中古マンションの値引き

たしかに不動産は選ばないと不愉快な思いをする時もありますね、でも、不動産屋は山のようにあるのだからいくらでも変えられますよ。
売り主は見慣れてしまって気づかないのでしょうが、自分が購入希望者の立場のとき、もう少し片づけておけないものかとおもう家や、大家族がうろうろして余計に家が狭く見える家等ありますが、こういう家は業者も案内しづらいだろうと思ったりします。

>>600

597です。引渡し日＝決済日です。
賃貸契約は引渡し日と同時に終了しましたので家賃は日割り計算にしたかな。
同じマンションで物件が出たら買いたいと思っていることを大家さんに話し
たら売っていただけるとのことで話がまとまりました。

買値は相場よりかなり安かったですが、通常オーナーチェンジでの売買は
収益還元価格で判断されます。区分所有の場合通常の売買価格より１−２
割は安くなりますし、買い手も住宅ローンを使えないので一棟ものアパー
トなどに比べると売却のハードルは結構高いです。

大家さんは高く売れたし、私も気に入っていたマンションを引越しもせずに
相場より安く買えたので双方ラッキーでした。

あと仲介手数料が双方かからなかったのもよかったです。
ご参考までに

597さん
ありがとうございます。大変参考になりました。

今、不動産会社の方を通し考えております。
今住んでいる所を、売買するつもりで(もしくわ賃貸)のんびり構えていたのですが、この時代、借り主(法人契約で、お住まいな方)さんよりの打診なので、相場にての売買価格にするつもりで考えておりましたが、色々あるようですネ

本当にありがとうございます。

一般的な質問なのですが、値引き交渉(お願い)をする場合は、仲介業者に言うのか
それとも内見のときにとかに売主に言うものが普通なのでしょうか？

仲介業者から伝えてもらう事になると思います。内見に行った後。例えば、汚れが目立つので内装のリフォームがしたいけど…。などと。売り主が納得しやすい理由をハッキリさせると良いかも。

買い付け証明（申込書、仲介業者が用意している）に自分が買いたい金額
を書いて署名捺印して仲介業者に提出するというのが普通。

署名捺印と聞くとびびるが実は法的な拘束力はまったくなく売主がその条件
に応じない場合は何の義務も発生しないので安心してほしい。
ただ買い付け証明出してその条件に売主が応じたら買うのがマナーだから
本気で買う場合にのみ出してほしい。

あと売主が恐れるのは買主のローンキャンセル。
指値が通れば確実に購入する（できること）は伝えるべし。
キャッシュなら一番よいし、ローンなら事前審査くらいは済ませておくこと。

自信があるならローン特約つけないというのも売主にとってはありがたい。
その代わりローンが通らず契約破棄となった場合手付けは没収となるが。

>606
＞その代わりローンが通らず契約破棄となった場合手付けは没収となるが。
んなこたあない。
いちいち物件に合わせて事前審査頼むのか。
売買契約書の付帯条件みたことある？

だから特約つけない時はって書いてある

検討物件が商業地です。今は目の前に建物がありますが、日照と眺望には影響ありません。将来的には建て替えがあり、日陰に…って不安です。これは、値段交渉の材料になりますか？
決めるかどうかは、自分の判断ですが、値段次第かとも。

>606
買い付け証明書には法的拘束力があるはずだが？
売主がその額に納得したら、買う義務がある。マナーではなくて。
やっぱり買いませんと買主が言っても裁判起こされたら負けるよ。

単なる申込書と、買い付け証明書を混同してません？

失礼。610は誤りに付き、
読まなかったことにしてください。

>>612

おめでとうございます。
差し支えない範囲で購入記など書いてくれるとうれしいな

おめでとうございます。
差し支えない範囲で購入地域とおおまかな取得価格を書いてくれるとうれしいな。

質問です。よろしくおねがいします。

現在、検討中の物件なんですが、施工会社が今話題のＮ建設です。
中古マンションの場合、施工会社、分譲会社、それぞれ倒産した場合、不都合があるのでしょうか？
ご教授、よろしくおねがいします。

分譲会社が負う瑕疵保証は、築３年？以内だっけ。
３年以降の物件は、管理会社の倒産が影響ありか？

612です。
ではお世話になったスレのために、購入体験記を。

まず価格条件を決めました。
・頭金２割、世帯年収８５０万で余裕ローンの金額。
・物件の１０年後の価格下落が８００万以内
（現時点で、同規模で築年数だけ異なる物件を基に予想、これ以上下落するなら賃貸の方がマシと自分が思うライン）

価格を決めたら、必然的に条件が以下のようになりました。
・広さは妥協だがローン控除を受けられる広さ（その代り、売り易い貸し易い→１０年後の選択肢を広げたい）
・ターミナル駅近、もしくはその駅を利用しやすい周辺駅近
・２０００年築以降（中古で売り出す時、１９９９以前より表示見栄えがいい）築浅すぎは高すぎ・・・でNG

当然ながら、なかなか該当する物件はありません。地域を限定して去年の９月頃から探し始めていたのですが、
見つからなければ今年３月をメドに賃貸でいいやー、というスタンスでいました。

仲介業者は大手を利用しました。
とにかく、多くの物件を見ながら、車の中で地域の情報を業者から聞きました。
参考に、付近の新築MRにも行ってみました。
その結果、どうもこのご時世なのに、こんな価格推移なのに、まだ高値を保っている！と感じ、
年末にその地域から撤退することにしました。

その後、地域を変えてネット検索をしていました。
今回、購入を決めた物件を見つけましたが、条件はいいものの、有り得ない金額と思ったのでパスしました。

年始、ネット検索をしたところ、その物件の価格が下がっているようでした。
グーグルのキャッシュで確認したところ、年内よりも引いているようでした。
まだ高いけど、これは価格交渉しやすそうだと判断し、仲介業者に連絡しました。

「専任」となっている業者に頼むのが一番と思い、選んで業者に連絡しました。
本命＋数件を見学し、車内では前回探した地域の話をしながら、周辺を案内していただきました。
ここで、家を買う気や地域の気に入り具合をPRしました。
業者からは売り主さんの売却理由を聞く事ができ、その理由から強気に交渉できると判断しました。

物件を見学し、管理修繕や理事会議事録を拝見したところ、非常によかったので、後は価格次第となりました。
私の価格の考え方は既に固まっていたので、その場で、私の条件を提示しました。
提示する際には、業者の顔色を伺いながら、百の位を安めに言って、
反応を見ながら「売り主さんと交渉してくれそうな価格」になるよう、可能な範囲で調整しました。
価格の考え方も、すべて業者に伝えました。この時点で、このご時世も手伝って、業者さんを味方にできたと思います。

その後、即、申し込みました。去年みた価格の２割引きの価格。
その次の日、即、銀行へ行ってローン相談をし、担当者ベースですが「まったく問題ない」というコメントを頂きました。
意味のないことかもしれませんが、仲介業者もローンは気にしていたので、すぐに電話でローン相談の状況を伝えました。
売り主さんとの交渉の応援もかねて、誠実さをPRしたつもりです。

その後、私の提示額に端数程度が上乗せされた金額を提示されました。
どうもその端数は、本当はもう少し上の価格だったものを、
仲介業者が私の考えの下、売り主と交渉していただいた結果のようでした。
考えをすべて業者に話しておいて良かったと思いました。

もちろん、すぐに契約しました。業者さん、売り主さん、本当にありがとうございました。

最後に価格についてですが、私の感覚だと買い叩けたわけでなく、
２割引で適正価格か、まだちょっと高いかな、という感覚でした。
でも、十分妥協できる範囲ですし、他の条件がすばらしかったので満足です。

大まかな地域、取得価格はこの長文から推察してください、ということでよろしいでしょうか？
以上、長文ですがご参考までに〜。

>>617

自分が買ったときのことを思い出しました。
最初に自分が納得できる価格をきちんと決めたこと、そこからぶれずに物件
を探したこと、値下げ物件を狙い価格交渉をしたことなどが、よい取引がで
きたポイントなのだと思いました。

売主側から見たら腹立つ話だな。
売り出し価格は当然下げてるはずなのにそこから２割引かせましたかよ。。

売主も、最初は値引きがあるものとして売値を設定するから、
どっちもどっちだよ。

売りたくなきゃ売らなきゃいい。双方納得したから成約したわけでしょ

617さん

貴重な経験を皆にシェアしてくださってありがとうございます。
この厳しい時期に売ることができた売主さん、
よい物件を買われた６１７さん双方にとって、いい取引でしたね。

今は買い手市場 新築値引きが一千万当たり前の時代に売主が強気なんて有り得ないですよ 買主はアシモト見ますよ

まぁ買手市場だろうが私もこの間売却しましたが取引したくない相手には売りませんでした。そのあとすぐいい買い主がきたので売却をきめました。あまり付き合いたくない相手はやはり断りますね
策をねれば思ったより安く売却ということにはならないと思いますよ

>>624

確かにへんなやつに売るとあとからクレームだなんだとうるさいからね。
常識的な人に売りたいのが人情です。
ちなみにどのような策を練られたのですか

誰だって『常識的な人に値引きなしで』売りたいでしょ。

しかし、『常識的な人に売りたい』というのは
リスクを回避する為であって感情的なものではない。

不動産取引でリスク回避は当たり前だろうが。

ここで言うところの「常識的な人」って、これといった文句を言ったり値引き要求せずに売主側の条件を飲んでくれる人ってことじゃん。そんな全く以って売主に都合のよい人にしか売りたくないんだったら、かなり条件の良い物件で、なおかつ売値を良くて相場程度かむしろ少し安めに設定して購入者を選べる状況でなければまず無理だよ。

>>628
売却を経験しましたが、大幅な値引きを要求してくる人ほど常識にも欠けていて
ローン審査面での属性も悪かったですね。
早く売却したい気持ちもありましたが、グッっと我慢して最終的にこちらが歩み寄れる
金額で全額キャッシュ支払いの方へお譲りしました。
もちろん、人物面でも問題無しの方でした。

>>629

後に良い買い手が現れたから良かったようなものを、そのまま売れなくて・・・なんてこともありえたかもしれないよ。どれだけの売却期間を設けて、どんな物件をどんな時期にどんな値段で売ったのかは分からないけど。

>>630
その考え方だと一番最初に来た客に売らないといけなくなる。
売主も瑕疵担保責任を負わなければならないから、中古物件という事を
理解していないクレーム必至の人を避けたいのは無理も無い話。

売り出し価格とかけ離れた値引きを要求してくる客は態度がデカいのは
間違いない訳だから、仮に何とか許容できる範囲の値引きだったとしても
売却後を考えれば避けられて当然でしょう。
普通の人ならば売り出し価格が下がって、売主も許容できそうな値引き幅に
なるまで待つのでは？

とんでもない。以前、中古を売りに出したら、
どこかの大学に勤めていて、マンションの部屋を幾つも持ってるって人が、
ニコニコと愛想良くやって来て和やかに内覧した。
良さそうな人だと思ったら内覧後に、営業に買い叩いた買付け証明を渡して帰っていったよ。

買う方もやり手になると、デカい態度はしないよ。

>>633
マンションの部屋をいくつも持ってる＝投資用
買い叩いた買付証明＝これを出す自体が内覧後も何度か会う相手（売主）に対して態度がデカい

パスする相手ですね。

一口に値引きを要求するといっても、その理由は様々なのではないですか？

もちろん、ここで言われているようなクレーマーのようなタイプの人もいるのでしょうが、ローン・自己資金含め予算の都合上値引きを要求せざるを得ないケースもあると思います。なので、値引きを要求する人＝態度のでかいクレーマーと頭から決め付けてかかるのは、あまりにもステレオタイプが過ぎた見方だと思いますよ。

それに、売主の売出価格が地域の相場より相当割高な設定で出されている場合だってあるわけですし、一概に買い手側のみをクレーマーと決め付けられない要素は多々あると思います。

>>635
値引き要求は当然ですが、限度はある。
例えば3500万を3000万にしてくれはまあ常識の範囲内だが、2000万にしてくれは
無理がある。
実際、その価格に落とすなら責任を負わなくて良い業者売りにした方がマシ。
相場よりはるかに高い（たくさん値引きがないとダメ）と思っているなら、落ちる
まで普通は待つ。心配しなくても本当に高ければ誰も買わない。
価格改定があってから交渉すればいい。改定したって事はそろそろ何とか売りたい
って売主も思っている頃なので。

でも、実際いるんだな・・・。3500万を2000万にしてくれって人。予算がそれしかない
って理由でしたが、それなら見に来るな！って感じ。
ちなみに相場より少し安めに出していた物件。

さすがに仲介業者が「その価格だと設定しているウチの買取り保証金額より安いです」って
断ってくれたが・・・。
リーマンショック以降、今なら相当買い叩けると勘違いした買主も多かった。限度知らず。
こういう人に売るとアフターも大変そう。

さすがに業者の買い取り価格より安く言ってきたのなら、断るべきだと思いますよ。予算が届かないから…と言っても、幾ら何でもそれは度を越していると思います。そんなことでは業者買取ではなくあえて何かと面倒な仲介で売却する意味などないですから。
一方で、過大な値引き要求と一口に言っても、それは売主によって捉え方や感じ方が随分違うと思いますよ。636さんは3500万で売り出しの物件を3000万に値引き要求するのは常識の範囲内としていますが、結構微妙だと思います。636さんのように常識の範囲と考える人もいるのでしょうが、500万も値引き要求するなんて…!?と怒ってしまう人もいるでしょう。

昨年、１００万値引きで売却しました。
５００万なんて売主にすれば
「あの人じゃなくてもいいよ。売るのは急いでないから」
っていいそう。
（仲介の人間ににね）

今大幅に引くのは
民再物件とかだと思います。
例えば
モ○モトの○○シリーズとか

中古マンション買いたい人で急いでる人ってあんまりいない気がする。
特に今のようなリセッションの局面ではじっくり待つ。

売る方も、「今は売り時でない」という人が多いのも事実だろう。
この1年間で中古物件の数が激減したように思う。
タウンズも薄くなった。

開発・分譲部門だけでなく売買仲介部門もさぞかし苦しいご時世でしょうなあ。
景気の良い時代には低く見られてきた賃貸やビル管理などの部門の方がまだしも安定しているかも。

買い手がないからマーケットプライスが下がる。
下がるから売りに出さない。
売りに出ている件数が減っても売れない。
マーケットプライスがさらに下がる。
これから5年はそんな時期です。

今が売り時じゃないのは確かだけど
それは売り時を逃したのであって
これから戻すだろうからってのは違うんじゃない
今後のマーケットは良くて横這い
横這いであれば待つほど建物の価値は落ちていく
これを受け入れられない売り主が多い
あまりにも急激な変化だったのでね
現実が分かってくると更に下がっていきそう

今売り出ししている者です。
一年半前に新築マンションを契約しての住み替えですが、悩んでいます。

手付金放棄の解約か、売り出し価格を下げるか。

新居は３月末入居で手付金は360万入れています。今の住まいは4500で売りに出していますが、今月はまだ申し込みまで至っていません。
4000まで下げれば売れそうですが…なら手付金放棄の方が得？

ちなみに同じ駅の物件で、築7年です。

こんな事なら仮住まい嫌がらないで1年半前に売れば良かった。当時の査定は5000万でした。

住み替えなら手付放棄かな
住んでる部屋も買った部屋も今後値下がるけど
買った部屋はだいぶ天井で掴んでるんでしょ

>644さんは買い先行をやってしまったのですね。
一般ですか？専任ですか？
私なら手付けは放棄せずに一気に勝負をかけます。
とりあえず２月末まで4200万で価格変更。
あらゆる広告展開（ポスティング、新聞．．．）
それでも集客できなければ４０００万で
３月末まで。
リスクヘッジのラインはどの程度かわかりませんが
買いと売りの会社が同じなら買いの値引き交渉を
私ならします。

私は昨年停止条件付きで売却し、現在半年の仮住まい中です。
売り買いが同じディベだったので売り物件の値引き分を
買いの値引きで対応できないかを交渉し、成功しました。

うあ、迷う所ですね。
下げて売っても手数料もかかりロスも増える、引っ越し費用なんかも考えると手付け放棄のがロスは少ないけど。
でも出来れば気に入ってる新居には住み替えたいし、ローン減税もちょっと魅力あるし、手付けを丸損するのも惜しい気持ちもありますよね。

だけど、このご時世ですから今の家に一生住むつもりで手付け放棄の解約、ロスを最小限に抑えてこれからの局面を見守るのもありかな。

同じ駅ってところがポイントですね、新居の方がいい立地で物も余程の魅力が有るなら思い切る価値も有ると思いますが、そうじゃないなら住み替えは中止かな。

645さん
そうなんです。天井での購入でした。入居と同時に値下がりは目に見えてます。
646さん
一般です。新居のデベは財閥系で値引きしなそうな感じです。物件もほぼ完売ですし。
契約当時はまさかここまで景気が悪くなるとは…甘かったです。

646さん
私も最近手付金放棄の方向で考えが傾いています。今の住まいは駅から徒歩15分、新居は5分です。

647です。
新居が徒歩５分、今の住居も徒歩圏なら手付けは惜しいけどキャンセルでいいと思います。
今の時期無理な買い替えはリスキーですよね。

644さま

646です。
完売であれば値引きは無理そうですね。
といっても360万は大きいですね。
車1台でおつりがきますね。
逆に考えて、放棄するくらいなら多く払ったと思うのはどうでしょう。
投資でころがす考えではなさそうなので
純粋に新しい家を購入するということで。
また金利も優遇なので正直7年前の購入の方は買い替え時ではありますよね。

今のマンションに何か問題があって買い替えですか？
（例えば上階の騒音など）
それとも単に駅近いところが希望だったのですか？

正直なところお金のことも重要ですが、購入の動機次第ですね。

644さんが手付け放棄に傾いてるのは、もっと良い場所（都心に近いとか、高級感のある場所とか）に新居を購入し直したいからなのかな？
手付け放棄に傾いてる一年半前に契約した物件は、644さんにとって価格が下がってもそこに住み続けたいと思えるような魅力的な物件ではなかったということなんじゃないかな？
いずれにしても、購入の動機しだいでしょう。

たぶん同じ地域で決めたと言う事は住みやすい地域なんでしょう。
新築も５〜７年くらい経つと住み替える人は多いですから、近所にしかも駅近に新築が建ったら住み替え考えちゃいますよね。
でも住み替え決めた２年前とは急激に状況が変わりすぎたってことですね。

今は売却なしで中古住宅を買いたい人にはいい時期ですけど。

便乗ですが相談に乗ってください。

今、株と為替で（上の方と同じぐらいの）含み損、トータル350万ほど抱えてます。
中古を狙っているのですが、今の時期にいい物件が出てきたら株や外貨を損切ってでも
購入に走るべきでしょうか？

それとも含み損はそのままにして（経済状況の好転を待ちながら）、
最低でも1〜2年は貯金をして資金を十分にためてから購入するのが得策でしょうか？

現在、妻と賃貸住まいなので1〜2年後の賃料も考えると低金利のローンを組んで
買ってしまったほうがいいのか・・・迷います。（年間賃料は120万くらいです）

似たような状況にある方からのレスもお待ちしてます。

株と為替をやっているのであれば
ご自分で状況判断されたし。

ここは644さんのような具体的な相談にはみなさん
のりますが、株、為替で失敗してるけど
中古マンションを今買うかどうかなんて
だれも分かりません。

1〜2年お金ためてもまた株に投資していくほうを
選ぶのでは。

自分ならいくらローンを組めるか、銀行で先に調べてみる。そうすれば、予算や場所、間取りや築年数が大体決まってきます。それから、どうするか判断する。気に入った物件なら考えるが、イマイチならネットで物件チェックしながら、貯金する。既に、気に入った物件はあるんですか？

647,649さん
徒歩10分の差が買い換えの一番の動機だったのですが…さすがにあまり安く売るとローン負担も増えるしと弱気になってます。
とりあえず値下げは待って考えます。

646,650さん
買い換えの動機は私達の通勤と子供たちの通学の便を考えてが一番。
今の住まいは、施工もイマイチ、機械式駐車場無料など管理に不安があり長くは住めないと感じた事が二番。
新居はとても気に入ってますが、やはり高い時期の物件なのでこれ以上ローン負担が増えるのは怖い気がしてます。

651さん
今の住まい周辺は便利で子供の友達もいるので、他の地区への引っ越しは考えていません。
ただ、あと数年様子見るべきか悩みます。

652さん
そうです。とても住みやすく気に入っている地区です。手付金放棄で損切りしてもやはり、駅近くにいつかは引っ越ししたいです。今、無理して契約している部屋にこだわるか迷ってます。

644さん

646,650です
問題は手付け放棄の件ですよね。
ん〜〜〜
今までの流れでいくと悩みますね。
放棄したとして、360万が何も購入せずに流れることが
自分の中で残りますよね。
放棄しないと、これまた売れるか売れないか分からない
自宅の心配とWローンの一時的発生をどこまで見れるか。
など心配ですよね。

そもそも駅15分で4500万というのが高額のような気もします。
不動産屋の査定はいい加減なところもありますので
それを鵜呑みにしていませんか？
近隣の最近の成約の実績はどうなんでしょう？
（3ヶ月以内）
もう一度本当に成約できそうな金額を調査してみてはいかがでしょう。

どうも駅15分で築7年で4500万というのがひっかかります。

658さん
ご親切にありがとうございます。
成約価格は坪150万売り出し価格は坪140万程です。坪単価と言うより、絶対価格が4000万で探す人が多く、広さが売れにくい理由とも言われました。
新居は坪270万です。

確かにどこの地域かわかりませんが
築7年、駅15分、駐車場無料、施工イマイチで
4500万というのは・・・・

都内ではなさそうですね。（駐車場無料はいくらなんでもないですから）

横浜青葉区あたりであればありそうですが
（たまプラ、あざみ野）
今はこの条件で4500万では売れないですね。

7年前のご購入額よりも今出されている金額が
上であれば表示価格自体に無理があります。
（昨年まではあったと思います）

売り先行の場合、ボトムで考えないと
手付け放棄に落ち入ります。

上記の内容が当てはまっていたら
典型的な計画失敗例かも。

659さま

658です。
おそらく2月半ばに新居の件で銀行との契約を締結させなければ
ならないので焦っておられるかと思います。
銀行からも条件が出されているのでは？
頭金をあといくらとか。
もしそうであれば
あと半月、金額を下げて必至で売ることの作戦を
仲介会社と練ってみてはどうでしょう。

それでダメなら手付け放棄が良いのでは。

皆さん、色々親身にありがとうございました。大分気持ちの整理が付いて来ました。

>>655さん

予算や場所、間取りや築年数などはある程度決まっています。
この枠内で気に入った物件が最近あったのですが、
一足先にキャッシュのある人にもって行かれてしまったので、
やはりスピード勝負＆現金持ってるか、が勝負なのかなあ・・・と思った次第です。

今のところ「ネットで物件チェックしながら、貯金」の方向です。
でも、新築と違って中古は急に気に入った物件が出てきたりするから困るんですよね・・・

>>654さん

貯金した分は株には回しません（さすがに痛い目みてるので・・・）
やはり市況は自分で判断していくしかないですか・・・
（自称）投資家のはしくれとして情勢を見据えていくしかないですね。

ちなみに自分が目をつける物件は大抵「購入待ち」がずらっと並んでしまう状況なので、
余計にキャッシュとスピードの重要性を痛感した次第です。

上記の狙っていた物件ですが、「正月明けまで銀行も休みだし大丈夫だろう」
と油断していた矢先に取られてしまったので（それぐらい美味しい物件でした）、
審査で有利になるためにも少しでもキャッシュを多くしておきたい、
という心情からあのような質問をしました。

662さま

661です
良い方向で解決するといいですね。
がんばってください。

>>662さん

今回は見送ったほうがいい。中古が嫌じゃなければ、三年我慢して中古で買えば。
建設資材が天井のときの物件だし、モノが売れなく金利が下がっているのでデフレスパイラル
に突入するとみられます。

ご存知かと思いますが、地価とマンション価格は今現在もなお、加速度的に右肩下がりですよ。
http://www.nomu.com/column/vol203.html?PHPSESSID=bc19caf64144c9427d598...

私は一昨年購入した港区山手線外のタワーマンションを１０００万円の売却益を出して今月売りました。
このお金で株を買うつもりですが、どうなることやら。

不動産価格より株価のほうが先行して早く回復するし、不動産の価格は素直な動きですので、底値は意外とわかりやすいですよ。
http://www31.ocn.ne.jp/~reap/tokyoken.html

どうせなら底値で買いましょう。お金は無駄遣いしちゃだめ。

>>653
自分はここ1〜2年で株の信用取引で500万ほど損失出しました。
株については一旦しすべて清算しております。
都内に3000〜3500万程度の中古マンションの購入を検討してます。
（頭金は300万程度）

667さん、すべて清算されましたか。わたしにはまだその覚悟がありません（ダメですね）。
株価のほうが先行して動くことは確かですが、
明確な先が見えないだけに保有し続けていいものかどうか悩みます。

上に出ていた野村のHPの表、すごいですね。きれいに下げてますね。
まだ様子見のほうがいいような気がしてきました。
（あのラインから急激に上向くことは考えずらいので・・・）

新築完成スレ見てると気持ちが萎えちゃう。
お古より新品がいいと思ってたけれど見ずに買えば旅館の食事と同じで当たり外れがあるようです。残りものには福があると信じて中古巡り開始。野菜だって鮮度色合いは実物で選ぶ。

>>669
新築でも2割近く値引ければ考えると思う。

渋谷に新築未入居物件で5割引のマンションがありますよ。
修繕積立金が5万もするのでやめましたが。

↑
どこそれ？教えて。

666さん

一千万円の差益とはすごいですね！売りぬけ成功ですね。
場所はどの辺ですか？差し支えなければ教えて下さい。

>>672
渋谷区神山の高級低層マンションだよ。
全ての物件50%オフ。
名前は今思い出せない。
先々週くらいに仲介の不動産屋から連絡もらった。

グランドメゾン松涛でしょ。たしか３〜４億くらい

てことは、１〜２憶か。まあ安い？

横浜駅の東口、徒歩10分以内の築年数５年以下って、今の中古で出ているのは、どうでしょう？

アホな質問かもしれませんが・・・

現在購入検討中の物件は、3年前に新築された未入居の物件で、
新築時分譲会社から、他の不動産業者に売却された物件だと思います。
その売主と、その他の不動産業者から仲介という形で売りに出されています。

普通に考えたら売主からの購入の方が、仲介料発生しないので安く購入できると考えるのですが、
ネットに出ている価格は、どちらも同額です。

こういう場合はやはり売主に交渉するのが良いのでしょうか？
値引く事も踏まえて、ご質問いたします。

ここでいう売主ってだれのことを指しているのでしょうか。

分譲時の販売会社＝売主ではないですよね。勘違いしていませんか？
ここでいう売主というのは他の不動産会社のことですよね。
それとも他に投資目的の個人が買い取って仲介に依頼しているのでしょうか。

３年前の物件で、竣工後だれも住んでいなくても中古ですね。
これはわかりますよね。

次に今の売主から買う事ができないか？ということですね。
これは出来ますが、売主が仲介に販売依頼しているとしたら
無理です。
また、不動産はお店で物を買うのとは訳が違うので
色々な手続きが売主ができないから（面倒だから）仲介を通すことも
あります。
仲介も売主もビジネスですから儲けは必ずあります。

販売時の価格よりもおそらく安いのでしょうから
この際、しっかりしたところと契約すればよいのでは。
へたに安くしようとしたら
抵当権手続きや司法書士手配など自分でやるはめになりますよ。
仲介手数料というのはその為にあるようなものですから。

直接売主を知りたければ謄本取れば？住居表示で法務局に問合せすればどこでも取れる。
仲介が入るならその分値引き交渉させたら？ただ住宅は安いだけで買う？満足できるかな。

いろいろとありがとうございます。678です。

すみません、分譲時の販売会社＝売主でした。
3年（正確には3年半）前の物件です。とすると、売れないので売主の販売会社が、仲介業者にも販売を依頼するって事もあるのでしょうか？価格も一緒だし、？？？だらけです。

まだ購入検討し始めたばかりで、皆さんからすると「アホ」な質問で恐縮ですが、
だからこその掲示板と思い、再度書き込みです。。。

売主から買った方が良いでしょうね。仲介を入れる意味がありません。

ただ、マンションブームの時にさえ売れなかった物件を、
この時期に買うのですか？
余程値引きをしてくれないなら、手を出さない方が良いのでは…

そうですね。そういうことであれば売主から購入しても問題ないですね。
おそらく仲介業者が扱わせてくれということで
売主にお願いしたのでしょう。

当然分譲時の価格ではないと思いますので
気に入っておられるなら検討しても良いかとおもいます。

おそらくとてもニッチな物件なのでしょうから
ご検討者が限られている物件なのでしょうね。
自分のライフスタイルに合うのであればいいと思います。

一応、３年間売れなかった理由はお調べになったほうが良いかも
しれませんね。

ちなみにそのマンションは空きはその部屋だけなのでしょうか？

682さん、683さん
ご丁寧にすみません。
売主が言っている事がホントかどうか不明ですが、HP等みても空き部屋はひとつのようです。

通勤○時間で、ライフスタイル変えたいんですが転校いやだだなんだで、選択地域がごくわずか。。。従って選べるマンションも少ないのです。一戸建ても考えていますが、息子に残してあげる事を考えると、戸建てに？がつきます。

値引きスレなのでお聞きしますが、仲介の場合本気で買うとの意思がある場合「申込書」みたいなものに、「この金額なら・・・」という金額書くんですよね？
売主直接の場合も同じですか？今度内覧するのですが、タイミングはいつがいいのでしょう？

売れない理由はどう調べるのでしょうか？建築会社は倒産しています。
あぁ、また質問攻めですみません。

子供に残すのなら一戸建ての圧勝だと思うんだが、なぜ？

駅から５分以内ならマンション１０分以内で戸建てじゃない？

ペコリ684です。おバカにお付き合い、誠にすみません。

私も田舎育ちなんで、親父に言わせりゃ「お前は、家一軒建てられないのか！」てなもんで、田舎だと、マンション？ありえない！って風潮今だあります。

僕は特にこだわりはないので、だとすると、単純に構造的に長持ちするマンションの方が子がお金使わず済むかなと思ってたのですが・・・・なんか根本的に間違ってるかなぁ？

値引き以前に人生相談になってきてしまいました。
圧倒的な理由を是非！御師匠さん！！

３年間売れないマンションを購入して売り出したら売れると思う？
更に2割引しなければ売れないかも。戸建ては築２０年で古家扱いだから土地値のみ。
古いマンションはお金がかかる。修繕積立で2〜3万取られてる所もある。買う人いると思う？

683です。

６８４さんこんにちは
色々お考えで大変かと思います。
お子さんのことや将来の資産などなど考えるところがあるかと思います。
購入の背景は私は立ち入ることはできないので
コメントは控えます。

さて、お考えの物件だけについてコメントするとしたら
「やめておいた方がいいと思います」
理由としては
建設会社が倒産しているとのことで瑕疵担保責任は販売会社にあり
関係がないように思えますが、そのような背景で実際にマンション自体に
何か問題があれば（漏水など）なかなか補修工事が出来ないのが現状かと思います。
（色々理由をつけて補修してくれないと言ったほうがいいかと思います）

そうすると補修箇所の老朽は待ってくれないのでとりあえず
修繕費を切り崩したりして補修するマンション理事会もあります。

ここで言いたい事は
なるべく入居して問題のないマンションをご購入するべきかと思います。

おそらく販売会社は問題ないといいますが
入居後にいろいろ問題が発覚しても遅いので
やめた方がいいと思います。

684です。

皆さんに感謝です（＾＾）
ひとりでこんなにカキコしてもよいものなのか？

ここ半年で随分と勉強したつもりでしたが、まだまだのようです。子供のようにやみくもに質問せず、もう少し勉強します。ただ知り合いに不動産関係おらず、不安なことばかりです。医療であれば「セカンドオピニオン」ってのがあって、主治医ではないDrにニュートラルな意見聞くこと出来ますが、そーゆーの相談できるとこってあるのでしょうか？それとも己のみ！なのかなぁ？？

このマンションの住人に聞くってのは？ウザがられたりして。
内覧で聞いておいた方がいいこと、見ておいた方がいいとこって何かあるのでしょうか？

ってしつこいですか？683さんm(_ _)m

中古（？）マンションの実情の調べ方はだれでもできるやり方としては
以下の方法があります。ちなみに私は申込書を出し売主との価格交渉を
している間（約１週間）以下のことをやりました。

・管理組合の議事録を閲覧する

管理組合議事録は利害関係者（つまりここを購入しようとしている684さん
も含まれます）が求めればに開示する義務があるので、売主に請求してく
ださい。大きな問題があれば議論されているはずです。
もし提示を渋るようでしたらやめたほうがいいかもしれません。

・住民に聞く

たしかにウザいという人もいますが、私の経験では結構既存住民の方は
親切に教えてくれます。うちは３歳の子供がいたので見学にいくと別の
住民の方が子供に話しかけてくれることが多かったので、それをきっか
けに、このマンションを買いたいと思っているけどがどうですか？と
いうヒアリングをしました。音の問題とか生活環境（どのへんで買い物
するのかとか）、子供がいれば学校の話とか率直な意見が聞けると思い
ます。

・管理人に聞く

これまた住民のプライバシーやセキュリティにかかわること以外は率直
に答えてくれます。住民層とか参考になります。
深刻なトラブルがあれば直接話が出なくても雰囲気でわかると思います。

・近隣住民に聞く

近隣とのトラブルや大きな事件などがあればなんとなく雰囲気でわかる
と思います。

ヒアリングは男より女、そして子連れのほうが警戒されずにすみます。
ご健闘お祈りします

私の過去の経験から言えば、
瑕疵マンションで議事録以外の書類が大量に作られたことがありました。
議事録には大まかな事柄しか書かないで。

そして、近隣住民にバレないように普通の大規模修繕を装って補修しました。

住民全員に慰謝料と交換で、瑕疵を口外しない為の念書も書かされました。

それって御殿山？

芝公園近くのグランドステージ名前が変わってた。偽装？

684です。

691さん、692さんはじめ、ありがとうございますm(_ _)m
商売ですから仕方ないのかもしれませんが、金額が金額なだけに、どうも疑心暗鬼です。
今まで担当者と会うときは、「戦場にひとりで向かう」イメージありましたが、このスレのおかげで、ほんの少し味方ができた感じしました（＾＾）

購入検討中のこのマンションは、どうも止めたほうがいいのではと言う意見が多かったのですが、家族が良しと言えば、値引きを頑張ろうと思います。３年売れない条件のマンションですから一歩も引かない強い姿勢で望みたいと思います。良しと家族が言うかわかりませんが。。。。

このスレ読んでると、「いい担当者に巡り合う」って大事らしいですね。
「いい担当者」をさらにこちらが信用していい取引になるのだろうけど、
今の僕はその相手を真っ直ぐ見られるか不安です。

長文失礼しました。また報告いたします。。。

>６９５さん

689です。
健闘祈ります。
がんばってください。
住む人の判断が一番だと思います。

もう契約してしまった物件なんですが、西の塔が売れ行きが悪く１５０万程値下げするみたいなんです。でも私の買ったのは南向きなんで値下げしないみたいです。買った後に価値がさがるしこっちの塔も値下げしてもらうのは無理なんでしょうか？

無理ですね。売れない物件だから値引きするわけで。

質問です。よろしくお願いします。

都心・築7年・15階建て11階・北東・32平米・中古価格1980万円・新築価格2100万円・駅歩5分

この物件を1780万円の指値で行くのは妥当でしょうか？
現在の価格がまだ高いイメージがあるので値引きたいのですが、
業者の話では1割が限度みたいです。

不動産価格自体が今後まだ下がりそうなので見送ったほうがいいのか、
それとも上記の指値で交渉してみるのが妥当なのか・・・

全体的な気に入り度は7〜8割と言ったところですが、
売り出し価格がネックになって踏み出せません。

今は夫婦で賃貸暮らしなので、賃貸にお金を払うぐらいなら
金利の安いうちに今買ったほうが、とも思うのですが・・・

皆さんのご意見をお聞かせください。よろしくお願いします。

まだまだ下がるね。
不動産価格は株価の後追いをするからわかり易いんだよ。

景気のいい時代だって売れないのは売れナイ。
いつも売りに出るマンションはこの時勢下がる。
売りの少ないマンションで南向き階数上階では今年も1ヶ月もしないうちに売れてる。
ようはマニアックであればあるほど不景気には関係なく売れてる。
高額は厳選されたものだけ堅調。低額は昨年並に。あとはだぶつきだね。

>>699
７年前に＠６６万円（２１００万円／３２平米）なら、都心っと言ってもたいしたところじゃないから、１７８０万円で指し値でＯＫ。
でも３２平米ってうちのＬＤより狭いんだけど２人で住めるの？

都心って高いんですねー！ちょっとびっくり。中古で１８３万／＠っすかぁ。
702さんのご指摘になぞりますが３２ｍ2っつうのが気になりますね。ちょっと窮屈すぎやしませんか？

皆さんありがとうございます。
32平米はたしかに狭いですね。
実はのちに長期の単身赴任が決まっているので、その後は妻が一人で住むことになっています。
ですのでこの広さで検討中です。

702さん、相場から見て1780万円が妥当な物件、という認識でよろしいでしょうか？
（1980万円は高すぎる、という捉え方でいいでしょうか？）

将来の売却益を視野にいれて考えられた方が良いように思います。賃貸のほうがお徳になる可能性が高いです。購入となりますと固定資産税・管理費・修繕費・仲介手数料などなど物件の値札以外にお金がかかりますし。その辺はよーく差し引きしてから決断されたほうが良いかと

都心でも、北東向きでは中古人気が落ちます。
1780万円でも高い可能性はあります。

業者の話では１割引が限界なら、
逆に言えば売主の本音は1780万円位で売りたいのでは？
そこに、1780万円で指し値したら相手の希望通りですよ。
分譲価格２割引の1680万円で指し値してみたら？

皆さんありがとうございます。

705さん

将来はどちらかの親が住むことになりそうなので、
いずれにしろ購入を検討中です。
それにしても本当、物件以外にお金がかかりますね〜ヒヤヒヤしてます。


706さん

やはり南か南東向きですか・・・
その物件、内見者も何人かいたらしいのですが、
最終的に購入に至らなかった理由が「日照」とのことでした。
都心でも向きは重視されるのですね。


707さん

実は最初２割引の1680万円で打診をしてみたら、
「あ〜ムリムリ」って感じで相手にしてもらえませんでした・・・
約1割引の1780万円なら「まあ妥当かな」という反応が来ましたので、
ここが落としどころなのかもしれません。
（それとも売主に断られるのを承知で強気で2割引で買い付けを出してみるべきか・・？）


このスレッドによく「2割引で指値して購入」とありますが、
実際、利便性のいい都心で新築・中古に関わらず2割引きに応じてくれる
場所はどこにもありませんでした。（よくて1割）
それとも私の交渉の仕方が悪いのでしょうか？

売主がここを見てたらど〜すんの？
こんな細かく情報を垂れ流しして。
どこの物件なのかすぐわかりますよ。
自分のことなのに
こんなこと見ず知らずの物件も知らない他人に聞いて・・・・

おもしろい人もいますね。

坪180万て言ったら、西武新宿線の環7-環8の間（中野区・練馬区）でもそれくらいだけど、
それって都心なの？
それよりも、せめて40㎡の1LDKで、坪170-180万を探したら。
文京区・中央区で見つかれば、買っていいんじゃない。
今の物件が台東区・江東区なら、これから同じような物件がいくらでも見つかると思うよ。

中古マンションを川崎中原区周辺　または　昔住んでいた墨田区、江東区、江戸川区で探しています。　ネット検索だと新築と同等の値段のようですが、下記条件の物件は見つかるでしょうか？（ネット検索では見つからず）

３ＬＤＫ
駅徒歩１０分圏
築５年以内

それと、中古マンションでも住宅控除などの恩恵は新築マンションと同じく受けられるのでしょうか？

上の金額条件　→　３０００万円未満　です。

７０９も見ず知らずの人相手に余計な。大丈夫　安心しな。特定してないスレなんて、
ど〜この誰だか知らないけれどで　　月光仮面のおちゃんと同じだよ〜ん。

朝寝坊なら南東より南西の方がいいよ。
まえに東向き住んでたけど起きるともう暗くて冬は洗濯物が乾かなかった。

2割は普通にいけます。

>それよりも、せめて40㎡の1LDKで、坪170-180万を探したら。
>文京区・中央区で見つかれば、買っていいんじゃない。
あっても築年数がやたら古いか、周囲の環境が悪いか、変形立地か、駅から歩くか、そんなんじゃない？

>2割は普通にいけます
その根拠は？それって23区の優良物件・優良立地の話？

>>710

あれってカンペキ投資家向きでしょ。
だって自分が住むってなったら住みたいと思う？
自分が住むわけじゃないから買えるんでしょう。

>715

ありました！　ありがとうございました。　m(_ _)m

値引きは売主次第です。
どんな根拠をぶつけても
「あなたには売りたくない」と思わせたら終わりですね。

売主は買主より上手ですよ。
築年数がたっている物件ほど値引きしてまで売ろうと思っていないでしょう。
ローンは払い終わってますから。

売主は相場を良く知っています。
相場を知っている人ほど相場からかけ離れた値付けはしません。
その方が確実に高く売れるからです。
２００７年の都心物件、チャレンジ価格と言われる無謀な値で売り出されていた物件が多数ありましたが、多くは売り損ねたか、初めから妥当な売値で出すより不利な結果に終わっているのではないでしょうか。

買う方もよく相場を調べて、妥当な指し値をすることが肝要でしょう。
相場どおりの売値なら値引きなしで買う判断もすべきです。
下手に値引きを要求すると買い損ねるだけです。

賃貸中のマンションにもどる予定で、更新拒否を出した所、購入希望があり、相場価格で70m4200万を提示したら、
23区東京駅迄タクシー1000円内賃貸料金20万の借り主が、3500万の指値を言ってきた・

こちらは売るつもりはなかったのにも関わらず、最近の１割２割は当たり前の、バカな買い手有利の情報に惑わされやってられない。
買う気があればもっと最低限の土地なり、場所の相場位勉強しろ！

というより、値引きしてもらわなきゃそもそも買う気が起きない、っていう物件だから値引きする。
言い値でいいから買いたい！って思う物件って、よほど好条件の物件か、最初から相場より安い価格で出してくれてるものが多い。
そういう物件には買い手もあまりうるさく言わずにスムーズに話が進むのでは。
今、買い手が強い時代なのは事実なのだから。

この状況で買い手選べるわけねーだろ

最初から、売るつもりも、必要もなかったから、買い主を選ぶひつようも無い。全ての人が、売り急いでいる訳でも無いと思うが

そんなことはない。
買い手が今は、値引きが当たり前という認識になっているのが問題。
売り値段が相場より高い場合はまた別問題だが。

最初から売主が売るつもりも、必要もないなら、なんで仲介会社に頼んで売り広告出してるんでしょうね。
仲介会社にしてみれば、タダで広告出せるわけじゃないんだから迷惑な話。

相場が値崩れしている以上、
売れないでいる物件は値切るのが当然。
そして値切った価格が新しい相場価格になる。

古い相場にしがみつく売主のほうが問題。

>>722

それは大変ご愁傷様。でも定期借家契約でないかぎり更新拒否って実際
なかなか難しいのはないですか？
私も独身時代に購入した中古マンションを賃貸にしているのでひとごと
とは思えません。

>>722さんがお持ちの物件がワンルームマンションとかでないかぎり
一番高く売る方法は空室にして売ることです。その相場が４２００万なの
ですよね。たぶん。

で借主がゴネて空室にできず、それでも売却したい場合、つまりオーナ
ーチェンジの場合は相場価格ではなく収益還元価格で見られます。
家賃２０万円が近隣相場に比較して適切だとすれば３５００万の表面利
回り６．８％だから収益物件としてみた場合３５００万の指値としては
まあそれなりに合理性があるといえなくもありません。

まあそんな価格でお売りになるつもりは毛頭ないのでしょうが、更新
拒否をしている時点で借り手有利なので、足元見られている気がします。
で３５００万は当然拒否されたの推察しますが。その結果どうなさった
のかよろしければ教えてください。買主が折れてきましたか？

729さん
あぁそれで3500万か、納得しました。
ファミリーマンションです。
又、全く販売予定ではなく、あくまでも自分たちが住む予定です。ですから、広告にも出していませんし、出すつもりもありません。今居るマンションの方を、賃貸か売却予定の為親しい、業者に任せていました。

よって、指値を聞いた段階で、売却の意思はなくなりました。

又、詳しくは書けませんが退室はスムーズにいけると思われます。

>730さん

ありがとうございます。値段が折り合えば借主に売却というＥＸＩＴはなかなか
よいのですけど退室してもらえるならよかったですね。

東京23区の中古マンションは今が買い時ですか？

>>732

９ヶ月下落をつつけていた２３区の中古売り出し価格ですが１２月に一瞬
持ち直したようです。要因は不明。あくまで売主希望価格だし単なる下落
途中の踊り場かもしれません。

知り合いの建築士に相談を、だいたいの原価がわかるので
交渉してみては、知り合いにいないときは
建築専門学校などに聞きにいくと
教えてくれますよ
販売管理費・広告宣伝費にお金をかけて
いないところは、気持ちいいぐらい値引きしてくれますよ

中古マンションをいろいろ見てますが（23区）、良くて分譲価格と同等、下手すると上、ってなことも良くあります。
正直中古ですし、新築購入時よりも高いなんて腑に落ちないんですが、それで当たり前なんでしょうか？
底だったときに分譲だった、ろ言われればまあなんとなくそっかあ、とも思えますが、そうでないのも多々あります。
中古で購入された方、価格は分譲時と比べて上でしたか？下でしたか？

大概、新築分譲価格より下がるのが一般的ですが、上昇する物件があるのも事実。
単に売主が価格を高く設定している場合もありますが、相場が上がってしまったことが理由です。
地域によりますが、条件がそろえば上昇もしくは同等の可能性はありえます。

え？相場は急落中でしょう。分譲価格と同じ価格で中古を買う人がいるとは思えません。

先週、築６年のマンションを分譲価格とほぼ同額で売却しました。
１〜２年前なら、分譲価格＋10%でもすぐに売れてましたよ。
中古は、周辺の新築マンション価格から大きく影響を受けますが、分譲価格はあまり関係ないです。

>>738
それって、もしかして俺が買いたかった五反田のマンションか？
不動産屋に問い合わせしたら、すでに契約済みだった。

>739 ちがいますよ。23区内ですが都心ではないです。
安く指値してきた人がいましたが、放置してたら、別の人が満額で買ってくれました。

あ〜やっと納得出来る事が聞けてきた・・

大体、中古=値引き が当たり前なんて事、どこもかしこも当てはまると、思い込んでいる人ばかり

売り物件を持ってる人は、大体の人は購入経験がある訳で、よっぽど急ぐ理由が無い限り、そうそう値引きはしたくないものだよ

値引きができるのは倒産や民再した分譲会社の中古物件とかありかも。

あとは築年数も関係あるかもしれませんね。

不動産は地域慣習に依るだろ
関西は値引き前提

735です
そうですか、やはり地域によるんですね
相場は落ちてるとはいえ私が検討しているエリアはまだまだ強気です
これって今このエリアの新築を買えば後々売却するときにも高値で売れるって事ですか？
急ぎではないし。だったら無理に高いと思う中古を買わないほうが賢いと思うのですが。
検討してる新築は大手のタワマン、山手線内です。
無知ですみません

売り主側になりました，１昨年ですが。全くの素人です。近隣に買い替えたいマンションがでたので売り出してみたら売れちゃったという感じでした。
2002年の底値時代に買った物件を2006年に売りました。山の手の内側北の方中規模大手の物件です。おおよその価格ですが6000万で買ったものを9000万の値で出して４ヶ月で8500万にして、結局8400万で売れました。売り出し中に中古の物件もかなり見て回りまして、売り主で同時期に購入検討者でした。

私の経験から感じたこと（完全に素人の意見です）
１）欲しいと思う部屋があったら高い値段になっていても指値すること（自分で根付けして相手の反応を見る）。もし相手がOKをだしても必ず契約しないといけない訳ではないので問題ない。
２）あちこちに情報元を持つことが必要。三井、野村、住友などの仲介業者に条件を伝えていいものが出てきたら情報を教えてもらうようにする（中古は情報戦です）。地区が限定なら地元の不動産屋さんも大事。
３）今は特に急落中なので相場なんて無いようなもの。指値して最初は無理でも、売り主が我慢できなくなったら指値した人には連絡がくるはず。あのときに買おうとしてもらったこの人に売ろうって思ったりするかも。
４）売り主がどんな人かわからないのでそれをみるためにも内覧をさせてもらうこと。家の中をみると仕事とか子供の大きさとかわかるでしょ、不動産屋さんに手伝ってもらえば相手がどんな人かわかる。そうすると勝負もしやすい。

>>745

中古は情報戦というのは納得です。
私が今のマンションを買ったのは４年ほど前で、そのころは今ほど不動産情報は
ＩＴ化されていませんでした。だから武器はＦＡＸ（笑

検討していたころは毎週木曜日になると複数の不動産屋からＦＡＸが届き、家に
帰ると部屋の中でロールＦＡＸ用紙がとぐろをまいておりました。
そこからいくつか気になるものをピックアップして週末４−５件まとめて見ると
いうのを半年ほどやってました。

でも最終的に購入したのは新聞折込チラシに入っていた物件です。
まあ情報戦といってもそんなもんですけど。

ちなみにうちのマンションの売り出し価格は１年前くらいに私が買った値段より
１５００万以上も値上がりしましたが、同じ間取りで昨年末売り出した部屋は売
れず最終的に私が４年前に購入した値段とほぼ同じ価格で下げてようやく成約し
たようです。こっちまでどきどきしちゃいました。

まあなかなか底で買ったとしても天井で売るのは難しいですね。
いまは不動産サイトも充実しているから、相場はすぐわかるしストリートビュー
で外観イメージもわかるなど買い手にとってはいい時代だと思います。


相場が下がってきているのでまた買いたくなってきました。

現在は新築マンションが過剰供給で売れ残り、値段下げている状況なので、中古物件が数年後買い値より高く売却できる皮算用はやめないと痛い目にあいますよ。

>>745
指値するっていうのは、買付証明を出すってことでしょうか？
であれば、売主がOKしたら購入義務があります。

売り経験者より
中古市場は昨年の秋までだったと実感しています。
（売ってよかった）
今後は新築在庫物件の販売はおそらく夏ぐらいで落ち着くと感じてます。
秋ごろから中古の需要はあるかもしれませんが
昨年、一昨年の高値で購入された物件で払いきれなくて手放すものなど出てきそう。
（景気の状況にもよるけど回復しないと思います）
その頃の価格はきっと強欲売主の出す価格なので今の相場とかわらない。
でも売れませんね。

築浅物件の中古は秋ごろ出てくると想像します。
その時が買いかも。
（今年の末から中古在庫が増えると思います）

新築といっても良い立地はないし、この景気状況ではニュータウン構想も無理だしね。

７４９さん

>745
は仲介に嫌われ者の投資物件あさりです。
指摘のことは法的な効力はないのでOKですが、二度と仲介会社とはやりとりできませんね。
大手の仲介の方が以前、投機用に物件を聞いて来る人がいるので
無視してるといってました。
こういう人は一般とはかけ離れた考えなのでスルーしましょう。

不動産商売の嫌われ者は金も無いしローンも組めない人。買えないからね。
投資であろうと値切りがきつかろうと買える人であればウエルカムでしょう。

広島からです。ただいま中古物件を探しています。
大型のデベが倒れていますが、
３月以降には立て続けに倒産が増えると見込んでいます。
社会的にも雇用が不安定で今後、ローンが払えなくなり、マンションを
手放す方が多くなると思っています。
中古物件が数多く発生すれば、低価格競争が発生し全体的な相場が安くなると思っていますが、
実際に低価格化するでしょうか？

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

無理じゃないよ。やってみなはれ。リノベ屋は案外さっさと処分売りするよ。

>>755
指値１３００万を出すのは簡単なことだけど
築２６年のマンションって水道管は鉄管だと思いますが、その年数だともし鉄管なら
少し不安があります。
もしどうしても欲しいのであれば指値を出す前に２回の修繕を行ってると思いますが
内容を確認したほうがいいと思います。
また部屋内の水道管は区分所有者の範疇かと思いますので
そのあたりも確認したほうがよいかと。
キッチンの下にもぐって見てみてください。樹脂の管ならリフォーム済みだと思います。
それからでも指値は遅くないのではと思います。
外身ばかりきれいでも内部もしっかり見ておきましょう。
（リフォームなんか大した金額ではないと思いますよ）
売主の業者がわざわざ売る為にそんなことにお金をかけないと思います。
利益見てますから。

755さん、有難うございます。そのとおりですね。見えないところで築年数の経過している部分は心配です。ほかのレスを読んでいたら、あまり詳細の情報は書き込みしないほうがいいように書いていましたので、自分の書き込みはいったん削除依頼することにします。

又、756さん、回答有難うございます。別な物件も見つけているので試しにやってみます。

ここへきて中古物件が出回らなくなってるように思うけど。
新築の投げ売り期間はあえて売り控えているだけ？
こちらあえて中古狙いなので。

買い替えのいい物件が無いのではと思います。
それでも中古は多いと思いますよ。
（ちなみに横浜地域）

都心の中古はあまり動きがないなあ・・・新築狙いの人ばかりじゃないのに。

日本橋付近で探してるのですが、程度低いのしか出回ってないですね。

足立区、荒川区近辺で管理体制がしっかりしている中古（１０年以内くらい）を探しています。

最近出ている広告では、「コスモシティ北千住」がよさそうなのですが、周辺環境などご存知の方教えて下さい。
東側はスクラップ工場があるようなのですが、西側は公園で静かそうに思ってます。

それから、清水建設施工というのにも惹かれています。

コスモシティ北千住はやめたほうがいいと思います。
ちょっと遠くなるとは思いますが、つくばエクスプレス沿線のほうがまだまし。

徒歩１２分は無いでしょう。。。。
待ってれば、徒歩１２分の物件なんて今の値段から５００万以上値引きできますよ。

清水建設って、つくばＥＸの施工や市川タワーの施工で
問題を起こしましたね。

近所に住んでますが北千住なら徒歩12分ですが、関屋や牛田なら5分くらいなので京成とか半蔵門線を使う人なら便利ですよ。
TX沿線もいいけど、3駅使える魅力がありますね。
ただ、東側は再開発がどうなるかわかりません。南側か西側がいいでしょうね。

それでもコスモシティだけは論外かと。
他のところにしたら？買う理由がわからん。

いろいろと書き込みありがとうございました。

　参考になる情報もいただいたのですが、コスモシティだけは論外という理由がよくわかりませんでした。
　周辺のマンションの中では、大規模ですし管理組合もしっかりしているようです。


　同じイニシアの物件だと、コスモ北千住ロイヤルフォルムというのがありますが
他の書き込みをみていると隣にできたマンションの影響で眺望が悪くなっていますし、
築５，６年の割に劣化が進んでいると聞きました。

　シテヌーヴもよさそうと思ったのですが、もう２０年くらい立ちますので、それならコスモシティは
どうだろうと思った次第です。

　あれこれ言っても仕方ないので、週末あたり一回中を見せてもらおうと思います。

内覧で気にいった居住中中古マンションがあります
ファミリータイプの間取りなのですが男性一人で住んでいて
家族は先に引っ越したと言います
離婚や死別や事件ではないと言います
本当かどうか調べる方法ありますか？
次の住居に移らず一人で住み続ける意味ってなんでしょうか？

769さんじゃないですが、売り理由って業者もしくは売主は本当のこと言ってるのかな、って常々思ってました。
以前、「ローンが払えなくてキャンセルが出た」という新築物件を見に行ったら、
業者から「実は売主さん、急にご結婚が決まって……」と歯の浮くような当たり障りの無い理由を告げられたことがあった。
おいおい嘘だろーって思いましたが(笑）

あと、分譲時の価格にしても同様。
他スレでも「仲介業者から聞いていた分譲価格よりも安い中古物件だったことが入居後に判明」とか書いてあったし。
売り理由はともかく、分譲価格を嘘つくのはどうかと思う。
関係者の方、そこのところどうですか？？

その部屋での事件などなら重説で言う義務があるので信用していいでしょう。

離婚だったとして、その部屋を買いたくなくなる理由になるのでしょうか？

気になる物件を内覧行ったら業者さんが１つオススメ物件があるから見ませんかと言われて時間があったので行きました
居住中の3LDK4階で駅から５～６分
まあまあキレイに使ってたし間取りなんかも良かったのですが築22年というのが引っかかって
でもまあ破格ならリフォームして…と考えて金額聞いてみてびっくり
2300万円でした！
駅が近いとこんな金額つけられるのでしょうか？
ちょっと強気すぎませんか？
リフォームだって全部やらないとキツいので2～300万はかかるし
近所に建つ新築（駅まで15分）は3000万前後の予想価格なのに
私からしてみればその築22年は1000万円でも悩みます
私の感覚がおかしいのか？

>>773

修繕を2回終了しているので内容を確認してみないとわかりませんが
高くないのでは？
あなたが周辺新築云々言うならそこを買えばいい。
5分圏内は資産性を考えれば良いのでは。
まっ、駅5分3LDKが2300万で出ているところを1000万でも考えるなら
あなたはその地域では買えませんね。

売った経験から言うと金のない奴にかぎって
うんちく言い出す。
おそらくあなたでなくても買手は現れると思いますよ。
目先の金額だけ見るやつが失敗する。

駅近は数に限りがあるので割高になるのは当たり前。
徒歩15分圏を考える事ができる人は候補からはずした方がいいね。

築22年だと、昔のバブル時代ですよ。
マンションが多数造られ建築工事がスケジュールに追われて、切羽詰まってた時代です。

私なら買いたくありません。

あの頃は景気が良かったから資材を贅沢に使ってたな。

>>777私もバブル時の物件はいらないと思いました
すぐ近くに建つ新築が三千万弱と価格が出たので
そちらの方検討することにしました
775はなぜそんなにつっかかるのかわかりませんが
別の不動産屋によればその部屋は15年前からずっとその金額より高めで売り出してるそうです
最近少し下げたらしいです
まあ誰か引っかかればいいやって感じでしょうか
すぐ買い手がつくというのはそんなに時間かかるものなんですね～

自分は駅から徒歩15分圏のマンションはいらないと思いました。
っていうか、その距離なら戸建を買いますね。

５０件ほどの規模の同じマンションで中古が数件出ている中で一軒だけ３００万ほど安いのがあった。
内覧を希望したら、訳あり物件ですといわれた。
家族で住んでて子どもが服薬自殺したと。
２年空いたままらしい。
誰かが１代でも住まないと重要事項告知義務が外れないのでずるずる来てるんだと思うが。
むーーー３００万円のディスカウントで・・・
見送りかな。。。

逆に言えば、何代か住んだ古い物件だと
昔に事件事故があっても重説に書く義務は無し？

中古はよく調べないと怖いな。

広告とかの相場より若干下げて売り出したら、値引き無しですぐ売れた。

結果的に成約相場より少し高く売れたように思う。

↑賢い奴だな。

>逆に言えば、何代か住んだ古い物件だと昔に事件事故があっても重説に書く義務は無し？
マジで？！怖いなそれ…あまり古いものは拾いたくないな。

湾岸（天王洲～台場～豊洲）で中古を検討している者です。最近内覧にいっても以前のような1割～2割引きが通じなくなっている様な気がします。株価も落ち着き、売主も強気になってきているのでしょうか？

いくらぐらい値引きをすれば買い手がつくのでしょうか？
値引き交渉をあなたならしますか？
値引きをしてもいいのですが、値引き交渉には応じたくありません。

5900万,築11年の物件です。3か月くらい前から出ています。気に入っているのですが、やはり安く買いたい。どのあたりから攻めるのが良いでしょうか？とりあえず5000くらいから言ってみようと思うのですが。

今までの成約実績を調べたほうがいいです。
いくつかの不動産屋をあたれば教えてくれると思いますよ。
だいたい、直近の半年分で最安値を目標で交渉すればいいと思います。

成約事例と近い売出価格の物件に１割引２割引とか言うと恥かきますよね。成約事例を勉強しないと、売主から見たら嫌な貧乏客、仲介業者から見たら買えない客で相手にされなくなっちゃいますよ。
本当に市場価格よりガクンと安い物件は、仲介業者は買取業者に卸してしまいます。いくら仲介業者に『そういうの出たら紹介して』って頼んでも無駄です。
買取業者は一般客と違い、細かいクレームを言わないし、ローン解約はないし、再販時に販売させてくれるからです。

>788さん

物件や値付けによってなんともいえませんが…
うちは、築8年、5900万円（50万とか端数があったような気もするけど）で出して、
5500万円の指値がありました。
5500万では売らない、と返答したところ、先方が5700万でと言ってきたので、それで決めちゃいました。
（そのかわり、引渡しは4ヵ月後まで待ってもらいました）
想定内の値引きです。
買い替えだったので、早く売りたかったことと、ローンもほとんど残っていなかったので、
それでよしとしました。
査定した不動産会社のなかには6000万超でもいけますよ、というところもありましたが
最初から無理のない価格で出しました。

こんなご時勢ですから、そうそうチャレンジ価格で出してくる人もいないのでは？
売りにだすのは、それなりに理由があって、「売れても売れなくてもどっちでもいい」って人は
今はいないと思うよ。

売りに出してから決まるまでに2～3週間だったかな。
内見はたしか4組。
自分のマンションが売れたら買いたいって客もいましたが（これを当てにしているといつまでもずるずるで困るんですよね）、買ってくれた人は全額キャッシュでした。
物件指定で、待っていた感じの人でした。

>788,791さん
＞査定した不動産会社のなかには6000万超でもいけますよ、というところもありましたが
最初から無理のない価格で出しました。

相場価格か、ちょい安で公告するが即売りの鉄則。
人気エリアなら物件待ちの人がいるかも。
ならば、値下げも５～１０％程度で契約の運び。

相場無視の物件は、さらし物件となる。
ずるずる値下げを繰り返し相場価格を下回っても決まらない。
購入希望者は「まだ値下げするかも」と、待機。
結果、金銭的に大損。精神的苦痛。

>>788さん
まさか5900万円の物件を5000万円スタートで徐々に値引き交渉出来ると思ってる？

相場値の裏付けなく、そういう＊＊＊な指値すると、真っ先断られて、次から取り次いでさえ貰えなくなりますよ
その値幅は一発勝負と考えてください

ちなみに私は6300万円の物件を1000万円引きの5300万円で指値したことありますが
その物件は本当にその価値しか無かったのでその指値です。
断られましたけど、こちらも価値以上で買うつもりは全くないので、
値段吊り上げて再交渉なんて乞食みたいなマネはしませんでしたよ。
当然次回は取り次いでもらえ無かったでしょうが当方それで構いませんでしたし。

なお、最終的に決めた物件は売値10%前後の値引き交渉で成約しましたが
当方が考える該当マンションの区分所有権分の土地(直近の更地坪単価)と建物の査定額をそれぞれ伝え
その査定総額に100万円(ぜひ欲しいのでプレミアムつけますと伝え)を足して
値引き指値を入れて一発で通りました。回答はすぐきましたね。

その後、家の成約価格がベースになって他の部屋が二件決まりました。


要は、値下げの『指値ってのは、売値が相場値より高い時に相場値まで下げさせる』為にやる訳で
相場値より10%も20%も安く買うためにやってる訳じゃないって事です。

ちなみに例外的に適正価格3900万円の物件を、売値4200万円で出し
最終的に3500万円の指値で売却した事例を聞いたことがあります。
が、この場合は、失礼ですけど売主がローンで首が回らなくなって売りに出したけど
値付けが高過ぎて、優良な見込み客を長期に渡り自分自身で遠ざけてしまい、
銀行が待ってくれる最終期日直前に来た客に投げ売りするしか無かった特殊事例です。

当方、ひとり親で二児の母です。
大きなローンを抱えたくないため、子供が成長するまで
と割り切って、築25年1880万円の物件を検討中です。
古いんですがリフォーム済で気に入りました。
ダメもとでも価格交渉をしてみる価値はありますでしょうか？？
また、仮に交渉するとしても女性一人で交渉するのは難しいものでしょうか？？

不動産の購入は本当に初心者ですので、アドバイスをいただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

>>794
リフォーム済みとの事ですが、売主が誰なのか、まず調べたほうがいいですね

リノベーション業者なら業者に直接商談持ちかければ仲介手数料が浮きます

あとは25年がネックになります。
その築年数でローンが組めるか銀行に確認するのと
不動産取引にかかる免税が25年ものでも出来るのか
申し込みするまえに調べる必要があります

値下げ交渉はその後からですね

ちなみにローンや税金にあまりにメリット無いようなら、それが値引きの交渉材料になります

物件：横浜磯子　東急ドレル・ステージ２１（築19年）

交通：根岸駅　バス７分　停徒歩８分

＊但：専用シャトルバス有り　　マンション～根岸駅　７分

価格：２１８０万（消費税込）　

＊全室リフォーム済み

専有面積：７０．６７㎡　　

管理・修繕費：２７１３０円

＊施設：屋内温水プール及びジャグジー＆サウナ有り（無料）

＊ちなみに分譲時価格：７１００万
　（バブル時の賜物ですね）

購入希望してますが。。。


さて、みなさんのご意見は？

職場が根岸ならいいんじゃない？海見えるの？

リゾートマンションみたいだな。。。