グランドシティタワー池袋ってどうですか？

>>5479 マンション検討中さん

仰る通りにございます。
そもそも、山の手線内側の高台と湾岸の埋め立て地を比較対象する事がナンセンス。

全体→前提

二期の詳細出ましたね。販売戸数62戸は申し込みがあったのかな。それとも先着順で残るのかな。

>>5487 マンション検討中さん

今朝見たyoutubeで、沖さんが住友不動産を話題にしてました。

住友が新築マンションを分譲すると、相場より高く売るので、周辺相場も引っ張られて高騰するとのこと。

今の注目エリアは、月島と東池袋とのことでした。

東池袋住民としては、有り難い会社のようです。

>>5488 マンコミュファンさん
購入検討者としては、あまり有り難くないです

>>5489 マンション検討中さん
直近の販売価格はグロスと面積を見る限りでは坪870-970あたりまで値上がりしてしまいましたね。

まともな値付けをする野村がもうすぐ参戦するので、この値で売れ続けれるのかは相当疑問。でもスミフだから、野村の風が吹き荒れるのを絶えた後に、ゆっくりですかね。

案内されてる価格だと実質利回り1,5%位ですね。事業用ローンで買って貸したら赤字になります。はめ込みワンルーム業者と同じくらいの水準かと。

利回り3.5％ぐらいでしたよ。想定賃料見せてもらいましたか？

>>5481 匿名さん
スミフは、簡単に完売すると値付が甘いと会社から怒られるので
→10年以上前から聞く。多分、そう言う役員か社長がいる。その人が退任したら方針が一気に変わるかもしれないね。

>>5493 匿名さん

売る側が都合の良い数字を出すのは当たり前田建設ですよ。
ご自身で計算されてみましたか?

>>5495 マンコミュファンさん
根拠の無い数値を提示することは宅建業法違反
まがりなりにも財閥系大手デベがそんなことすると思う？
君みたいなど素人の計算より、よっぽど正確だよ
いつまでそんなクソみたいな陰謀論に囚われてるの？

>>5496 マンコミュファンさん
今回は、厳しいですよ。住友＋野村で約400件位、賃貸募集されるので、高くすると残ってしまいます。地権者＋投資分で約25%と見れば良いと思います。

>>5496 マンコミュファンさん

５５平米の２LDKで１．５億　
貸せても月額２８万が精々
諸経費率１５%、空室率１０%
金利も事業用最低水準の１%

これで実質利回り２%弱だょ
返済後利回りはマイナス

ここの55平米なら40万から50万ぐらい取れますよ。28万なんて相場を知らなすぎ。ありえない。

取れませんよ笑

>>5499 匿名さん

取れませんね。
池袋の相場知らないですね。
今回は、賃貸物件多いので、新築プレミアムも厳しいですよ。

>>5498 口コミ知りたいさん

55平米で賃料28万なら、月次管積費42000円、賃貸管理会社手数料14000円、
固定資産税12000円＝68000円です。
なんとも、面白く無いですね。

>>5502 マンション掲示板さん
固定資産税12000円＝68000円
これどういう意味ですか？
＝になってませんが。

東池袋は賃料相場高いですからね。

事業用だと、固都税年間２５万くらいでは？

>>5503 マンション検討中さん
すみません。
42000＋14000＋12000＝68000の間違いです。固定資産税ははっきりしないので、月12000位に予想しました。

>>5505 口コミ知りたいさん

ここを賃貸用に購入する人達は少ないと思われるのに…ウケないよ。

ここは立地が良いから、投資で買う人も多いんじゃないかな。再開発が進めば値上がりもかなり見込める。

>>5506 口コミ知りたいさん

買えもしないのにさ、計算式ご苦労さんw
楽しいかい？

>>5509 匿名さん

700迄なら、買えますよ。
それ以上では、買わないだけです。
計算式は、投資に向かないのを説明しただけですよ。
まあ、第2期の価格を見ると、住友らしいなあと感心しています。

>>5498 口コミ知りたいさん
55㎡で賃料28万円しか取らないと思ってるのがもうど素人意見丸出し
自分のとこ山手線じゃないけどタワマン2LDKの査定賃料29-30万だよ？
実際に賃貸回したことないのに、そんな薄っぺらい知識で堂々とよくもまあ適当なこと言えちゃうのね

>>5511 マンコミュファンさん
東池袋の家賃は、残念ながら高くないですよ。レインズで調べたら、わかりますよ。

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナは、2024年4月60平米298000円、2024年2月50平米218000円で募集されています。

条件の良い部屋はもう少し高いですが、
常識的には55平米で28万の賃料と予想するのが無難ですね。

ましてや、オープン時には300～400件の賃貸募集が始まります。
堅めに想定した方が良いです。

>>5512 検討板ユーザーさん
ステアリと立地規模条件考えたらこっちの方が断然上で、2年後のインフレも無視、一時的なダブつきでの調整込み賃料があたかもこの物件の賃料と暴いているだけじゃん

レインズ見れるってことは業者なの？
業者の割に知見無さすぎない？

>>5512 検討板ユーザーさん
いろいろ調べているうちに第一期買い逃してしまったんですね。
ご愁傷様です。

中野ステーションレジデンスでも賃料設定間違ってるしバブルもピークになってきた感じしてきたね

>>5514 匿名さん

そうなんですよ。
調べ過ぎて、買えませんでした。
残念!～。

一期は、実質利回り2.5%だったのにね。

東池袋は賃料高いからね。2期は値上げされてるけど、十分投資でも回ると思うぞ。

>>5517 匿名さん
現状東池袋の賃料はそれほど高くないと思います。
でも、プラウドが終われば新築の追加供給が途切れるので
その後は徐々に上がっていくかなと期待してます。

東池袋の賃料水準はかなり高いですよ。不動産屋で査定してもらった方が良いよ。

>>5519 匿名さん
SUUMOでみても高くない気がするのですが、、

東池袋より賃料取れるエリアって都心でもごく一部に限られますよ。この辺は駅周辺が閑静なのに利便性高いから住みたい人も多いのです。

皆さん、やっと気付いてきましたね。
マンションは確かに高騰してきましたが、賃貸はダブついていてそれほど上がっていません。
ここは利回りは余裕で2%切るので、変動で金利が上がったら、投資としての価値はゼロです。
何も賃貸に出すとか出さないとかの話ではありません。
価値の計算はいつだって利回りです。
東池袋で坪単価900なんて異常値もいいところ。
私はプラウドタワー池袋を贅沢品だと思って、趣味で買います。
あちらはダイレクトウィンドウで眺望も完璧。
こちらは一期の値段でも、要らないな。

ダイレクトウインドウはコストカット仕様だし居住性が悪いからデメリットも大きいですよ。

>>5522 通りがかりさん
物件価格の上昇ほど賃金が上がっていないからですかね。
もう日本人が買うのは厳しいのかもしれません

ここに限らず立地が良いエリアはどこも上がってますよ。最近の若い人は所得水準も高いので購買力も上がってます。

>>5521 匿名さん
東池袋より賃料取れるエリアなんて都心なら普通にありますよ

>>5526 マンション掲示板さん

東池袋って、家賃は高くないですよ。
家賃高いとか、値上りするとか、かきこんでいるのは、住友のひとですかね?

ここの二期の価格では、この先苦戦して、なかなか売れませんよ。

まあ、住友さんはいつもそうなので、一期で買えなかった方は、焦らない方が無難ですよ。

>>5524 評判気になるさん
逆に日本人が実需でなんとか買えるのが東池袋なんじゃない？
金持ちの投資には向かないけれどその分穴場になってる。

東池袋の家賃は確かにお安いのだが、
駅直結タワマンという縛りになると、安くはない。
オフィスだと二極化はもっと進んでいて例え千代田区だろと物件により天と地だからなあ。

>>5527 検討板ユーザーさん
なんで住み心地とかを飛ばして賃貸や売ることばかり気にするんですかね？
住む気がなくて儲かるかどうかだけしか頭にないなら他を当たった方がよいかと。

コスパと出口考えるのは当然だと思いますけどね
戸建てならまだしもマンションなんで

>>5531 通りがかりさん

実需であっても、5年単位で買い替えたり、賃貸に出すのは、当たり前ですよね。10年以上経ってくると、色々変化があります。

これ３期も値上げっぽいですね。2期も先日行った時は7-8割埋まってました

一期の価格は幻だったと考えた方が良い。冷静に考えたら二期の価格もかなり安い水準。スミフは容赦なく上げてくるから、買うなら早い方が良いです。