修繕費いくらかかりますか？

私の住むマンションは、６階建ての４４戸でして、今ちょうど大規模修繕工事をしている最中です。
前面に足場を立てて工事費は２１００万円です。
一番高かった見積もりは大手ゼネコンの２８００万円でした。
その他の工事会社はリフォーム専門にやっている関東に支店のある会社と、地元中心の会社などで、一番安かったのが１８００万円でしたがどうも信用できず、中ほどのこの会社にしました。

管理会社は最初からノータッチで、理事会に対して何度かこれらの会社がプレゼンテーションをして煮詰めて行き、その経緯を議事録として知らせてもらっていて、最終に残った３社で、総会の場で簡単なプレゼンテーションをしてもらい、後日、住民投票をして決めました。

実は、一人の住人からの推薦で、この掲示板で良く実名が出ている「Ｇ社」の見積もりが出されプレゼンテーションもあったのですが、金額は４５００万円で、プレゼンテーションでは、「１戸当り７５万円と言われていますが、安いと手抜き工事をするので１戸当り１００万円くらい掛けたほうが絶対にいいです、理事の皆さん、安いと後で責任問題になりますよ。」と言う脅されているような内容で、建築関係の理事からの質問に対しては、理屈を並べるだけで答えにはなっていないようでした。

お金が有り余っているのなら、１戸当り１００万円でもいいなんて言えませんよね。
余っているのなら、そのまま貯蓄しておくべきです。

会社さえちゃんと選べば１戸当り５０万円でできます。

修繕工事の時期ですが、１０年で行う必要はないです。

環境が良く、作りが良いマンションだと、屋上のトップコートがあるのならその部分だけ５年後とに塗り直し、大規模は１５年くらいで行うようにすれば良いのです。

１０年でも１５年でも、大規模修繕工事の金額で大きなウエイトを占める足場代金は変わらないからです。

１０年毎と１５年毎の場合を６０年間で考えると

１０年毎　５回の大規模修繕工事
１５年毎　４階の大規模修繕工事

１回の違いだけにしか見えないですが、金額にするとマンションの規模にもよりますが、数千万円の違いになるのです。

工事会社は、短いサイクルで工事をしてもらいたいため、１０年でやったほうが良いと、色々な理屈をつけて説得してくるのです。
でも、このように、数千万円の違いが出ますので、修繕費の額を途中から上げたり一時金として数十万円を徴収したりする事になりますので要注意です。

ぼったくられないようにして下さい。
　

●長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント　（平成２０年６月策定）

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

古いマンションになればなるほど早めの工事が必要です。
下地の風化で劣化が激しいからです。
１０年置きをアル事情で伸ばしていたら、１３年目に雨漏り浸水被害が各部屋で続出してしまった(焦)
原因は窓枠シーリング！

>>22
確かに修繕周期は修繕積立金に大きく影響してきます。１年でも工事を延ばせば節約できるでしょう。
しかし、工事を行い、グレードアップを図ればマンションはきれいになりますし、資産価値はあがり
快適な生活をすることができます。
要はそのマンションの修繕積立金に大きく影響してくるでしょう。
余裕のあるマンションは早めに工事をすることができますし、グレードアップ化もできます。
積立金の少ないところは工事費を抑え、少々きたなくなってもできるだけ工期を延ばすということになるのではないですか。
第１回目の大規模修繕工事を１０年でやろうが２０年でやろうがそのマンションの積立金次第です。
又、工事のグレードにしても１戸当り５０万でやるか１００万でやるかも積立金次第です。勿論それにあった
工事がされた場合での話しです。手抜きとかぼられたとかいうのは度外視して。

一戸建ての最初の塗装は５年前後が理想と言われています。

２回３回と家を建て替えた方なら十分に理解しています。
何故なら、塗装の必要性や家の痛み具合を把握しているからです。

これは業者の都合ではなく、新築時の作りにも問題があります。

一番はクラック(ヒビ割れ・目地の隙間)が、手抜きと言うか、納期優先のやっつけ突貫仕事のツケです。

実際は大切な一番高い財産なんですから、築年数など関係なく、１年でも痛みが出たなら直すのが常套手段です。

手抜きや突貫工事もありますから、一戸建てやマンションの修繕工事は…築年数で判断するのではなく…
痛み・劣化・風化度合いで判断しましょう！

スレ主です。
沢山の回答ありがとうございます。
こんなにレスがあるとは思いませんでした。

大体５０万～９０万／戸くらいと理解しました。
とりあえずうちのマンションの修繕費が大きくは間違っていないということが
わかりました。（かなり下のギリギリのラインですが・・・）

ちなみにうちのマンションに修繕計画なるものはありません。
（管理組合が機能していない）
管理会社も悪徳で、今まで修繕費から理由をつけてお金を持って行こうとした事が
３回もありました。（殆ど詐欺）
何とか阻止しましたが、気が付かなかったら今頃は修繕費の半分は持って行かれていました。

世帯数が少ないですから余裕綽々で自主管理が出来ます。
出来る限り早く悪質・悪徳な管理会社はクビ切りましょう！
住民のために、、、

兎にも角にも、建設会社の丸投げによるマージン搾取の利幅には気を付けて下さいね～

そして、相手は素人だと考えているので「これをやらないと後で大変なことになるかも知れません。」という殺し文句で、やらなくてもいい工事、やらなくてもいい範囲まで承認したりしてしまわないように、そして、これこそ素人だからともっともらしい説明を用意した上での「金額のぼったくり」にも十分注意して下さいね。

２５にうまくまとめられているんじゃないですか。

一世帯当たり５０万円前後と考えて置けば間違いないと思います。
世帯数が増えれば当然に一世帯当たりの単価は下がります！
それ以上した場合は完全にボラれたと自覚しましょう！！！

>32
あなたの考えは間違っていますよ。
１戸当り100万でもグレードアップとかバリアフリー化とか工事内容を増やせば高くなりますよ。
できることなら１戸当り７０万～８０万はかけたいですね。
そうすれば見える部分は殆ど新しくなりますよ。
５０万以上かかる工事はぼられたという偏見はやめた方がいいですよ。

ある悪徳管理会社は大規模修繕工事の際に、管理会社委託の工事に仕向けるよう役員を丸め込み、管理会社と役員の関係を悪の＊＊の伏魔殿にしようとしています！

管理会社には親会社から報奨金が支払われ、役員にはバックマージンを支払っているそうです！

クズ管理会社がクズ役員を増殖させて、関係がナアナアにならないよう、益々と組合員(住民)は管理会社と役員を厳しく管理監督する目が必要です！

私のところの大規模修繕工事は大手ゼネコンでやりました。
２５０戸のマンションです。１戸当り８３万かけました。
２億の工事でしたが、理事長と修繕委員会の委員長を兼ねた私に贈り物がきたのはお歳暮で５０００円の
詰め合わせセットがきただけです。
おかげさまで工事は住民の評判も良かったようです。新築みたいにきれいになり、グレードもあがりました。
本当に丁寧な工事がされたと思っています。
普通の会社であればちゃんと工事をしてくれますよ。
中には悪徳工事会社もあるだろうし、悪徳理事もいるでしょう。しかしそれは稀有なケースですよ。

８３万円も掛ければ、このご時世ですので、ゼネコンは諸手を挙げて左団扇で最高の工事ショーを見せてくれたことでしょう。

２億円だと言うことなら、少なくとも４千万円ほどの利益がゼネコンにあったでしょうね。

それとも、基本的な修繕工事とは別に、共用部分を改良したりされたのでしょうか？
例えば、共用廊下の床がモルタル仕上げだったので、長尺シートを貼ったとか、エントランスからの導線を出来るだけバリアフリーに改造したとかの工事を追加で依頼した金額なのでしょうか？

追加工事を含めてなら、この金額になってもおかしくないです。

いやいや普通に考えてゼネコンの粗利益は半分の１億です、これ業界の常識だよ！

架空の話に花が咲く。

↑悪徳管理会社とボッタクリ業者は、もみ消しにヤッキだな(笑)！

ゼネコンの粗利益は半分ていうのは何が粗利益なのかわからない。
俺が普通の現場できいたのは工事の原価率は99％。1億の工事で１００万位。
天候などによる遅れ、資材の価格などですぐ赤字になる危険があるとのこと。

今日日そんなに粗利益が高ければ、左うちわ儲かってしょうがないような気がするが。