物件概要 |
所在地 |
東京都豊島区南池袋2-100他(地番) |
交通 |
(1)東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩1分 (2)東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線「池袋」駅徒歩8分 (3)JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東武鉄道東上線、西武池袋線・豊島線「池袋」駅徒歩9分
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間取り |
1LDK〜3LDK |
専有面積 |
45.44m2〜104.03m2 |
価格 |
未定 |
管理費(月額) |
2万4565円〜5万4335円/月 |
修繕積立金(月額) |
9700円〜2万2220円/月 |
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
878戸 |
販売戸数 |
未定 |
完成時期 |
2026年11月中旬予定(工事の都合上、完成予定時期が変更となる可能性がございます。) |
入居時期 |
2027年1月下旬予定 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:RC52階地下2階建一部鉄骨 敷地の権利形態:所有権の共有 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
住友不動産 三井住友信託銀行 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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グランドシティタワー池袋口コミ掲示板・評判
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6201
マンション検討中さん
>>6199 評判気になるさん
先行組の野村が意外と高値だったのかもね、それならば本当の駅直結スミフの方が良いと動いたのかもね。
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6202
匿名さん
スミフは売れてくると値上げしながら供給を補充するんだよ。ここもそのパターンですね。
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6203
通りがかりさん
野村がやたら高いので先着順を増やしたっぽいですよ。野村と住友がほぼ値段変わらないので東池袋本命の方は住友買った方がいいかと...もうすぐわかるとおもいますが。
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6204
マンション検討中さん
>>6203 通りがかりさん
価格はある程度揃えないと、地権者が黙ってないと思いますよ。地権者が選ぶときに価格はほぼ同等だったんだから。
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6205
匿名さん
野村もまだ予定価格だからこの後調整が入る可能性はある。値上げの可能性もないわけではないが。
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6206
マンション検討中さん
グランドミレーニアが良い例。
当時分譲してたマンションで1番リセールが悪い。
今回このマンションもそんな感じになりそう
とマジレススマソww
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6207
マンコミュファンさん
大量の先着順開陳しながら値上げ連呼されましてもね。。。笑
たはは失笑
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6208
マンション検討中さん
>>6194 周辺住民さん
グレードは知らないけれど、部屋自体のスペックが同程度なら
駅接続の差分だけスミフの方が格上というのはあるかと思います。
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6209
マンション掲示板さん
>>6208 マンション検討中さん
まぁ、野村は首都高から離れてるが霊園近く、あとは東&南向きの眺望だね。
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6210
匿名さん
首都高はそんなに問題にならない。大気汚染が問題になるのは清掃工場の近くですよ。
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6211
匿名さん
まあ、そんなに心配しなくても、
どちらも買えない人には関係ないから大丈夫ですよ。
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6212
名無しさん
部屋の仕様はほぼ同じだけど細かい点でGCTが上かな...
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6213
マンション掲示板さん
>>6206 マンション検討中さん
どこの情報見て言ってる?東池袋・池袋周辺タワマンの中古成約事例を見てるけど、グランドミレーニア はリセール悪くは無いよ。かなり高値で高頻度で成約してる。むしろ、ブリリアタワー池袋ウエストとか西側はリセール弱いよ。
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6214
匿名さん
野村の価格が出るまで様子見していた人たちが
これからどっと押し寄せて来そうな気配。
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6215
名無しさん
周辺の築10年以上の中古タワマンが700後半から800超で成約しているんだから、野村が安く出す理由なんて何もないよね。今販売してるGCTの先着が終われば、フスミももう一段値上げの可能性ありそうだし、悩ましいね。利上げで不動産価格下落期待もあるもんなのかな?
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6216
マンション検討中さん
東池袋の中古相場は坪600万~700万がメイン層。新築850万~900万はかなり割高。先着順が売れるのも相当な時間がかかると思うよ。
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6217
eマンションさん
東池袋の駅直結中古群で600~700がメインとは一昔前のデータでは...
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6218
名無しさん
>>6217 eマンションさん
インターネットも見れないの?坪600万台の東池袋直結(笑)中古マンションゴロゴロあるからちゃんと見てみろよ。
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6219
匿名さん
築20年近い物件とかだと安いかもしれないけど、そういう物件はあと30年もすれば建て替えだし、資産性を考えたら新築の方が良いと思うけどな。
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6220
名無しさん
>>6219 匿名さん
旧耐震の団地ならいざ知らず、築20年のタワマンが30年後に建て替え?馬鹿も休み休みに言うべき。
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6221
マンコミュファンさん
坪600の東池袋直結マンションで今回と同じような2L-3LDKがゴロゴロあるならリンク貼って欲しいわ 笑
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6222
マンション掲示板さん
坪900って頭金1割入れても
ランコスと税金で月額50万持ってかれるよ
対して、賃料取れても40万
赤字が月々10万、年間120万
ワンルームスキームより酷くてワロタ。
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6223
マンション検討中さん
ちょっと気になってみてみると今のGCTと同じ55平米以上で一件も坪600はないですね。
一番安いエアライズでも坪665と696。ブリリアが1000以上しか残っていないので外すとして、一番直近のステアリで750-850くらいでしょうか。駅非直結の野村も高いようなので、あとは相場が全体として落ちるかどうかですかね。
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6224
通りがかりさん
坪600~700はエアライズ?耐震、築古、C地区出来たらかなり眺望悪くなるから、比較的割安で出てるのかなと思うが…まあ中古と新築を比較してもな~
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6225
口コミ知りたいさん
>>6222 マンション掲示板さん
頭利回りさんは算数出来て凄いねー
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6226
匿名さん
築古だとコンクリートの劣化が進んでるから、直下型地震が来た時に倒壊しそうで怖い。東池袋は地盤が堅いから良いけど、埋立地の地盤が脆い土地の物件はかなりリスク高いのでは。
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6227
マンコミュファンさん
>>6226 匿名さん
築10年や20年でタワマンが倒壊するわけないだろ。もし倒壊するなら新築買っても10年後に大地震が来たら倒壊するのかよ?バカも休み休み言えよ。
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6228
匿名さん
今どき
利回りで
タワマンの
元取る計算してる人がまだいるんだ?
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6229
eマンションさん
>>6228 匿名さん
頭の中身築古の安い低級マンションに置き忘れて
タワマンの常識知らないんでしょ。
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6230
口コミ知りたいさん
>>6227 マンコミュファンさん
東池袋は地盤が良いから大丈夫だと思う。倒壊が心配なのは塩害のある埋立地の古いタワマンだよ。
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6231
匿名さん
本物件は、投機目的等の購入を防止するため、引渡日から5年間に限り、ご購入者様が所定の条件(引渡日から5年間内に本物件の売却等をしようとするときは売主の承諾を得ること等)に違反した場合、買戻しができる旨の契約条項が盛り込まれます。
とあるが、1期1次以外で先着順で買ってる人は2027年~2032年は東池袋に住んでることを前提で購入してるのか。賃貸で出しても低利回りだし。そんな先の未来は誰にもわからないから物凄いハイリスクだな。
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6232
マンション検討中さん
>>6231 匿名さん
買い戻しって、住友が購入金額で買ってくれるという事?
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6233
匿名さん
どうなんでしょうね。この先値上がりしていれば購入時価格、値下がりしていればその時の適正価格とか?手付金捨てても問題ない富裕層以外にとってはハイリスク物件ですね。
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6234
匿名さん
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6235
名無しさん
まあこれ実質的には意味ないらしいですけどね。ベイパークも全部売るときに理由言えば「はいどうぞ」になるそうで...そもそも買い戻すには法的に難しいですし
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6236
匿名さん
野村の価格...なんというかGCTと変わらないですね。直近の中古成約みたらおかしい値付けでもないですが。
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6237
匿名さん
>>6235 名無しさん
転売目的購入者に対してのみの抑止措置でしょ。なので、居住用で購入して普通に住んでいたが、転勤などでどうしても家を売る必要が出てきたら、問題なく売れる気がする。
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6238
匿名さん
買い取り特約って公社物件とか、周辺相場より安く売りだすときに転売目的を抑止するのがパターンだった。都から安く土地を仕入れた選手村跡地で転売ヤーを横行させてデベの一角が白々しい。転売が視野に入れられるって販促手段でしょ。
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6239
匿名さん
住人が個人的な事情で手放す分には問題ないけど
業者とかが相場荒らしにきたら潰すよって感じかな。
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6240
マンション検討中さん
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6241
湾岸から武蔵野台地へ
>>6230 口コミ知りたいさん
倒壊するまではないと思うが、一度あの大震災で受けた躯体のダメージは大きいし塩害もあるから、いくら大規模修繕しようが信用してないんだわ。
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6242
検討板ユーザーさん
>>6231 匿名さん
ちなみに、野村に聞いたら転売禁止期間ありませんでしたよ。
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6243
匿名さん
>>6241 湾岸から武蔵野台地へさん
いつかあなたにも安心して暮らせる場所が見つかるといいですね。
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6244
匿名さん
>6240
コンクリートは100年持っても配管は50年くらいでダメになる。ここ、パイプスペースが住戸内にあるから竪排水管の交換どうするんだろうね。交換時には縦一列で在宅する必要があるけど調整つかないでしょ。
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6245
匿名さん
>6242
民法で消費者に一方的に不利な条項は無効ってなってる。公社物件みたいに格安とかバーターがあれば理解できるけど、ここの場合は有効か疑問。
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6246
評判気になるさん
>>6244 匿名さん
コンクリートも塩害のあるような地域は50年ぐらいが限界。地震のない国ならともかく、日本だと地震が来たら古い建物は倒壊してしまう。
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6247
マンション検討中さん
>>6246 評判気になるさん
品川のシティータワー品川やこれから分譲される港南四丁目の東急は定借期間70年ですけど、建物が50年で限界ならあとの20年はどうするの?
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6248
匿名さん
>6247
70年定借は、あと20年で取り壊すのに竪排水管の交換どうしようってなるリスクがあるかな。建物は持っても。
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6249
評判気になるさん
>>6248 匿名さん
そんなリスクはない。適当な嘘言わないように。
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6250
匿名さん
新築時に売り主が作成する長期修繕計画って30年くらいまで。その後、どうするかは住民次第。
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6251
検討板ユーザーさん
ここって、11年目以降
修繕積立で月々7万くらい徴収するから
流石に積立金不足にはならないでしょ
管理費5万、積立金7万、駐車場3万、固都税3万
ランコス 月額 18万円
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6252
eマンションさん
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6253
匿名さん
>>6247 マンション検討中さん
50年超えてすぐに倒壊する訳ではないよ。あくまで劣化が進むほど倒壊リスクが高くなるというだけ。ただ塩害のある湾岸エリアは劣化しやすいから長持ちしにくいのは確か。
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6254
評判気になるさん
>>6251 検討板ユーザーさん
修繕積立、11~15年目とかは75平米で4万もかからんよ。まあそれでも管理費と合わせると高いけど…
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6255
匿名さん
>>6251 検討板ユーザーさん
11年目以降、管理費プラズ修繕費で
10万くらいと思ってるけど
物価上昇見込んだら12、3万もなくはないか。
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6256
匿名さん
修繕費の安い物件は劣化が進むから建て替えまでの時間が短くなるだけ。修繕費をしっかりかける物件の方が長い目で見れば安上がりだよ。
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6257
評判気になるさん
>>6253 匿名さん
50年超えてすぐに倒壊する訳ではないならあんたは何年先の話をしてるのか?私は間違いなくこの世にはいないわ。
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6258
匿名さん
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6259
マンコミュファンさん
>>6231 匿名さん
> 5年間内に本物件の売却等をしようとするときは売主の承諾を得ること等)に違反した場合、買戻しができる旨の契約条項
「売却しようとする時は」とあるけど、売買契約が成立したらどうなるのかな?
さすがに民法より強い強制力があるとは思えないんだけど?
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6260
匿名さん
>>6259 マンコミュファンさん
スミフが売主に違約金の支払い請求、とか、
引き渡し前ならスミフが売主から買い戻し
買い主が売主に契約不履行の賠償請求、とか?
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6261
名無しさん
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6262
マンション検討中さん
>>6259 マンコミュファンさん
極端な話、他人の所有物など自分が所有権を持っていない物でも
それを対象として売買契約を成立させることさえ可能だったりしますが、
どんな場合であれ売買契約が成立したら、売主はその権利を取得した上で
買主に所有権を相手に移す義務を負うことになります。
たとえばもし仮にスミフの許可を得ないと所有権の移動が制限されていたとして、
スミフに無断で売買契約を成立させてしまい、
所有権が買主に渡る前にスミフから物言いがついた場合、
売主はスミフの言い値で違約金を払ってでも
売却の許可を得る必要が出てくるかもしれません。
それができない場合は買主に対する契約不履行となり、
今度は買主から損害賠償請求される可能性があります。
買主への所有権の移動が終わっていたら
スミフは売主の契約違反に対する主張はできますが、
売却が禁止されていることを買主が知らずに購入したのであれば
買主に対しては権利を主張することができません。
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6263
マンション検討中さん
>>6262 マンション検討中さん
なげーよ。。。
でも、めんどくさいことになりそうなのはわかった。
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6264
名無しさん
>>6262 マンション検討中さん
いえ、違います。
スミフから購入した時点で所有権は購入者に移るので、スミフが売却した後にその所有者に対して権利を主張することは法的にできません。
あっても保証契約が引き継げない程度です。
たとえ購入時に文書で転売を禁止したとしても法的な拘束力はなく、裁判になればスミフに勝ち目はありません。
言わば紳士協定みたいなもんです。
かと言って、私も投資目的の人には買って欲しくないですが、故意に短期売買をすることには反対です。
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6265
検討板ユーザーさん
東の中住戸検討中です。
AorDならどっちがいいですかね?
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6266
マンション掲示板さん
>>6265 検討板ユーザーさん
私ならA。AもDも眺望はさほど変わらないので、間取りの良し悪しのみで選ぶ。
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6267
口コミ知りたいさん
>>6266 マンション掲示板さん
Dだとステアリ
Aだとプラウドタワー池袋見えるかなと思ったんですが違いますかね?
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6268
マンション掲示板さん
>>6267 口コミ知りたいさん
Dだとすぐ左側の視界にエアライズが入ってくるのでA
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6269
口コミ知りたいさん
Aだと横にプラウドタワー池袋がすぐ右前に入りますね。とはいえ正直どちらも間取り綺麗ですしそんなに変わらないので好みでは?
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6270
マンション比較中さん
>>6265 検討板ユーザーさん
私なら、D。
理由はAは、3部屋ともウオーキングクローゼットだが、Dは、1部屋が、普通の横長のクローゼットだから。
ウオーキングクローゼットより、普通の横長のクローゼットの方が使いやすくて、私は好きです。
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6271
eマンションさん
みなさん
ありがとうございます。
眺望は忘れて
間取りで好みの方にします!
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6272
eマンションさん
営業と話した感じ一気に先着順が動いてるね。野村の様子見だった人が動いたのか。また500万値上げするのかな...
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6273
マンコミュファンさん
>>6272 eマンションさん
するでしょ。デベは需給がバランスするように値付けする。予定より早く売れるようなら値段を上げて調整する。ただ、値下げは余程の事がない限りしないけどね。だから、基本的には早く購入する程お得なんだろうね
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6274
匿名さん
>>6264 名無しさん
転売禁止特約に関しては既に判例が出ていて、
契約締結から5年間の転売禁止特約は有効、特約に違反した際は売買金額の1%を超えない範囲で違約金を請求できる、というのが裁判所の判断でした。
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6275
マンション検討中さん
北向きは安いし高層階は景色が抜けますし狙い目ですね。
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6276
マンション検討中さん
>>6264 名無しさん
>>6274 匿名さん
やっぱり違約金でしたか。
違約金1%なら人によっては
手数料感覚で払うかもしれませんが、
自信満々で裁判に訴えたら既出の回答で
恥かくところでしたね。
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6277
通りがかりさん
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6278
匿名さん
違約金1パーセントというのは買い戻し特約がないケースであって、今回は買い戻し特約がある以上、実売却額と買い戻し額の差額が違約金として認められるんじゃなかろうか。
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6279
マンション検討中さん
>>6278 匿名さん
そうでしたね。確かに、ここは買い戻し特約もついてました。
だとすると、買い戻し期間満了までは売買(所有権移転登記)はできますが、買戻特約の登記のあとになされた所有権移転登記や抵当権設定登記は、買い戻しが実行されると対抗できないようです。
買戻特約は買戻期間が経過しても自動的に抹消されるものではなく、当事者(所有者と買戻権者)からの申請により抹消されるので、スミフの許可なく売却しようとしても、登記移す段階で「買い戻し特約ついたままですけど?」って突っ込まれるんでしょうね。
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6280
マンション検討中さん
>>6278 匿名さん
ん?ちょっとよくわからないんだけど、
その場合違約金は1%より増えるの?減るの?
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6281
マンション検討中さん
2億で買って5年内に2.5億で売った場合と1.5億であった場合とで、それぞれどうなるの?
ものわかりがわるくすまん、賢い人教えて下さい
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6282
匿名さん
>>6281 マンション検討中さん
判例ってこれかな?
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/転売禁止の特約に関する違約金/
最初売主は5憶円の不動産に違約金5億円として転売禁止特約を付けた。
裁判官は、売買契約と同額の違約金はさすがに過大だけど、売買契約の1%を限度としてなら違約金を有効と判断した。
これを参考にするなら、違約金はリセールの値段は関係なく
スミフから購入した値段の1%ってことかと。
5年以内に諸経費+1%の違約金を差し引いても
十分な儲けが出せる自信があるなら一考の余地あり?
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6283
遊戯王さん
>>6279 マンション検討中さん
売主「買主を召喚し転売カード発動!」
スミフ「5ターン前に転売カードを使ったな(ニヤリ)
よし、ここでリバースカードオープン!
買い戻し特約カードで売主に対し1%の違約金ダメージ!
さらに買い戻し特約カードで買主に対して買い戻し効果発動!」
って流れですか。
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6284
匿名さん
幕張ベイパーク見れば大量に中古が出てるようにけっきょくは意味ないですよね。あくまで抑止効果というか。どちらにせよ税率が下がる長期保有にするには5年持たないといけないので気にしなくていいかと...
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6285
マンション検討中さん
>>6273 マンコミュファンさん
勉強になります、ありがとうございます。
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6286
職人さん
>>6282 匿名さん
一生、住友系列で不動産売買や賃貸や何かをしない予定なら良いと思いますけど、
絶対にブラックリスト入りですよね笑
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6287
住み替え組
>>6277 通りがかりさん
本当にです(笑)
頭が悪い私は、野村にしようと思います。
ご時世柄、人生何が起きるか分かりませんからね。
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6288
マンション掲示板さん
GCTは今の先着順の後は値上げとかありそうなんですかね?
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6289
マンション掲示板さん
>>6287 住み替え組さん
お若い家族と高齢者世帯では、5年間の重さが違うから。
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6290
名無しさん
>>6288 マンション掲示板さん
愚問wwそれ聞いてどうするの?
欲しいならサッサと買いなはれ!
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6291
匿名さん
3期2次でも地味に値上げしてるからあげるんじゃない?(というか上げなくても条件悪い部屋にはなっていくだろうけど...)
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6292
通りがかりさん
スミフが値上げしないことも、スミフの値上げに周辺がついてこないこともないので、さっさと買うのが正解ですね。
いうて都心に比べたら坪単価半分くらいですし。
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6293
匿名さん
>>6288 マンション掲示板さん
値上げの見込みがないなら
竣工までに完売目指すんじゃないかな。
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6294
マンション検討中さん
>>6292 通りがかりさん
スミフはリーマンショックでも値上げしたのかな?
まあ下手なあおりに乗らないほうがいいと思います。いつ何が起こってもおかしくない世界情勢になりつつあります。無論この物件が気に入って少々のリスクが許容できる実需の方には、仕様の高さを考えると正解かもしれませんが。
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6295
匿名さん
値上げ前に買いたい人は買えばいいし
これから下がると思うなら見送ればいいと思うけど
仮に上がったとしても騒がず静かに消えて行ってほしい。
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6296
マンション掲示板さん
>>6295 匿名さん
そういう貴女こそ、早くココから消えて下さい。何しに来たの?
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6297
マンション検討中さん
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6298
eマンションさん
>>6297 マンション検討中さん
↑ ブリリアタワー50F屋上より
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6299
検討板ユーザーさん
>>6298 eマンションさん
ブリリアからの買換検討者でしょうか?
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6300
マンション検討中さん
プラウドタワー池袋の値段思ったより
高くて、残念、、、住友買います。
グランドシティタワー池袋
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所在地:東京都豊島区南池袋二丁目100番他(地番)
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交通:東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩1分
- 価格:未定
- 間取:1LDK~3LDK
- 専有面積:45.44m2~104.03m2
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販売戸数/総戸数:
未定 / 878戸
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