大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

>664
私は、マンションの住民ですけど、マンションの大規模修繕工事は数多く
みてきましたよ。
設計監理を入れるマンションは100戸程度のマンションでも活用されています。
設計・監理会社に支払う金額は大規模修繕工事費でみますと、その分がまるまる
上乗せされるようになりますが、設計・監理会社を使わず元請会社に丸投げしたと
しても、業者の仕事内容のチェックは元請会社がやらなければならなくなるので
設計監理会社に支払う金額がまるまる上乗せということにはなりませんよ。
ボランティア活動としてマンションの管理に関する相談を受けてますので、いつも
一級建築士や業者の話しが聞けます。情報もたくさん取り入れることができます。
設計・監理会社をいれないとしたら、相見積を取るときの要綱書はつくれないので、
ただ見積もりを出してくださいというだけなんですね。
見積は元請会社の選定のときしかやらないのですよね。

>661
＞例えば、外壁塗装を行う場合、同じ材料、同じ面積に吹付を行う場合、
＞職人の熟練度によって、塗料の使用量が違ってきますよね。
＞熟練度の高い職人の場合は、同じ使用料を少なくしても、同じ効果がでるように吹付をするのです。

これは誤解です。
塗装は塗料の厚みが全てです。
薄ければ当然長持ちはしませんが、厚過ぎても長持ちしません。
メーカーで指定された厚みじゃないと最適な効果が出ないのです。

特に、薄い場合、明らかな違いが出ます。

あなたは塗装に付いて塗ることしか見ていないのですが、塗装で一番大事なのは、下地処理です。

上塗りに関することは、塗料自体が非常に良くなっていますので、アルバイトでもきれいに仕上げることができますし、持ちも変わりません。

しかし、下地処理は違います。

教科書で勉強しただけでは失敗します。

これに関しては腕の差がはっきり出ますし、持ちが違います。

下地処理が悪いと、塗装面が浮いて剥がれてしまうのです。

剥がれた塗装部分には、何の問題もないのです。


＞しかし、こんな技術的なことは見積もりとは関係ないことですよ。

これも違いまして、このような技術的な部分が見積りに一番関係するのです。
だから、専門家が見積りを見れば、その業者の力量を知ることも出来るのです。

あなたが言っているのは、このための設計監理のはずですが、違うのですか？



＞見積要綱書の中に、面積や使用材料、修繕個所等が記載されていますので、
＞見積もりに参加する業者は、それに沿って見積もりをだし、設計・監理や管理組合は、それで業者を選定するだけなんですよ。

これに関しては、私が書いた前述の通り、言わばプロ同士の入札と言う状態で、この見積りによって行われた工事で問題が起こっても、業者に責任を負わせることは出来ないのです。
公共工事で事故が起こった場合、業者よりも公共工事を行った役所の責任になるのと同じようなものです。

それに、設計監理は業者の選定は行いませんので、誤解しないで下さい。


＞そして、実際の工事では、その通りに仕事がされているかを設計・監理（設計コンサルタント）がチェックするのです。
＞例えば、塗装でいえば、見積もりに提出された通りの量を使っているのかを、塗料缶に通しナンバーを書いてごまかしができないようにして写真に取っておくとかをするのです。

実際に工事全ての工程で、あなたが書いた内容のチェックを行うとすると、設計監理は現場に常駐する必要がありますし、工程は同時進行で複数の工程が行われますので、小さな現場でも一人で行うことは不可能ですから、少なくとも２人が常駐する必要があります。


＞設計・監理はこんなことも仕事としてやるんですよ。
＞不正を防止するためにね、そのために高いお金を払っているのですから。

設計監理の仕事をしているので知っています。
あなたの書いた内容は、現場管理と混同している部分が多いですね。
実際に行ったことがないので仕方ないですが、ネットで調べただけでは理解できないと思います。

>664
現在は、大規模修繕工事業者には、瑕疵保険に加入させるのが一般的です。
そうすることによって、5年補償をさせるのです。10年補償まであります。
又、施工会社が倒産しても、保険で補償ができるようになっているのです。
万全の体制で工事に臨んだとしても、悪徳業者はいますよ。それは元請会社ではなく、
下請けや孫請け業者ですけどね。
大きな会社は、企業の存続が必要ですので、信用は大切にしますからね。
元請会社とは、1年点検や2年点検、10年点検を無償でやる契約を結ぶのが普通ですよ。
だから、元請会社はいい加減な工事は下請けや孫請け会社にはさせないようにしますよ。

>666
設計・監理会社が業者の選定は行いませんとかそんな常識的なことは分かってますよ。
設計・監理会社は、マンション側の立場で専門的な役割をしていくのです。
塗料缶の写真撮影に関しては、事前に業者に持ち帰らないように通知されてますよ。
現場監督もそんなことは了承済みというか常識の範囲です。
だから、常駐してなくてもいいんですが、毎日数時間は現場にこなければならないでしょうね。
そういう一級建築士を二人も雇う必要はありませんよ。どうせ、工事は夜間とか土・日・祝日は
やらないのですから。
それから、あなたは二級建築士ですから、設計・監理の仕事は法的に認められていません。
設計・監理の仕事の内容が分かっていないですね。
単なるチェックだけではありませんよ、設計・監理の仕事は。

>666
設計・監理業者の選定と決定

＊設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に依頼します。
　　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　　　施工業者や材料メーカー、管理会社とも関係のない者が理想。
　　　プロポーザル方式もあります。

　　　　　プロポーザル方式とは、主に業務の委託先や建築物の設計者を選定する際に、
　　　　複数の者に目的物に対する企画を提案してもらい、その中から、優れた提案を行っ
　　　　た者を選定するやり方です。

＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。
　　　見積書は開封しないで、後日複数の委員立ち会いのもと開封する。
　　　工事要綱書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　　　　　　　　　文書のこと。
＊仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
　　　工事の目的と範囲を明確にし、建物の部位ごとの修繕・改修方法や要求性能を
　　　規定するものです。
※設計・監理者の役割
　　１）着工前の業務
　　　　　工事管理契約
　　　　　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法
　　　　　工事請負契約の記名押印
　　　　　施行実施計画の承認
　　　　　居住者への工事説明会の実施（管理組合が主催）
　　２）施工中の業務
　　　　着工・・・現場監督に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

　　　　中間検査
　　　　　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
　　　　竣工検査
　　３）竣工後の業務
　　　　　監理報告
　　　　　　　施工会社は、工事監理者に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　　　　点検
　　　　　　　工事が終了した後も、工事請負契約に基づいて定期的に点検が行われま
　　　　　　す。これには、設計・監理業者が立ち会います。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。

　　　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計図　　仕様書
　　　　工事範囲　　数量表
　　　　概算工事費調査
　　　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　　　算方式で精算します。

＊実施計画の決定と承認・・・理事会で

＊施工業者選定の検討・・・・専門委員会で

>668
あなたの話には、一貫性がないようです。
流れに沿った展開をしてもらわないと話が出来ません。

あなたの書いた内容だと、常駐しないと対応が不可能です。
それは、あなたが指摘したことを実行させるには、少なくとも毎朝、仕事を始める前に、使用材料の確認を行う必要があるからです。

使用した塗装の空き缶は捨てないで一か所にまとめておくということですよ。
勝手に業者が処分しないように通達はしておくのです。
だから常駐までは必要ありません。
しかし、毎日数時間は現場にきて、打ち合わせや現場での指導、工事のチェック等を
するのが設計・監理者ですよ。
普通、朝礼のときにきて注意点等を話していますよ。
あなたこそ一貫性がありませんよ。
設計・監理の仕事の内容は６６９に書き込みましたけど、分かりましたか？

>670
設計・監理は基本的には常駐ですよ。
事務所も当然作りますしね。
そうでなければ、設計・監理に支払う金額が大きすぎますよ。
うちの場合は、1年半の工事でしたが、2,500万以上支払っていますから。

訂正します。
2,300万でした。

>671
あなたは書く内容は、その場しのぎばかりです。
塗料の話だけに絞るのは、何か意味があるのでしょうか？

悪徳業者なら、塗料の缶をすり替えることくらい考えて用意していますので、あなたが言う内容だと意味がありません。

毎朝朝礼をするような大きな現場でなら、設計監理は必要でしょうが、わずか１００～２００世帯の分譲マンションで毎朝朝礼をするようなことはありませんし、朝礼するような場所を確保することも出来ないでしょう。

これで分りました、あなたが言っているのは、新築工事の時のことです。
大規模修繕工事とは違うのです。

>674
塗料の話をしたのは分かりやすいからですよ。
塗料の缶を取り替えたりできないように、コンサルタントが、その缶に
通しナンバーをペンキで記入するといっているでしょう。
あなたは、何かといえばぼられる、騙されるといっていますが、世の中の
業者は悪徳業者ばかりではありませんよ。
殆どはまともな会社で、一部悪徳業者もいるということでしょう。
わずか100戸、200戸では、設計・監理はそんな細かいことまではできないといってますが、
それをやらなければ設計・監理としての役割を果たしていないということですよ。
設計・監理に依頼しなければ自分たちで優良な業者を選定し、ぼられたり、
手抜きされたり、材料をごまかされたりするのを防止しなければなりませんが、
知識のない住民ではそんなことはできないでしょう。
もし、一級建築士が住民の中にいたとしても、毎日現場で監視とかをする訳にはいきませんしね。
あなたは、どうやって悪徳業者をえらばないようにすればいいと思っているんですか？
設計コンサルタント（設計・監理業者）の仕事の内容は理解できましたか？669に書き込み済み
二級建築士でも設計・監理の仕事はできるといっていましたが、できなかったでしょう。
100戸・200戸のマンションでも設計・監理会社をつけているマンションは多いというのは
まだ分かってませんね。
あなたは、技術屋です。建築士や設計コンサルタントではありません。
あまりにも、知識が乏しいですよ。
素人の私より、大規模修繕工事については勉強不足ですよ。

>674
あなたは、瑕疵保険とか1年点検・2年点検とかは知っているんですか？
又、元請は地元であろうと大手ゼネコンであろうとやることは同じことです。
元請がやるのは、現場監督が下請け・孫請けの業者に仕事をさせ、その仕事を
チェックし、もし瑕疵があれば無償でやりかえるものですよ。
いくら孫請け業者が悪徳であっても、元請とマンションとの契約で工事は
すすめられるのですから、補償は元請会社がすることになるのです。
元請会社は、大手ゼネコンは勿論そうですが、地元の建設会社にしても、そこそこ
大手であり、会社の継続性を保つために、信用は大切にしますし、仕事もちゃんと
やりますよ。
そうしなければ、うわさが広まり、その会社には仕事がいかなくなるでしょうからね。
左官・とび職・吹付・電気・シーリングとかの業者は元請に使われるだけですが、それでも
ちゃんとやらなければ、やり直しさせられますし、次からの仕事がこなくなりますよ。
設計・監理会社に依頼しなくて、各部分ごとに零細業者と契約してやるような工事では、
ぼられたり、手抜きとかがある確率は高くなるでしょうが。

>675
あなたは他の人と私とを混同して誤解しているのではないでしょうか？
私は、大規模修繕工事において、例えば３００世帯以下なのに、設計監理を依頼するような無駄なことはしなくても良いと言っているのです。
ぼったくりに遭うのを防ぐために塗料の缶や使う材料をチェックするなどをして、ぼったくられないようにするのが設計監理だと言い出したのは、あなたです。

新築マンションなら設計通りにゼロから作るので、施工業者が間違わないか、以前千葉県市川市であったような鉄筋不足などの、手抜きなのか単なる間違いなのかによるミスを防ぐために、設計監理は必要ですが、大規模修繕工事で躯体である構造体を壊して新たに作るなどの工事が主体ではない工事に、設計監理は不要なのです。

基本的に設計監理とは、何かを作る時、それを新たに設計し、設計通りに作らせるようにチェックしながら作業を監視することです。

修繕積立金が、何百万円も余っているのであれば、設計監理を依頼しても良いですが、基本的には不要です。

これは、悪徳管理会社などが、マンションから大規模修繕工事に理由をこじつけて、新築現場では当然行われることを理由にし、設計士に稼ぐ場を増やすためだと言いながら、設計士に渡る金の大半をピンハネできるように考えだされたものでもあるのです。

大規模修繕工事の工事中、マンションの理事たちが毎日、設計士が来ているかどうか確認することはありませんし、設計士が来てチェックしていたことにして、口裏を合わせればいいだけのことなので、設計士は名義を貸しているだけでいいのです。
だから、設計士には名義料だけで、残りは管理会社が受け取ることを考えて広められたことなのです。

稀に、僅か１００世帯くらいのマンションが設計事務所に依頼することもあるようですが、その場合の金額と悪徳管理会社が係わっている場合の金額が、それほど変わらなくても、実際の業務内容と設計士が受け取る金額は、全く違うのです。

良心的な設計士だと、１００世帯くらいのマンションの大規模修繕工事に設計監理は不要だと教えてくれるのですが、そうでない設計士だとすると、仕事がもらえるなら、ましてや大規模修繕工事の設計監理と言う、手間の掛からない、美味しい仕事なら、喜んで引き受けるでしょう。

>676
＞あなたは、瑕疵保険とか1年点検・2年点検とかは知っているんですか？

基本的なことは知ってるつもりです。
ただ、保険の専門家ではありませんので、各社から出されていて、色々変更される保険内容の細かい部分まで知っているのかと言われると、そこまでは知りません。
点検については普段の業務の中の一つですので、知っています。


＞又、元請は地元であろうと大手ゼネコンであろうとやることは同じことです。
＞元請がやるのは、現場監督が下請け・孫請けの業者に仕事をさせ、その仕事をチェックし、もし瑕疵があれば無償でやりかえるものですよ。

建前は、その通りですが、実情は違います。
大手ゼネコンであっても、瑕疵があるのなら、それを施主側が証明しないと無償でやり替えることはしません。
力関係で、施主側が強ければ、瑕疵を認めるかも知れませんが、そうでないのなら、これまでに問題となったような欠陥住宅や、役所が行った分譲住宅の液状化で建物が傾いて住めなくなった問題のように、明らかに瑕疵があると思われるが証拠を立証できないので有耶無耶にされてしまうことが非常に多いのですが、知らないですか？


＞いくら孫請け業者が悪徳であっても、元請とマンションとの契約で工事はすすめられるのですから、補償は元請会社がすることになるのです。
＞元請会社は、大手ゼネコンは勿論そうですが、地元の建設会社にしても、そこそこ大手であり、会社の継続性を保つために、信用は大切にしますし、仕事もちゃんとやりますよ。
＞そうしなければ、うわさが広まり、その会社には仕事がいかなくなるでしょうからね。

その通りです。
だから、設計監理などと言う、無駄に金を支払い、誰かの懐だけが潤うシステムを使う必要は無いと言っているのです。


＞左官・とび職・吹付・電気・シーリングとかの業者は元請に使われるだけですが、それでもちゃんとやらなければ、やり直しさせられますし、次からの仕事がこなくなりますよ。

電気・シーリングと言うのは、大規模修繕工事の基本的な工事には含まれませんが、その通りです。


＞設計・監理会社に依頼しなくて、各部分ごとに零細業者と契約してやるような工事では、 ぼられたり、手抜きとかがある確率は高くなるでしょうが。

この意味が良く分りません。
これは、大規模修繕工事のことではないですね。
零細業者と言うよりも、所謂、職人さんとかペンキ屋と呼ばれるような専門職などの個人事業主と言うことでしょうか？
そうなら、そのような人たちのほうが、手抜きをするような人の割合は非常に少ないはずです。
そのような人たちは、近隣の人たちからの依頼で工事を行うことが主なので、手抜きをすれば、すぐ噂が広まり、仕事の依頼がなくなってしまいます。
仕事の出来が良くても、値段が高過ぎれば同じことです。

こう言うことを言ってるのではないのでしょうか？

>677
設計・監理の仕事は下記ですよ。
こういった仕事を設計・監理に依頼しなければ誰がやるんですか？
全ておまかせですか？
設計・監理業者の選定と決定

＊設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に依頼します。
　　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　　　施工業者や材料メーカー、管理会社とも関係のない者が理想。
　　　プロポーザル方式もあります。

　　　　　プロポーザル方式とは、主に業務の委託先や建築物の設計者を選定する際に、
　　　　複数の者に目的物に対する企画を提案してもらい、その中から、優れた提案を行っ
　　　　た者を選定するやり方です。

＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。
　　　見積書は開封しないで、後日複数の委員立ち会いのもと開封する。
　　　工事要綱書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　　　　　　　　　文書のこと。
＊仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
　　　工事の目的と範囲を明確にし、建物の部位ごとの修繕・改修方法や要求性能を
　　　規定するものです。
※設計・監理者の役割
　　１）着工前の業務
　　　　　工事管理契約
　　　　　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法
　　　　　工事請負契約の記名押印
　　　　　施行実施計画の承認
　　　　　居住者への工事説明会の実施（管理組合が主催）
　　２）施工中の業務
　　　　着工・・・現場監督に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

　　　　中間検査
　　　　　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
　　　　竣工検査
　　３）竣工後の業務
　　　　　監理報告
　　　　　　　施工会社は、工事監理者に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　　　　点検
　　　　　　　工事が終了した後も、工事請負契約に基づいて定期的に点検が行われま
　　　　　　す。これには、設計・監理業者が立ち会います。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。

　　　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計図　　仕様書
　　　　工事範囲　　数量表
　　　　概算工事費調査
　　　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　　　算方式で精算します。

>678
大規模修繕工事で瑕疵があれば、１年点検・２年点検等で無償でやってくれますよ。
何故瑕疵を施主が証明しなければいけないんですか？
そういう契約になっているんですよ。
工事をした個所に瑕疵があれば無償でやるとね。
零細企業である左官とかとび職が手抜きをするのを、元請会社や設計・監理会社が
監視するんですよ。
手抜きとか未熟な者が工事をされると、元請会社の信用に傷がつきますし、瑕疵は
無償でやらなければならなくなりますからね。
手抜きをするのは、元請会社ではなく、零細の孫請けの職人ですよ。
元請会社は実際は工事とかはしませんから。監督をするのですから。
設計・監理に依頼しなければ、見積もりをとるときはどうするのですか？

>683
もとい！
普通はタイル屋＋塗装屋＋足場屋の三業者のみで済むのです。

無駄な業者を沢山入れるのは特に控えましょう。

大規模修繕工事費は主に中間手数料と人件費が多くを占めてますから中間手数料を省き人件費がかからない工事になるよう努力をしましょう！

>683
まだそんなことをいっているのですか。大規模修繕工事は、悪くなったとこを
予防も含めてやるものですがそれだけではありません。
当然足場を組むことになりますが、そのときにベランダの防水、窓枠のシーリング、
共用廊下のシート防水など、高級感や靴音防止も含めてやりますよ。
共用廊下の塗装や玄関扉の塗装、廊下の照明設備の塗装等見える部分は全て新しく
塗り替えたりもします。
そうすることによって、資産価値の防止と住民の快適なマンションライフがおくれるのです。
あなたのいう大規模修繕工事は、最小限やらなければ危険等が伴うものしか考えて
いないようですね。
それだったら、経費は安くて済むでしょう。
しかし、マンションによってそれぞれ価値観が違うのです。
あなたもいっているように、美観が大切なのです。
あなたのは、元請会社も介在せず、ただ管理組合と各業者ごとに契約を結んで最低限の
工事しかしないということなんですね。
それだったら、通常のマンションの大規模修繕工事とは乖離しているので話しにもなりません。
正規の手続きを踏んだマンションは、ぼられている、悪徳業者が介在しているの
オンパレードですからね。

>683
だから設計・監理をしらなかったり、二級建築士でもできるといったり
してたんですね。
要は単なる左官屋、とび職、ペンキ屋等の技術屋さんなんでしょう。
あなたが知らないことは、いろいろ書き込んだので理解できましたか？
しっかり勉強してください。

訳の分からない業者書き込みがありますが、大規模修繕工事とは美観と防水の工事のみです。
マンション住民さんは、ここんとこ、しっかりと覚えて置いて下さい。

一戸建てが１０年定期にやる美観と防水の工事と全く同じです。
マンションも一戸建てと同じ工事です。