グランドシティタワー池袋ってどうですか？

>>6159 マンション掲示板さん

ホームページの先着順が12戸のまま1週間経過

>>6161 通りがかりさん
もしかして、一戸売れるたびに公式ページで逐一報告するとでも思ってます？

>>6161 通りがかりさん
見学会どころか、公式ページに書いてあることすら
ろくに確認していないようですね。

＞次回更新予定日
＞2024年9月21日　

タワー、グランドホワイエ、眺望など 現在の状況

>>6161 通りがかりさん
こういう人の割合が多くなってくると、市場で成り立ってた情報の透明性が減っていきますね
現実の検討者は掲示板に書き込む頻度がかなり減ってるんじゃないでしょうか

>>6161 通りがかりさん
エントリーもしてない貧乏人が嫉妬でタワマンディスって
マウント取ったつもりになってるだけか。

>>6164 名無しさん

首都高走ってると、目立ちますね(笑)

>>6166 匿名さん

第3期　9戸販売後の先着順12戸が、11戸に減りました。
大人気ですね。

住友が坪900でも売れるならプラウドもかなり強気で来そう。

で、実際何戸売れて何戸新規追加ですか？

デベロッパーの販売戦略について参考までに。
マンション購入検討者の間では半ば常識になってて今さらだけれど、
まだよく知らない人もいるみたいだから、念のため。

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/154413

値引き難易度：S（難しい)　のグループ
デベロッパー：住友不動産、野村不動産、三井不動産、大和ハウス、東急不動産、東京建物、阪急阪神不動産
在庫の状況：100％を大きく上回る（売り上げに対して多くの在庫を抱えている）
販売方針と値引きの傾向：
　　高いブランドイメージを守る企業が多く、値引き交渉が最も困難なグループ

住友不動産 値下げしなくても売れる
　完成在庫をあえて持ち、数期間に分けて販売している
　供給を絞ることで価格を高く維持する戦略は住友不動産のお家芸

野村不動産 大幅な増収増益、完成在庫も減少傾向のため売り急ぎはない

「かつては「在庫」は悪ととらえられていました。在庫が膨らめばそれだけ金利の支払いも多くなり、財務を圧迫するからです。
　しかし、2008年の不動産バブル崩壊により、財務状態が悪いデベロッパーはほとんど破綻してしまい、現在は財務状態が良好なデベロッパーだけが残っているという状況です。こうなると、売り急ぐ必要がなくなり、完成後もじっくりと販売していくデベロッパーが増えています。」

>>6171 マンション比較中さん

＞（住友不動産は）売上に対する在庫の割合は3期連続で増加してきています。
＞売れずに困っているのでしょうか？

＞いいえ、その反対です。

笑ってしまいました。
要するに、ベンダーの足元見て値下げを期待してもムダだから、
買いたい部屋があったら買えるうちに買っとけってことですね。

>>6172 匿名さん
＞買いたい部屋があったら買えるうちに買っとけってことですね。

そんなことはみんなわかってますよ。
貧乏人は最初から買えないって知っているから
金持ちをあおって憂さ晴らししてるんじゃないですか。

>>6170 匿名さん

第3期が9戸販売で、その後、先着順が12戸出現。
第3期前に第2期後の先着順が17戸あっはずだから、
現在の先着順はその残りと、第3期の残りを合算したものの可能性がある。
第1期は60戸、第2期は40戸の売り出しだったと記憶しているが、
第1期は完売だった。
つまり、少なくとも
60?40?9?11?98戸販売済
と思われる。アンダー販売は知らん。
分譲戸数は773戸なので、
残りは675戸？
年間50戸売るペースなら、完売まで13年半はかかるから、
竣工後10年以上売り続けるのかな。
その頃には、第二期までの転売住戸や、５年経過後の中古が出るだろうから、販売ペースはもっとゆっくりになるのかな。
あ、それ以前に真横にタワマンが立つか、販売ペースどうなんの？

近い将来坪1000超えてくるんだろうな。住友も売り急ぐ理由がないし。

>>6174 マンコミュファンさん
これまでのセオリーからすると傍目にゆっくり過ぎると感じるのは確か
でも無根拠にやってるわけじゃないんだろうし、売主にはどういう将来市場が見えてるんだろうな

大手デベロッパーはその年の売り上げ実績も大事だけれど
翌年移行の売り上げが前年比で急激に落ち込まないように調整することも大事。

全体で見ると新築マンションの建設数は減っているし
特に大規模マンションは毎年都合よく幾つも竣工できるわけではないから
今タワマンを売り急いで目先の瞬間的な売り上げを伸ばすより
翌年以降のためにあえて有力な商材を残しておくことで、
会社実績を安定的に維持もしくは成長させられるように調整する、
みたいなことも財務状態に余裕があればできるわけです。

とはいえ、自分ら購入検討者からすれば
そんなデベの事情は知らんから
今安くたくさん売れよ、って話ですが。

>>6120 名無しさん
うーん、それはどうでしょうか。
BTTや芝浦の築浅タワマンも高層階角住戸が坪1,000万円近くで成約していることを踏まえると、単に池袋が海外富裕層に人気ないだけかと。

>>6152 マンション検討中さん
角住戸とか、条件のよい向き・間取りなんでしょうね。
棟内住み替えとかで、エアライズ限定で探してたとか

豊海の某タワマンは販売開始直後に
近所に眺望塞ぐタワマン計画が浮上して
いい感じに値段が下がってます。

>>6182 匿名さん
豊海は駅から遠く、臨海地下鉄ができるまではアクセスが不便で
周辺はトラックの往来が激しい倉庫街だけれど、
周辺に何もないから眺望だけがいいのが取り得のタワマンです。
。。。でした。

豊海の眺望抜けてる部屋は絶景で東池袋の比じゃないけれど
周りが倉庫街だといつ倉庫が買い取られてタワマンになるかわからない。
東池袋は再開発の予定でもなければそうそうタワマンは建たないですからね。

>>6180

ようやく野村のモデルルーム見学が始まりました。悩ましい初秋です。

>>6185 匿名さん

元々、この辺ただでさえ眺望ゴミなのに、既にタワマン樹立していて野村の南以外まともな眺望ないですからね。

>>6187 マンコミュファンさん
都心部駅近だったら当たり前のようなことでしょ、ガキでもわかる事言ってんなよ。お金なさそう。

デベ情報ですが野村の価格見てGCT値上げ予定...先着順に妥協できる間取りがあるなら買ってしまってもいいかもですね

>>6189 通りがかりさん

野村のおよそ坪単価を早く知りたい。
それでもって、スミフを選ぶ人達がいるから。グレードは住友の方が良いしね。

>>6188 マンコミュファンさん

ゴミみたいなコト言ってんなよ。
よ都心眺望と豊島眺望じゃ月と＊＊だは。

>>6191 マンション検討中さん
貧乏そう

概要的におそらく１７０００から１７５００に価格上げてきましたね。まあ、そこまで苦戦していないということでしょう。

>>6190 住み替え組さん
なぜ、住友のほうがグレードが良いと分かるのですか？モデルルーム見られたとかですか？参考までに教えて頂ければ嬉しいです。

>>6193 周辺住民さん

なるほど。他の部屋も値上げになりそうなんですかね？

>>6194 周辺住民さん
天井の高さとかその辺ですかね？

>>6196 マンション検討中さん
天井高変わらないのでは？
むしろ野村の上層階は天井高あげると思いますよ。

本日の現地の状況

めちゃくちゃ先着順増えてますね！

先着順23戸！？野村に合わせて隠してた先着順を全部出してきたのかな？今まで全く売れてなかったみたいですね。。。

>>6199 評判気になるさん

先行組の野村が意外と高値だったのかもね、それならば本当の駅直結スミフの方が良いと動いたのかもね。

スミフは売れてくると値上げしながら供給を補充するんだよ。ここもそのパターンですね。

野村がやたら高いので先着順を増やしたっぽいですよ。野村と住友がほぼ値段変わらないので東池袋本命の方は住友買った方がいいかと...もうすぐわかるとおもいますが。

>>6203 通りがかりさん
価格はある程度揃えないと、地権者が黙ってないと思いますよ。地権者が選ぶときに価格はほぼ同等だったんだから。

野村もまだ予定価格だからこの後調整が入る可能性はある。値上げの可能性もないわけではないが。

グランドミレーニアが良い例。
当時分譲してたマンションで1番リセールが悪い。
今回このマンションもそんな感じになりそう
とマジレススマソｗｗ

大量の先着順開陳しながら値上げ連呼されましてもね。。。笑

たはは失笑

>>6194 周辺住民さん
グレードは知らないけれど、部屋自体のスペックが同程度なら
駅接続の差分だけスミフの方が格上というのはあるかと思います。

>>6208 マンション検討中さん

まぁ、野村は首都高から離れてるが霊園近く、あとは東＆南向きの眺望だね。

首都高はそんなに問題にならない。大気汚染が問題になるのは清掃工場の近くですよ。

まあ、そんなに心配しなくても、
どちらも買えない人には関係ないから大丈夫ですよ。

部屋の仕様はほぼ同じだけど細かい点でGCTが上かな...

>>6206 マンション検討中さん

どこの情報見て言ってる？東池袋・池袋周辺タワマンの中古成約事例を見てるけど、グランドミレーニア はリセール悪くは無いよ。かなり高値で高頻度で成約してる。むしろ、ブリリアタワー池袋ウエストとか西側はリセール弱いよ。

野村の価格が出るまで様子見していた人たちが
これからどっと押し寄せて来そうな気配。

周辺の築10年以上の中古タワマンが700後半から800超で成約しているんだから、野村が安く出す理由なんて何もないよね。今販売してるGCTの先着が終われば、フスミももう一段値上げの可能性ありそうだし、悩ましいね。利上げで不動産価格下落期待もあるもんなのかな？

東池袋の中古相場は坪600万～700万がメイン層。新築850万～900万はかなり割高。先着順が売れるのも相当な時間がかかると思うよ。

東池袋の駅直結中古群で600～700がメインとは一昔前のデータでは...

>>6217 eマンションさん
インターネットも見れないの？坪600万台の東池袋直結（笑）中古マンションゴロゴロあるからちゃんと見てみろよ。

築20年近い物件とかだと安いかもしれないけど、そういう物件はあと30年もすれば建て替えだし、資産性を考えたら新築の方が良いと思うけどな。

>>6219 匿名さん
旧耐震の団地ならいざ知らず、築20年のタワマンが30年後に建て替え？馬鹿も休み休みに言うべき。

坪600の東池袋直結マンションで今回と同じような2L-3LDKがゴロゴロあるならリンク貼って欲しいわ　笑

坪９００って頭金１割入れても
ランコスと税金で月額５０万持ってかれるよ
対して、賃料取れても４０万

赤字が月々１０万、年間１２０万
ワンルームスキームより酷くてワロタ。

ちょっと気になってみてみると今のGCTと同じ55平米以上で一件も坪600はないですね。

一番安いエアライズでも坪665と696。ブリリアが1000以上しか残っていないので外すとして、一番直近のステアリで750-850くらいでしょうか。駅非直結の野村も高いようなので、あとは相場が全体として落ちるかどうかですかね。

坪600～700はエアライズ？耐震、築古、C地区出来たらかなり眺望悪くなるから、比較的割安で出てるのかなと思うが…まあ中古と新築を比較してもな～

>>6222 マンション掲示板さん
頭利回りさんは算数出来て凄いねー

築古だとコンクリートの劣化が進んでるから、直下型地震が来た時に倒壊しそうで怖い。東池袋は地盤が堅いから良いけど、埋立地の地盤が脆い土地の物件はかなりリスク高いのでは。

今どき
利回りで
タワマンの
元取る計算してる人がまだいるんだ？

>>6228 匿名さん

頭の中身築古の安い低級マンションに置き忘れて
タワマンの常識知らないんでしょ。

>>6227 マンコミュファンさん
東池袋は地盤が良いから大丈夫だと思う。倒壊が心配なのは塩害のある埋立地の古いタワマンだよ。

本物件は、投機目的等の購入を防止するため、引渡日から5年間に限り、ご購入者様が所定の条件（引渡日から5年間内に本物件の売却等をしようとするときは売主の承諾を得ること等）に違反した場合、買戻しができる旨の契約条項が盛り込まれます。
とあるが、1期1次以外で先着順で買ってる人は2027年～2032年は東池袋に住んでることを前提で購入してるのか。賃貸で出しても低利回りだし。そんな先の未来は誰にもわからないから物凄いハイリスクだな。

>>6231 匿名さん
買い戻しって、住友が購入金額で買ってくれるという事？

どうなんでしょうね。この先値上がりしていれば購入時価格、値下がりしていればその時の適正価格とか？手付金捨てても問題ない富裕層以外にとってはハイリスク物件ですね。

買戻しできるだから値下がりしてたらしないでしょ。

まあこれ実質的には意味ないらしいですけどね。ベイパークも全部売るときに理由言えば「はいどうぞ」になるそうで...そもそも買い戻すには法的に難しいですし

野村の価格...なんというかGCTと変わらないですね。直近の中古成約みたらおかしい値付けでもないですが。

>>6235 名無しさん

転売目的購入者に対してのみの抑止措置でしょ。なので、居住用で購入して普通に住んでいたが、転勤などでどうしても家を売る必要が出てきたら、問題なく売れる気がする。

買い取り特約って公社物件とか、周辺相場より安く売りだすときに転売目的を抑止するのがパターンだった。都から安く土地を仕入れた選手村跡地で転売ヤーを横行させてデベの一角が白々しい。転売が視野に入れられるって販促手段でしょ。

住人が個人的な事情で手放す分には問題ないけど
業者とかが相場荒らしにきたら潰すよって感じかな。

>>6219 匿名さん

最近のタワマンのコンクリートの耐性は100年と云われてるよ。

>>6230 口コミ知りたいさん

倒壊するまではないと思うが、一度あの大震災で受けた躯体のダメージは大きいし塩害もあるから、いくら大規模修繕しようが信用してないんだわ。

>>6231 匿名さん

ちなみに、野村に聞いたら転売禁止期間ありませんでしたよ。

>>6241 湾岸から武蔵野台地へさん
いつかあなたにも安心して暮らせる場所が見つかるといいですね。

>6240

コンクリートは１００年持っても配管は50年くらいでダメになる。ここ、パイプスペースが住戸内にあるから竪排水管の交換どうするんだろうね。交換時には縦一列で在宅する必要があるけど調整つかないでしょ。

>6242

民法で消費者に一方的に不利な条項は無効ってなってる。公社物件みたいに格安とかバーターがあれば理解できるけど、ここの場合は有効か疑問。

>>6244 匿名さん
コンクリートも塩害のあるような地域は50年ぐらいが限界。地震のない国ならともかく、日本だと地震が来たら古い建物は倒壊してしまう。

>>6246 評判気になるさん

品川のシティータワー品川やこれから分譲される港南四丁目の東急は定借期間70年ですけど、建物が50年で限界ならあとの20年はどうするの？

>6247

70年定借は、あと20年で取り壊すのに竪排水管の交換どうしようってなるリスクがあるかな。建物は持っても。

>>6248 匿名さん

そんなリスクはない。適当な嘘言わないように。

新築時に売り主が作成する長期修繕計画って30年くらいまで。その後、どうするかは住民次第。

ここって、１１年目以降
修繕積立で月々７万くらい徴収するから
流石に積立金不足にはならないでしょ

管理費５万、積立金７万、駐車場３万、固都税３万

ランコス　月額　１８万円

>>6251 検討板ユーザーさん
高すぎワロタww

>>6247 マンション検討中さん
50年超えてすぐに倒壊する訳ではないよ。あくまで劣化が進むほど倒壊リスクが高くなるというだけ。ただ塩害のある湾岸エリアは劣化しやすいから長持ちしにくいのは確か。

>>6251 検討板ユーザーさん
修繕積立、11～15年目とかは75平米で4万もかからんよ。まあそれでも管理費と合わせると高いけど…

>>6251 検討板ユーザーさん

11年目以降、管理費プラズ修繕費で
10万くらいと思ってるけど
物価上昇見込んだら12、3万もなくはないか。

修繕費の安い物件は劣化が進むから建て替えまでの時間が短くなるだけ。修繕費をしっかりかける物件の方が長い目で見れば安上がりだよ。

>>6253 匿名さん

50年超えてすぐに倒壊する訳ではないならあんたは何年先の話をしてるのか？私は間違いなくこの世にはいないわ。

>>6257 評判気になるさん

それより先に、
>>6253 匿名さん　は竣工時点で既に消えてるから
ご安心を

>>6231 匿名さん

> 5年間内に本物件の売却等をしようとするときは売主の承諾を得ること等）に違反した場合、買戻しができる旨の契約条項

「売却しようとする時は」とあるけど、売買契約が成立したらどうなるのかな？
さすがに民法より強い強制力があるとは思えないんだけど？

>>6259 マンコミュファンさん

スミフが売主に違約金の支払い請求、とか、
引き渡し前ならスミフが売主から買い戻し
買い主が売主に契約不履行の賠償請求、とか？