プラウド元住吉ウエストってどうですか？

手付のタイミングで両親から援助だと年度跨ぐから贈与税の特例使えないよね。贈与税払うんだろうか。手付は自分で払って引き渡しのとき援助してもらったほうが良いと思うけど。

>>200 マンコミュファンさん
確かに、コツコツ投資してる人なら大丈夫そうですね、配当とかもあるので売るの勿体無いと思ってしまいましたが、しょうがないですね泣

世帯年収1500万だと億越えの3LDKとか7倍くらいになるので、ちょっと危なくない？なんて思いましたが、一億以上だと金利優遇してくれる金融機関もあるので、意外と大丈夫かもですね
何にしても完全に足元見られてるのが辛い

https://www.sbishinseibank.co.jp/campaign/2311hl_special/?intcid=new_b...

>>201 マンション検討中さん
確かに、引き渡し時期を考えると特例使えないですし、法改正されるかも‥

去年から暦年贈与してたら毎年110万×2回×2人で440万、あと600万を夫婦で割ると考えたらまあ手付金くらいは何とかなるかな～って感じですかね？

>>199 マンション検討中さん
坪450ってぼったくりでは、、、？それならグランドメゾンにするわ。

2024年問題や資材高騰でしばらくマンション価格下がらん言うとるやん
高くなるのは当たり前

>>204 マンション検討中さん
グランドメゾン武蔵小杉より高い理由にはなってないんだよなぁ。

>>199 マンション検討中さん
71㎡台の5階南向き3LDKの真ん中ら辺の部屋は、
億超えますか？
超えたら、グラメより高いですね

>>205 eマンションさん

元住吉徒歩6分と武蔵小杉徒歩12分
のどっちに価値を見出すか、でしょうね

>>203 eマンションさん

そうですね、ちょっと高すぎると感じるので、武蔵小杉もいいかもですね
というか、ここ買えるなら都内の新築買えるんだが‥と思いながら帰りました

>>206 eマンションさん

超えると思いますよ。4階で9,000万台後半ですから。

>>206 eマンションさん
199です
5階の3LDKのお部屋、予定価格見たら全部超えてました
ここは視界も抜けるしそれでも売れそうですよね‥

>>208 マンション検討中さん

都内で1億で買える物件もかなり減ってますよね…船堀とかでも億超えでびっくりしました。

駅力と仕様の高さで、武蔵小杉にしようかなと、こちらも考えております。

都内と言ってもピンキリですからねえ
住環境の良さそうな東急沿線でこの物件レベルのものですともはや1億では買えなそう

>>212 マンション検討中さん

田園都市線のプラウド青葉台は坪320くらいで買えるみたいだけど。

こんなに高いのならば、都内の新築も買えるのでは、と思ったり、都内でこのレベルを求めたらもっと高いのだろうと色々と悩んでおります。

こちらのマンションは、仕様のレベルはどうなのでしょうか。グランドメゾンは、内廊下だったり吹き抜けがあったりとこだわりがあるようですが。

>>213 名無しさん
青葉台は神奈川ですし元住吉より立地劣りますよね
都内の東急沿線です

ちょっと狭いけど1億前後だとこの辺ですか
いや別に元住吉を下げる訳ではないですが、特別プラウドの中で仕様が良い訳でも無いですし、世帯年収や親の贈与で億越えのローン組めるならこの辺狙っても良いのにな、なんて思ったり

プラウド都立大学
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_meguro/nc_67725645/
by SUUMO

クレヴィア用賀
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_setagaya/nc_67728910/
by SUUMO

あと二子玉にヴェレーナも出てるようですが、そちらは駅遠なので一旦除外

あとは大井町線沿線の等々力駅、上野毛駅の三菱地所や積水ハウスの新築マンションあたりですかね。
1億前後というか1億は優に超えるぽいですが・・・

>>217 マンション検討中さん
おお～上野毛のグラメめっちゃ良い感じですね！
元住吉検討者の方は地元の方か、渋谷アクセスを気にされるかな？と思って検索候補から外してましたが、そこ飲めるなら都内の方が良く見えてしまいます。

武蔵小杉のグラメは少し駅から離れるし、ここは駅近だから悩ましい。

>>218 マンション検討中さん
武蔵小杉のグランドメゾン、ここの価格が出たおかげでサクサク売れてるみたいなので悩んでる暇ないかも、、

もういいところは残ってないですよ
それに1.2億以上します

>>220 名無しさん
グランドメゾン武蔵小杉？4dkでも1.2億しない間取りありますよ。3dkで8,000万台坪単価400ちょいなのでプラウドより割安な印象です。

>>219 検討板ユーザーさん
そうなんですよね
悩んでるとポンポン申し込みが決まってしまうので‥
ウチはそんなに世帯年収高く無いし、ここは分不相応だなと感じたので、もう少し横浜港北エリアを検討します

1LDKが30戸くらいあるのでしょうか？
ファミリー世帯ばかりではないようですね。

第1期は3月にずれ込んだようですね。
当初は1月予定だったので2ヶ月の遅れ。
グラメ武蔵小杉に客取られてるのかな。

やっぱり住宅ローンは変動型の方が多いんですかね？？

>>225 評判気になるさん
変動のリスクを負える(例えば住宅ローン控除終了後にある程度繰上げ返済ができるオプションがあるなど)なら断然変動だと思います。固定だと買えないから変動という理由ではやめた方がいいと思います。

>>224 名無しさん
ここが@450、グラメが@430の価格差を考えると、よっぽどなことがない限りグラメが優位では。駅力をひっくり返せるほどの何かがあるわけでもなく、むしろ外廊下と内廊下の企画差まであるしね。
プラウドは戸数が少ないから強気で出してきてるんだろうが、買い手からすると高くていい理由にはならない。

>>227 口コミ知りたいさん
そうですね。

当初は期待したけど、いつのまにかマニア向けの物件になってるな。

グランドメゾン武蔵小杉と比較するコメントが多いですが、グラメ武蔵小杉は駅距離がありすぎてこちらの物件との比較はちょっと違うような気がします。また住環境でいうと完全に好みですが、駅も倍近く買い物もすぐでそれで静かな環境なら決して悪くはないかと。
駅力は確実に武蔵小杉ですが、今後さらに開発されるムサコと綱島エリアに囲まれたディープなエリアとしては資産価値的にもありでしょう。

>>230 マンコミュファンさん
加えると地味に新綱島駅開通のメリットも享受している(新横浜駅直)もあり一般的な資産価値のチェックポイントは抑えられていますね。

私は特にどっちに肩を持つというのはないが、フラット目線でみてもシンプルにグラメは周辺になかなかない商品力だと感じた。
長期優良、耐震等級2、ZEH、低炭素建築物、内廊下、EV6基、緑豊かな中庭、独立の木造共用棟、館内配送サービス、玄関扉も含めた顔認証システムでの鍵開錠　止水版、RCによる浸水対策。2階以上はフロア感の人の動線がカットされるよう設計。エネファームで停電時の発電で電源を確保されていたりと生活者目線での住まい。
駅は遠いよね。特に横須賀線側は、、、ただ体力的につらくなければ、バス便も充実しているし、フラットだから自転車も使えばなんとかなるし、調べた感じ、周辺の駅遠中古も駅前のタワーと売却スピード大してかわらないし、小中目の前というのも面白い立地で、相対的に悪くはない立地だと感じた。

かたやこちらは、ディベロッパー側の思惑が強い住戸割で、3LDKの単価を少しでも下げる為に住戸数を増やして単価が伸ばせる1L2L住戸おおく設計。
ファミリーとの混在型にもかかわらず、EVはわずか1基のみ、外廊下、1階の浸水対策なし、なんなら一部地下にもぐっているという。プランは水回りにリビングインとすることで廊下を短くして効率的だが、ディベロッパー的な効率重視プラン。全体的に建築費増と会社の姿勢が非常にでているなという印象。低炭素建築物は長期優良はコスト的にとれないけど、ローン控除上グラメと競合した際に負けないように頑張って取得したんだろうなって感じですね。
この物件のメリットは土地で人気の元住吉で、駅には近いし、周辺もすぐにブレーメン商店街があってそこがいいよね。

私は建物重視の為、グラメによってますが、立地はどちらもよいかなと思います。
誤っている情報があれば訂正をお願いします。


駅は遠いがバス便もあるし、駅遠とはいっても武蔵小杉駅最寄りで、周辺中古も比較的駅前タワーと同様短期で売れてるし、距離が辛いという以外小中も目の前だし、立地は悪くはない。ハードもソフトも商品力はレベチすぎて話にならない。
大規模だが内廊下、低層EV6基、2階以上はフロア移動による人の動線を少なくする設計上の配慮がされていて、
さすがにこの戸数で1L2Lの単身者も多い中で、EVは1基は少なすぎるというか建築費の影響受け過ぎ感が否めない。その逆がグラメだね。

ここのマンション電車の車庫が近いですが夜はうるさいですか？地元の方いらっしゃいましたら教えていただければ幸いです。

>>232 デベにお勤めさん

参考になりました。ありがとうございました。


>>233 マンション検討中さん
窓開けていたら若干聞こえると思いますが、、

>>233 マンション検討中さん

同じことが気になって日中待機をしていましたが、耳を澄ましていたこともあるかと思いますが、私は少し気になりました。
ただ、TV等をつけていれば、あまり気にならないかな？と思います。

>>235 匿名さん

夜は静かだから気になるかもですね

>>232 デベにお勤めさん

私も総合的にグラメ小杉の方が魅力が高いと感じています。
プラウド元住吉が勝っているのは駅距離くらいだが、その最寄り駅の駅力は武蔵小杉が圧倒的優位。
プラウドの価格にはデベの利益がたっぷり加算されているのだろうなと推察しています。

施工会社の淺沼組ってどうなんでしょうか？

こんなスレ↓がありましたが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47445/

>>238 匿名さん

そんなとこ気にする前に物件の仕様が低いことを気にしたほうが、、どっちみちゼネコンの良し悪しは確かめられないからさ

>>230 マンコミュファンさん
街的には子供いたら武蔵小杉(子連れに優しい店が多い(大型ショッピングモール系)/割と歩道しっかりしてる/子連れ多い-子なしの人がどこにいっても子連れが多く少しぐずったレベルの子連れにイライラしているところをよくみかける)
子供なしなら元住吉だね(小さめなお店がたくさんある/子連れは武蔵小杉と比べると少ない/子供にいらついている人を見たことがない-道幅が狭く歩道がほぼない)

グランドメゾン武蔵小杉のほうが安いんだから、そちらの方がいい人はさっさと買えばいいと思います。売り切れる前に。

グランドメゾン武蔵小杉を購入してる人が色々言ってるのでは？
熱くならないように。

>>241 通りがかりさん
残念ながらフラットにみてプラウドが高すぎるというのが正解かと。建物のグレード感は総合的にプラウドが負けているよ。

>>243 名無しさん
だからグラメ買えばいいんじゃないでしょうか？いいと思っている物件が安いなんて文句ないじゃないですか。お金があってプラウドの方が良いと思う人が高くても買うだけかと。

>>243 名無しさん
だからグラメ買えばいいんじゃないでしょうか？いいと思っている物件が安いなんて文句ないじゃないですか。お金があってプラウドの方が良いと思う人が高くても買うだけかと。

>>245 検討板ユーザーさん
だから熱くなんなよ。グラメオーナーに笑われてるよ。
プラウドの方が優れてる面があるなら示して抗弁すればいいのに。感情的になれば負け。

>>246 マンション掲示板さん
普通はいいと思うから高くても買うのです。それ人それぞれ。単純に自分がいいと信じるものが他より安いなんて羨ましいと思っただけです。

駐車場が少なそうですが足りますかね？元住吉は自転車多いですが、ファミリー間取りの多さを考慮すると駐輪場ももうちょっとあったほうがいいかも。。

>>248 マンション検討中さん
プラウド新丸子の事例があるので、チキってるですかね？

商品力がグラメのほうが圧倒的に良いのは抗弁しようがないが、グラメは駅遠すぎるだろ。
そこがみんな悩みどころなんだよ！
結局商品力が弱かったり、住戸割が微妙でも元住吉駅近なら売れちゃうのよ。

駅近の不動産価値を舐めちゃいけません。1分の差が雲泥の差です。10分越えは正直かなりの弱みになります。

>>251 通りがかりさん
武蔵小杉の場合は10分超でも普通に駅前と変わらないスピード感で売れてるけどな。なんとなくの印象で語らないように。レインズで見てごらん。

>>252 仲介屋さん
駅12分を上回るメリットがるからじゃないですか？一般的に12分は資産価値的には弱みです。

駅近のプラウドと駅遠いグラメでトントンの価格になっているだけ。商品企画力でグラメが買ってるとか、そりゃそうでしょ。ムサコで駅遠くてあれだけ値段するんだから。総合的に見てこの二つは価格的にも競合してるだけ。あとは単純に好み。

>>251 通りがかりさん
武蔵小杉駅前にグランドメゾン武蔵小杉のようなコンセプトの物件出たら坪800でも安いくらいですよ。

要は高層住宅エリアの武蔵小杉駅前にグランドメゾン武蔵小杉のようなコンセプトの物件は建てられません（それならタワマン建てる）ので、低層マンション検討者にとってこの距離感で火この価格なら売れるんじゃ無い？

グランドメゾン武蔵小杉は相手が悪いので日吉エリアや武蔵新城エリアのマンションとの比較の話の方が平和かと。

>>253 通りがかりさん

ただバランスが大事だからな。元住吉みたいに立地に胡座かいてると痛い目をみると思うね

グラメと比較して、同じくらいの広さでも、収納がかなり多いことがいいな、と思っております。
また、買い物利便性に関しても、スーパーも近いですし、ブレーメン商店街でちょっとした惣菜と買えるので、便利かな、と。

みなさん、この点はあまり評価ポイントに入ってないでしょうか。

>>257 検討板ユーザーさん
部屋もすっきりしているのでいいですよね。買い物はこの辺りは本当に便利だと思います。普段使いで商店街を使えるのはこの物件の大きなメリットですね。それが駅徒歩6分というのも魅力的です。

ここモデルルーム行ったら模型もないしPR動画みたいなのもないし、逆に変に販管費かけてなくて好感。その分もうちょっと安くならなかったかな。

>>259 マンション掲示板さん

販売費用をケチるのは自社の利益のためです。顧客には還元しません。それが野村不動産です。

>>259 マンション掲示板さん
プラウドブランドにあぐら掻いてるだけ

>>252 仲介屋さん
一般の人はレインズ見られないのに、レインズ見てごらんというのも何だかなと思います。本当かどうかわからず、言った者勝ちみたいに感じました。

>>262 匿名さん
じゃあ具体例あげようか？
いくらでもテキストとしてあげられるが、それを確かめる術があなたにあるのかしら？画像は勝手にあげちゃいけないのよ。
まぁリバブルとかリハウスに飛び込めばすぐ確かめられれと思いますがね

駅からの遠いことを価格に反映して妥当性のある価格だから売れてるってだけじゃないの？駅前のタワマンと同じ様な価格で同じようなスピードで売れてるなら凄いけど。

>>264 マンション検討中さん
それいいだしたら、元住吉で3LDK 9800万とかうれるのかいな笑

それでも売れちゃうんでしょうねー。買える人は買えますからね。もう首都圏でマンションを買える人は限られてきますね。

直近でも築15年ぐらいの4LDKが駅徒歩10分ぐらいで9800万ぐらいで売れてますね。

グランドメゾン元住吉も1億弱でいくつか売りに出てますが、こちらも時期にはけるでしょう。まあもうそういう時代ですね。

>>266 マンション掲示板さん
3LDKは30戸くらいだし、地元で相続目当ての特殊な客がいれば割けますね。それくらい分かってやってるんでしょうね。
北向きの住戸は賃貸投資向け。割り切ってる。

売れると思うよ、俺は買わないけどw

>>267 通りがかりさん
ミスリードはよくないねぇ、、、
9000万円台で売れている元住吉の物件はわずか、唯一87と91m2の2物件のみだよ。
条件
元住吉
9000万円～
のフィルターしかかけてないのに
武蔵小杉は70m2台でじゃんじゃん9000万で売れてる事例あるけど元住吉は事例自体が極端に少ない。
さてこんなミスリードをしたい人たちは誰さんですかね。元住吉はすぐこの価格帯でうれる？
武蔵小杉ならわかりますけどねぇ、、

>>270 仲介屋さん
それまじの話ですか？
めちゃくちゃ少ないというか9000万円は87とか91の事例のみなら、武蔵小杉と圧倒的な差があることになるよ

>>270 仲介屋さん
武蔵小杉の徒歩12分以上の場所で70㎡台で9000万円以上でバンバンうれているようですが、具体的にはどこがあるのでしょうか。また売買事例としてどの程度あるのかご教示いただけますか。

>>272 匿名さん

論点がづれてますよ。元住吉で9000万ってどうなの？
って話。
すでに武蔵小杉では3LDKで9000万が成約に至ってるか事例が沢山ありすぎるぐらいあるので、相場が追いつくってのはイメージできなくはないが、元住吉は駅距離とか論ずる前段階で、4ldkで87 91でしか9000万台がないわけだから、そもそも武蔵小杉と元住吉は土台が違うって話だわな。

>>273 仲介屋さん
要はグロスの上限が論点ってことでしょ？
別に仲介屋さんは特定の物件を養護してるわけじゃなくて、武蔵小杉と元住吉にはそれぞれグロスの上限があって武蔵小杉の方がグロスの上限が高いから、駅距離があっても商品力もって伸びるかも？というのは理屈としては理解できる。

>>274 匿名さん
頭いいね。そういうこと。
元住吉と武蔵小杉にはそれぞれグロス上限があります。
新築は知りませんが、元住吉中古においては70平方メートル台で9000万円台の成約事例は直近1年以内にはありません。武蔵小杉には沢山沢山あります。
それを言っているだけなんですが、随分と武蔵小杉の物件を目の敵にしているであろうお方が一人いますが、、

>>275 仲介屋さん
貴重な機会だから聞きたい。元住吉で70平方メートル前半で一番高く売れている事例がどんな物件か教えてくれませんか？

武蔵小杉で3LDK 70平米大で9000万なんてそうそうありません。あっても駅近のタワマンぐらいで駅から離れていれば7000万台が相場です。12分以上離れた物件が9000万はここ数年見ていますが聞いたことありません。

>>277 周辺住民さん

だから論点がそこじゃないっつうの。
誰も武蔵小杉10分超が9000万台が沢山売れてるなんて言ってなくて、グロスの上限の話だろ。
意味が理解できない人がなんとかグラメを陥れたいのがよくわかる

>278
普通にグラメを貶めてる人なんていないでしょ。プラウド貶めてるひとは沢山いるけど。
そもそもグランドメゾン武蔵小杉とプラウド元住吉の比較をしてるのに、駅+距離の話が何で論点じゃないになるの？むしろ貴方がたの方がスレの趣旨からズレてると思いますけど。
どちらにせよ両方とも新築って以外は特徴のない物件なんだから仲良くすればいいのに。

>>279 マンション検討中さん

同意です。ここはプラウドのスレッドです。

>>280 通りがかりさん
確かに冷静に最近のコメント見ても誰も他の物件を攻撃しているわけではないのになぜかそう捉えて色々いっている人がいますね。これを機会やめて頂きたいです。品がないです。

元住吉で9000万という価格が妥当なのって話でしょ？
スレの趣旨にあってるような。
実際9000万円台が87㎡、91㎡しか事例がないとすると怖いよね。

>>282 マンコミュファンさん
元住吉だといまサーチしてみると駅徒歩9分ぐらいの3LDK 75平米ぐらい、築20年越えで8000満弱ぐらいで出てますね。そもそも球数が少なそうです。流石にいま中古の築浅で同じぐらいの条件はあまり出ておらず9000万はぱっと見た感じないですね。

元住吉駅徒歩6分圏内にそもそも分譲ブランドマンションってあるんでしょうか？

>>283 周辺住民さん

>>元住吉駅徒歩6分圏内にそもそも分譲ブランドマンションってあるんでしょうか？

こちらのマンションの目の前にプラウド元住吉ディアージュ（築12年、駅徒歩6分）がありますね。分譲価格は坪250-260万円（3LDK6000万円前後）だったようですが、中古ではどれくらいで取引されてるのでしょうかね？

グランドメゾン元住吉ノーステラス（駅徒歩9分、77.8㎡）suumo上8,800万が掲載終了してますよね？

満額で売れてるかは微妙ですが、新築であることを考慮すると、こちらの価格は致し方がないのかな？と思えてきました…

>>284 eマンションさん
直近では売りに出てなさそうですが70平米ぐらいなら7000-8000万ぐらいでは？出てたら仕様も悪くないのでお買い得物件ですね。でも真横の新築でこの値段で売れるなら次中古で出る時はもっと高くなるのではないでしょうか？残念ながら。。

>>286 マンション検討中さん

某サイトによるとディアージュの過去の中古取引事例は以下のようです。

となるとここ3年ぐらいの周辺中古相場の上昇を当てはめると、2024年時点なら7000-7500万ぐらいですかね。＊これはあくまでも周辺相場の上昇を当てはめただけなので、参考程度にお願いします。

南向き棟で日当たりが年中期待できるのは4-5階のみの様で、日当たりに追加料金を払う意味が生活レベルと資産制の両方でどこまで価値があるか悩む。皆様どう考えますか？4-5階は明らかに価格が上がってますね。

>>289 マンション検討中さん
もし共働きかつ、土日は外出が前提でないなら、南向きをおすすめします。

昔南向き、いま東向きに住んでますが、日中日光が入らないことのストレスは大きいです。土日、ゆっくり寝て洗濯しても、もう日が当たりません。

また、こちらはサービスルーム表記の部屋も多いですが、これも暗くてストレスに感じる方もいらっしゃると思います。

とはいえ、人それぞれ感じ方はあると思いますので、条件の似た竣工後販売の物件や中古を見て、比較されることをおすすめします。

ここまだモデルルーム見学予約できるのか？SUUMOなどだと予約フォームがなく電話する事になってるので明日電話してみますが、受け付けませんとか言われたら萎える。

そろそろ正式価格が出るかと思ったら、販売がまた後れるようですね（3月中旬販売予定）。
当初は1月販売のはずが、ズルズルと引き延ばし。顧客を軽視した売り方だな。

>>292 名無しさん

グランドメゾン武蔵小杉から客を奪うつもりが、上手く集まってないんじゃかいのかな。駅距離以外に大した魅力がないのに価格を吹っかけすぎだから、仕方ないよな。

個別説明会に行きました。
南向きはほぼ申し込まれているようです。
想像以上人気がありますね。

>>294 匿名さん

じゃ、なんで早く販売しないのかね？

>>295 検討板ユーザーさん
竣工までまだ時間がありますし、そんなに早く売り切るつもり無いんでしょうね。グランドメゾンに人が流れて完売してしまえば、競合がなくなるからと言ったところでしょうか。逆に早く完売してしまうと値付けを間違えたとデベ内では責められてしまうようですし。

グランドメゾン行きたければお好きにどうぞ、って言われているようで辛い‥

>>296 匿名さん

売り主都合のスタンスで顧客を振り回すのはよくないですね。
1月販売と公表し客を集め、初期から前向きに検討し既に要望書も提出している購入希望者がいるのなら、予定通りに販売すべきでしょ。のらりくらりと販売スケジュールを延ばすことで売り主側としては販売戸数を増やし人気があるように見せたいのでしょうが、初期検討者にとっては後から参戦された方と同じ土俵で抽選させられることになるわけで、初期検討者の立場を軽視していると言わざるを得ないのでは。

デベのスタンスだからそれが受け入れられないなら他所に行くで良いのでは？嫌な思いしてまで買う義理もないですし。今後どう市況が動くかは分からないけど今時点では売り手市場なのでデベが強気にでても仕方ないかと。それが回り回ってどうなるかは分かりませんが。
先に手を上げた顧客を優先して欲しいのであればクリオがおすすめ。さっさと確保してくれますよ。買わないと延々と営業電話来ますけど。

売り手市場ではどうもがいてもディベロッパーには勝てないですね。。先数年は新築の価格は上昇していくことはほぼ確定なのでいいと思ったら買わないと(買えるなら)ダメですね。

>>297 評判気になるさん

お考えに全面同意です。
正式に売り出せるほど要望書が集まっていないのでしょうね。

>>297 評判気になるさん
あっお気を悪くされたらすみません、私も今回の延期を許している訳では無いです。

ちょっとだけデベの肩を持つと、モデルルームの予約が取れなかった人向けに少し猶予をあげているのかもしれませんね。某タワマン程では無いにしろ、ここも即埋まるほど人気だったので、ある程度はけてから販売するのかも？

ただ、近隣の新築と競合を避けるために時期をずらす事はあるので、買う側としては辛いところです。
我々にできる事はここの検討をやめて他を買ってしまうか、野村さんにクレームをつけるくらいしかなさそうです。

まあ中の人では無いので真実は分かりません。本当に要望が入ってないのかもしれません。

モデルルームは盛況でも来場者の想定以上に予定価格が高いこともあり、思惑通りに要望が入っていないのだと思う。野村としては第1期にチョロっとしか出せないと不人気物件と勘繰られてしまうので、販売時期を遅らせているのでしょう。
ただ、いつまでも引っ張るわけにはいかないので、要望書の集まりが芳しくなければ、そのうち価格を下げてくるのでは？

>>288 匿名さん
とあるサイトによるとお隣ディアージュの70平米の中古相場は7630万だそうです。

築12年を考えても悪くはないですね。

プラウド青葉台では野村は値付けを間違えて安くし過ぎた結果竣工1年前に121戸完売となってしまったので、ここは時間をかけてじっくりと売ろうとしているのだと思います。

>>305 匿名さん

高値でじっくり時間をかけて売る、住友の売り方と同ですね。
客側からすると、全く歓迎しませんが。

流石に竣工後何年もかけて高値追求するすみふと比べるのは笑

そもそもプラウドで竣工後残る物件って最近ではあまり聞かないですし
東横線沿いのプラウドはなんやかんや売り切るイメージ

>>306 検討板ユーザーさん
竣工1年前に売り切れてしまうような価格設定はさすがに失敗だったということになるでしょうし、竣工に合わせてちょうど完売というのが綺麗な姿だと思います。
ここは戸数も多くなく、竣工時点で多少売れ残るかどうかぐらいの微妙な線を狙っているように思います。

販売期間を長くするとその分コスト（営業職員の人件費、モデルルーム維持費、広告費、ほか）が嵩むんだけどね。高値で時間をかけて売るか、適正価格で早く売るか、どちらが利益を極大化できるのか。
顧客にとっては当たり前だけど後者がよいのですけどね。

>>307 匿名さん

都内だけど、プラウド都立大学は3期8次までやってて、なかなか苦戦してそうだけどね。

>>310 検討板ユーザーさん
おお、これはなかなか‥失礼しました
ここも売れ残ってしまうのかな

>>310 検討板ユーザーさん

人気の東横沿線とはいえ、値付けを間違える（高過ぎる）と売れ残りリスクありそうですね。

コメント数がかなり減っていますが、もしかしたら一部削除された...

一期で売り出し予定の部屋は大体要望書はもう入ってしまっている様です。中規模なので早いですね。

>>314 検討板ユーザーさん

要望書が出ている間取りを第1期で売り出すのですから、それは当然かと思います。
第1期では何戸出す予定か、お聞きになられましたでしょうか？

>>314 検討板ユーザーさん
予定価格が出ている間取りということですか？
だとすると凄いですね‥

>>316 マンコミュファンさん
はい、予定価格が出ている部屋でだと思います。

>>316 マンコミュファンさん
第1期１次で半分強ぐらいの売り出し戸数でしょうか。野村の場合にはこのクラスの規模のマションは第1期1次の売り出し戸数は要望書＋10戸程度の売り出しのケースが多そうなので、人気の高さにもよりますが要望書ありが40％の35戸程度でそれに10戸プラスしたぐらいの45戸ぐらいが売り出し戸数なのかなと想像しています。

北棟はほとんど予定価格出してないのでこれからでしょうね。そうすると南棟は価格が出ていた6割ぐらいはほとんど埋まってしまうのか？

>>317 eマンションさん

>>318 匿名さん

ありがとうございます。
そもそも価格表に一期予定と書いてましたね‥よく見てなかった

要望書って、本来の意味は購入希望があるからこの部屋を次の販売時に対象にしてと要望するものなんだけど、あらかじめ販売予定の部屋に予定価格を入れてそこから選んでって何が要望なのか。

>>303 通りがかりさん
レインズをみますと元住吉ウエスト目の前のプラウド元住吉ディサージュは
令和2年5月31日　70.18m2 3階　3LDK 6180万成約が直近事例のようです。
ただ元住吉エリアにおいて相場感上昇している為、成約期間の指定なしで、70-80m2 7000万以上の条件での成約事例はまだまだ少ないですが18件ヒットしてますので、7000万円台でもうれる可能性はありそうです。

ちなみに高値傾向にあるのはブレーメン商店街を動線とするプラウドシティ元住吉、グランドメゾン元住吉が高く、8000万を超えてるのは元住吉においてこの2物件しかありません
プラウドシティ元住吉　8180万円　76.02m2 単価355
グランドメゾン元住吉　8700万円　77.80m2 単価369

まだ3LDKにおいて元住吉に9000万の事例はないのが実態のようです。

>>318 匿名さん

客側は、要望書に基づく供給なのか、売主判断で供給したのか、確かめる術はないから、仮に人気がなくても供給数出せば人気感は演出できてしまうというね。
元住吉、武蔵小杉物件は大抵来場はめちゃくちゃ多いので、その辺は価格に追いついてこれなくて決まってなかろうが、来場数さえあれば人気感演出できちゃう。
だから皆さん来場沢山だから、人気なんだと安直に受け止めない方がいいですよ。
特に野◯はその辺の演出にたけてるし、営業力があるからね。

昨今の新築マンションの価格見てたら高くはないんでしょうがこの価格でこの広さとこの設備か……とは思っちゃいますね
駅徒歩6分で信号なしというのは魅力的ですが
もう関東に家買うのは無理かな

>>322 口コミ知りたいさん
まだまだ元住吉が中古9000万レンジで当たり前に動き出すのは大分先そうですね。

>>325 マンション検討中さん
4Lが億弱で動いてるので、今後近隣で当たり前の様に億越えの供給が進めば上がっていくとは思います。

>>326 口コミ知りたいさん

レインズにて以下の条件のみで抽出したら、2件の成約事例が出ました。億弱の事例とはプラウド武蔵小杉今井南町の武蔵小杉最寄りの物件のことをおっしゃってますか?

(条件)
成約時期全期間、東急東横線　元住吉駅最寄り、成約価格9000万以上

令和 6年 2月 3日 オーベル元住吉プレクシード 91.71㎡
令和 5年12月 3日　プラウド武蔵小杉今井南町　87.22㎡　9,980万円　武蔵小杉　8分　元住吉　11分

億弱って(笑)億超えてないし、そもそも武蔵小杉最寄りだし、、別にコメント自体は大きく間違ってはいないですが、ミスリードがすぎませんかね？擁護したいのなら、事実ベースで話しませんか？

>>327 玄人さん
レインズを使えるのは、不動産関係者さんですか？武蔵小杉駅10分以内なら最寄り駅は武蔵小杉ですね。

板状型マンションで、3LDK７０平米ぐらいで、徒歩６分越え、９０００万越えの中古マンションは武蔵小杉で現れていますか？　まああっても欲しく無いですね。

マンマニさんの記事が妙に腑に落ちてしまった
これだけネット上でも高い高いと言われる事は明らかなのに、何でこんなスッ高値で出してきたのか‥

以下マンマニさん記事引用
～～～～～～～
ただ、当然ながら『住むなら元住吉がいい』という方も多くおり、その方々からすれば『元住吉で住みたかった立地』『元住吉で住みたかったプラウドブランド(供給実績が多いエリアのためプラウドブランドの印象が良い)』ですから高いお金を支払ってでも手にしたいとなりやすく、そのような方が84組(2LDK＋Sと3LDKは40戸弱)いれば良いわけでこの価格でも売れるということなのでしょうね。
～～～～～～～

ここでごちゃごちゃ言ってても、結局買うっていう方が84組いればいいんですもんね。
残念ながら我が家はこの84組には入れそうもありません（ ; ; ）

つまり元住吉で9000万台は異常な高さということね。

>>331 匿名さん
高いか安いかといえば高いということで異論はないと思います。
それでもどうしても元住吉で新築でなければならないという特別の事情がある方にとってはここを選ぶ以外に選択肢はないということでしょう。
今後1年間ぐらいの期間でみればそういう特別な事情がある人が84人ぐらい現れるかもしれません。

当然ながら、１期は供給は要望書提出プラス売り主判断で３割４割出すでしょう。掲示板の民は供給が少ないと人気がないないうるさいから。
これでプラウド元住吉ガーデンズみたいに即完売したらすごいけど

>>327 玄人さん
すみません、億弱というのは9000万台後半のことを指します。

一般的に、9000万強と言ったら9000-9300万ぐらい、9000万弱と言ったら8700-9000万ぐらいのことかと。。

したがって間違っていないと思います。

あと最近まで出ていたグランドメゾン元住吉4ldkの一億弱(つまり9900万台)は最近掲載から無くなりましたね。売れたのでしょうか。

>>334 名無しさん
億弱の認識は確かに間違ってましたね。失礼しました。

グランドメゾン元住吉の成約は8800万円78.09m2のが最大で、4LDKは売れなかったのか掲載をやめたようです。
少なくとも成約登録はされてません。

マンマニさんの記事、一応貼っておきます。
予定価格も出てます。
https://manmani.net/?p=53951

>>330 匿名さん
マンマニはこんな風にディベロッパー側に配慮しあ波風立てずの記事が、おおいよ笑
プラウド向ヶ丘遊園の記事も見てご覧よ。
おんなじことかいてるから

まあ高いと思ったら要望書を出さない事くらいしかできることないね
あまりに出てなければ価格下がるかもしれないし

要望書が出てるとデベはその値段を受け入れたと判断するからね

>>336 玄人さん

間違いは誰にでもありますが、そもそもコメントに対して(笑)とか変な表現はやめた方がいいですね。誰が悪いわけではありませんが、あまり気持ちの良いものではないかと思いました。

もし貴方が一般にはアクセスができない売買を見れる立場であれば、またアップでとがあれば教えてください。グランドメゾンは9千万後半で4ldkですが3部屋出ていて内2部屋はまだ出ていますが一つは直近で消えました。掲載開始も年明けぐらいからでしたのでもしかしたら少しディレイがあるかもしれません。

来週から本申し込みが始まる様ですね。

>>340 口コミ知りたいさん
はいかしこまりました！表現には気をつけますね。
現在売出しでは下記の3例出ていますよ。一戸申込中の為ポータルサイト掲載はとめてるんだと思います。
あとは成約でいくらになるかですね

88.21m2 9980
89.67m2 9980
86.64m2 9680

ブレーメン沿い大規模物件は高値成約傾向にあるようですね。

だから言ってるだろ？
マニア向けの物件だよ。
マニア向けなので大衆には受けにくくリセールも不利。

それでも元住吉に骨埋めたいなら、買えば良いのでは？
マニアが40組いれば野村の勝ち。素人は手を出すべきでは無い。売り切れる前にグランドメゾン武蔵小杉に行けば良い。

>>343 検討板ユーザーさん

40組？
84組では？
割高でもOKの元住吉マニアしか買わない物件なら、リセールはかなり厳しいね。

>>344 マンコミュファンさん
さすがに1LDK 2LDKは除外しちゃった。

>>344 マンコミュファンさん
元住吉は鉄板の駅近大規模がないのでどこもリセールは厳しい。中古が伸びないのもそれが理由。実需向けです

元住吉ガーデンズでも高いと思いましたが、ここは更に高くなるのですね。

元住吉だけでなく、全体的に上がっているけれども、問題はそのグロスについていける人がどのぐらい元住吉のネームバリューで集まるかですね。
実際玄人さんがかかれていたようにまだまだ元住吉は、9000万円台は4Lの土俵で、70㎡台の相場観にはなっていないのが現状。
今後めだっぽい供給物件もないし、ゆるやかにあがるか、もしくは今後武蔵小杉が日医や三井の駅直結が出てきた際に500ないし600超へレンジがあがってきた際に、その波及効果をどの程度享受できるか。結局武蔵小杉頼みなところはある気がしますね。

マンションマニアさんの記事見させていただきました。
野村さんて価格のぶつけ方がすごくうまいなぁ。

通常は、武蔵小杉と元住吉って同時期、同立地条件だったら、大体坪50万、グロスで1000万ぐらい元住吉が安いものなのですが、今回同価格以上にしているあたりに非常に戦略性を感じます。以下物件は同時期に販売中だった物件
例:プラウド元住吉ガーデンズ　W8 坪360万
例:ドレッセタワー武蔵小杉 W3 坪430万

現在販売している駅遠の武蔵小杉の某物件の価格を比較対象に元住吉は一般的な各駅停車駅より、ひきが強いという点も活かし、通常価格差をつけて下げるところをあえて下げずにむしろ逆転させて、駅近の元住吉と駅遠の武蔵小杉どっちがいいですか?ばりに明確な対立構図をつくり、そこに焦点をあてさせて、恐らく駅近に価値があるというようなデーターを駆使しつつご案内しているのではないかと推察されます。結果利益も確保できるわけですから、非常に頭のいい価格戦略だと思います。

仮に価格を外したとしても、33戸しか3LDKはないので、時間をかければよいし、武蔵小杉の駅遠大規模から流れてくる可能性が十分考えられるから、リスクは高くないと考えているのではないかと推察しています。

プラウド都立大学のようになりそうな気がする。

>>349 デベにお勤めさん

確かにめちゃくちゃ駅近と駅遠の資産価値の違いをかなり資料を通じて説明された気がする。
今競合先も武蔵小杉の物件しかないだろうとするとたしかに戦略としてははまってる気がする。
頭いいわ、、、

>>350 匿名さん
なっても問題なし。小規模だし日医よりは安いしそのうち売れるという作戦ですよね。買い手には優しくないけど、どこのデベも最近そんな感じですね。

価値観なのでアレだが、
徒歩1分と徒歩6分は雲泥の差。
徒歩6分と徒歩11分は意識するくらいの差

同じ5分の違いなのになんだろうな、これ。

>>350 匿名さん
プラウド都立大学はまったく手が届かないが、こちらなら夫婦で融資を受けるとなんとかなりそう。都立大学徒歩１２分の所に住んだことがありますが、元住吉のほうが生活するのには便利そうです。

>>354 さん

税控除メリットのためのペアローンならいいけど、旦那一人のローンでは金額が足りなくて奥さまもローンを組むというのは危険かと。子育て・介護・病気・勤務先ほか、様々な環境変化によって夫婦の収入が維持できなる可能性もありますし、何よりこちらの物件は割高なので、ローン残債以下でしか売れないリスクもありそう。
割高でもOK（返済能力は全く問題無い）の元住吉マニア以外は手を出さない方がよいと思います。

>>355 口コミ知りたいさん
収入が旦那だけだと足りなくてペアローン組むパターンは、確かにリスクはあるよね。ただ身の丈にあわせたら、今時しんどい物件多いし。そこはリスクをとっていくという判断なんだろう。まぁ売ればいいわけで。
残割れするほど、下がりはしないと思うよさすがに。

9000万　0.297% 　35年で、10年経過した時点で、6523万ぐらいですからね。
そこまで下がるとしたら、相当やばい。俺ら職を失ってるかも。

一般的なサラリーマンだったら、単独で行くと7000万も苦しいぐらいだよね。
そうなるととてもじゃないけど、利便性の高いエリアでは買えないよ。

>>356 デベにお勤めさん
このご時世、金は借りれるだけ借りた方がいい。

>>357 さん

マンション価格の上昇が続く限りはそれでいい（困ったら売ればいい）けど、いつまで続くかね？

借りれるだけ借りるのは、元手があれば正解だとは思うけどある程度残債割れしても補填できる現金がないのに借りれるだけ借りるのは無謀だと思う。特に中途半端な物件は。

1期1次の登録は来週末ですか？

で、正式価格は予定価格より少しは下がりそうなのかな？

>>361 匿名さん
低層や条件の悪い部屋を中心にいくつか下がっている部屋ももある印象です。

>>356 デベにお勤めさん
あなたはどんな資金計画を立てますか？
購入予定の方も資金計画を教えてください。

>>363 匿名さん

ここは多分買いませんが、上限1億円程度で利便性・資産価値の良さそうな物件を探してます。
40台前半、妻は専業主婦で子供二人、自己資金6千万円、ローンは借りられるだけ借りようかと。

>>357 評判気になるさん
長く低金利が続いて麻痺してる面もありそう。借金は借金だからね、借りたら返さないといけない。
金利が高かった時代、辛かったけどその辛さのお陰で贅沢せず必死で返済して結果良かったなんて話は結構聞く。
いざとなったら繰り上げするって豪語するけど、雨が降ったのでダイエットは明日から、私は本気出したら凄い、想定外に備えてやっぱり現金は手元になんて言い出して定年過ぎてもまだまだ残ってる人が続出しそうな予感がしてる。

>>365 匿名さん
30年続いたデフレが終わろうとしてる。

>>363 匿名さん
20代後半です。共働き世帯年収1,500弱、有価証券を2,000万円くらい保有。家はペアローンをフルで借りる前提で広域で検討しています。
1.5億くらいのローン組みたいですが、今だと年収と足りず、1億くらいの物件になりそうです。

>>367 さん

元住吉みたいなファミリーエリアじゃなくて、都内タワマンとかの方がいいんじゃね？

>>368 匿名さん
そうなのですが、子を授かっており、地元です。

新築物件ですと1億だしても東急沿線の世田谷区でさえ厳しいですからねえ

プロミライズの検討スレでこちらのマンションはコスパの悪さが群を抜いていると言われていたので、HPを見てみました。立地も設備も非常にいいと思いました。

>>371 通りがかりさん

設備は最近のマンションとして普通と思います。
全体的に悪くはないけど、価格高過ぎ→コスパ悪い、ってことかと。

床タイル貼り、天カセ、内廊下、ゼッチ認定などもあれば納得感は増したのですがね。

第1期は結局84中47販売とのことですので、当初価格を出していた部屋よりも1期で販売をする、つまり要望が多く入っていたということでしょうか。

>>374 マンション掲示板さん

要望書＋α（5～10戸）で47にしたのでは？

>>371 通りがかりさん

プロミライズに興味があられるなら田園都市線沿線も検討されているのだと思います。
東横線元住吉のイメージは田園都市線でいうと鷺沼辺りかと思います。
直近の鷺沼価格は坪350（ドレッセ、パークハウス）でしたが、こちらの元住吉は坪440です。コスパ悪いと思いませんか？

>>376 検討板ユーザーさん
まあ場所が違うし、あんまり比較できないね。

元住吉と鷺沼が同じとは思えない。構造・設備仕様もこっちのが高い。
野村だから少し高いってのはあるけど。

人それぞれ好みは異なると思いますが、不動産価格は、東横線＞田園都市線、ということなのでしょう。
副都心線・目黒線・南北線・三田線・みなとみらい線・新横浜線・相鉄線、全て乗り換えなしで利用でき、利便性が圧倒的に違いますね。

>>378 名無しさん
野村って名前だけで、ブランドに恥じない仕様なのかというのはよくわからんな。
建物仕様は他の物件の方がよっぽどいいと思う。

今時二重床二重天井はいいと思う

>>381 マンション検討中さん

二重床二重天井はありふれた普通の仕様かと。

第1期の広告が出ましたね。

>>367 匿名さん
そのレベルだと
ローン地獄になりかねませんよ。

>>382 評判気になるさん

グランドメゾン武蔵小杉やライオンズムサコなども二重床でなかったので、意外と直床増えてるのかなと思いましたが、色々ありますね。

>>381 マンション検討中さん

二重床だけひろいあげても、他に比較するスペックの要素は沢山ありますがな。

こちらのマンションの外観デザインがいけてないなーと思うのは私だけでしょうか…

>>386 通りがかりさん
ちょっとプラウドのイメージと違いましたね。
お向かいのディアージュの方が好みですが、最近の流行りは今回の様なデザインなのかな？とも思ったり。

向かいのディアージュは汚れが酷く劣化が気になる。管理が杜撰なのか。

>>383 匿名さん
ならんやろw

>>388 評判気になるさん

ストリートビューで見てみましたが、たしかに外壁の黒ずみが目立ちますね。
プラウドの品質・管理ってこんなもんなのでしょうか？

この時期のプラウドって外壁だいたい黒ずんでね?

>>391 マンション掲示板さん
だいたい黒ずんでますね。
タイルの選択が良くないのか
それとも目地の材質か施工のせいなのか

都内住み広域検討ですが、元住吉あまり知りませんでしたが利便性はなかなか高そうですね。こんな駅があったのか。それにしても高い。

>>393 マンション掲示板さん
広域なら小竹向原や方南町のが良さそうです

日銀、マイナス金利解除へ　17年ぶり利上げ、19日決定
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6494873

SUUMO更新されてますが、Eタイプだけ50万ちょっと下げてるくらいで、ほとんど予定価格通りかな？凄い時代だ‥

>>396 さん

>>396 匿名さん
そして変動金利上昇の可能性もでてきた…

>>397 名無しさん
金利は結局本審査後に決まりますから、今の段階では何ともですね‥
賃金が上がる会社に勤めていれば大丈夫かもですね

今日は第1期登録初日なのに全く話題になりませんね。このスレには第1期検討者はいない？

>>399 評判気になるさん

マニア向けですから。グランドメゾン購入が盛り上げてくれてるのでしょうね。