東京23区の新築分譲マンション掲示板「グランドシティタワー池袋ってどうですか?」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2024-11-14 12:48:14

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。


参考スレ:
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか?
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地:東京都豊島区南池袋二丁目23番他(地番)
交通:東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
   東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
   JR山手線他・東武東上線西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模:鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取:1LDK~3LDK 
面積:45.44m2~104.03m2 
総戸数:878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主:住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計:INA・清水・前田設計共同企業体 
施工:清水・前田建設共同企業体 
管理会社:未定

公式URL:https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求:https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

販売開始予定:2023年8月上旬
完成予定:2027年4月中旬 
入居予定:2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)

よろしくお願いします。

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[スレ作成日時]2022-11-21 17:47:06

グランドシティタワー池袋
所在地:東京都豊島区南池袋二丁目100番他(地番)
交通:東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩1分
価格:未定
間取:1LDK~3LDK
専有面積:45.44m2~104.03m2
販売戸数/総戸数: 未定 / 878戸
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グランドシティタワー池袋口コミ掲示板・評判

  1. 6221 マンコミュファンさん

    坪600の東池袋直結マンションで今回と同じような2L-3LDKがゴロゴロあるならリンク貼って欲しいわ 笑

  2. 6222 マンション掲示板さん

    坪900って頭金1割入れても
    ランコスと税金で月額50万持ってかれるよ
    対して、賃料取れても40万

    赤字が月々10万、年間120万
    ワンルームスキームより酷くてワロタ。



  3. 6223 マンション検討中さん

    ちょっと気になってみてみると今のGCTと同じ55平米以上で一件も坪600はないですね。

    一番安いエアライズでも坪665と696。ブリリアが1000以上しか残っていないので外すとして、一番直近のステアリで750-850くらいでしょうか。駅非直結の野村も高いようなので、あとは相場が全体として落ちるかどうかですかね。

  4. 6224 通りがかりさん

    坪600~700はエアライズ?耐震、築古、C地区出来たらかなり眺望悪くなるから、比較的割安で出てるのかなと思うが…まあ中古と新築を比較してもな~

  5. 6225 口コミ知りたいさん

    >>6222 マンション掲示板さん
    頭利回りさんは算数出来て凄いねー

  6. 6226 匿名さん

    築古だとコンクリートの劣化が進んでるから、直下型地震が来た時に倒壊しそうで怖い。東池袋は地盤が堅いから良いけど、埋立地の地盤が脆い土地の物件はかなりリスク高いのでは。

  7. 6227 マンコミュファンさん

    >>6226 匿名さん

    築10年や20年でタワマンが倒壊するわけないだろ。もし倒壊するなら新築買っても10年後に大地震が来たら倒壊するのかよ?バカも休み休み言えよ。

  8. 6228 匿名さん

    今どき
    利回りで
    タワマン
    元取る計算してる人がまだいるんだ?

  9. 6229 eマンションさん

    >>6228 匿名さん

    頭の中身築古の安い低級マンションに置き忘れて
    タワマンの常識知らないんでしょ。

  10. 6230 口コミ知りたいさん

    >>6227 マンコミュファンさん
    東池袋は地盤が良いから大丈夫だと思う。倒壊が心配なのは塩害のある埋立地の古いタワマンだよ。

  11. 6231 匿名さん

    本物件は、投機目的等の購入を防止するため、引渡日から5年間に限り、ご購入者様が所定の条件(引渡日から5年間内に本物件の売却等をしようとするときは売主の承諾を得ること等)に違反した場合、買戻しができる旨の契約条項が盛り込まれます。
    とあるが、1期1次以外で先着順で買ってる人は2027年~2032年は東池袋に住んでることを前提で購入してるのか。賃貸で出しても低利回りだし。そんな先の未来は誰にもわからないから物凄いハイリスクだな。

  12. 6232 マンション検討中さん

    >>6231 匿名さん
    買い戻しって、住友が購入金額で買ってくれるという事?

  13. 6233 匿名さん

    どうなんでしょうね。この先値上がりしていれば購入時価格、値下がりしていればその時の適正価格とか?手付金捨てても問題ない富裕層以外にとってはハイリスク物件ですね。

  14. 6234 匿名さん

    買戻しできるだから値下がりしてたらしないでしょ。

  15. 6235 名無しさん

    まあこれ実質的には意味ないらしいですけどね。ベイパークも全部売るときに理由言えば「はいどうぞ」になるそうで...そもそも買い戻すには法的に難しいですし

  16. 6236 匿名さん

    野村の価格...なんというかGCTと変わらないですね。直近の中古成約みたらおかしい値付けでもないですが。

  17. 6237 匿名さん

    >>6235 名無しさん

    転売目的購入者に対してのみの抑止措置でしょ。なので、居住用で購入して普通に住んでいたが、転勤などでどうしても家を売る必要が出てきたら、問題なく売れる気がする。

  18. 6238 匿名さん

    買い取り特約って公社物件とか、周辺相場より安く売りだすときに転売目的を抑止するのがパターンだった。都から安く土地を仕入れた選手村跡地で転売ヤーを横行させてデベの一角が白々しい。転売が視野に入れられるって販促手段でしょ。

  19. 6239 匿名さん

    住人が個人的な事情で手放す分には問題ないけど
    業者とかが相場荒らしにきたら潰すよって感じかな。

  20. 6240 マンション検討中さん

    >>6219 匿名さん

    最近のタワマンのコンクリートの耐性は100年と云われてるよ。

  21. 6241 湾岸から武蔵野台地へ

    >>6230 口コミ知りたいさん

    倒壊するまではないと思うが、一度あの大震災で受けた躯体のダメージは大きいし塩害もあるから、いくら大規模修繕しようが信用してないんだわ。

  22. 6242 検討板ユーザーさん

    >>6231 匿名さん

    ちなみに、野村に聞いたら転売禁止期間ありませんでしたよ。

  23. 6243 匿名さん

    >>6241 湾岸から武蔵野台地へさん
    いつかあなたにも安心して暮らせる場所が見つかるといいですね。

  24. 6244 匿名さん

    >6240

    コンクリートは100年持っても配管は50年くらいでダメになる。ここ、パイプスペースが住戸内にあるから竪排水管の交換どうするんだろうね。交換時には縦一列で在宅する必要があるけど調整つかないでしょ。

  25. 6245 匿名さん

    >6242

    民法で消費者に一方的に不利な条項は無効ってなってる。公社物件みたいに格安とかバーターがあれば理解できるけど、ここの場合は有効か疑問。

  26. 6246 評判気になるさん

    >>6244 匿名さん
    コンクリートも塩害のあるような地域は50年ぐらいが限界。地震のない国ならともかく、日本だと地震が来たら古い建物は倒壊してしまう。

  27. 6247 マンション検討中さん

    >>6246 評判気になるさん

    品川のシティータワー品川やこれから分譲される港南四丁目の東急は定借期間70年ですけど、建物が50年で限界ならあとの20年はどうするの?

  28. 6248 匿名さん

    >6247

    70年定借は、あと20年で取り壊すのに竪排水管の交換どうしようってなるリスクがあるかな。建物は持っても。

  29. 6249 評判気になるさん

    >>6248 匿名さん

    そんなリスクはない。適当な嘘言わないように。

  30. 6250 匿名さん

    新築時に売り主が作成する長期修繕計画って30年くらいまで。その後、どうするかは住民次第。

  31. 6251 検討板ユーザーさん

    ここって、11年目以降
    修繕積立で月々7万くらい徴収するから
    流石に積立金不足にはならないでしょ

    管理費5万、積立金7万、駐車場3万、固都税3万

    ランコス 月額 18万円

  32. 6252 eマンションさん

    >>6251 検討板ユーザーさん
    高すぎワロタww

  33. 6253 匿名さん

    >>6247 マンション検討中さん
    50年超えてすぐに倒壊する訳ではないよ。あくまで劣化が進むほど倒壊リスクが高くなるというだけ。ただ塩害のある湾岸エリアは劣化しやすいから長持ちしにくいのは確か。

  34. 6254 評判気になるさん

    >>6251 検討板ユーザーさん
    修繕積立、11~15年目とかは75平米で4万もかからんよ。まあそれでも管理費と合わせると高いけど…

  35. 6255 匿名さん

    >>6251 検討板ユーザーさん

    11年目以降、管理費プラズ修繕費で
    10万くらいと思ってるけど
    物価上昇見込んだら12、3万もなくはないか。

  36. 6256 匿名さん

    修繕費の安い物件は劣化が進むから建て替えまでの時間が短くなるだけ。修繕費をしっかりかける物件の方が長い目で見れば安上がりだよ。

  37. 6257 評判気になるさん

    >>6253 匿名さん

    50年超えてすぐに倒壊する訳ではないならあんたは何年先の話をしてるのか?私は間違いなくこの世にはいないわ。

  38. 6258 匿名さん

    >>6257 評判気になるさん

    それより先に、
    >>6253 匿名さん は竣工時点で既に消えてるから
    ご安心を

  39. 6259 マンコミュファンさん

    >>6231 匿名さん

    > 5年間内に本物件の売却等をしようとするときは売主の承諾を得ること等)に違反した場合、買戻しができる旨の契約条項

    「売却しようとする時は」とあるけど、売買契約が成立したらどうなるのかな?
    さすがに民法より強い強制力があるとは思えないんだけど?

  40. 6260 匿名さん

    >>6259 マンコミュファンさん

    スミフが売主に違約金の支払い請求、とか、
    引き渡し前ならスミフが売主から買い戻し
    買い主が売主に契約不履行の賠償請求、とか?

  41. 6261 名無しさん

    区役所と2階部分で繋がるみたいですね。

    https://go2senkyo.com/seijika/187119/posts/962293

    =======================
    一昨日の豊島区議会
    1 副都心開発調査特別委員会
     南池袋二丁目C地区地区計画の都市計画変更について
     エコミュゼタウン(区役所)と南池袋二丁目C地区2階テ?ッキ部分の歩道橋整備と接続。環状5の1号線上に歩道橋が整備される予定。完成は令和9年。

  42. 6262 マンション検討中さん

    >>6259 マンコミュファンさん
    極端な話、他人の所有物など自分が所有権を持っていない物でも
    それを対象として売買契約を成立させることさえ可能だったりしますが、
    どんな場合であれ売買契約が成立したら、売主はその権利を取得した上で
    買主に所有権を相手に移す義務を負うことになります。

    たとえばもし仮にスミフの許可を得ないと所有権の移動が制限されていたとして、
    スミフに無断で売買契約を成立させてしまい、
    所有権が買主に渡る前にスミフから物言いがついた場合、
    売主はスミフの言い値で違約金を払ってでも
    売却の許可を得る必要が出てくるかもしれません。
    それができない場合は買主に対する契約不履行となり、
    今度は買主から損害賠償請求される可能性があります。

    買主への所有権の移動が終わっていたら
    スミフは売主の契約違反に対する主張はできますが、
    売却が禁止されていることを買主が知らずに購入したのであれば
    買主に対しては権利を主張することができません。

  43. 6263 マンション検討中さん

    >>6262 マンション検討中さん
    なげーよ。。。
    でも、めんどくさいことになりそうなのはわかった。

  44. 6264 名無しさん

    >>6262 マンション検討中さん

    いえ、違います。
    スミフから購入した時点で所有権は購入者に移るので、スミフが売却した後にその所有者に対して権利を主張することは法的にできません。
    あっても保証契約が引き継げない程度です。

    たとえ購入時に文書で転売を禁止したとしても法的な拘束力はなく、裁判になればスミフに勝ち目はありません。
    言わば紳士協定みたいなもんです。

    かと言って、私も投資目的の人には買って欲しくないですが、故意に短期売買をすることには反対です。

  45. 6265 検討板ユーザーさん

    東の中住戸検討中です。
    AorDならどっちがいいですかね?

  46. 6266 マンション掲示板さん

    >>6265 検討板ユーザーさん

    私ならA。AもDも眺望はさほど変わらないので、間取りの良し悪しのみで選ぶ。

  47. 6267 口コミ知りたいさん

    >>6266 マンション掲示板さん

    Dだとステアリ
    Aだとプラウドタワー池袋見えるかなと思ったんですが違いますかね?

  48. 6268 マンション掲示板さん

    >>6267 口コミ知りたいさん

    Dだとすぐ左側の視界にエアライズが入ってくるのでA

  49. 6269 口コミ知りたいさん

    Aだと横にプラウドタワー池袋がすぐ右前に入りますね。とはいえ正直どちらも間取り綺麗ですしそんなに変わらないので好みでは?

  50. 6270 マンション比較中さん

    >>6265 検討板ユーザーさん
    私なら、D。
    理由はAは、3部屋ともウオーキングクローゼットだが、Dは、1部屋が、普通の横長のクローゼットだから。
    ウオーキングクローゼットより、普通の横長のクローゼットの方が使いやすくて、私は好きです。

  51. 6271 eマンションさん

    みなさん
    ありがとうございます。
    眺望は忘れて
    間取りで好みの方にします!

  52. 6272 eマンションさん

    営業と話した感じ一気に先着順が動いてるね。野村の様子見だった人が動いたのか。また500万値上げするのかな...

  53. 6273 マンコミュファンさん

    >>6272 eマンションさん

    するでしょ。デベは需給がバランスするように値付けする。予定より早く売れるようなら値段を上げて調整する。ただ、値下げは余程の事がない限りしないけどね。だから、基本的には早く購入する程お得なんだろうね

  54. 6274 匿名さん

    >>6264 名無しさん

    転売禁止特約に関しては既に判例が出ていて、
    契約締結から5年間の転売禁止特約は有効、特約に違反した際は売買金額の1%を超えない範囲で違約金を請求できる、というのが裁判所の判断でした。

  55. 6275 マンション検討中さん

    北向きは安いし高層階は景色が抜けますし狙い目ですね。

  56. 6276 マンション検討中さん

    >>6264 名無しさん
    >>6274 匿名さん
    やっぱり違約金でしたか。
    違約金1%なら人によっては
    手数料感覚で払うかもしれませんが、
    自信満々で裁判に訴えたら既出の回答で
    恥かくところでしたね。

  57. 6277 通りがかりさん

    いずれにせよめんどくさい物件だなぁ。

  58. 6278 匿名さん

    違約金1パーセントというのは買い戻し特約がないケースであって、今回は買い戻し特約がある以上、実売却額と買い戻し額の差額が違約金として認められるんじゃなかろうか。

  59. 6279 マンション検討中さん

    >>6278 匿名さん
    そうでしたね。確かに、ここは買い戻し特約もついてました。

    だとすると、買い戻し期間満了までは売買(所有権移転登記)はできますが、買戻特約の登記のあとになされた所有権移転登記や抵当権設定登記は、買い戻しが実行されると対抗できないようです。
    買戻特約は買戻期間が経過しても自動的に抹消されるものではなく、当事者(所有者と買戻権者)からの申請により抹消されるので、スミフの許可なく売却しようとしても、登記移す段階で「買い戻し特約ついたままですけど?」って突っ込まれるんでしょうね。

  60. 6280 マンション検討中さん

    >>6278 匿名さん

    ん?ちょっとよくわからないんだけど、
    その場合違約金は1%より増えるの?減るの?

  61. 6281 マンション検討中さん

    2億で買って5年内に2.5億で売った場合と1.5億であった場合とで、それぞれどうなるの?
    ものわかりがわるくすまん、賢い人教えて下さい

  62. 6282 匿名さん

    >>6281 マンション検討中さん
    判例ってこれかな?
    https://www.zennichi.or.jp/law_faq/転売禁止の特約に関する違約金/

    最初売主は5憶円の不動産に違約金5億円として転売禁止特約を付けた。
    裁判官は、売買契約と同額の違約金はさすがに過大だけど、売買契約の1%を限度としてなら違約金を有効と判断した。

    これを参考にするなら、違約金はリセールの値段は関係なく
    スミフから購入した値段の1%ってことかと。
    5年以内に諸経費+1%の違約金を差し引いても
    十分な儲けが出せる自信があるなら一考の余地あり?

  63. 6283 遊戯王さん

    >>6279 マンション検討中さん
    売主「買主を召喚し転売カード発動!」

    スミフ「5ターン前に転売カードを使ったな(ニヤリ)
    よし、ここでリバースカードオープン!
    買い戻し特約カードで売主に対し1%の違約金ダメージ!
    さらに買い戻し特約カードで買主に対して買い戻し効果発動!」
    って流れですか。

  64. 6284 匿名さん

    幕張ベイパーク見れば大量に中古が出てるようにけっきょくは意味ないですよね。あくまで抑止効果というか。どちらにせよ税率が下がる長期保有にするには5年持たないといけないので気にしなくていいかと...

  65. 6285 マンション検討中さん

    >>6273 マンコミュファンさん

    勉強になります、ありがとうございます。

  66. 6286 職人さん

    >>6282 匿名さん
    一生、住友系列で不動産売買や賃貸や何かをしない予定なら良いと思いますけど、
    絶対にブラックリスト入りですよね笑

  67. 6287 住み替え組

    >>6277 通りがかりさん

    本当にです(笑)
    頭が悪い私は、野村にしようと思います。
    ご時世柄、人生何が起きるか分かりませんからね。

  68. 6288 マンション掲示板さん

    GCTは今の先着順の後は値上げとかありそうなんですかね?

  69. 6289 マンション掲示板さん

    >>6287 住み替え組さん

    お若い家族と高齢者世帯では、5年間の重さが違うから。

  70. 6290 名無しさん

    >>6288 マンション掲示板さん

    愚問wwそれ聞いてどうするの?
    欲しいならサッサと買いなはれ!

  71. 6291 匿名さん

    3期2次でも地味に値上げしてるからあげるんじゃない?(というか上げなくても条件悪い部屋にはなっていくだろうけど...)

  72. 6292 通りがかりさん

    スミフが値上げしないことも、スミフの値上げに周辺がついてこないこともないので、さっさと買うのが正解ですね。
    いうて都心に比べたら坪単価半分くらいですし。

  73. 6293 匿名さん

    >>6288 マンション掲示板さん
    値上げの見込みがないなら
    竣工までに完売目指すんじゃないかな。

  74. 6294 マンション検討中さん

    >>6292 通りがかりさん
    スミフはリーマンショックでも値上げしたのかな?
    まあ下手なあおりに乗らないほうがいいと思います。いつ何が起こってもおかしくない世界情勢になりつつあります。無論この物件が気に入って少々のリスクが許容できる実需の方には、仕様の高さを考えると正解かもしれませんが。

  75. 6295 匿名さん

    値上げ前に買いたい人は買えばいいし
    これから下がると思うなら見送ればいいと思うけど
    仮に上がったとしても騒がず静かに消えて行ってほしい。

  76. 6296 マンション掲示板さん

    >>6295 匿名さん

    そういう貴女こそ、早くココから消えて下さい。何しに来たの?

  77. 6297 マンション検討中さん

    北東から南西までの眺望

    https://streamable.com/06dckg

  78. 6298 eマンションさん

    >>6297 マンション検討中さん

    ↑ ブリリアタワー50F屋上より

  79. 6299 検討板ユーザーさん

    >>6298 eマンションさん

    ブリリアからの買換検討者でしょうか?

  80. 6300 マンション検討中さん

    プラウドタワー池袋の値段思ったより
    高くて、残念、、、住友買います。

  81. 6301 マンション検討中さん

    >>6300 マンション検討中さん

    同感です。

    ブラウドがあの値段なら、住友ですね。
    でも住友も高いので、私は今回の買換えを断念します。
    2億用意するのは、結構ストレスがかかるレベルなので、皆さんについていけないのが残念です。

  82. 6302 匿名さん

    野村みて結論でました。今月、住友契約します。

  83. 6303 マンション検討中さん

    住友の先着順は無くなるのかな?見ものですね~~

  84. 6304 通りがかりさん

    2LDK価格差結構あるけど、GCTの方が間取りも良くて眺望も新宿ビューか、、、
    B地区出来るまでに売り抜けられればGCTかなー

  85. 6305 口コミ知りたいさん

    GCT今月から来月にかけて情報を入手した人中心に先着順動きそうだなぁ。

    2LDKと3LDKが予め決まってるので、理想の間取りで買おうとすると意外と少ないから早めに動いた方がいいかもですね

  86. 6306 eマンションさん

    >>6304 通りがかりさん

    B地区って出来るの?なんか聞いた感じだと、かなり難航してて、頓挫する可能性もかなり高いようだけど

  87. 6307 名無しさん

    >>6306 eマンションさん

    担当者から、買収が進んでないと聞きましたよ。

  88. 6308 マンション検討中さん

    >>6307 名無しさん
    なら、B地区を見込んで価格が抑えられている
    GCT2LDK,プラウド2LDK西はおすすめですね。
    というか、こういうこと書くと、上げてきそう

  89. 6309 マンション掲示板さん

    >>6307 名無しさん
    本当にそうみたいです。今から着手しても立つまでに10年とか15年とかかかる可能性もあります

  90. 6310 口コミ知りたいさん

    >>6309 マンション掲示板さん

    明治通りに繋がるのも、数年先です。
    プラウドの西向きは、二重サッシ。
    西向きの抜け感はお買い得かもね。

  91. 6311 匿名さん

    >>6308 マンション検討中さん

    プラウド第1期は西の売りはなかったかと。

  92. 6312 匿名さん

    B地区を考えなければ、実際南から南西にかけてが最も眺望が良いよ。渋谷、新宿の高層ビル群が遠方に広がり、富士山も見えて、墓ビューでもないからね。西側実はお得説あるかもね。

  93. 6313 匿名さん

    西は不確定要素あるから最後まで出さないんじゃないかな。他が完売してから出す作戦。

  94. 6314 マンション検討中さん

    ここ、相対的に高過ぎないか?
    グランドシティタワーよりも条件良い部分なんてあるか?
    眺望価格だったとしたら南以外の価格がまったく正当化できないぞ。
    モデルルーム予約したが、行く気なくしたわ。

  95. 6315 名無しさん

    >>6314 マンション検討中さん

    スレ間違いでは?ここはグランドシティタワー池袋ですよ

  96. 6316 匿名さん

    あちこちネガキャンして回ってるうちにスレ間違えたんでしょ

  97. 6317 名無しさん

    >>6314 マンション検討中さん

    さ迷うタワマン亡霊や(笑)
    いつまで経っても買わない。

  98. 6318 管理担当

    [他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

    1. 6319 匿名さん

      >>6318 マンション検討中さん
      買い替え希望か単なる周辺住人からの参考情報かは知りませんが
      私としては購入後をイメージしやすいので
      現地の写真投稿は素直に感謝してます。
      あることない事騒いで荒らすだけのネガキャンよりは有益ですし、
      そう茶化すこともないと思いますけどね。

    2. 6320

      >>6319 匿名さん

      プラウドタワー池袋への買い替えを検討していた者です。ですが、想定していたよりも高かったので、GCTにするか、または買い替え自体をやめるか悩んでいるところですね。

      最近iPhone16を購入したので試しに眺望を撮影していました。検討している方の参考にでもなればと思い動画を投稿したのですが、もし不快なようなら投稿はやめておきますね。

    • スムログにマンションマニア「グランドシティタワー池袋」の記事があります
    • スムラボの物件レビュー「グランドシティタワー池袋」もあわせてチェック

    グランドシティタワー池袋
    所在地:東京都豊島区南池袋二丁目100番他(地番)
    交通:東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩1分
    価格:未定
    間取:1LDK~3LDK
    専有面積:45.44m2~104.03m2
    販売戸数/総戸数: 未定 / 878戸
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