大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

>395
私364などを書いた者ですが394も私です
一方的に間違った知識を言って反省しない匿名さんに向けて書いています

世帯100万円が悪だ
という
ケースバイケースの話も理解しようともせずに一方的に書き込みを行なっている者に対しての言論です
ネット上でも会話にならないのであれば自分のマンション内で話していてくださいねという意味を含んだ内容です

宛先を明記せずに書きましたので不快にさせたのであれば申し訳ありません

また劣化診断など無料見積り時に、どこの会社でもやってますし、必ず管理組合にアドバイスをしてくれます。
劣化診断に、わざわざ金を出す時点で又ボラれているのに気が付かないのが非常に痛すぎです。

暇つぶしの年金稼ぎの建設コンサルトのカモですから

東日本大震災の影響で地盤がどうなってるか知りたい、地盤の調査をしてほしい。
という方がいたので大規模修繕費用で調査してみようか委員会で悩んでいます。
大震災後に住んでるマンションの地盤を調査した方いますか？

>392

回収（改修）するタイミング、と言うのは、大規模修繕工事を行うタイミングのことでしょうか？

これは、簡単なことです。

技術的な視点からを簡単に説明しますと、雨漏れなどの報告が無いなら、一番劣化し易い南面のシールの状態を確認すればいいのです。
シールの弾力が無くなって硬くなってきていたり、痩せて隙間が空きそうになっていたり、付着が弱く、指で押すと隙間が出来たりする部分が目につくようになったら大規模修繕工事のことを考え出すのも一つの選択肢です。


素人の視点からだと、外壁がタイルの場合、白華現象と言う、タイル表面に誰が見ても分る白いよだれのようなものが見つかることがあるのですが、この白華部分が一か所で１ｍ四方くらいの面積になっているとすると、大規模修繕工事を考えたほうが良いでしょう。

少しの白華現象なら、それほど気にすることはありません。

例えば、こんなタイミングです。

大規模修繕工事の進め方を「管理侍」のスレに
書き込みましたので、ご覧ください。

業者さんが見ていると批判的なコメントが予想されますが、承知の上でコメント致します。

私は大阪のど真ん中にある60戸のマンションの管理組合副理事をさせていただいているものです。

はっきり言います。コンサルト会社や修繕業者のほとんどはぼったくりです！！

そもそも大規模修繕とは名ばかりで、基本塗装が主です。だってコンクリートをはつりしますか？しないでしょ（笑）
なのに大規模とはお笑いですね。

私は決められた予算、皆さんから集めた修繕積み立て費を絶対に無駄にするまいと色々と勉強し、数多くの業者から話を伺いました。結論から言うと、先にコメントしたようにほとんどの業者がぼったくりという事でした。

一番笑う例は、6000万代の見積もりに対して他の業者との競合があると伝えると4000万台に値引きしてきたんです（笑）1000万以上の値引きですよ！では初めの見積もりはなんだったんですかね？（笑）

コンサルトについてもそうです。平均300万以上、アホかですね（安くてです）
コンサルタントを入れると一定の基準を定めるメリットはありますが、最大のデメリットは各社その仕様に縛られ、コスト削減出来ないということですね。（修繕しなくていいところまでしなくては駄目になる、指定の塗装・膜厚に縛られる等々）
更に大半の業者のやる足場、足場を組むような無駄ってどうなんでしょうね（笑）これえげつなく費用かかるんですよ！

少し話はそれますが、昔あるテレビ番組で足場のレンタル業者の若社長が超高級外車を乗り回して、ものごっつい豪邸に住んでるのを紹介した番組を見ましたよ（笑）アホほど儲かってるんですよ、何故ですかね？皆さん分かるでしょ？（笑）

私の住むマンションは築25年を超えており、先日2回目の大規模修繕をこの度無事に終了いたしました。

他の理事や住人さんから評価を聞くと、前回より（前回の時、私はこのマンションを購入しておらず知りません）かなりいいということでした。（前回各住民様より平均１２万の吐出し、今回はゼロです）
費用についてもですが、前回の業者はひ孫のまた下辺りに仕事をさせており、非常に雑だったようです。
確かに私が購入した時は既に荒れてました。

今回施工して頂いた企業名はあえて公表しませんが、施工業者の特徴は「足場を出来るだけ組まない」というヒントだけにしておきます。
私がこの業者を知ったきっかけは、帝国データーとガイアの夜明けからです。
この業者から色々お話を聞くと、私の考え方とズバリ一致したのですね。
あまりこの業者について書きすぎるとまわし者と思われるのも嫌なので（笑）やめておきましょう。

全てのマンションの現状に対して私達が依頼した業者が合うとは思いませんが、殆どのマンションに対していいメリットがあると思いますよ。皆さん一度調べてみてはいかがでしょうか？

今回こんなコメントをしたのは、いかにぼったくり修繕業者やコンサルトが多いかを訴えたかったのと、業者を探している理事さん達に少しでも手助けになればいいと思うお節介からなんです。
（私もしてますが、本当に大変でよね・・・）
私は決して業者の者ではありませんし、紹介したからといってお金を貰ったりするわけではありません。
ホンマに皆さんに損をして欲しくないというお節介なんですよね。

なので真剣に話を聞きたいなら、私を訪ねてみてはどうですか？
大阪のど真ん中で足場を極力組まない業者が施工し、最近工事が終わったマンションの副理事です。
もしお話を聞きたい理事さんがいるのなら探して下さい。私の住むマンションの施工に対する感想や、その業者さんを紹介しますよ。（施工後のマンションも見れますし、既ににお話聞きに来た理事さんもいらしゃいます）

理事の皆さん本当に大変と思いますが、資産価値を頑張って守って下さいね。お互い頑張りましょうー！

尚、ぼったくり業者さんの反論は一切受け付けませんのであしからず（笑）

業者名

>もし以上でやった役員は早く反省して目をさまして下さい。

組合費を無用に毀損したことによる損害賠償請求訴訟をしたらいい。

>406

＞組合費を無用に毀損したことによる損害賠償請求訴訟をしたらいい。

これこそ、悪徳管理会社や悪徳業者、更には詐欺師などの常套手段です。

損害賠償請求を起こすには、訴える側が損害賠償の内容を証明する証拠を揃えなければならないし、訴え方を間違えば、例え勝てる証拠が揃えられたとしても、「疑わしきは罰せず」と言う法の原則によって、限りなくクロに近いグレーであっても無罪となってしまうのです。

簡単に言うと、確実な物的証拠があり、被告が犯罪行為を認めた場合以外、このような卑劣な犯罪に対して日本の刑法の内容の解釈は「悪いことをやったもん勝ち。」に、なり易いのです。

このような犯罪を犯す側は、このことを良く知っていますので、決定的な物的証拠さえ残さなければ、例え訴えられて裁判になっても、腕の立つ悪徳弁護士さえ味方に付ければ、有罪になる可能性が非常に低いのです。

犯罪を犯す側からすれば決定的な物的証拠さえ残さなければ、訴える側は、決定的な証拠が無ければ訴える側も準備に弁護士費用や訴える側の時間的な労力も必要なので、訴えるのを断念する可能性が非常に高く、多少の証拠で相手に訴えられても受理されて立件される可能性は非常に低く、もしも裁判になったとしても疑わしきは罰せずの原則により、無罪となる可能性が高いので「やったもん勝ち。」が成り立ってしまうのです。

元々、日本の法とは、原則として「日本人は悪いことをしないから。」と言うことが根源にあるので、解釈次第で有罪であっても裁判の場で無罪に誘導することが可能なのです。

その逆に、冤罪のように、何もしていない人を捏造した証拠や証言で、有罪にすることも可能なのです。

大規模修繕工事で数千万円上乗せしてぼったくろうとする側は、犯罪を犯そうと計画して行うので、色々な法的な抜け道を知っていて、例えばれても誤魔化す用意をして決定的な物的証拠を残さないようにし、常に、何についても、言い逃れできるようにしているので、「訴えられるものなら訴えてみろ！」と、開き直るような捨て台詞を吐くのです。

犯罪を犯す側は、決定的な物的証拠は残していないので「やれるものなら、やってみな！」と言う思考なのです。
　

話の論理がわからん。

大規模修繕工事の時期はいつが一番いいかというのはむずかしいんだよね。
足場を組むのにかなりの費用がかかるので、どうせやるなら、少々早くても
一緒にやるのが普通だからね。
屋上防水、ベランタの防水工事、窓枠のシーリング、外壁の補修、外壁の
洗浄、ベランダの塗装・柵の塗り替え等が一緒に悪くなることはないからね。
だから、平均的に１２年～１３年で１回目の大規模修繕工事をするんだよ。
同じベランタでも、東側と西側では傷みが違うし。

>>407
刑事事件と民事事件を混同してるね。

突っ込みどころ満載だけれど、
とりあえず、損害賠償請求は民事だけれど
「疑わしきは罰せず」は刑事事件の原則。

あまりにもめちゃくちゃな珍説は勘弁してね。

>407
ところどころ正しいのもあるけど、目茶苦茶だね。
どっかで読んだものを継ぎ足して書き込んでいるだけだね。
もう少し勉強しなくちゃ。
まさかあなたのマンションでしったかぶりして、得意げにいってるんじゃないだろうね。

>410
>411

「疑わしきは罰せず」は、刑事事件で有名になっていますが、刑事事件に限ったことではありません。
日本では、民事と刑事を分けていますが、法を学ぶと言う根本的なこととして、全ての裁判において「疑わしきは罰せず」の精神が用いられているのです。

しかも、この精神は警察にも及んでいますよ。
明らかにＡが犯罪を犯したに違いないが、それを裏付ける物的証拠は勿論、証言もないと言う場合、警察は、疑わしいが証拠が無いので逮捕することが出来ないのは知ってますか？
これも「疑わしきは罰せず」と同じ精神によるものです。

知らないって、悲しいですね。


何一つ具体的に指摘することすら出来ないのが「あなた」なのです。

何か反論したいが、反論することすら出来ない、と言うことなのでしょう。

警察は民事を扱わないよ
罰という考えが、そもそも刑事

>413
文章はちゃんと読みましょう。
警察が民事を扱うとは何処にも書いてません。
あなたが書いていないことを書いてあるかのように勝手に決めつけたのです。

>>412
「日本では、民事と刑事を分けていますが、法を学ぶと言う根本的なこととして、
　全ての裁判において「疑わしきは罰せず」の精神が用いられているのです」

２ｃｈの法律スレか、Ｙａｈｏｏの法律相談で出てきそうな珍説ですな。
そもそも、「罰する」という言葉自体、日本の民事裁判の概念には無いし
まあ、刑事と民事の話を混同しているような方だから仕方がありませんが
いったい、どんな法学書にそのような珍説が開陳されているのか
ぜひ「具体的に」紹介してくれますかね。

具体的な話？
証拠に基づいて事実認定する裁判官の心証について
刑事裁判では「合理的な疑いを超える高度の確信」が要求されるのに対し
民事裁判はそこまで厳格には要求されません。
民事訴訟における事実認定（法曹会）とか、
民事事実認定と立証活動（判例タイムス社）など
一度、お読みになられてはいかがですか。

>416
あなたは何かと言うと全てネット頼りですね。
実社会のことは、ご存じなのでしょうか？

実社会においても、会社組織などで「疑わしきは罰せず」と言う精神は根付いています。

アメリカに於ける「Forgive.」と同じようなものです。

ネット相手の人には分らないのかも知れませんが、実社会では当たり前のことなのですが、何故ご存じないのでしょう？

失礼、タイプミスをしました。
４１６の「>416」は「>415」の間違いです。

このスレは、悪徳管理会社や悪徳業者にとっては、目障りな存在なのでしょうね。
だから、話を変えたいのでしょう。

>>416
なにをもって「ネット頼り」などと勝手に判断してるの？
実社会？知ってますよ。法律関係の仕事をしてますから
法解釈についての「独自説」を主張される方々も、
これまでにたくさん見ています。

繰り返しになるけれど、「疑わしきは罰せず」なんて言葉は
民事訴訟の世界にはありません。
主要事実についての当事者の自白は、裁判官の判断を拘束します。
貸金請求訴訟において被告が「１０万円を原告から借りた」と自白したら
「１０万円の借入」の証明は不要となります。
裁判官はその他の証拠などから、
「被告は金銭を借りたのではなく、もらったのでは？」
「借りたのは１０万円ではなく、５万円では？」などと
その内容に疑義をおぼえたり、自白の内容と異なる心証を得たとしても
自白を判決の基礎とし、「被告は原告から１０万円借りた」ことを
判決で認定しなければならない・・・・・

こんなことは民事訴訟における弁論主義の基本原則であり、
自白の信憑性さえ疑うことが可能な刑事訴訟との大きな違いの一つ。
法律を学ぶ者なら、誰でも知っていることです。

あなたの独りよがりの「法学」に関する珍説から判断すると
あなたの方こそ、実社会のことや正確な法知識を何も知らない、
勝手な思い込みをしているだけですね。

実社会でも「疑わしき」相手との取引を打ち切る・断るのは
普通に行われていることです。
わかりやすい例の一つは金融機関との取引。
今では、預金口座一つ作るにも、金融機関が「おかしい」と思ったら
（例えば、合理的な理由も無く住所地や勤務地と遠く離れた支店で口座を作る）
例え本人確認資料が揃っていても、口座を作るのを断られますよ。
借入に伴う与信なんかも、担保が十分でも返済能力が疑われたら、それまでです。

>420
私も同じ意見です。
怪しいのなら、管理会社任せにせず、もしも理事会が怪しいのなら管理会社は何も出来ないので、規約に違反していると理事会の怪しい人から言われないように、独自に見積りを取るようにして、怪しい管理会社や理事会から出された見積り金額が妥当なもんかどうか比べるとか、怪しい管理会社や理事会から出された見積書を、信用できる第三者である専門家にチェックしてもらうようにすべきです。

相見積をたくさん取るのもいいけど、ただ数打ちゃ当たるってもんでもない。
修繕個所、材料（メーカー・品番指定）、数量を明確に打ち出して、同じ条件で
相見積を取らなければ何の役にも立たないよ。
管理会社や業者を悪くいう前に自分たちで、自浄能力があるかどうかが大切なこと。
相見積に参加する業者も管理会社からの推薦だけでなく、理事会推薦もいれなくちゃね。
それに、見積書を開封するときは、理事や専門委員会のメンバーの前で開封するとかね。
理事会で決めたものを、一般組合員がどうこういってもはじまらないけどね。
裁判しても、自腹だし負ける確率の方が高くなるからね。
まず、情報が集まらないから。
提訴するには、自分でその情報を取得しなければ裁判にもならないしね。

理事会で決議し、その案を総会に提出し、決議されたものは、
正規のルールに則って手続きがされているから、それを違法といって
提訴することはできないからね。
工事や予算額も承認をもらっているのだから、その範囲であれば理事会に権限はあるんだよ。
執行活動は理事会に任せてあるからね。
その理事会の決断で業者や価格を決めたのであれば、一般組合員がいくら
頑張っても無駄な徒労に終わってしまう。
それが民主的というんだからね。

>423
その考えは、１０年前でも専門家には通りませんが、世間一般でなら通ったでしょう。
しかし、今では世間一般でも半分以上は通らないでしょう。

通らない理由は、隠された情報があった場合です。

見積り金額が総会で認められたとしても、実は、その金額は一般的な金額より何割も高いと後で分った場合、決議を覆すことが出来るからです。

例えば、借り入れをして、利息を含め返済が終わっていたとしても、後で利息が高いと分ったら、その差額を取り戻すことが出来るのと同じなのです。

>424
それは、違法性があった場合だけだよ。

>425
悪い管理会社が、自社だけで見積りを出し、合い見積もりを取ることを理事会に知らせず、理事から合い見積もりのことを持ち出されても、取る必要はないと有耶無耶にし、総会でも合い見積もりを取ると言う意見が出ても理事会で検討しか結果だからと却下されて決定されたのなら、後で、悪い管理会社が下請けに出させた見積りに通常なら３％程度のマージンを乗せて提出するのが当たり前だが、実は、３割り（３０％）もの法外なマージンを乗せていたことが、独自に他社から取った見積りか、専門家に見積書を見てもらって分った場合、無効にすることが出来ます。

追記

また、本当に悪い管理会社なら、合い見積もりを取ったと言ったが実は自社で２つくらいの合い見積もりを取り、悪い管理会社の金額が少しだけ安い金額にしておいて、合い見積もりも取りました、と言うことにするこが良くあります。

民事上の違法性がどこに？

>426
判例プリーズです。

>>426
なぜ、無効にできるのかという法的な根拠もさることながら
それ以前に、文章もめちゃくちゃ。

振り込め詐欺グループや悪徳管理会社の考えと全く同じ考えの人が書き込むようですね。

実際に、一般的な色んな会社に依頼した見積り金額が１０００万円前後である工事の場合、全く同じ内容の工事なのに悪い管理会社が出した見積りが１５００万円だとします。

居住者は誰もが一般的な工事金額が１０００万円前後だとは知らないので、また、まさか管理会社が１０００万円の工事を１５００万円にしているとは思いもしないので、その金額を信じてしまう人が多いので、合い見積もりを取ることすら知らない人も多いので、それが認められてしまうことが多かったのです。

誰かから、合い見積もりを取って確かめるべきだと言う意見があったとしても、時間がないからとか理屈をつけて黙らせてしまうことや、合い見積もりを取ることになったとしても、悪い管理会社に依頼して合い見積もりをとったり、悪い管理会社が自ら、合い見積もりを取りますと言い出し、それが認められたとすると、悪い管理会社は、自分たちの言うことを聞く会社などに見積りを指定した金額で作らせて出すと言うことをします。

つまり、世間一般では１０００万円前後の見積りが揃うはずですが、この場合、世間一般では有り得ない１５００万円前後の見積りが揃うことになるのです。

これは、意図的に見積り金額を改ざんしたことになりますし、口裏を合わせた談合にもなりますし、１０００万円の金額を１５００万円だと偽った詐欺にもなります。

これらは全て、ごく普通の居住者側の考えをしている人にとっては、自然なことで、容易に理解することが出来るのですが、搾取する側の人間にとっては、何としても否定しないことには、自分たちが簡単に金を手にすることが出来ないことになるので、必死になって、あの手この手で屁理屈を用いて潰そうとする様は、犯罪者が逮捕されるときに良く耳にする「俺が何をしたんだよ！　言ってみろ！」などの後に続く屁理屈と同じような内容ですね。

>432
それは、騙された場合には無効です。

あなたは、何としても、どんな屁理屈をつけようとも、犯罪を正当化するタイプのようですね。
そんな人が増えたこともあり、今は通用しないようになったのです。

法は、解釈次第で内容を１８０度変えることも可能です。
冤罪は、無罪の人を犯罪者にすることです。
また、その逆もあります。
全ては、証拠と法の解釈で変わるのです。

ある人が無罪になったからと言って、その人が本当に犯罪を犯していないとは限らないのです。

実際に犯罪を犯した人がいて、被害者もいるし証言も取れているのに、犯罪を犯した人が雇った腕利きの悪徳弁護士が、証拠が弱いと徹底的に追及し、裁判では無罪になったからと言って、その人が犯罪を犯した事実は変わりません。

消費者契約法には、「不利益事実の不告知」によって契約解除できると有るけど、
管理組合と管理会社の契約において、消費者契約法が適応された事例はあるんでしょうか？

>431
具体的な判例を出して下さい

民法96条による、詐欺又は強迫による意思表示であると認められたと仮定して、終わってしまった工事に対し、契約の取り消しを申し入れた場合、その後はどの様に対処できるのですか？

もう一点教えてください。
理事会の席で、管理会社より相見積もりを取る必要性がないため、管理会社の見積りのみで総会に議案提出する提案があり、その提案を理事の過半数の賛成により、理事会として採用して総会で決議した場合、民法96条の詐欺又は強迫として訴えるためには、どの様な論理で管理会社に強迫されたとすれば良いでしょうか？

>440
理事会で決議したのであれば全然問題はありません。
相見積を取ることが規約に記載されていなければ何の問題もないでしょう。

>441
そんなことを本気で信じているとしても、実社会でみんなの前で発言出来ますか？

あなたの発言は、詐欺グループや悪徳管理会社などと同じようなものです。

>>436
全く同じ物・サービスに対して異なる値段が存在しているのは
少なくとも資本主義経済・市場経済下では当たり前のことなので
（それがわかっていない人が大騒ぎしているようだけれど）
大規模改修の費用について自分の会社はよそより高いとか
よそだともっと安いところがあるということを知っていて告げないことが
「不利益事実の不告知」にはならないだろう。

わかりやすい例を一つあげれば、
上場されている株式は、どこの証券会社からでも買える。
しかし、１株の価格は同じ日時ならどこで買っても同じだが
手数料は証券会社によって違う。

ネット証券は大手の証券会社より手数料が安いとされているが
（倍以上違うこともあり得る）
大手の証券会社で株を買うのに、その営業社員が
「ネット証券で買えば手数料が安い」「うちは他社より高い」とわかっていても、
そんなことを注文してきた客には言わないし、
言わないことが「不利益事実の不告知」になることなどあり得ない。

>>439
仮に詐欺または強迫による契約取消が認められれば
契約当事者双方に原状回復義務が発生するが
工事が終わっていたら、業者は金を返すだけで済むけど
管理組合側は原状回復義務の履行は事実上不可能。
実際には損害賠償請求で解決することになる。

>>440
なにが「強迫」にあたるのか、その意義について、法律学事典などで調べましょう。
その上で、民法９６条に基づく取消をするための要件事実に沿って
訴状及び準備書面で主張・立証しましょう。

＞442
　
　理事会で決議し、総会で承認を受けた場合、一般的には問題はありません。詐欺や脅迫に当たるかどうかは、個別の事案によります。具体的に議論しないと、空中戦になり価値が低くなりますよ。

>444
＞理事会で決議し、総会で承認を受けた場合、一般的には問題はありません。

一般的にはその通りであり、異論はありません。


＞詐欺や脅迫に当たるかどうかは、個別の事案によります。

世間一般的に１千万円の工事が、例えば、１千５百万円に水増しされた場合のことです。


＞具体的に議論しないと、空中戦になり価値が低くなりますよ。

具体的な例をだしています。


＞空中戦になり価値が低くなりますよ。

「空中戦」とはなんですか？
価値が低くなるとは、何の価値が、どのように低くなるのですか？

>445
具体的な判例はないの？

ぼったくりだと騒いでいる方に聞きたいのだが
１）世間一般的というのは、誰が判断しているの？
２）どれだけ上乗せするとぼったくりで、どれだけなら適正利潤の範囲なの？

>448
ぼったくりのことを知らないのですか？

＞１）世間一般的というのは、誰が判断しているの？

誰かが判断しているのではありません。
世間一般と言うのは、例えば、日本全体の中での集計を出して、集計されたデータで、かけ離れた上の一部と下の一部を除いた真ん中あたりに集まっているものの平均だと考えればいいのです。

簡単な例を示しますと、１０人から集めたデータで

Ａ　　９８
Ｂ　１０１
Ｃ　１８０
Ｄ　　９５
Ｅ　　９３
Ｆ　１０８
Ｇ　　３６
Ｈ　２５０
Ｉ　　９６
Ｊ　１０９

だとすると、Ｃ・Ｇ・Ｈのかけ離れた３つを除いた７つの平均だと考えて下さい。
７つの平均は１００になります。
これが、世間一般的なことだと言うことです。


＞２）どれだけ上乗せするとぼったくりで、どれだけなら適正利潤の範囲なの？

大規模修繕工事の場合、管理会社が本当に工事の管理をすると言う場合、工事費の３％程度が目安で、管理会社が元請となる場合、工事費の１０％程度が目安ですが、工事費の金額によって％ではなく、実費として見ることもあります。

世間一般的な工事費用が１億円の場合、３％で３００万円になりますが、工事管理だけで３００万円は高いので、この場合だと実費計算が妥当です。
また、世間一般的な工事費用が１０００万円の場合、３％だと３０万円になりますので、これで毎日の工事管理をするのは無理がありますので、毎日ではなく、ポイントだけの工事管理にするのが一般的です。

実際の工事金額によって変わりますが、下請けの工事金額に２０％以上水増ししているものを「ぼったくり」と呼びます。
実際には１０００万円の工事金額で、工事管理費とは別に出された見積りが１２００万円以上になっていたら、２００万円の「ぼったくり」です。
実際に大規模修繕工事では、１０００万円と言う金額ではなく、１００世帯のマンションだと５０００万円以上くらいになりますので、２０％の水増しでも水増し分が１０００万円になります。
下請けと直接契約すれば５０００万円なのに、下請けと契約した管理会社と契約すると同じ工事内容なのに６０００万円になってしまうのです。
これが水増しです。

悪徳管理会社の場合、８０００万円の大規模修繕工事の見積書を提出したが、住人から高いと言われ、同じ工事内容で７０００万円に値引きしますと言ったが、それでも高いと言う意見が出て、修繕委員会を立ち上げ、修繕委員会が独自に依頼した見積金額は５０００万円だったと言うこともありました。
５０００万円で出来る工事なのに、３０００万円の水増しをし８０００万円で工事をしようとしていたと言うことです。

>451
100戸のマンションが1億円なり1.5億円なりで大規模修繕工事をやったとして、それが
ぼったくりかどうかをどうやって判断しますか？
大規模修繕工事は、修繕個所、グレード、仕様、使用材料等で大きく変わってくるんですよ。
あなたのいうような、標準的な数字で計算はできませんよ。
それより、相見積を取り（管理会社からの推薦以外も当然取る）公平にやることを考えれば
ぼったくりは防げます。
ただ、理事長が管理会社や業者と組んでリベートをもらい不正をすればぼったくりもやれますが、
それを立証することは、一般の組合員では絶対にできません。
業者が贈賄したとか、理事長がリベートをもらったとかいう訳ありませんしね。
提訴するには、事実を確認していないとできませんので。
憶測では裁判になりませんよ。

>453
大規模修繕工事でも、2回目ぐらいになると、共用部分の配管や
専有部分の配管も一緒にするとこもでてきます。
そうなると、１戸当たり１５０万とか２００万もありえます。
要は、修繕個所とグレード、仕様次第なんですよ。

>452
まず、一般的な１００世帯の分譲マンションで、特に建物が異常に傷んでいるので大々的に直す必要があったり、大きな改造をしない限り、大規模修繕工事の費用が１億円になることはありません。
１.５億円なんて有り得ない金額です。

一般的な１００世帯の分譲マンションとは、とんでもなく分譲価格が一般的なマンションの２倍くらい高かったり、他の分譲マンションでは見たこともないような特注の材料を外装やデザインに使っていたり、或は、１世帯の平均専有面積が２００㎡以上もあるような特殊な間取りの分譲マンションなどでないものです。

１００世帯で１億円以上も掛かるような世間一般的ではない特殊な分譲マンションのことは別にして、世間一般的な分譲マンションで、ぼったくりを防ぐには、管理会社や理事たちとは無関係な工事会社を数社くらいは探して見積りを取れば分ります。

このことは、451の中でも触れていますよ。


ちゃんとした見積金額の違いと言う物的証拠がありますので、憶測ではありませんし、裁判をすることなどありません。

あなたの考えは、飛躍し過ぎていますね。
何故、裁判などと言う言葉が出るのか理解できません。

ぼったくりを防ぐには、と言う時点の話なので、裁判になる訳がありません。


>454
今までの「ぼったくり」を除いた実例で、一般的な大規模修繕工事の２回目か３回目を行う時に、給排水などの配管内のスケール除去を行ったとしても、１世帯当たり１００万円にはならないのが一般的な金額です。
但し、非常に珍しいケースで、配管を交換するような異常なマンションの場合なら、マンション規模にもよりますが、大規模修繕工事と配管の取り換え工事を合わせると１世帯当たり１００万円を超えてしまいます。


「ぼったくり」したい人たちが、あれやこれやと「普通にやれば１世帯当たり１００万円は当然だ。」と吹聴し、広め、信じ込ませたいので、あちこちに書き込むようですから、それを信じてしまう人も多いようです。
一般的な分譲マンションでの大規模修繕工事において、１世帯当たり１００万円で工事が出来るなら、利益率は粗利で４０％以上、純利で３０％以上になりますので工事会社は大儲け出来ますよ。

>455
あなたのは、修繕個所、仕様、グレード、改修工事とかが触れられていません。
1戸あたり100万は、見える部分を全てやりかえればそれぐらいにはなります。
廊下のシートをよりグレードの高いものに取り換えたり、ベランダの防水工事をしたり、
通路やベランダ等見える部分を全て塗り替えたり、シーリング工事をしたり、集会室や
駐輪場の補修、駐車場の塗り替え、バリヤフリー対策等、基本工事以外にもいろいろありますからね。
それに、共用部分の本管の更新工事とかが入れば、かなりの金額になりますよ。
例えば、あなたは知ってますか？
専有部分の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管の更新工事費用を。
共用部分の本管部分の工事費用を。
設計・監理会社が同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で5社以上の相見積を取る場合、
ぼったくりはありえません。あればその業者ははじかれるだけですよ。
それから、あなたは、給排水管の更生工事、更新工事はご存知ですか？

>451さん。

以下の場合、どれが平均になるのでしょうか？

Ａ　５８
Ｂ　８８
Ｃ　８９
Ｄ　９０
Ｅ　９３
Ｆ　１５６
Ｇ　１５８
Ｈ　１５９
Ｉ　１６７
Ｆ　１９２

(これは極端な例ですが、似たような傾向になることも多いです)

>457

私が出したのは、単なる分り易く説明するための例で、実際に統計学では最低でも２０００以上の多ければ多いほど良いとされる実例が必要になるのです。

ですから、あなたが持ち出した１０の例だけでは何とも言えません。
それに、この１０の例だけだと、限られたものに対する解析となりますので、世間一般的なものではなくなります。
世間一般と言うことは、１０の例だけで計れるものではないからです。

実際には、多くのデータ分布を表で表すと、データが集中する部分が出てくるので、その表からデータの有効範囲を検討して決め、その範囲に入るものだけの平均を出すのです。

1戸当たり58万と192万では、工事内容が大幅に違う筈ですよ。
だから、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、改良工事の有無等を
勘案しなければ意味がないのですよ。
451さんは、考えが凝り固まっていますので、それがわからないのですよ。
マンション管理に関する知識がどれほどあるのか、単なる理事や工事の経験
だけでは、中々理解できないのでしょうけどね。
私は、理事長経験者（現在も）で、大規模修繕工事、規約の全面改正等、マンションに関する
いろんな経験をしてきたものです。他マンションの工事とかにも関与しています。
当然プロではありませんが、マン管・宅建の資格はもってます。
大規模修繕工事の進め方についても、セミナーとかもやりましたよ。
当然、平均的な工事費も理解しているつもりですが、それはあくまで基本部分だけの
工事を基本的な材料、仕様で行ったばあいの価格です。

>456
私が言い出したことなら私が書けるのですが、あなたが言うことなので、私にあなたの指摘していることが正確にはわかっていないかも知れないので、あなたが言っているグレード別の金額の違いと、工事種目別の金額を、各々個別に出して下さい。
それに対して互いに検証して行くしか統一した話を展開するのが一番いい方法だと思います。

>460
出せないから、単純にぼられているというのは無理があるといっているのですよ。
そうならないように、設計・監理から同じ修繕個所・同じ仕様・同じ材料での
相見積を取るべきだといいたいのですよ。
当然451さんに対してですけど。

>459
私は簡単に言いますと、建築関係者です。
打ち込みが多く、新築やリフォームだけでなくリノベーションや改築も経験がありますし、現役です。
どちらかと言うと、現場を管理する側の人間です。

仰る通り、工事内容を合わせないと、ちゃんと比較することは困難です。
また、同じ建物に於いて、同じ工事項目で見積りをとっても、業者の違いや、材料などが同じでも用いる工法などの違いが出ますので、全く同じ工事内容で比較することは、まず無理です。

同じ材料で同じ場所の工事をして、同じ仕上がりになったとしても、Ａ社とＢ社とでは、表には見えない内部作業の工程などや作業方法の違いなどによって金額は変わります。
Ａ社でも、Ｂ社でも文句のない仕上がりで、その後の持ちも同じだとしても、金額が変わるのです。

こんなとこまで追求していると、永久に比較することが出来なくなりますし、一般的ではなくなり、マンション住人のほとんどとも言える建築に関する素人の人たちに分り辛いものになってしまうよ思います。

>461
グレードや工事内容についてのことを持ち出したのは、あなたですよ。

>463
単純に100万以上はぼられているというからですよ。
金額にはいろんな条件があるのです。
相見積を取り、業者を競争させればぼられるということは
かんがえられません。
手抜きとかについては、設計・監理がチェックするでしょうしね。

>462
あなたのいわれる通りですよ。
だから、相見積をとり、業者の説明会を実施しなければなりません。
業者選定としては、価格だけが条件ではありませんから。
価格での単純比較はできないということですよね。
だから、同じ修繕個所等、同じ条件での相見積が必要なのです。
当然、業者説明会も。

>464
４６２と４６３、両方とも私が書いたものです。

>464
個別のことなら詳しく行えますが、一般的なことを聞かれると、数の多い一般的なグレードと言えるマンションに絞って説明するしか方法はありません。
工事内容に関しても、特殊な破損などが無い、一般的な劣化に対する工事に絞って説明するしか方法はありません。

そうなると、今の相場でなら、１世帯当たり５０～６０万円くらいが一般的な目安になると言うことです。

１９８０年代のバブルの時代だと、１世帯当たり１００万円が当たり前とされていましたので、１世帯当たり１００万円と言う人たちには、それが今も残っているのか、その話を教えられたからだと思います。

また、同じグレード・設備で１００世帯のマンションだとしても、ひとつは１世帯が５０㎡の１００世帯と、もうひとつは１世帯が１００㎡の１００世帯では、世帯当たりの金額は変わります。

例えば、５０㎡の場合は４０万円だが、１００㎡の場合は８０万円と言うように変わるのです。
これは、１世帯当たりの外壁面積の違いと、建物規模が変わるので、ほかにも色んな面積などが変わるからで、特に足場面積が変わることで見積金額に大きな違いをもたらしますし、設計での設定人数が違うので、設備などに係わることが変わるからです。

新築時の仕上げ材のグレードの違いによる金額の差は大きくても、大規模修繕工事では、よほど広い面積が傷んでいて高価なタイルの張り替えが出ない限り、それ程の違いにはならないのです。

グレードの違いよりも、面積の違いのほうが金額に大きな差がでるのです。

>458さん

私もわかりやすい例を出しているだけですよ。

>それに、この１０の例だけだと、限られたものに対する解析となりますので、世間一般的なものではなくなります。

「これが、世間一般的なこと」と言っている>451の例も世間一般的なものでくなりますよ。
話の整合性を保ってもらいたいものです。

>私が出したのは、単なる分り易く説明するための例で、実際に統計学では最低でも２０００以上の多ければ多いほど良いとされる
>実例が必要になるのです。

母数の考慮もなく、最低サンプリング数を決定できるのですか？

>467
この掲示板に、２０００以上もの例をだす訳にはいきませんので、簡単な例だと断った上で書いたのです。
書かれたものの一部だけを捉えた発言は、書かれたものの内容を違うものだと言っていることにもなります。
このようなちょっとした言葉の省略や使い方の違いで、本意が捻じ曲げられてしまうので、注意する必要がありますね。

２０００も見積を取ったんですか！
それは、すごいですね。

>468さん

繰り返しになりますが、
貴方が簡単な例で数字を出していたので、私もわかりやすい、簡単な例で数字を挙げたのです。
上記の事をご理解頂いた上で、
>457にご回答頂けませんか？
(尚、457では、どれが平均になるか？とのみお伺いさせて頂いておりますが、
世間一般的に、457のような特性がある場合の世間一般的な判断もお聞かせ頂けると幸いです。)

また、蛇足になりますが、
自身が>451で挙げた数字は、簡単な例であるにも関わらず、
私が>457で挙げた数字も簡単な例だと考えらずに、２０００以上の実例が必要になると言うのはおかしくないですか？
しかも、母数すら出さずに、２０００以上と最低サンプリング数を出している点も理解不能に苦しみます。

1戸当たり58万と192万では、工事内容が大幅に違う筈ですよ。
だから、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、改良工事の有無等を
勘案しなければ意味がないのですよ。

横からすいません。
「同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料」
であれば、見積価格は正規分布し、標準偏差は平均値から数%程度になるのですか？
そんなに安定した見積が出来る業界とは思いませんでした。

矛盾点やおかしなところを指摘されると
巧みに論点をずらすような人に、何を言っても聞いても無駄ですよ。
とにかく、頭の中は「ぼったくり」しかないのですから。

できません。
その商品にはそれぞれの付加価値があるからです。
ジュース一つとっても、自販機、喫茶店、富士山の５合目、スーパ等
価格はバラバラです。
同じ商品でも、２倍・３倍の価格はありえます。
工事もそれと同じことですよ。

>474

あなたは根本的な勘違いをしています。

あなたの例は「商品」です。

「商品」とは、どういうものか理解されているのなら、このような異種の質問をするはずがありません。

「商品」とは、いわば、ゼロから作りだされたものです。

比べる対象が間違っています。
　

>475
＞その商品にはそれぞれの付加価値があるからです。
＞ジュース一つとっても、自販機、喫茶店、富士山の５合目、スーパ等 価格はバラバラです。
＞同じ商品でも、２倍・３倍の価格はありえます。

これに関して異論はありません。

ただ、付加価値と言うよりも、経費などの仕入れ方法の違いで発生するからです。


＞工事もそれと同じことですよ。

これは違います。
商品とは、規格などによって管理された環境で製造されたものを指します。
それに対して工事とは、現場の状況に合わせて臨機応変に行うものです。
このように、比べる対象が、比べることが出来ないもの同士なので、比較して結論を導くことができないのです。

>478
どうしても、同じように考えたいと言う人が多いのは分るのですが、申し訳ないですが、それとは話が違うのです。

「缶コーヒー」と「大規模修繕工事」言うカテゴリーで考えてみます。

缶コーヒーは、日本だけでも色んなメーカーが出していて、たくさんのブランドがあり、ブランドごとに色んな種類があります。
しかし、原材料の違いや製造方法の違いがあるにも関わらず、缶コーヒーと言う同じような規格サイズで、同じような量になっていて、販売価格の差もそれほど大きくありません。

これは、非常に多くの人が日常的に購入するものなので、商品の違いも良く知っているし、実際に購入して飲んでい有ることから、同じ商品でも値段に関して自動販売機やホテル、スーパーなどでの違いを知っていることから、製造側も販売側も値段設定を調整しているからです。

つまり、缶コーヒーと言う商品を、ゼロから作って販売することができ、売れ行きなどで長期的な視野から利益などを考えて一時的には赤字でも黒字になったことや黒字になることを考慮し計画することができるものです。


しかし、「大規模修繕工事」は、同じマンションに於いても、どんな業者が、建物の状態をどのように把握し、どのような工事が適しているのかを判断し、マンション側がどのような結果を望んでいるのかなど、全く同じように伝えたとしても、受け取りかたや建物の状態をどのように把握したかで見積り方法から変わってしまいます。

それに加え、見積り業者の規模などの違いにより、同じ工法で同じ材料を用い全く同じ工事を行うと言う前提であっても、見積り金額が変わってしまうのです。

業者が正当に見積りを出したとしても、同じ人が見積りを出したとしても、違う会社で見積もったとしたら、Ａ社かＢ社かでも変わってしまうのです。

簡単に考えても、これくらいの違いが出るのが「大規模修繕工事」と言うカテゴリーの見積りに関することです。


このような「大規模修繕工事」の見積りに熟知していない人が、ぼったくりかどうか、と言うのを判断するには、これくらいの知識があって、同一物件で同時に見積りを依頼した、利害関係のない数社の業者から出された見積り内容と金額の説明を業者にしてもらい、疑問を全て取り去って、比較して初めてわかることです。

しかし、見積りに熟知していると言っても、建築には色んな分野がありますので、新築しか知らない人に「大規模修繕工事」の見積りを見てもらっても、新築では存在しない分野の内容があるので、それを理解して判断できるようになる必要があるのです。

大学卒業と言う肩書でも、文系か理系かで違うだけでなく、理系でも、何が専門だったのかでも違いますし、理工学部建築学科卒業だとしても、専攻が意匠か構造かで違うのと同じです。

一級建築士と言っても、全て同じではなく、得意分野と不得意分野がありますし、時には、全く知らない分野があることも良くあります。


途中ですが、あなたの問に出来るだけ正確に答えようとするだけでも、これでは不十分で、これ以上の説明が必要になるのです。

何故なら、これを理解するには、知識だけでなく、経験が必要になるので、その経験を出来るだけ文章で伝えなければ、これまでのような誤解が生まれ、新たな的外れにもなるような疑問が発生するからです。


文章だけで全てが伝えられることはありません。
本当に理解したいのなら、面と向かって実際に話し合うことや、参加しなくても、ディスカッションなどをテレビ中継などでなく、目の当たりにする必要があるからです。

＞匿.名さん

久しぶりにＨＮを見ました。
貴方らしい論理の矛盾を気に掛けた投稿ですね。

此処に参加されている方々に、スレ主旨に沿ったご意見を開陳される事を期待しています。
（私も参考にさせて頂きます）（マンション管理士云々には特段のコメントはありません）

>480
ひとつひとつ片づけていかないと、話は拡散するだけで、収集不能になってしまいます。

あなたは、質問をし、その回答に対して、また新しい質問を繰り返すだけです。

回答に対して、理解したのかしていないのかさえ、全く不明の状態です。

質問するのは自由ですが、話を続けて行くのなら、まず、私がした回答に対して応えることが必要だと思います。


良くあることですが、質問をして答えをする人がいる会話の場で、質問に対して答えを話しているのに、質問した人は、答える人の話の内容を理解するのではなく、次の質問をするポイントを探して聞いているだけなので、次から次に質問だけが出されたが、質問した人は、答える人が言った内容を、ほとんど理解していないのに似ています。

こんなことでは、幾ら続けても意味がありません。


それから、会話の場でも、言った言わないのことが起こりますが、その原因は、言った人が、そんなつもりで言ったのではないのに、違う意味合いで伝わってしまったとか、誤解による聞き間違いなどが良く起こりますが、このような掲示板のやり取りでも、同じようなことが起こります。

会話で伝える場合と、伝えたいことを文章にする場合の違いが引き起こすこともありますし、伝えたいことを文章にすると、誤解しないようにと思い書くと長文になりますし、言葉を選んで文章を読みやすいようにしようと思っていたら、言いたいことのポイントがずれてしまっていたとか、後で読み返すと、言いたいこととは違った文章になっていたと言うこともあります。

また、自分が読むと問題なく書けていたと思っても、他にどんな人が読むかわからないので、読む人によっては誤解してしまう文章になってしまうこともあります。

これらを踏まえ、配慮して読めば、この文章はちょっとおかしいが、これまでのことなどを考えると、このようなことを言いたかったんだろう、と解釈することが出来るのですが、悪意を持てば、その逆に取ることも簡単なことですし、揚げ足を取ると言うことも簡単に出来ます。

それに、一般的な社会人が掲示板に書き込むのに、付きっ切りで、他の人が書いた文章をじっくり読んで、以前に書き込まれたものまで遡って調べて比較するような時間に余裕がある人は、なかなかいないと思います。

なのに、これだけ頻繁に過去の書き込みまでチェックして、次から次へと質問してくるあなたは、相当熱心なのだと思いますし、少なくとも今はこれに掛かりっきりになっているのだと思います。

だから、それに対して出来る限り応えてあげたいと思うので、あなたがどんな気持ちで、何を考え、質問を次から次にしてくるのかを考えて応えようとしているので時間が掛かりますし、文章も長くなります。

文章が長くなると、読み返してチェックするのが疎かになってしまうので、ミスが出ます。

その辺りも考慮して、善意の気持ちで読んでもらえればありがたいと思います。


一方的に質問ばかりを次から次へとするだけでは、会話にはならないと思います。

>484

ほぼ同じ意見ですので、賛成します。

ちょっと補足をさせて頂きます。

＞大規模修繕工事の見積りの際は役員と住民で時間をかけて
＞事細かく詳細に、工事面積＋工事内容＋使用材料を明確に統一してから、全ての見積り業者に、
＞このように見積りを出しなさいと告げて→材料代＋人件費＋技術料＋業者の利益率まで、
＞事細かく詳細に出してもらえば明確に比較ができます。

それが２回目以降であったとしても、補修が必要な部分の面積や、補修する部分の状態などまでは、足場を掛けて専門知識のある人が実際に全部をみて実測し状態を把握しなければ出せない部分がありますので、そのような部分を除いた、あくまでも基本的な部分だとした上で行うと言うことですね。

それから、ここが大事なのですが、マンション側から工事内容まで指定してしまうと、業者はその通りの工事を行いますが、その結果、その後に何か起こった場合、業者が「本来なら、こちらの工法が良かったのですが、指定された工法だったので、仕方ない結果でしょう。」と言う良い訳を与えることになり、マンション側の責任にされ、有耶無耶になってしまうこともありますので、合い見積もりを取る時、業者が薦める工法などがあるのなら、それを考慮し、他の業者が出来るのかどうかなど、検討する必要があります。

マンションの規模や工事の内容も何も明らかにせず、
算出の根拠も不透明な「適正価格」「平均」を連呼する
自称「業者」には、十分ご注意ください。

>483
最低限の工事なら、１戸当たり５０万でも十分でしょう。
しかし、大規模修繕工事は、資産価値を落とさないためにもやるのですよ。
そのためには、グレードアップ化が必要です。
それをやらないと、資産価値は落ちてしまいますから。
工事が終わった時、分譲時の時のようにきれいになったと見間違うような
工事にすれば資産価値もあまり落ちません。
住んでいる住民もより快適なマンションライフが送れることになります。
最低限の工事しかできないマンションは、将来的な資産価値とか快適な生活とかは
あまり気にしていないんでしょう。
それよりも積立金が安い方がいいということでしょうから。
ぼったくりは、相見積を取り、設計・監理会社の見積要項書と見積明細書の中で
見積もりがでれば、ぼったくりはありません。
当然、業者説明会も実施しますからね。

>489
設計・監理会社はいれないの？
大規模修繕工事をするときは、まず劣化診断業者に診断を依頼し、診断報告書、
修仕様書、工事概算積算書を提出してもらい、総合所見を説明してもらいます。
それから、設計・監理会社の選定になりますが、公募とか地元のマンションの設計・監理の
経験のある設計コンサルタント、管理会社からの募集となります。
それが決まったら、見積要綱書、仕様書、金ぬき明細書、図面等を元請業者に送付します。
元請参加の募集は、設計・監理と同じ要領で行います。
見積は厳封が原則で、全てそろった段階で、理事会・修繕委員の前で開封します。
そして、5社程度に絞り、説明会を実施します。
こういう段取りで進めれば、ぼったくりは絶対考えられません。

>445
>世間一般的に１千万円の工事が、例えば、１千５百万円に水増しされた場合のことです。

結局のところ、上記の例では民法96条による、詐欺又は強迫による契約取り消しを訴え出ても、勝訴できる根拠にはならないって結論で宜しいんでしょうか？

>491
又、そんな先に戻るのかい。
そんな過去のことはどうでもいいよ。
新しい書き込みに対してのレスじゃないと、そんな前のことは
忘れているよ。

491の書き込みだけで判断すれば、1,000万の工事自体が適正化どうかが
わからないから、提訴しても問題外として受け入れられないよ。
提訴するには、それなりの根拠、事実をつかんでいないと無理だから。
工事の仕様、個所、材料の内容、使用料、日数等が全てわからないと無理だしね。
それは、業者は提出しないから、憶測・勘だけでの提訴となるが、それは
裁判所はうけつけない。
工事をするには、ベランダの廃棄物の処理とか、ランドリーの設置とかも
経費に入っているからね。

>495
カモにならないようにやっているんですよ。
しかし、小規模マンションでは、この手法はできませんけどね。
設計・監理会社もいれなくて、全て元請会社にまかせっきりということですね。
それこそ手抜き工事とかのチェックもできませんね。
建物診断と設計・監理は同じ業者でもいいけど、それぐらいは導入しないと。