グランドシティタワー池袋ってどうですか？

>>758 さん

おっしゃる通りで、スカッとしました！

>>760 マンション検討中さん

豊島区は５年住んでましたよ。年々アジア系の移民？留学生？が増えてきて
NY以上の人種の坩堝でしたね。日本語と英語以外の言語の響きが苦手なので、正直きつかったです。
今は都心に脱出済みです。

東池袋に住んでます。
アジア系の方は多いですが、黒人系の方は少ないので、NYほどの人種のるつぼ感はないですね。欧米系の方は、犬の散歩や買い物などでお会いする程度に普通に住んでます。

アジア系の方で勤務先で一緒に働いている方もいますが、3カ国語以上普通に話せるし、仕事力も高くて成果も出せるし、むしろ優秀です。近所でお会いする方も、日本人との違いや差を感じたことはほとんどありません。

事件が起きたのは東池袋2丁目で、ここから遠くはないですが、生活圏は別なので日常生活で不安に感じることはほとんどないです。

というのが、この近くに住んでいて感じる個人的な実感です。少しでもご参考になれば。

>>763 匿名さん
はいはい、ニート生活からも早く脱出出来るといいね
こんなとこで時間使ってないで、バイト面接でも受けたら？

結局予定価格出るのはいつですか？二回目の説明会

2023年の公示地価が発表されましたが、前年からの上昇率を見ると、東京23区で豊島区は台東区に次いで2位(+4.7%)

https://www.nhk.or.jp/shutoken/wr/20230322a.html

まだまだ上がりそうですね。。

安い区とこが上がりやすかっただけでは。この日経のサイト面白いね。南池袋2丁目は+4.92%。
https://vdata.nikkei.com/newsgraphics/land-value-map/

豊島区は今まで利便性に対してブランド力や知名度がない等しょうもない理由で過小評価されていましたからね。
そういったブランドや知名度などに昔ほど価値を感じなくなった若い世代には今後評価されていくでしょう。

>>768 マンション検討中さん

南池袋のそこは地価が基本的に都心の住宅街並みか高いのに上昇率は都心以上ですね。
この傾向を見てるとグランドシティタワーもかなりのお値段になりそうです。

住友が値付けの根拠にするのは、周辺中古の成約ですよね。
直近のブリリアやステアリやアウルの成約単価お持ちの方いらっしゃいますか？

>>771 マンション検討中さん
REINSで調べてみたら？一般人が使えるREINS market information でもある程度の情報は捕める。
東池袋駅徒歩1分で直近6ヶ月のうちの一部はこんな感じ。

一概に成約単価、平米単価、坪単価と言っても、

①賃貸中でルームクリーニングも内覧も出来ないオーナーチェンジ物件
②所有者居住中で引渡し前にルームクリーニングしかしてくれない物件
③現況空室で壁紙交換や老朽箇所の交換等のリフォーム物件
④専有部分を一旦スケルトン状態にしてからのフルリノベーション物件

同じマンションでも、内容によって値段(坪単価)は大きく変わってくる。
それが判らないのに単価だけで見てもね。
随分安いなと思って、大島てる見たら、なんだそういう事かってのもあるよ。

>>772
やはりブリリア強しですね、ブリリアの上の値付けで来るのかステアリのようにブリリア以下で来るのか

>>774 マンコミュファンさん
ブリリアより安く来たら抽選祭り、、、

４月１日のアド街ック天国は
池袋東口　です。

南池袋公園も　紹介されるでしょうね

金曜に来た値段の電話全然話題になってないね、本当の検討者いないのかな？

>>778 マンション掲示板さん
電話来てない。詳しく教えて。

>>771 マンション検討中さん

ブリリア全て実需目的で
86m2が1.6億、78m2が1.5億で2件は手元にありますね。

ちなみに３件とも高層階で坪615-630くらい。成約は半年くらい前ですね。GCTは坪650くらいならまあ...という印象だけど住友だし坪700なんじゃないかなぁ

>>779
前誰かも言ってましたが最近のクヤクション、南中層の79平米が15500の坪650、南高層の84平米が18750の坪730。
電話されたのは高層南東が坪750で高くはないですね

その価格レンジのつもりでいるなら実際の価格を聞いたら腰抜かすと思うよ。

Goldman Sachsが世界中の不動産価格の下落を予想。実需ならいいのかな～

アメリカはピークから5%の下落予想か。
5%の下落なら実需なら許容範囲内じゃない？
10年も住めば残債割れはしないだろうし。

予定価格出ないと盛り上がらないなw

先日営業さんが、予定価格教えてくださってましたよ

>>787 職人さん
高いですか。

明日から正式に2回目商談開始です

>>787 職人さん
電話で聞いた時にはざっくり坪700とのことでした。高い...まあ予定価格なので高いとアンケート出せば変わるかもですが

坪700が平均くらいであれば北向き中住戸とかは600前半とかでもありそうですね。

私は4月後半に2回目です。価格楽しみ。
同じ日に晴海のSkyDuoも冷やかしにモデルルーム行きます。

>>791 通りがかりさん

700-730スタートっぽくて住友は徐々に価格あげてくのでたぶんないかと。。。予定価格に対してかなり高いという反応があれば別ですが

完成した港区芝の札ノ辻スクエア1ＦにスーパーのＯＫが入るらしいけど、ここも入ってほしいなあ

700で出て来るならかなり弱気な印象。

ですね、高層中心の売り出しで700平均なら住友としては弱気かと。普通に人気出そうです

すごい供給戸数少ないっぽいですね。やはりグロス高すぎてそんなにニーズを集めきれてないのかな。価格は反応とアンケート次第でしょうか。いまいち東池袋の広域への訴求力がわからん。形状的に供給の少なめな角部屋買うなら一期なんでしょうけど

そらそうよ。東池なんて本来坪550位が上限よ。
ブリリアとかその金魚の糞の少ない成約事例により高値演出しても無理がある。
歩いて５分の南大塚で、新築未入居の免震タワマンが坪５００弱でしこってるだろ。

>>797 名無しさん

このスレの伸びや、ブリリアの中古成約数見ても、広域への訴求力はなさそうですねぇ。その辺はまだ単価も安い安い湾岸が強いか。

>>799 評判気になるさん
ブリリアはそもそも売り出しが少ない。

具体的な数字（販売個数とか予定価格とか）を聞いてる方はいないんでしょうか？

41F 75、1.8億円、坪793か。。。
まあ、当然やけど、強烈やな。

うーん。イラネ。

>>802 口コミ知りたいさん
クヤクション分譲時の3倍っすね。。

800超えを想定してたから現実的に感じる

条件悪い部屋なら650くらいからありそうですね。

北東3LDKや南西2LDKは条件そこまで良くないといっても、高層階（30階）で650なので、割高感はないと思います。

北東角の88平米の部屋が650ならかなりお買い得ですね

北東角はざっくり2億ですね(750くらい)

北向き角部屋はまだ情報無しでしょうか？

２億で高いですがプレミアム除いて一番広い部屋なので買うなら今期かもですが売れるのかこれ。仕様等も謎のまま価格だけ出た感じ。低層階が今後出れば現実的な価格になるかもですが

今は皆、高いとか高すぎるとか言ってますけどね、10年後には、販売当初は安かった、新築で買った人は勝ち組、こんなに値上がりするなら無理してでも買っとくべきだったとか言ってるんですよ。解ってます？

数字が出ると多少お話が活発化するけど、まだまだ不明な点が多過ぎるってことでしょうかね。
中間層の価格をチラ見せして世間の反応を伺う住友の作戦は成功するのかどうか。

これどこに単価盛るんでしょうね

>>811 匿名さん

五合目で言ってるのと、山頂の崖付近で言ってるのじゃ全然状況が違う。

予定価格見せてもらったけど高いな...

かっこいい

今までが安すぎただけだよ。
ビックターミナル池袋駅徒歩圏内のタワマンに庶民が住めたのが異常。

売主でもある三井住友信託がいくら貸してくれるか…。

池袋徒歩圏の戸建てなら、８０平米８千万円くらいで買えるので、＋１億出してお見合いタワマンに価値を見いだせるかどうかですね。

池袋で750

普通に2LDK以上で1億超えてくるだろうから
ペアローンで、審査下りるのかな？

独り身だと、もはや手が届かない価格・・・・

池袋徒歩圏なら
８５００万も出せば駐車場付きで狭小じゃない１００㎡の立派な戸建て買えるんよネ。
https://suumo.jp/ikkodate/tokyo/sc_toshima/nc_71920941/

タワマンに８０㎡に１．８億とか、もはや散財と言っていいレベルだと感じますね。
実際の支出はローンに加え、維持管理費や駐車場代などで１０万程加わりますからネェ。

┐(´∀｀)┌ﾔﾚﾔﾚ

>>821 匿名さん
これが池袋徒歩圏内は流石に無理がある。
本当に徒歩圏内なら狭小じゃなければ億は超えるよ。
それでもタワマンよりは大分安いけどね。

>>821 匿名さん
業者さんですか？

>>821 匿名さん
道も狭いし周りの家も密集しすぎ。まあだからこそ木密地域指定されてるんだけど
こんな北池袋の20坪の一軒家に8500万も出す方が散財
ここに住むくらいなら練馬や石神井あたりの駅近で30坪の家買うわ

>>821 匿名さん
池袋駅徒歩圏でもないし、池袋エリアのヤバい方で安普請戸建とかお前だけ買っとけｗ

目白と池袋の間の戸建(三井ブランドのファインコート)が確か1.3億くらいでしたよね。目白小学校学区。GCTは顧客の反応次第で実際の価格を下げそうですが、まあ住友だから売れなくてもいいやくらいに思っていそうな雰囲気でした(営業自体も高いと思っていそうな話ぶりだった...)

今はまだ若いので一軒家に興味ない。
ここを狙ってる方々は、５憶くらい出せるようになったら世田谷あたりに邸宅を建てるのでは？

グリーン大通りのこれからに期待
以下をつぶやかれた方に同意

明らかに激戦の向きありますね。供給少ないし安いよ売れるよ1期

ちなみに供給は要望があれば増やすそうですので激戦はないです(角部屋は限られてるのでありえますが)。ただこの値段だとそんなに要望でないんじゃないような、、、わかりませんが。超長期で売るらしいですよ。全体的に高すぎるという話題にはなってるので狙ってる方にとってはもう少し下がるといいですね

ジョイベンだから値付け、売り方のスミフ色多少和らぐと思っていたのに。住友信託銀行は金貸すだけか。

>>830 通りがかりさん
C地区2棟の後は後続が当面ないから竣工後も何年もかけて売りそう。

>>828 匿名さん

グリーン大通りのこれからに期待
いいと思います。

東池袋駅から池袋駅までは歩いても
程よい距離だし
歩道の幅も広く　歩いてても気持ちがいい
春は新緑　秋は落葉が楽しめる。

ドトール　クリエ　シナモン　珈琲館　マック
片側だけでも　カフェはたくさんあるし
休日は　歩道側にテーブル　イスを出せるように
できれば
少しは　カルチェラタン風になるのでは

それと「東口五差路」のビルに新宿駅にあるような
巨大な３Dビジョンを設置して「トイプードル」
を出現させると楽しめる。

だれか価格表をここに写真あげてくれないかな？？
いやーそれにしても高いね

第2回オンライン説明会(第1期予定販売価格表ほか)

・6typeの予定価格と図面のみの発表で他に目新しい情報は無
・設備仕様ほかは未定
・42-52Fの販売時期は未定
・6月予定のMR公開はSE-75Cのみの予定

W-70A,南西角,41F(16400万(坪774万)),32F(15800万(坪746万))
SW-55L,南,41F(11400万(坪685万)),32F(10900万(坪655万))
S-80A,南東角,41F(18000万(坪743万)),32F(17200万(坪710万))
SE-75C,東,41F(16000万(坪705万),32F(15300万(坪674万))
E-90A,北東角,41F(20500万(坪753万)),32F(19500万(坪716万))
NE-70C,北,41F(14600万(坪689万)),32F(14000万(坪661万))

ありがとうございます
上階は軽く坪800万超えてそうですね

絶妙だな。普通に売れそう。

東面が最高眺望だと思ってたから、32Fで坪674万なら競争になっちゃうよ~

ある程度売れそう。ブリリアは値下がりだな。

>>838 匿名さん
雑司ヶ谷霊園のお墓ビューを中国人が嫌うから。
日本人にしてみればお買い得としかいいようがないね。

南西角高いなー。なぜ?

>>841 マンション掲示板さん
西向き中住戸だとブリリアがもろかぶりになるが、南西角住戸の西向きはブリリアが少しかぶるものの抜け感があるから。

南側も野村棟のかぶりがほとんどなく、B地区が出来るまでは富士山～新宿の高層ビル群を一望できつつ、雑司ヶ谷霊園のお墓も見えづらい。

お寺の敷地も含めて、霊園のおかげで何も建たず、永久眺望だからね。

この模型写真は、左から、BRT池袋(豊島区役所)～GCT池袋～野村南棟で
写真の奥が北で手前が南。BRT池袋の南側がB地区再開発(開発時期未定)と
野村南棟に隠れて見えないが奥にPDT東池袋STがある。

GCT池袋の眺望予想は、南西角(B地区が出来るまでの当面(10年間？))で
東(PDT東池袋STの36Fを超えれば)は良いと思う。

更には、野村南棟が出来るまで(2027年？)待てれば
B地区の再開発に左右されずに、南側の眺望は期待出来るかもね。

現在周辺タワマンに住んでます。
あくまで個人的な感想ですが、東西南の眺望について。
東は正面にスカイツリーが見えて圧巻ですが、それ以外は特に無くそこまでな気がします。南側の斜めに東京方面のビル群が見えると思いますが、正面ではないので部屋から見えにくいかも。

南は東京方面のビル群が綺麗ですが、距離があるため小さくそこまで迫力は感じません。南西の新宿のビル群はちょうどいい距離でとても綺麗です。ザ・夜景という感じです。

西は富士山と南西の新宿方面がとても綺麗だと思いますが、多分区役所とＢ地区と部屋の位置次第な気がします。そして、冬は西陽が強く午後から日の入りまでカーテンは閉めっぱなしになると思います。

B地区が暫く先という前提であれば、新宿方面の夜景が見える南西の角が1番高単価なのも納得です。
東は今回販売の41Fではおそらくエアライズからの視線がかなり気になると思うので弱気設定なんだと思います。

上記はあくまで個人的な感想なので、区役所の屋上庭園などでご自身で確認されるのがいいかと思います。

今回販売の対象になっていませんが、北西の角は“大穴”かもしれませんね。サンシャイン60と池袋駅って取り合わせは、まさにザ・池袋って感じですし。
眼下に首都高というのも都会的。
なぜ4つの角のうち北西だけ未販売なのか、ちょっと聞いてみたいものです。

この物件は南側は野村棟の建設と北側とブリリアの南側も再開発されそうですし
少し離れてアウル、エアライズの東側一帯も再開発の噂がありますし10数年後には周辺が今と全く別の街に変貌しているかもですね

>>845 マンション検討中さん

B地区方向を除くと、結構他のマンションと被るのが気になります。
良い方向が何処か悩ましいです。

中住戸売り切るまで竣工後数年かかりそうだけど仕方ないと営業さんもぼやいてた

しかし野村棟目黒マークスと同じくらいと営業が言ってたけど@650くらいとすると平均単価@80くらい差があるのか...まあ住友もゆっくり売る気満々だからいいのかもだけど800戸なんだからもう少し下げて欲しかった。まじで10年かけるんじゃ

直結なのってこの住友棟だけだっけ？野村も？

>>850 匿名さん
Ｃ地区2棟の後は当面競合する新築でないからね。
スミフだし、この後値上げしながら竣工後も何年もかけて売ると思う。

今後の池袋タワマンの予定

西口再開発　
どんなに早くても販売は7-8年後。
価格も坪1000オーバーだろうから値段的にも競合しない。

造幣南
20年はかかる。競合しない。

B地区
恐らく頓挫。競合しない。

野村棟が売れ切るまでは常識的な価格で売るとしても、競合がなくなったら猛烈な値上げをしてじっくり売ると思う。

造幣は準備組合できてて不動産会社もなんとなくきまってるとかなんとか

>>851 マンション掲示板さん
住友だけ。野村はデッキ経由。勝どきのミッドとサウスみたいな感じやな。

間取りも綺麗だし1期の特に東は普通に売れると思うけどな。眺望がそこまで尖ってないから高値追求出来るかは際どい

>>856 ご近所さん
東は抽選になると思う。

東は即転売可能なくらいお得ですね。

>>858 検討板ユーザーさん

プラウド東池袋ステーションと、眺望が被らないか心配です。

>>846 匿名さん
北西角が最高眺望だから。
スカイラウンジのイメージCG通り。
高値追求したいので、安めに出す1期1次では温存したんだと思う。

眺望シミュレーションしたい人は豊島の森と豊島大博覧会の2つに行ってみるとかなりイメージわくよ。

>>859 名無しさん
一般的には気にならないぐらいの距離はあるよ。
ステアリが被るのがどうしても気になるなら37階以上に行くと良い。
1階辺りで80万変わる計算なのでリセールは下に行った方が良いだろうけどね。