中古マンションが売れません、、、

NO３８です。回答ありがとうございます。
契約書を確認したところ、有効期間　媒介契約後３ヶ月　年　月　日までとしますとなっており日付のところが空欄になっています。また契約書の日付は空欄でしたのでこちらは私が日付を記入して送付し契約しました。
契約の日付より７日以上過ぎてのレインズへの登録を履行違反と主張し契約の解除できるでしょうか。
また有効期間が空欄のまま送付しているのでこれを７月何日までと今から書き入れることができるでしょうか。

私の部屋は１Fなのですが、現在のモデルルーム(やはり１F)に使用している部屋も売り切りたいので私の方はその後で出したいのでは？と勘ぐっています。

今更ながら契約書を見てなぜ日付が入っていなかったかが分かりました。ちなみに担当の方は女性で安心してしまいました。

解約について契約書に書いてあるでしょ。
改善要求して何も対応しなかった場合だったかな。
奴ら騙しのプロだからね。
上司と交渉してだめだったら、諦めよう。

>>38

消費者生活相談センターに相談してみましょう。

営業マンは皆さん高い高いノルマ課せられておりますです。（賃貸も売買も）又、フルコミッションか低い固定給＋インセンティブが大半です。

専任＝一生懸命→受けたとたんまずは店内もしくは社内で両手を契約を目指します。（大手さんの場合、第1課、第2課とかありましたら、あ互いに情報隠し合いしちゃいます。）
レインズ＝登録→すぐに削除するか、もしくは図面が出来て居りませんと申して他業者には紹介しません。（簡単ですよ！）

専属および専任媒介はレインズ登録義務と報告業務有りますから、報告しない会社は直ぐに解除しましょう！（専属の場合は、両者の合意なくては解除出来ませんが、業者が不履行している訳ですので、行政に相談しちゃうぞ！って申しましたら　手のひら返したように大人しくなります。）

大手さん＝入社間もない若造が大半です。出来る方はとっくに独立ししちゃてます。店長＝うだつ上がらなかったけど、しがみついていたら偉くなっちゃった(笑)です。40歳前後でレールから外れた方は、部下の居ない課長か部長さんです。

大手さんでは、内部告発もお盛んです。僕の知ってる奴は、上司を告発して今では人事部長さんですよ！ゴルフばかりしてますがね。。。

信託系不動産＝信託銀行とつるんで情報をもらう→飲み会ばかりしてますよ！（銀行さんの紹介だから安心→ぐるになってだましちゃうです。）

新築モデル系は、大半が人材派遣社員さんですから適当です。相場も分かりません。税金も建築基準法、業法も良く分からないです。（本来の営業は1〜２名程でしょう）

この急激な不動産市況の悪化で、前年対比目標で全く追いつかないのが現状ですから、効率良く数字を上げるためには、仕方がないのでしょうか？？

眠れない夜でした。でまずは会社に行き専任媒介の期日を決めるようやってみようと思います。できるかどうか判りませんが。
マンションを売るのがこんなに大変な事とは思っていませんでいた。裁判、行政どちらも大変そう。　　トホホ
因みに双○○○○○○トというところです。

何かアドバイスが有りましたら宜しくお願いします。No３８

>38


裁判、行政はどうですかね。トラブルがあると、他の業者が引いてしまうのでは
ないですか。要するに急いで売りたい、ということですよね。そうじゃなければ
3ヶ月待てばいいだけのことなので・・・。

私は今の会社に文句を言って、積極的にやってもらうほうが良いと思います。

それと、値段はある程度さげていますか?　業者が勧める値段より、売り主が
下げないと、業者は消極的になってしまいます。安くしたくないのはわかり
ますが、今は、簡単に売れる時代ではないです。それと、今は不況が進行し
ているので、少なくとも1年後くらいまでは、どんどん売りにくくなっていく
と予想しています。早く売りたいのであれば、値段を下げるのが一番です。
もちろん、頑張って希望の値段で売れるまで待つというのも、手ですが、
待っているうちにどんどん相場が下がっていくような・・・。

冷静なご意見ありがとうございます。
裁判、行政共にやる能力気力全くありません。退職金他すべてつぎ込んでの買い物ですので目の前のことしか見えなくなっているのかも知れません。

今日担当者に電話し、専任期間を７月末までにして下さいといったところ、あっさりOKされました。こちらの方が一寸拍子抜けしてしまいました。

値段は買った金額を丸めた数字で３×△０万です。諸費用、オプション等の１２０万は除いてです。査定価格はこれですと言うようなものはありませんでした。
売り出し価格＝査定価格で担当の方は端数の△０万台は値下げの要求がありますよ。と言っていました。都内から快速停車駅２５分、駅から徒歩４分と言う立地です。

＞値段は買った金額を丸めた数字で３×△０万です。

都内から25分とのことですが、これは東京駅からですか？
もし、千葉方面であれば、千葉県内ですね。

事情を少しお聞きして、書くのがつらくなりますが、
買った瞬間に、新築マンションは中古となります。
値段は8割掛けです。それと、都心だけは値下がりが
ゆるいのですが、千葉県内だと、値下がり傾向です。
埼玉県だとしても同様です。神奈川県だと、値下がり
はゆるいと思います。

いつお買いになったのかわかりませんが、半年以内の
買い物であれば、新築の7割くらいが相場ではないで
しょうか。それくらいでなければ売れないと思います。

＞４８さん

これを読んでよく解りました。

もし私が最初にこれを理解していたならば業者の方の対応などに疑心暗鬼にならなっかったでしょう。
つまり業者の方は−１０００万は解っていて私には言えなかった、もしくは言わなかったということですね。現状はこうですが売りますかとは商売ですから言えませんね。

私の不明を恥じるばかりですがこれを最初に聞きたかったです。つらくとも現実を見なくては。でもこの金額の損切となると勇気が要りますね。よくよく考えて見ます、といっても売るしかない(涙)。

多分マンション名までお判りの方ですね。もし業者の方でしたらご丁重な書きぶりからこの方のような営業の方にお会いしたかったです。ありがとうございました。

知人が築20年以上たつマンション（新築時から住んでいた）を売って新築マンションを買いました。20年以上もたつマンションがよくすぐに売れたな〜と思ってどういう人が買ったのかを聞いたら同じマンションの住人だそうです。
知人の部屋の場所が良くて（最上階ルーバルー付き）前から狙っていたようなのです。

あと家族四人で狭くなったので同じマンションの一室を買い増したというのも聞いたことが
あります。

自分も今住んでいるところを今後売却するようなことがあれば
まずは同じマンション内に購入希望者がいるかどうかを調べてから
かな〜と思ってます。

>まずは同じマンション内に購入希望者がいるかどうかを調べてから

古いマンションは、近所の人が買うのが原則みたいですね。
遠くの人は、わざわざ古いマンションなんか見にこない。

部屋を増やしたい、環境が気に入っているので引っ越したく
ない、自分の息子・娘を近所に住まわせたい、など。

でも、施行会社が一流で、管理が良くて、環境が良くない
中古マンションは、相当売れ行きが悪いみたいです。ある
程度の規模のマンションでないと、売買実績がなく、相場
もわかりにくい。業者は嫌がりますね。

世田谷目黒の東急沿線とかなら、徒歩20分以上で築30年以上でも、結構な値段でかなり速やかに売れている。どうしてもこの地区でなければ、という(相応の資力を伴った)購買層があるから。
足立区の東部沿線とかでは、徒歩10分以内地区20年以内でも苦戦する。世田谷目黒に比べ、同条件の物件の値下がり率は40％ぐらい大きいのではないか(世田谷目黒の駅遠で新築4,500万→築20年2,500万に対し、足立区の駅近で新築4,500万→築20年1,500万ぐらいの感じ)。
大都市圏(土地の坪単価の最低限が50万を越えるような地域)の中古の販売価格については、>>4の言うような
駅からの距離、南向きか否か、階層、エレベータの有無、大規模物件であるかないか
などは、ほとんど関係ない、どうでも良い要素だ。日本では中古物件の建築物そのものの価値は余り評価されず、土地の評価の占めるウエイトが大きい事を考えれば、それは当然だろう。そのエリア自体の人気が問題であって、その物件がエリアのどういう所にあるどういう物件なのか？はあまり問題とされないのが日本の大都市圏の中古住宅市場の実態だ。
特に、今のような景気後退期は、近い将来の値下りが予測される。郊外・不人気エリアほど値下り率・値下りの早さ共に都心や人気エリアを上回るため、より売却が困難となる。不景気でも都心や人気エリアなら、多少の値下り(元の値段がバブリーな場合を除く)を許容できれば、買い手は容易に見つかる。
ちなみに、都内で無ければ駄目ということもなく、都内の城東地区よりは、神奈川の横浜市や埼玉の京浜東北線沿いの方が人気がある。

なんだかよくわからないメッセージだ。

何をいいたいのかよくわからん。目黒の駅遠に狭い
マンションを持っている人が、自分をなぐさめたいのか。・・。

狭い中古マンションは、一生独身を覚悟した女性にしか
売れない。そして女性は駅遠を極端に嫌がる。目黒が
良い土地であることは認めるが、駅遠なんて簡単に売れる
わけがない。

マンションは立地X広さX駅からの距離。この3つでほとんど
決まる。いくら便利でも狭くては暮らしにくい。広いだけ
で郊外では通うのが大変だ。駅遠は、非常に嫌がられる。

以上。

足立区のマンションなんて立地という意味で論外。安いか
ら、手には入れやすいが、値下がりも激しい。

５２はたぶん、前からあちこちのスレに東急沿線の世田谷区は価値があると書きこんでるやつと思われます。
おそらく住んでるからだろうが、相手にしないのが吉。

まあ、投資・賃貸用や独身・子無し世帯向けではない、
ファミリータイプのマンションの中古価格の相場を見ると、
やはり実際のところ各要素のウエイトは

立地＞広さ＞＞＞＞駅からの距離

ぐらいになっていることは事実間違いない。
足立区に限らず、城北、城東なんて、駅近・広めのマンションでも中古は安いし、
世田谷や目黒に限らず、港区、杉並なども駅遠・狭め中古マンションでも割高。

ファミリータイプのマンションの資産価値は、とにかく立地の占めるウエイトが高い。
>>53も書いているように「足立区のマンションなんて立地という意味で論外」なんてのが
本当に役に立つ情報だが、商業誌やサイトで地域差別的なことは書けない。
だから書籍やネットの業者サイトなんかでは、もっともらしく>>4のような条件が
資産価値を決定する重大要素であるかのように書いているが、そんなものは嘘。

ぶっちゃけ一番大事なのは、立地のイメージということだな。
学歴なんかと一緒だね。

首都圏住宅地地価に下止まりの傾向／野村不アーバンネット調査

　野村不動産アーバンネット（株）は25日、7月1日時点の首都圏住宅地地価、中古マンション価格の実勢調査を発表した。四半期ごとに実施しているもので、調査地点は住宅地125地点、中古マンション218地点。

　住宅地調査地点のうち、57.6％にあたる72地点が値下がりだったが、前回調査（4月1日時点）の89地点（71.2％）より減少した。4〜6月期の住宅地地価は、首都圏平均で▲2.9％（前回▲3.8％）となり、下げ止まりの傾向が見て取れた。また、中古マンション価格も同様に、首都圏平均で ▲1.2％（同▲1.9％）となった。

　年間ベースでは、首都圏住宅地の値上がり地点割合は5.6％（同19.2％）、値下がり地点は83.2％（前回58.4％）。地価変動率は、首都圏平均で▲8.6％（前回▲3.7％）と下落率が拡大。中古マンション価格変動率は、首都圏平均で▲3.4％（前回▲0.5％）となった。

　今回の調査結果について同社は、「住宅地地価の値下がりに比較すると、小幅な下落となっており、建築費の高騰などにより新築市場が冷え込むなかで、既存マンションの優位性が評価されつつある」と分析している。

>>世田谷目黒の東急沿線とかなら、徒歩20分以上で築30年以上でも・・・
現実の成約価格はかなり厳しいですよ。勘違いで売り出している物件がとても多いのも特徴あり。
大手ポータルサイトでも売れ残り物件の多くが上記物件かな。世田谷目黒エリアはこれからもっと出てくると思います。

初めまして。いつも売買ご経験者や専門家の意見が拝読できるので重宝しております。
質問です。
１）２−３年前マンションから新築マンションに住み替えた者です。ダブルローンです。
買い替えにしなかったのは家の事情（介護）があったのと、譲渡損の還付税と取得控除
（当面年間30万円）が両方は享受できない事態をさけたためです。
この点で何かアドバイスをいただけますでしょうか。

２）会社の同僚が、何を根拠にか神奈川・特に横浜は今後大企業の本拠移入が
相次ぎ人口の大幅な流入が見込まれるため不動産（中古も）市況は活発になるだろう、
と言います。確かに横浜市は地方交付税を返上した？と先週出ていたような。
本当でしょうか。

よろしくお願いいたします。

譲渡損の額にもよるのではないでしょうか。現在は、譲渡損と住宅ローン控除の併用が認められて
います。2009年12月31日までの予定です。その後どうなるかわかりません。

私は、譲渡損の税金還付の額がかなり大きく(およそ300万円が2年間)、たとえ住宅ローン控除の
併用がなくても、譲渡損の税金還付のほうを選んだと思います。

中古の市況についてはよくわかりませんが、一般的に中古の額はあまり動かないとされており、
変に期待しないほうがいいと思います。都心の築浅物件だけは、上がり下がりがかなりあるように
思います。でも、1年前よりは下がっていると思います。ここ1年以内にあがるとはとても思え
ません。売るなら早いほうが良いと思います。ダブルローンってすごくないですか?　買い換え
じゃないから、いろんな特例がつきませんよね。