グランドシティタワー池袋ってどうですか？

>>5446 マンション検討中さん
湾岸で今一番盛り上がっている話題といえば
ザ 豊海タワー マリン&スカイ　でしょうか
池袋はそういう派手さはないですね。

確かに池袋は賃料がネックなのは間違いない。
投資として考えた時に、利回りが低すぎるのは気になるところ。
それは第一期でも言える事。
野村がGCTより大幅に安く出る可能性は否定できないな。
野村は短期で売り切って、スミフは何年もかけて売ることを考えるとこの時期にあえてGCTを買うメリットがあまり見当たらない…

問題はGCTの2期が順調に売れそうなので3期に恐らく実質値上げが入るという...そして野村が安くなかったor抽選で買えなかった場合が一番厳しいパターンですかね

>>5452 マンション掲示板さん
GCTもプラウドも短期リセール投資より
長期居住用の実需向きだと思いますよ。
将来的にはリセールも視野に入りますが、
この供給量がこなれてリセールの旨味が出るのは
しばらく寝かしたあとの話かと思います。

賃貸の利回りもあまり期待できないから、
実需じゃなく純粋な投資を考えるなら
池袋はやめて他を探した方がいい。
投資勢が消えてくれたら価格も倍率も上がらなくて助かる
というのも本音ではあるけれど。

子育て世帯目線では湾岸の環境には勝てない
思う存分走り回れるだだっ広い公園が沢山あって、8割が中学受験する教育意識の高さ
古い考えの親世代に湾岸を反対された人が池袋に行き着くイメージ

>>5456 マンション検討中さん
イメージが2000年代で止まってますね
湾岸のどこに人が密集していない走り回れるだだっ広い公園が沢山あるのか教えてほしいし、8割受験とかいうデータどっから持ってきたの？文京区ですら7割程度だけど。

>>5456 マンション検討中さん
他の物件のスレにも同じ内宮書いてるの？
書いてないならただの池袋ネガだね

>>5457 さん

>>5457 eマンションさん
そうなんですよ、豊洲公園の遊具広場もう順番待ちの大混雑中なのを見てもいないでしょ。
ぐるり公園や晴海埠頭公園は、幼児連れにはちょっと遠い。有明ガーデンには遊具が無い。お台場あたりの事を言ってるのかしら？
埋め立て地には、こちらのグリーン大通りみたいな木陰が無い。城北の池袋の方がずっと緑地が多いので気に入った。

これから再開発で緑地と広場が一気に増えますしね。
まあ湾岸と対立煽りしたいいつものネトウヨ爺さんでしょうけど。

>>5411 マンション掲示板さん
ステアリ住んでますが、うちの中古ですら今670なんで多分600台はないと思いますよ。750は出してくるかと

中古は部屋の条件にもよるからね。
600戸の大規模で完成在庫を嫌う野村、そこそこ目に優しい価格で出てくるのではないかな。

で、結局第２期の販売価格帯はいくらなのですか？

築地の1兆スタジアムで臨海地下鉄も開業早まりそうだし、今後も湾岸に話題は持ってかれる予想

有楽町線は臨海エリアへのアクセスが良いから、築地が盛り上がるのは東池袋にとっても恩恵が大きい。

東京、銀座、築地、勝どき、晴海、豊洲の地下鉄新線エリアは10年強強相場

ますます山手線の内側の駅直結物件が希少に。今がラストチャンスかな。
あと、築地のスタジアムで日比谷線と大江戸線と新線がイベント混雑に巻き込まれるが、
有楽町線はいい感じの位置だな。
東京ドーム跡は高級タワマン街になるし、内陸、良きかな。

野村棟の南向きはGCTと値段変わらないっぽいね。それならGCTでいい気がするけど...

>>5468 評判気になるさん
眺望をとる場合は野村一択です。

このマンションこの記事見て、マジエグいなと思いました、ただ全然私じゃ買えない、悲しい。
https://trend-lab30.com/%e8%b1%aa%e8%8f%af%e3%81%aa%e9%83%bd%e5%b8%82%...

>>5470 通りがかりさん

んんんｎ?
平均坪900じゃないの?
一期とかわらんやん?
これ正しいんですか?

>>5471 評判気になるさん
第一期は680。価格スレ確認願う。

>>5472 マンション検討中さん
株も値下り中ですが、マンションも値上り続ける妄想は、ボチボチ捨てないと駄目ですよ。
マンションは、値上りし過ぎて、賃料が追付かないので、これ以上の値上りを期待するのは、無茶ですよ。

お金が余っていて、良い部屋が買えたけど、1000万値下りしちゃったと笑って言えないと辛い局面です。
その余裕のない方は、坪700以上で買っちゃ駄目ですよ。

>>5473 eマンションさん

あのさ、２億の部屋を買おうと思ってる世帯からにしたら、少しくらいの値下がりなんて痛くも痒くも無いんだよw

富裕層の資産は、ここだけじゃないしさ、
心配ご無用。

>>5473 eマンションさん
実需マンションの経済合理性の仕組を知らない君はいつまでも家賃払ってオーナーにお布施を続けてなさい

>>5475 名無しさん

実需を否定してませんよ。

東池袋の住友や野村野村マンションを坪700以上で買っては、投資には向かないと言ってるだけです。

>>5474 評判気になるさん

富裕層で値下がりも痛くない方々が、こんな所に書込みしないと思いますね。

販売直近になるとネガキャンがはじまるねw
まあ2期はほぼ要望入ってて追加で住戸出してるっぽいから基本売れるかと。追加分は先着にまわるかもですが

>>5456 マンション検討中さん

何を言ってるんだ？湾岸が教育意識が高い？バカ言え。今南池袋のタワマンを検討できるのは超優秀なパワカか、代々内陸で生活してる資産豊かな由緒ある家庭だよ。特に後者は湾岸とか眼中にない、住むところだとすら思ってないから。中学受験だけに必死にならず、幼稚園や小学校も選択肢にいれ私立入れるよ。

>>5478 eマンションさん
結局、何戸売るのですか？20戸よりは多いのかな。でも半年販売遅らせてこんだけですか。あと７00戸近くもさばくのに何年かかるのだろう？きっと何か戦略があるはずだが、どういう裏技があるのですか、スミフさん？さすがに値下げはできないはずだし。純粋に興味ある。。。

>>5480 マンション比較中さん

裏技はないですよ。
スミフは、簡単に完売すると値付が甘いと会社から怒られるので、完成しても何年もかけて販売する会社です。
値付が高過ぎて、売れ残るのはいつもの事です。
引き渡し後に住み始めても、分譲中の大きな垂れ幕がマンションにかかってますよ。
カッコ悪すぎて、やめて欲しいけど、管理組合は阻止できないようです。

住友は一期を買えは定説ですよ。立地の良い住友物件は売れるから、どんどん値上げされていきます。

>>5476 匿名さん

そんな事は分かってるよ。
釈迦に説法ですかw

竣工後も売り続ける全体でつくるから、現物見てガッカリのケースが他社より少ないという説もあるようだけど、その辺どうですかね

>>5479 マンション検討中さん

仰る通りにございます。
そもそも、山の手線内側の高台と湾岸の埋め立て地を比較対象する事がナンセンス。

全体→前提

二期の詳細出ましたね。販売戸数62戸は申し込みがあったのかな。それとも先着順で残るのかな。

>>5487 マンション検討中さん

今朝見たyoutubeで、沖さんが住友不動産を話題にしてました。

住友が新築マンションを分譲すると、相場より高く売るので、周辺相場も引っ張られて高騰するとのこと。

今の注目エリアは、月島と東池袋とのことでした。

東池袋住民としては、有り難い会社のようです。

>>5488 マンコミュファンさん
購入検討者としては、あまり有り難くないです

>>5489 マンション検討中さん
直近の販売価格はグロスと面積を見る限りでは坪870-970あたりまで値上がりしてしまいましたね。

まともな値付けをする野村がもうすぐ参戦するので、この値で売れ続けれるのかは相当疑問。でもスミフだから、野村の風が吹き荒れるのを絶えた後に、ゆっくりですかね。

案内されてる価格だと実質利回り1,5%位ですね。事業用ローンで買って貸したら赤字になります。はめ込みワンルーム業者と同じくらいの水準かと。

利回り3.5％ぐらいでしたよ。想定賃料見せてもらいましたか？

>>5481 匿名さん
スミフは、簡単に完売すると値付が甘いと会社から怒られるので
→10年以上前から聞く。多分、そう言う役員か社長がいる。その人が退任したら方針が一気に変わるかもしれないね。

>>5493 匿名さん

売る側が都合の良い数字を出すのは当たり前田建設ですよ。
ご自身で計算されてみましたか?

>>5495 マンコミュファンさん
根拠の無い数値を提示することは宅建業法違反
まがりなりにも財閥系大手デベがそんなことすると思う？
君みたいなど素人の計算より、よっぽど正確だよ
いつまでそんなクソみたいな陰謀論に囚われてるの？

>>5496 マンコミュファンさん
今回は、厳しいですよ。住友＋野村で約400件位、賃貸募集されるので、高くすると残ってしまいます。地権者＋投資分で約25%と見れば良いと思います。

>>5496 マンコミュファンさん

５５平米の２LDKで１．５億　
貸せても月額２８万が精々
諸経費率１５%、空室率１０%
金利も事業用最低水準の１%

これで実質利回り２%弱だょ
返済後利回りはマイナス

ここの55平米なら40万から50万ぐらい取れますよ。28万なんて相場を知らなすぎ。ありえない。

取れませんよ笑

>>5499 匿名さん

取れませんね。
池袋の相場知らないですね。
今回は、賃貸物件多いので、新築プレミアムも厳しいですよ。

>>5498 口コミ知りたいさん

55平米で賃料28万なら、月次管積費42000円、賃貸管理会社手数料14000円、
固定資産税12000円＝68000円です。
なんとも、面白く無いですね。

>>5502 マンション掲示板さん
固定資産税12000円＝68000円
これどういう意味ですか？
＝になってませんが。

東池袋は賃料相場高いですからね。

事業用だと、固都税年間２５万くらいでは？

>>5503 マンション検討中さん
すみません。
42000＋14000＋12000＝68000の間違いです。固定資産税ははっきりしないので、月12000位に予想しました。

>>5505 口コミ知りたいさん

ここを賃貸用に購入する人達は少ないと思われるのに…ウケないよ。

ここは立地が良いから、投資で買う人も多いんじゃないかな。再開発が進めば値上がりもかなり見込める。

>>5506 口コミ知りたいさん

買えもしないのにさ、計算式ご苦労さんw
楽しいかい？

>>5509 匿名さん

700迄なら、買えますよ。
それ以上では、買わないだけです。
計算式は、投資に向かないのを説明しただけですよ。
まあ、第2期の価格を見ると、住友らしいなあと感心しています。

>>5498 口コミ知りたいさん
55㎡で賃料28万円しか取らないと思ってるのがもうど素人意見丸出し
自分のとこ山手線じゃないけどタワマン2LDKの査定賃料29-30万だよ？
実際に賃貸回したことないのに、そんな薄っぺらい知識で堂々とよくもまあ適当なこと言えちゃうのね

>>5511 マンコミュファンさん
東池袋の家賃は、残念ながら高くないですよ。レインズで調べたら、わかりますよ。

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナは、2024年4月60平米298000円、2024年2月50平米218000円で募集されています。

条件の良い部屋はもう少し高いですが、
常識的には55平米で28万の賃料と予想するのが無難ですね。

ましてや、オープン時には300～400件の賃貸募集が始まります。
堅めに想定した方が良いです。

>>5512 検討板ユーザーさん
ステアリと立地規模条件考えたらこっちの方が断然上で、2年後のインフレも無視、一時的なダブつきでの調整込み賃料があたかもこの物件の賃料と暴いているだけじゃん

レインズ見れるってことは業者なの？
業者の割に知見無さすぎない？

>>5512 検討板ユーザーさん
いろいろ調べているうちに第一期買い逃してしまったんですね。
ご愁傷様です。

中野ステーションレジデンスでも賃料設定間違ってるしバブルもピークになってきた感じしてきたね

>>5514 匿名さん

そうなんですよ。
調べ過ぎて、買えませんでした。
残念!～。

一期は、実質利回り2.5%だったのにね。

東池袋は賃料高いからね。2期は値上げされてるけど、十分投資でも回ると思うぞ。

>>5517 匿名さん
現状東池袋の賃料はそれほど高くないと思います。
でも、プラウドが終われば新築の追加供給が途切れるので
その後は徐々に上がっていくかなと期待してます。

東池袋の賃料水準はかなり高いですよ。不動産屋で査定してもらった方が良いよ。

>>5519 匿名さん
SUUMOでみても高くない気がするのですが、、

東池袋より賃料取れるエリアって都心でもごく一部に限られますよ。この辺は駅周辺が閑静なのに利便性高いから住みたい人も多いのです。

皆さん、やっと気付いてきましたね。
マンションは確かに高騰してきましたが、賃貸はダブついていてそれほど上がっていません。
ここは利回りは余裕で2%切るので、変動で金利が上がったら、投資としての価値はゼロです。
何も賃貸に出すとか出さないとかの話ではありません。
価値の計算はいつだって利回りです。
東池袋で坪単価900なんて異常値もいいところ。
私はプラウドタワー池袋を贅沢品だと思って、趣味で買います。
あちらはダイレクトウィンドウで眺望も完璧。
こちらは一期の値段でも、要らないな。

ダイレクトウインドウはコストカット仕様だし居住性が悪いからデメリットも大きいですよ。

>>5522 通りがかりさん
物件価格の上昇ほど賃金が上がっていないからですかね。
もう日本人が買うのは厳しいのかもしれません

ここに限らず立地が良いエリアはどこも上がってますよ。最近の若い人は所得水準も高いので購買力も上がってます。

>>5521 匿名さん
東池袋より賃料取れるエリアなんて都心なら普通にありますよ

>>5526 マンション掲示板さん

東池袋って、家賃は高くないですよ。
家賃高いとか、値上りするとか、かきこんでいるのは、住友のひとですかね?

ここの二期の価格では、この先苦戦して、なかなか売れませんよ。

まあ、住友さんはいつもそうなので、一期で買えなかった方は、焦らない方が無難ですよ。

>>5524 評判気になるさん
逆に日本人が実需でなんとか買えるのが東池袋なんじゃない？
金持ちの投資には向かないけれどその分穴場になってる。

東池袋の家賃は確かにお安いのだが、
駅直結タワマンという縛りになると、安くはない。
オフィスだと二極化はもっと進んでいて例え千代田区だろと物件により天と地だからなあ。

>>5527 検討板ユーザーさん
なんで住み心地とかを飛ばして賃貸や売ることばかり気にするんですかね？
住む気がなくて儲かるかどうかだけしか頭にないなら他を当たった方がよいかと。

コスパと出口考えるのは当然だと思いますけどね
戸建てならまだしもマンションなんで

>>5531 通りがかりさん

実需であっても、5年単位で買い替えたり、賃貸に出すのは、当たり前ですよね。10年以上経ってくると、色々変化があります。

これ３期も値上げっぽいですね。2期も先日行った時は7-8割埋まってました

一期の価格は幻だったと考えた方が良い。冷静に考えたら二期の価格もかなり安い水準。スミフは容赦なく上げてくるから、買うなら早い方が良いです。

賃料から計算すると、もはや超割高水準ですよ。
買って貸したらフローマイナスだもの。

>>5523 匿名さん



超高級物件は押し並べてダイレクトウィンドウですよ。

>>5534 匿名さん

2期の少ない販売戸数でも埋まらないのに、これ以上値上げしても自滅ですよ。

まあ、野村の販売が始まれば、住友はおしまいですね。

自滅というかまあゆっくり売るんでしょうね...2期もたぶん追加供給分の一部は先着に回る気がするけど値段据え置きなのかどうなのか

ああだこうだ言って買わないのはそもそも買う気がないのでしょう。
買えると買いたいが揃った時が買い時です。
そのタイミングを外せばいつまでたっても買えませんから。

ここが利回り低くて投資向きじゃないなんてことは一期の時から散々言われていた事でしょうに。東池袋が好きで住みたい実需の人が買えばいいんですよ。

貴方みたいな自ポジを優位にするためにスレに常駐してる方ばかりではないんですよね。

>>5537 マンコミュファンさん
10年かけて売るスミフですよ？
竣工前どころか、まだ地下躯体もできてないのに焦り過ぎ。

>>5542 匿名さん

スミフが10年かけて売るって実例あるんですか？
国分寺ですら10年かからなかったと思いますが…

>>5537 マンコミュファンさん

＞2期の少ない販売戸数でも埋まらないのに

これはどこ情報ですか？
埋まらないのなら申し込みしたいと思うのですが

>>5543 さん

10年って、例えばのイメージでしょうね～。
国分寺は10年近くかかったのですか。
池袋のミレーニアも結構永く、販売してましたね。
西池袋に出来たマンションも、まだ販売中ですね～。

永く時間をかけるのは勝手ですが、あの垂れ幕を見ると、入居者は不人気物件に住んでいる感じで嫌でしょうね。

きっと、購入時の契約書に、完成後物件に垂れ幕を出してもいい事を承認させられているのかな。

>>5545 評判気になるさん
すみふのやり方が気に入らなければ、野村を買えば良いのでは？　今は選択可能　

>>5543 マンション掲示板さん
複数棟ではあるが天王洲のワールドシティタワーズで、販売期間8年。
スミフは、完成現地内覧で客が喜んでくれる自信？があるのか、
竣工前完売はまずやらず、竣工してから更に値上する。
ここの場合は、野村にスーパーが入居して完成形を迎えるわけだし、
更に言うと工事中の都電の側道も完成すると、もっと環境がよくなるしで、
あぜらずゆっくり売ってくのかな、とみてる。
当方は別にネガではなく、手ごろに買うなら今でしょ、と思ってる。

>>5547 匿名さん

スーパーは住友の下ですよ。

>>5547 匿名さん
確かに、買いたい方は、無抽選で買えるので良いかもしれませんね。

>>5549 eマンションさん

無抽選というのはどこ情報ですか？