中古マンションが売れません、、、

アピールポイントは、駅5分程度・大病院が近くにあり・周辺はすべて区画整理地（新興住宅地）で
アパ－トやボロ家が一切ない・小中学校至近（ヤンキーは全く見たことがない）
あとは・・・来年に大きな動きがあるのですが、特定されてしまう可能性があるので伏せておきます。
今はそれを待つしかないのかなぁという感じです。（賃貸も視野に入れています）

ちなみに今の状況は以下の通りです。
ローン残 1,500万
新規ローン 2,000万
年収 700万ちょっと
（妻はパ-トで50万程度なので算入しない）
年齢 40歳
子供 なし（不妊治療中）

皆様にいろいろとアドバイスを頂けますと幸甚です。

>>581
＞周辺はすべて区画整理地（新興住宅地）
が気になります。上品な街なのでしょうけど、正直申し上げて、二極化が進んでいる現状下においては、残念ながら弱い方のエリア、すなわち下がる一方で、待てば待つほどロスが大きくなるエリアかと思われます。
徹底的に相場を調査研究していて近いうちに高く売れるというよほどの自信があるなら別ですが、そうでないなら、>>573-574の言うとおりです。
今は、都心の高級住宅地といえども買い先行は危険な状況です。

＞あとは・・・来年に大きな動きがあるのですが
新駅、新線ができるとか？　都心なら多少は期待して良いですが、近郊・郊外なら過剰な期待はしない方が良いですよ。

＞（賃貸も視野に入れています）
ちゃんと収益還元及びキャピタルロスのシミュレーションをしてますか？
一般的には、新興住宅地は利回りが悪く賃貸に向きません。保有し続けるほどロスが大きくなります。

いずれにしても、安いところはさらに安くなる一方です。早めのロスカットをお勧めします。
ちなみに私が上げ相場で有利に買い換えができたのは都心（港区）だったからです。

582さん
相変わらず、的確なアドバイスですね。
私は昨年買い先行で成功したのは横浜です。

千葉・埼玉は総崩れ状態ですが、横浜はまだ大きな下落はないみたいです。

>>572
立地のアピールは仲介の不動産会社も出来るし、中古の購入検討者自身が良く調べて知っている項目ではないでしょうか？
この際572さんが所有する住戸特有のセールスポイントに絞って仲介業者に連絡してみては？
同じマンション内での競合に競り勝つ為にも必要ありますし。

>>584
ご指摘のことは572さんはやっていると思いますよ。
競り勝つ為に必要なことは金額だけですね。
最上階でないかぎりどこも一緒です。

＞572さん
うちは住戸特有のセールスポイントがあったんで、それをＰＲして上階のほぼ同値の物件より先に売り切りました。
普通は同じ値段なら上の階から売れますよね。うちは違ったんです。
ＰＲポイントは地味なんですがエレベーターの空待ち待機階であることです。
エレベータが２機あるんですが一つは最下階、一つは中層階のうちの階だったんです。
分譲後に判明したのでラッキーと思っていましたが、売る時もラッキーでした。
些細と思える事も仲介業者に伝えておくと良いと思います。

>>581
＞ローン残 1,500万
とのことですが、まさか1500万円以上で売ろうとしているのでは？
郊外でそれは無理ですよ。郊外は値落ちが早いので、【ローン残債＞売却価格】となるのが普通だと思ってください。値下げを渋っていると【ローン残債＞＞＞売却価格】となってしまいますよ。

同じく昨年７月から売りにだして、今年の２月に売却できたものです。

「売却」は、思った値段で売ろうと思ったら、すご～く忍耐が要ることをしりました。
現在のように下げ相場にあたったので本当にきつかったです。

いろいろとためしましたが、結局、不動産屋えらびと価格が重要なファクターでした。

熱心な不動産屋さんは、いろいろと値段も含めて、アドバイスくれます。
特に価格については、正直ベースで話せる間柄の不動産屋さんをみつけるのが重要でした。
高く言ってくれるところは、いいのですが、、、、結局、レインズにただ乗せて反応をみるだけ、、、
というのは最悪の担当者でした。

近所にビラをまいてくれる。
そのビラに工夫がある。
自社のホームページが充実している。
また、HPのアクセス数を教えてくれる。
価格については、的確に率直に言ってくれる。

など、「知り合い」だから安心だろうと思っていると、無駄な時間を費やすことになるかもしれませんよ。

>>587
ローン残高と売却価格はまったく関係ありません。
581さんは周辺の相場でやっていると思います。


>【ローン残債＞売却価格】となるのが普通だと思ってください。
>値下げを渋っていると【ローン残債＞＞＞売却価格】となってしまいますよ。
まったく意味不明？？？？？
笑える。

>>588
ビラ捲いたんだ（笑

せめてチラシと書け。

自慢のチラシの工夫教えてあげれば^^

>590

『ウィキペディア（Wikipedia）』

呼び名については、同一のものでも年代によって変わる。すなわち、世代が進むにつれてビラ→チラシ→フライヤーと使い分けられているだけで、指すものが本質的に変わらない場合も多い。

チラシ
「散らすもの」→「散らし」から。A4判やB5判の一枚刷りのもので薄い紙のものが多い。街頭などで配布されるものでも、プラスチックの袋に入れることで、A3などの大きな判のものも配られている。新聞折込チラシでは広げた場合、B2～B1判（D2～D1判）の大きさのものもある。
ビラ
（英）bill、もしくは、（日）片（ひら）、（日）擬態語びらびらから。単色刷りで薄い紙のものが多い。政治的な宣伝に用いられる場合、ビラと呼ばれることが多い。また、掲示を行うときはビラと呼ばれることがある。


どっちでも良いだろうが。
くだらないことでいちいち偉そうに書き込むなよっ！

教えていただいてありがとう
とでも言えばいい？（笑

くだらないことをいちいち調べるなよ（笑

次の暇人書き込み期待！(笑

581さん
とにかく色々アドバイスありますが
早く売れることを願ってます。
がんばれ！！

フライヤー？
初めて聞いたがいつの頃に言われてたの？

また『ウィキペディア（Wikipedia）』でコピペするやついるから
聞くなよ（笑
本題に戻ろう！

同じMS内で競合がいるときついですね。
設備からなにまで同じだから
眺望がいいとか
間取りの違いとか
ん～～～
雁行型MSなら個別にアピールできそうだが
同じ間取りの箱型の場合厳しいですね。

572さんはどんなMSなんでしょう

同じMS内の同じ階の競合だと更にきついですよ。
割高に出されると、こちらが損した気になるし、
割安に出されると、相場を下げられた気になるし。
真下の階の部屋との競合も同様です。

築10年で逃げ出すのが正解。

中古マンションが、少なくなってきて売り渋ってるとか言われてるけど、皆さんはどうされていますか？

うちは今賃貸に出していて、夏頃には空きそうで、今住んでいるいる方か、貸しているやつか、どちらかを処分するつもりです。

売り渋ってるというより、買い叩かれるのが嫌だからこのまま賃貸のままでいくつもり。

3ＬＤＫ75平米ぐらいと4ＬＤＫ85平米ぐらいでは
どちらが売れ安いでしょうか？