中古マンションが売れません、、、

アピールポイントは、駅5分程度・大病院が近くにあり・周辺はすべて区画整理地（新興住宅地）で
アパ－トやボロ家が一切ない・小中学校至近（ヤンキーは全く見たことがない）
あとは・・・来年に大きな動きがあるのですが、特定されてしまう可能性があるので伏せておきます。
今はそれを待つしかないのかなぁという感じです。（賃貸も視野に入れています）

ちなみに今の状況は以下の通りです。
ローン残 1,500万
新規ローン 2,000万
年収 700万ちょっと
（妻はパ-トで50万程度なので算入しない）
年齢 40歳
子供 なし（不妊治療中）

皆様にいろいろとアドバイスを頂けますと幸甚です。

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>>581
＞周辺はすべて区画整理地（新興住宅地）
が気になります。上品な街なのでしょうけど、正直申し上げて、二極化が進んでいる現状下においては、残念ながら弱い方のエリア、すなわち下がる一方で、待てば待つほどロスが大きくなるエリアかと思われます。
徹底的に相場を調査研究していて近いうちに高く売れるというよほどの自信があるなら別ですが、そうでないなら、>>573-574の言うとおりです。
今は、都心の高級住宅地といえども買い先行は危険な状況です。

＞あとは・・・来年に大きな動きがあるのですが
新駅、新線ができるとか？　都心なら多少は期待して良いですが、近郊・郊外なら過剰な期待はしない方が良いですよ。

＞（賃貸も視野に入れています）
ちゃんと収益還元及びキャピタルロスのシミュレーションをしてますか？
一般的には、新興住宅地は利回りが悪く賃貸に向きません。保有し続けるほどロスが大きくなります。

いずれにしても、安いところはさらに安くなる一方です。早めのロスカットをお勧めします。
ちなみに私が上げ相場で有利に買い換えができたのは都心（港区）だったからです。

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582さん
相変わらず、的確なアドバイスですね。
私は昨年買い先行で成功したのは横浜です。

千葉・埼玉は総崩れ状態ですが、横浜はまだ大きな下落はないみたいです。

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>>572
立地のアピールは仲介の不動産会社も出来るし、中古の購入検討者自身が良く調べて知っている項目ではないでしょうか？
この際572さんが所有する住戸特有のセールスポイントに絞って仲介業者に連絡してみては？
同じマンション内での競合に競り勝つ為にも必要ありますし。

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>>584
ご指摘のことは572さんはやっていると思いますよ。
競り勝つ為に必要なことは金額だけですね。
最上階でないかぎりどこも一緒です。

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＞572さん
うちは住戸特有のセールスポイントがあったんで、それをＰＲして上階のほぼ同値の物件より先に売り切りました。
普通は同じ値段なら上の階から売れますよね。うちは違ったんです。
ＰＲポイントは地味なんですがエレベーターの空待ち待機階であることです。
エレベータが２機あるんですが一つは最下階、一つは中層階のうちの階だったんです。
分譲後に判明したのでラッキーと思っていましたが、売る時もラッキーでした。
些細と思える事も仲介業者に伝えておくと良いと思います。

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>>581
＞ローン残 1,500万
とのことですが、まさか1500万円以上で売ろうとしているのでは？
郊外でそれは無理ですよ。郊外は値落ちが早いので、【ローン残債＞売却価格】となるのが普通だと思ってください。値下げを渋っていると【ローン残債＞＞＞売却価格】となってしまいますよ。

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同じく昨年７月から売りにだして、今年の２月に売却できたものです。

「売却」は、思った値段で売ろうと思ったら、すご～く忍耐が要ることをしりました。
現在のように下げ相場にあたったので本当にきつかったです。

いろいろとためしましたが、結局、不動産屋えらびと価格が重要なファクターでした。

熱心な不動産屋さんは、いろいろと値段も含めて、アドバイスくれます。
特に価格については、正直ベースで話せる間柄の不動産屋さんをみつけるのが重要でした。
高く言ってくれるところは、いいのですが、、、、結局、レインズにただ乗せて反応をみるだけ、、、
というのは最悪の担当者でした。

近所にビラをまいてくれる。
そのビラに工夫がある。
自社のホームページが充実している。
また、HPのアクセス数を教えてくれる。
価格については、的確に率直に言ってくれる。

など、「知り合い」だから安心だろうと思っていると、無駄な時間を費やすことになるかもしれませんよ。

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>>587
ローン残高と売却価格はまったく関係ありません。
581さんは周辺の相場でやっていると思います。


>【ローン残債＞売却価格】となるのが普通だと思ってください。
>値下げを渋っていると【ローン残債＞＞＞売却価格】となってしまいますよ。
まったく意味不明？？？？？
笑える。

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>>588
ビラ捲いたんだ（笑

せめてチラシと書け。

自慢のチラシの工夫教えてあげれば^^

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>590

『ウィキペディア（Wikipedia）』

呼び名については、同一のものでも年代によって変わる。すなわち、世代が進むにつれてビラ→チラシ→フライヤーと使い分けられているだけで、指すものが本質的に変わらない場合も多い。

チラシ
「散らすもの」→「散らし」から。A4判やB5判の一枚刷りのもので薄い紙のものが多い。街頭などで配布されるものでも、プラスチックの袋に入れることで、A3などの大きな判のものも配られている。新聞折込チラシでは広げた場合、B2～B1判（D2～D1判）の大きさのものもある。
ビラ
（英）bill、もしくは、（日）片（ひら）、（日）擬態語びらびらから。単色刷りで薄い紙のものが多い。政治的な宣伝に用いられる場合、ビラと呼ばれることが多い。また、掲示を行うときはビラと呼ばれることがある。


どっちでも良いだろうが。
くだらないことでいちいち偉そうに書き込むなよっ！

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教えていただいてありがとう
とでも言えばいい？（笑

くだらないことをいちいち調べるなよ（笑

次の暇人書き込み期待！(笑

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581さん
とにかく色々アドバイスありますが
早く売れることを願ってます。
がんばれ！！

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フライヤー？
初めて聞いたがいつの頃に言われてたの？

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また『ウィキペディア（Wikipedia）』でコピペするやついるから
聞くなよ（笑
本題に戻ろう！

同じMS内で競合がいるときついですね。
設備からなにまで同じだから
眺望がいいとか
間取りの違いとか
ん～～～
雁行型MSなら個別にアピールできそうだが
同じ間取りの箱型の場合厳しいですね。

572さんはどんなMSなんでしょう

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同じMS内の同じ階の競合だと更にきついですよ。
割高に出されると、こちらが損した気になるし、
割安に出されると、相場を下げられた気になるし。
真下の階の部屋との競合も同様です。

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築10年で逃げ出すのが正解。

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中古マンションが、少なくなってきて売り渋ってるとか言われてるけど、皆さんはどうされていますか？

うちは今賃貸に出していて、夏頃には空きそうで、今住んでいるいる方か、貸しているやつか、どちらかを処分するつもりです。

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売り渋ってるというより、買い叩かれるのが嫌だからこのまま賃貸のままでいくつもり。

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3ＬＤＫ75平米ぐらいと4ＬＤＫ85平米ぐらいでは
どちらが売れ安いでしょうか？

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先日、雑誌の記事に「中古マンション最後の売り時」という
記事が出ていました。

　あと2年くらいすると、新築がたくさん出てくるので、品薄感のある
今が中古の売り時では、という話でしたが。

　買い叩かれる、といっても、これ以上は値引きする気は
ありません、と覚悟を決めて売るのが理想なのですが。

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>あと2年くらいすると、新築がたくさん出てくるので、品薄感のある

新築がたくさんでてくる、という可能性がおおきいとは思えない。
売れないのに、どうして新築作るわけ?

不動産業者は、管理で儲ける方向へ転換している。新築が売れないからそれしか
ない。建設会社は半分以上淘汰されるのではないか・・・。

その雑誌、信用できないからもう読まないほうがいいと思うよ。

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>>602
>売れないのに、どうして新築作るわけ?
以下の記事見てどう思う？
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090518-00000669-reu-bus_all
首都圏マンション発売戸数、5月にプラス転化も＝不動産経済研
［東京　１８日　ロイター］　民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、４月の首都圏マンション発売戸数は２６２１戸、前年比で８．５％減となった。
　２０カ月連続で前年を下回ったものの、３月の４６．２％減と比べて下落率は大幅に縮小し、２００７年１０月以来の１けた台となった。在庫調整が進展する中、都心の新規物件で販売攻勢をかける動きが出ているという。

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減税と相続税で、在庫品がはけたという段階では。
2年後に新築マンションは経つかもしれないが、
バブル後と一緒で仕様を安くして単価を下げてくるのではないかと思います。

そうなると仕様の高い物件の需要はそこそこあるかと思われます。

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マンションの建築計画から引渡しまでどのくらいの時間を要するのか
わかっているのかね～

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デベは新築を建てていかないと商売にならない訳で、仕様を下げようが、売れる価格帯の新築マンションが販売されるのは確かでしょう。中古がもてはやされるのも今だけでは？

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安かろう悪かろうの物件よりも、築10年くらいまでなら
日当たり、広さ、構造で売れるものは売れると思う。
広さと立地と日当たりなんかは変えられないからね。
中はやりかえれば済む話だからいくらでも綺麗にできる。

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中古物件を高値で売りたい人に都合の良い理屈だが、仕様だ何だ、頭でわかっていても、結局新築にこだわってしまう人はかなり多い。安い新築が出始めたら中古の引き合いは相対的に少なくなるのは必至。価格も下がるだろう。

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言っていることはわかりますが、こちらも高く売りたいからね。
結局、価格だとは思います。
正直な話、土地はまだまだ下がるのかな？
在庫品で叩き売られた物件は、通常より安かったと思われ、
今からマンション自体の値段が上がれば新築は高くて手が出ないから中古というのも有り得ない話ではないと思う。
新築の価格は今よりも下げられるのでしょうか。
企業は利益が出ないと困るから、土地か面積かその他仕様を下げないと安く作れないのではと思われ。
ようは安い新築が出るかどうかにかかっている。
ちなみに最近買ったのでご披露すれば、駅徒歩3分、都内まで40分、始発駅から2駅目、78平米、9階、
目の前は川沿いではないが建物は建てられない、南西向き、2300万です。
周りみてもこれ以上安い物件はないが、いかがなものでしょう。
当分は売るつもりはないけど

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その地域で安いから得したというのはどうでしょう。
築何年かわかりませんが、総合して考えないといけないのでは？

クリアされているのは駅近・70平米以上、上層階、眺望だけですよね。
向き、築年数、ブランド、管理費用＆内容、駐車場（都内なら不要）、修繕積み立て
構造、瑕疵担保状況なども重要な要素かと思います。

結局、すべてが良くて、安く買っても実は住んでみて
上階の騒音問題があれば購入としては失敗ですよね。

どこの地域かわかりませんが
得か損かは数年後の売却時にわかるのでは。

中古というのは何か理由があることを肝に銘じて買うべし。

ちなみに私の知り合いは築22年の8階建ての最上階57平米を800万で購入。
現在同じマンション、同じ階数で1300万で売り出し中。
こういうのが得したというのでは。

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すぐには結果が出ないので、待っているところ。
まだ売っている物件もありませんので。
買った値段より上がらなくても、ローン残よりも安くなければいいかな。

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ん？？？

もしかして最近中古を購入して
2300万で売り出すということ？？
どうも文章がわからん。

だとしたら
別に大した事ない物件でしょ。

首都圏の中古需要は70平米台で築10年未満で駅近、もろもろの条件で
3000万前半から半ばでしょ。

2300万なんて相当古いのでは？

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2300万は安いというよりヤヴァイね。

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うちは都心駅徒歩１０分以内、南向き眺望良の築１０年以内物件が売れずに苦労してる・・。
そもそも新築発売当初から６０００万台が最多販売価格の、そこそこの高級物件なんで、
このご時世では買い手もなかなか現れない。その代わり仕様も、今の新築マンションと比べて
劣らないが。

同じマンションで売りに出てた複数物件も、全然売れずに、この３月で殆どが賃貸に切り替えたら、
すんなり全て片が付いたようで・・。（どこも販売中は売値をそんなに下げておらず）
自分もそれほど困ってはいないので、下手に買い叩かれるよりは賃貸に切り替えようが
迷い中。

こんなこと言っても仕方ないが、昨年夏頃までは１０００万上乗せで取引がされていたのに。

このご時世、都心でも麻布なんかの超好立地のバカ高物件か、そこそこ郊外に行っても
３０００万、４０００万あたりで買える物件の方が動くのだろうか？
５０００万～６０００万の中古って、一番中途半端な気がする・・。

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>614

麻布で5000〜6000万円なら売れるでしょ（漏れはまさにその価格帯で探している）。あなたのが売れないのは、5000〜6000万円の価格帯の買い手がいないのではなく、あなたの物件がそのエリアの中で割高なのでは?

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麻布で6000万円って、狭いとか駅遠じゃないの?

狭い場合、独身者とかDINKSが対象となるが、その場合、駅近じゃないと買わない。
麻布の6000万円が80m2以上ってことはないよな・・・いくらなんでも・・・。
そんなに安いなら私が買っている。

10年で売りたい人が多いようだが、買うほうにしてみると、10年は中途半端。
おおがかりなリフォームにはもったないような感じだし、値段もまだ高い。
20年ぐらいが私的には魅力的。いいマンションなら、30年でも売れる。買う
気になる。

ま、トータルの話だから、ここで文字だけで議論してもしょうがないような
気もする。麻布で10年で6000万円と聞いたら、わたしはまず、大丈夫かなと
思う。

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確かに・・。
都心は都心でも池袋や新宿あたりは、いくら便利でも環境を好まない人は多いだろうしね。
かといって、ある程度の広さを持つそこそこグレード高い物件は、新築販売価格時の
値段自体、安くはないし。
シティタワー新宿新都心とか、いまだに高い値段で販売に出て、それでも買い手がすぐ
つくってのは本当だろうか？

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私のマンションも売れずに困っています。
地下鉄10分、ＪＲ15分。3路線4駅使える所。
（どの駅も使えるがどの駅からも遠い）
築4年半で去年の7月から売りにだしています。
新築購入時より260万円下げましたが未だ売れません。
どうしたらいいものか・・・・。

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更に値下げするか、賃貸物件にするか、諦めるか。です。

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新築プレミアムという言葉をご存じですか?

新築だというだけで2割高いのです。広告費用やらなんやら・・・。日本人は新築にこだわるし。

従って、中古というだけで20%くらい下げる必要があります。同じ値段で売れるということは、
すなわち値あがっているということを意味します。今の時期に、値上がりはありえません。
まず20%値段を下げてみましょう。そこから先は物件次第ですので、わかりません。

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>619
売り出しからどのくらい内見者が訪れましたか？
NGだった理由は？

単に安くすれば売れるという訳でもなく
仲介の不動産屋の腕もあるかと思います。
よくやるのは、自分の物件をえさに他の物件を薦める手法です。
専任のメリットは両手を得る為にえさにならないことです。
一般であればえさになりやすい。

これは人それぞれ考えが有るかと思いますので正解、不正解はありませんが
もう少し情報書いていただけるとコメントしやすいです。

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＞専任のメリットは両手を得る為にえさにならないことです。
異議あり。
専任は、両手を得るために、売り主にとって有利な（高く売れる）他社客付けを蹴って、売り主にとっては不利に（安く売ることと）なっても自社客に売るんですよ。

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↑　とんだ勘違いをしました。訂正します。
専任＝両手狙い　というわけではありませんでした。
両手狙いで、売り主が不利になる売却をやるのは、いわゆる大手業者です。
両手を狙わない専任なら問題ありません。
失礼しました。

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622です
専任で議論はNGですよ。
言いたいことは多々あるかと思いますが
とりあえず619さんの情報を待ちましょう。

売る手法で何かが間違っているかもしれませんから
619さんの為にヒントになるアドバイスができるといいですね。

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６１９です。
みなさん、ご意見をありがとうございます。
とってもうれしいです。うれしいです。

物件情報の追加です。
広さ・・・・約４０㎡
間取り・・・１ＬＤＫ
向き・・・・南西（日当たり良好）
階数・・・・１０Ｆ建ての７Ｆ
築・・・・・平成１７年１月

内覧客数　７月　１人　（近くの似た広さの中古マンションに決めたらしい）
　　　　　９月　１人　（ローン審査が通らずダメ）
　　　　　12月　２人　（2人共、近くの新築マンションに決めたらしい）
　　　　　２月　１人　（理由わからないけどダメ）
　　　　　４月　４人　（1人はペットアレルギーでダメ）←私が飼っているネコが原因
　　　　　　　　　　　（残り3人は理由わからないけどダメ）

不動産屋さんのコメントによると
この地域はファミリーが中心で１人～2人用は需要が少ない。
間取りが縦長の2部屋なのがネック
とのことです。

今までは私が居住していましたが最近引越したので現在は空室です。
内覧客がきていた時は居住中でした。

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622です
4月の内覧客数は価格変更後だと思いますが、いい感じですね。
もう少し今の価格で様子を見てみるのも良いかと個人的には思います。
あとは決定してもらうために今の金額からいくら値引きするかを考えておくといいかもしれません。
私の場合は掲載額からさらに100万引きで成約しました。
（更なる値引きを予測してボトムの値段では出さない作戦でいきました）

都内のようですので1LDKの間取りは決して悪いとは思いません。
検討者は確かに少ないかもしれませんが今まで内覧者がいるので気長にいきましょう。

もし告知が足りないと思われたら
チラシを多く範囲を広げて配布するのも必要かもしれませんね。

あとは仲介会社へ今まで以上に問い合わせするのも必要かもしれません。
取引が長いとどうしても受け身になるので。
7月から仲介会社変更がないなら一度思い切って他社に切り替えてみるといいかもしれません。
（大手専任で1ヶ月、2ヶ月やってみるとか）

大したアドバイスではないですがヒントになると幸いです。

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う〜ん。専任問題に付いては色々言いたい。
けど、不動産屋の名前をあげたくなるので言えない（苦笑）

６１９さん、まず出した時期が７月では悪かったですね。
年末か年度末に客が増えますから。そして長く出してるとイメージが悪くなる。結果論ですが。

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追伸

>不動産屋さんのコメントによると
>この地域はファミリーが中心で１人～2人用は需要が少ない。
>間取りが縦長の2部屋なのがネック

こんなことは分かりきっていることなので気にしないほうがいいですよ。
逆にこんなことを理由にするなら他社に変えるくらいが良いかも。
需要が少ないから売れません！なんて言うのはダメ営業マンです。

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↑追伸は627です。

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