サンクレイドルつくばの資産価値を上げる

新聞記事を他の板から引用いたします。
適正な価格でマンションの修繕をやるということが、重要の様です。
肝要なのは、管理会社の言いなりに手厚い工事を行うと財政破綻を起こし、管理不全予備軍になってしまうことではないでしょうか。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48962/7/

新聞記事です

当マンションの図書の保管に関する契約内容をマンション標準管理委託契約書と比較します。
設計図書を始めとする図書類は管理会社をリプレースする際の査定（見積作成）に必要な参考資料として重要です。勿論、当マンションにとっての重要な資産です。それをかってに管理会社が保管するような契約を結んでいます。理事長が管理会社に図書類を借り受けることになり、リプレースするための資料が作成できない状態になってしまいます。
住民の方は誰もこのことに気付いていません。

【マンション標準管理委託契約書】
2基幹事務以外の事務管理業務
（３）その他
一 乙は、本マンションに係る設計図書を、甲の事務所で保管する。
二 乙は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、甲の事務所で保管する。
※事務所は、必ずしも管理員室でなくともよく、役員や委員会員の自宅でもよい。
【契約内容】
③図書等の保管等
一　乙は、本マンションに関わる設計図書（分譲会社の宅地建物取引業者より甲に引き渡された範囲のもの及び甲が実施した大規模修繕資料をいう。）を、甲の依頼の下に乙の事務所で保管する。なお、甲の指示により保管場所を変更する場合の経費（輸送費含む）は甲の負担とする。
二　乙は甲の指示がある場合は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、乙の事務所で保管する。

ご安心ください。一組合員の尽力によって下記の（反社会的勢力の排除）の条項が契約に取り入れられています。
「偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を棄損する行為」つまり、詐欺まがいの行為を管理会社が犯したことが発覚した場合は、即時、契約を解除することができます。

（反社会的勢力の排除）
第 24 条 乙は、甲に対し、次の各号の事項を確約する。
一 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構
成員（以下これらを総称して「反社会的勢力」という。）ではないこと。
二 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいう。）
が反社会的勢力ではないこと。
三 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、本契約を締結するものではないこと。
四 本契約の有効期間内に、自ら又は第三者を利用して、次の行為をしないこと。
イ 相手方に対する脅迫的な言動又は暴力を用いる行為
ロ 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を棄損する行為
２ 乙について、本契約の有効期間内に、次の各号のいずれかに該当した場合には、甲
は何らの催告を要せずして、本契約を解除することができる。
一 前項第 1 号又は前項第 2 号の確約に反する申告をしたことが判明した場合
二 前項第 3 号の確約に反し契約をしたことが判明した場合
三 前項第 4 号の確約に反する行為をした場合

管理人さんの言う通りに
新たにスレッドを作成し情報交換の場として利用しています。

「クソスレ乱立させるなって」誰も言っていません。


別板より引用

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨と異なるマンション管理に関する話題が散見されるようです。
著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。

これらの話題につきましては、同テーマを扱うスレッドをお探しいただくか、新たにスレッドを作成し情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

　一組合員の尽力によって、管理会社の言いなりになって財政破綻を起こさないよう、監事の条項を改正し最新のマンション標準管理規約に準拠するようになりました。

監事って何？管理組合の監査とは？
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/index.php　　より

　監事の仕事は、管理組合の業務の執行や財産の状況を監査することです。つまり、管理組合の運営が民主的に進められているか、適正な会計処理がなされているか等をチェックする役目といったところでしょうか。
　管理組合の業務の執行、財産の状況の監査をし、総会でその結果を報告します。問題がある、あるいはありそうな場合は理事会や総会を開催する権限も持っていることがわかります。

　ある管理組合の監事に就任しているマンション管理士の方にお話を伺いました。
「月1回の定例理事会に出席し、管理組合運営の業務監査をしています。半年に1回は会計監査をし、総会前にも業務監査と会計監査を行います。監査にあたっては、オリジナルのチェック項目に照らして監査しています。大事なことは、何のために何をチェックするかを明確にすることです。そして、管理組合にとって耳が痛いことでも、伝えるべきことをきちんと伝えています」とおっしゃっていました。監査する書類は、段ボール箱数箱にもなり、それらを１つ１つチェックしていくそうです。

つづき

表-1　マンション標準管理規約第41条（監事）
（監事）
第41条　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
２　監事は、いつでも、理事及び第38条第１項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。
３　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
４　監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。
５　監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。
６　監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求することができる。
７　前項の規定による請求があった日から５日以内に、その請求があった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。

（※1）平成30年度マンション総合調査結果より
　https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

（※2）各マンションの管理規約の参考資料として、国土交通省が作成したものである。単棟型、団地型、複合用途型がある。令和3年6月にIT化への対応などに関して改訂されている。
　https://www.mlit.go.jp/common/001410147.pdf　改訂の概要
　https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf　単棟型

つづき

　監査は大事な仕事で、それを担う監事は管理組合になくてはならない職です。管理組合の運営に不正が生じないよう、特定の人に大事な監査を押し付けるのではなく、管理組合として、その状態をチェックし適正に運営できる体制を築いていきましょう。
　アメリカでは、一定の予算額以上の会計は専門家によるチェック、そして管理組合が３カ月に一度は、組合運営の管理費の収支明細の確認、積立金の収支、予算案と執行状況を比較し、確認・報告することを州法で義務付けている場合があります。
　管理組合内のトラブルを避けるために、法律で監査の役割をより厳しく設定し、義務付けるという方法もありますが、それではますます管理組合の荷が重くなり、役員のなり手が減るかもしれません。また、「面倒なことは専門家に」と任せる前に、管理組合内でのチェック体制を、あなたのマンションにあった方法で確立することが必要ではないでしょうか。

（※4）マンション管理適正評価制度
　http://www.kanrikyo.or.jp/lp/evaluation/index.html

参考資料
管理組合監査　主要項目チェックリスト
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/gyoumu/checklist+comment.pdf

管理組合監査関係資料
http://www.kanrikyo.or.jp/report/gyoumu.html

世の中の流れが変わってきました

管理不全マンションの購入を回避せよ！　　Update: 2022-06-28
https://www.sakurajimusyo.com/guide/33140/　　より

2022年4月に開始された「管理計画認定制度」・「管理適正評価制度」の施行に伴い、将来的な資産価値維持を考慮して、マンション管理に注目する人が増加しているようです。
・・・
マンション管理の状態を見るうえで、「長期修繕計画の妥当性」や「管理規約・使用細則」の内容について予め把握しておくことはとても大切なことです。当社で管理状況の調査を進めるにあたって様々な傾向や事例がありましたのでご紹介します。下記に当てはまるようなマンション管理は要注意です。

1 購入前に必ずチェック！意外と多い要注意な事例集！
1.1 修繕積立金が国交省ガイドラインより低額な設定になっている
1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
1.3 リフォーム工事実施における明確な定め（ルール）がない
1.4 共用部分で禁煙の規定がされていない
2 絶対に避けて！本当にあったヤバい事例
2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
2.2 管理組合の未収金（管理費・修繕積立金）が年間収入額の10％以上

当マンションでは
1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
1.3 リフォーム工事実施における明確な定め（ルール）がない
2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
に該当します。

なかなか買い手がつき難い原因がここにあるようです（504室）。一刻も早い改善が望まれます。監事さん頑張ってください。

さくら事務所のホームページより
https://www.sakurajimusyo.com/expert/kanri-check2.php

マンション管理インスペクション
「マンションは管理を買う」を可能に

入居後に快適な生活ができるか？建物が長く安心して使えるような計画がきちんとたてられているのか？更に資産価値が維持できるような管理体制が整っているのか？中古マンション購入にあたり、管理状況のチェックは重要なポイントです。
本サービスでは、中古マンション購入をご検討中の方へ向け、さくら事務所のマンション管理コンサルタントが、頂いた資料をもとに管理状況を第三者の目でチェックします。
管理不全・スラム化予備軍とされるマンション購入を避けるためのサービスです。
マンションの管理状況を専門家がチェックし、3日程度を目安に結果を知ることができます。

「管理計画認定制度」で管理がより重要に
　「改正マンション管理適正化法」の成立にともない、適切な管理計画を有するマンションを認定する「管理計画認定制度」が2022年度までに施行される方針です。管理状況が認められた認定マンションには税制上の優遇策についても検討されています。
　今後、マンションの管理状況はその資産価値をも左右する重要なポイントになっていきます。

サービス料金
1案件
30,000円（税込33,000円）
3日程度でスピーディに回答いたします
オプション
「国土交通省ガイドライン」版 修繕積立金試算（電話相談つき）
15,000円（税込16,500円）
国土交通省のマンション修繕積立金に関するガイドラインで定められている、長期修繕計画の全体計画期間での平均額を基に、修繕積立金の目安を試算します。
必要書類：管理組合収支報告書又は総会議案書
※管理組合の資料作成状況によっては、本オプションがご利用できない場合がございます。

ご用意頂く書類は3つだけ
ご用意頂く書類
管理規約・使用細則
重要事項調査報告書
長期修繕計画
チェック項目
「理事会・管理組合の運営」
「管理規約・組合会計の制限」
「生活上のルール」
「建物や設備の維持管理」
「管理会社（管理委託契約）」

購入価格の0.1%程度で情報を取得することができます。

これまで58,000組を超える方がご利用され（22/11/14現在）満足度は実に98％。ご利用者様の45.9％が、豊富な実績を理由に当社を選ばれています。

とのことです。

重要事項調査報告書作成に関するガイドラインが改訂されて管理状態の記入事項が追加されています。
http://www.kanrikyo.or.jp/report/gyoumu.html
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/gyoumu/jyusetsu_guide_20220408.pd...

この度、令和４年４月１日に施行される改正「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」及び改正「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」に対応するため、令和３年６月２２日に公表された「マンション標準管理規約コメント別添４」の作成（見直し）個所（「管理計画認定」における管理計画認定の有無及び認定取得日、長期修繕計画の作成年月、建替え等関係）の追加する所要の改訂を行うこととなりました。

記載例
〇 自治体や民間団体等が実施する耐震・防犯等優良認定を管理組合が独自に受けていること。
（一社）マンション管理業協会 適正評価制度
管理適正評価制度 　1 有、 2 無
評価　 1 ５つ星、 2 四つ星、 3 三つ星 、4 二つ星、5 一つ星、 6 星なし
登録年月日（1 年有効） 令和４年４月１日

長期修繕計画の見直しが喫緊の課題となっています。

重要事項調査報告書はマンション購入者が保管すべき重要書類の一つです。

おなじ市内にこんなマンションがありました
https://www.homes.co.jp/mansion/b-86620018721/?nx_id=v5pc_ba_revsearch...

正直な感想「太刀打ちできません」

価格 3,980万円
管理費等 16,620円
修繕積立金 5,610円
交通 つくばエクスプレス つくば駅 徒歩9分
所在地 茨城県つくば市竹園1丁目
地図
築年月（築年数） 2007年3月 ( 築16年 )
主要採光面 東
専有面積 86.29m2 (壁心)
バルコニー面積 20.66m2
間取り 3LDK
管理状況 評価書付き
ポイント 「つくば」駅徒歩9分！角部屋＆8階部分で眺望良好！商業施設至近☆小学校も近く安心の子育て環境

マンション管理評価（LIFULL HOME'S提供情報情報提供元について）
プロが評価した、管理組合の運営状況や修繕等の資金計画などが見られます。
A

因みに当マンション504号室の物件情報です

価格 2,980万円
管理費等 14,690円
修繕積立金 24,860円
交通 つくばエクスプレス つくば駅 徒歩30分
所在地 茨城県つくば市千現2丁目
地図
築年月（築年数） 2009年2月 ( 築14年 )
主要採光面 南
専有面積 90.43m2 (壁心)
バルコニー面積 33.42m2
間取り 3LDK

ポイント 「サンクレイドルつくば」5階南向き・90ｍ2強の大型3LDK 洞峰公園すぐ！竹園西小学校地区

一日も早く長期修繕計画を見直し、良い評価結果が得られるようにしないと、全く買い手がつかない事態になってしまいます。
参考までに、マンション管理業協会が公開している総会の議案書の雛形を掲載いたします。
http://www.kanrikyo.or.jp/evaluation/valuer/file/evaluation/general_as...


第○号議案 マンション管理適正評価制度・管理計画認定制度への登録の件【 普 通 決 議 】

１ ． 提 案 の 趣 旨 ・ 議 決 事 項
マンションにおける建物維持管理の新たな指針として、一般社団法人マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」及びマンション管理適正化法に基づく「管理計画認定制度」の二つの制度が2022年4月より運用始動しています。
両制度の基準に照らした当マンションの管理に係る事前の評価及び確認結果は以下の通りとなりました。事前評価の結果、当マンションの管理の状況を登録・情報公開することにより、市場で当マンションの評価が得られ、このことは、当マンション全体の資産価値に良い影響が期待されることから、両制度への登録及び情報開示をすることにつき、ご承認いただきますようお願いいたします。

２ ． 提 案 の 理 由
本案をご提案する主な理由は以下の通りです。
（１）両制度への登録・情報開示を通じて当マンションの管理の適正性が市場で評価されることにつながる。市場にアピールできること。
（２）適正な管理が行われているマンションは、将来的に様々なリスクの低減が見込まれ、資産価値が高く評価される。
（３）マンションの管理面を含めた評価がされることは、マンション全体の評価に留まらず、当マンションの専有部分の流通面においても市場での評価がされる期待がある。

管理組合の大規模修繕工事を成功させるポイント　　より　抜粋し掲載いたします
https://www.nagoya-mankan.jp/15343212505288

その１
管理組合の大規模修繕工事を成功させるためのポイントは、大規模修繕工事の合意形成、具体的な大規模修繕工事を進める４つの実施方法を知り、パートナーとなるコンサルタントの選定が大切です。


管理組合の大規模修繕工事の４つの実施方法

その２

①管理会社主導型
　管理会社へ依頼する方法で、管理会社が主体となって、建物診断、実施設計、施工、施工監理を進める方式。メリットは、マンションの事を熟知して慣れている管理会社へ依頼するので安心感があり、管理組合の負担が少なく、責任の所在が明確。デメリットは、管理組合の主体性や関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加の恐れなどがあり、工事費は設計監理方式に比べ、大幅に割高になる事が多い。
　管理組合の事情によって、色々な形態で実施される。また、理事会や修繕委員会が、施工会社との連絡を管理会社に任せる場合は、このやり方での実施となる。

その３

②設計監理方式
建物診断、設計及び工事監理を専門家である設計事務所等に依頼し、工事を公募方法等により施工業者に発注する方式。メリットとして、施工チェックを第三者に依頼するため、厳正な工事品質のチェックが可能で、不要な工事を抑止することができ、競争原理が働き適正な価格で発注ができる。デメリットとして、修繕委員会の設立や管理組合で信頼できる設計事務所を選定など負担がが掛かる。

③責任施工管理方式
施工業者に建物診断、実施設計、施工監理までを一任する方式です。施工業者を複数リストアップして相見積りにより決定する場合や、最初から特定1社を指定して特命で発注する方法があります。メリットとして、複数の関係業者を1つに集約できるため、管理組合の打合わせに費やす時間などの手間が軽減され、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になる。デメリットとして、第三者の専門家のチェック機能がないため、無駄な工事項目が増えたり、工事品質の低下を招く恐れがあります。特に、この方式の場合は、「住宅瑕疵担保責任保険」の加入をお勧めします。

④コンサルタント（マンション管理士等）の採用
大規模修繕工事の進め方で、管理組合の側にたち、理事会や修繕委員会へアドバイスをする方式です。大規模修繕に関係する臨時総会、住民説明会等の合意形成などで理事会を支援します。また、修繕委員会の設立や運営、設計事務所選定補助、施工会社選定補助、工事検査立会など、管理組合の負担を軽減できます。デメリットとしては、コンサルタント料が別にかかりますが、管理会社との調整、修繕委員会の負担軽減、不適切コンサルの防止、トータルコストの低減など、費用以上の効果が期待できます。

　当マンションでは、大規模修繕の実行委員会が存在したことが有りますが、総会で承認された委員会は設立されていません。
　13期の理事会では、責任施工方式で施工会社と関係を築いていましたが、今期になって、管理会社が施工会社を連れてきて、前理事長の了承を得て施工会社との連絡を管理会社に一任するようになりました。
　管理会社主導型に変わってしまいました。また、見積内容が筒抜け状態となっています。
　管理組合の主体性や関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加の恐れなどがあり、理事会・監事がちゃんとチェックしないと水増し工事で大幅に割高な工事を実施してしまうことになります。

　当マンションでは、震災後の第3期に大がかりな修繕工事が行われており。工事の記録が、代々の理事長に引き継がれています。
　また、国交省のガイドラインが改訂され、12～15年周期での工事が推奨されています。また業界では、18年周期での工事が少しづつ浸透してきています。
　議事録などで、「工事を先送りしていつまでたっても実施できない」の様な意見が散見されますが、管理会社の言い分の様です。
　管理組合側としては、焦ることはありません。じっくりと意見を集約する時間はいくらでもあります。また、現管理会社の介入を許していると時間を食いつぶされてしまいます。

大規模修繕に関わる議題に関しては、管理会社を出席させない管理組合もあります。

キミみたいなのが出ていくことが、このマンションの資産価値を上げるのに一番良い施策。

他の住民の皆さんはどう思っているのでしょうか？
管理会社に資金をかすめ取られ、管理不全予備軍になって、このマンションの買い手がつかなくなっても良い、ということなのでしょうか？

LIFULL HOME'Sにて「マンション管理適正化診断サービス」の評価結果が掲載されています。また、理事会の議事録や長期修繕計画を確認するよう推奨しています。
https://www.homes.co.jp/mansion/management-evaluation/b-8064924/

気になる点は不動産会社に確認を

評価内容で気になる点や最新の情報を確認したい場合は、「理事会の議事録」「管理規約・使用細則」「長期修繕計画」などを確認しましょう。物件購入検討されている方は、不動産会社に依頼すれば調べてもらえる場合があります。

利用時の注意事項

※LIFULL HOME'Sでは、「マンション管理適正化診断サービス」を受けたマンションのうち、管理組合から掲載許可がおりており、かつ総合評価がS、A評価のマンションの評価書を掲載しております

※評価書の情報元である「マンション管理適正化診断サービス」は診断項目が一部改訂されており、2018年1月1日以降に診断された評価書は診断項目が増え、より細かい診断内容になっています

※マンション管理評価は、株式会社LIFULLが掲載するものであり、不動産物件情報を掲載している不動産事業者が掲載するものではありません

※診断結果は診断実施日時点のものであり、現状と異なる場合があります。また、評価情報の正確性、完全性を保証するものではありません。参考情報としてご活用ください

「マンション管理適正化診断サービス」は、2015年7月より一般社団法人日本マンション管理士会連合会（以下「日管連」という。）が行ってきたマンション管理状況の診断を行うサービスです。
2022年3月31日現在10,950件の受付を行い、完了件数は9,693件、完了棟数は14,781棟となりました。この日管連が提供するマンション管理適正化診断サービスは、2022年4月より始まった管理計画認定制度における公益財団法人マンション管理センターが提供する手続き支援サービスの中で、管理組合がワンストップで利用できる支援手続の一方法として位置づけられました。

https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

マンション管理適正化診断制度の概要
　マンション管理適正化診断は、マンション管理組合の管理運営状況、修繕計画状況、法定点検結果・修繕工事履歴状況のほか、防犯対策、保険事故履歴、耐震改修状況などの管理状況全般を対象に、目視・書類チェック・管理組合へのヒヤリングを行うことで管理状況を評価します。

　そして管理組合の同意を条件にＳ・Ａ評価マンションは、不動産・情報サイト「ＬＩＦＵＬＨＯＭＳ住宅評価」へ情報開示し、中古マンションの売買情報として情報提供しています。

　マンション購入希望者はネットで希望マンションを見たとき、当該マンションが診断を受けているという管理状況に前向きな姿勢があるということと、その診断で高評価を得ているということが確認でき、市場で適正に評価され、購入の動機付けとなることを期待しています。

https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

マンション管理適正化診断の具体的内容
マンション管理適正化診断で確認する事項は以下のとおりです。
（１）管理組合の運営
（２）管理規約
（３）マンションみらいネットに登録しているか
（４）長期修繕計画書
①総会決議を経た長期修繕計画標準様式に準拠した長期修繕計画があるか
②見直しが7年以内に行われているか
③計画期間は30年以上でかつ残存期間内に大規模改修工事が2回以上含まれているか
（５）修繕積立金
①計画期間中の修繕積立金や繰入額の総額が分かるか
②均等積立方式で長期修繕計画最終年度が黒字になっているか
③将来の一時金の徴収を予定していないか
④修繕積立金額が著しく低額でないか
⑤計画期間の最終年度に借入金残高がないか
⇒ 総会承認を得た最新の長期修繕計画書で確認
（６）管理組合の経理（７）法定点検（８）給水管・排水管（９）外壁補修、防水工事（10）保険事故（11）防災・防火（12）その他

サービスを受けるために必要な費用
　管理組合はマンション管理適正化診断を受けるための費用は発生しません。
ただ、マンション管理センターのマンション管理計画認定手続支援サービスを利用する際にはシステム利用料として1長期修繕計画ごとに10,000円の手数料が発生します。

　マンション管理適正化診断では管理計画認定制度よりも詳細にマンションの管理状況を確認します。つまりマンション管理適正化診断を行うとそのマンションの管理状況がわかるという内容になっています。
　管理組合の皆様にはマンション管理適正化診断サービスを利用するとマンション管理計画認定制度へワンストップで手続きできるとともに、マンション管理計画認定よりもより詳細に自分のマンションの状況が確認できレポートを受領することによりアドバイスも受けられる利点がありますので、今後もマンション管理適正化診断を大いに活用していただくことを期待しています。

https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より掲載
https://www.border5.com/column/194/

さくら事務所では大規模修繕工事に関するお問い合わせをマンション管理組合の方から多数いただきます。
　マンションを長く健全な状態で維持するための大規模修繕工事ですが、談合やバックマージンなどが業界に横行した混乱状態です。
　どんなマンションも大規模修繕工事は避けられないもの。
　業界の構造、仕組みをある程度理解しておくことは、修繕積立金の無駄な支出を抑えるためにも有効です。
　ここでは、さくら事務所にご相談いただいた事例も併せて、大規模修繕工事の裏側の危険なカラクリについて解説します。

○管理会社の大規模修繕工事が高くなる構造とは？
　これまで多くのマンションでは、管理会社、あるいは管理会社経由で関連の工事会社が提出した大規模修繕工事の見積もりを、そのまま受け入れて進めてきました。
　ですが、このルートで出てくる工事費はどうしても割高になりがち。
　なぜなら、管理会社が直接工事を受注すれば、そのまま管理会社の売上・利益となり、関連会社が受注すればその一部は管理会社に還元され、やはり管理会社の売上・利益となるからです。
　そもそも相見積もりを取らなければ競争原理も働きませんので、当然といえば当然かもしれません。

　また、管理組合の負担をより大きくしているのが「オーバースペックな工事の提案」です。
　管理会社による劣化診断は、外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装など、長期修繕計画で予定されていた工事をそのまま行う前提で行われます。
　しかしながら、その中には不要不急の工事がいくつも含まれていることがよくあります。大規模修繕工事は本来、長期修繕計画通りに、12年目、24年目などに進めていく必要はありません。
　あくまで計画は机上のものです。
　部位によってはまだ劣化が進行していないため、15年目、18年目などに先延ばしすることが出来る可能性もあるのです。

　ですが、「先延ばしできる工事はないか？」を尋ねると、「それで万が一でも雨漏りしたらどうするのですか？資産価値は落ちますし、理事会の責任を問われる可能性がありますよ」と言われてしまいます。
　たいていの理事会は不安に駆られ、自己保身から提案通りの工事をしてしまうというのがお決まりのパターンです。

　また、残念ながら管理組合と管理会社は利害が一致しているわけではありません。
　管理会社は、管理組合がいくら払えるか？（今いくら積み立てているか？）ももちろん知っています。
　そんな中、わざわざ管理会社の売上が下がる修繕の先延ばしの提案を、管理会社から申し出ることは構造的に難しいのです。

つづき

○「無料の劣化診断」はなぜ無料なのか？

　施工会社による劣化診断は、一般に無料で行われています。本来、専門知識を要し、それなりのコストがかかるはずの劣化診断。なぜ無料なのでしょうか？
　それは、その会社がその後の工事受注を期待しているからにほかなりません。したがって見積もりの中身について、その修繕部位やコストが妥当かどうかは、組合がきちんと検討する必要があります。
　こうした問題点を把握して、複数社に見積もりを依頼する管理組合も増えてきましたが、管理会社を通して相見積もりをとるならば意味はありません。

多くの場合で、出来レースとなってしまうのです。

　形だけの相見積もりを行うものの、結局は関連会社が受注できるよう、事前に他社の見積額を知らせたりする便宜を関連会社に対して図ったりします
透明性の高い施工会社選定、設計監理方式を選択する組合も
　このような背景の中で出てきたのが、管理会社に工事見積もりを仕切らせるのではなく、設計事務所やコンサルティング会社といった第三者に間に入ってもらい、見積もりから比較・アドバイス、工事監理（チェック）まで行ってもらう方式です。
　この方式は管理会社と工事会社が分断されるので、一見公平な仕組みのように見えるのですが、残念ながら、実はここにも落とし穴があります。

　間に入る設計事務所やコンサルティング会社、工事会社が裏でつながっていて、結局は出来レースの見積もりが行われている場合があります。

　「そんな低価格でコンサルティングを引き受けられるわけがないだろう」といった水準の見積もりであれば、まず工事会社からバックマージンがあると思っていいかもしれません。
　例えば、50～1 0 0戸規模のマンションならコンサルタント料が4 5 0万～5 0 0万円かかるところ、1 5 0万～2 0 0万円といった非常に安価な設定で気を引きます。
　コンサルタント料を割安に見せて管理組合との取引をスタートさせ、自らが取引の主導権を握ったところで割安分をはるかに超えたバックマージンを上乗せした工事見積もりを工事会社に出させ、工事会社から裏金をもらいます。
　こうした管理組合や設計コンサルタントは落札業者を持ち回りで指名し、工事費の１０％から20％をバックマージンとして受け取っているともいわれています。
　先ほどの規模のマンションで大規模修繕工事に5000万～１億程かかるとすると、500～1000万が裏金として設計会社やコンサルティング会社に渡されているわけです。
　このバックマージンは結局、管理組合が支払う工事費から出ているわけで、本来の工事費はもっと安いはずです。こうしたケースでは、バックマージンを渡そうとしない工事会社は、管理組合に紹介されることはありません。
　見積もりに参加している工事会社が談合しており、今回はどこが仕事を引き受けるかあらかじめ決めていることも多いようです。

　住民の味方のはずの、管理会社や設計コンサルタントがすべてを主導しているため、その中身が見えにくいという特徴があります。

つづき

○大規模修繕工事選定で横行する談合、その手口とは？
　大規模修繕工事を仕切る設計会社・コンサルティング会社が、建設会社と談合してリベートをもらっているケースでは、工事を受注する会社があらかじめ決まっています。
　では、どうやって狙い通りの工事会社Aに受注させるのでしょうか？
　例えば他の工事会社の見積もり額をA社にあらかじめ伝えておくことで、A社は必ず最安値の見積もりを提示することが可能になります。またA社以外には、過大な数量を前提として見積もりを出させることもあります。こうすれば、他社より少ない数量で見積もりを出すA社が勝つのは当然です。
　例えばA社以外には20％多い工事数量を提示しておけば、A社より20％高い見積もりが出てくるわけです。もちろんこうした工作は、管理組合に知られないよう、極秘裏に行います。
　マンションに工事積算の専門家がいるか、別途で専門的なチェックでも入れない限り、管理組合には全くわかりません。
　こうした事例は、残念ながらマンション改修業界の人間であればよく耳にする話ですが、大規模修繕工事を舞台とした不正としては、まだまだ氷山の一角と言わざるを得ません。
　従来、設計事務所やコンサルティング会社による「設計監理方式」は、高額で不透明なマンション管理会社元請方式の大規模修繕工事に対抗することを目的の一つとして発展してきたものです。
　しかし、いつのまにか裏で悪事に手を染める風潮・慣行が蔓延してしまい、マンションの大規模修繕を取り巻く業界は混乱状態にあります。
　この「不適切コンサルタント」の定義には、設計事務所だけでなく、一部のマンション管理士事務所も含まれていると言われており、「適切コンサルタント」を探すほうが大変な状況です。

それほど、昨今の大規模修繕工事には大きなリスクが潜んでいます。

○工事に利害関係のない第三者の登用も
　もちろんこうしたことは違法ではありませんが、「第三者性」をうたっておきながら、結局は裏取引で管理組合に高額な工事費を負担させています。
　そもそも見積もりや工事内容をチェックする対象である工事会社からバックマージンを受け取っている癒着構造の中で、果たしてコンサルタントとして言いたいこと、本来言うべきことがきちんと言えるのでしょうか？
　バックマージンをもらっている工事監理者には厳しいチェックを期待するのは難しいでしょう。

大規模修繕工事を進める上で、バックマージンなどの癒着構造がない、1 0 0％管理組合の利益を追求してくれる第三者を立てることも検討されてみてはいかがでしょうか。

編集：BORDER5編集部
監修：さくら事務所マンション管理コンサルタント（マンション管理士）

当マンションはどうでしょう
関連会社に裏取引きで癒着した施工会社が含まれるとすると、非常によく当てはまっているように思えます。


　住民の味方のはずの、管理会社や設計コンサルタントがすべてを主導しているため、その中身が見えにくいという特徴があります。

　問題点を把握して、複数社に見積もりを依頼する管理組合も増えてきましたが、管理会社を通して相見積もりをとるならば意味はありません。

多くの場合で、出来レースとなってしまうのです。

　形だけの相見積もりを行うものの、結局は関連会社が受注できるよう、事前に他社の見積額を知らせたりする便宜を関連会社に対して図ったりします 。

>>35 匿名さん

当マンションはどうでしょう。一社のみ3回も無償での調査を行っています。


○「無料の劣化診断」はなぜ無料なのか？
　施工会社による劣化診断は、一般に無料で行われています。本来、専門知識を要し、それなりのコストがかかるはずの劣化診断。なぜ無料なのでしょうか？
　それは、その会社がその後の工事受注を期待しているからにほかなりません。したがって見積もりの中身について、その修繕部位やコストが妥当かどうかは、組合がきちんと検討する必要があります。

長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/

大規模修繕工事の3番目の候補会社（BEE社）による無料の現場調査が行われました（月曜日）。バルコニー調査だそうですが、屋上や廊下階段の打診調査も行われたようです（各戸への事前配布は無く掲示板への貼付のみ、工事入館届への記載なし、理事会も把握しているかどうか？）。

掲示資料

当マンションでも全く同じ状況で大規模修繕を管理会社より提案されています。

ー
　また、管理組合の負担をより大きくしているのが「オーバースペックな工事の提案」です。
　管理会社による劣化診断は、外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装など、長期修繕計画で予定されていた工事をそのまま行う前提で行われます。
　しかしながら、その中には不要不急の工事がいくつも含まれていることがよくあります。大規模修繕工事は本来、長期修繕計画通りに、12年目、24年目などに進めていく必要はありません。
　あくまで計画は机上のものです。
　部位によってはまだ劣化が進行していないため、15年目、18年目などに先延ばしすることが出来る可能性もあるのです。

　ですが、「先延ばしできる工事はないか？」を尋ねると、「それで万が一でも雨漏りしたらどうするのですか？資産価値は落ちますし、理事会の責任を問われる可能性がありますよ」と言われてしまいます。
　たいていの理事会は不安に駆られ、自己保身から提案通りの工事をしてしまうというのがお決まりのパターンです。

　また、残念ながら管理組合と管理会社は利害が一致しているわけではありません。
　管理会社は、管理組合がいくら払えるか？（今いくら積み立てているか？）ももちろん知っています。
　そんな中、わざわざ管理会社の売上が下がる修繕の先延ばしの提案を、管理会社から申し出ることは構造的に難しいのです。

長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/


第12期第１回理事会議事録より抜粋

アンケート結果

関連会社が受注する？！

　これまで多くのマンションでは、管理会社、あるいは管理会社経由で関連の工事会社が提出した大規模修繕工事の見積もりを、そのまま受け入れて進めてきました。
　ですが、このルートで出てくる工事費はどうしても割高になりがち。
　なぜなら、管理会社が直接工事を受注すれば、そのまま管理会社の売上・利益となり、関連会社が受注すればその一部は管理会社に還元され、やはり管理会社の売上・利益となるからです。
　そもそも相見積もりを取らなければ競争原理も働きませんので、当然といえば当然かもしれません。

　住民の味方のはずの、管理会社や設計コンサルタントがすべてを主導しているため、その中身が見えにくいという特徴があります。

長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/


第12期第４回理事会議事録より抜粋 （クレハ錦建設は当マンションの施工業者）

マンション購入､知らないと後悔する｢異変｣の正体 見落としがちな管理費と修繕積立金のカラクリ
沖 有人 : 不動産コンサルタント　　2022/10/28 7:00　より抜粋
https://toyokeizai.net/articles/-/628909?page=3


【大規模修繕で資産価値は上がらない】

　最後に修繕積立金の予算不足について私見を述べたい。これは、『マンション｢大規模修繕｣を予算内に抑える方法』に書いている。大雑把に言うと、大規模修繕は資産価値を上げないので、資産価値を落とさない程度に最小限に留める方法を専門家と協議したほうがいいと考えている。

　そもそも大規模修繕は共用部の劣化防止であって、売買される専有部の資産価値には反映されない。現状の劣化具合を把握し、防水や防錆などはやっておかないと快適な生活が脅かされる可能性がある。

　そこで必要性・緊急性で優先順位を決めて、その順番で予算の限りで進めていけばいい。大規模修繕計画の12年周期の大工事などのタイミングは目安でしかなく、その見極めが重要なので、専門家の第三者のチェックをしてから進める対応を実施したほうがいい。修繕積立金不足には必要性の低い工事の先送りで対応するという方法もあることを覚えておいてほしい。

ケタが違う！？マンション長期修繕計画のあるある残念事例
Update: 2019-02-08　　より抜粋
https://www.s-mankan.com/information/3903/

マンションの長期修繕計画の見直しに関心が高まっています。最近、新聞やニュースなどで目にする、修繕積立金不足のニュースも影響しているのかもしれません。とはいえ、「一番マンションに詳しいはずの分譲会社や管理会社がつくってくれた長期修繕計画。わざわざよその人に見てもらう必要あるの？」という方もいらっしゃいます。
　特に、大手分譲会社・施工会社によるマンションにお住まいの方ほど、新築時の長期修繕計画を盲信してしまう傾向が強いようです。ですが、残念ながら設備の見落としや不要な修繕項目や数量のミスなど「残念な長期修繕計画」も度々発覚します。
　では、具体的に長期修繕計画の見直しとは、どのような点を見直すのでしょうか？結果どのようなことがわかるのでしょうか？
　今回はマンション長期修繕計画の見直しで発覚する５つのケースをご紹介します。

①設置されているのに計上されていないケース
　まず多いのが、設備自体はあるのに、交換やメンテナンスの費用が長期修繕計画に盛り込まれていない、というケース。

②設置されていないのに計上されていたケース
　上記の逆もしかり。ないはずの設備の交換・メンテナンス費用が計上されているケースも。

③不要・過剰な修繕工事が計上されていたケース
　なかなか見抜けないのがこのケースです。本来不要な交換費用や過剰な修繕工事が盛り込まれているのです。
　そもそも、それぞれの設備・仕様の適切な修繕方法がわからなければ、その間違いに気が付くこともできません。
　マンション管理の専門家でも管理組合運営だけでなく、建築や設備にも明るい専門家にチェックしてもらう必要があります。
【事例５】一般的には30年で交換とされるエレベーターが20年目に交換として費用が計上されていた。
※間違いではないかもしれませんが、２０年目にエレベータ―を交換するマンションはほとんどありません。
【事例６】機械式駐車装置が２０年目に交換予定で計上されていた。高価な装置が２０年で交換ではモトが取れず大赤字です。
※間違いではないかもしれませんが、２０年目に機械式駐車装置を交換するマンションはほとんどありません。

④数量や金額が間違っていたケース
　まさかと思うような数字のミスも残念なが度々発覚します。単純なミスとは言え、大規模マンションやタワーマンションではその追加費用は莫大になることも。

⑤修繕方法が開発（確定）されていないため計上できないケース
　まだまだ修繕の歴史の浅いタワーマンション。
　いつか交換や修繕必要になるとされつつも、そのスケールから、交換・修繕方法が未開発のために費用が計上できない、なんてものもあります。


　　いかがでしたでしょうか？

　長期修繕計画は見直すだけで終わりではありません、見直しにより今後必要とされる金額がわかれば、それを集めるための修繕積立金の増額もマンション管理組合で検討していく必要があります。

・大規模修繕では資産価値は上がらないようです。

・「残念な長期修繕計画」①設置されているのに計上されていないケース として、
１）１５年目にエレベータの駆動系と内箱のオーバーホールを行うことがあり、計上されていないと赤字になる可能性があります。交換ほど費用は掛かりませんが。
２）ディスポーザー処理槽の交換は、耐用年数が確定しないので、計上できない。地面を掘り返しての交換作業となるケースが多く、金食い虫のダークホース的な存在となっている。
※処理槽の劣化の早まる嫌気処理の操業条件がまちまちなので、どこまで使えるかが推定できない。

第10期に長期修繕計画の見直しもなく、計画性のない修繕積立金の値上げが行われています（機械式を含む駐車場使用料を全額管理費に繰り入れる）。


第10期定期総会議事録より抜粋

横浜市のホームページにマンション管理についての解説記事がありましたので、適宜抜粋しながら掲載いたします。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/sien/mans...
（その１）
３ 管理組合の会計業務について
（１）管理組合会計の概要
① 性格
ア 標準管理規約第 21 条によれば｢敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする｣ とあり、敷地及び共用部分等の管理を行うことが管理組合運営の最大の目的といえます。そして、この目的を達成するために、組合員から管理費等を徴収して、マンションの維持管理に必要な費用を支払い、資金を保管運用することになりますが、この資金の使い方や保管運用を健全かつ適正に行うことが大切になります。
イ そこで、営利を目的とする団体ではない管理組合は、団体としての性格などいくつかの点で類似しているため、公益法人と同様に、非営利会計に基づく会計処理が望ましいと考えられますが、非営利会計は一般に馴染みが薄い上、管理組合会計については、これまで法令上の規制や準拠すべき基準が特に定められていないため、その会計処理に統一性がないのが現状です。

③ 予算準拠主義
ア 予算準拠主義（管理会計）
マンション管理組合の会計は、予算準拠主義の原則に則り、建物等の維持管理のために限られた収入で必要となる費用を賄うため、予算の編成と決定した予算に基づいた運営を行うことが重要となります。利益を効率よく稼ぐことが目的ではない非営利会計においては、無駄な支出を避け、限られた収入を効率的に使用することが求められるため、予算が非常に重要な役割を果たしています。結果として予算と実績に差異が生じた場合は、その差異が生じた理由を分析し、次年度の予算編成の参考とすることにより、より合理的で効率的な管理を行っていくことが可能になります。

不正の実例について
https://gentosha-go.com/articles/-/37882?page=3&per_page=1

マンション管理組合は面倒くさいから、かかわりたくない――。そう思って丸投げしていたら、とんでもないしっぺ返しを食らうかもしれません。実は、不正を働くマンションの管理責任者が増えています。※本連載は、松本洋氏の著書『マンションの老いるショック！』（日本橋出版）より一部を抜粋・再編集したものです。

マンション管理費の横領事件が続発している

■悪徳プロの理事長
　横領は、犯罪ですが犯罪にならないように巧妙に、マンションの管理費、修繕積立金を食いものにしている理事長もおります。
　その手口としては、50～70戸くらいの築年数10年とか23年位の中型マンションの一部屋を購入し組合員として管理規約に基づいてお金儲けをたくらむのです。
　マンション購入前に、総会の議事録を確認して、実際に総会に出席する組合員（議場出席者）が少なく、委任状や議決権行使書で決議されるマンション管理に関心があまりない高くないマンションをねらって購入します。そして、滞納状況や修繕積立金の額等も予め調査します。財務状況が良いマンションを選びます。
　築10年とか23年、35年の中古のマンションは、大規模修繕工事を目前に控えていますので、マンション管理に関心の低いマンションでは、理事長に立候補する組合員は少ないことが多いので、立候補するとたいてい理事長に就任することができます。
　理事長になって、大規模修繕工事の提案をして、自分の知り合いの建設会社や縁故関係のある大規模修繕工事業者に修繕工事を発注してそこからリベートをもらってお金儲けをするわけです。
　中型マンションの大規模修繕工事の費用は数億円になりますので、工事金額の2割がバックマージンとしても大きな金額になります。その大規模修繕工事が終わるとマンションがきれいになって売りやすくなるので、売却してまた大規模修繕工事間近の管理に関心の薄いマンションを探してそれを購入して同じ方法でお金儲けします。

　これを、『プロの理事長』と呼んでいます。最近は、プロの理事長のほかに、大規模修繕工事業者が自分の会社の社員に大規模修繕工事間近のマンションを購入させて理事長にし、自社に大規模修繕工事を誘導する業者もあるようです。
　この方法では、総会で規約に基づいて手続きを行い上程して総会承認を受ければリベートをもらったことが発覚しなければ濡れ手に粟状態です。

管理会社のリプレースについて
当マンションでは、管理会社のリプレースについての課題が申し送り事項として継続していましたが、第10期の理事長が精力的に活動し、断ち切れとなっています。


第1０期第１回理事会議事録より抜粋 （クレハ錦建設は当マンションの施工業者）

　これまで多くのマンションでは、管理会社、あるいは管理会社経由で関連の工事会社が提出した大規模修繕工事の見積もりを、そのまま受け入れて進めてきました。
　ですが、このルートで出てくる工事費はどうしても割高になりがち。
　なぜなら、管理会社が直接工事を受注すれば、そのまま管理会社の売上・利益となり、関連会社が受注すればその一部は管理会社に還元され、やはり管理会社の売上・利益となるからです。


長嶋修が解説！管理組合が知っておきたい大規模修繕工事のリアル
2021.10.09　　より抜粋
https://www.border5.com/column/194/

第1０期第２回理事会議事録より抜粋

第1０期第３回理事会議事録より抜粋

大規模修繕の時期が迫り、良く分からないまま管理会社に押し切られるような事になっています。

　当マンションでは、震災後の第3期に大がかりな修繕工事が行われており。工事の記録が、代々の理事長に引き継がれています。
　また、国交省のガイドラインが改訂され、12～15年周期での工事が推奨されています。業界では、18年周期での工事が少しづつ浸透してきています。
　　議事録などで、「工事を先送りしていつまでたっても実施できない」の様な意見が散見されますが、管理会社の言い分の様です。
　屋上防水はメンテの甲斐あって、劣化の進行が抑えられています。18期で工事計画を進めても全く問題ありません。管理組合側としては、15期に拘って焦ることはありません。じっくりと意見を集約する時間はいくらでもあります。また、現管理会社の介入を許していると時間を食いつぶされてしまいます。

総会で決議した大規模修繕工事の進め方の方針
①工事要求を検討する

の段階で躓いている様です

気になる点は不動産会社に確認を

評価内容で気になる点や最新の情報を確認したい場合は、「理事会の議事録」「管理規約・使用細則」「長期修繕計画」などを確認しましょう。物件購入検討されている方は、不動産会社に依頼すれば調べてもらえる場合があります。

LIFULL HOME'S　ホームページより抜粋
https://www.homes.co.jp/mansion/management-evaluation/b-8064924/

マンション管理計画の認定制度の普及が加速しそうです
茨城県では本年度下半期の間にマンション管理適正化推進計画の策定を行う予定になっています。当マンションも次年度よりマンション管理計画認定の申請の対象地域となるようです。

マンション管理適正化推進計画の策定に係るご提案について
国土交通省 住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）
令和４年１０月
https://www.cao.go.jp/bunken-suishin/kaigi/doc/teianbukai143/143shiryo...

提案概要及び一次回答を踏まえた各団体からの主な見解
提案概要
マンション管理計画の認定制度を運用する上で、地方公共団体におけるマンション管理適正化推進計画の策定を廃止し、当該計画の策定有無にかかわらず、マンション管理計画の認定制度の運用を地方公共団体の裁量とする。

各団体からの主な見解
提案団体より
〇限られた職員で業務に取組んでいるなか、計画策定・改定等の事務には多大な労力と負担が生じる。
〇マンション管理の適正化を図るという目的達成のための手段として認定制度を実施するが、計画策定が必須であ
ることは負担が大きい。
〇管理計画認定制度の実施及び地方公共団体の地域性に応じた認定基準の追加については、計画策定を必須とせず、
地方公共団体が実施体制や地域性を考慮したうえでの判断により、要綱・要領等により行えるようにしていただきたい。

全国知事会より
○国において必要と考える政策目的の実現に関わる場合であっても、国が定める計画等の策定という手法に限らず、地方公共団体自らの工夫に基づく計画的な手法によることも可能であると考えられるため、具体的な実行手法は地方に委ねるよう、法令や政策実施の方法などの見直しを行うこと。

提案募集検討専門部会より
〇計画の策定が実質的な義務付けとなっている。第２次地方分権改革における義務付け・枠付けの見直しの趣旨から問題があると考える。本認定制度に計画の策定を必須とする必要はないのでないか。
〇マンションの管理適正のための施策の実施体制が整っているか、マンション管理者に対する適切な監督ができるかを計画策定ができるかどうかで判断しようとしていることはおかしいのではないか。
〇地域性に応じたマンション管理の観点や水準を取り入れるためには、本認定制度の運用として、計画という形式でなくとも、行政手続法における「申請に対する処分」の審査基準を定め、公表すれば足りるのではないか。

マンションの大規模修繕。費用・期間・注意したいトラブルなどを解説
最終更新日 2021年11月11日　より転載
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

マンションに住んでいると、10数年ごとに「大規模修繕」のタイミングがやって来ます。大規模修繕は、工事が長期間にわたったり高額な修繕費がかかったりと住民に負担がかかりますが、マンションの経年劣化を修復し資産価値を守るために必要なものです。この記事では、大規模修繕に備えて知っておきたい知識を解説。マンションの大規模修繕やコンサルティングを多く手がける一級建築士の鈴木哲夫さんにお話を伺いました。

つづき
１．マンションの大規模修繕とは？

マンションの大規模修繕は、なぜ必要？

どんな建物でも年月がたつにつれて、あちこちに傷みや劣化が出てきます。これは一戸建てもマンションも同じです。適切なメンテナンスをしなければ、外観の美しさだけでなく機能面も低下し、場合によっては外壁のタイルが剥がれて落下するなど安全面での問題も発生します。安心・快適に暮らせないだけでなく資産価値の低下にもつながります。そこで必要なのが定期的な修繕。

一戸建ての場合は家の持ち主の考え方や都合次第でメンテナンスのスケジュールや内容を決めることができます。でも、建物の規模が大きく、複数の世帯が暮らすマンションの場合、劣化した箇所をその都度修繕するよりも、計画的に資金を貯め、全体をまとめて定期的に大規模修繕を行うほうが手間もコストも合理的。この大規模修繕は、マンションの長期修繕計画に沿って実施されるのが一般的です。

つづき
大規模修繕はどんなことをするの？

大規模修繕の対象になるのは外壁やバルコニー、屋上、住戸外の給排水管といった「共用部分」。建物全体を囲う足場を組み、補修や修繕工事、設備や資材の交換などを行います。劣化した箇所を修繕するだけでなく、大規模修繕のタイミングに合わせてオートロックや宅配ボックスを導入したり、インターホンをモニター付きのタイプに交換したりなど、マンションの居住環境をアップさせるケースもあります。

大規模修繕で行う主な修繕箇所
外壁： 塗装や、タイルの場合は剥がれ落ちる可能性をチェックする打診検査をし補修や貼り直しを行う
シーリング： 外壁材と外壁材の間やサッシまわりに施工されている止水のためのシーリング材は紫外線などの影響で劣化するため補修や充填を行う
屋上： 屋上には雨水の建物内への浸入を防ぐ防水処理がされている。経年劣化するため補修や防水工事を行う
鉄部： バルコニーや非常階段などサビやすい箇所は塗装を行う
バルコニー： バルコニーはその住戸の居住者が専用使用を認められている共用部分。防水補修工事を行う

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

つづき
２．マンションの大規模修繕の費用は？

大規模修繕工事にはいくらくらいかかるの？

大規模修繕工事の費用は、建物の規模や工事内容などによって違ってきます。国土交通省が2017年5～7月に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、1回目の大規模修繕工事（築年数約13～16年の物件）の場合、1戸当たりの工事金額は75万～120万円前後、平均で100万円となっています。つまり、住戸数20戸なら2000万円、住戸数100戸なら1億円がおおまかな目安です。

また、床面積1m2当たりの工事金額は1回目の大規模修繕工事の場合8500円～1万3000円前後、平均で約1万3000円となっています。

コンサルティング費用はどれくらい？

マンションの大規模修繕では、外部の設計コンサルタントなどに、建物の調査や診断、設計、施工会社選定への協力、工事監理などを委託するケースがあります。その場合、工事にかかる費用のほかに、コンサルティング費用が発生します。

「コンサルタントへの報酬は国土交通省の告示98号によって、何名のコンサルタントが、どれくらいの期間携わったかなどによって、積み上げ方式で算出されることになっています。一人当たりの報酬金額はコンサルタントのキャリアやコンサル会社によって違ってきます。また、委託する業務内容や工事期間によって、携わる期間も違ってきます。金額は一概にはいえませんが、数十戸程度のマンションで数百万円、数百戸の住戸数がある大規模なマンションだと1000万円以上かかることがあります」（鈴木哲夫さん、以下同）

つづき
大規模修繕の費用はどこからまかなうの？

マンションを購入すると、毎月の住宅ローン返済のほかに、管理費や修繕積立金を払います。このうち、大規模修繕の費用に充てられるのが「修繕積立金」です。修繕積立金は、次の大規模修繕に備えて計画的に積み立てていくもの。金額は各住戸の専有面積に応じて決められ、広い家のほうが多く積立金を出すことになります。

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査 」によると、1住戸当たりの修繕積立金額は月1万円強～1万5000円弱、専有面積1m2当たり179円が平均となっています。

なお、修繕積立金の金額設定は、マンションの状況によって違い、再検討されるケースもあります。また、最初は低めの金額に設定されており、段階的に増額される段階増額積立方式をとっているマンションが多いといえます。


大規模修繕の費用が将来アップすることはある？

大がかりな工事で施工期間も長い大規模修繕の費用には、物価や人件費が大きく影響します。建築資材や設備、人件費が高騰すれば、大規模修繕に必要な費用はアップすることになります。

また、竣工から10年程度しか経過していないマンションの場合、劣化がそれほど進んでいないケースがあります。
「例えば、第1回目の大規模修繕の際、屋上の防水などの補修程度で済む項目があれば、その分、コストは下がります。3回目くらいで防水工事が必要になるなど工事が大がかりになれば、前回よりも費用はアップします」

大規模修繕を行う時期の経済情勢だけでなく、建物の状況によっても費用は違ってくることを覚えておきましょう。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

つづき
３．準備はいつから始める？マンションの大規模修繕の流れは？

着工までにかかる期間と、することは？

大規模修繕の実施を理事会で検討し、修繕委員会を設立するのが大規模修繕の準備のスタート。

「大規模修繕工事の準備から実施までには2年程度かかります。設計会社などにコンサルティングを依頼して工事の監理をしてもらう『設計監理方式』にするか、設計から施工までを管理会社や施工会社に依頼する『責任施工方式』にするかなど、大規模修繕の方式や、パートナーになる会社選びなどで管理組合内の意見が合わないと先へ進めず、2年以上かかることも。早めに話し合いをスタートするのがオススメです」

準備期間に管理組合が行うことは、どの会社（設計事務所や管理会社、施工会社）をパートナーにするかを決めるほか、施工会社の選定、見積もりの精査、理事会での施工会社の決議、工事請負契約の締結、住民への工事説明会の開催などです。

着工後にかかる期間と管理組合がすることは？

工事着手から完了までの期間はマンションの規模によって違ってきます。

「30戸程度のマンションなら3～4カ月、50戸程度なら4カ月、100戸程度なら5～5.5カ月が目安。100戸以上のマンションは住戸数によって期間が違ってきます。工事期間中、管理組合は施工会社や工事監理会社に任せきりにせず、月に1度は工事の進捗状況や補修状況などの報告を受ける定例会議を開催することが重要です。工事期間が3カ月なら、スタート時、１カ月後、２カ月後、3カ月後の完了時の計4回の開催が望ましいですね。定例会議では工事の状況のほか、追加費用の有無など費用の変更についても詳細を確認しておきましょう」

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

４．マンションの大規模修繕でのトラブルや困りごとはどう防ぐ？

気づいたら大規模修繕直前！もう間に合わない？

初めての大規模修繕を迎える管理組合の場合は特に、トラブルや困りごとが発生することがあります。マンションは所有者全員の大切な資産。トラブルなく、スムーズに大規模修繕を進めたいものです。そこで、トラブルを防ぐためのノウハウを解説しましょう。

大規模修繕は管理組合が主体となって行うものです。管理会社がそろそろ準備を始める時期です、とアドバイスしてくれるケースは多いですが、なんとなく先送りしてしまい、ふと気づいたら大規模修繕が半年後や1年後に迫っていた！ということもあります。

「施工会社などのパートナーの選定や建物の調査、設計など準備には2年程度はかかるものです。直前になって慌てていると、管理会社等から『全て任せてもらえたら間に合います』と言われることがあります。誠実な管理会社であれば大丈夫ですが、なかには工事内容や費用が不透明なまま工事が進み、トラブルになることも。長期修繕計画で予定されている大規模修繕の時期まで時間がない場合、1～3年程度なら着工を遅らせても大きな問題にはなりません」

つづき
修繕委員会で意見が合わない。どうすればいい？

大規模修繕は検討開始から工事完了まで数年かかり、管理組合の理事の任期よりも長期にわたるのが一般的です。また、日常の管理組合の業務と重なると、理事の負担が大きくなるため、管理組合とは別に必要となる大切な組織が修繕委員会。しかし、この修繕委員会内で意見が合わない、もめる、などの事態になると大規模修繕がなかなか先に進みません。

「大規模修繕をどのような方式（責任施工方式か設計監理方式か）にするか、コンサルティングを依頼するかなどでもめることも多くあります。その場合、建物や大規模修繕に詳しい建築士事務所や大規模修繕のコンサルティング会社などの第三者から、意見をもらうのも方法のひとつ。大規模修繕に限らず、普段から相談先を確保しておくのもいいでしょう」
修繕委員会に建築の知識をもつ人がいない。だいじょうぶ？

建築の専門知識をもつ人がいれば安心、というイメージがありますが、張り切り過ぎて他の委員の意見を聞かずに施工会社の選定などを勝手に進めてしまい、トラブルやもめごとにつながるケースもあるとか。

「修繕委員会のメンバーは、専門知識の有無にこだわる必要はありません。性別や年代、家族構成などさまざまな立場の人からバランスよく選出することが大切です」

大規模修繕の進め方や、施工会社やコンサルティング会社の評判は、近隣のマンションや、同じデベロッパーの物件の管理組合、同じ管理会社に管理を委託しているマンションの管理組合などと情報交換するのもオススメです。

工事完了後の費用や仕上がりでのトラブル。防ぐにはどうしたらいい？

予定よりも工期が延びたり、修繕箇所の劣化具合が当初の診断よりも酷かったりなど、追加費用が発生する可能性もゼロではありません。また、工事完了時に施工箇所に不具合が見つかる場合も。

「大規模修繕工事でのトラブルを防ぐうえで大切なのは、管理組合が主体的に取り組むこと。管理会社や施工会社、工事監理の会社に任せっきりにせず、進捗状況を定期的に確認することが必要です」

つづき
５．マンションの大規模修繕の時期と購入・売却のタイミングは？

何をメリットと感じるかでおトク感が変わる

購入するなら、または、売却するなら大規模修繕の前がいいか、後がいいのか。これは、その人の考え方によって違ってきます。

「購入者の立場でいえば、大規模修繕工事完了直後は、修繕されていて、しばらくは大規模修繕のわずらわしさがないというメリットがあります。しかし、価格は高めの可能性があることがデメリット。売却する人の立場になると、大規模修繕工事直前は値引きを要求される要素になりやすいデメリットが考えられる一方、修繕後であれば付加価値が付いて高く売れるメリットがあります。新築と同様の状態の建物を引き継ぐことを良しとするのであれば、所有していた人が積み立てた修繕積立金で性能を新築時に戻し、次の購入者に引き渡すことができる大規模修繕直後の売買が自然だといえます」

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

つづき
６．「長期修繕計画や修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて

令和3年9月28日に「長期修繕計画や修繕積立金に関するガイドライン」の見直しが国土交通省から公表された。

大きな変更点としては新築・中古関係なく、マンションの長期修繕計画を「30年以上で大規模修繕工事が2回以上含まれる期間」としたことだ。

また、脱炭素社会の実現や光熱費用の低減を目的とした「省エネ性能を向上させる改修工事」や「エレベーターの定期点検を計画に追加する重要性」といった、社会的要請を踏まえた内容が盛り込まれたことも注目したいポイント。さらに、適切な修繕積立金の目安となる額も見直されている。

しかし、ガイドラインはあくまでも目安。自身が所有するマンションの計画変更や修繕積立金の変動が気になるところではあるが、まずは現況の長期修繕計画書をこのガイドラインを見ながら、確認してみてほしい。

疑問はもちろん、共用部分に対する要望や確認すべきことがあれば、管理組合や管理会社・専門の建築士などに相談し、正しく管理をしていくことをオススメしたい。


まとめ

・経年劣化する建物を定期的な修繕で新築同様の性能に戻すのが大規模修繕

・所有者によって組織される管理組合が主体となって実施される

・必要な準備期間は2年程度。管理組合とは別に修繕委員会を立ち上げて進める

・工事費の平均は1住戸当たり100万円。コンサルティングを依頼すると別途費用がかかる

・施工や監理の委託先に丸投げせず、定期的に進捗をチェックすることが大切

●取材協力
一級建築士　鈴木哲夫さん
鈴木哲夫建築設計事務所代表。建築の企画や設計・監理、建物の調査・診断などのほか、これまでにマンションの大規模修繕やコンサルティングを多く手掛けている。マンション管理士の資格ももつ

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_knowhow/daikibos...

匿名さんのお陰で、このマンションの抱えている課題が朧気ながら見えてきたように思います。ありがとうございます。

なんとなく不透明で情報伝達がうまくいっていないことの解消も、課題としてあるように思います。

総会はともかく理事会の議事録原案を管理会社が作っている現状を、役員の皆さまや住民の皆さまはどう思っているのでしょうか？

契約で、議事録原案作成が管理費に上乗せされていることを知らないのかも？
経費削減の為にも自分たち役員で理事会議事録を作成したらどうでしょうか？

>>39 匿名さん
「6月の外観目視点検では・・・　顕著な劣化は無かった」
「建築士でない者の外観目視点検を根拠に先送りするのは、当社は責任を負えず、組合員の理解も得られないであろう」

契約で、外観目視点検が管理費に上乗せされている。にも拘らず、点検結果を無視して、管理会社から大規模修繕工事が提案されています。
最近、施工業者による現場調査が行われましたが、劣化状況の分かり易い調査結果は公表されていません。

最低限必要な工事内容が分からない状態です。
管理会社が関与しているために、情報が遮断されているのではないでしょうか？

仙台市のパンフレット「マンション管理の橋わたし」に議事録の項目がありました。
http://www.city.sendai.jp/mansion/kurashi/machi/sumai/bunjo/kanri/mans...
http://www.city.sendai.jp/mansion/kurashi/machi/sumai/bunjo/kanri/docu...

仙台市で行われたセミナーより転載します。

平成２８年度第１回マンション管理基礎セミナー
第２部
これで安心！『管理組合の会計』
講 師 公認会計士 石沢裕一 氏
http://www.city.sendai.jp/mansion/kurashi/machi/sumai/bunjo/seminar/do...

・予算の意義について
民間法人の経理と非営利法人・マンション管理組合とは予算の捉まえ方・予算の重要性が全く異なります。
マンション管理組合の管理費及び組合費は、マンション住民からの信託を受けた合有財産であり、組合員から預かったいわゆる「公金」といえます。
民間の企業の場合、最大の目標は利益最大化です。予算より結果責任を問うことで、結果を求める為に事業計画や予算をするというのが営利企業の目的です。
利益最大化の為に予算である支出、費用項目を増やしても利益が最大であるならば認められます。求めるところは売上最大化、利益の最大化です。
マンション管理組合の場合は利益の最大化が目的ではありません。
むしろマンション住民の皆さん方に、こういう組合活動を 1 年間やります、こういう事業計画をします、その為にこれだけ掛る費用があります。この費用を賄う為に組合費を頂けませんかというのがマンション管理の基本です。そう考えるとマンション管理で利益が出るのが良いのかどうか。利益をもたらすのが最大の目的ではないので、事業計画通りにしっかりやったかどうかということです。

つづき

事業計画の中で費用最少・支出最少を求めるのは当然ですが、それは予算の段階できっちりすることです。
マンション管理組合でこの事業をやりますと言って、やらなかったことはだめな訳です。
事業計画なくして、基本的に予算はなく、支出はないのです。
事業計画をいかにしっかり作るか、それと同時に、管理費及び修繕積立金を預かるわけです。
事業計画通り最少の費用で賄い、必ずやるということです。むしろ費用を効率よくどう使うかということです。管理組合で余剰金が出るということは、かならずしも良いことではないということになります。
役員は民法の「善良な管理者の注意」を払って、その管理及び支出を行う義務を負っています（善管注意義務）。これを勝手に支出することはできません。予算に縛られるということです。

計画外の予算作成が最近の理事会で、目立つようになっている様です。
電子ブレーカーの件で、
最近の燃料費高騰の影響を受けて、契約を更新すると使用料が高くなるようです（不確実な要素がある）。損失を出さないためにも、契約を変更する前に、東電さんから直接説明を聞く必要があると思います。
計画外の事で理事会の審議時間が割かれています。
ここの管理会社には弱ったものです。
管理会社経由で2社の見積もりをとっても意味がない、
管理会社のお抱え業者です（LED化と同じ）。
理事会が管理会社を経由しないで見積もりを取ることをお勧めします。

ネット上のおすすめ
【株式会社ジェルシステム】
設立 1972年
システム JELコントロールシステム
システムの特徴 高性能電子ブレーカーを採用した、電気の基本料金削減システム。CPU制御により従来のブレーカーでは不可能だった、最適最小定格電流の設定を可能にし、低圧電力の契約を「負荷設備契約」から、より契約容量の小さな「主開閉器契約」に変更し、大幅な電気基本料金の削減を実現するシステムです。
製品ラインナップ 全41種類（1KW単位での商品）
保障 １年間。故障した場合は、自社で製造しているので、迅速に対応が可能。リースの場合でも「保険＋保守契約」を結びますのでアフターフォローは万全。
製造 福島県・自社工場
JET認証 自社で取得

https://電子ブレーカー詐欺.com/attention/ranking.html

https://www.jelsystem.co.jp/

たざんのいし【他山の石】
よそのできごとや自分に対する批評が、自分の知徳をみがく助けとなるということ。

シロアリ詐欺がなんとなく・・・
転載いたします。

悪質シロアリ駆除業者の手口を大公開！
https://www.shiroari-ichiban.com/contents/column/method-vicious-compan...

WRITER
田中?勇史
しろあり防除施工士

大学では昆虫類の研究に携わる。2007年テオリアハウスクリニックに新卒入社。これまで3000件を超える家屋の床下を調査。皇居内の施設や帝釈天といった重要文化財の蟻害調査も実施。大学の海外調査にも協力。

どんな業界にも 悪質な業者がいます。「何が“悪質”なのか」というと「サービスと料金の等価交換が出来ていない」という点にあります。つまり、料金とサービスが見合わない。簡単に言うと“ぼられる”という事です。このページでは、お客様が悪質なシロアリ駆除業者に騙されないように。また、正しい業界の発展の為に悪質シロアリ駆除業者の手口を大公開します。

１．悪質な営業マンは突然やってくる

悪質なシロアリ駆除業者の営業マンは、担当エリアにある住宅のインターホンをひたすら鳴らし続け、たまたま出られたお宅に用件を切り出します。
「ただ今この地区限定で、床下診断の無料キャンペーンを行っています」

本当の目的は質の悪いサービスを高額で売りつける事ですが 「無料点検」で最初のきっかけを作ろうとします。ほとんどのお客様は、怪しんで『大丈夫です！』『間に合っています！』とお断りになります。悪徳業者にしてみれば、断られるは覚悟の上なのでこんな事ではヘコたれません。そして、こういった事を一日に200件、300件と繰り返し、1週間に1件でも床下診断にこぎつければ“御の字”と言ったところです。これでやっと売り込みの入り口に立ったわけです。

つづき
２．お客さまを玄関先に呼ぶテクニック

先程の例は「地域限定の無料キャンペーン」から無料点検に繋げるパターンでした。しかしこれ以外にも、お客様を玄関先に呼ぶためのテクニックは色々あります。例えば「○○住宅検査協会から来ました」や「○○ハウスの定期点検に来ました」と、協会や住宅メーカーの名前を語ったりします。これらの嘘は調べれば簡単にわかりますので、絶対にその場で契約せず業者が名乗った団体やハウスメーカーに電話で問合せて確認しましょう。

余談ですが、以前、当社は工事されたお客様の玄関先に「工事済」のステッカーを貼らせてもらっていました。ところが、それを見た悪質な業者が当社の社員のフリをして点検に伺うということが何件かあったため現在は止めています。悪質シロアリ駆除業者にとって「なりすまし」は常套手段であり、相手メーカーや業界全体の印象も悪くなっていきます。

つづき
３．一度家に上げてしまうと断れない状況を作っていく

「無料なら、点検しても良いか」、「見積りしてもらって高ければ頼まなければ良いのだから、とりあえず点検してもらってみるか」
軽い気持ちで頼んでしまうのは大間違いです。悪質シロアリ駆除業者を一度でも家に上げてしまうと、巧妙な手口で断りにくい状況を作っていきます。彼らは騙し取るプロですから、気がついたら多額の契約書に判を押しているという事も珍しくありません。

つづき
悪質シロアリ駆除業者の手口
とにかく床下点検にこぎつける（無料や特別といった言葉を使ってくる）
床下の状態を酷く言って不安をあおる（わざと悪く言う）
様々な商品を売ろうとする（お客さまの無知につけこんでくる）
値引をする（値下げすると断りにくくなる事を知っている）
その場で契約を迫る（とにかく考えさせないようにしてくる）

?といったところでしょうか。

実は悪質業者の販売手口は、お客様の家に入ってからはみんな同じです。とにかくお客様の無知につけこんで、商品を出来るだけ沢山売り付けようとします。そして「高いから・・・」と断ろうとすると「じゃあ100万円に値下げします」、「20万値下げします」などと言って、断りにくい状況を作ってきます。また、悪質シロアリ駆除業者はよく嘘をつきます。そして嘘は後で調べれば必ずバレるので、とにかく契約を急ぎます。中にはその日のうちに契約完了させてしまう業者もいます。

つづき
4-2．チラシやインターネット広告で集客する業者も

毎年4月下旬から5月にかけてシロアリの羽アリが大量発生します。そして、この時期に合せてチラシを撒く業者がいます。チラシには「期間限定！20坪で4万8000円（相場の6～7割引！）」などと書かれています。普通の方はこの金額が安いかどうか解らないと思います。しかし、既に何社かに見積りを取った方からすると「とても安い！」と判断しつい呼んでしまうことがあります。インターネットの広告も同じです。お客様宅へ訪問する機会をつくるために「非常に安い単価」で集客している場合があります。

しかし、 こういった業者の中にも先に述べたように悪質シロアリ駆除業者が潜んでいます。見積もりの際、床下換気扇や基礎補強金具などの実際には必要ない工事やオプションを追加して値段をつり上げ、最終的には多額の請求書で迫ってくることがあります。

つづき

５．まとめ

シロアリ被害や木材劣化に対する対策は建物の維持管理のために大変重要です。そして、適切な対策をするためには業者選びを慎重に行うことも非常に大切です。しかし残念なことにシロアリ業者の中には上記のような「悪質業者」が存在します。

そこで、ひとつの指標になるのが「公益社団法人日本しろあり対策協会」の登録業者であるか無いかです。日本にはシロアリ業者を規制する法律はありませんが、協会への登録が唯一の業者の客観的な判断材料となります。登録していない業者の中にもまじめな業者はいますが、大体の場合、非加入業者は避けたほうが無難です。

つづき

６．よくある販売パターン（余談）

「無料点検キャンペーンをおこなっています。ぜひこの機会に・・・」、「ご近所の床下点検に来たので、ついでに・・・」こんな感じで、出来るだけ抵抗感なく床下点検に持ち込もうとします。

「基礎の換気口に防虫ネットをいかがですか。3000円のところ今日なら1500円で・・・」と言って実際に安く取り付け、終わってから「ついでに床下の診断をサービスで・・・」と点検にもっていくケースもあります。

管理会社の営業活動と似ている様です
用心しましょう

・とにかく床下点検にこぎつける（無料や特別といった言葉を使ってくる）
→有償から無償の見積り

・床下の状態を酷く言って不安をあおる（わざと悪く言う）
→劣化状況の不通知

・様々な商品を売ろうとする（お客さまの無知につけこんでくる）
→BEE社　乾式工法・外断熱・補助金

値引をする（値下げすると断りにくくなる事を知っている）
→T社　再見積り

その場で契約を迫る（とにかく考えさせないようにしてくる）
→15期の期日を強調

もうひとつ

・床下の状態を酷く言って不安をあおる（わざと悪く言う）
→劣化状況の不通知
→外壁落下リスクの強調（当マンションは対象外です）

懸念を払拭するには、今度のBEEの説明会で
①劣化状況が分かる資料
②乾式外断熱工法の省エネ効果が、数字で分かる現状との比較資料
③乾式外断熱工法（既存壁に上張りする外壁複合改修構工法）の耐久性や安全性に関わる公的なマニュアルやガイドライン類

を、開催日の14日前までに提出することが好ましいと思われます。

>>69 匿名さん
>>71 匿名さん


今期は、議事録に銀行口座（保管口座）の名義人変更についての記載が見当たりません。

りそな銀行吉祥寺支店に、理事長（監事）が連絡すれば情報を開示してもらえます。

場合によっては、今期役員の皆さまに善管注意義務違反で20万円以下の罰金が課せられる可能性があります。

これを期に、役員の引継ぎ事項の一つとして、口座名義人の確認を加えることをお勧めします。

銀行口座について（その１）

当マンションの規約集の最初のページに記載の「管理に関する承認書」の記載事項より、「収納口座」の最初の名義人は「サンクレイドルつくば管理組合　代表　飯田一樹」で、その後、「サンクレイドルつくば管理組合　理事長　○○○○」が「承継」しています。

※
・承継：先代の人物からの地位・事業・精神を受け継ぐこと
・継承：先代の人物から身分・権利・財産などを受け継ぐこと
「承継」は「継承」の身分・権利・財産に加えて会社の文化や先代の精神など、目に見えないものまで引き継ぐことを意味します。


管理に関する承認書

銀行口座について（その２）

2009年時点での分別管理方式について調べました。
当マンションの収納口座が管理組合名義だったので、
③支払一任代行方式（現行第87条第５項）
を採用していたことが判ります。
https://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf


（旧）分別管理方式

銀行口座について（その３）

法令改正によって、管理費用残額も保管口座に移し替えすることになり、積み残しの課題が解消されました。

イ マンションの区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分として徴収された修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理する方法
https://www.mlit.go.jp/common/000053056.pdf


第８７条第２項第１号 イ の方法

銀行口座について（その４）

重要事項説明書では収納口座の名義人が管理組合から管理会社に変更されています。

口座の名義人の欄に具体性に欠けた名称が記載されています。
・管理者（管理組合理事長）　・・・サンクレイドル管理組合　理事長○○
・マンション管理業者（）　　・・・伏見管理サービス（株）

※
【第四面関係】
① ４－２について
「修繕積立金等の種類」については、修繕積立金等が金銭の場合にあっては「金銭」を、有価証券の場合にあっては「有価証券」を丸で囲むこと。「金銭」と「有価証券」両方で管理している場合は両方を丸で囲むこと。
「管理方法」については、修繕積立金等が金銭である場合に、当該金銭の管理方法について、法施行規則第 87 条第２項第１項のイ・ロ・ハのうち該当するものを丸で囲むこと。

「口座名義」については、括弧内に具体の名義者名（理事長）等を記入のうえ、該当箇所に丸を付けること。

「預貯金通帳・印鑑等の保管者」については、当該項目に対応する保管者を該当箇所に記入すること。なお、保管口座が複数ある場合で通帳の保管者が異なる場合は、保管者の欄に併記し、その旨を備考欄に記載すること。
「修繕積立金等金銭の収納方法」については、期日及び手段（振込、引落又は集金の別）等を記載すること。
「収納に関する再委託先」については、該当がある場合、会社名等を記載すること。
「修繕積立金等金銭の保管及び管理の方法」については、各区分所有者等から徴収した修繕積立金等金銭の具体的な保管及び管理の方法を記載することとし、出納の流れが分かる図も併せて記載すること。
https://www.mlit.go.jp/common/001227114.pdf

銀行口座について（その５）
横浜銀行の場合

法人格のない団体として口座開設をされるお客さまへのお願い

預金保険法による保険事故が発生した場合に預金者の皆さまが預金の払戻しや支払いを円滑に受けられるよう、金融機関は、迅速に預金保険法により保護される預金額を確定する必要があります。このため預金保険法は、金融機関に対して口座名義や代表者などのデータを平時から整備することを義務付けています。

1.公的書類のご持参（以下のすべてをご用意ください。）
団体のお客さま

団体の規約または会則
団体の総会議事録
来店者の公的な本人確認書類
代表者の本人確認書類の写し（来店者が代表者以外の場合）
許認可証等（行政機関の許認可・届出・登録等が必要な活動の場合）
設立年月日がわかる書類（団体の規約等に記載がない場合）

※ いずれの書類も原本をご用意ください。各書類は写しをとり、保管いたします。

5.ご留意事項

口座名義
規約または会則に記載の名義とさせていただきます。

口座の代表者
規約または会則、総会議事録等に記載の団体の代表者の方を、預金口座の代表者とさせていただきます。

https://www.boy.co.jp/hojin/kouza-kaisetsu/unincorporated.html

銀行口座について（その６）

当マンションでは、管理規約　第71条第7項にて　土地・建物・付属物が区分所有者全員の共有となることが明言されています。「権利能力なき社団」か「任意団体」かどうかは銀行の判断に委ねることとなりそうです。

(1)名寄せに際しての預金者の扱い
金融機関に破綻等の保険事故（「保険事故の種類と保護の方式」参照）が生じた場合、預金保険機構は、実際に保護される預金等（付保預金、「保護される預金等の額」参照）に係る保険金の支払又はその払戻しを円滑に行うための業務を行います。

3. マンション管理組合
マンション管理組合については、登記等により、建物の区分所有等に関する法律第47条に基づき法人格を有する場合や、「権利能力なき社団・財団」と認められる場合には、1預金者となり、マンション管理組合名義の預金等はマンション管理組合の預金等として名寄せされます。

マンション管理組合は、法人格を有していなくても、団体としての組織を備え、構成員の変更にかかわらず団体が存続し、総会の決議に基づいて運営されるなど、「権利能力なき社団」と認められる場合が多いと考えられます。

一方、「任意団体」であるマンション管理組合名義の預金等は、構成員の預金等として、持分に応じて分割された上で、各構成員の他の預金等と合算されます。
マンション管理組合の規約に、「組合資産について構成員が共有持分権を有する」旨を明記した場合には、当該マンション管理組合は「権利能力なき社団」とは認められず、「任意団体」になると考えられます。

https://www.dic.go.jp/yokinsha/page_000112.html

銀行口座について（その７）
管理会社が倒産したり、口座名義が元理事長のままで死亡したりすると、銀行口座が凍結されます。そのため、理事長が代わるたびの名義人の変更と理事会側での確認（出来れば文書で）が重要となります。
管理会社に任せることは、善管注意義務違反に該当すると考えられます。

第12期の総会で預金口座について議論されています。


議事録より抜粋

管理組合が文書で銀行預金の名義人を確認できない。
という事の様です。

そもそも任意団体とは

任意団体は、「法人格のない人の集まり」です。

協会、資格認定団体、業界団体、学会、研究会、サークル、同窓会、町内会、自治会など、名称の如何は問わず任意団体は同じ目的を持った「人」が集ることで、いつでも簡単に設立できます。

任意団体は、法律で定められた組織ではないため、法務局への設立登記は必要ありませんし、行政からの特別な許可も不要です。

ところが、任意団体は「法人格」がありませんので、団体名義で契約を行うことができません。

それでも何かしらの契約を行わなければならない場合は、構成員の名義（多くはその団体の代表者個人の名義）で契約を交わすことになります。

団体名義で契約できないということは、土地・建物や自動車などの資産も団体名義では所有できなということ。

極端に言えば、事務所の備品一つ、ボールペン一つであっても、団体名義では所有できません。

法人格がなければ、実態はどうであれ、法律行為の主体にはなれませんから、あくまでも構成員の名義で各種財産を所有しておくことになります。

https://www.koueki-houjin.net/seturitu/ninidantai.html

任意団体：権利能力なき社団について理解しよう

これまで、非営利法人、営利法人についてご紹介してきましたが、その他にも、「任意団体」というものが存在します。
任意団体とは、法人格のない団体のことで、法律上は、権利能力なき社団と呼ばれています。かなりケースとしては限られますが念のため
ご紹介したいと思います。

任意団体とは、その名のとおり、任意の団体です。団体として活動をしていても実際に契約などを行う場合には、権利の主体となることができないため、団体の構成員名義で契約を交わします。　また団体名義で財産を所有することもできないため、構成員の名義で所有することになります。

例えば町内会やサークルなどはこの典型です。この場合、やはり対外的な信用は低く、個人名義となっているので変更するときなど法人より手間もかかります。

また、近年活発化していると言われる行政からの補助金や助成金を受けるための要件として、法人であることが条件となっていますのでこれらを受けたい時は法人を設立する必要があります。ご注意ください。

https://www.syadan-npo.com/cat-1/364.html

権利能力なき社団
読み：けんりのうりょくなきしゃだん

法律の規定によらないで設立される団体をいう。

法人は法律の規定に従って設立される必要があるとされているため、権利能力なき社団は法人格を有しない。

法人には、大きく分けて、

1．一般社団法人、一般財団法人等（一般社団法人および一般財団法人に関する法律による）
2．株式会社などの営利法人（会社法による）
3．学校法人、社会福祉法人、中小企業協同組合など（特別法による）

があるが、これらの法律によって設立された法人以外の団体は、すべて権利能力なき社団である。

権利能力なき社団の多くは、同窓会、互助会、町内会、ボランティア団体など非営利目的で活動する団体である。これらの団体は、所有する不動産は代表者の個人名義または構成員の共有名義で登記しなければならない。原則として団体名義での銀行取引ができないなど、権利能力において制約がある。

なお、非営利目的で活動する団体は、一般的に、一定の要件を満たすことにより、

1．特定非営利活動促進法による認証
2．一般社団法人および一般財団法人に関する法律による設立の登記

のいずれかの方法によって法人格を得ることができる。

https://smtrc.jp/useful/glossary/detail/n/172

>>88 匿名さん

契約書に不備があり、管理会社とは即時解約ができるのではないでしょうか？

間抜けにもほどがある。

次世代省エネ建材の実証支援事業、当マンションでは対象外です。

下手をすると理事長に実刑が下ることになるかも知れません。
（管理会社は無罪放免です）



〔どのような補助金？〕
【次世代省エネ建材の実証支援事業】は、断熱の導入方法により下記の2つの区分に分かれております。
１．外張り断熱工法等での改修（外張り断熱）
２．断熱パネル等での改修（内張り断熱）
条件を満たした消費者に最大で300万円の補助金が交付され、
補助金交付対象となる経費は、設計費、補助対象建材費、建材設置の工事費となります。
公募期間：5/9(月)～8/26(金)

〔 建物・申請者条件〕
戸建住宅の改修をお考えの方は、外張り・内張り断熱のどちらでも申請可能ですが、
集合住宅にお住まいの方は、内張り断熱工法のみ申請可能となります。

https://zero-carbon.class1.jp/column/70/

今度の説明会を、途中から緊急の臨時総会に変更するやり方もあります。

議案例「大規模修繕工事などの修繕計画や会計に関わる議案、およびリプレースに関わる議案に関して、管理会社に出席停止を求める件」

管理組合が損失を出す様な事態になった場合、監事さんに全責任がかかってきます。ご注意ください。



表-1　マンション標準管理規約第41条（監事）
（監事）
第41条　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
２　監事は、いつでも、理事及び第38条第１項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。
３　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。

>>52 匿名さん


今期第3回目の理事会の議事録での管理会社の発言のようです。

大規模修繕に関しての契約は行っていないので、管理会社の営業行為と看做されます。

場合によっては刑法の「偽計業務妨害罪」に該当するかもしれません。
監事さんは何をしているのでしょうか？

管理計画の認定制度に大きな動きがありましたので再掲いたします。
・茨城県では来期より制度を実施する予定にしています。
・つくば市でも実質的な評価結果が公開されています。
待ったなしの状況です。
今から対応しないと、ますます買い手がつき難い状況になってしまいます。

①地方公共団体が独自に「マンション管理適正化推進計画」を策定しなければ認定制度が実施できないことに対して、自治体より制度の運用を簡素化するよう提案されました。

提案概要
マンション管理計画の認定制度を運用する上で、地方公共団体におけるマンション管理適正化推進計画の策定を廃止し、当該計画の策定有無にかかわらず、マンション管理計画の認定制度の運用を地方公共団体の裁量とする。

各団体からの主な見解
提案団体より
〇限られた職員で業務に取組んでいるなか、計画策定・改定等の事務には多大な労力と負担が生じる。
〇マンション管理の適正化を図るという目的達成のための手段として認定制度を実施するが、計画策定が必須であることは負担が大きい。
〇管理計画認定制度の実施及び地方公共団体の地域性に応じた認定基準の追加については、計画策定を必須とせず、地方公共団体が実施体制や地域性を考慮したうえでの判断により、要綱・要領等により行えるようにしていただきたい。
https://www.cao.go.jp/bunken-suishin/kaigi/doc/teianbukai143/143shiryo...



②マンション管理計画の認定制度の予備審査に位置づけられる「マンション管理適正化診断サービス」の評価結果が公開されています。

「マンション管理適正化診断サービス」は、2015年7月より一般社団法人日本マンション管理士会連合会（以下「日管連」という。）が行ってきたマンション管理状況の診断を行うサービスです。
2022年3月31日現在10,950件の受付を行い、完了件数は9,693件、完了棟数は14,781棟となりました。この日管連が提供するマンション管理適正化診断サービスは、2022年4月より始まった管理計画認定制度における公益財団法人マンション管理センターが提供する手続き支援サービスの中で、管理組合がワンストップで利用できる支援手続の一方法として位置づけられました。

そして管理組合の同意を条件にＳ・Ａ評価マンションは、不動産・情報サイト「ＬＩＦＵＬＨＯＭＳ住宅評価」へ情報開示し、中古マンションの売買情報として情報提供しています。
https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

つくば市マンション連絡会の会員のうち
・ソピアつくば
・ミオカステーロ竹園2丁目
の評価結果が公開されています。
・他の会員
OSIつくば吾妻Ⅲ
OSIつくば吾妻Ⅱ
コルサムSIつくば吾妻
サーパスつくば研究学園
シャレールつくば松代
ダイアパレスつくば学園都市
デュオヒルズつくば竹園
デュオヒルズつくば吾妻　　　　　
パークハウスつくば研究学園
パークヒルつくば吾妻
メソードつくばⅠ号棟・Ⅱ号棟
LEBEN THE TSUKUBA

https://tsukuba-condominiums.jimdofree.com/%E5%BD%93%E4%BC%9A%E3%81%AB...

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン

（３）管理組合の経理
②修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと

【留意点】
・長期修繕計画上の修繕積立金よりも多く積み立てられ、余剰が発生している場合であっても、他の会計への充当や区分所有者への還元（払い戻し）を行っている場合には、基準に適合しないこととする。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf



第13期定期総会議案説明書より抜粋

また一つ、認定への道が遠のいたようです。

説明会の3日前にBEEから資料が送られてきました。

BEEの長期優良化リフォーム推進事業での補助金申請のスケジュールを示します。
この図では、交付申請の前に着工することになっています。

※長期優良住宅化リフォーム推進事業補助金交付申請等マニュアルでは、トラブル回避のため、交付決定が決まってから着工するように指示されています。

3日前に資料を配布され、
当日説明が始まってから見積りを見、
内容を精査して判断することなど、
普通の人にはとても無理なことです。
はっきり言って詐欺行為です。
監事さん、どうにかして下さい。

現状診断（インスペクション）の後、工事設計するので、最初の見積もりに対して、追加工事の嵐になる。また、追加工事について、全く資料・説明がない。

インスペクションだけでも補助金が出るから、これだけ契約する。ということもできる。

このまま管理会社に押し切られて・・・

こんな状況を見て、マンション購入（希望）者はどう思うだろうか？
高値で売り逃げ出来ても、後から訴えられるかも知れませんね。

管理計画の認定制度では、一つでも適合しない項目があると認定を取得することができません。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン
（４）長期修繕計画の作成及び見直し等
①長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること
②長期修繕計画の作成又は見直しが７年以内に行われていること
③長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が 30 年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれるように設定されていること

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf

長期修繕計画関係の認定基準に関しては全滅状態です。

また、総会で承認されないままの長期修繕計画（案）をさらに無視して、窓枠の改修工事を超前倒しで実行しようとしています。

本当にこの工事を行った場合、管理不全予備軍と看做されても仕方のない状態に陥ります。

このままでは、認定取得が絶望的となってしまいます。

>>103 匿名さん

BEEの実績です
当マンションでは、外気と接する壁の外断熱の工事予定は有りません。そのため、外断熱による省エネルギー効果は期待できません。

※外断熱工事は、長期優良住宅化リフォーム推進事業では劣化対策に該当すると思われます。
次世代省エネ建材の実証支援事業では対象外です。
典型的な誇大広告となっています。

アルミサッシや玄関ドアの改修工事は、通常2回目の大規模修繕工事で行います。築15年の当マンションにとっては、BEE社の提案は「サービスと料金の等価交換が出来ていない」オーバースペックなものになっています。

※アルミサッシや玄関ドアの改修工事には足場を組む必要がないため、別途工事計画を組むと無駄な工事を省くことができます。


【大手の取り組み例と2020年の実績】
アルミサッシや玄関ドアの寿命は建物より短く、25年～40年が目安です。

古くなったままのアルミサッシや玄関ドアは開閉の不具合や結露によるカビの発生だけでなく、雨水の侵入による建物本来の劣化・損傷の可能性が高くなっていきます。
30年前と比べ、最新の商品は性能・機能共に格段に向上しています。

ペアガラスによる断熱化やツーロック防犯など
将来にも対応したアルミサッシ・玄関ドアへの更新が可能です。

https://www.lixil-renewal.co.jp/owner
https://www.lixil-renewal.co.jp/owner-results
https://www.lixil-renewal.co.jp/library/57956f3c99f74735530104c0/6170c...

どんな業界にも 悪質な業者がいます。「何が“悪質”なのか」というと「サービスと料金の等価交換が出来ていない」という点にあります。つまり、料金とサービスが見合わない。簡単に言うと“ぼられる”という事です。
https://www.shiroari-ichiban.com/contents/column/method-vicious-compan...

そもそも、BEE社提案のインナーサッシ設置は、専有部分の工事なので、予め総会で共有部分の大規模修繕工事と同様に修繕積立金から拠出することを全住戸の同意を得た上で、規約を改正する必要があります。15期に工事をすることはスケジュール的に無理で、既に見積もり段階で受付不能の状態です。


マンションの場合、窓や玄関ドアは「共用部分」にあたるため、リフォームする際には原則、管理組合の決議が必要となります。しかし、内窓の設置は「専有部分」にあたる室内側に施工するため、個人でのリフォームが可能です。

マド本舗　　初めての方へ　よくわかる窓リフォーム（マンション編）　より抜粋
https://www.pattolixil-madohonpo.jp/page/beginner/mansion

そもそも、長期優良住宅の制度は住戸単位のものを管理組合で一括して出来るようになったもので、共用部分の外壁の外断熱は関係ない。また、総会で認定申請の決議もなく補助金を受け取るという事が理解できない。

長期優良住宅認定申請について（茨城県）

令和4年2月20日より、認定を受けた共同住宅において、各区分所有者ではなく管理組合の管理者等が一括して変更認定を受けられるようになりました。（住戸単位認定→住棟単位認定）
https://www.pref.ibaraki.jp/doboku/jutaku/minkan/06kodate/tyokiyuuryo/...

個人が受け取るべき補助金を、
管理組合が横取りし、
管理会社がバックマージンを受け取る、
という図式も想定できる。

>>103 匿名さん
この図通りに着工すると、補助金は支給されません。
着工の日付をごまかすと、不正受給として刑法に抵触することになります。

外皮の性能基準が引き上げられました（令和４年10月1日施行）。
来期より補助金に関わる省エネルギー対策の基準が引き上げられます。


住宅の誘導基準の水準の仕様基準（誘導仕様基準）の新設について

○ 建築物省エネ法に基づく誘導基準、低炭素建築物・長期優良住宅の認定基準について、ZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能に引上げること※、2030年度以降新築される住宅・建築物について、ZEH・ZEB基準の水準の省エネ性能の確保を目指すことを受け、特に着工件数の多い住宅について、省エネ計算によらずZEH水準の省エネ性能（誘導基準等）の適合確認が可能となる仕様基準（誘導仕様基準）を設定する。
○ 誘導仕様基準は、建築物エネルギー消費性能基準等を定める省令（平成28年1月29日経済産業省・国土交通省令第１号）において新たに位置付け、具体の基準は、「住宅部分の外壁、窓等を通しての熱の損失の防止に関する誘導基準及び一次エネルギー消費量に関する誘導基準」（国土交通大臣告示）を新設して定める。
○ ※ 建築物省エネ法に基づく誘導基準、低炭素建築物認定基準に関する省令・告示は令和４年８月16日公布、10月1日より施行。

■住宅の評価方法
省エネ基準
　　外皮 ：UA≦0.87
　　一次エネ：BEI≦1.0
ZEH水準
（誘導基準）
　　外皮 ：UA≦0.60
　　一次エネ：BEI≦0.8


誘導仕様基準のイメージ
・アルミ樹脂複合サッシ　Low-E複層ガラス
・躯体の高断熱化　断熱材厚さ105mm （内断熱）

https://www.mlit.go.jp/common/001500258.pdf

>>90 匿名さん

マンションが「任意団体」と看做されると、理事長がコロナで突然死するような非常事態に陥った時、マンション管理組合名義の預金等は、一旦凍結された後、構成員の預金等として、持分に応じて分割されることになります。
事実上、資金の運用ができなくなります。このため、一日も早く規約を改正する必要があるものと思われます。


規約71条
「共用」ではなく「共有」と明記されている。

道のりは長いです。

第3回理事会の議事録より抜粋します。

あなたのエレベーターは「既存不適格」かもしれません。
https://secev.co.jp/renewal/change/

平成21年9月、 国土交通省は建築基準法を改正し、エレベーターの安全強化を義務付けました。平成22年4月以降、定期検査を行うエレベーターで所定の安全装置が設けられていない場合、既存不適格となります。 SECエレベーターでは「既存不適格」の状態を解消するように、改正法に準拠した対策をご提案しています。

管理会社の説明は、不安を煽るばかりで要領を得ない。
工事内容が不透明で、水増し工事と同じ構造になっています。

メーカーから直接説明を聞いて総会で決議すべきことです。

議事録に、議決者数が示されないなど、記載情報の不備が目立ちます。区分所有法の罰則に該当する場合は、理事長に20万円以下の過料が課せられることとなります。

エレベータの保守に関して、メーカーが同席の上の分かり易い資料を使った、臨時の総会を開催するのが良いのですが。

法的な基準について調べてみました。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_0000...

エレベーターの安全に係る技術基準の見直しについて

　平成１７年７月の千葉県北西部地震において発生したエレベーターの閉じ込め事故、平成１８年６月の港区シティハイツ竹芝のシンドラー社製エレベーターの戸開走行事故等を受け、審議が進められてきた社会資本整備審議会建築分科会建築物等事故・災害対策部会において、平成２０年２月２６日、最終とりまとめが行われました。
　これを踏まえ、関係者等との技術的な検討を重ねた結果、今般、エレベーターの構造等に関する建築基準法施行令・建築基準法施行規則の一部および国土交通省告示の改正等を行い、エレベーターの安全に係る技術基準の見直しを以下のように行うこととしましたので、お知らせします。

【１】政令改正
●建築基準法施行令の一部を改正する政令
（平成20年政令第290号）

１．スケジュール
　　公布日：平成２０年９月１９日（金）
　　施行日：平成２１年９月２８日（月）

２．政令改正の概要
（１）戸開走行保護装置の設置義務付け（令第１２９条の１０第３項第１号関係）
　エレベーターの駆動装置や制御器に故障が生じ、かご及び昇降路のすべての出入口の戸が閉じる前にかごが昇降したときなどに自動的にかごを制止する安全装置の設置を義務付ける。
※戸開走行保護装置については、指定性能評価機関の性能評価を受けた上で、国土交通大臣の認定を取得する必要があります。
(指定性能評価機関としては、財団法人日本建築設備・昇降機センター、財団法人日本建築センター、財団法人ベターリビングが指定されています。）

（２）地震時管制運転装置の設置義務付け（令第１２９条の１０第３項第２号関係）
　エレベーターについて、地震等の加速度を検知して、自動的にかごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開くことなどができることとする安全装置の設置を義務付ける。

（３）その他
　上記のほか、エレベーターの安全対策の強化を図るため、エレベーターのかご、主要な支持部分、昇降路並びに駆動装置及び制御器の構造のうち、一定の部分にあっては、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの等とすることなど、エレベーターの安全に係る技術基準の明確化等を行う。

３．経過措置（附則関係）
　改正後の建築基準法施行令第１２９条の８第２項及び第１２９条の１０第４項の規定による国土交通大臣の認定並びにこれに関し必要な手続その他の行為は、この政令の施行前においても、改正後の建築基準法施行令の例によりすることができることとする。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_0000...

地震その他の衝撃により生じた国土交通大臣が定める加速度並びに当該加速度を検知し、自動的に、かごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開き、又はかご内の人がこれらの戸を開くことができることとする装置の構造方法を定める件（平成２０年１２月２６日国土交通省告示第１５３６号）

建築基準法施行令（昭和二十五年政令第三百三十八号）第百二十九条の十第三項第二号及び同条第四項の規定に基づき、地震その他の衝撃により生じた国土交通大臣が定める加速度並びに同加速度を検知し、自動的に、かごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開き、又はかごの内の人がこれらの戸を開くことができることとする装置の構造方法を次のように定める。

第二 加速度を検知し、自動的に、かごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開き、又はかご内の人がこれらの戸を開くことができることとする装置（以下「地震時等管制運転装置」という。）の構造方法は、次に定めるものとする。

四 地震時等管制運転装置には、予備電源を設けること。

附 則
この告示は、平成二十一年九月二十八日から施行する。

https://www.mlit.go.jp/common/000034846.pdf

今回のエレベーターの非常電源装置の件は、地震時等管制運転装置の予備電源についての保守に関する予算と思われます。

管理会社によれば「既存不適格」との説明があり、予備電源については初めての工事の様に思われます（工事履歴が記録として残っていない）。本当であれば、当マンションの竣工が法令が公布後の平成21年3月であることから、売主の（株）アーネストワンに賠償責任があることとなります。

いずれにしても十分に調査した後、住民説明会を開いてからの予算執行とすることが好ましいものと思われます。

建築基準法施行令の一部を改正する政令の施行に伴う関係告示の制定に関するパブリックコメント（その４）に寄せられたご意見と国土交通省の考え方

１．地震その他の衝撃により生じた国土交通大臣が定める加速度並びに同加速度を検知し、自動的に、かごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、当該かごの出入口の戸及び昇降路の出入口の戸を開き、又はかご内の人がこれらの戸を開くことができることとする装置の構造方法を定める件（案）に寄せられたご意見と国土交通省の考え方

Q1
予備電源を義務づけているが、予備電源が自家発電装置の場合、電源確立までに時間を要するため、バッテリー（自動充電装置又は時限充電装置を有する蓄電池）とすべきと考える。
A1
停電時において地震時等管制運転装置が有効に機能することができる予備電源を設けることとしています。

Q2
停電時の場合は、地震時管制運転より停電時管制運転が優先されるが、停電時管制運転にて最寄階に停止させることで良いのではないか。
A2
停電時において地震時等管制運転装置が有効に機能することが必要です。

>>118 匿名さん

そもそも区分経理ができていない。管理規約に違反します。

また一つ、認定への道が遠のいたようです。


マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン

（３）管理組合の経理
②修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと

【留意点】
・長期修繕計画上の修繕積立金よりも多く積み立てられ、余剰が発生している場合であっても、他の会計への充当や区分所有者への還元（払い戻し）を行っている場合には、基準に適合しないこととする。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf

ですが、なにも難しいものでは無く、巧妙化した管理会社の「ぼったくりの手口」を公開し、対策が取れているかどうかを判断する基準となっています。

一度お読みになって、当マンションが管理不全予備軍となっているかどうか、ご自身で判断されるのが良いかと思います。

リクシルさんのアルミサッシ施工実績（2009年度～）　　です
https://www.lixil-renewal.co.jp/owner-results

2016年度の実績が公開されています
https://www.lixil-renewal.co.jp/library/57956f3c99f74735530104c0/59ce0...

ニューウェルテラス金沢八景Ｄ棟　大規模修繕工事
神奈川県 横浜市、実戸数　68、竣工年　1994、改修時の築年数　22

ニューウェルテラス金沢八景Ｅ棟　大規模修繕工事
神奈川県 横浜市、実戸数　27、竣工年　1994、改修時の築年数　22

BEE社ホームページの実績として掲載された物件と一致します。

リホーム評価ナビ　ホームページより

ブルエコノミーエンジニアリング株式会社のアピールポイント
支出を大きく軽減するエコＳタイル工法

長期優良住宅化リフォーム補助金制度を利用した画期的な工法です
　当社は「リノベーション（＝省エネ化・性能向上・付加価値付与）」をポリシーに、お客様の住環境をより安全で快適なものに作り替えることを主眼に、培ってきたノウハウでインスペクションから改修提案、エコＳタイル工法工事や工事後の点検などのアフターサービスまで行っております。
　お客様のライフスタイルをより良いものにするため、これからの環境のために社員一同、豊かな経験と技術を最大限に活かし、さらに新たなる一歩を踏み出してお客様のお役に立ちたいと考えています。
代表取締役 　長宝　政一
https://www.refonavi.or.jp/shop/2931/option


施工例
上：ニューウェルテラス金沢八景Ｄ棟
下：ニューウェルテラス金沢八景E棟

ここの管理会社さん、大規模修繕でやりたい放題のようです。

・監理委託契約を結んでから建物本調査を実施しています。
これによって、親会社の飯田グループホールディングスの「息のかかった」施工業者に内定することとなります。

組合側が施工業者を紹介しても、管理会社が裏から手を回して辞退させた、と読み解く事ができます。

管理会社の担当は、「工事内容がかみ合わなかったので施工業者に逃げられた」「当社が仲介しないと上手くいかない」などと、まことしやかな嘘をついて、当マンションの住民にマインドコントロールをかけてきました。

お陰様で、ほとんどの住民はこの嘘を信じ込んでしまっています。

本当に、恐ろしい管理会社です。

当マンション管理組合は大規模修繕に関して何ら契約を結んでいません。
理事会での修繕計画外の営業活動はすべて管理会社の契約外のサービスです。

詐欺まがいの行為となっているのではないでしょうか？

>>130 マンション住民さん

管理会社の担当がこんなことも言っていました。
「管理組合が直接、施工会社と協議して工事設計を検討してきたが、施工会社が辞退してきて、にっちもさっちも行かなくなって、結局、管理会社に泣きついてきた。」

こんなのに騙されちゃうんですよね。

第12期定期総会（2021.05.16)議事録より抜粋し、掲載いたします。
ツッコミ所が満載です。

（３）管理組合の経理
①管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
１）確認対象書類
【提出が必須である書類】
・認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会（総会）において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書
【留意点】
・預金口座の通帳では区分経理されていることを確認できないため、本項目の確認書類としては貸借対照表及び収支計算書以外は認めないこととする。

②修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf


あらためて一般会計貸借対照表 ,特別会計貸借対照表を調べ直してみると、
第６期　 430,362円
第７期 　309,190円
が仮払いとして、修繕積立金会計から一般会計への充当がされていました。

また一つ、認定への道が遠のいたようです。

再掲します

マンション管理適正化診断の具体的内容
マンション管理適正化診断で確認する事項は以下のとおりです。
（１）管理組合の運営
（２）管理規約
（３）マンションみらいネットに登録しているか
（４）長期修繕計画書
①総会決議を経た長期修繕計画標準様式に準拠した長期修繕計画があるか
②見直しが7年以内に行われているか
③計画期間は30年以上でかつ残存期間内に大規模改修工事が2回以上含まれているか
（５）修繕積立金
①計画期間中の修繕積立金や繰入額の総額が分かるか
②均等積立方式で長期修繕計画最終年度が黒字になっているか
③将来の一時金の徴収を予定していないか
④修繕積立金額が著しく低額でないか
⑤計画期間の最終年度に借入金残高がないか
⇒ 総会承認を得た最新の長期修繕計画書で確認
（６）管理組合の経理（７）法定点検（８）給水管・排水管（９）外壁補修、防水工事（10）保険事故（11）防災・防火（12）その他

https://www.jhf.go.jp/files/400361242.pdf

掲示物です

配布はさせませんでした。

窓ガラス等改良工事に関する細則の事例

四谷御苑マンション開口部他 共有部の改良補修に関する使用細則
第１条（主旨）
この細則は、四谷御苑マンション管理規約（以下「規約」という。）第２２条(窓ガラス等の改良)第２項にもとづき定める使用細則である。
２ 開口部に係る修繕実施時の費用負担については、原則 全工事費用を区分所有者負担とする。また、これに加えて、ベランダ手摺に関する修繕についても同様に原則 全工事費用を区分所有者負担とする。但し、いずれの場合においても、一部費用を管理組合が補助負担することとする。
３ 浴室については専有部分ではあるが区分所有者の自主的な浴室改修を推進し、老朽化に伴う漏水事故等を未然に防ぐことを目的に一部費用を管理組合が負担とすることとする。
４ 前述の管理組合における費用補助負担は、第６条に定める期間内限定にて行なうこととし、これを以外の期間においての負担は行なわないこととする。

http://gyoen.gr.jp/contents/kiyaku/kaikobu.pdf

再掲します

世の中の流れが変わってきました

管理不全マンションの購入を回避せよ！　　Update: 2022-06-28
https://www.sakurajimusyo.com/guide/33140/　　より

2022年4月に開始された「管理計画認定制度」・「管理適正評価制度」の施行に伴い、将来的な資産価値維持を考慮して、マンション管理に注目する人が増加しているようです。
・・・
マンション管理の状態を見るうえで、「長期修繕計画の妥当性」や「管理規約・使用細則」の内容について予め把握しておくことはとても大切なことです。当社で管理状況の調査を進めるにあたって様々な傾向や事例がありましたのでご紹介します。下記に当てはまるようなマンション管理は要注意です。

1 購入前に必ずチェック！意外と多い要注意な事例集！
1.1 修繕積立金が国交省ガイドラインより低額な設定になっている
1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
1.3 リフォーム工事実施における明確な定め（ルール）がない
1.4 共用部分で禁煙の規定がされていない
2 絶対に避けて！本当にあったヤバい事例
2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
2.2 管理組合の未収金（管理費・修繕積立金）が年間収入額の10％以上

当マンションでは
1.2 窓や玄関ドアの改良に関する規約・細則の定めがない
1.3 リフォーム工事実施における明確な定め（ルール）がない
2.1 長期修繕計画が10年以上見直しされていない
に該当します。

当マンションは 「絶対に避けて！本当にあったヤバい事例 」
となっています。

修繕工事の利益誘導に一生懸命になっている今の管理会社のままでは、管理計画の認定が遠のくばかりです。

法的根拠
標準管理規約（単棟型）及び同コメント （最終改正　令和3年6月22日 国住マ第33号）

（窓ガラス等の改良）
第２２条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。

２ 区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。

３ 前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とあるのは「第２２条第２項の工事」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事」とあるのは「第２２条第２項の承認を受けた工事」と読み替えるものとする。

コメント
⑥ 「共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するもの」の工事の具体例としては、防犯・防音・断熱性等により優れた複層ガラスやサッシ等への交換、既設のサッシへの内窓又は外窓の増設等が考えられる。
⑦ 本条の規定のほか、具体的な工事内容、区分所有者の遵守すべき事項等詳細については、細則に別途定めるものとする。その際、上述の別添２の内容についても、各マンションの実情に応じて、参考にするとともに、必要に応じて、専門的知識を有する者の意見を聴くことが望ましい。
⑧ 申請書及び承認書の様式は、専有部分の修繕に関する様式に準じて定めるものとする。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001417732.pdf
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

既設のサッシへの内窓増設の場合、
・専有部の工事であり自己負担が原則です
・各住戸で構造が違い、分担費用が異なります
・修繕積立金を充てる場合は不公平とならない様、各住戸の専有面積で案分する必要性があります。

修繕積立金から拠出することを前提とした場合、一戸でも内窓の工事を行をない場合は、その前提が崩れてしまい、現実的ではありません。また、角部屋以外の住戸では、外断熱の効果は期待できませんので、該当する住戸で案分して自己負担することが妥当と考えられます。

細則の事例案
・外観のデザインの統一のため、内窓のみを許可する。
・内窓の工事に、足場は必要ないので、大規模修繕とは別途計画を立てる。
・原則 全工事費用を区分所有者負担とする。
・経済産業の補助金で賄える工事内容を、管理組合より指定する（含、指定業者）。
・管理組合から別途補助金を支給する。

何れにしても、昨日の今日で住民の合意が得られる、と言う訳にはいかないことです。

BEE社に工事発注が決まった、その瞬間より、当マンションの資産価値がゼロになる事態となっています。

管理会社の甘言にのって、このような事態に陥れてしまった前理事長に、計り知れないほどの責任があります。現理事長も同罪です。

>>142 マンション住民さん
加筆訂正いたします。

開口部の改修工事で既設のサッシに内窓を増設する場合、
・専有部の工事なので自己負担が原則です
・各住戸の構造が違い、分担費用が異なります
・修繕積立金を充てる場合は不公平とならない様、各住戸の専有面積で案分する必要性があります。

修繕積立金から拠出することを前提とすると、一戸でも内窓の工事を行なわない場合は、全戸で案分することができないので、現実的ではありません。また、外断熱工事は角部屋以外の住戸で断熱の効果は期待できないので、該当する住戸で案分して自己負担することが妥当と考えられます。

細則案の作成例
・外観のデザインの統一のため、窓およびその周辺の工事は管理組合が指定する様式の内窓等（内断熱パネルを含む）のみを許可する。
・内窓等の工事に、足場は必要としないので、大規模修繕とは別途計画を立てる。
・原則 全工事費用を区分所有者負担とする。
・経済産業省などの補助金で賄える場合があり、改修工事に活用する。また、管理組合より補助金の活用についてのガイドラインを作成する（工事仕様、指定業者など）。
・当該の改修工事を行った場合は、管理組合から別途補助金を支給する。

何れにしても、昨日の今日で住民の合意が得られる、と言う訳にはいかないことです。

>>137 匿名さん

この説明会＆意見交換会は、3名の理事が全て当日欠席し、管理会社担当者が議長代行という、異常な状態で開催され終了しました。

ブルエコノミーエンジニアリング株式会社の補助金を活用した工事の提案に対し、
１）会社経営が不安定なこと、２）独自技術に安全性・耐久性の公式データのないこと、３）30年間で計算するとかえって出費がかさむこと（1億円程度）等の理由で、出席者全員、不採用とする意見で一致しました。

また、理事不在での説明会の後の意見交換会が区分所有法に違反していることは明白で、罰則規定が議長代行の管理会社に課せられると考えられます。
さらに、この意見交換会に関しては、理事が関与していないため理事会の議事録として発行はできません。

管理会社に有利な記述のある、議事録と称した文書が公開された時点で、刑法の「偽計業務妨害罪」「詐欺未遂罪」が成立するものと考えられます。

本件について、購入希望者の読むことのある総会議案書への記載が不適切な場合は、さらに理事長に責任が問われることとなります。対処を誤れば、本マンションの信用を著しく棄損することとなります。一刻も早く、現管理会社と解約しなければ、資産価値が地に落ちることとなります。

加筆訂正いたします

この説明会＆意見交換会は、3名の理事が全て当日欠席し、管理会社担当者が議長代行という、異常な状態で開催され終了しました。

ブルエコノミーエンジニアリング株式会社の補助金を活用した工事の提案に対し、
１）会社経営が不安定なこと、２）独自技術に安全性・耐久性の公式データのないこと、３）30年間で計算するとかえって出費がかさむこと（無駄な工事1億円、将来の損失1億円、合わせて2億円程度）等の理由で、出席者全員、不採用とする意見で一致しました。

また、説明会の後の理事不在での意見交換会は、区分所有法に違反していることが明白と思われます。罰則規定が議長代行の管理会社に課せられると考えられます。
さらに、この意見交換会は理事が欠席しているため、理事会の議事録を発行することはできません。議事録と称する文書が公開された場合、私文書偽造として管理会社の刑罰が確定するだけでなく、承認者にも責任が問われることとなります。

管理会社に有利な記述のある、議事録と称した文書が公開された時点で、刑法の「私文書偽造罪」「偽計業務妨害罪」「詐欺未遂罪」が成立するものと考えられます。

また、当マンションの購入希望者が閲覧する可能性のある総会議案書に、本件についての不適切な記載のある場合は、さらに理事長に責任が問われることとなります。対処を誤れば、本マンションの信用を著しく棄損することとなります。一刻も早く、現管理会社と解約しなければ、資産価値が地に落ちることとなります。