東京23区の新築分譲マンション掲示板「グランドシティタワー池袋ってどうですか?」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2024-11-21 17:03:43

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。


参考スレ:
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか?
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地:東京都豊島区南池袋二丁目23番他(地番)
交通:東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
   東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
   JR山手線他・東武東上線西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模:鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取:1LDK~3LDK 
面積:45.44m2~104.03m2 
総戸数:878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主:住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計:INA・清水・前田設計共同企業体 
施工:清水・前田建設共同企業体 
管理会社:未定

公式URL:https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求:https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

販売開始予定:2023年8月上旬
完成予定:2027年4月中旬 
入居予定:2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)

よろしくお願いします。

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グランドシティタワー池袋 予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買&賃料相場を確認!【マンションマニア
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2023年買いたかったマンション【2LDK】
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グランドシティタワー池袋 モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/102250/

[スレ作成日時]2022-11-21 17:47:06

グランドシティタワー池袋
所在地:東京都豊島区南池袋二丁目100番他(地番)
交通:東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩1分
価格:1億5,500万円~2億8,800万円
間取:2LDK~3LDK
専有面積:54.92m2~88.44m2
販売戸数/総戸数: 20戸 / 878戸
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グランドシティタワー池袋口コミ掲示板・評判

  1. 6201 マンション検討中さん

    >>6199 評判気になるさん

    先行組の野村が意外と高値だったのかもね、それならば本当の駅直結スミフの方が良いと動いたのかもね。

  2. 6202 匿名さん

    スミフは売れてくると値上げしながら供給を補充するんだよ。ここもそのパターンですね。

  3. 6203 通りがかりさん

    野村がやたら高いので先着順を増やしたっぽいですよ。野村と住友がほぼ値段変わらないので東池袋本命の方は住友買った方がいいかと...もうすぐわかるとおもいますが。

  4. 6204 マンション検討中さん

    >>6203 通りがかりさん
    価格はある程度揃えないと、地権者が黙ってないと思いますよ。地権者が選ぶときに価格はほぼ同等だったんだから。

  5. 6205 匿名さん

    野村もまだ予定価格だからこの後調整が入る可能性はある。値上げの可能性もないわけではないが。

  6. 6206 マンション検討中さん

    グランドミレーニアが良い例。
    当時分譲してたマンションで1番リセールが悪い。
    今回このマンションもそんな感じになりそう
    とマジレススマソww

  7. 6207 マンコミュファンさん

    大量の先着順開陳しながら値上げ連呼されましてもね。。。笑

    たはは失笑



  8. 6208 マンション検討中さん

    >>6194 周辺住民さん
    グレードは知らないけれど、部屋自体のスペックが同程度なら
    駅接続の差分だけスミフの方が格上というのはあるかと思います。

  9. 6209 マンション掲示板さん

    >>6208 マンション検討中さん

    まぁ、野村は首都高から離れてるが霊園近く、あとは東&南向きの眺望だね。

  10. 6210 匿名さん

    首都高はそんなに問題にならない。大気汚染が問題になるのは清掃工場の近くですよ。

  11. 6211 匿名さん

    まあ、そんなに心配しなくても、
    どちらも買えない人には関係ないから大丈夫ですよ。

  12. 6212 名無しさん

    部屋の仕様はほぼ同じだけど細かい点でGCTが上かな...

  13. 6213 マンション掲示板さん

    >>6206 マンション検討中さん

    どこの情報見て言ってる?東池袋・池袋周辺タワマンの中古成約事例を見てるけど、グランドミレーニア はリセール悪くは無いよ。かなり高値で高頻度で成約してる。むしろ、ブリリアタワー池袋ウエストとか西側はリセール弱いよ。

  14. 6214 匿名さん

    野村の価格が出るまで様子見していた人たちが
    これからどっと押し寄せて来そうな気配。

  15. 6215 名無しさん

    周辺の築10年以上の中古タワマンが700後半から800超で成約しているんだから、野村が安く出す理由なんて何もないよね。今販売してるGCTの先着が終われば、フスミももう一段値上げの可能性ありそうだし、悩ましいね。利上げで不動産価格下落期待もあるもんなのかな?

  16. 6216 マンション検討中さん

    東池袋の中古相場は坪600万~700万がメイン層。新築850万~900万はかなり割高。先着順が売れるのも相当な時間がかかると思うよ。

  17. 6217 eマンションさん

    東池袋の駅直結中古群で600~700がメインとは一昔前のデータでは...

  18. 6218 名無しさん

    >>6217 eマンションさん
    インターネットも見れないの?坪600万台の東池袋直結(笑)中古マンションゴロゴロあるからちゃんと見てみろよ。

  19. 6219 匿名さん

    築20年近い物件とかだと安いかもしれないけど、そういう物件はあと30年もすれば建て替えだし、資産性を考えたら新築の方が良いと思うけどな。

  20. 6220 名無しさん

    >>6219 匿名さん
    旧耐震の団地ならいざ知らず、築20年のタワマンが30年後に建て替え?馬鹿も休み休みに言うべき。

  21. 6221 マンコミュファンさん

    坪600の東池袋直結マンションで今回と同じような2L-3LDKがゴロゴロあるならリンク貼って欲しいわ 笑

  22. 6222 マンション掲示板さん

    坪900って頭金1割入れても
    ランコスと税金で月額50万持ってかれるよ
    対して、賃料取れても40万

    赤字が月々10万、年間120万
    ワンルームスキームより酷くてワロタ。



  23. 6223 マンション検討中さん

    ちょっと気になってみてみると今のGCTと同じ55平米以上で一件も坪600はないですね。

    一番安いエアライズでも坪665と696。ブリリアが1000以上しか残っていないので外すとして、一番直近のステアリで750-850くらいでしょうか。駅非直結の野村も高いようなので、あとは相場が全体として落ちるかどうかですかね。

  24. 6224 通りがかりさん

    坪600~700はエアライズ?耐震、築古、C地区出来たらかなり眺望悪くなるから、比較的割安で出てるのかなと思うが…まあ中古と新築を比較してもな~

  25. 6225 口コミ知りたいさん

    >>6222 マンション掲示板さん
    頭利回りさんは算数出来て凄いねー

  26. 6226 匿名さん

    築古だとコンクリートの劣化が進んでるから、直下型地震が来た時に倒壊しそうで怖い。東池袋は地盤が堅いから良いけど、埋立地の地盤が脆い土地の物件はかなりリスク高いのでは。

  27. 6227 マンコミュファンさん

    >>6226 匿名さん

    築10年や20年でタワマンが倒壊するわけないだろ。もし倒壊するなら新築買っても10年後に大地震が来たら倒壊するのかよ?バカも休み休み言えよ。

  28. 6228 匿名さん

    今どき
    利回りで
    タワマン
    元取る計算してる人がまだいるんだ?

  29. 6229 eマンションさん

    >>6228 匿名さん

    頭の中身築古の安い低級マンションに置き忘れて
    タワマンの常識知らないんでしょ。

  30. 6230 口コミ知りたいさん

    >>6227 マンコミュファンさん
    東池袋は地盤が良いから大丈夫だと思う。倒壊が心配なのは塩害のある埋立地の古いタワマンだよ。

  31. 6231 匿名さん

    本物件は、投機目的等の購入を防止するため、引渡日から5年間に限り、ご購入者様が所定の条件(引渡日から5年間内に本物件の売却等をしようとするときは売主の承諾を得ること等)に違反した場合、買戻しができる旨の契約条項が盛り込まれます。
    とあるが、1期1次以外で先着順で買ってる人は2027年~2032年は東池袋に住んでることを前提で購入してるのか。賃貸で出しても低利回りだし。そんな先の未来は誰にもわからないから物凄いハイリスクだな。

  32. 6232 マンション検討中さん

    >>6231 匿名さん
    買い戻しって、住友が購入金額で買ってくれるという事?

  33. 6233 匿名さん

    どうなんでしょうね。この先値上がりしていれば購入時価格、値下がりしていればその時の適正価格とか?手付金捨てても問題ない富裕層以外にとってはハイリスク物件ですね。

  34. 6234 匿名さん

    買戻しできるだから値下がりしてたらしないでしょ。

  35. 6235 名無しさん

    まあこれ実質的には意味ないらしいですけどね。ベイパークも全部売るときに理由言えば「はいどうぞ」になるそうで...そもそも買い戻すには法的に難しいですし

  36. 6236 匿名さん

    野村の価格...なんというかGCTと変わらないですね。直近の中古成約みたらおかしい値付けでもないですが。

  37. 6237 匿名さん

    >>6235 名無しさん

    転売目的購入者に対してのみの抑止措置でしょ。なので、居住用で購入して普通に住んでいたが、転勤などでどうしても家を売る必要が出てきたら、問題なく売れる気がする。

  38. 6238 匿名さん

    買い取り特約って公社物件とか、周辺相場より安く売りだすときに転売目的を抑止するのがパターンだった。都から安く土地を仕入れた選手村跡地で転売ヤーを横行させてデベの一角が白々しい。転売が視野に入れられるって販促手段でしょ。

  39. 6239 匿名さん

    住人が個人的な事情で手放す分には問題ないけど
    業者とかが相場荒らしにきたら潰すよって感じかな。

  40. 6240 マンション検討中さん

    >>6219 匿名さん

    最近のタワマンのコンクリートの耐性は100年と云われてるよ。

  41. 6241 湾岸から武蔵野台地へ

    >>6230 口コミ知りたいさん

    倒壊するまではないと思うが、一度あの大震災で受けた躯体のダメージは大きいし塩害もあるから、いくら大規模修繕しようが信用してないんだわ。

  42. 6242 検討板ユーザーさん

    >>6231 匿名さん

    ちなみに、野村に聞いたら転売禁止期間ありませんでしたよ。

  43. 6243 匿名さん

    >>6241 湾岸から武蔵野台地へさん
    いつかあなたにも安心して暮らせる場所が見つかるといいですね。

  44. 6244 匿名さん

    >6240

    コンクリートは100年持っても配管は50年くらいでダメになる。ここ、パイプスペースが住戸内にあるから竪排水管の交換どうするんだろうね。交換時には縦一列で在宅する必要があるけど調整つかないでしょ。

  45. 6245 匿名さん

    >6242

    民法で消費者に一方的に不利な条項は無効ってなってる。公社物件みたいに格安とかバーターがあれば理解できるけど、ここの場合は有効か疑問。

  46. 6246 評判気になるさん

    >>6244 匿名さん
    コンクリートも塩害のあるような地域は50年ぐらいが限界。地震のない国ならともかく、日本だと地震が来たら古い建物は倒壊してしまう。

  47. 6247 マンション検討中さん

    >>6246 評判気になるさん

    品川のシティータワー品川やこれから分譲される港南四丁目の東急は定借期間70年ですけど、建物が50年で限界ならあとの20年はどうするの?

  48. 6248 匿名さん

    >6247

    70年定借は、あと20年で取り壊すのに竪排水管の交換どうしようってなるリスクがあるかな。建物は持っても。

  49. 6249 評判気になるさん

    >>6248 匿名さん

    そんなリスクはない。適当な嘘言わないように。

  50. 6250 匿名さん

    新築時に売り主が作成する長期修繕計画って30年くらいまで。その後、どうするかは住民次第。

  51. 6251 検討板ユーザーさん

    ここって、11年目以降
    修繕積立で月々7万くらい徴収するから
    流石に積立金不足にはならないでしょ

    管理費5万、積立金7万、駐車場3万、固都税3万

    ランコス 月額 18万円

  52. 6252 eマンションさん

    >>6251 検討板ユーザーさん
    高すぎワロタww

  53. 6253 匿名さん

    >>6247 マンション検討中さん
    50年超えてすぐに倒壊する訳ではないよ。あくまで劣化が進むほど倒壊リスクが高くなるというだけ。ただ塩害のある湾岸エリアは劣化しやすいから長持ちしにくいのは確か。

  54. 6254 評判気になるさん

    >>6251 検討板ユーザーさん
    修繕積立、11~15年目とかは75平米で4万もかからんよ。まあそれでも管理費と合わせると高いけど…

  55. 6255 匿名さん

    >>6251 検討板ユーザーさん

    11年目以降、管理費プラズ修繕費で
    10万くらいと思ってるけど
    物価上昇見込んだら12、3万もなくはないか。

  56. 6256 匿名さん

    修繕費の安い物件は劣化が進むから建て替えまでの時間が短くなるだけ。修繕費をしっかりかける物件の方が長い目で見れば安上がりだよ。

  57. 6257 評判気になるさん

    >>6253 匿名さん

    50年超えてすぐに倒壊する訳ではないならあんたは何年先の話をしてるのか?私は間違いなくこの世にはいないわ。

  58. 6258 匿名さん

    >>6257 評判気になるさん

    それより先に、
    >>6253 匿名さん は竣工時点で既に消えてるから
    ご安心を

  59. 6259 マンコミュファンさん

    >>6231 匿名さん

    > 5年間内に本物件の売却等をしようとするときは売主の承諾を得ること等)に違反した場合、買戻しができる旨の契約条項

    「売却しようとする時は」とあるけど、売買契約が成立したらどうなるのかな?
    さすがに民法より強い強制力があるとは思えないんだけど?

  60. 6260 匿名さん

    >>6259 マンコミュファンさん

    スミフが売主に違約金の支払い請求、とか、
    引き渡し前ならスミフが売主から買い戻し
    買い主が売主に契約不履行の賠償請求、とか?

  61. 6261 名無しさん

    区役所と2階部分で繋がるみたいですね。

    https://go2senkyo.com/seijika/187119/posts/962293

    =======================
    一昨日の豊島区議会
    1 副都心開発調査特別委員会
     南池袋二丁目C地区地区計画の都市計画変更について
     エコミュゼタウン(区役所)と南池袋二丁目C地区2階テ?ッキ部分の歩道橋整備と接続。環状5の1号線上に歩道橋が整備される予定。完成は令和9年。

  62. 6262 マンション検討中さん

    >>6259 マンコミュファンさん
    極端な話、他人の所有物など自分が所有権を持っていない物でも
    それを対象として売買契約を成立させることさえ可能だったりしますが、
    どんな場合であれ売買契約が成立したら、売主はその権利を取得した上で
    買主に所有権を相手に移す義務を負うことになります。

    たとえばもし仮にスミフの許可を得ないと所有権の移動が制限されていたとして、
    スミフに無断で売買契約を成立させてしまい、
    所有権が買主に渡る前にスミフから物言いがついた場合、
    売主はスミフの言い値で違約金を払ってでも
    売却の許可を得る必要が出てくるかもしれません。
    それができない場合は買主に対する契約不履行となり、
    今度は買主から損害賠償請求される可能性があります。

    買主への所有権の移動が終わっていたら
    スミフは売主の契約違反に対する主張はできますが、
    売却が禁止されていることを買主が知らずに購入したのであれば
    買主に対しては権利を主張することができません。

  63. 6263 マンション検討中さん

    >>6262 マンション検討中さん
    なげーよ。。。
    でも、めんどくさいことになりそうなのはわかった。

  64. 6264 名無しさん

    >>6262 マンション検討中さん

    いえ、違います。
    スミフから購入した時点で所有権は購入者に移るので、スミフが売却した後にその所有者に対して権利を主張することは法的にできません。
    あっても保証契約が引き継げない程度です。

    たとえ購入時に文書で転売を禁止したとしても法的な拘束力はなく、裁判になればスミフに勝ち目はありません。
    言わば紳士協定みたいなもんです。

    かと言って、私も投資目的の人には買って欲しくないですが、故意に短期売買をすることには反対です。

  65. 6265 検討板ユーザーさん

    東の中住戸検討中です。
    AorDならどっちがいいですかね?

  66. 6266 マンション掲示板さん

    >>6265 検討板ユーザーさん

    私ならA。AもDも眺望はさほど変わらないので、間取りの良し悪しのみで選ぶ。

  67. 6267 口コミ知りたいさん

    >>6266 マンション掲示板さん

    Dだとステアリ
    Aだとプラウドタワー池袋見えるかなと思ったんですが違いますかね?

  68. 6268 マンション掲示板さん

    >>6267 口コミ知りたいさん

    Dだとすぐ左側の視界にエアライズが入ってくるのでA

  69. 6269 口コミ知りたいさん

    Aだと横にプラウドタワー池袋がすぐ右前に入りますね。とはいえ正直どちらも間取り綺麗ですしそんなに変わらないので好みでは?

  70. 6270 マンション比較中さん

    >>6265 検討板ユーザーさん
    私なら、D。
    理由はAは、3部屋ともウオーキングクローゼットだが、Dは、1部屋が、普通の横長のクローゼットだから。
    ウオーキングクローゼットより、普通の横長のクローゼットの方が使いやすくて、私は好きです。

  71. 6271 eマンションさん

    みなさん
    ありがとうございます。
    眺望は忘れて
    間取りで好みの方にします!

  72. 6272 eマンションさん

    営業と話した感じ一気に先着順が動いてるね。野村の様子見だった人が動いたのか。また500万値上げするのかな...

  73. 6273 マンコミュファンさん

    >>6272 eマンションさん

    するでしょ。デベは需給がバランスするように値付けする。予定より早く売れるようなら値段を上げて調整する。ただ、値下げは余程の事がない限りしないけどね。だから、基本的には早く購入する程お得なんだろうね

  74. 6274 匿名さん

    >>6264 名無しさん

    転売禁止特約に関しては既に判例が出ていて、
    契約締結から5年間の転売禁止特約は有効、特約に違反した際は売買金額の1%を超えない範囲で違約金を請求できる、というのが裁判所の判断でした。

  75. 6275 マンション検討中さん

    北向きは安いし高層階は景色が抜けますし狙い目ですね。

  76. 6276 マンション検討中さん

    >>6264 名無しさん
    >>6274 匿名さん
    やっぱり違約金でしたか。
    違約金1%なら人によっては
    手数料感覚で払うかもしれませんが、
    自信満々で裁判に訴えたら既出の回答で
    恥かくところでしたね。

  77. 6277 通りがかりさん

    いずれにせよめんどくさい物件だなぁ。

  78. 6278 匿名さん

    違約金1パーセントというのは買い戻し特約がないケースであって、今回は買い戻し特約がある以上、実売却額と買い戻し額の差額が違約金として認められるんじゃなかろうか。

  79. 6279 マンション検討中さん

    >>6278 匿名さん
    そうでしたね。確かに、ここは買い戻し特約もついてました。

    だとすると、買い戻し期間満了までは売買(所有権移転登記)はできますが、買戻特約の登記のあとになされた所有権移転登記や抵当権設定登記は、買い戻しが実行されると対抗できないようです。
    買戻特約は買戻期間が経過しても自動的に抹消されるものではなく、当事者(所有者と買戻権者)からの申請により抹消されるので、スミフの許可なく売却しようとしても、登記移す段階で「買い戻し特約ついたままですけど?」って突っ込まれるんでしょうね。

  80. 6280 マンション検討中さん

    >>6278 匿名さん

    ん?ちょっとよくわからないんだけど、
    その場合違約金は1%より増えるの?減るの?

  81. 6281 マンション検討中さん

    2億で買って5年内に2.5億で売った場合と1.5億であった場合とで、それぞれどうなるの?
    ものわかりがわるくすまん、賢い人教えて下さい

  82. 6282 匿名さん

    >>6281 マンション検討中さん
    判例ってこれかな?
    https://www.zennichi.or.jp/law_faq/転売禁止の特約に関する違約金/

    最初売主は5憶円の不動産に違約金5億円として転売禁止特約を付けた。
    裁判官は、売買契約と同額の違約金はさすがに過大だけど、売買契約の1%を限度としてなら違約金を有効と判断した。

    これを参考にするなら、違約金はリセールの値段は関係なく
    スミフから購入した値段の1%ってことかと。
    5年以内に諸経費+1%の違約金を差し引いても
    十分な儲けが出せる自信があるなら一考の余地あり?

  83. 6283 遊戯王さん

    >>6279 マンション検討中さん
    売主「買主を召喚し転売カード発動!」

    スミフ「5ターン前に転売カードを使ったな(ニヤリ)
    よし、ここでリバースカードオープン!
    買い戻し特約カードで売主に対し1%の違約金ダメージ!
    さらに買い戻し特約カードで買主に対して買い戻し効果発動!」
    って流れですか。

  84. 6284 匿名さん

    幕張ベイパーク見れば大量に中古が出てるようにけっきょくは意味ないですよね。あくまで抑止効果というか。どちらにせよ税率が下がる長期保有にするには5年持たないといけないので気にしなくていいかと...

  85. 6285 マンション検討中さん

    >>6273 マンコミュファンさん

    勉強になります、ありがとうございます。

  86. 6286 職人さん

    >>6282 匿名さん
    一生、住友系列で不動産売買や賃貸や何かをしない予定なら良いと思いますけど、
    絶対にブラックリスト入りですよね笑

  87. 6287 住み替え組

    >>6277 通りがかりさん

    本当にです(笑)
    頭が悪い私は、野村にしようと思います。
    ご時世柄、人生何が起きるか分かりませんからね。

  88. 6288 マンション掲示板さん

    GCTは今の先着順の後は値上げとかありそうなんですかね?

  89. 6289 マンション掲示板さん

    >>6287 住み替え組さん

    お若い家族と高齢者世帯では、5年間の重さが違うから。

  90. 6290 名無しさん

    >>6288 マンション掲示板さん

    愚問wwそれ聞いてどうするの?
    欲しいならサッサと買いなはれ!

  91. 6291 匿名さん

    3期2次でも地味に値上げしてるからあげるんじゃない?(というか上げなくても条件悪い部屋にはなっていくだろうけど...)

  92. 6292 通りがかりさん

    スミフが値上げしないことも、スミフの値上げに周辺がついてこないこともないので、さっさと買うのが正解ですね。
    いうて都心に比べたら坪単価半分くらいですし。

  93. 6293 匿名さん

    >>6288 マンション掲示板さん
    値上げの見込みがないなら
    竣工までに完売目指すんじゃないかな。

  94. 6294 マンション検討中さん

    >>6292 通りがかりさん
    スミフはリーマンショックでも値上げしたのかな?
    まあ下手なあおりに乗らないほうがいいと思います。いつ何が起こってもおかしくない世界情勢になりつつあります。無論この物件が気に入って少々のリスクが許容できる実需の方には、仕様の高さを考えると正解かもしれませんが。

  95. 6295 匿名さん

    値上げ前に買いたい人は買えばいいし
    これから下がると思うなら見送ればいいと思うけど
    仮に上がったとしても騒がず静かに消えて行ってほしい。

  96. 6296 マンション掲示板さん

    >>6295 匿名さん

    そういう貴女こそ、早くココから消えて下さい。何しに来たの?

  97. 6297 マンション検討中さん

    北東から南西までの眺望

    https://streamable.com/06dckg

  98. 6298 eマンションさん

    >>6297 マンション検討中さん

    ↑ ブリリアタワー50F屋上より

  99. 6299 検討板ユーザーさん

    >>6298 eマンションさん

    ブリリアからの買換検討者でしょうか?

  100. 6300 マンション検討中さん

    プラウドタワー池袋の値段思ったより
    高くて、残念、、、住友買います。

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グランドシティタワー池袋
所在地:東京都豊島区南池袋二丁目100番他(地番)
交通:東京メトロ有楽町線 東池袋駅 徒歩1分
価格:1億5,500万円~2億8,800万円
間取:2LDK~3LDK
専有面積:54.92m2~88.44m2
販売戸数/総戸数: 20戸 / 878戸
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