ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

410さん

物件の地域はどのあたりでしょうか？

411さん、


東京港区のいわゆる3Aエリアの一つにあります。

実際は４/５じゃダメで１００％じゃないと建替えは難しいんだよね。

たしかに金で解決できればいいが感情面を刺激してごねられ居座られたら最悪。強制執行とかめんどくさい。

コープ・オリンピアは建替えも決まっているし、還元率も決まっているが、賃貸も多そうだし、全戸退室には時間がかかりそうな感じがしますが。
それで、しびれきらして、売却してるんでしょうかね？

還元率は８５％位らしいので、古くても安く売り出す人はいないでしょうね。

ハイクレスト白金台というマンションはいかがでしょうか？
築28年93平米で今の売価6600万ですが、
リフォーム必須なので多少は下がりそうです。
白金台徒歩5分の閑静な住宅街にあって、建物の造りは重厚で管理も問題なさそうです。
管理費と修繕積立金あわせて30000円程度です。
ただ新耐震基準はぎりぎり適用されてなさそうです。

色々な条件を加味して、かなり惹かれる物件なのですが、なにか情報御存じの方いらっしゃいますか？

東急ドエルなんとかという名前のマンションはそれなりのブランドなのでしょうか？

うちの近所(郊外)に駅前築２０数年のが売りに出てまして、価格もそれなりなので気になってしまいました。

東急沿線では人気ですよね。
ヴィンテージとは思わないけど、そこそこネームバリューはあるのでは。一昔前だったらプラウドみたいな位置づけ？

東急沿線では人気ですよね。
ヴィンテージとは思わないけど、そこそこネームバリューはあるのでは。一昔前だったらプラウドみたいな位置づけ？

しまった、連投失礼。
お詫びにでもないですけどこのスレにも出てきたシャトー三田、建て替えだそうですね。
刺激されて三田界隈の老朽物件も建て替えが始まるのかな。秀和に三田綱町etc.…

場所は最近のよりよっぽどいいから、自信あるだけに景気の悪い今は手をつけるべきでない、と様子見だったりするのでしょうか（我がマンションもそれで止まってます）。
建て替わったら余剰床分は物凄く強気な値段で出すんでしょうね。古いままでも高いけど。

噂ですが、シャト―三田の立て替えでは、補償金が随分高額らしいですね。
これが一つの成功例になって、古いマンションの建て替え連鎖が起きるかも・・・
その意味で、立地の良いマンションは、やはり魅力的ですね。

補償金？って建て替え後の新築に入らず持ち分を売る場合のことでしょうか。

それならさぞ高いでしょうね。イタリア大使館側の隣も合わせてかなり大規模な物件が建ちそうだし、出るとなったら相当出さないと現オーナーは納得しないでしょう。
億ぐらいは超えるのかも。

本来的にはトピからズレるけど『建て替えを見越して買うならどのヴィンテージ？』とかあったら面白そう。
壊さず住む＝ヴィンテージの定義でも、百年保たせた集合住宅は日本にほとんどないのが現状ですし。
赤水我慢しながら同潤会に住み続ける、みたいなのも現実的ではない。

建て替えあるなら三田綱町パークマンション憧れです。三井倶楽部が残ってくれないと意味ないけど。
ガーデンヒルズは壊せないだろうな、おそらく。十年以内に建て替えとか決まってれば雅叙苑マンションも悪くなさそう。

シャト―三田の住人から直接聞いたわけではないので、正確ではないかもしれませんが、補償というのは建て替え中の仮の住居にかかる費用の補償のようです。建て替え後の新築に入ることを前提に、このような補償もあるなら、建て替えに反対する人は少ないでしょう。ただ、現在のシャト―三田のデザインはとても個性的で魅力があると思うので、第三者としては残念ではあります。

仮住まいの家賃補償？本当なら凄い話ですね。退去中の面倒を渋るオーナー（主に高齢者）が阻害要因、というケース多いですから。
部屋数がそんなに多くないのもポイントでしょうか。出すとしたらデベなんだろうから、いかに立地に価値を見出だしており、新築を高値で売れる目算がある、ということか。

確かにゆったりしてて贅沢な作りですよね。各階への階段とか、ほぼデッドスペースだし、地下の坪庭も。
こちらの建て替えには道路の拡幅も大きいのだと思います。三井倶楽部辺りまで既に広くなってますし。

個人的には華都飯店がなくなるのが淋しいです。先週行ったらまだ移転先未定だそうで。現状の坪数、近場で新たに借りたら凄い値段でしょうからね。

近所で先物買いするなら、秀和かメゾン三田かな。
イタリア大使館三井倶楽部の緑ビューは憧れる。

>>415

還元率は８５%だと、中古価格でどの程度の価格以下で買えればお買い得なんだろうか。建替含みのビンテージマンションを投資対象とした考えたいのだけど、どういう方程式になるのだろうか?

還元率はさておき売り出し時の坪単価が予測できないと難しそうですね。
取り壊しまで数年だと賃料も安くせざるを得ないし、取り壊し中と建て替え中の数年は遊ばせることになる。

普通に中古が売りに出てる時点で、デベに持ち分売る場合の値段も高くはない、とか？

去年売りに出たメゾネット90平米が約１億。
90×還元率0.85＝76.5に、参考にPC神宮前の一番高い部屋の坪単価
約560万を掛け合わせると76.5÷3.3×560万＝約1.3億。

ここから中古取得時の手数料と持ち分デベに売るまでor未入居新古で売るまでの経費
（管理費空調費合計月９万円弱は取り壊すまでかかるはず。年100万、５年でも500万）に
税金考えたら、正直そんなに儲かる話でもないような・・・。
賃貸出してる部屋も管理費空調費はオーナーが被ってるみたいだしね。

何より、建て替え後の新築に乗せて売るにしても、原宿のあの場所に億出す希望者が
そこまでいるかというのが一番気になる。定借でなく所有権のメリットはあるにしても
建った頃と違って、原宿駅前は永住考える立地ではなくなってしまってるような。

>432

分かりやすい解説で参考になります。老齢化とそれに伴う脱モータリゼーションのトレンドから考えると老人にとって利便性の高い駅前物件に対するニーズは高まることがあれ低くなることはないかと思われ。ただし、このエリアでの最高値の物件たりうりかは確かに分からないところで、利便性が取られるのか、閑静さやゆとりがポイントなるかは、この手の建替え物件の立地評価の参考として関心のあるところです。

閑静を求めるなら原宿パーマン（ NHK横・区役所アムウェイの中間）のほうだと思う。
交通量はやや減くらいだが土日の人ゴミないし、駅近ではないもののバス停至近で東急本店徒歩圏。区役所は隣。

容積率に疑問が残るけど、隣にアムウェイが建つからには高層化も問題ないしょ。アムウェイ裏手の巨大なパーキング含めて、タワー林立地帯になりそう。

ヴィンテージじゃなくて団地だけど、桜上水の建て替えに関するブログ（どちらかと言ったら反対派？）に
『供託通知書』アップされてます。平均66平米が約6,000万円とのこと。　http://danti.jugem.jp/

これは原住民が退去する場合、受け取る金額ということでしょうか。
（反対派にとっては金額ではないでしょうけど）安いと見るか高いと見るか。

条件的には最高でしょう。
築４０年の団地が坪３００万だからね
うらやましい限り

桜上水でこれなら都心部だったらもっと高値見込めるでしょうね。

実はヴィンテージより公団とか投資物件化してるところ（＝自分で住むには適さない）
の方が売買益考えたらおいしいのかも。スレずれですけど。

>>437

建替えＥＸＩＴ狙いの投資というのは昔からある。
ただ建替えは桜上水のように普通じゃありえない好条件
でも反対する人は必ずいる。そして長引くケースが多い
ので不確定性要素が強いね。
それに住宅ローンは使えないことが多いから手金でやる
しかないし、そんな手金があったらほかに投資すべき
金融商品はいくらでもある。

インサイダー的情報を握っていない限りはほとんどの場合
ただのギャンブルです。

桜上水の高値の理由は容積率が余っているがゆえに
専有面積に対して土地の持分が大きいからです。

都心部であっても容積率があまっていなければ
これほど美味しくはありません

>438

？別にギャンブルを薦めているわけじゃありませんが。客観的な感想を書いただけです。

長期化リスクが高いことくらい誰でも分かると思いますし、それこそ自己責任でしょう。
正直、こういう論調のことを書きたがる方の意図が分からない。手金、って初めて聞きましたけど専門用語ですか？

失礼ながら助言というより、シマ荒らし警戒している業者のようにしか感じません。

「住宅ローンは使えない」？賃貸に回すのでなければそんなことはない。

実際、買って使ってるよ。容積率が余ってる都心、もちろんインサイダー情報込みで。

長期化リスクもギャンブル性も、収支考えればある種トレードオフなんじゃない？
利幅に差はあっても建て替えが決まれば売買益は確実なんだから、リスクがなかったら誰でもやっちゃうでしょう。

純粋に投資でなく自分で住むのならリスクは格段に減る。
オリンピック前後に建てられた老朽物件建て替えの波は止まらないしね。

手金はあるので、建替え投資の方程式とプロセスの黄金法則があれば、やってみたい。

芝白金団地ってあれ分譲だよね。原宿団地は建替え決まったんだっけ？

あと自分で住むならリフォームにいくらかけるか悩むね

>>444

代々木の人でしょ？

白金のは検討した経緯はあるみたいだけど、どうなるんでしょうね。
原宿団地はご多分にもれず揉めている。うぐいす住宅と同じく、近隣住民が環境破壊反対運動展開中。

http://ameblo.jp/everyheart-daichi/theme-10012032475.html

なぜか菊池桃子を引き合いに出し
『（歌を作った）クリエーターの方々から、今回の横暴な計画に反対の声が上がる日も近いでしょう。 』

ないない笑


壊すとわかってるものに大枚はたくのは馬鹿らしいですね。決定までの我慢がしんどい人には向かない話かも。

>445

というそちらは？

原宿団地の還元率＝ 200％！？
実現したら凄いな。ボロ儲け

ホーマットの建て替えが続くようですね。赤坂以外の情報ご存知の方いらっしゃいますか？

三田東急アパートも住友に売却されて再開発予定。

周辺住民の反対運動とは概してこんなもの。環境保護に金は出さないが口は出したがる

433さんはもう見てないかな？青山売買にコープオリンピアの1LDK出ましたよ。

www.aoyama-baibai.com/cat226/index.php

432の計算式当てはめると建て替え後は約8,000万（現在の売値は5,500万）。
建て替え決定したものの持ち切れなくなったオーナーの放出物件かな。

今回の震災でヴィンテージも、古い（旧耐震設計）というだけで評価が下がってしまうのでしょうか？

今回の震災でヴィンテージも、古い（旧耐震設計）というだけで評価が下がってしまうのでしょうか？

＞今回の震災でヴィンテージも、古い（旧耐震設計）というだけで評価が下がってしまうのでしょうか？

そうだろうね。一般に築古は地震に弱いと思われて敬遠される傾向があるから、今回の地震でさらにその傾向は強まるだろう。
だが、都心部の高級マンションには例外も少なくない。地震に強いのも高級マンションの条件の一つだから、基準ギリギリではなく相当に余裕を持たせて造っていたんだな。

＞旧耐震でも明らかに新耐震より強固堅牢な物件もありますけどね。

＞そうそう。築３０年くらいの都心高級マンションって、かなり頑丈にできているものも多い。見ただけでだいたい判るよ。柱や梁が（同じ高さの）最近の物件より太いから。
＞今はコンピュータ使って基準ギリギリの強度で設計できるし、経済性を考えてあまり余裕を持たせない。
＞だが、昔は手計算だから細かい計算ができなかったので、主要部材だけで十分な強度を得ているし、さらに安全係数を高く見て余裕を持たせているから、今の基準ですら余裕でクリアしているものも少なくない。

＞確かにいわゆるヴィンテージマンションに住んでますがコンクリートがすごく厚くて、電話やパソコンの電波でちょっと不自由してます。でも断熱材などや壁などはだめですね。

＞当方も133さんがあげるようなマンションの一つにすんでいますが、柱なんか本当に頑丈で太いですよね。部屋が広いので視覚的にはあまり目立たないのですが、そばに行ってしげしげ見ると、本当に太いなあと思います。
＞このマンションを買う時同伴してチェックしてもらった建築士も、134さんと同じことを言ってました。
＞それでも、このマンションでは、神戸の震災の後すぐに、念のため、地震の時、構造上負荷がかかりやすいところを、さらに補強したそうです。
＞まあ、他のビンテージマンションも同様な処置をしたことと思いますが。
＞断熱については、、、、二重窓で外界の気温の影響をうけないなのであまり気になりません。

以上はいずれも下の過去レスから
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/7764/res/133-136

同感。都心ではマンションの約半数（？）が旧耐震。一方、新しいマンションはほとんどがタワー。したがって、古くても、低層もしくは中層で緑に囲まれた高台等の立地が良いヴィンテージマンションは、設計さえしっかりしていれば、評価は大きく崩れないのではないか。

ヴィンテージマンションって住民層がどんどん入れ替わって
劣化しているのはご存知か？

昔は金持ちが住んでいたけど今は車も持たない若い３０代夫婦が
増えてきて駐車場料金すら払わないくせに管理費の高さに文句
たらたら。それでも子供がいないうちはまだいいのだけど
子供持つと収入半減して、さらに一戸あたり一台って決まっている
のに子供用自転車置き場がないとか騒ぎ出すのでいい迷惑。

住民のレベル低下はヴィンテージに限らないでしょ。評価が大きくは崩れなくても上がらないのも同じ。
地の利を生かして建て替えすれば？立地は昔に建ったものの方がよほどいいんだし。売れる余剰床がないと無理だけどね。

なるほど、そうなると素敵ですね。ところで、震災後に都心の中古マンションの価格は実際のところどうなっているのだろうと思い、レインズというサイトを見てみました。レインズで公表されているデータが信頼できるものだとすると、結構驚かされます。都心３区（千代田、中央、港）の4月新規登録中古マンションの㎡単価は前月比＋3.3％、単純に（面積で割らない）価格でみると前月比＋6.7％ということです。以前から既に市場に出ていた中古マンションの㎡単価も下げ率が減少しているようです。成約件数でみると、都心３区の中古マンションの数字は確かに震災後に大きく減少したものの、4月成約物件の㎡単価は、地震や原発ショックにもかかわらず、2010年10月および2011年2月水準よりも高いのです。不動産の素人としては、なぜこのような展開なのか不思議です。短期的なデータだけでは判断が難しいとは思いますが、都心のヴィンテージマンションも意外と下がっていないのでしょうか。

タワー人気も一巡して中規模以上のマンションは値上がりしていると思います。
文京区の近所のマンションも、一時期下がりましたが最近のチラシを見る限り
4年前の水準に戻った感じです。
但し、以前と違ってリフォーム済みが多くなりましたから、一般人が買うのでしょう。