので、それは尊重しますが、
その２つのマンションをあなたほど評価する人はまずいません。
自分の価値観を強制するのはやめてほしいです。

＞虫の声が聞こえるような環境を優先したい

笑いました！田舎にいけばいいことでしょ。

＞皆さんのご意見をみると、ベスト＝建物＆設備が高級、という観点が中心ですね。

大和郷の立地条件も一般的には都内でもベストに近いと思っている人が多いと思います。
小石川植物園の代わりには六義園があります。
２つの街の歴史もご存じでしょ？。
山手線が利用できるっていうのも大きなメリットとして感じる人は多いのです。

建物設備の高級さだけで、みなさんが判断しているだけでなく、立地条件も加味した
上で文京区のベストをあげているのです。
ひとりよがりな人ですね。

白山駅からパークハウス白山御殿町へ行くけっこうきつい上り坂は
立地条件としてはかなりマイナスポイントと思います。
７０歳過ぎたら上りたくないでしょう。

高級マンションは駅から歩くことは想定してないでしょ。
基本は自家用車で、通勤は運転手付き送迎。
だからまったく問題無いと思う。
番町のマンションとかそんなかんじ。

ここは文京区での話です。
せいぜい１億円程度が文京区ベストでしょうね。
５億以上なら番町や白金台にお任せしますよ。

まあでもヒルズ目白坂は立地いいっぽいよね。そこは同意。

まあ結論は、「文京区のベスト」なんて言ったって、どれも大同小異ということですよ。あまりカリカリしない方がいいんじゃないですか。

マジェスティコート小石川播磨坂

住みたいなぁ～
売りにでないかな

駅近なのに静かで周辺の雰囲気が良いです

マジェスティコートは当時としてはたかかったから、長期間売れ残ってたのに。タイミングがあわず残念でしたね。

文京区のマンションを購入希望される方について、面白いコメントを見つけました。この掲示板を見ていると、うなずるかも、、、、
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?s=0&b=51&o...

そうですか？
当たり前のことを長々と書いているとしか感じなかったですが‥。

文京区のマンションではかなり高額で売れている中古物件があるそうですよ。
価値判断は人それぞれだけど、現実の販売価格が問題です。

No.104=114さんのご意見は反対意見も多いみたいですが、個人的には私の好みと一致しますね。
「都心の立地」と「緑に囲まれた閑静な環境」って、なかなか両立しないじゃないですか。
片方だけを満たした高級マンションならばいくらでもあるけれど。
だから両方を満たしている時点で、希少価値は高いかと思いますよ。
実際、公園など緑が見える側はたとえ日当たりが悪くても先に売れたり、
街路樹を植えると地価が上がるなどの現象もあるようですし。
最近のおしゃれな商業施設も、空間をあけて緑を植えたりしておしゃれ感をアップさせていますよね。
緑需要は確実にありますよ。
なので、同じお値段するんなら、私だったら第1種低層地域のマンションを買うな～。
ま、あくまで私の好みですので、お気を悪くされる方がいらしたらごめんなさい。

残念ながら、パークハウス白山御殿町は知らないのですが、ヒルズ目白坂は入ったことがあります。
土地の贅沢な使い方に目を見張りました。
中庭に大木があり、建物周囲も緑に囲まれ、なんておしゃれなマンションなんだろう～と思いました。
＞112さん
ブリリア小日向とかも第1種低層ですが、違いは緑の借景の有無じゃないでしょうか。
こちらはこちらで、超高級住宅が立ち並ぶエリアにあるという良さがありますけれどね。
大和郷は田園調布と同じころに住宅街として整備しはじめたのでしたね。
知名度は抜群ですよね。
でも文京区の高台の住宅地は、元をただせば大名屋敷に行きつくことが多く、格に差はないのではないでしょうか。

＞文京区の高台の住宅地は、元をただせば大名屋敷に行きつくことが多く、格に差はないのではないでしょうか。
一般的には正解だと思いますが、高台でも違うところはあります。文京区の歴史を良く調べるとわかります。
現代にその歴史を持ちこむのはどうかと思いますが。

私もヒルズ目白坂に入ったことあります。外から見ると、建物はフツーだし、マンション玄関も地味。けど、中に入ると「これが都心？」って、びっくりするくらい贅沢な空間が広がっています。あの当時はグッドデザイン賞はありませんでしたが、もしあれば受賞していたんじゃないですかね。友人の家は公園側だったので、ベランダからの緑も見事で、羨ましいなあ、と思いました。高すぎて私にはとても手が出ませんけど。。。。

湯立坂のプラウドでしょう！

> 131さん
そうなんですよね～。
ヒルズ目白坂って、中に入るとあんなに建築も緑も素敵なのに、道路から見えるところはものすごく地味ですよね。
そこが評価が上がりきらない原因かもしれません。

プラウド湯立坂も周辺緑が多くてよいですよね。
まだ工事中ですが、建築はどうなんでしょう。
しかし、周辺住民の反対運動が激しいのが気になりますね。
坂のかなり下の方なのと木々をかなり切って建てられたのが、個人的には残念ですが。

大和郷グリーンハウスって豪華だよ。
古いけど。

大和郷グリーンハウスは古いけどいいよね。仮にブリリア大和郷と大和郷グリーンハウスの六義園側の部屋が、同じ間取りで同じ価格だったとしても（＊そんなことはありえないけれど）、大和郷グリーンハウスに住みたい。六義園を見渡せるって贅沢は、何物にも変えがたい価値を持っていると思う。小石川後楽園の場合、大通りを挟まずに正面から見渡せる分譲マンションはないので、六義園を見渡せるというのはすごい希少価値がある。

プラウド湯立坂は、もともと武家屋敷エリアだったし、茗荷谷から近くて緑を見渡せるので、いい立地だと思います。ただ、窪地であることと、低層マンションにはならないようなので、そこが残念ですね。

ヒルズ目白坂はできた当時グッドデザイン賞なかったけど、
週刊ダイヤモンドの2000年のベストマンションに選ばれてたよ。

千石2丁目の社宅空き地が上手く再開発されたら大化けしそうだな。

大和郷グリーンハウスは賃貸はたまにでるけど、
分譲はなかなかでないし、
でたらすぐなくなる。
前に地元の不動産屋が内々に打診してきたが、
ブリリア大和郷より値下げしても坪単価高くてびっくりした。
部屋の作りも駐車場の感じも素敵なのに、
なぜか文京区のヴィンテージマンションの名前にはあがらないのね。

大通りに面しているし低層じゃないからじゃない？

大通りに面してないでしょ。

面してますよ。

マジェスティコート売り出てますよ。

あれを面してるっていうの？ブランズ六義園も面してるって言い張ってた人かな？

ついにマジェスティコートの中古がでましたね！

でも、６６平米で６９８０万円て高くないですか？
坪３５０万くらいということですよね・・

あそこは静かで周辺環境も良いから
新築時よりもかなり上がっている
と聞きましたが、ここまでとは・・

手が届かなく残念でした。

売れ残りマンションだったのにねー。
2000年から2005年までに文京区買った人は勝ち組だなあ。
小石川レジデンスも散々ばかにされてたけど、
平均坪単価210万の文京区物件なんて
今じゃ考えられないね。

大和郷グリーンハウスは大通りに面してますよね？
たとえ入り口は六義園側だとしても。
六義園を見渡せるマンションなら、同条件でもっと新しくて大通りにいちおう面していないブランズ六義園かブリリア六義園の方がよくない？

マジェスティコートの良さがわからないのですが。
便利な割には比較的静かだからですか？
マンションに興味なかったころ、近くを通っても高級マンションだと気づきませんでしたが、、、。
ちなみに少し坂を下れば、別の公園に面したマンションが建設・売り出し中みたいですよ。
坂を下る分だけ、便利さもステータスもお値段も下がるんでしょうけれど。
まだ残っているか知りません。

マジェスティコート小石川播磨坂の
新築時は、坪２７９万だったそうです。

それがいまや坪３５０万ですか・・
当時買った方、よかったですね・・
羨ましいかぎりです。

お友達が住んでるのですが
管理がしっかりしていて
とても住みやすいマンションだそうです。
日当たりが良いお部屋はそんなに
ないみたいですが。

確かに茗荷谷駅から４分なのに周辺の雰囲気が
かなり良いと思いました。

日当たりも悪くて、播磨坂が見えないないのに坪単価３００万近くするのは高い！そんな雰囲気でした。あの頃の相場に戻らないかなあ。今の北区や板橋区の相場で文京区が手に入ったあの頃に。

お茶の水女子大と、跡見の間にある、音羽台ハウス（要塞のような”音羽ハウス”とは違います）は、築１９８０年と少し古いけれど、低層で、落ち着いていて、いいと思う。道路に囲まれているものの、交通量は少ないし。あんなロケーションは、都内でも珍しい。ガチャガチャしたところにある表参道近辺の高級マンションより、はるかによいでしょう。