サンクレイドルつくばの資産価値を上げる

管理会社の営業活動と似ている様です
用心しましょう

・とにかく床下点検にこぎつける（無料や特別といった言葉を使ってくる）
→有償から無償の見積り

・床下の状態を酷く言って不安をあおる（わざと悪く言う）
→劣化状況の不通知

・様々な商品を売ろうとする（お客さまの無知につけこんでくる）
→BEE社　乾式工法・外断熱・補助金

値引をする（値下げすると断りにくくなる事を知っている）
→T社　再見積り

その場で契約を迫る（とにかく考えさせないようにしてくる）
→15期の期日を強調

もうひとつ

・床下の状態を酷く言って不安をあおる（わざと悪く言う）
→劣化状況の不通知
→外壁落下リスクの強調（当マンションは対象外です）

懸念を払拭するには、今度のBEEの説明会で
①劣化状況が分かる資料
②乾式外断熱工法の省エネ効果が、数字で分かる現状との比較資料
③乾式外断熱工法（既存壁に上張りする外壁複合改修構工法）の耐久性や安全性に関わる公的なマニュアルやガイドライン類

を、開催日の14日前までに提出することが好ましいと思われます。

>>69 匿名さん
>>71 匿名さん


今期は、議事録に銀行口座（保管口座）の名義人変更についての記載が見当たりません。

りそな銀行吉祥寺支店に、理事長（監事）が連絡すれば情報を開示してもらえます。

場合によっては、今期役員の皆さまに善管注意義務違反で20万円以下の罰金が課せられる可能性があります。

これを期に、役員の引継ぎ事項の一つとして、口座名義人の確認を加えることをお勧めします。

銀行口座について（その１）

当マンションの規約集の最初のページに記載の「管理に関する承認書」の記載事項より、「収納口座」の最初の名義人は「サンクレイドルつくば管理組合　代表　飯田一樹」で、その後、「サンクレイドルつくば管理組合　理事長　○○○○」が「承継」しています。

※
・承継：先代の人物からの地位・事業・精神を受け継ぐこと
・継承：先代の人物から身分・権利・財産などを受け継ぐこと
「承継」は「継承」の身分・権利・財産に加えて会社の文化や先代の精神など、目に見えないものまで引き継ぐことを意味します。


管理に関する承認書

銀行口座について（その２）

2009年時点での分別管理方式について調べました。
当マンションの収納口座が管理組合名義だったので、
③支払一任代行方式（現行第87条第５項）
を採用していたことが判ります。
https://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf


（旧）分別管理方式

銀行口座について（その３）

法令改正によって、管理費用残額も保管口座に移し替えすることになり、積み残しの課題が解消されました。

イ マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法
https://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf


第８７条第２項第１号 イ の方法

銀行口座について（その４）

重要事項説明書では収納口座の名義人が管理組合から管理会社に変更されています。

口座の名義人の欄に具体性に欠けた名称が記載されています。
・管理者（管理組合理事長）　・・・サンクレイドル管理組合　理事長○○
・マンション管理業者（）　　・・・伏見管理サービス（株）

※
【第四面関係】
① ４－２について
「修繕積立金等の種類」については、修繕積立金等が金銭の場合にあっては「金銭」を、有価証券の場合にあっては「有価証券」を丸で囲むこと。「金銭」と「有価証券」両方で管理している場合は両方を丸で囲むこと。
「管理方法」については、修繕積立金等が金銭である場合に、当該金銭の管理方法について、法施行規則第 87 条第２項第１項のイ・ロ・ハのうち該当するものを丸で囲むこと。

「口座名義」については、括弧内に具体の名義者名（理事長）等を記入のうえ、該当箇所に丸を付けること。

「預貯金通帳・印鑑等の保管者」については、当該項目に対応する保管者を該当箇所に記入すること。なお、保管口座が複数ある場合で通帳の保管者が異なる場合は、保管者の欄に併記し、その旨を備考欄に記載すること。
「修繕積立金等金銭の収納方法」については、期日及び手段（振込、引落又は集金の別）等を記載すること。
「収納に関する再委託先」については、該当がある場合、会社名等を記載すること。
「修繕積立金等金銭の保管及び管理の方法」については、各区分所有者等から徴収した修繕積立金等金銭の具体的な保管及び管理の方法を記載することとし、出納の流れが分かる図も併せて記載すること。
https://www.mlit.go.jp/common/001227114.pdf

銀行口座について（その５）
横浜銀行の場合

法人格のない団体として口座開設をされるお客さまへのお願い

預金保険法による保険事故が発生した場合に預金者の皆さまが預金の払戻しや支払いを円滑に受けられるよう、金融機関は、迅速に預金保険法により保護される預金額を確定する必要があります。このため預金保険法は、金融機関に対して口座名義や代表者などのデータを平時から整備することを義務付けています。

1.公的書類のご持参（以下のすべてをご用意ください。）
団体のお客さま

団体の規約または会則
団体の総会議事録
来店者の公的な本人確認書類
代表者の本人確認書類の写し（来店者が代表者以外の場合）
許認可証等（行政機関の許認可・届出・登録等が必要な活動の場合）
設立年月日がわかる書類（団体の規約等に記載がない場合）

※ いずれの書類も原本をご用意ください。各書類は写しをとり、保管いたします。

5.ご留意事項

口座名義
規約または会則に記載の名義とさせていただきます。

口座の代表者
規約または会則、総会議事録等に記載の団体の代表者の方を、預金口座の代表者とさせていただきます。

https://www.boy.co.jp/hojin/kouza-kaisetsu/unincorporated.html

銀行口座について（その６）

当マンションでは、管理規約　第71条第7項にて　土地・建物・付属物が区分所有者全員の共有となることが明言されています。「権利能力なき社団」か「任意団体」かどうかは銀行の判断に委ねることとなりそうです。

(1)名寄せに際しての預金者の扱い
金融機関に破綻等の保険事故（「保険事故の種類と保護の方式」参照）が生じた場合、預金保険機構は、実際に保護される預金等（付保預金、「保護される預金等の額」参照）に係る保険金の支払又はその払戻しを円滑に行うための業務を行います。

3. マンション管理組合
マンション管理組合については、登記等により、建物の区分所有等に関する法律第47条に基づき法人格を有する場合や、「権利能力なき社団・財団」と認められる場合には、1預金者となり、マンション管理組合名義の預金等はマンション管理組合の預金等として名寄せされます。

マンション管理組合は、法人格を有していなくても、団体としての組織を備え、構成員の変更にかかわらず団体が存続し、総会の決議に基づいて運営されるなど、「権利能力なき社団」と認められる場合が多いと考えられます。

一方、「任意団体」であるマンション管理組合名義の預金等は、構成員の預金等として、持分に応じて分割された上で、各構成員の他の預金等と合算されます。
マンション管理組合の規約に、「組合資産について構成員が共有持分権を有する」旨を明記した場合には、当該マンション管理組合は「権利能力なき社団」とは認められず、「任意団体」になると考えられます。

https://www.dic.go.jp/yokinsha/page_000112.html

銀行口座について（その７）
管理会社が倒産したり、口座名義が元理事長のままで死亡したりすると、銀行口座が凍結されます。そのため、理事長が代わるたびの名義人の変更と理事会側での確認（出来れば文書で）が重要となります。
管理会社に任せることは、善管注意義務違反に該当すると考えられます。

第12期の総会で預金口座について議論されています。


議事録より抜粋

管理組合が文書で銀行預金の名義人を確認できない。
という事の様です。

そもそも任意団体とは

任意団体は、「法人格のない人の集まり」です。

協会、資格認定団体、業界団体、学会、研究会、サークル、同窓会、町内会、自治会など、名称の如何は問わず任意団体は同じ目的を持った「人」が集ることで、いつでも簡単に設立できます。

任意団体は、法律で定められた組織ではないため、法務局への設立登記は必要ありませんし、行政からの特別な許可も不要です。

ところが、任意団体は「法人格」がありませんので、団体名義で契約を行うことができません。

それでも何かしらの契約を行わなければならない場合は、構成員の名義（多くはその団体の代表者個人の名義）で契約を交わすことになります。

団体名義で契約できないということは、土地・建物や自動車などの資産も団体名義では所有できなということ。

極端に言えば、事務所の備品一つ、ボールペン一つであっても、団体名義では所有できません。

法人格がなければ、実態はどうであれ、法律行為の主体にはなれませんから、あくまでも構成員の名義で各種財産を所有しておくことになります。

https://www.koueki-houjin.net/seturitu/ninidantai.html

任意団体：権利能力なき社団について理解しよう

これまで、非営利法人、営利法人についてご紹介してきましたが、その他にも、「任意団体」というものが存在します。
任意団体とは、法人格のない団体のことで、法律上は、権利能力なき社団と呼ばれています。かなりケースとしては限られますが念のため
ご紹介したいと思います。

任意団体とは、その名のとおり、任意の団体です。団体として活動をしていても実際に契約などを行う場合には、権利の主体となることができないため、団体の構成員名義で契約を交わします。　また団体名義で財産を所有することもできないため、構成員の名義で所有することになります。

例えば町内会やサークルなどはこの典型です。この場合、やはり対外的な信用は低く、個人名義となっているので変更するときなど法人より手間もかかります。

また、近年活発化していると言われる行政からの補助金や助成金を受けるための要件として、法人であることが条件となっていますのでこれらを受けたい時は法人を設立する必要があります。ご注意ください。

https://www.syadan-npo.com/cat-1/364.html

権利能力なき社団
読み：けんりのうりょくなきしゃだん

法律の規定によらないで設立される団体をいう。

法人は法律の規定に従って設立される必要があるとされているため、権利能力なき社団は法人格を有しない。

法人には、大きく分けて、

1．一般社団法人、一般財団法人等（一般社団法人および一般財団法人に関する法律による）
2．株式会社などの営利法人（会社法による）
3．学校法人、社会福祉法人、中小企業協同組合など（特別法による）

があるが、これらの法律によって設立された法人以外の団体は、すべて権利能力なき社団である。

権利能力なき社団の多くは、同窓会、互助会、町内会、ボランティア団体など非営利目的で活動する団体である。これらの団体は、所有する不動産は代表者の個人名義または構成員の共有名義で登記しなければならない。原則として団体名義での銀行取引ができないなど、権利能力において制約がある。

なお、非営利目的で活動する団体は、一般的に、一定の要件を満たすことにより、

1．特定非営利活動促進法による認証
2．一般社団法人および一般財団法人に関する法律による設立の登記

のいずれかの方法によって法人格を得ることができる。

https://smtrc.jp/useful/glossary/detail/n/172

>>88 匿名さん

契約書に不備があり、管理会社とは即時解約ができるのではないでしょうか？

間抜けにもほどがある。

次世代省エネ建材の実証支援事業、当マンションでは対象外です。

下手をすると理事長に実刑が下ることになるかも知れません。
（管理会社は無罪放免です）



〔どのような補助金？〕
【次世代省エネ建材の実証支援事業】は、断熱の導入方法により下記の2つの区分に分かれております。
１．外張り断熱工法等での改修（外張り断熱）
２．断熱パネル等での改修（内張り断熱）
条件を満たした消費者に最大で300万円の補助金が交付され、
補助金交付対象となる経費は、設計費、補助対象建材費、建材設置の工事費となります。
公募期間：5/9(月)～8/26(金)

〔 建物・申請者条件〕
戸建住宅の改修をお考えの方は、外張り・内張り断熱のどちらでも申請可能ですが、
集合住宅にお住まいの方は、内張り断熱工法のみ申請可能となります。

https://zero-carbon.class1.jp/column/70/

今度の説明会を、途中から緊急の臨時総会に変更するやり方もあります。

議案例「大規模修繕工事などの修繕計画や会計に関わる議案、およびリプレースに関わる議案に関して、管理会社に出席停止を求める件」

管理組合が損失を出す様な事態になった場合、監事さんに全責任がかかってきます。ご注意ください。



表-1　マンション標準管理規約第41条（監事）
（監事）
第41条　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
２　監事は、いつでも、理事及び第38条第１項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。
３　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。

>>52 匿名さん


今期第3回目の理事会の議事録での管理会社の発言のようです。

大規模修繕に関しての契約は行っていないので、管理会社の営業行為と看做されます。

場合によっては刑法の「偽計業務妨害罪」に該当するかもしれません。
監事さんは何をしているのでしょうか？

管理計画の認定制度に大きな動きがありましたので再掲いたします。
・茨城県では来期より制度を実施する予定にしています。
・つくば市でも実質的な評価結果が公開されています。
待ったなしの状況です。
今から対応しないと、ますます買い手がつき難い状況になってしまいます。

①地方公共団体が独自に「マンション管理適正化推進計画」を策定しなければ認定制度が実施できないことに対して、自治体より制度の運用を簡素化するよう提案されました。

提案概要
マンション管理計画の認定制度を運用する上で、地方公共団体におけるマンション管理適正化推進計画の策定を廃止し、当該計画の策定有無にかかわらず、マンション管理計画の認定制度の運用を地方公共団体の裁量とする。

各団体からの主な見解
提案団体より
〇限られた職員で業務に取組んでいるなか、計画策定・改定等の事務には多大な労力と負担が生じる。
〇マンション管理の適正化を図るという目的達成のための手段として認定制度を実施するが、計画策定が必須であることは負担が大きい。
〇管理計画認定制度の実施及び地方公共団体の地域性に応じた認定基準の追加については、計画策定を必須とせず、地方公共団体が実施体制や地域性を考慮したうえでの判断により、要綱・要領等により行えるようにしていただきたい。
https://www.cao.go.jp/bunken-suishin/kaigi/doc/teianbukai143/143shiryo...



②マンション管理計画の認定制度の予備審査に位置づけられる「マンション管理適正化診断サービス」の評価結果が公開されています。

「マンション管理適正化診断サービス」は、2015年7月より一般社団法人日本マンション管理士会連合会（以下「日管連」という。）が行ってきたマンション管理状況の診断を行うサービスです。
2022年3月31日現在10,950件の受付を行い、完了件数は9,693件、完了棟数は14,781棟となりました。この日管連が提供するマンション管理適正化診断サービスは、2022年4月より始まった管理計画認定制度における公益財団法人マンション管理センターが提供する手続き支援サービスの中で、管理組合がワンストップで利用できる支援手続の一方法として位置づけられました。

そして管理組合の同意を条件にＳ・Ａ評価マンションは、不動産・情報サイト「ＬＩＦＵＬＨＯＭＳ住宅評価」へ情報開示し、中古マンションの売買情報として情報提供しています。
https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

つくば市マンション連絡会の会員のうち
・ソピアつくば
・ミオカステーロ竹園2丁目
の評価結果が公開されています。
・他の会員
OSIつくば吾妻Ⅲ
OSIつくば吾妻Ⅱ
コルサムSIつくば吾妻
サーパスつくば研究学園
シャレールつくば松代
ダイアパレスつくば学園都市
デュオヒルズつくば竹園
デュオヒルズつくば吾妻　　　　　
パークハウスつくば研究学園
パークヒルつくば吾妻
メソードつくばⅠ号棟・Ⅱ号棟
LEBEN THE TSUKUBA

https://tsukuba-condominiums.jimdofree.com/%E5%BD%93%E4%BC%9A%E3%81%AB...

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン

（３）管理組合の経理
②修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと

【留意点】
・長期修繕計画上の修繕積立金よりも多く積み立てられ、余剰が発生している場合であっても、他の会計への充当や区分所有者への還元（払い戻し）を行っている場合には、基準に適合しないこととする。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf



第13期定期総会議案説明書より抜粋

また一つ、認定への道が遠のいたようです。

説明会の3日前にBEEから資料が送られてきました。

BEEの長期優良化リフォーム推進事業での補助金申請のスケジュールを示します。
この図では、交付申請の前に着工することになっています。

※長期優良住宅化リフォーム推進事業補助金交付申請等マニュアルでは、トラブル回避のため、交付決定が決まってから着工するように指示されています。

3日前に資料を配布され、
当日説明が始まってから見積りを見、
内容を精査して判断することなど、
普通の人にはとても無理なことです。
はっきり言って詐欺行為です。
監事さん、どうにかして下さい。

現状診断（インスペクション）の後、工事設計するので、最初の見積もりに対して、追加工事の嵐になる。また、追加工事について、全く資料・説明がない。

インスペクションだけでも補助金が出るから、これだけ契約する。ということもできる。

このまま管理会社に押し切られて・・・

こんな状況を見て、マンション購入（希望）者はどう思うだろうか？
高値で売り逃げ出来ても、後から訴えられるかも知れませんね。

管理計画の認定制度では、一つでも適合しない項目があると認定を取得することができません。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン
（４）長期修繕計画の作成及び見直し等
①長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること
②長期修繕計画の作成又は見直しが７年以内に行われていること
③長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が 30 年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれるように設定されていること

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf

長期修繕計画関係の認定基準に関しては全滅状態です。

また、総会で承認されないままの長期修繕計画（案）をさらに無視して、窓枠の改修工事を超前倒しで実行しようとしています。

本当にこの工事を行った場合、管理不全予備軍と看做されても仕方のない状態に陥ります。

このままでは、認定取得が絶望的となってしまいます。

>>103 匿名さん

BEEの実績です
当マンションでは、外気と接する壁の外断熱の工事予定は有りません。そのため、外断熱による省エネルギー効果は期待できません。

※外断熱工事は、長期優良住宅化リフォーム推進事業では劣化対策に該当すると思われます。
次世代省エネ建材の実証支援事業では対象外です。
典型的な誇大広告となっています。

アルミサッシや玄関ドアの改修工事は、通常2回目の大規模修繕工事で行います。築15年の当マンションにとっては、BEE社の提案は「サービスと料金の等価交換が出来ていない」オーバースペックなものになっています。

※アルミサッシや玄関ドアの改修工事には足場を組む必要がないため、別途工事計画を組むと無駄な工事を省くことができます。


【大手の取り組み例と2020年の実績】
アルミサッシや玄関ドアの寿命は建物より短く、25年～40年が目安です。

古くなったままのアルミサッシや玄関ドアは開閉の不具合や結露によるカビの発生だけでなく、雨水の侵入による建物本来の劣化・損傷の可能性が高くなっていきます。
30年前と比べ、最新の商品は性能・機能共に格段に向上しています。

ペアガラスによる断熱化やツーロック防犯など
将来にも対応したアルミサッシ・玄関ドアへの更新が可能です。

https://www.lixil-renewal.co.jp/owner
https://www.lixil-renewal.co.jp/owner-results
https://www.lixil-renewal.co.jp/library/57956f3c99f74735530104c0/6170c...

どんな業界にも 悪質な業者がいます。「何が“悪質”なのか」というと「サービスと料金の等価交換が出来ていない」という点にあります。つまり、料金とサービスが見合わない。簡単に言うと“ぼられる”という事です。
https://www.shiroari-ichiban.com/contents/column/method-vicious-compan...

そもそも、BEE社提案のインナーサッシ設置は、専有部分の工事なので、予め総会で共有部分の大規模修繕工事と同様に修繕積立金から拠出することを全住戸の同意を得た上で、規約を改正する必要があります。15期に工事をすることはスケジュール的に無理で、既に見積もり段階で受付不能の状態です。


マンションの場合、窓や玄関ドアは「共用部分」にあたるため、リフォームする際には原則、管理組合の決議が必要となります。しかし、内窓の設置は「専有部分」にあたる室内側に施工するため、個人でのリフォームが可能です。

マド本舗　　初めての方へ　よくわかる窓リフォーム（マンション編）　より抜粋
https://www.pattolixil-madohonpo.jp/page/beginner/mansion

そもそも、長期優良住宅の制度は住戸単位のものを管理組合で一括して出来るようになったもので、共用部分の外壁の外断熱は関係ない。また、総会で認定申請の決議もなく補助金を受け取るという事が理解できない。

長期優良住宅認定申請について（茨城県）

令和4年2月20日より、認定を受けた共同住宅において、各区分所有者ではなく管理組合の管理者等が一括して変更認定を受けられるようになりました。（住戸単位認定→住棟単位認定）
https://www.pref.ibaraki.jp/doboku/jutaku/minkan/06kodate/tyokiyuuryo/...

個人が受け取るべき補助金を、
管理組合が横取りし、
管理会社がバックマージンを受け取る、
という図式も想定できる。

>>103 匿名さん
この図通りに着工すると、補助金は支給されません。
着工の日付をごまかすと、不正受給として刑法に抵触することになります。

外皮の性能基準が引き上げられました（令和４年10月1日施行）。
来期より補助金に関わる省エネルギー対策の基準が引き上げられます。


住宅の誘導基準の水準の仕様基準（誘導仕様基準）の新設について

○ 建築物省エネ法に基づく誘導基準、低炭素建築物・長期優良住宅の認定基準について、ZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能に引上げること※、2030年度以降新築される住宅・建築物について、ZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能の確保を目指すことを受け、特に着工件数の多い住宅について、省エネ計算によらずZEH水準の省エネ性能（誘導基準等）の適合確認が可能となる仕様基準（誘導仕様基準）を設定する。
○ 誘導仕様基準は、建築物エネルギー消費性能基準等を定める省令（平成28年1月29日経済産業省・国土交通省令第１号）において新たに位置付け、具体の基準は、「住宅部分の外壁、窓等を通しての熱の損失の防止に関する誘導基準及び一次エネルギー消費量に関する誘導基準」（国土交通大臣告示）を新設して定める。
○ ※ 建築物省エネ法に基づく誘導基準、低炭素建築物認定基準に関する省令・告示は令和４年８月16日公布、10月1日より施行。

■住宅の評価方法
省エネ基準
　　外皮 ：UA≦0.87
　　一次エネ：BEI≦1.0
ZEH水準
（誘導基準）
　　外皮 ：UA≦0.60
　　一次エネ：BEI≦0.8


誘導仕様基準のイメージ
・アルミ樹脂複合サッシ　Low-E複層ガラス
・躯体の高断熱化　断熱材厚さ105mm （内断熱）

https://www.mlit.go.jp/common/001500258.pdf

>>90 匿名さん

マンションが「任意団体」と看做されると、理事長がコロナで突然死するような非常事態に陥った時、マンション管理組合名義の預金等は、一旦凍結された後、構成員の預金等として、持分に応じて分割されることになります。
事実上、資金の運用ができなくなります。このため、一日も早く規約を改正する必要があるものと思われます。


規約71条
「共用」ではなく「共有」と明記されている。

道のりは長いです。

第3回理事会の議事録より抜粋します。

あなたのエレベーターは「既存不適格」かもしれません。
https://secev.co.jp/renewal/change/

平成21年9月、 国土交通省は建築基準法を改正し、エレベーターの安全強化を義務付けました。平成22年4月以降、定期検査を行うエレベーターで所定の安全装置が設けられていない場合、既存不適格となります。 SECエレベーターでは「既存不適格」の状態を解消するように、改正法に準拠した対策をご提案しています。

管理会社の説明は、不安を煽るばかりで要領を得ない。
工事内容が不透明で、水増し工事と同じ構造になっています。

メーカーから直接説明を聞いて総会で決議すべきことです。

議事録に、議決者数が示されないなど、記載情報の不備が目立ちます。区分所有法の罰則に該当する場合は、理事長に20万円以下の過料が課せられることとなります。

エレベータの保守に関して、メーカーが同席の上の分かり易い資料を使った、臨時の総会を開催するのが良いのですが。

法的な基準について調べてみました。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_0000...

エレベーターの安全に係る技術基準の見直しについて

　平成１７年７月の千葉県北西部地震において発生したエレベーターの閉じ込め事故、平成１８年６月の港区シティハイツ竹芝のシンドラー社製エレベーターの戸開走行事故等を受け、審議が進められてきた社会資本整備審議会建築分科会建築物等事故・災害対策部会において、平成２０年２月２６日、最終とりまとめが行われました。
　これを踏まえ、関係者等との技術的な検討を重ねた結果、今般、エレベーターの構造等に関する建築基準法施行令・建築基準法施行規則の一部および国土交通省告示の改正等を行い、エレベーターの安全に係る技術基準の見直しを以下のように行うこととしましたので、お知らせします。

【１】政令改正
●建築基準法施行令の一部を改正する政令
（平成20年政令第290号）

１．スケジュール
　　公布日：平成２０年９月１９日（金）
　　施行日：平成２１年９月２８日（月）

２．政令改正の概要
（１）戸開走行保護装置の設置義務付け（令第１２９条の１０第３項第１号関係）
　エレベーターの駆動装置や制御器に故障が生じ、かご及び昇降路のすべての出入口の戸が閉じる前にかごが昇降したときなどに自動的にかごを制止する安全装置の設置を義務付ける。
※戸開走行保護装置については、指定性能評価機関の性能評価を受けた上で、国土交通大臣の認定を取得する必要があります。
(指定性能評価機関としては、財団法人日本建築設備・昇降機センター、財団法人日本建築センター、財団法人ベターリビングが指定されています。）

（２）地震時管制運転装置の設置義務付け（令第１２９条の１０第３項第２号関係）
　エレベーターについて、地震等の加速度を検知して、自動的にかごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開くことなどができることとする安全装置の設置を義務付ける。

（３）その他
　上記のほか、エレベーターの安全対策の強化を図るため、エレベーターのかご、主要な支持部分、昇降路並びに駆動装置及び制御器の構造のうち、一定の部分にあっては、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの等とすることなど、エレベーターの安全に係る技術基準の明確化等を行う。

３．経過措置（附則関係）
　改正後の建築基準法施行令第１２９条の８第２項及び第１２９条の１０第４項の規定による国土交通大臣の認定並びにこれに関し必要な手続その他の行為は、この政令の施行前においても、改正後の建築基準法施行令の例によりすることができることとする。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_0000...

地震その他の衝撃により生じた国土交通大臣が定める加速度並びに当該加速度を検知し、自動的に、かごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開き、又はかご内の人がこれらの戸を開くことができることとする装置の構造方法を定める件（平成２０年１２月２６日国土交通省告示第１５３６号）

建築基準法施行令（昭和二十五年政令第三百三十八号）第百二十九条の十第三項第二号及び同条第四項の規定に基づき、地震その他の衝撃により生じた国土交通大臣が定める加速度並びに同加速度を検知し、自動的に、かごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開き、又はかごの内の人がこれらの戸を開くことができることとする装置の構造方法を次のように定める。

第二 加速度を検知し、自動的に、かごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開き、又はかご内の人がこれらの戸を開くことができることとする装置（以下「地震時等管制運転装置」という。）の構造方法は、次に定めるものとする。

四 地震時等管制運転装置には、予備電源を設けること。

附 則
この告示は、平成二十一年九月二十八日から施行する。

https://www.mlit.go.jp/common/000034846.pdf

今回のエレベーターの非常電源装置の件は、地震時等管制運転装置の予備電源についての保守に関する予算と思われます。

管理会社によれば「既存不適格」との説明があり、予備電源については初めての工事の様に思われます（工事履歴が記録として残っていない）。本当であれば、当マンションの竣工が法令が公布後の平成21年3月であることから、売主の（株）アーネストワンに賠償責任があることとなります。

いずれにしても十分に調査した後、住民説明会を開いてからの予算執行とすることが好ましいものと思われます。

建築基準法施行令の一部を改正する政令の施行に伴う関係告示の制定に関するパブリックコメント（その４）に寄せられたご意見と国土交通省の考え方

１．地震その他の衝撃により生じた国土交通大臣が定める加速度並びに同加速度を検知し、自動的に、かごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開き、又はかご内の人がこれらの戸を開くことができることとする装置の構造方法を定める件（案）に寄せられたご意見と国土交通省の考え方

Q1
予備電源を義務づけているが、予備電源が自家発電装置の場合、電源確立までに時間を要するため、バッテリー（自動充電装置又は時限充電装置を有する蓄電池）とすべきと考える。
A1
停電時において地震時等管制運転装置が有効に機能することができる予備電源を設けることとしています。

Q2
停電時の場合は、地震時管制運転より停電時管制運転が優先されるが、停電時管制運転にて最寄階に停止させることで良いのではないか。
A2
停電時において地震時等管制運転装置が有効に機能することが必要です。

>>118 匿名さん

そもそも区分経理ができていない。管理規約に違反します。

また一つ、認定への道が遠のいたようです。


マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン

（３）管理組合の経理
②修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと

【留意点】
・長期修繕計画上の修繕積立金よりも多く積み立てられ、余剰が発生している場合であっても、他の会計への充当や区分所有者への還元（払い戻し）を行っている場合には、基準に適合しないこととする。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf

ですが、なにも難しいものでは無く、巧妙化した管理会社の「ぼったくりの手口」を公開し、対策が取れているかどうかを判断する基準となっています。

一度お読みになって、当マンションが管理不全予備軍となっているかどうか、ご自身で判断されるのが良いかと思います。

リクシルさんのアルミサッシ施工実績（2009年度～）　　です
https://www.lixil-renewal.co.jp/owner-results

2016年度の実績が公開されています
https://www.lixil-renewal.co.jp/library/57956f3c99f74735530104c0/59ce0...

ニューウェルテラス金沢八景Ｄ棟　大規模修繕工事
神奈川県 横浜市、実戸数　68、竣工年　1994、改修時の築年数　22

ニューウェルテラス金沢八景Ｅ棟　大規模修繕工事
神奈川県 横浜市、実戸数　27、竣工年　1994、改修時の築年数　22

BEE社ホームページの実績として掲載された物件と一致します。

リホーム評価ナビ　ホームページより

ブルエコノミーエンジニアリング株式会社のアピールポイント
支出を大きく軽減するエコＳタイル工法

長期優良住宅化リフォーム補助金制度を利用した画期的な工法です
　当社は「リノベーション（＝省エネ化・性能向上・付加価値付与）」をポリシーに、お客様の住環境をより安全で快適なものに作り替えることを主眼に、培ってきたノウハウでインスペクションから改修提案、エコＳタイル工法工事や工事後の点検などのアフターサービスまで行っております。
　お客様のライフスタイルをより良いものにするため、これからの環境のために社員一同、豊かな経験と技術を最大限に活かし、さらに新たなる一歩を踏み出してお客様のお役に立ちたいと考えています。
代表取締役 　長宝　政一
https://www.refonavi.or.jp/shop/2931/option


施工例
上：ニューウェルテラス金沢八景Ｄ棟
下：ニューウェルテラス金沢八景E棟

ここの管理会社さん、大規模修繕でやりたい放題のようです。

・監理委託契約を結んでから建物本調査を実施しています。
これによって、親会社の飯田グループホールディングスの「息のかかった」施工業者に内定することとなります。

組合側が施工業者を紹介しても、管理会社が裏から手を回して辞退させた、と読み解く事ができます。

管理会社の担当は、「工事内容がかみ合わなかったので施工業者に逃げられた」「当社が仲介しないと上手くいかない」などと、まことしやかな嘘をついて、当マンションの住民にマインドコントロールをかけてきました。

お陰様で、ほとんどの住民はこの嘘を信じ込んでしまっています。

本当に、恐ろしい管理会社です。

当マンション管理組合は大規模修繕に関して何ら契約を結んでいません。
理事会での修繕計画外の営業活動はすべて管理会社の契約外のサービスです。

詐欺まがいの行為となっているのではないでしょうか？

>>130 マンション住民さん

管理会社の担当がこんなことも言っていました。
「管理組合が直接、施工会社と協議して工事設計を検討してきたが、施工会社が辞退してきて、にっちもさっちも行かなくなって、結局、管理会社に泣きついてきた。」

こんなのに騙されちゃうんですよね。

第12期定期総会（2021.05.16)議事録より抜粋し、掲載いたします。
ツッコミ所が満載です。

（３）管理組合の経理
①管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
１）確認対象書類
【提出が必須である書類】
・認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会（総会）において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書
【留意点】
・預金口座の通帳では区分経理されていることを確認できないため、本項目の確認書類としては貸借対照表及び収支計算書以外は認めないこととする。

②修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf


あらためて一般会計貸借対照表 ,特別会計貸借対照表を調べ直してみると、
第６期　 430,362円
第７期 　309,190円
が仮払いとして、修繕積立金会計から一般会計への充当がされていました。

また一つ、認定への道が遠のいたようです。

再掲します

マンション管理適正化診断の具体的内容
マンション管理適正化診断で確認する事項は以下のとおりです。
（１）管理組合の運営
（２）管理規約
（３）マンションみらいネットに登録しているか
（４）長期修繕計画書
①総会決議を経た長期修繕計画標準様式に準拠した長期修繕計画があるか
②見直しが7年以内に行われているか
③計画期間は30年以上でかつ残存期間内に大規模改修工事が2回以上含まれているか
（５）修繕積立金
①計画期間中の修繕積立金や繰入額の総額が分かるか
②均等積立方式で長期修繕計画最終年度が黒字になっているか
③将来の一時金の徴収を予定していないか
④修繕積立金額が著しく低額でないか
⑤計画期間の最終年度に借入金残高がないか
⇒ 総会承認を得た最新の長期修繕計画書で確認
（６）管理組合の経理（７）法定点検（８）給水管・排水管（９）外壁補修、防水工事（10）保険事故（11）防災・防火（12）その他

https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

掲示物です

配布はさせませんでした。

窓ガラス等改良工事に関する細則の事例

四谷御苑マンション開口部他 共有部の改良補修に関する使用細則
第１条（主旨）
この細則は、四谷御苑マンション管理規約（以下「規約」という。）第２２条(窓ガラス等の改良)第２項にもとづき定める使用細則である。
２ 開口部に係る修繕実施時の費用負担については、原則 全工事費用を区分所有者負担とする。また、これに加えて、ベランダ手摺に関する修繕についても同様に原則 全工事費用を区分所有者負担とする。但し、いずれの場合においても、一部費用を管理組合が補助負担することとする。
３ 浴室については専有部分ではあるが区分所有者の自主的な浴室改修を推進し、老朽化に伴う漏水事故等を未然に防ぐことを目的に一部費用を管理組合が負担とすることとする。
４ 前述の管理組合における費用補助負担は、第６条に定める期間内限定にて行なうこととし、これを以外の期間においての負担は行なわないこととする。

http://gyoen.gr.jp/contents/kiyaku/kaikobu.pdf

再掲します

世の中の流れが変わってきました

管理不全マンションの購入を回避せよ！　　Update: 2022-06-28
https://www.sakurajimusyo.com/guide/33140/　　より

2022年4月に開始された「管理計画認定制度」・「管理適正評価制度」の施行に伴い、将来的な資産価値維持を考慮して、マンション管理に注目する人が増加しているようです。
・・・
マンション管理の状態を見るうえで、「長期修繕計画の妥当性」や「管理規約・使用細則」の内容について予め把握しておくことはとても大切なことです。当社で管理状況の調査を進めるにあたって様々な傾向や事例がありましたのでご紹介します。下記に当てはまるようなマンション管理は要注意です。

1 購入前に必ずチェック！意外と多い要注意な事例集！
1.1 修繕積立金が国交省ガイドラインより低額な設定になっている
1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
1.3 リフォーム工事実施における明確な定め（ルール）がない
1.4 共用部分で禁煙の規定がされていない
2 絶対に避けて！本当にあったヤバい事例
2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
2.2 管理組合の未収金（管理費・修繕積立金）が年間収入額の10％以上

当マンションでは
1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
1.3 リフォーム工事実施における明確な定め（ルール）がない
2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
に該当します。

当マンションは 「絶対に避けて！本当にあったヤバい事例 」
となっています。

修繕工事の利益誘導に一生懸命になっている今の管理会社のままでは、管理計画の認定が遠のくばかりです。

法的根拠
標準管理規約（単棟型）及び同コメント （最終改正　令和3年6月22日 国住マ第33号）

（窓ガラス等の改良）
第２２条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。

２ 区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。

３ 前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「第２２条第２項の工事」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事」とあるのは「第２２条第２項の承認を受けた工事」と読み替えるものとする。

コメント
⑥ 「共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するもの」の工事の具体例としては、防犯・防音・断熱性等により優れた複層ガラスやサッシ等への交換、既設のサッシへの内窓又は外窓の増設等が考えられる。
⑦ 本条の規定のほか、具体的な工事内容、区分所有者の遵守すべき事項等詳細については、細則に別途定めるものとする。その際、上述の別添２の内容についても、各マンションの実情に応じて、参考にするとともに、必要に応じて、専門的知識を有する者の意見を聴くことが望ましい。
⑧ 申請書及び承認書の様式は、専有部分の修繕に関する様式に準じて定めるものとする。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

既設のサッシへの内窓増設の場合、
・専有部の工事であり自己負担が原則です
・各住戸で構造が違い、分担費用が異なります
・修繕積立金を充てる場合は不公平とならない様、各住戸の専有面積で案分する必要性があります。

修繕積立金から拠出することを前提とした場合、一戸でも内窓の工事を行をない場合は、その前提が崩れてしまい、現実的ではありません。また、角部屋以外の住戸では、外断熱の効果は期待できませんので、該当する住戸で案分して自己負担することが妥当と考えられます。

細則の事例案
・外観のデザインの統一のため、内窓のみを許可する。
・内窓の工事に、足場は必要ないので、大規模修繕とは別途計画を立てる。
・原則 全工事費用を区分所有者負担とする。
・経済産業の補助金で賄える工事内容を、管理組合より指定する（含、指定業者）。
・管理組合から別途補助金を支給する。

何れにしても、昨日の今日で住民の合意が得られる、と言う訳にはいかないことです。

BEE社に工事発注が決まった、その瞬間より、当マンションの資産価値がゼロになる事態となっています。

管理会社の甘言にのって、このような事態に陥れてしまった前理事長に、計り知れないほどの責任があります。現理事長も同罪です。

>>142 マンション住民さん
加筆訂正いたします。

開口部の改修工事で既設のサッシに内窓を増設する場合、
・専有部の工事なので自己負担が原則です
・各住戸の構造が違い、分担費用が異なります
・修繕積立金を充てる場合は不公平とならない様、各住戸の専有面積で案分する必要性があります。

修繕積立金から拠出することを前提とすると、一戸でも内窓の工事を行なわない場合は、全戸で案分することができないので、現実的ではありません。また、外断熱工事は角部屋以外の住戸で断熱の効果は期待できないので、該当する住戸で案分して自己負担することが妥当と考えられます。

細則案の作成例
・外観のデザインの統一のため、窓およびその周辺の工事は管理組合が指定する様式の内窓等（内断熱パネルを含む）のみを許可する。
・内窓等の工事に、足場は必要としないので、大規模修繕とは別途計画を立てる。
・原則 全工事費用を区分所有者負担とする。
・経済産業省などの補助金で賄える場合があり、改修工事に活用する。また、管理組合より補助金の活用についてのガイドラインを作成する（工事仕様、指定業者など）。
・当該の改修工事を行った場合は、管理組合から別途補助金を支給する。

何れにしても、昨日の今日で住民の合意が得られる、と言う訳にはいかないことです。

>>137 匿名さん

この説明会＆意見交換会は、3名の理事が全て当日欠席し、管理会社担当者が議長代行という、異常な状態で開催され終了しました。

ブルエコノミーエンジニアリング株式会社の補助金を活用した工事の提案に対し、
１）会社経営が不安定なこと、２）独自技術に安全性・耐久性の公式データのないこと、３）30年間で計算するとかえって出費がかさむこと（1億円程度）等の理由で、出席者全員、不採用とする意見で一致しました。

また、理事不在での説明会の後の意見交換会が区分所有法に違反していることは明白で、罰則規定が議長代行の管理会社に課せられると考えられます。
さらに、この意見交換会に関しては、理事が関与していないため理事会の議事録として発行はできません。

管理会社に有利な記述のある、議事録と称した文書が公開された時点で、刑法の「偽計業務妨害罪」「詐欺未遂罪」が成立するものと考えられます。

本件について、購入希望者の読むことのある総会議案書への記載が不適切な場合は、さらに理事長に責任が問われることとなります。対処を誤れば、本マンションの信用を著しく棄損することとなります。一刻も早く、現管理会社と解約しなければ、資産価値が地に落ちることとなります。

加筆訂正いたします

この説明会＆意見交換会は、3名の理事が全て当日欠席し、管理会社担当者が議長代行という、異常な状態で開催され終了しました。

ブルエコノミーエンジニアリング株式会社の補助金を活用した工事の提案に対し、
１）会社経営が不安定なこと、２）独自技術に安全性・耐久性の公式データのないこと、３）30年間で計算するとかえって出費がかさむこと（無駄な工事1億円、将来の損失1億円、合わせて2億円程度）等の理由で、出席者全員、不採用とする意見で一致しました。

また、説明会の後の理事不在での意見交換会は、区分所有法に違反していることが明白と思われます。罰則規定が議長代行の管理会社に課せられると考えられます。
さらに、この意見交換会は理事が欠席しているため、理事会の議事録を発行することはできません。議事録と称する文書が公開された場合、私文書偽造として管理会社の刑罰が確定するだけでなく、承認者にも責任が問われることとなります。

管理会社に有利な記述のある、議事録と称した文書が公開された時点で、刑法の「私文書偽造罪」「偽計業務妨害罪」「詐欺未遂罪」が成立するものと考えられます。

また、当マンションの購入希望者が閲覧する可能性のある総会議案書に、本件についての不適切な記載のある場合は、さらに理事長に責任が問われることとなります。対処を誤れば、本マンションの信用を著しく棄損することとなります。一刻も早く、現管理会社と解約しなければ、資産価値が地に落ちることとなります。