グランドシティタワー池袋ってどうですか？

複数の樹木が植樹されていますが、
高樹は、ケヤキ、クスノキ、カエデではないでしょうか。

>>983 匿名さん
少子化に伴い、大学は、今後ますます外国人学生の割合が増えていきます。
早稲田大学は、近い将来１万人になると見ています。
大学受験の厳しい中国人が日本の大学に流れてきています。中国人に人気の早稲田大学に行きやすいここは、中国人の親御さんが子供のために購入する可能性は十分あり得ます。
日本人より裕福です。

中国人のための大学受験予備校に通いやすいかどうかもポイントになると思います。

まあGCT買う人はまだ中古で出さない気もするので別エリアに引っ越す方の中古が増えてるのかな。某ブロガーのように湾岸あたりの竣工にあわせて。
しかし今回1500戸と現状のタワマンからみてもすごい供給量なので東池袋の真価が問われますね。少なくとも住友はゆっくり売るようですが

1,500戸なんて某地域に比べたらゴミみたいな戸数。値付けブリリア+αなら十分売れる。

野村の方が良いかとも思ったけど、でも墓ビューですよね、結局。

高層階に住んで正面の新宿ビル群等ではなくわざわざ下の墓を覗き込む人はいません。嫌でも視界に入ってくる低層階ならいざ知らず。墓ビューなんて気にする必要のない部屋を買えばいいだけです。

営業に聞いたら値段高くして超長期で売るらしいですよ...。とりあえず野村の値段早く出ないかな、あっちは竣工前に売り切るだろうし

墓ビューと言うより
静寂な「グリーン保全地帯」が贅沢に広がっているところ　と思えます。
夏目漱石　竹久夢二　先日朝ドラ出演の
ジョン万次郎等々　有名人達の墓石の近くに
居住出来る　ステータスとも言える。

>>1009 マンション検討中さん
住み替え大変そう。

>>1009 マンション検討中さん
日本人はそう思うだろうけど、中古になった時の有力な買い手の中国人がそう思ってくれるかどうかは別問題。

それほどまでに中国人はお墓ビューを嫌うからここも野村もスカイラウンジは北向きに作ってる。

日本人相手の商売ならば東向きや南向きに作るよ。

C地区2棟のメイン顧客は中国人だし、将来の顧客も中国人。

そこに日本人である我々が年収の何倍もの借金をして買うわけだから、日本人の感覚で考えてもしょうがないよ。

ここは十条や小竹向原じゃない。

大手デベには外国人比率何%までっていう不文律があるから日本向けの単価にしてるだけだよ。
中華系は中古の時は有力候補にはなるけど、池袋に投資中華マネーが集中してるわけじゃない。湾岸も港区も買うよ

>>1002 匿名さん
ありがとうございます。
子供へ教えてやれます。

>>1006 匿名さん
東南の低層階だけでしょ。
区役所10階から観たけれども、霊園の手前だけの墓石が見えたから、中層階なら樹木に囲まれて見えないし気にならないよ。
その向こうは、護国寺や豊島岡陵が続く。

>>1009 マンション検討中さん

はい、そちら側には絶対に視界を遮る建物は建てられないでしょうからね。
夏は、セミの声がうるさいくらいでは～

>>1011 匿名さん
スカイラウンジが北向きで良かった。

今居住中のタワマンのラウンジは虹橋ビューの為の西向きなので、もうこれから９月10月半ばまでクーラーが効かなくて難儀するからさ。西陽は疲れさせるので、ベランダにシェードを取付けた方が良いですよ。
窓ガラスのシール貼では、太刀打ちできないくらいタワマンは暑い！

どのタワマンも、スカイラウンジなんて有料展望台じゃあないんだから
北側に寄せておいて、高値を付けやすい南や東は分譲するでしょ。

南側にラウンジを設置するパターンは、地権者さんが強かった場合。
低層階に住む代わりに、行き来できる共用施設の充実の要望が強いから。
トミヒサクロスだと地権者さん主導だったから、ラウンジは最上階２層だし、
図書室まであるよ。

お墓ビューが逆に好まれる理由
https://choeiroom-popolato.com/popocolumn/chintairoom/inspection/post-...
護国寺から雑司ヶ谷霊園にかけては、江戸時代からの史跡とも言える。
もう誰も管理されてない古い時代の墓石を整理し、一部を公園化する計画がある。

>>1011 匿名さん

国家戦略特区で、かつ、家族定住を誘導している豊島区施策のここの場合、
居住者について一定の条件があるし、中国人向けと断言するのは
エビデンスがあるか相当不明瞭な上、威力業務妨害と人種差別的なディスりですな。

>>1019 匿名さん

「居住者について一定の条件」とは？
向学の為、教えて下さい。

まず暴力団排除とか資金繰りの審査はあるでしょ

風営法とか。
ここは、SOHOは禁止？

>>1018 匿名さん

雑司ヶ谷霊園には、数多くの著名人が眠っています。歴史があります。

夏目漱石　竹久夢二　ジョン万次郎　
小泉八雲　永井荷風　金田一京助　　
東條英機　サトウハチロウ

見つけて　しまった。

野村のMR？

仮設現場事務所がどうしたの？

ここモデルルームいつから？？

>>1027 通りがかりさん

野村のモデルルームは、来年１月頃に出来ると聞きましたが…事務所では？
住友のモデルルームは、いつ？7月くらいかな

>>1009 マンション検討中さん

こちらは、何階くらいからの撮影でしょうか？　今後の参考にさせて頂きたいです。

>>1028 評判気になるさん

住友は5月。
野村のモデルルームはサンシャインの向かいにあるプラウドギャラリー池袋内に作ると予想。

>>1028 評判気になるさん
住友のモデルルームは5月からですよ
いつにするんだ？って営業から結構グイグイ来られてます

>>1017 匿名さん
いえ、都心を望む方に設けます
地権者が強いとかは都心伝説です

都心伝説ってなんすか…
ブリリアも都心の南じゃなくて東向きにビューラウンジ設けてるんですけど。

中国人対応で墓ビューをやめた伝説

トミヒサクロスは、地権者が早稲田の教授をコンサルに招いてアネックスや屋上戸建を作らせたのは有名だけどね。

ブリリアタワーの賃貸履歴見て思ったけど37万/75m2の3LDK(表面)、中住戸。450万/年だとして、利回り3%前後、実質だと3%きるような...。いざとなった時に貸すのは厳しそうというかやっぱり東池袋バブルなんじゃないかと思ったり

>>1030 通りがかりさん

承知しました。ありがとうございます。

>>1036 名無しさん
東池袋はここ数年で一気に居住エリアとしての地位が進んだから、後追いで硬直性の高い賃料が追いついてないのかと。普通借だと賃料も急には上げられないし、分譲が高くなればそこに前から賃貸する人は尚更出てかないし。

そういう点では、ここと野村の賃料でどれだけ付くかが一つの判断材料になるかと。少なくともステアリは表面4％超えてるし、全然バブルじゃないよ。

>>1038 検討板ユーザーさん

あそこは維持管異様に高いし、募集賃料で論じられてもね

>>1039 マンコミュファンさん
ここら辺の賃料相場で㎡100円や200円の違いで利回りにそんな違い出ると思ってるの？
賃貸出したことないのかなー
語るもなのない感想なんか要らないよ

まあまあ、雑談するとこなんだから。
維持管理費はココの方が高いんじゃないかな。2回目ウェブ面談で営業に高めだよ予告された。

>>1041 マンション検討中さん

購入した後の月々の管理費と修繕積み立て金に固定資産税を考えると、大変じゃ。

>>1036 名無しさん

ブリリアタワー池袋の最上階角部屋161㎡が６億円、坪単価1230万で売り出されてる。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/568373/res/936/
賃料150万で貸し出して、表面利回り3%ジャスト。

同じブリ池の少し狭い部屋が賃料120万で募集中だから、まぁそんなもんか。
https://www.kencorp.co.jp/housing/properties/176876/2023040395/

最上階の王様部屋で利回り計算してもココの第1期売り出し部屋の参考にならん。

確かにブリリアタワーの履歴みると直近の賃貸募集で75平米の37万はありますね。そんなに古くないしこれが今の相場ともいえそう(少なくとも中古での)。管理費等が4万円として年400万円。1.5億で買って実質2.6%くらい？

ステアリ3LDKの管理費等がわからない上に購入坪単価がC地区やブリリアと違うからなんともですが新築時に貸してればこちらの方が最初の一回転の利回りはいいかもですね

賃料相場もじわじわと上がっているけどね。
この3年ぐらいの売買価格の急激な上昇に負けてるかんじ。
いずれ追いついてきそうな気もする。

ここの日本人比率はどれくらいですか？
最近、凶悪な日本人が中国人に危害を加える事件が多発しており心配です。

３月にブリリアタワーの70㎡弱 30階台 3LDKが礼金２ヶ月、月34.5万でsuumo掲載翌日に３番手まで入ってたよ。多分75㎡37万も一瞬で消えたのでは？月40万はとれそう。

シティータワーなのにエントランスが上品でいいですね。

>>1049 匿名さん

駐輪場部分が、地方のイオンみたいなサイディングボード外壁でゲンナリです。
WTRとか、PTKみたいに、どこからみても美し苦して欲しかったですね。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/design2.html

みなさん、このファサードどう思われますか？
私にはこの多用されている白黒の縞々が、地方のイオンにしか見えないのですが・・・。

なぜそんなにイオンを目の敵にw
デザイン良いと思いますよ。これまでのスミフより明るい感じ。

まず、地方のイオンがどんなだか知らないので。

>>1053 匿名さん

どうぞ。

確かにめっちゃ似てますねw

ステアリ表面で4％取れるんですね。

どうやらここの管理費は㎡500円以上するらしい。高い。高過ぎる。

コンシェルジュサービスとか段々使わなくなったらサービス停止にして管理費なしとかないかな。

管理費はどこ情報？

>>1051 さん

>>1051 eマンションさん
ちょっと有明ガーデンっぽいかもね。
私的には、もう少し高級感が欲しかったなぁ～
建材高騰のせいかな…だって、ほとんどが億ションなのだからさ、ちょっと外観デザインがダサイよ。

>>1058 検討板ユーザーさん

そう、コンシェルなんて要らんよ！
そんなお飾りは人件費のムダ。
管理室と清掃班に防災センターだけが、しっかりしていれば良いのだ。

>>1054は京都駅前のイオンで、縞模様がルーバーで意匠に気を使っている方なのでまだマシですね。
GCTはガルバ？サイディング？いずれにせよ画像みたいな、のっぺりした感じになりそう。
高級感があるかというと。。。

>>1057 匿名さん

ステアリが450円
鰤西が498円

規模考えたら400円前半かな？と予想しているので、500円だと高く感じるな。

>>1061 eマンションさん
実際はほとんど使わないけど、その無駄が高級感には繋がるけどね。
賃貸や中古を検討しにきた人もそれは同じだから、資産性には繋がる。

ここの優位性って築年数と戸数(による管理費の低減)なのに管理費高いとは...

東池袋直結のタワーって良いのできないねぇ
エアライズ→建物、眺望が論外
アウル→古臭い
ブリリア→なんか灰色
ステアリ→巣鴨Pカラー、管理費・修繕費高杉、共用貧弱
GCT→管理費高い割に共用貧弱、分譲単価高杉、眺望ゴミ
C地区野村棟→非直結、EV6台しかなくてやばそう

PTKみたいに商品力ある傑作は出なさそうだね。やれやれだぜ。

>>1063 マンション掲示板さん

鰤西ってどこ？

１Ｆには、ライフかオーケーが入ってほしい

>>1068 口コミ知りたいさん
ブリリアタワー池袋westかと

管理費はブリリア以前とステアリ以降でくっきりですね。

修繕積立金の方もくっきりだけどここはどうなりますかね？

これだけ建築費高騰が続く中だとブリリア以前のタワマンは相当な値上げをしないと満足な修繕が出来ないと思うのだが出来ているのだろうか？

適正な値段出たけどそんなに盛り上がらないね、東池袋の需要の少なさなのか、マジで競合を増やしたくないのかw

所詮豊島区だからね。同じ広さの戸建てなら半額で買えるシャビーな地域。タワマン買うなら都心に限る。

>>1073 マンション掲示板さん
また戸建てマン出てきて草
お前の知識の皆無さはみんなよく分かったら、もうアピらなくて大丈夫だよ

モデルルームは最速いつからでしょうか？
人気に偏りあるようなので、どういう価格調整して出してくるか。私は月末に予約しています。

>>1066 マンコミュファンさん
いやいや、どこも爆上がりしてるじゃない。買い逃した人の怨嗟にしか聞こえない。

>>1075 マンション検討中さん
27,28だと思うよ

区役所の直近中古より低く住友が出してきてる一期は明確にチャンス！

野村棟と繋がる2階のデッキはほぼ野村棟の住人しか使わないと思うのですが、管理修繕費用の負担はどうなるんですかね？

札幌で、ヨドバシタワー計画　高さ約200メートル
https://i0.wp.com/sapporokara.com/wp-content/uploads/2021/07/yodobasi....

いずれは、池袋東口にも？

>>1079 評判気になるさん
半々になるのかな？
そうするとここの住人は損ですよね。

ちょっと傾斜をつけて欲しい所。

>>1072 マンション検討中さん
適正価格だと盛り上がらないの法則。
安いと欲しい人が大騒ぎ。
高いと煽りたいだけの人が大騒ぎ。

ここらで、ちょっとコーヒーブレイク

あの山下達郎と神田伯山は、池袋出身
おぎやはぎの矢作は、要町育ち
伊集院は護国寺在住で池袋ビッグ好き
田村淳は池袋で運動会やる

>>1082 名無しさん

人を妬むよりも、妬まれる側にいたいな

聞き覚えあると思ったらあれだった
愛されるよりも愛したいマジで

アジア系は知らんが、アメリカ人とかも池袋めちゃくちゃloveなのなんでなのかな。
アメリカ人の爺さん婆さんでもサンシャインとか大好きで会うたびに池袋の話ばかりするんだよ。

新しい情報が出ないと、ここも盛り上がりませんね。
地権者様、既にモデルルームご覧になってますよね？
どんな感じでしたか？

モデルルーム見てきましたがモデルルーム行ったこと自体初めてだったのでなんとも…
地権者の仕様はモデルルームのいわゆる標準の仕様よりは落ちるとのこと
既存のシティタワーブランドより標準の仕様は高いそうです。

しかし管理費、修繕積立がまぁ重い
合わせて700/㎡は超えてきます
このご時世そのくらいするものなんでしょうかね

ちょっと高すぎますね。

GCT 80平米　グロス1億7000万円　＋　維持管理費3300万円　＊35年間想定で概算　＝　2億300万
周辺戸建　80平米　グロス8000万円

土地がとても希少で戸建は買えない都心ならまだしも、駅近で安い戸建が買える、豊島でこれではね。

クヤクションまた坪700で成約か、2ヶ月前の坪740で成約に続いて高いね。
ここがお買い得な1期となってきてる

>>1088 通りがかりさん

>>1088 通りがかりさん
管理費と修繕費の割合が分かれば教えてください。

>>1090 マンション検討中さん
740で売れないので、700に下げたんじゃない?

>>1092 マンション検討中さん

豊島区アンチさん
残念ながら違う部屋ですよ

これでクヤクションで現在中古で売りに出ている部屋は坪703万と坪1230万の部屋のみになりましたね
ここがどんどん相対的に割安になってきました

>>1090 マンション検討中さん

最近地震が多いのでタワマン購入層が都心湾岸を避けて地盤の良い池袋のタワマンを購入しているのでしょうか？

>>1092
同じ南向きだけど44階と41階ですね。
41階が坪740で成約、44階が坪700で逆転してるね

もう2期は大幅値上げ確定ですね。

>>1089 契約者さん7さん

タワマンは部屋によって価値が全然違うから平均での比較は無意味。
マンションでは最安値の最悪条件の部屋でも、同じ場所に建つ戸建を想定して比べたら全然住み心地が良くて割安であることが通常。
そもそもこの辺りでも土地買ったら60/200で坪＠400だから、最小限の土地に80㎡の専有面積でも9000万はかかる。それで住みにくい狭小3階建で、歳取ったら部屋間の移動も一苦労。もしRCでエレベーター付けたら1億2000万は必要になる。狭小戸建には場所的利益以外に付加価値は何もないしね。耐用期間も雲泥の差がある。
そういった計算が出来た上でなお戸建が良い、マンションは割高というのならそれは個人の判断だけど、そう思わない人が多くなってるわけで。

スマスロ店リニューアルオープン!!
パチンカスとオタクの町。めちゃいいね!
https://web-greenbelt.jp/post-71841/

>>1091 匿名さん

ざっくり500と200くらいです

プレミアフロアの51-52Fは、何時売り出すんだろ？
もしかして、年末頃かな？

>>1099 通りがかりさん

有難うございます。
5対2なら、昨今では、そんなもんですかね。