中古で売れなくて困ってる方いらっしゃいますか？

>114
個人間の売買は対象外ですね。

マンションを買い替え、以前の部屋を昨夏から売り出していました。
買い手はいても想定以上に安い金額での指値ばかりで、自分の売り出し価格に
不安となり、また同じ建物内のほかの部屋であとから売り出したのに先に売却
が決定するなど、一時はどうなるかと胃の痛くなる思いでした。
そんな中、数度の値下げはあったもののやっと売れることになりました。
最後まで買い手の方との価格交渉もあり、ほんとうにきつかったです。

ときどきこの掲示板を読み、自分を慰め励ましていました。
今後は、このお金を今の住宅ローンにどのように充当しようかじっくり検討します。
皆さんも焦らずじっくりと頑張ってください。
ご健闘を祈ります。

おめでとうございます。
長い期間本当に大変だったと思います。
うちは、売り出して一ヵ月半で胃に穴が開きそうな気持ちです。
半月ほどは暮らしながらオープンハウス、
その後引っ越して、一ヶ月は専売の不動産屋に鍵を預けていますが、
不動産が一番動くといわれるこの次期に売れなくて、
かなり凹んでいます。

半年以上経ってから売れる事もあるんですね。
何がきっかけで売れたのか、いろいろお話を聞かせてください。

うちは、JR(新快速停車)、私鉄、地下鉄など５駅に徒歩１０分以内。
築１０年、面積は５４平米です。
不動産屋は便利がいいからすぐ売れるって言ったのに、
ちっとも売れなくて、専任にすべきでなかったかと疑心暗鬼です。

>>125さんへ
大変ですね。お気持ちお察しします。

物件は70平米弱の2LDK。大規模タワーマンションの低層階。
JR駅徒歩1分。私鉄2路線徒歩5分。
大型スーパー隣接。銀行・役所・病院便利。
ただし築年数かなり（ココがネックになったと思われる）

買い手の方は、売り出し当初に一度見にいらした方です。
そのときは値段に折り合いがつかず決裂しました。
その後も数組の内見はあったものの価格交渉までは進みませんでした。
新居への引越しが年明けだったこともあり、それまでに成約すればいだろうと
楽観していましたが、年明けになっても動かず、内心焦りました。
でも焦ったところでどうしようもないので、あまり考えないようにしていました。

担当者からは「目を引く価格にしては」と言われましたが、焦って100万円単
位の値下げをするより売却が少し遅れても適正価格で売りたいとと考え、じわ
じわと落としました。
その一方で、同じマンション内の物件のここ数年の売り出し価格と成約金額を
教えてもらい、我が家の価格が適正であるか、また値引き交渉になった場合
どこまで値引くか等も勘案していました。

結果、当初見に来た方がその後も物件が気になっていたようで、再度内見。
値下げ交渉の末、お互い歩み寄って成約となりました。

不動産の売買は縁だと思います。
100組の内見より、買ってくださる1組がいらっしゃればいいのです。
無謀な値付けは問題外ですが、そうでなければ必ず売れます。
やはり金額の大きい買物、買うほうも慎重です。
焦って値引くと損ですよ。まだ売り出して1ヶ月半じゃないですか。
どうぞ頑張ってくださいね。

>>125さん
今から５月のゴールデンウイークにかけて、もっと市場は動きますよ。
「利便性」を好む人はたくさんいます。潜在的な買い手を多いと思いますよ。
１２６さんのおっしゃるように、近辺の相場をしっかりチェックされて
価格を設定されるなら、必ず売れます。

それから、公示価格の上昇に見るように、
現在首都圏の不動産価格は長期の上昇トレンドに入ったと言ってよいでしょう。
今までは売り手が胃に穴があく思いをしていましたが逆転しつつあり
今はその過渡期にあります。

過度な期待で高い価格設定をしてはいけませんが
市場全体の動きがきっと後押しをしてくれますよ。

教えていただけますでしょうか。今回中古のマンションを購入しました。その際、１割弱値引きをしていただきました。築８年の物件できれいにお住まいでしたが一応簡単なクリーニングをお願いしていたのですがその予定はないとの返答が返ってきました。中古の場合はクリーニングとか行なわれずに引き渡しを行なうことが普通なのでしょうか？一般的にどういうものかどなたか教えていただけますか、お願いします。

>126さん、127さん
ありがとうございます！！
ほんとうに勇気百倍です。
担当の不動産屋からはコンタクトが無いし、
どうなる事かと思っていました。
それに、自分では大変気に入っていて、
まだまだ住みたいくらいに思っている住居を、
不本意な金額(たぶん中古市場としては適正)で出しても、
なかなか買ってくれる人が現れない、というのは、
やはり悲しいし辛いです。
でも、126さんのところほど便利な立地でも、長期間かかる
事があるのだったら、うちも焦っても仕方ないですね。
幸い残債も無い事ですから、いいご縁が有るまで
なるべく焦らないように待ちたいと思います。

>128さん
クリーニングは普通するのではないでしょうか?
もしくは、クリーニング代として値引きまたは
キャッシュバックするのかと思いますが…
私も中古の売買は初めてなので詳しくありませんが、
購入時の約束であったのなら、仲介の不動産屋さんに相談された方が
良いのでは有りませんか?
ちなみに、うちもクリーニングしたのですが、確かに清潔にはなります
が（特に水周り）、フローリングや壁はクリーニングだけでは、
見た感じはあまり変わらなかったです。

＞１２９さん
お返事ありがとうございます。私の方で何回もこちらの不動産屋の担当者に
クリーニングをお願いして下さいと言ってあったのですが、伝えますと言って
確実な回答がなかったので、その後何回もどうですか？と聞いても返答を
待ってますだったのです。それで今日主人の名前でメールを送ったら、
「売主さんは業者を使ってクリーニングする予定はないようです」との返事が
きたんです。２月に契約して売主さんの都合で５月に引渡しなので手付けだけ
入れて、仲介手数料払った状態なのですが、契約してしまえばどうでもよい
って感じなのでしょうか。とても裏切られた感じがしています・・・今後は
こちらがどういってもだめなのでしょうか。

私が売却した経験から言いますと、
クリーニングはしましたが、それは買主への礼儀というよりは
売却価格を上げるためでした。

売却を決定した際に、仲介の不動産や
購入希望の見学者に、できるだけ良い印象を与え
少しでも高く売るために、クリーニングを業者に
頼んで行いました。

しかし売主によっては、クリーニングはしない状況での
価格設定をし、それでよしとする買主に売る、という
スタンスの方もいらっしゃるでしょう。
契約前ということであれば、クリーニングを要求
あるいは、クリーニング代を価格から差し引くという
交渉もできたと思います。

しかし、クリーニングの前の現状でＯＫということで既に契約されたので
あれば、売主にはその義務はないがその善意にお願いする、
というスタンスになり、残念ながら強制力はありません。
クリーニング代は実際はそれほどかかるものではありませんが
お金に関することなので、そのような状況で応じる
売主はほとんどない、と考えたほうがよいと思います。

そうなんですか・・・。じゃあこちらの不動産屋の不手際なんですね。。
きれいにお使いだったのでそのことはもう忘れて自分で綺麗にするしかないですね。
ありがとうございました。

>>130
約定に無いことを売主はする義務無し。
契約書に何も文言が入っていなければ、現況有姿（現在の状態のまま）での売買となります。
その場合は、見せられた通りの状態と重要な部分が異なっていなければ、文句は言えません。

132
契約前にクリーニングをお願いしていて、それが契約書に書かれなかったのなら
不動産屋に費用を出させよう！
契約後のお願いであったのなら　無理だけど　面倒なことをほって置いた
その社員の歩合で費用を出させよう　それでもだめならその社員に手伝わせよう
絶対何かをやらせよう

ありがとうございます。担当社員だけでなく上司に電話をしたら慌てて連絡してきました。
「こちらが後手後手になってしまってすみません。値引きの方が大きかったもので。しかし、
クリーニングといってもたいした金額ではないので。・・売主さんにもう一度投げかけてみて
だめなようならこちらでなんとかするように・・・」ということだったので、「はいお願い
します。」と言ってしまいました。クリーニングの金額云々ではなく、何度も頼んでおいたことをやらないという基本的な姿勢がないことにガッカリしたのに、さらにだめなら別にいいですよね？的な言い方で話してきたのでやってもらうようにしちゃいました。みなさんからのアドバイスやお話を頂けてよかったです。ありがとうございました。

売れなくて困ってます。２月末から売り出しを開始してもらったのですが、今だ1件の内覧のみ。その他は全然反響がないそう・・。値段は相場よりかなり安く設定（１階西向きの為）しているのですが営業マンもこんなの初めてで何が原因かわからないという始末。週末のたびに期待したりガッカリしたりで疲れてきました。いつか売れる日がくるのでしょうか？やはり売却成功された方の物件はみなさん好条件が揃っていたのでしょうか？悪条件で売却成功された方ポイントはどんなところでしょうか、アドバイスいただければありがたいです。

不人気な地域なんだろうね。

>137さん
不人気な地域なら営業マンははっきり言いますよ。
買わせる時ならいざ知らず、売らせるときには、マイナス要件もはっきり言って、
販売価格を抑えてきます。

>136さん
売れるまでの一喜一憂、ほんとうに大変ですよね。
販売の仲介は専売ですか？
担当者からはどのくらいマメに連絡が来ますか？
どの程度の広告をしてもらっています？
今は、販売中の物件にお住まいですか？

中古販売は担当者の熱意や、業界の横のつながりによるところも
大きいようなので、担当者にはしっかりコンタクトとって、
「ちゃんと売ってね」のプレッシャーをかけたほうがいいですよ。

もう、新しい場所に転居済みなら、まだ、そんなに焦る時期ではないと思います。
127さんの言うように、まだ人の移動は多い時期ですからね。
いつまでに売れないと、新居の契約を解消しなくちゃいけない。
と言うのであれば値段を下げるか、内装をリフォームするなどの特典を
付けなくてはならなくなるかも知れませんが、そうでないなら、
すでに相場より安い販売額を下げる必要も無いと思います。
(あまり極端に安いと、却って何か問題あるのでは？って勘繰られそうですし)

まだ売り出したばかりなのですから、弱気にならずに頑張ってくださいね。

１３８さんありがとうございます。
まだ物件に住んでおりますが週末ごとにモヤモヤするのが嫌なので専任媒介の契約が切れる５月には引っ越そうかと考えております。ネット掲載とチラシ（新聞折込）は価格変更時を含め３回、ポスティングは先日１回ときいてます。ネットの普及でチラシの効果はあまりないと担当の方はおっしゃります。
連絡はお決まりのお手紙が週１回届きます。電話は何かあったら連絡しますとのことですが反響が無いのでほっとくとかかってきません。こちらから週１回程伺いの電話をしたり、先日はお店まで足を運んで「どうなってるの？」とアピールはしているのですが・・。
う〜ん、じっと待つほかないですね。

新築分譲時価格４２８０万円だった物件を、築後１年未満で売却しました。
売り出し価格は、査定額＋２００万円程で出しましたが、ほとんど反響がなく、
少しづつ価格を下げ、査定額−１００万円程での成約でした。
新築分譲時価格からは、７００万円以上下がりました。
不動産屋も査定額よりは高く売れると見ていたようです。
私は、間取りに問題があったと思ってます。査定額は、間取りには左右されません。
新築分譲時も、間取りに問題があったため売れ残っており、大幅値引きで購入しました。
間取りの悪い家は、設計不良も多いと思ったほうがよいです。
住み心地はかなり悪いです。

>>140さん
悪い間取りとはどんな間取りだったんですか？
参考に教えてください。

>>140
新築時は何百万円引きだったんですか？

>>136さん
金利が上昇局面に入りました。
融資金利は実行時が殆どので、青田買いの新築マンション購入だと金利は今よりかなりアップしてしまいます。
よって、今まで新築を考えていた人も、今後の金利上昇を回避するため中古に変更の可能性アリ。
お部屋の売り出し価格が適正なら必ず売れますよ。１Fだからこそ売れる場合もあるのです。
ただ長期間しんどい思いをするのが辛いのであれば、それから少し安目の価格設定をしてはどうでしょう。

大きな金額です。焦らず長期スパンで臨みましょう。
ご成約をお祈りします。

１４３さん暖かいお言葉うれしいです。１３６です。
日曜日に1件の内覧がありました。が、資金が全然足りないそうで・・・。
内覧する前にそういった懐事情を聞かずにまずお部屋を案内するというのが普通なのでしょうか？
冷やかしで来ないでくれ〜。週末待ち構えている我が家はなんとも言えない気分に・・・。
空室の方が売れやすいとかあるのでしょうか？週末の一喜一憂が大変ですので引越して新居でじっくりと売却を待ちたいと思います。

>>144さん
残念でしたね。

もしかしたら「資金が・・・」は、内覧した方なりの断りやすい口実だったのかも知れませんよ。
本当は資金は足りていたが、今ひとつ何かが気に入らなかった・・とか。
不動産屋も、内覧させて気に入れば、あわよくば購入して貰えると算段したのかも。

めげずに次を待ちましょう。

>>144さん
145さんがおっしゃるように、他に理由がある可能性もありますよね。
自分の経験から言いますと、スムーズに売却するには、
実際に見たのに断った方の理由を正確に把握することが
大変重要でした。

不動産会社には、図面を見ただけの人でも、
実際に内覧した人であってもどちらについても、
興味を示さなかった理由を、しっかり聞いてほしい
それを遠慮なく伝えてほしい、と頼んでおきました。

一番売却の妨げになるのは、市場からかけ離れた価格設定ですが
それ以外にもいろいろ問題になる点があります。
そして、その中には結構自分で解決できることもありますよ。

当方について言えば、
築年数がたっていて壁紙やじゅうたんなどやや古びた感じがする、
北側の部屋が暗くてごちゃごちゃしている
という理由が複数の人から着ました。

即、業者をやとって壁紙とじゅうたんのクリーニングをし
北の部屋については、日照は変えられないですが
カーテンを明るい色のものにかえる
置いておいた大きな荷物等は貸し倉庫にすぐ預ける
などしました。

こんな程度でも印象はかなり変わります。
気になるマイナス点をなくしたことで、それ以降は
良い感触をもたれる見学者が出てきて
その中の一人に決まりました。

１４４さんも担当の方に、機会があれば
もう一度確認してみられるとよいですね。

我が家の下の階のお部屋ですが、駅徒歩１分のタワーマンションの６階のファミリータイプで
新築販売価格は４７９０万円でしたが、１１ヶ月住んだあと転勤で売りに出されました。
その価格…なんと５８００万円

絶対無理だろ！と思っていたら１ヶ月ほどで売れちゃいました。
うちも転がそうか？なんて不謹慎にも思ってます。
でも、数年経つと売れなくなるんだろうな。

いいえ、今の市場環境だと
数年たつともっと高い金額で売れると思います。

その売値で売れたかどうかはわかりませんが、
短期間で売れたところを見ると
値引きしたとしてもあまり価格を下げなくても
よかったんでしょうね。

これからは、そういう交通至便で条件の良いマンションは
中古でもそれなりの価格がつくんじゃないでしょうか。

これから買っても「それなりの価格」は付くと思うけど、
>>147みたいに買値より高いってことはないと思う。

既にデベロッパーは今後の値上りも見込んだ販売価格を設定してる。
２年前くらいの底値で買ったならともかく、今後は流石に買値より高くなるほどにはならない。

3年前に都心から２０分強、駅徒歩５分強の中古マンション購入しました。
転居するために、３週間前に売りに出し、先日契約をすませました。
買ったときより、２００万円ほど高く売れました。
不動産手数料は全部帰ってきた計算で、固定資産税と修繕積立金、ローン金利分が居住期間中の家賃と言った感じです。月で割ったら１０万円弱ですね、大きなマンションでしたし、１００ｍ２弱の広さで、敷金礼金なしですんだので家賃と思えば、良い買い物でした。

新築マンションを契約して６月に引っ越す予定で、今のマンションを昨年１０月から売り出しました。
もう半年も経つのに内覧がたったの２回あっただけです。
引越までに売れればいいや、と楽観していたものの、あまりの反響のなさに正直焦りを感じています。
物件は、６１平米の２ＬＤＫ＋Ｓ、築１１年、駅徒歩７分、３階建ての２階、都心へ電車で３０分の閑静な住宅地です。

仲介業者は専任で依頼していますが、違う沿線なのです。
やはり地元の不動産業者に依頼するべきなんでしょうか？
今週末で契約を更新する予定なのですが、更新するべきか悩んでいます。
どなたか何かアドバイスいただければ嬉しいです。
宜しくお願いします。

現在の専任は期限終了時に辞め、複数業者に一般媒介依頼した方が良いかも知れません。
勿論、専任ですぐに売却した場合もあるので、どちらが良いかは一概には言えませんが・・。

少なくとも、152さんは複数の業者に一般媒介で依頼しては如何でしょう？

私も153さんに賛成です。

地元の業者を含め、３，４社の複数の業者に依頼してみてはどうですか。
皆、専任のほうが一生懸命やりますと言うでしょうが、
手持ちのお客さんが必ずしもその物件に興味を持ってくれるわけではありません。

これからゴールデンウイークは、物件がよく動く時期です。
この時期でどれだけ多くの人の目に留まるかが勝負ですよ。
その後、梅雨に入ると、夏休み明けまで閑散期に入ります。
そうなっても後悔先に立たず。

複数の不動産会社にそれぞれがんばってもらうのは
何かと大変かも知れませんが、このスレの過去の
情報を参考にがんばってみてください。

オークション方式って出来るの？
希望落札価格は決めといて、それで買うって人が居たら決まりだけど、
○○○○万円なら・・・って人が居たら、数週間ほど募集した後に
一番高値を付けた人に連絡してその値段で買ってもらう、とか。

もちろんその買い手がまだ別物件買って無くて気が変わってないことが条件だけど。

152です。
153さん、154さん、アドバイスありがとうございました。
この掲示板のレスも全部読んで見ましたが、やはり地元の業者を中心に複数の業者にお願いした方が良さそうですね。
現在の専任の業者は、週一回の報告書が送られてくるだけで、直接話すというコミュニケーションもなかったので、不安（ちょっと不満）でした。
反響が少ない理由も不明です。
とにかくアドバイス頂いた様に、ゴールデンウィーク前に手立てを変えて頑張ってみます。

>>156
ただ一般のデメリットもありますよ。
今の時代は店舗に来店というよりは、Web検索が多いですから
むしろ専任の方が良い可能性もあります。

一般でも２社くらいならと思いますが、３社以上だと各社を
コントロールするのが大変ですし、結構な労力になります。

ポータルサイトに同じ物件が各社の名前で掲載されたり、
住宅情報誌に載せないでくれと言っても載せてしまったり等、
売主側からしたらあまりやって欲しくないことをやられる
デメリットもあります。

私は最初の１ヶ月が３社の一般で、その後その中の１社を
専任に切り替え、１ヶ月後に成約となりました。
（地場ではなく、同沿線３駅隣の店舗です）

社風や担当者との相性は重要と考えていましたので、所謂
試用期間のような感じです。

内見に来たお客さんの半分くらいは、他社がレインズを見て
連れて来たパターンでしたので、専任だから他社からの
お客さんが来ないということは考えなくて良いと思います。

私は専任変更時に価格を200万円下げた（一般時は高めに設定）
ので、他の要因も検討された方がいいかと思います。

153ですが、最終的に一般で３社にするなり２社にするなりにしても
最初にコンタクトする業者は多くしたほうがよいですよ。
自宅に入ってくるちらしとかなどでよさそうと思ったところ
例えば５，６社にあってみる。
彼らは商売だから、頼めばすぐ自宅まで来てくれるでしょうし、出向いてもよい。
今週末を使えばあっというまに多くの不動産会社と話ができます。

その時には、価格など現在の市場動向に関する情報をできるだけたくさん
しいれて、現在の価格がそれでよいかどうかの参考にする。
それから、担当者の話が、データに基づいた説得力のあるものかどうか
そして、担当者と相性が会うかどうかも見てください。
（契約した後、この担当者ではだめだとわかったら、変更もできますよ。）

そのうえで、ある程度の顧客があって営業力がありそう、
担当者との相性もよさそうなところで
数社に絞ってみてはどうでしょうか。

あと、ゴールデンウイークは、オープンハウスに最適な時期なので
もしそうする場合は、さらに２社くらいに絞って
前半、後半にわけてそれぞれに頼むというのもいいですね。

153です。
売値って実はとても重要な要素ですよね。158さんに同感です。
うちも１度売却を考えた際、業者を計３社（大手と地場）を自宅に呼んで査定して貰い、
不動産に対する値付け情報を色々と仕入れました。
彼らとは今でも勉強を兼ねて情報収集しています。
彼らとしては、いつ売出してくれるのか期待しつつ、こちらもお互いがなるべく良い関係を築ける業者と
つきあう（相性の良い業者を見つける）のは大切だと思います。
彼らも売らなきゃ、売れなきゃ商売にならない・・ですからね（笑）

気持ちに余裕を。。。

156です。
今日、早速地元で以前お世話になったことのある業者さんに相談しました。
やはり、これまでの専任の業者が余りやる気がないのでは？と言われました。
また、オープンハウスもやってみた方がいいとか、価格についてもアドバイス下さったので、とりあえずこの業者に一般ということでお願いすることにしました。
価格も下げることになりそうですが、心機一転やり直しというところです。

今まで専任でお願いしていた業者へ契約更新しない旨伝えると、「上の者と話をしてもう一度ご連絡します」と言ってました。（慌てた様子！）

こちらでいろいろアドバイスいただけたおかげで、とても勉強になりました。

156さん、１５４＆１５８です。
幸先の良いスタートを切られてよかったですね。
複数の業者と相談のうえ、市場に見合った価格を設定し、
なおかつ、ゴールデンウイーク期間中にオープンハウスを活用すれば
いろいろな方の目に触れることになるでしょう。

何か困ったことがあればこのスレで相談すれば
153さん、157さんはじめ、いろいろな経験者が
それぞれアドバイスしてくれると思います。
がんばってください。

>>158
>最初にコンタクトする業者は多くしたほうがよいですよ

たしかにこの方法がベターですね。
うちは６社⇒３社（一般）⇒１社（専任）という流れでした。

埼玉県内、築１２年、駅３分、５５ｍ２、間取り２ＬＤＫ、ノンリフォームの物件。
大手不動産屋のチラシに踊らされて、専任契約し６ケ月間売り出しましたが、
買い手がつきません。
価格は当初から1300万台後半⇒1300万台前半⇒1200万台前半。
１００万程度かけてリフォームして、再度1300万で売り出したほうがよいでしょうか？
それとも、このままずるずると買い手が付くまで値下げをしていくべきでしか迷っています。
現況空きですが、賃貸する気はありません。

>>163
専有面積は登記簿面積上では５０平米以上か未満か？
それによって、かなり価値が異なってくるよ。

>>163
まず、その地域の相場を把握することからはじめたらどうでしょう。
ここでもいろいろ議論されていますが
複数の不動産会社にあたる、なんとかカンテイのデータベースを
閲覧する、などして、同じ条件のマンションの坪単価の
この数年の推移をチェックしてみることをお薦めします。
そのためにも162さんのいうように、
まず間口を広くできるだけ多くのところから情報収集してはいかが？

>>163
買う側の立場に立つと、
住宅資金促進税制の適用を受けられるかどうか？
１０００万円の住宅ローンをすると、
適用を受けられると１０年間で８０万円弱の税額控除が受けられます。

相続時清算課税制度が適用出来ると、
親からの贈与で当面は贈与税を支払わないで購入が出来ます。

この境になる広さが、専有部分の登記簿面積５０平方メートルです。

>141
>142
回答が遅れ、失礼しました。
>悪い間取りとは？
ここでは書ききれませんが、LDKが狭い、廊下が長い、建物がL字などです。
>値引き
480万円引きです。

建物がL字だとダメなのですか？団地型の単純なのがいいのですか？

>>169
Ｌ字型が一体成形だと、確かに地震には非常に弱い。

エキスパンションジョイントは、装置というような大掛かりのものではありません。
ツナギ目部分でフリーに動ける部分を設けてあるだけのものです。
（電車の車両間の渡り板みたいなものです。）
しかし地震には、
建物が２つの長方形で別々の動きが出来るので、
非常に強いのです。
ただし、ツナギ目部分は下に空間が出来ますから、
雨などがそこに入って、勾配がついていると、
低くなった部分から水がポタポタ落ちる
というようなことも起きます。