ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

桜上水の高値の理由は容積率が余っているがゆえに
専有面積に対して土地の持分が大きいからです。

都心部であっても容積率があまっていなければ
これほど美味しくはありません

>438

？別にギャンブルを薦めているわけじゃありませんが。客観的な感想を書いただけです。

長期化リスクが高いことくらい誰でも分かると思いますし、それこそ自己責任でしょう。
正直、こういう論調のことを書きたがる方の意図が分からない。手金、って初めて聞きましたけど専門用語ですか？

失礼ながら助言というより、シマ荒らし警戒している業者のようにしか感じません。

「住宅ローンは使えない」？賃貸に回すのでなければそんなことはない。

実際、買って使ってるよ。容積率が余ってる都心、もちろんインサイダー情報込みで。

長期化リスクもギャンブル性も、収支考えればある種トレードオフなんじゃない？
利幅に差はあっても建て替えが決まれば売買益は確実なんだから、リスクがなかったら誰でもやっちゃうでしょう。

純粋に投資でなく自分で住むのならリスクは格段に減る。
オリンピック前後に建てられた老朽物件建て替えの波は止まらないしね。

手金はあるので、建替え投資の方程式とプロセスの黄金法則があれば、やってみたい。

芝白金団地ってあれ分譲だよね。原宿団地は建替え決まったんだっけ？

あと自分で住むならリフォームにいくらかけるか悩むね

>>444

代々木の人でしょ？

白金のは検討した経緯はあるみたいだけど、どうなるんでしょうね。
原宿団地はご多分にもれず揉めている。うぐいす住宅と同じく、近隣住民が環境破壊反対運動展開中。

http://ameblo.jp/everyheart-daichi/theme-10012032475.html

なぜか菊池桃子を引き合いに出し
『（歌を作った）クリエーターの方々から、今回の横暴な計画に反対の声が上がる日も近いでしょう。 』

ないない笑


壊すとわかってるものに大枚はたくのは馬鹿らしいですね。決定までの我慢がしんどい人には向かない話かも。

>445

というそちらは？

原宿団地の還元率＝ 200％！？
実現したら凄いな。ボロ儲け

ホーマットの建て替えが続くようですね。赤坂以外の情報ご存知の方いらっしゃいますか？

三田東急アパートも住友に売却されて再開発予定。

周辺住民の反対運動とは概してこんなもの。環境保護に金は出さないが口は出したがる

433さんはもう見てないかな？青山売買にコープオリンピアの1LDK出ましたよ。

www.aoyama-baibai.com/cat226/index.php

432の計算式当てはめると建て替え後は約8,000万（現在の売値は5,500万）。
建て替え決定したものの持ち切れなくなったオーナーの放出物件かな。

今回の震災でヴィンテージも、古い（旧耐震設計）というだけで評価が下がってしまうのでしょうか？

今回の震災でヴィンテージも、古い（旧耐震設計）というだけで評価が下がってしまうのでしょうか？

＞今回の震災でヴィンテージも、古い（旧耐震設計）というだけで評価が下がってしまうのでしょうか？

そうだろうね。一般に築古は地震に弱いと思われて敬遠される傾向があるから、今回の地震でさらにその傾向は強まるだろう。
だが、都心部の高級マンションには例外も少なくない。地震に強いのも高級マンションの条件の一つだから、基準ギリギリではなく相当に余裕を持たせて造っていたんだな。

＞旧耐震でも明らかに新耐震より強固堅牢な物件もありますけどね。

＞そうそう。築３０年くらいの都心高級マンションって、かなり頑丈にできているものも多い。見ただけでだいたい判るよ。柱や梁が（同じ高さの）最近の物件より太いから。
＞今はコンピュータ使って基準ギリギリの強度で設計できるし、経済性を考えてあまり余裕を持たせない。
＞だが、昔は手計算だから細かい計算ができなかったので、主要部材だけで十分な強度を得ているし、さらに安全係数を高く見て余裕を持たせているから、今の基準ですら余裕でクリアしているものも少なくない。

＞確かにいわゆるヴィンテージマンションに住んでますがコンクリートがすごく厚くて、電話やパソコンの電波でちょっと不自由してます。でも断熱材などや壁などはだめですね。

＞当方も133さんがあげるようなマンションの一つにすんでいますが、柱なんか本当に頑丈で太いですよね。部屋が広いので視覚的にはあまり目立たないのですが、そばに行ってしげしげ見ると、本当に太いなあと思います。
＞このマンションを買う時同伴してチェックしてもらった建築士も、134さんと同じことを言ってました。
＞それでも、このマンションでは、神戸の震災の後すぐに、念のため、地震の時、構造上負荷がかかりやすいところを、さらに補強したそうです。
＞まあ、他のビンテージマンションも同様な処置をしたことと思いますが。
＞断熱については、、、、二重窓で外界の気温の影響をうけないなのであまり気になりません。

以上はいずれも下の過去レスから
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/7764/res/133-136

同感。都心ではマンションの約半数（？）が旧耐震。一方、新しいマンションはほとんどがタワー。したがって、古くても、低層もしくは中層で緑に囲まれた高台等の立地が良いヴィンテージマンションは、設計さえしっかりしていれば、評価は大きく崩れないのではないか。

ヴィンテージマンションって住民層がどんどん入れ替わって
劣化しているのはご存知か？

昔は金持ちが住んでいたけど今は車も持たない若い３０代夫婦が
増えてきて駐車場料金すら払わないくせに管理費の高さに文句
たらたら。それでも子供がいないうちはまだいいのだけど
子供持つと収入半減して、さらに一戸あたり一台って決まっている
のに子供用自転車置き場がないとか騒ぎ出すのでいい迷惑。

住民のレベル低下はヴィンテージに限らないでしょ。評価が大きくは崩れなくても上がらないのも同じ。
地の利を生かして建て替えすれば？立地は昔に建ったものの方がよほどいいんだし。売れる余剰床がないと無理だけどね。

なるほど、そうなると素敵ですね。ところで、震災後に都心の中古マンションの価格は実際のところどうなっているのだろうと思い、レインズというサイトを見てみました。レインズで公表されているデータが信頼できるものだとすると、結構驚かされます。都心３区（千代田、中央、港）の4月新規登録中古マンションの㎡単価は前月比＋3.3％、単純に（面積で割らない）価格でみると前月比＋6.7％ということです。以前から既に市場に出ていた中古マンションの㎡単価も下げ率が減少しているようです。成約件数でみると、都心３区の中古マンションの数字は確かに震災後に大きく減少したものの、4月成約物件の㎡単価は、地震や原発ショックにもかかわらず、2010年10月および2011年2月水準よりも高いのです。不動産の素人としては、なぜこのような展開なのか不思議です。短期的なデータだけでは判断が難しいとは思いますが、都心のヴィンテージマンションも意外と下がっていないのでしょうか。

タワー人気も一巡して中規模以上のマンションは値上がりしていると思います。
文京区の近所のマンションも、一時期下がりましたが最近のチラシを見る限り
4年前の水準に戻った感じです。
但し、以前と違ってリフォーム済みが多くなりましたから、一般人が買うのでしょう。

単に古いだけではなく、時間がたってもその資産価値が変わらない（あるいは増える）のをヴィンテージマンションとするなら、最初の住民から次の世代に住民が変わっても、雰囲気はそんなに変わりませんよ。

ヴィンテージマンションでは、マンション価格も管理費もそれなりなので、一定以上の所得や資産がないと購入できないし、一方で、見た目の華やかさに欠けるので、ゴージャスな雰囲気を好む人たちにとっては、全く魅力がない。

地味だけど何となく心魅かれるのでここに来ました、という住民が、世代を問わず多いです。

…で、最長何年くらい保たせるんですか？

最長なら２００年くらいかな。最低１００年はいけると思う。

70年80年物のマンションに買い手はつきますか？持ち主が納得できるような売値で。
建物の耐久年数よりそちらの方がよほど重要と思うんだけど。
捨て値で売ってるのは元々、ヴィンテージでなくジャンクだし。

そもそもヴィンテージマンションって言葉自体が都心に住む担当のリクルートの営業マンが思いつきで作った言葉（笑）

高台ヴィンテージで下手に場所（環境）が良くて高さ規制ある地域だったりすると
建て替えても余剰床生まれないから潰れるまで保たせるしかないよね。法規制が変わらない限り費用はほぼ持ち出し…

東高ハウスのペアシテイシリーズってどうですか。
ビンテージまで至っていないかもしれませんが、竹中工務店施工が多いようで狙い目だと思うのですが。

どこのペアシティかによりませんか？
高輪みたく周りに高額物件が増えちゃうと、優位性が薄れる気がする。

目黒のマンション雅叙苑ですが、昔、親戚が住んでいたので良く遊びに行きました。
春は、花見に
夏は、屋上のプールで遊んだ記憶が・・・かすかにあります。
お庭も素敵だったような記憶が・・・。

親戚は、転居しましたが、あの環境や立地は良いです。

当時は、土地の権利関係が難しかったと聞きましたが、今はどうなのでしょうか。

がじょえん、廊下が暗かったな
自主管理で安いみたいだけど
古さは否めないけど立地は良い

ぺあしてぃはホント場所による

雅叙苑、耐震性に問題ありだそうで。権利関係に拘ってる内に地震来なきゃいいけど。半壊にでもなったら目も当てられない。

もう地震を気にしだしたら一生賃貸でいいわと思ってしまう…
http://mf1.jp/g9hjG3

となると分譲は減る→賃貸稼働率上がる→空室減って大家ホクホク。

ペアシテイは場所か。

高輪、赤堤、代々木大山あたりが良いかと思ったが。

こういう昔の億ションって、内装に贅を尽くした出物があるが、そういう内装部分がほとんど価格に織り込まれていなくてお得な気がする。時間が経っているだけに、得も言われぬ味があって良い意味でビンテージを感じるのだが。

バカラのシャンデリアとかね。
電気代高いが。
物凄いカーテンとか。表現難しいが。
建具の類も全く違うね。
ランニングコストがやはり問題だね。

バカラといえばペアシティよりドムスじゃね？
入居者専用プールとかまだ現役なのだろうか。

おっしゃる通りドムスの話。掃除が大変。電球切れが大変。ストックいっぱいありました。

広尾のプールは現役では。最近まで未入居物件があるから。今もあるのかな。

未入居物件…売れない部屋の管理費二十年分とかデベが払い続けてる？
中古になって新築時よりも金持ちが買うとは考え難いから、物件に見合った管理が続けられてるかチェックしないとだね。
数十億ション買える属性と値下がりして一億ちょっとを買う属性では話が違って来るはず。

大建ドムスはいませんよ

でも修繕貯まってないってことはないと思うが通常なら

一応ドムスレベルでは

デベが飛んじゃったら空室分の管理費まで他オーナー負担？
売れてない部屋が多いと、計画修正しないわけに行かなくなりそうな。

大建ドムスなら大建ドムスが仮に飛んでても

紛いなりにも未入居販売されてるということは

空室だろうと誰かしらオーナーがいるでしょう

管理組合預かりなんてことありえますか？

↑それって『ドムスレベルなら』という意味？どんな物件でも売り主がいるからには管理費肩代わりしてるはず？

たとえば競売にかかる物件も増えてるけど、売買成立までの管理費（前所有者の延滞未納を除く）は組合預かりですよね。国が払うと思えないし。

ホーマットに住んでいる人いますか？

いいえ。大建ドムスがどうかは関係ありませんが。

任売や競売預かりになってるならいざ知らず、

KENとか使って堂々と売ってるからには一応売主がいるでしょう？

数億で売ってる物件の管理費修繕滞納してて売り物になりますか？

売り物にはなるんじゃない。
仮に十万円の管理費等を五年間滞納して六百万円（損害金を加味せず）。
買い主が承継するとしても売買代金で調整するだけのこと。

そんな物件は、物件概要やレインズ登録レベルでも、
滞納内容を明記しないことには売れませんよ。
KENや三井リアルプランにそんな物件が並んでいますか本当に。
可能性の問題ではありません。実際問題として見ましたか？
机上の空論に興味なし。そんなこと言われずとも誰でも知ってる。

じゃ任買競売以外は売り主が売れるまで被ってるんだ？数十年単位でも。ホントかねえ。

では、億ションでは管理費延滞したら競売オンリーとでもいうの。