中古物件の決め手は？

49さん
大変勉強になりました。
ありがとうございます。

50さん
営業でちゃんと数字を挙げているのでご心配なく！
不動産も3軒所有しているので！
深夜のスレご苦労様です。

>安サラリーマンのくせに、こんなとこに書き込んでないで仕事しろ

自分が安月給だからと言って、他人もそうとは限らないぞ〜〜〜
仕事でストレス溜まっているのかね？

自分もマンション購入検討中（新築・中古）です。
マンションは立地と管理だと思います。
　自分が探している物件は麻布近辺（限定）で広さ150平米位で3LDKを希望しています。新築ではパークハウスの有栖川と元麻布、パークマンションだと六本木になり、中古では、パークハウス西麻布かパークマンション南麻布を考えています（駐車場付は南麻布のみで、他は優先使用権になります）。
　立地で選ぶと言っても自分の場合は駅に近くなくて構わないので周辺環境が立地になります。
　30代前半までは繁華街に近い西麻布が良かったのですが、40も目前になり、静かな環境を優先で探しています。
　今後、自分が良いと思う立地に新築マンションが出来ないので立地優先で中古物件を検討しています。
　自分は中古でも室内リフォームと水周りを新しくすれば良いと思っていますし、管理の良い中古マンションであれば定期的に配水管の洗浄を行っていますからね！

管理が良いＭＳを買った！
内装はリフォームをやれば良いと考えていた！

いざ追炊き機能の無い風呂を機能ありにリフォームをしようと思ったら
管理規約の弊害が！
追炊き機能にする為に、共有部の仕切り壁に管の穴を開けないといけない事に気が付いた！
理事会に工事申請したが、今まで総て認めていないので却下された。
翌年、役員に立候補し、追炊き機能変更可能にする事で
ＭＳの資産価値が上がると（実際は下げないですが）理事を説得
管理会社に壁の調査依頼
結果、躯体にまったく関係ない箇所で穴を開けても問題ない事が判明した。
総会で管理規約変更も問題なく可決されました。

追炊き機能付き風呂にリフォームに変更するのに手間が掛かってしまった！

リフォームの落とし穴の為、これから購入を検討されている方ご注意下さい。

私は今まさしく中古マンション購入検討中です。
皆さんのいろんなご意見を参考にさせていただいています。

・駅徒歩（坂道）12分の山手の築浅85㎡マンション（重厚で豪華な印象です。）
　　←相当急な坂道上がるも1階のため眺望なし、

・駅徒歩（フラット）9分の築10年70㎡マンション　　
　　←5階建の3階、景色はないけど眺望は抜けている。

2つとも同じ駅同じ価格です。
駅近か閑静な住宅街の一角にあるマンションかで迷っていました。
マンションは後々の資産として考えると立地が大切ですね。。
ハウスクリーニングもできるし
極論は、間取りは変更できても立地の変更はできないですね。

決断力がないのか物件探しを始め半年近く経ちました。
中古マンション購入の決め手アドバイスを一言いただければと思います。

ただ居住中の方が整理整頓ができない方のようで配水管など水周りの
清掃やメンテナンス面が不安になってきました。

もう一度物件を見てこようと思いました。
お風呂に追い炊き機能はありました。

中古はファクター多すぎて、ここにはとても書ききれない。

施工会社、管理会社、全体の戸数、管理状態、エレベーターの状態、向き、修繕状態、
コミュニティの状態、上下階の騒音関連の状態、バルコニーの広さ、道路の騒音、
子供が小さければ小学校の状況、共用施設の状態、駐車場の状態(余っているかどうか、
機械式か平置きか)、管理費、修繕費等々。少なくとも、部屋の汚さはよほどでない
限り問題にはならないでしょう。クロス張り替えれば終わりですから・・・。

10年くらいだと、本格的にリフォームするかどうか難しいところですね。安く住み
たければ、そのままのほうが良いに決まっています。

今は、住宅不況期なので、ある程度は強く出られるとは思いますけど。
ただ、昔と違って、永住傾向なので、良い中古が少ない印象があります。
私もいくつか見にいきましたが、正直なところがっかりしています。良い
マンションはねらいをつけて、売りに出されたら教えてもらうように
しないと買えないみたいですね。良いマンションはそもそも市場
(RHEINS)に出る前に買われてしまうと聞きました。オープンハウスに
すると、近所の人(同じマンションの人が広さを求めたり、中高年の
人が自分の子供用に)買ってしまうのだそうです。

中古でいいものは本当に少ないですね。
ちなみに私は本気で探しはじめてから１年半図面だけなら５００件
以上、実物は１５０件見て決めました。
一時期は毎週木曜日の夜に長さ３メートルくらい物件ＦＡＸ送って
もらって見たい物件決定し土日にまとめて４−５件見るということ
を連続してやってました。これくらい物件見ていると見た瞬間買い
というのが分かるようになります。とにかく最初は数を見ておくこ
とが重要だというのが実感です。

また相場感を養うためターゲット外の物件も見ておくととても参考
になります。１０００万違うとなにが違うか、１０平米広いとどう
違うのか？１０年古いとどうなのか。低層希望なら大規模タワーを
見ておくとかです。資産性を重視するのであればなおさらです。
自分の買う物件の相対価値を知ることがいい選択をするポイントの
ひとつだと思います。

＞リフォーム済みマンションはかなり割高なものが結構あるので

リフォーム済みはリフォーム費用がかかっているので割高とは
必ずしも限らないのですが、どうせだったら、自分で好きな
ようにリフォームしたほうがいいですよね。

不思議なことに、リフォームしたとたんに売りに出したくなる
人が多いようで（たぶん、売れそうなのに気がつくのかも）、
リフォームした途端の売り出しは結構ありますね。

新築マンションも買った瞬間に中古マンションになりますのでその意味ではすべてのマンションの価値基準は同じと思われます。
よい立地とよい管理、よい筐体、そして私が重要と思うものに日当りと眺望があります。
マンションで手に入れやすくて一戸建てでは難しいものは日当りと眺望です。


結局、よい立地とよい管理、よい筐体、よい日当りと眺望が決め手となると思います。

みかけは大事です。

立地と向きと広さだけで選べと言われても、部屋が汚いと
それだけで敬遠する人は少なくないと思います。

確かに、売るためのリフォームのほうが多いかもしれませんね。
なにしろ、自分がどこかへ引っ越さなければ、リフォームが
できるわけがありませんから・・・。

売主が次の新居に移ってれば、そのあといくらでもリフォームできるだろ。
世の中、今のマンションが売れなければ買換えできないというやつばかりではないからな。
いずれにしても、リフォーム物件は売りやすさを考えているのは間違いないがな。

私がマンションを選ぶ場合は、


日当たり、通風、眺望（これは戸建てでは難しい）、できれば南東の角部屋、
買い物の便利さ、駅までの距離と安全性（暗い道はちょっと．．．）、
美観、環境（良い校区ならもし売る場合に売りやすい）等々です。


なんといっても買い物は日常なので良いスーパーがすぐ近くにあるのが一番かも．．．

不動産の景気循環でいうと今は「買い」でしょう。
サブプライム問題の煽りでファンドマネーが鳴りを潜めている今がチャンスという気がします。
不動産の資産価値は都市と地方の二極化が進んでいるので、特に東京２３区内の駅近の物件が見つかったら「即買い」という姿勢で良いと思います。
中古はつまるところ最寄り駅からの利便性が資産価値の全てですから。
今回のサブプライム不況は一時的なものに終わる可能性が大なので「買い」のチャンスは長続きしないと思います。
底値で買えるのはここ半年か一年でしょう。

私の中古物件選択時のの最優先条件

そこにマイナス運がとりついてないこと。
例　売った理由は、ローンが払えなくなった、など

私は中古マンションを買うのに妥協しない条件を持っていました。それは、
①駅から５分以内・・・とにかく楽です。特に台風や雪の日、急に腹が痛くなっても走れる。笑

②最上階で無いこと、・・・賃貸マンションのとき、最上階は暑かった。雨漏りした話も聞いたので。

③東南もしくは南東の角部屋・・・マンション購入前に日当たりの悪い戸建に住んで実感した。日当り大事

④５Ｆ以上（低層階に住むならマンションの意味が無い。購入したマンションは日当り良く、富士山が見える。目の前が計画道路に指定されているため、珍しく中高層階の建物が無い。

⑤リフォーム前であること・・・中古マンションのメリットは価格。しかし、リフォームやさんがしたほとんどの中古マンションのリフォームは安っぽい既製品ばかり使っていた。どこも同じような部屋で白を基調としたありきたりのマンションが多い。高級旅館をイメージした、和風仕立てにしたかったため、リフォーム前であることは譲らなかった。なぜ、日本家屋が日本で誕生、発展したか。これをみな良く考えて欲しい、ここは四季のある日本である。

⑥会社から電車で３０分以内・・・直下型巨大地震、大雪、台風、徹夜残業、道路鉄道冠水、鉄道の人身事故、これらは都心部に通勤するものにとって避けられない重要課題。そのため何があっても可能な距離は電車で３０分以内と考えた。徒歩でも自転車でも、タクシーでも可能な距離である。

⑦自主管理・・・およそマンションは本来自分たちの所有である限りそこに責任や義務が伴う。自立した人間であれば、自己所有物の管理は当然である。それにより、各自が共通の目的意識をもち、そこに信頼が生まれ、相互依存の意識が発生し、利己の枠を超え共に住むというお互い様の観念が誕生する。管理会社に任せ、挙句の果てに積立金持ち逃げなどの話をみみにすると「ありえなぁ〜い」と思うのは私だけだろうか？笑。マンションはみなで話し合い、ペット禁止から、ペット可能になった。自主管理のなせる業である。

⑧無職になっても月々のローンが払える金額であること・・・１０年後なんて想像できますか？わかりません。ほんとうに。だから、現金で買えればいいですが、そうで無い私は２年間は働かないでも生活できる貯金を残し頭金を算出し、収入と相談し、購入可能価格を決めました。

⑨賃貸や売却に対応ができるマンションであること。・・・将来リストラ、倒産など絶対遭わないなど、誰も保証できません。そこで、最悪ローンが払えなくなっても賃貸したら借り手や買い手のつく場所、環境にあることが大事だとおもいます。郵便局や銀行、コンビに、スーパー、役所などが近くにあるかなどです。

で結局見つけました。会社まで自転車で２０分。電車で１５分。徒歩４０分。タクシーで１０分。ネットで相場を洗い出し、１０００件の情報を検証。ここまでこだわる人間は私くらいだとおもいますが、マンションも結婚もしてみないと、買ってみないと、住んでみないとわかりませんね。でも、マンションでありながら、木の家に住みたかった私は、天然無垢のフローリング、戸建用の天井の高いユニットバス、細かい間取りをこわし、4ＬＤＫを２ＬＤＫにして、檜のにおい香る戸建使用のマンションとしたのです。都心にいながら、高級旅館のような内装にしたかったのです。おかげで、引きこもり状態で、料理が好きな私は外食もせず毎晩都心のビルの夜景を見ながらのんびり暮らしています。

駅から近い事。これだけは重要。
立地は変えようがないからね。
駅の近くは再開発で更に便利になりやすいし。

駅から5分以内は、気をつけないとあぶないです。

商業地域だったりすることがよくあります。商業地域は、
日影規制の対象外なので、今良くても、近隣に大きな
建物がたってしまう可能性があります。その時にも
文句が言えません。

そこさえ気をつければ、駅から近いほうが便利には違い
ないですね。

駅から2分なんて、すごく便利。検討したことがあります
が、値段がすごく高いか、商業地域だったりするので
あきらめざるをえませんでした。

たしか、大田区あたりで、駅まで屋根付き道路なんて
物件もあったと思いましたが、かなり値段が高いです。

現在札幌です。中古マンションを探していろいろ見てまわっております。
昨日見に行った物件で、中央区、地下鉄駅から１０分、築１２年、4F南西角部屋で１２９０万です。これは良い物件と思い賃貸中だったのが出ていかれたのでさっそく内見に行きました。
中に入ってびっくり、南西向きにもかかわらず、壁のいたるところがカビて下地まで腐ってました。しかも北向きの部屋はロスナイがついているのにです。台所のレンジもどろどろ、カーペットもひどい状態。畳は壁際の部分がボロボロにほつれるぐらいです。
どうすればこんなにひどい状態で住めるのか驚きでした。しかも居間の天井の一部がクラック？？？が入っていました。
不動産側からは１５０万値引きするとは言われましたが、どう思いますか？
これって、、一度かびたらリフォームしてもすぐかびるんでしょうか？
この状態を見てしまうと買ってもいいものか不安です。どう思われますか？

問題は欠陥マンションなのかどうかでしょう。

前住人の全面的な問題なのかどうか。

台所やカーペット、畳は変えればいいので問題なし。
ポイントはカビとクラックでしょう。

私は東京なのでよくわかりませんが、札幌は寒いので
部屋をあたためますよね。部屋に水滴がつきやすいと
思うのですが、なにか工夫がされていないのでしょう
か。たぶん、その水滴によるカビだと思うのですが。

ところで賃貸だったら、前住人が出て行くときに、
元に戻す必要があると思いますが、全然、きれい
になっていないのは変ですね。

そうなんです。何か理由がありそうなんですが不動産会社の人もよくわからないのか、知らないふりなのか。ちょっと頼りないです。
たぶんけっこう問い合わせが多いみたいで、強気なんでは。。
立地、値段、で考えると掘り出し物で困ってます。
よく考えてみます。

ばばは掴まないように気を付けましょう。

管理組合の議事録は読みましたか？
瑕疵のあるマンションなら、組合総会で議題になったはずです。
そこに限らず中古物件を購入するときは、議事録を必ず読みましょう。
議事録を読めないようなマンションでは問題外だし。

＞６７
誰も相手にしないでスルーなんで、ちょっと相手してあげる。
要するに、都心の広い間取りを大金かけてリフォームして住んでることの自慢？
それとも異常なまでの中古探しの執念とか。どうも湾岸のタワマンらしいがスレ違いじゃないの？
たいへん力作でごくろうさん。

質問です！
築１年で査定価格３０００万円の物件を３７００万円で売りに出すことってできますか？？
正直、売れたらラッキーという感覚で、売れなくてもかまいません。
売るのに相当時間がかかってもいいので強気な設定ってありですか？？

>>75

不動産価格が上がり基調の時ならまだしも、下がり基調のこのご時世に査定額3000万円の物件を査定より700万円も高く売り出してしまったら、一般的に売買契約の成立は難しいと思いますよ。なので、仲介会社も一生懸命仕事してくれることは期待できませんよ。仲介営業マンはいずれ値段を下げるよう誘導してくるはずです。3700万円以下では売りたくないのなら、いっそのこと賃貸にしてしまうというのも一考だと思います。

＞７６
７５は売れなくてもかまわない、時間がかかってもよいといってるのだから、回答は的外れ。
答えは簡単明瞭。価格設定は相場と関係なく売主の意志なので、まったく問題ないということ。

売りに出すだけなら売主の意向次第で幾らでも可能でしょうけど…。
相当時間がかかったところで、売れ残ってネット上に晒され続けるのがオチでしょうね。
売れ残れば残るほど、何か訳ありの曰く付き物件ではないか？などと疑いの目で見られるので、高く売るにはかえってマイナスなんですけどね…。

>>73

管理組合の議事録は誰に頼めば見られるのでしょうか？
マンション売った時にお世話になった仲介専門の不動産屋は
大規模修繕も積立金の金額も「わからない、契約前の重要事項説明の時に調べる」と言って
まともに取り合ってくれません

>>79
管理組合の議事録は、売主か仲介会社が入手して見せるものです。
契約前の重説時にいきなり見せられて読みこなせるものではありませんよ。
高い仲介手数料を払うのですから、不動産屋が動くのは当然です。

>>75
売り出すべきシーズンってのがあって、次のシーズンは半年後の秋ですよ。出遅れましたね。

>75

業者の査定は正しいとは限りません。

最近、近隣で売れた物件を参考価格にするのですが、
その物件が特殊な原因で非常に安く売られてしまう
ことがあります。極端に売却を急いだとか、なにか
トラブルがあったとか・・・

しかし、記録に残るのは販売価格だけなので、それ
が指標にされてしまうと、非合理な査定価格となって
しまうことがあります。

最近、近隣に中古が売れたケースがほとんどないと
めくら状態です。

自分で思った価格で販売して、何も問題ないと思い
ます。要は、その価格で買う人がいるかどうかだけ
の問題なので・・・。

>81

差別用語が含まれていますよ。
意識的ではないと思いますが・・・。

中古物件の決め手はやはり築年数と立地が最優先でしょう。
そのあとで間取、設備などが出てくると思いますが・・・。

他のスレでも皆様に質問したのですがわかりずらかったらしくあまり回答がなかったのでまたつたないご意見などお願いいたします。
今二つの物件どちらにしようか悩んでます
みなさんのご意見などいただけると幸です
Ａ保土ヶ谷駅から徒歩15分新築オール電化 64平米　　６階建ての３階です
坂の上全 30戸 2300万円をデベはあまり大きくありません無名です。当初の予定から
1000万以上安くなり売り出されました。
住環境は近くに昔からある団地などがあります。
小学校も近くにありました。庶民的な雰囲気です。
徒歩では坂がけっこうありました。
バス停までは徒歩２分くらいです。
今不動産不況でＡは大幅値下げされてました

Ｂ保土ヶ谷駅から徒歩15分築10年 72平米 坂の上で全105戸 1820万円 中はきれいですが任意物件です。１6階建ての１階ですが庭などすべて敷地内の駐車場に面しているので外部からははいれません。 デベは大きくありませんが中堅で皆が知ってます。今のところ危ない会社リストには入ってません。徒歩であれば急な坂の部分が２分くらいありあとは駅から平地を歩くかんじです。
バスであればバス停は目の前です。
住環境は閑静な住宅街でまわりは大きな家が多いです。
歯科、内科など医院のようなものが近所にいくつかあります。
Ｂはしっかりした作りですが現状渡しです

見た目はＢの方が重厚なつくりです。
ともにオートロック、エレべ—タ内テレビモニターつきです。

迷うところですがぜひご意見を

これだけじゃ選べない。永住するつもりなのか、家族数がどうなのか、年齢とか、収入とか・・・。

駅から１５分はかなり遠い。だから安いのかと思うが、将来売れにくい。永住するつもりでも
引っ越す可能性はかなりある。自分だったら、選ばない。

どうしてもこの２つから選べと言われたら、広い方を取る。しかし、１０年というのは、
中途半端。もう少し古くて広いのを探して、リフォームしたほうが良いような気がする。
そうすれば新築気分で住める。

信頼できる建築会社が建てた２０年もので、駅から１０分以内、といったものをリフォーム
するのはどうか?　この場合、リフォーム代は、１０００万円くらい見込む必要はあるが。

84です
情報少なく申し訳ありません。家族構成ですが夫婦2名で夫はあとすこしで定年です 共働きで私は会社員です 40代半ば過ぎです
私の実家が隣駅にあり今後のことを考え 永住を考えてます。よろしくお願いします

実家の近くという条件があるなら、多少の問題があっても、それはカバーできそうですね。

夫婦２人だけなら、狭めでも問題なし。

１０年以上の中古の場合、いつリフォームするかが問題になります。ほんとうは、住み
始める時が一番楽。なぜなら、リフォームするためには、家をいったん空にしなくては
ならないからです。

84です。築10年の物件の方は壁紙は交換しようと思いますが
住んでる方が几帳面らしく中はかなりきれいです
新築の方はすべて外に面していてセキュリティが心配ではあります
とはいえ新築の方がいいかもしれませんが

＞築10年の物件の方は壁紙は交換しようと思いますが
＞住んでる方が几帳面らしく中はかなりきれいです。

でも、新築とはやっぱり違うんですよ。壁紙交換くらいで１０年住むと、竣工時からは
２０年もたってしまう。

なお、新築がいいとは言ってませんよ。ひどい新築もありますから・・・。

新築、中古に限らず、一流のデベ、建設会社の物件がいいと思います。ですから、
もっと古くても、そのような物件のほうがいいんじゃないですか、と書きました。
古ければ安い。２流業者の１０年ものだったら、一流業者の２０年もののほうが
価値がはるかに上だと思います。

保土ヶ谷徒歩15分で新築で大幅値下げって、うちにもチラシ入ってたとこかな
クリスマスまで激安価格

これってつぶれる前兆じゃないかな？

激安マンション見てきましたが安ブシンやすくても買う気にはなりませんね
しかもセキュリティよわくて死角がたくさんあり泥棒入ってくださいっていうつくりですよ