グランドシティタワー池袋ってどうですか？

野村の営業の方に聞いたら恐らく目黒マークと同じくらいじゃないかと言っていました。そうすると650-700くらい？

>>41 eマンションさん
本当にその値段ならば野村棟の方が買いですね。
でも、野村さんが今はその値段で売るつもりでも、もっと高く売れそうならば企業として当然ですが、上げるでしょうね。
目黒マークの野村さんの営業の方から聞いた話ですが、ステアリは安く売りすぎたと社内で少し問題になったそうなので。

竣工が半年ずれるだけならぎりぎり住友野村の両社価格の比較はできそうな感じはしますね。

ステアリは維持管理重いですが、野村で竣工前に売るという姿勢もあって周辺中古と同じくらいの値段で倍率も1-2倍が多かった気がします。あと新駅できるアピールがすごかった(実際は乗降者数減少して残念)。あれは買いでしたね。

今回は立地はブリリア・エアライズに負けて、免震じゃないし、改札やサンシャインからも一番遠いし、スケールメリット(共用施設や管理費)と築年数で勝負するんでしょうかね。住友だし数年かけてゆっくり売るのかな。

>>43 名無しさん
ずれは、１年だと思います。

周囲のお兄さんタワマン達の時代は、まだ巨大な公園もハレザやGDCSもなかった
ので、現在のこのエリアは、過去より価格ジャンプしても仕方ないと思います。

池袋エリアプラットフォーム（仮称）　立ち上げ
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC160R00W2A111C2000000/

この近辺の整備は、これからまだまだ続くようです

ステアリの販売時期ってもうイケサンパークも映画館もありませんでしたっけ？

いずれにせよ過去の価格は関係なくて周辺中古の直近の成約価格との比較で考えるんでしょうね。(すぐ住みたいかとか、立地とか、築年数とか、免震制振とか学校までの距離とか。そもそもの供給数が中古と新築だと違いますがあとは個人の価値観で決めるのかな。)最近アウルの在庫が目立ってますが、成約はあまりおいかけてない...供給増で中古が一時的に少し下がるならそこも狙い目ですね

>>46 マンション掲示板さん
44ですが、スケールメリットの観点でステアリを外してコメントしましたが、
公園等の影響で、共用設備の少ないステアリもステップしたのだと思います。

造幣局南の準組の立ち上げが予定されていますが、このような周辺の整備計画により
良好な住環境が整うとあらば、更なるジャンプもあるかと。

たしかに再開発がひと段落したとはいえこっからさらに上がることもあるかもしれませんね。もう狭めのファミリータイプで1.5億という感じで、パワーカップルの上限きてるきもしますし読めませんが。
エリアがあがるかどうかというより、気になるのは周辺中古タワマン成約や周辺エリアと比較した値段の妥当性ですかね。

>>48 マンション掲示板さん
池袋駅周辺に色々計画されているんでしたっけ？

>>48 マンション掲示板さん
クヤクションが700弱、アウルが600弱ぐらいまで来てるので物凄く割高という事は無さそう

>>48 マンション掲示板さん
あなた「ひと段落」って読んじゃうんだ。間違いじゃないけど。

道路、水道、電気、ガス、交通、
周辺では色々なインフラを更新中です。

https://www.city.toshima.lg.jp/305/machizukuri/toshikekaku/jishin/0320...

目に見える一番顕著なものは、無電柱化と道路整備、それと新駅。
住環境の向上は坪単価に反映されていくでしょう。

正直、住友側は周辺中古と比較したら高いんじゃ...。築年数と戸数(ただ共用施設もそこまで？)はいいけど。大塚すぐ側が500きったりしてるし。ステアリはアウルとかなり近い坪単価だったから良かった。野村は期待なのかな～

なんか再開発書いてる人いるけどそれは周辺価格にも反映されているでしょうね。新駅がでたら全体あがるけど今の乗降者数推移だとまずできないかと。コロナ前にすら戻らないし

所詮豊島。中国人と韓国人とベトナム人多すぎるのが嫌すぎて引っ越したわ。

環5-1ができてグリーン大通りを歩行者考慮で改造すれば、様変わりするかも。
イルミとか、ブランド出店とか。

>>53 eマンションさん
坪750ならブリリアとの築年数差だったり、ステアリとの立地差だったりを考えると東池袋駅直結だけの比較で言うと許容範囲かな？と思います。
豊島区の違う駅との比較で言うと高いですけどね。

まだ間取りの詳細は出ていませんが
物件概要に専有面積が45.44m2～104.03m2と書かれています。
おそらく上階だろうと思いますが、かなり広い間取りまであるので
どんなリビングなのかなと気になります。
部屋の配置や設備などもう少し詳しい情報が知りたいですね。
いつ頃オープンになるでしょうか。販売時期までこんな感じ？

ブリリアやアウルに比べて立地が劣るのは気になりますね。改札から遠いのはまだしも池袋駅から若干遠い(たぶん通りを渡らないと)。耐震やデザイナーでもブリリアに劣るわけですし、ステアリ同様周辺中古と同じ価格で出してくれればと思いますが、住友だしないんだろうな...

>>59 検討板ユーザーさん
池袋駅に行くのもサンシャインに行くのも大きな交差点を超えないといけませんからね。
直結通路は雨か余程熱い時以外は使わなそうですしね。

しかし、子供たちは、車を一切気にせずに、
サンシャインや水族館やプラネタリウムに行けるんですね。
直結の保育園や病院も複数。

立地はブリリアが一番池袋駅に近いこともあって優位と思うが、築年の差でこちらを好む人も多いのではー

築年10年違えばその差は大きいですね。
なんだかんだで直結4兄弟の中でブリリアに次いでステアリが高値で取引されてますからね。

1期1次は平均坪単価いくらで予想しますか？

加熱感がある間は連れ高ですけど、少し停滞し始めたらやっぱり池袋は都心では最弱でしょうね。埼玉の相場が崩れ始めている現実を見た方がいいと思います。
日本の重心は、ますます中央区、港区の方に移動してます。城北は、所詮は相対的に安いことにしか価値がないことを改めて再認識しておかないとね。スミフも当然判ってるのでは。
カモにされないようしっかり見ていきましょう。。

中住戸が坪720万
角住戸が坪800万

角に盛るのは間違いない。

だいぶ東池袋タワマンも在庫増えてきましたね

>>66 匿名さん
その通りだと思うけど、中住戸と角の価格差、最近の住友不動産物件参考にすれば、
中住戸650角950も十分あり得ると思う。

>>60 匿名さん
サンシャインは地下で行ける
池袋駅にしたって大きな交差点を越えずに行く行き方はあるし、それに関してはブリリアも条件は同じ

60ではないですがサンシャインは地下からいけますね。ぐるっと回るので一番遠いですが。交差点越えないというのはあずま通りかもしれませんが、普段使いとしてはグリーン大通でしょうし、さすがにブリリアと同じは無理があるでしょ(立地は劣る)。

>>69 周辺住民さん
地下道からブリリア経由ですか？
かなり非効率なルートだと思いますけど。
普通に横断歩道を渡るほうがずっと早いかと。

環5-1を開通させるときに、交差点のレイアウトが変わります。
特に、コンビニとGSに挟まれた道路は、５差路から分離され、
グリーン大通りから都電駅方面へ、歩行者の新たな流れができます。
さらに新駅ができれば、グリーン大通り直下を歩けますが、
西口の芸術劇場や再開発ビルへ歩いていくと、池袋駅を横断する必要があるし。
家族全員に定期を持たせて、一発でデパ地下の一択でしょうけれど。

そもそも散歩なら、横断歩道がーっ、とならないですね。苦笑

新駅を書いている人がいますが、正直コロナ前の乗降者数にすら戻っていない以上厳しいでしょうね。

いいマンションだと思いますが結局地下鉄使うにしても一番遠いし、戸数が多くて維持費が低そう(あるいは共用施設が多い)というのと築年数しか相対的な強みがないので、住友値段で来られると微妙かなぁ...あとなんで北棟は免震じゃないんだろう

駅まで一番遠いのですかね？ブリリアまで一筆書きの通路ではなく分岐する形に見えるので、敷地まではブリリアと同じくらいかなと思いましたが。
https://www.city.toshima.lg.jp/300/machizukuri/toshikekaku/shigaichi/d...

中住戸には坪650万あるやろうな。
角住戸は坪850万スタートやな。

73じゃないですが貼ってもらった図面の通り分岐した通路を進んでから地下広場通ってエントランス通ってその先にエレベーターだから遠いでしょうね

パークタワー西新宿の20階ぐらいの西向き中住戸が＠650程度なんですよね。
住友の西新宿はこれより高いので、ここはもう少ししますかね。

新宿のシティタワーが６００ー８００のレンジでほとんど買い手付いてないのに、チャイドラが闊歩してる豊島で７００。。。売れるのか??

意外と不便な西新宿と都心末席ではあるが生活利便性高く山手線内のここと、どっちが価値あるだろうか？

>>78 匿名さん
みんなお前さんみたいに頭の中で妄想が闊歩してる訳じゃないから、ちゃんと買う人は買うよ

まあチャイニーズドラゴンとかありつつも現実として周辺が500-680で動いている(ただ在庫は増えている)中で、妥当な相場であれば売れるとは思う。でも買い手は中古と比較するだろうし、極論ではブリリア680の在庫数部屋とここの700-750の数百部屋の供給なわけで...新築と規模の強みはわかるけど立地、デザイン、値段、災害の強さを重視する人が数百分の１以上はいるような。でも住友だしゆっくり売るのかなぁ。逆に野村の600-は駅から離れるけどわからないでもない。

初代プラウド住みで買い替え検討していますが、直結通路を見る限り今と電車に乗るまでの時間(家から6分あれば絶対乗れる)変わらないのでは？むしろ今よりかかる？とがっかりです。どうにかならないのかな。

>>80 マンション掲示板さん

いや、サンシャインで乱闘起こしてたでしょ。
豊島は中国人率一番多い区だし、これから更に増えるよ。

>>83 マンコミュファンさん
いつも事件起こしてると思ってるの？笑
マンションの話より龍が如くで遊んでれば？

>>78 匿名さん
こっちは駅1分ですよ。

水族館に直結とか、他にはないと思う

>>86 口コミ知りたいさん
そうですね。
あちらは、8分みたい。

あと、こちらは首都高ランプが近くていいですね。

サンシャインシティも含め、お店がかなり充実していますね。
駅も徒歩1分のロケーションですし、
お部屋もそうですが特にロケーションが整っているのが良いですね。

あっちの、山手線の外側、池袋と要町の間のタワー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677792/
平均坪543万円


ここは、環５-１の内側、駅直結、広い商業でしょ。
平均600なんて軽く超えて、ほぼ600後半～700か。

突然の金利上昇と円高。直接的な不動産相場への影響は少し先として、購入者の心理的影響は...少し様子見したいところ

あ、でも固定金利引き上げるだろうから直接総支払額に影響出うるのか...

市ヶ谷再販で坪600か...

春に総裁変わる前に地ならししてきましたね。
金利up=不動産価格downなので、キャッシュ抱えてる自分としてはこれで安い方に値付け動いてくれれば嬉しいです。スミフなので無駄かな。。。

引渡時の金利が読めない...たしかにキャッシュで買える人は強いですね。とはいえアメリカの不動産が下がっているように、相場の先行きはやや不透明でね。実需で損しても満足という気持ちを持って買うのかなぁ。いずれにせよ値段次第でしょうか。

任期中は金利上げないって言ったじゃないか。
国民をだますなんて嘘つき！

>>96 eマンションさん
先行きはいつも不透明だからしょうがないですね。
それぞれがいつ思い切るのかということですかね？

浜松町直結とここを比較しても...西口はわかりますが。

たしかに金利上昇で潮目は少し変わりそうな気もしますね。1次取得、実需で資金に余裕があればいいでしょうけど。

>>88 匿名さん
住むなら断然東池袋の方がいいです。

ここの最上階の最高坪単価は1,000万なんて軽く超えると思いますけど。
港区だと1,000万なんてそこらじゅうにあるし、三田は配棟によりますが1200～1600万位です。
東池袋で1,000万超えなんてあり得ないと言う人もいますが、数戸売れだけばいいだけですし、ましてやすみふです。
個人的には1,300万超えてもなんら驚きません。

>>98 匿名さん
230mの棟はオフィスだと思う。

三井タワマンから、高台地の池袋へ買い換えしようと思っています。

そこで、これまで住んだ事がない
住友と野村の内装の違いを皆さまから教えて頂きたいです。
どうぞ宜しくお願いします。

なんか西武の後にヨドバシカメラが入るって話が出たら区長が反対したとかいう話があるけれど、多分ここに限らずタワマン建てて富裕層をせっかく誘致しているんだから、まだ待って！っていう気持ちだろうな。

https://news.yahoo.co.jp/articles/d67d2238a6bd5ddc92ae59ea6a26dcc49b94...

確かに、ビック、ヤマダ、ヨドバシが三すくみで駅前を選挙して、ちょっと歩けばオタク向けのショップとかゲーセンがある秋葉原の劣化コピーみたいなところがあるのも池袋だからな、オシャレな街にしたい区長としては阻止したいのはよくわかる。

本館１Fの集客力を活用したいヨドバシの思惑は解らなくはない。
別館の更新をヨドバシがやってくれるのなら区長もYESになるかな。
地権者の西武との交渉を区がアシスト。

ヨドバシの再開発例
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFC05B190V00C22A4000000/

駅まで徒歩1分なのであまり必要ないかもしれませんが、
ここに駐車場は用意されていないのでしょうか。
物件概要をみてもその記載が一切みられなかったと思いますので、、

>>107 匿名さん
再開発の事業計画書には北棟全体で駐車場348台って書かれてますよ。
マンションの物件概要に記載がないのは商業施設用、業務施設用、居住者用の振り分けが未定だからだと思います。

商業施設と保健所来訪者を考えるとマンション住民分は200台くらいじゃ？

単価は違いますが、WTRも設置35%で同じ駅直結なのであってもそれくらいかと思います。
ハイルーフ率が低くてプレミアム以外満足した区画取れないのも一緒と予想

>>110 マンション検討中さん
スミフって契約時に駐車場も一緒にとれた気がする

クヤクションの梅蘭が、昨日で撤退しましたね。
ココカラファインも撤退したし、あそこの商業は立地的に厳しいですね。
職員には便利でも、わざわざ行く人はいないですからね。

C地区のスミフができれば、東池袋駅の南側が開けた感じになり、
人の流れもできるでしょう。
野村も完成して商業が入った後の相乗効果に期待です。

>>112 匿名さん
エコミューゼタウンのHPが存在しないし区役所HPの館内案内にも載らない。存在自体を知らない区民も多かったかと思います。
こちらの再開発区域の商業施設が開業したら、ますます取り残される立地でしょう。
よほどの集客力がある業態でないと難しいと思います。

スワンベーカリーのような障害者社会参加型店舗や子ども食堂のように、利益度外視で区民の理解を得られる施設のほうが向いていそうでは？

>>113 匿名さん

通常の買い物動線から大きく外れますからね。
正直、区役所職員とマンション住人以外の需要がないですよね。
ここのスーパーもしっかり考えないと苦戦しそう。

スーパーの需要は相当あると思いますよ。特に、クヤクション含めた南池袋住民は、信号を渡って西友やマルエツに行かなくても済む駅からの帰宅動線になるので、待望の出店でしょう。オーケーでも出店した暁には、行く行くB地区のウリにもなります。

>>115 匿名さん
すみません、行く行くB地区って何ですか？

ゆくゆく(=将来的に)、でしょうね。漢字も間違ってないと思いますが。

最近豊島元気ないですね。クヤクションのテナントは撤退、駅ビルはヨドバシ化、区長が余計な口出しして炎上、C地区野村棟は販売めど立たず、B地区はやる気なし。繁忙なのは住民税非課税世帯への給付窓口

>>118 匿名さん
まだヨドバシになるとは決まってないけどね。可能性があるってだけ。
百貨店として国内３位の売り上げを誇る西武池袋店がなくなるかは疑問。
いうだけならタダだし、区長が口出しするのも悪くはないと思うけど、もしやるなら直接対面でお願いすべきだとは思う。
ｃ地区はもともと2024着工2027完成予定だから、販売のめどたたないのもおかしな話ではないと思う。B地区は歴史的なものが出てきたから延期してるだけでやる気ないからってわけじゃない。
個人的には古い戸建てや店舗が再開発事業以外でも建て替えられて新しくなってだんだんよくなってきてる感じするけどな。

西武本館のヨドバシ入居については、せっかく地下３階に巨大厨房があるのでデパ地下は温存でしょう。
レストラン階も、23時まで直通EVの営業の形態で温存。
他階はヨドバシになっても、家電だけじゃなくヨドバシ.comで扱っている酒やアパレルやDIY等も出店で。

注目したいのは、ほぼパーキング状態の西武別館を建て替えるかどうか。
西武鉄道が西武南口ビルと空間容積をヨドバシに売って地権者として参画し、
東西デッキ構想に係るJR東も、同様に線路上空間を売って地権者入り、
ヨドバシは、本館の再開発は重荷なれど、別館の土地活用ならなんとかなる。
西武・JR東・ヨドバシで、pepe＆プリンスH・ルミネ・ヨドバシのオフィスの、超高層複合駅ビルへ。
３社がやることで、駅のB1、1F，2Fデッキから、別館と明治通りへ動線ができ、all-win-win。
パーキングのせいで明治通りが通行しにくかったが、駅からの人の流れも含め、人流が一気に激変する。
ちなみに、プリンスHも別の外資に売られたが、一部は西武鉄道が手放さなず温め直す計画だし、非現実的ではない。

？？？土地建物売ったらもはやなんの権利もないのでは？建物だけじゃただの負債だし

>>105 匿名さん

新宿と同じだよ。
中国人に優しい街になる。
チャイニーズドラゴンが100人で乱闘する街なのに。

副都心線　東池袋駅の建設計画そろそろ着工してほしい。

２０２３年9月には　東京国際大学の池袋キャンパスが開設されて　留学生約2000名を含む約4000名の学生が通うそうだ。
JR池袋駅から徒歩で通うだろうなと思っていたが　東京国際大学の川越坂戸キャンパスは東京メトロ・東武東上線の１本で接続される。
学生らの行き来で街全体がさらなる活性化となり楽しみだけど
東池袋駅からキャンパスへの人流もさらに活発化するだろうし　
駅のリフォーム含め　早めに着工してもらいたいものだ。

>>123 マンション検討中さん
当分無理じゃないかな。
池袋－東池袋の需要は有楽町線で間に合う。
副都心線東池袋駅を作ってもせいぜい周辺住民とサンシャイン利用者が新宿渋谷と行き来するだけ。それだって行先によってはJR使うし。
たかだか1万人くらいの利用しか見込めなければ今のメトロは着手しないよ。
ここと野村の地区が巨大オフィスビルだったら可能だったろうけど。

>>121 マンコミュファンさん
再開発事業における権利変換による権利床だよ。

このあたりスーパーがないんですよね。東池袋から池袋までは歩いて１５分以上かかるし、
娯楽施設は多くても普段買い物できるような商業施設が少ないというのがデメリットかなと
コンビニは多いですが、もともとあまり人が住むという立地ではなくビジネス施設が多かった、商店が多かったためか
住居環境はいまいちだなと感じます。

スーパーならマルエツ、西友、成城石井。
生活雑貨なら、無印良品、ニトリの大型店。
美味しいお店なら、ウチョウテン始め、食べログ100名店や5000のお店も多数。
サンシャインは、オールジャンルで大手チェーンが入っていて、区役所、郵便局、大きな公園も至近。
それらが全て歩いて10分以内。
3年前から住んでますが、めちゃ便利で普通に住みやすいエリアですよ。

西友は２階層の規模だし、まいばすけっと、ドラッグストアは至る所に。
百均は、大型のセリアが至近。
上の方がおっしゃる通り、ここと地下直結のサンシャインに色々。
ヴィクトリアススポーツ、無印良品。その先にはビル１棟のニトリも地下直結。
少し歩けば、肉のハナマサ、オークラ。
これに加えて、１Fと２Fに商業が入るわけです。
こんな便利なマンション、日本中探しても他に思いつきません。

だから、オーケーが来てくれれば、無敵

あと、サンシャインシティ アネックス に次に何が入るかが注目

そうか？　俺にとっては１００均やニトリや無印があるより、高級ブランドが集積してる青山に近い立地が便利だな。坪７００も出せる層はどちらかというと俺よりだと思うがね。

>>130 検討板ユーザーさん

都心なら生鮮は宅配使えるしね。

>>128 匿名さん
横浜フロント

>>127 通りがかりさん

無印やニトリ、イケアって雑貨で素敵なの少ないよね。生活必需品ならすべて宅配でＯＫです。

落ち着いたカフェも少ない。クヤクション下駄履きは早く締まりますし。池袋側のスタバや新しい大型カフェはキッズや喫煙リーマンでいつも満席、道中も人波が溢れててイライラ。

中国人、ベトナム人、韓国人も多く、治安が心配。
三井は豊島区には大型分譲しないし、２０代前半までの町ですね。池袋界隈は。

>>133 マンション検討中さん
池袋駅周辺のカフェ混雑してて使いづらいですね。
雑司ヶ谷方面は割と落ち着いたカフェ多いと思います。池袋駅から離れた個人経営のカフェ行くのおすすめ。私は東池袋のカフェだとファブリック使うこと多いかな。時間帯によってはワンフロア誰もいない。
最近は分譲していませんが三井の大型分譲はパークタワー池袋イーストプレイスと池袋パークタワーがあります。

>>133 マンション検討中さん
サンシャインにスタバもタリーズも含めて10店舗くるいあるのに、何でわざわざ席数少ない方に行って混んでるアピールするのか疑問なんだが

>>132 匿名さん

だね。日本一はヨコハマの方かな。
池袋駅直結だったらね。

>>136 マンション検討中さん
10年ぐらいまてば西口直結が出来ますよ。
今の相場でも坪1000ぐらいはしそうですが。
そもそも分譲してくれるか問題もあるか。

>>126 匿名さん
スーパーない→そもそも下駄に出来る
池袋ままで15分→ここからそんな掛かるわけがない
商業施設少ない→？？？

現地も物件情報も知らないのに、明後日の評価コメントする人の気がしれんわ

ここ最大104.03m2なんですね
プレミアムフロアが100前後だとすると70～80前後の3LDKになる感じなのかな、、、
いまいち手狭ですね

>>132 匿名さん
横浜？
このスレは、山手線の内側の駅直結を狙ってる人が読んでると思った