グランドシティタワー池袋ってどうですか？

>>1341 名無しさん
埋立地よりは東池袋の方が良いでしょう。浜松町は地歴もあまり良くない。

>>1342 名無しさん
浜松町の方が良さそうには思うのですが、あそこだと部屋数が足りない金額しか届かない。。

まあどうみても一般的には浜松町の方が上でしょう....普通に東池袋直結の中古と浜松町周辺のタワマン中古の成約比較すればわかる。山手線も圧倒的に強いですよ。ただまあ値段がだいぶ違う。

人によっては東池袋の方が楽しいというのそうでしょうね。地歴もサンシャインは巣鴨プリズンの後なわけで、池袋のイメージとあいまって年長者や保守的な方には東池袋に住んでいるというと微妙な顔されますよ。でもまあ楽しいエリアですけど。

>>1344 通りがかりさん
浜松町はそんなに地歴の良い場所じゃないですよ。震災リスクを考えても地盤の安定した東池袋の方が良いと甘います。

ブリリア47F 74平米で37.5万の賃料しか取れないとすると、結構厳しい印象ですね。定借ならまだしも普通借ですし。むしろこれは出物で割安と捉えた方がいいんでしょうか。

https://suumo.jp/chintai/bc_100330482110/
by SUUMO

そりゃ、豊島で坪７００なんて出して購入しても、利回り全然取れないよ。
バブル相場だもん。隣のブリリアなんて坪３５０分譲だぜ。ハハッ。

>>1344 通りがかりさん
太平洋戦争を想起する人って８０才以上かな？
慰霊碑がある公園は東池袋駅からみてサンシャインのあっち側だけど、
そこは今、「アコスタ」というコスプレイベントの会場になってて、大盛況。
そしてその公園は、明るい感じにリニューアル工事される予定になってて、
豊島区ウォーカブル戦略の「４つの公園」が、そこを入れて「5つ」になるよ。

時代は移り行く

ジィジとバァバがサンシャイン直結のタワマンに移住したら、
郊外住みの子供夫婦と孫が、大喜びで遊びに来るでしょう。

>>1347 マンション比較中さん
ここは表面利回り3%きってくるのでは？

沖縄フェスタ開催中（サンシャイン）
　https://sunshine-okinawa.jp/

福岡展開催中（東武）
　https://www.tobu-dept.jp/ikebukuro/event/detail/5781

ＢＢＱテラス開催中（西武）
　https://www.sogo-seibu.jp/ikebukuro/topics/page/1677163.html

ほかいろいろ
　https://ikebukuro-times.com/archives/event20230527.html
　https://sunshinecity.jp/

家賃は激安なのに分譲は坪700以上で即売れる。
今まで過小評価されてきていて急成長している地域あるあるですね。

それだけ資産性の高さが評価されているエリアということですね。

>>1351 匿名さん

今日は休日なので池袋周辺の駐車場は品川ナンバーの車で溢れかえっているんでしょうね
大好きな都心から出て来なければいいのに

>>1353 匿名さん

つまりそういう事ですね。
世間の評価に古い考えの多いデベの評価が追い付いていない。

>>1354 マンション検討中さん
東池袋は練馬ナンバーの高級車もやたら多い。

>>1356 評判気になるさん

普通に東池袋のストリートビューに8000万円のロールスロイスや4000万円以上するブラバスGクラス等が写っていますしね。
都心アドレスや品川ナンバーにブランド価値を感じない若い勢いのあるお金持ちが急増しているのでしょう。

>>1360 匿名さん

アドレスは都心ではないけど都心より人の集まる地域ですよね

>>1360 さん

都心は千代田区、港区、中央区だよ
中央総武線より南の渋谷区や品川区は都心ではないね

>>1359 さん

東池袋はそこらの都心より人気があってお金持ちの多いエリアですよね。
ブランドという肩書きのみで高値の都心より利便性や住環境など含めると都心より優っていると思います。

>>1355 名無しさん

こちらは逆で、デベの評価（売り出し価格）が過大すぎるパターンです。

賃料こそ、唯一客観的な評価ですからね。

>>1361 eマンションさん

豊島は、”その他の区”　ですから、相応に弁えてくださいね。

>>1365 マンション比較中さん

その他の区より不人気で人も集まらない都心さんさぁ…
今日も品川ナンバーの車が池袋に集合してて邪魔なんですけど？
愛してやまない都心から出てこないでくれます？

>>1366 eマンションさん

品川区、目黒区、大田区からの来客では？
都心住みは、混雑を避けますからね。

>>1364 マンション比較中さん

ブリリアの中古が坪700以上で即売れしちゃう現実から逃げちゃダメだよ

モデルルームをご覧になった方々、ご感想は？

>>1369 匿名さん
グランドの名前なので、天カセエアコンも標準で、結構良かったです。

>>1369 匿名さん
仕様は標準オプションが殆ど無い以外はステアリとほぼ同等でした。
ベランダが広いがダイレクトウィンドウはないので眺望は手すりである程度隠れるのではないでしょうか。
管理費はマジで高いな。

>>1371 通りがかりさん

平米いくらでした?
後修繕費。

管理費＋修繕費は糞高だった

ステアリンは６年目以降の修繕費がゲロ高いなので、その辺りの比較もしたいですね。

>>1373 匿名さん

高かったですね。

あと余りにも売出し数が少ない

>>1376 匿名さん
1期一次はいつもの様子見倍率上げ事実作り作戦でしょうかね

>>1376 匿名さん
一期完売という事で、2期から値上げするんですね。いつものやり方です。

売出し何戸予定ですか？

管理費も高い立地も微妙、駅直結でも改札への動線も一番遠いなら中古でアウルとかステアリ買った方がいいんじゃないか...数千万違うし

>>1380 名無しさん
アウルもステアリも相当値上がりしてますよ。

>>1380 名無しさん

その選択肢こそないわ。
東池袋なんて止めて要町あたりの戸建買うのが正解だよ。

>>1380 さん

>>1380 名無しさん
アウル72平米　1億４千万円、築12年で販売中ですよ。高くないですか?

個人的には野村の値段聞いたのでそれ待ちかな

>>1384 匿名さん
少し安いんでしょうか?

>>1385 マンション掲示板さん

ほぼ同じだと思います。

>>1382 匿名さん
要町の戸建てもかなり高くなってる。

>>1382 匿名さん
マンションの検討してるのに再開発地区である東池袋止めるなら豊島区なんて検討しなくていいだろう。
住心地と価格なら要町が正解とこだわる必要なく最適なエリアが他にもいくらでもあるだろう。
要町が東京で一番好きとか実家が近いとか個別事情なら戸建て板へどうぞ。

>>1388 ご近所さん11さん

横からで申し訳ないけど戸建てと並行検討する人がいてもおかしくないと思うけど。
オプレジの狭小とかはともかく、もう完売したけど、ファインコート目白とか高田馬場なんかはここの検討層からしてみれば、良い比較対象だったはず。

>>1388 ご近所さん11さん

再開発地区は伸びしろがあるから良いのであって
開発終盤戦の天井で掴んじゃったら単純に割高なだけでは。

>>1389 評判気になるさん

(文章よく読むといいと思います)

>>1389 評判気になるさん
私と同意見と思いますが…。東池袋、要町にこだわらず目白、高田馬場でも板橋区、北区でもいいんじゃないでしょうか。
要町の戸建てをあえて引き合いに出す辺りが何らかの不平不満があるのだと伺えますのでこっち来んなってことです。

>>1390 マンション検討中さん
おっしゃる通りなんですが、都内の新築物件はどのエリアも割高な感じなんですよね。
東池袋は価格的に他エリアに比べると1次取得はかなりキツイですが、
まだ間取りによっては購入できる方が多いのではないでしょうか。

「良い暮らし」のイメージが戸建からマンションに移りつつあるので、戸建ては将来的に厳しい気がします。

戸建ては、セキュリティーと虫が。植物やペットに興味ないし。

24h換気の10階以上なら、どのマンションにいた時でも、Gもハエも蚊も部屋で見たこと無い。

野村のほうが安いですよ

まあ野村は適正価格で出してさっと売り切るからね。最近多少は時間かけるけど住友と真逆

>>1394 匿名さん
ここで家族にとって十分な広さの部屋を買える人ならば戸建てよりもここのほうがいいと思う。
うちは75平米だとやや手狭、角部屋は与信的にはいけるけど支払いがきついので近隣の高級仕様の戸建ては比較検討対象にしてた。

戸建ての高級仕様だと仕様も満足できるし広いし、駐車場も平置きになるからね。
ただ、結局はセキュリティーの問題がね、、、

>>1393 マンション掲示板さん
今の市況でその良い暮らしが出来るならば。
この近辺の狭小戸建てと戸田や川口の駅距離も微妙にあるマンションで平米単価同じだからね。
戸田や川口の駅徒歩10分中古マンションしか買えない経済力ならば、この辺のオプレジ狭小戸建てを買うな。

確かに、東池袋で戸建てなんて買ったらC国の○○者にカチコミ喰らいそうだな。

>>1396 評判気になるさん
最近は強気価格だぞ。向ヶ丘遊園や小竹向原の値付け見ればわかるでしょう。グランドシティタワー池袋変えないならきっと野村も無理だな

野村は地権者情報なのかな。

ここの坪700って、リセールでもうひと伸びあるのかどうか。皆さんのご意見を賜りたく、よろしくお願いいたします。

>>1402 検討者さん
チャイナマネーがどれぐらい流れ込んでくるかによる、としか。
少なくとも日本のパワカはもうついてこれない。

家賃が物件価格に追いついていない。利回り的に限界と思う。
75㎡で月40万、88㎡で月50万と考えると利回り3%。まぁ3.3%くらいででも貸せそうだけど。

>>1404 匿名さん
ここは3%切ります。

さすがにリセールの伸びは期待しない方が良いのでは。GCTは長期で売るらしいし、ここより安い野村もくるししばらく供給は続く＆利回りも低い。あくまで実需で残債割れしなければいいという人向けかな。

台湾有事を恐れ、さらに台湾勢の買いが活発になるとみているのですが、いかがでしょうか。池袋界隈のホテル、中華系の人達が多いですし。港区や千代田区が上がり続ければ、東池袋もリセールを期待できるかと。あとは日銀しだいですかね。当方は実需ですが、入居後に坪850位を狙えるたら買いたいです。

連投失礼します。GCTは買値割れではなくて、残債割れを想定されるような物件でしょうか？　残債割れしなければ良いということは、つまり買値より下がるということになりますが。

入居後に坪850超えると思ってるなら、買うのはやめれば...。850なら野村買うでしょ。住友も超長期で売るっぽいし。

残債割れというのは買いてある通り買値よりは下がる可能性があるということでしょうけど、そう思っていた方が精神的に楽ですよ。金利次第ではもっと下がるし実需ならとにかくマイナスになっても満足できるか、最悪何かあって残債割れでも払えるかが重要かと。

池袋周辺は中国人かなり多いですが、タワマンに住んでいる率はそれほどでもない。金持ちの中国人ならわかりやすい都心の物件か利回りいい物件を買うのでは？

>>1290 職人さん

そこは、所詮埋め立て地やん。
歴史も無いし。
勝どき駅の周辺は、何も無い。
次の大震災が起きたら、売るに売れなくてさ、後悔先立たず。風評被害の恐ろしさを知らないのかい、こぞって山の手へ逃げたんだよ。湾岸のリスクを考えないとは、御愁傷様

>>1393 マンション掲示板さん

そうですよ、こんなに頻繁に強盗事件が勃発するようになったのですから、怖くて戸建てなんかに住んでられないわ。セキュリティは大事よ。夫はあてにならないから。

>>1395 匿名さん

スミフのデザインが苦手なので、野村にしたい。野村も内廊下ですか??

結局、スミフ平均の売値は?

図面見りゃ分かるけど、野村棟は非直結以外にもだいぶスペック落ちるよ。

>>1414 マンション比較中さん
図面みてもわからない。
どこら辺でだいぶスペック落ちると判断してる？

>>1409 通りがかりさん
結局、都内の不動産価格は株や為替、金利しだいでしょうかね。株が上値を追うなら、不動産を高値でも買い続ける人はいるでしょう。2025年に坪700は安かった、となれば良いですが、、、。

>>1416 検討者さん

ほぼ超高層で埋め尽くされるような
都心一等地ならまだしも、ここ豊島ですからね。。。

これ以上の上がり目は苦しいかと。

>>1415 評判気になるさん

EV台数　北街区9基　南街区6基
非常用EV台数　北街区2基　南街区1基
駐車場付帯率　北街区タワパ3基でB1階～30階　南街区タワパ2基でB1～25階

リセールの旨みがあるかないかでいうと自分は期待してないですね。
冷静に相場を見ると、コロナショック以降の値上がりはシンプルに需要の先食いであって、徐々に落ち着きを取り戻しつつあると思います。
インフレとか資材高騰の分を充分過ぎるほど、織り込んでいると考えているので、実力の坪単価は550くらいだと考えるべきです。
今は誰もが認める加熱相場ですから、最終的にそのくらいに落ち着いても良いと考える実需層には優れた物件だと思います。

>>1419 検討板ユーザーさん
なるほど。将来価格の予測は難しいですね。例えば、頭金1割で残りローンの場合、いわば10倍の信用取引（マージンコールなしですが）みたいなものですよね。買値が1割も2割も下がりかねないような物件は怖いですよ。

皆さんリセールの事も考えてるんですね。
確かに自分が買った時より値上がってたら嬉しいし、値下がったら悲しいのは解ります。
でも私の場合は転売する気もなく、住み替える気も無く、終の棲家にするつもりなのでリセールの旨みなど全く眼中にありません。

>>1418 マンション比較中さん

戸数で割ったら大体同じぐらいになるけど。
ここ878戸÷11＝約80戸に1台
野村620戸÷7＝約89戸に1台

これぐらいの差で明らかに仕様が落ちるとは言わない。

>>1421 匿名さん
病気やリストラなどもあるので最低限のリセールは気にした方が良いですよ。

>>1421 匿名さん

金余ってるなら別にいいですが。
築２０ー３０年になるころには、３Ｌで維持管理費だけで１０－１５万は飛ぶと思いますよ。
老人になって売ることもできず、かといって維持管理費も払えない　となったら自己破産しかないです。

最悪の事態を考えましょうね。

>>1424 マンション比較中さん
この手の高層タワマンに永住は自分ならないですね。大規模修繕を考えただけでも怖い。最後は低中層でしょうかね。

>>1421 匿名さん
病気やリストラなどもあるので最低限のリセールは気にした方が良いですよ。

病気やリストラで収入が減ってローンが払えなくなると言う意味でしょうか？

Ａ．それなら全く問題ありません。

将来的に維持管理費が高騰して生活が苦しくなると言う意味でしょうか？

Ａ．それなら全く問題ありません

建物が老朽化して大規模修繕で多額の出費が掛かってしまうと言う意味でしょうか？

Ａ．それなら全く問題ありません。

タワマンは基本終の住処には向いていないと言われるよね。とりあえず修繕計画をデベにもらったらいいけど。

この掲示板の注目度がそこまでなように注目度でいったらもっと他のマンションもあると思う(Sky Duoとか最近だと時の鐘とかの方がリセールの可能性は高いのでは)。もちろん上がる可能性もあるけど２億とかになるとかなり購入層が限定されてきますからね。ブリリアの1.8億が半年動かなかったし、アウルもすごい期間かけて売ってたけど、この辺の不動産会社の人によるとやはり購買層のグロスの上限超えてるらしい。逆に1.2億くらいなら売れやすいエリアらしいのでそこまで下がれば流動性が一気に上がりそう。例えば10年住む、マンションの価格が3-4割下がったとしてもまあここに住んで楽しかったなと思えればいいんじゃないでしょうか。

投資目的ならもっと利回りいいところの方がいいよ。インカムでみたら税金とローン払ったらCF赤字だし。

>>1424 マンション比較中さん
築40年でも池袋駅徒歩圏内の3LDK75平米なら賃料20万から30万はとれるし借り手はいるから。
売れない、貸せないという事はまずない。

それに老後に15万の住居費が厳しいレベルでここを買うのは無理しすぎ。
コンクリ貯金に全振りみたいな買い方をする市況じゃない。

ここのローンをはらい、なおかつ貯金や投資をする資金計画しないと。

山手線内部、しかも環状５号の内側の物件を所有するには、

それなりの投資は必要なんだよ。

ロールスロイスやマイバッハやアストンマーチンに乗る層は、自動車税や保険料、ガソリン代や修理費を気にする事はありませんのでご心配なく。

ツボ７００で売りたいならこれくらいのインパクトは欲しかったかな。東池袋は三井の新しい大規模タワーが無いから、ダサいタワーしかないんだよね。

>>1432 口コミ知りたいさん
普通にC地区2棟の方がかっこいいと思うんだが私が異常？

埋立地に一切興味がない

埋立地と対立煽りしてる渋谷の爺さんバレバレですよ

>>1433 周辺住民さん

ダサマンしかない渋谷と違って東池袋も勝どきのタワマンは両方カッコいいと思いますよ。
どちらがカッコいいかは個人の好みですね。

コンクリ貯金のつもりで飛び込みます。
フルローンで毎月50万払っていきます。貯金や投資はムリ～

>>1438 匿名さん
＞ローンで毎月50万・・・

ご貴殿、かなりの人物とお見受けした！

マンション価格と連動すると言われる日経平均はがんがん上がってますね。