グランドシティタワー池袋ってどうですか？

>>559 マンション検討中さん
豊島区は駅周辺以外はほぼ居住地域だから、高度利用は難しいよ
https://www.city.toshima.lg.jp/295/machizukuri/toshikekaku/toshikekaku...

>>562 匿名さん
＞駅周辺以外は

まず、この物件は駅直結。

100ｍ級の大学棟、190ｍ級のスミフ＆野村のツインのあとは、造幣局南地区の150ｍ級ツイン、B地区に180ｍ級で、計５本が建設・計画中。
そのどれもが、あなたのおっしゃる居住地域、すなわち「第一種住居地域」なんですよ。
解ります？

駅から離れたスミフのオフィスも、今年着工。
高さは約180メートル。
https://www.itmedia.co.jp/business/articles/2207/27/news098.html

>>563 匿名さん
それは豊島区の再開発に伴う容積率の緩和を受けてるから可能なのであって、普通にタワマンは立たないだろう？

>>565 匿名さん
住宅地でも容積率緩和できるってことだろう？

>>565 匿名さん
プラウドタワー東池袋は、住宅地、しかも木密指定地域。木密地域の不燃化は、東京都の施策でもある。2010年に準備組合ができて7年後には着工している。

このほか都電沿いにはいくつか再開発の動きがあり、「東池袋五丁目２０番街区」「東池袋五丁目１６番街区」ではURが動いており、買い取った土地を再開発するまでの間公園として開放予定。「東池袋五丁目10番街区」では、まちづくり勉強会が開催されている。

解りますか？

>>567 匿名さん
準備組合作って7年もかけて着工してるやん。それが難しいって言ってるの解かりますか？商業地域ならそんな手間必要ないの

>>566 匿名さん
できないとは言ってない。「難しい」と言ってるだけ解るかな

>>568 匿名さん
なになに？　商業地域だとそんな手間必要ないって本気で言ってる？
住宅だろうと商業だろうと地権者が大勢いれば説得と権利調整に時間がかかるのは当たり前でしょ。商業のほうがいろんな権利者がいて時間かかるよ。
どこかの中つ国だったら有無を言わさず更地にするんだろうけど、ここは一応民主主義かつ資本主義の国なんでね。

木造エリアが７年でタワマン建設される早さ。
ネガがごにょごにょ言ってる間に、あっという間ですね。

>>570 匿名さん
自治体の再開発事業の下で容積率緩和されなきゃ高度化できない、それを難しいって言ってんの？

＞できないとは言ってない。「難しい」と言ってるだけ解るかな

難しいかどうか知らないけど、あちこち動きがあるエリアです。
https://pbs.twimg.com/media/EaBrWRBU8AAs5gM?format=jpg
ここのエリアも、楽しみですよ

>>571 匿名さん
ネガじゃない普通に東池袋に実家あるし

>>568 匿名さん

ちなみに、ステーションアリーナも木密エリアで、準組ができて7年後には着工してます。

では商業地域の話をすると・・・
ヤマダ日本総本館がある一帯が、今年準組結成予定です。
だとすると、ネガさんの意見によると商業は短期で完成するようですので、
速攻で池袋東口に超高層が爆誕しますね。
同様に、東池袋１丁目、池袋西口、どんどん高度化していくエリアですね！

>>575 匿名さん
自治体の再開発事業の下で容積率緩和されなきゃ高度化できない地域だってこと、行政主導じゃなきゃ普通にデベロッパーが南池袋二丁目の土地を取得しても容積率緩和を受けられなきゃタワーマンションなどの高度化はできないでしょ。

ここら辺は、都電の直下に環５、更にその下に地下鉄が走る３重構造。
その先では首都高が上空を横切り、地下４階レベルに副都心線、地下２階レベルに有楽町線。都電の側道を建設中。イケサンパークから都電へ向かう道路を新設予定。４公園をつなぐウォーカブル施策、グリーン大通りのホコ天化・マルシェ開催も。
道路についても悲観する必要なく、ずいぶん高度化していると思うよ。

話の流れを最初に戻すと、559の「高度利用が出来てない地区」ってネガのコメントに対しもともと再開発事業でもなきゃ高層ビルが建つような地域じゃないんだから、高度利用されてないのは当たり前でしょって指摘してるだけ。別にネガのコメントじゃないし

>>576 匿名さん

造幣局南も、ヤマダのとこも、スミフのオフィスも、クヤクションも、ライズシティも、アウルも、池袋駅三菱も、ここC地区も、すべて豊島区が関与してるんだよ。

まず、この一帯は、都市再生緊急整備地域の中でも、特に「特定」都市再生緊急整備に指定されているので。

調べてみてね。

>>579 匿名さん
だから東池袋が地元だから全部知ってるし、なんなら君の書いてるマンションの中に私の実家あるよ

「解りますか？」とか多用してくるのも不快だし、俺のコメントはもともとネガのコメントじゃないのに急に攻撃的に絡んでくるし、東池袋の再開発の様子でも見に掲示板のぞいたら朝から不快な気持ちになったわ。俺も東池袋の発展は願っているよ。

都市再生緊急整備は、高度化推進のために容積緩和します、という施策なわけで。

難しいとかなんとか、なんなん

>>580 匿名さん
＞だから東池袋が地元だから全部知ってるし、なんなら君の書いてるマンションの中に私の実家

いつものクヤクションさん？
実家ということは、息子さん？

＞豊島区は駅周辺以外はほぼ居住地域だから、高度利用は難しいよ

を書いたとしたら、普通に現況を説明してくれただけと思えばいいと思いますよ。
ネガ扱いされたと感じてちゃんとした説明に何度も反論すると、逆効果。他の人も噛みついてきます。

>>584 匿名さん
ネガの出してたグーグルアースの画像だけど、まるで囲ってる半分以上特定地域外なんなら文京区の大塚6丁目5丁目地域も含まれてるし、高度利用が簡単な地域ばかりじゃないでしょ。https://www.chisou.go.jp/tiiki/toshisaisei/kinkyuseibi_list/pdf/kuiki/...
話の流れを最初に戻すと、559の「高度利用が出来てない地区」ってネガのコメントに対しもともと高層ビルが建つような地域じゃないんだから、高度利用されてないのは当たり前でしょって指摘してるだけ。

この話の流れでどこに着地したいんでしょうね。
グランドシティタワーを腐したいのか、
それとも褒め殺したいのか。

坪７００も出すならこんな木密のショボ地区じゃなくてもっと都心がいいなぁ。

>>587 通りがかりさん
相場も知らん情弱は築40年の3Aでも買っとけ

>>586 匿名さん
誰もがポジネガありきの書き込みをしているわけではないのでは？

とりあえず東池袋の地域1番は今のところブリリアでもしかしたらここに入れ替わるもって感じなのかもしれないけど、将来は池袋西口に持っていかれそうだね。

>>589 評判気になるさん

西口は分譲されるかな？

>>585 匿名さん
ROMってる人間は大方理解してると思いますよ。
至極真っ当なことを書かれてると思います。
行き違いもありそうなんで、あまり気にせずでいいんじゃないですかね。

高層ビルが建ちにくい地域≒利用価値が低い地域≒不動産価値が低い地域　となりますね。そんな土地で坪750。ほほう…。たいしたものですね。

>>592 マンション検討中さん
情弱さんは実態と認識が乖離してて大変そうですね。
大好きな高層ビルが立ち並ぶ虎ノ門辺りでも見てたらどうです？貴方如きに手が届くか分かりませんが。まぁ東池袋すら手が届かないでしょうから、見ても虚しくなるだけかもですが。

そもそも750なのだろうかw

周辺相場みても750はさすがにないんじゃない。まだ決まってない感じでしたね。

まぁ普通に考えて平均で600位だと思いますよ。
相場の神すみふが平均700だの800でチャレンジなんてしないでしょう。

>>596 マンション検討中さん
相場の神すみふなら余裕で800超えてくるでしょw

事前説明会きいた感じでは700弱を予想。住友単独売主ではないので。

坪550なら買ってもいいかな？って感じ。いうて豊島だし、共用も地下に詰め込まれ感が凄いし、外観もPTKなどの湾岸タワマンに及んでない。ニューノーマルを描けない。

ちらほら相場が化石の人いるね

>>600 評判気になるさん
金利上がったら、550に戻るかもよ。

>>598 マンション検討中さん

坪700弱ってことは、45平米で9500万円弱？
いくら何でも豊島区でそれは無いだろ！

>>602 周辺住民さん
人民元換算ならステアリ販売当時と比べても言うほど上がってないんだな。
売る方からしてみれば日本人に売っても中国人に売っても同じお金だよ。

ニューノーマルはさ、PTKみたく光と水辺と緑にあふれた共用部が望ましいわけよ。
ここはどう？地下２階に籠って仕事しないとだめなの？ジムも狭すぎィ!!

>>604 マンション検討中さん
だってPTKよりここの方が中国人うけするじゃん？
中国人が地下が好きかどうかは知らないけど、中国人は勝どきより池袋の方が好きだと思うよ？

他がいいって思ってる人はここで何がしたいんでしょう？
話題の物件より優れてるから俺様見る目あるって自慢でしょうか？
大概の物件は上を見ても下を見てもきりがないと思うんですが。
何もここが地域1番でなくてもいいと思ってる人にとっては
どこかとの比較にさほど意味があるとも思えません。
まあ、他人様を煽り立てて面白がってるだけなら
それはそれでさしたる害もないことですからいいんですけど…。

>>606 匿名さん
全く他の地域ならともかくとして、東池袋NO.1かどうかはリセールに大きく影響するんだけど？
リセールとかどうでもいいような現金一括購入のお金持ちの人？

我々庶民は年収の何倍もの借金をして必死の思いで買い、いつか売る時が来てリセールが悪いと困るのよ。

お金が有り余ってるなら好きなの買えば？何のために検討してるの？

>>607 匿名さん
地域1番でも高値過ぎたら伸びは無いと思います。
1億超える購買力を持っている会社員は豊島区はあまり選ばないような気がするので、大陸からの方からの需要に合うかどうかであることを考えると墓が見えないかどうかは重要かもしれませんね。

湾岸は災害に弱いから検討外。

>>609 匿名さん
+1湾岸を検討する必要は一切なし。地盤弱すぎww

600だったら祭りですね欲しいです。十条の2割増しでここなら迷わず欲しいですね

このスレのネガってPTKと十条のネガと同一人物だねw
文脈が一緒すぎてて笑える

2億出せないなら豊島区以上の好立地は厳しい
治安の悪い地域に行かなければ子育てもしやすい
世帯持ち会社員は普通に豊島選ぶだろ。所詮豊島としか言わん年寄りは知らんが

2億出せても、私は池袋好きです。
マウンティングに興味ないから、
ふつうの住宅街と便利さの共存が居心地いい。

>>613 口コミ知りたいさん

都心（中央区湾岸）も8千万で行けるだろ。豊島に1.5億とか正気かと思う…。
永遠のNO1ブリリアの分譲単価350万だったんだぞ。

>>615 マンション検討中さん
残念ながら、湾岸！=都心。豊島>>>湾岸

>>615 マンション検討中さん
10年前からタイムスリップしてきたの？
それとも10年前から街ってずっと変わらないと思ってる？

>>617 検討板ユーザーさん

豊島、ほんの1-2年前は新築坪500位の地域でしたけど。
なんなら大塚あたりならいまでもそれくらいで買える。
要は局地バブル。認めなさいな。

>>615
所詮豊島としか言わない年寄りは(ry

湾岸が池袋以上の都心...？

>>619 口コミ知りたいさん

都心の定義は中央千代田湊。豊島は城北のくくりだよ。

>>620 マンション検討中さん

湾岸は論外

>>618 マンション検討中さん
ステアリのこと言ってるの？販売開始春も3年近く前だし、コロナ影響で野村弱気のせいで瞬殺だったでしょ。
こんな誰でも知ってるようなことすら知らないで相場語るとか、度胸がすごいね。自分なら恥ずかしくて無理だよそんなの。

>>620 マンション検討中さん
不動産の都心3区は千代田港渋谷なのは価格見ても明らか。
中央は名前で過大評価されすぎ。

スミフは相場に敏感。
上がると思っていれば竣工後何年かけてでも売るディベ。

値上がりが見込まれる時期に販売開始になったグランドミレーニアは竣工後3年かけて最後は坪600で売り切った。

一方で最近の豊島区板マンは全然値上げしていない。

ここをどれぐらいで出してくるかでスミフが東池袋の将来相場をどう読んでいるかわかるね。
スミフの将来相場予測は適切だと思っているので東池袋でポジション持ってる身としてはとても興味がある。

>>624 匿名さん
新宿と梅田が売れたら、ここも頑張っちゃうかもね

617ではないですがステアリは２年前なら２期で倍率１倍で買えましたね～(向きによる)。坪500くらいだし買っておけば...。予算２億あるなら浜松町あたり買っておけば。

現状は潜在顧客の反応で価格決めるようで、合理的な価格で出す野村棟が後でくるので、とにかく先に囲い込みたいっぽいです(本当に買いたい人は値段が高ければ買わないスタンスを営業に言えば良いかも　笑)

>>620 マンション検討中さん 山手線内側は都心だよ！豊島区は全体で見れば山手線外側もあるから城北扱いだけど、豊島区の山手線内側は都心でしょ。

東池は過大評価されすぎなんよネ。大型分譲が２件もあれば化けの皮がはがれると思うよ。野村棟も時期はずらしてくるでしょう。バッティングすると予定価格に対する需要が乏しくて不味いと思ってると思うよ。

>>624 匿名さん

データ上も中古の値下げは目立ってきたので今日の金利上昇のニュース含めてこの先の不動産相場は正直怖いですね。今ポジションあるなら含み益でしょうけど。C地区はかなり割安なら買うかなぁ。野村待ちかな

GCTも検討してますが眺望的に野村の方が欲しいのも本当なので、安かったらGCT買いますって伝えときます笑
都心に面した眺望いい部屋は坪単価盛ってくるでしょうけど......

>>627 マンション掲示板さん

えっ？とすると巣鴨や大塚、雑司ヶ谷なども都心という事ですか？
都心は”拡張”している…？

とりまアンケの予算は最低ライン、周辺相場のスライド見せられた時に冷笑しときましたｗｗデベの熱量と検討層の気持ちの乖離が結構ある物件じゃないかなｗ

>>628 マンション検討中さん
局地的な話ならまんま十条の話だし、南池袋の野村の時期がズレるのは理由があって確定済み
お前はなんも知らないでドヤ顔で語るのすげえな

近年の湾岸は、かつてのニュータウン・マンモス団地の様相を呈してきたので、お手頃価格じゃないと食いついてこない。
極地バブルというか、山手線内側とか駅直結に出した方がいいと、思考がシフトしているんじゃないですかね。

にぎやかなエリアをネガる人もいれば、木密をネガる人もいるけど、
なんだかんだ、にぎやかで新陳代謝が活発ならニュータウンのような高齢化エリアにもなりにくいし、
木密は開発の余地があるダイヤの原石ということで。

まあ、再開発事業である以上、ここの“原価”は少なくとも地権者には知られてるんだし、それが漏れれば高いか安いかもすぐばれる。
あんまり盛り過ぎると文句を言いそうな“金主”もいるだろうしね。

野村は、遅れた分スミフより少し落ち着いた価格帯を出して来ると思う。
スミフよりも小さいし、即売になるのでは。
欲しい部屋の倍率が心配です。

アウルを中心に中古の在庫がかなり増えてきてるね。
ここの値段発表待ちの人が多いのかな？

中古ストック増加はここに限った話ではない。

東京全体として中古の値下げ幅が大きくなってますね。

>>640 評判気になるさん
無謀なチャレンジ価格が増え過ぎて、それに釣られた実需住み替え組が高値で出してただけかと。成約と売り出しの値付け差って業者さん以外あんまし見てない気がする

晴海も明日で安いでしょうし、ここも適正で頼むぞ

利便性が全然違う

>>624 匿名さん

ここ、少なくとも1期ではスミフは＠800で様子を見てくることは確定してますよ。
あとは我々の反応次第でしょう。

800はやり過ぎですよね。

>>645 マンション検討中さん
新宿の二の舞

それでも先進国諸都市のマンションより単価が安い

コロバブなんてイレギュラーが発生する前の事業計画なので
500-600でも採算取れるようにしてるでしょう。
要はその程度のマンションという事。これは抑えておいた方が良いよネ。

個人的には下駄のシマシマが地方のイオンの外装っぽくて無理。

担当さんから共同売主なので住友だけで値段を決められないから
極端な高値にならないと思うと聞いたがどうなるだろう。

買い手優位だと良いものを安く供給する
売りて優位だと微妙なものを暴利で供給する
マンションって上記の市場原理が顕著だよね。

>>648 マンション検討中さん
ここは総事業費1113億円で国やら都やらの補助金がたぶん300億近いから800億ちょっとを回収すればチャラ。
地権者住戸はたぶん250戸くらいだから1250戸売るとすると、
800億÷1250で原価的には1戸平均6400万円。
1戸当たりの平均床面積が60平米だとすると
坪単価は350万程度。
まあ、保健所やら何やら入るんでハッキリしない部分は多いけど
これで坪700万円で売り出したら
住友も野村も笑いが止まらないんじゃないかな。

そのために協議会のころから長年頑張ってきたし、
成就できなかった他地区のロスとか、企業は色々あるわけで。

>>651 匿名さん
事業費自体が跳ね上がってるんじゃなかろうか

>>653 名無しさん
ちなみに2020年の資料は1101億、
で、今豊島区のサイトに載ってるのが1113億。
でも、たかだか10億ちょっとの上乗せで
今のインフレには対応できないでしょうね。
助成金の増額はあるかもしれません。

>>651 匿名さん
補助金額は豊島区のHPに公表されてるよ。

>>642 購入経験者さん

Sky Duoも意外に高かった(と言うか適正価格だった)ね。
災害発生もしくは実際金利が上がる以外にマンション価格低下することはないな。

>>656 匿名さん
あとは無入居住戸がどれくらいあるか、白日の元に晒された時くらいですかね。

野村ほうの緑豊かな羨望＝雑司ヶ谷霊園。なので中国の方はこっち選ぶかな。駅まで直結だし。

>>658 マンション検討中さん
ここのスカイラウンジが北側なのもお墓が見えないようにかもですね。

>>657 マンコミュファンさん
大陸の方は、入居が例えゼロでも所有権なら買い続けてくれるのでは？

都内マンション異変「高値」の花の旬は長いか短いか - 日本経済新聞

東京都区部の中古マンションの在庫物件のうち1月に昨年12月比で値下げした住戸割合は25.8%。東京カンテイ役員によると「過去事例では値下げ比率が25%を超えると平均価格や平均坪単価が下がることが多い」