（仮称）宝生ハイツ建替え計画

結局、首都直下型地震の大損害が事業を進めるとしたら切ないですね。

いったい何人犠牲になるのでしょうか。地震で死人が出なくても、住めなくなって追い出される人たちが一体何人いるんでしょうか。

いろいろ述べているけれど、地元住民からの反発を受けるような建築計画を正当化する理由にはなってないね。

>>3001 匿名さん
そうですね、もし倒壊して人が亡くなったらどんな顔をしたらいいんでしょうね。

それは公益社団法人宝生会で考えてください。

>>3000 匿名さん
多摩川の堤防を嵩上げすると景観が悪くなると難色を示していた人は堤防の側に住んでいただろうから、水害の影響をもろに被ったろうね。自らの財産の価値を毀損してまで守る景観だったんだな。

>>3002 匿名さん
おっしゃるとおりです。
地元に反発されない計画で建て替えれば済む話。
「地震対策だから」
「建て替えするカネがないから」
「能楽堂の建て替えだから」
は地元への過剰な負担を正当化する理由にはなっていません。

>>3006 マンション検討中さん
誰かが異論を唱えたら近隣住民が全て同じ意見だとみなされるのは違和感を感じるね。
まるで共産党が弾圧されていた大日本帝国の隣組のようではないですか。

声をあげているのはマイノリティで、多くの人は黙って見ているのではないですか？

マルティン・ニーメラー牧師は、第二次世界大戦後の説教でこのように語ったそうです。

　「私には罪がある。なぜなら私は１９３３年になっても、ヒトラーに投票したし、また正式な裁判なしに多くの共産党員が逮捕され投獄された時にも、沈黙を守っていました。そうです。私は強制収容所においても罪を犯しました。なぜなら、多くの人が火葬場にひきずられて行った時、私は抗議の声をあげませんでした」

>>3008 匿名さん
しんぶん赤旗からの引用です。

>>3008 匿名さん
の投稿を朝になって読み返してみたが、誤解を招きそうなので、補足説明をしよう。
私は反対している人をナチスになぞらえる意図は持っていない。この説教が何を意味するかといえば、普通の市井の人というのは雰囲気に流されるし、自分の平穏な生活を守るために、大きな声を上げている人に対してあえて異を唱えるということはしないのだが、それが後々大きな災禍を呼ぶということ。

国を滅亡に導いた指導者を選んだ国民も同罪だとして、東京大空襲やドレスデン爆撃のような非武装の一般市民が住む地域への無差別爆撃や原子爆弾の投下を正当化する言論があるが、それに違和感を感じる人はおおいだろうし、一部の人が声をあげているからといって、それが地域社会の総意と安易にみなすことは粗雑で有害な議論だ。

国が滅びて残海したニーメラー牧師のように、総合設計制度を使った老朽マンションの建て替えを通じた防災への取り組みや、再開発による社会的な問題の解決という手法をに無闇に反対することは、私たちの住環境を危険で住みづらい場所にしてしまい、いざ震災などで大きな被害が出たときに、文京区は反対運動がひどかったからこういう被害が出た、いわば自業自得だと語られるのではないか。そのときに残海してももう遅い。

だから私はここで推進論を展開している。私は安易な反対運動に対して警告の笛を吹く者だ。

とはいえ、個人が政党や法人といった大きな存在に声をあげるのはかなりしんどい話でもある。こういう力の非対称性によって、声をあげられていない人の意見というものもある。

文京区は反対運動が好きな変な区だ。廃墟のようなマンションだった工作物がまるで何かの記念碑のように区役所の目の前に建っているのがその象徴だと、嘲笑されるのが我慢できない人もいる。

>>3008 匿名さん
地元町会（元二親和会）を敵に回したいのですかね

組織の名前をだして威力で脅すのは、贔屓の引き倒しで中の人にとって迷惑だと思いますよ。

それを目にした人が、どのような感想を抱くかよく考えて書き込んだ方がいい。私はあえて固有名詞は使わないようにしています。迷惑をかけたくないから。

ともあれ、そういう反応が出るから一般の人は沈黙するしかないんですよね。
国民が選挙で選んだ代表者が国会で議論した結果出た結論は、総合設計制度を活用して都市に足りない公共に開かれた空地を提供することで容積率を割増することで、老朽マンションの問題を解決しようという選択です。それには一定の敬意が払われても良いと思う。

事実として地元町会は反対している。迷惑なのは近隣環境に配慮しない人たちがいること。

地元町会って長年の御意見番みたいな人たちで運営されていて、べつに選挙でえらんだわけじゃないしょ。総合設計に反対というのは地元民の総意とは言えない。住民投票してみな。

特定の任意団体の名前を出しての議論はあまりしたくないです。地元の人ばかりでなく当該団体の方がなにより迷惑していると思いますよ。おそらく他所に住んでいる活動家の方なのでしょうが、地元住民を傷つけることにもなりますのでお控えください。

文京区の町会の組織率は東京都の平均からみて高く、全世帯の60パーセントを超えていますが、町会の活動実態のある世帯は4分の１にも達していません。リンク先10ページにその辺の話が書かれています。加入していることイコール活動に参加しているわけでなく、一種の近所付き合いの一環として町会費だけ支払っている世帯は多いのです。

https://www.bunsyakyo.or.jp/application/files/3116/4695/5873/2_plan.pd...

そもそも町会は地元のコミュニティをよりよくするために住民間のコミュニケーションを促進し行政の広報に協力する任意のボランティア団体です。もちろん、政治団体のように政治上の主義若しくは施策を推進し、支持し、又はこれに反対することはその目的ではないですし、本来個人に干渉するような組織ではありません。活動家さんの言いたいような世論を代表して政治的な発言をするような存在では本来ないです。他の地区ではありますが、文京区の町会活動に関わったことがある者として言わせてもらうと、はっきり言って迷惑です。

> 近隣環境に配慮しない

を決めるのは住民ではなく法規だと思います。逆に建て替えたい側は、反対活動そのものを迷惑と思っているでしょう。表立って言わないけれど。

>>3017 匿名さん
最近の新築マンションの住人は町会に加入する必要も義理もないと考える人が多いよね
そもそも町会の位置付け自体があやふやだし、資金の流れが不透明なケースも多いと聞くけどね
人によって町会費も高かったり安かったりするのでよく見とかないとカモにされてる場合だってありうるからね

>>3019 マンション検討中さん
>資金の流れが不透明なケースも多い
20年ほど前にそのような話があって、どこも会計報告書を総会で出すようになったはずですよ。昭和から平成ヒトケタぐらいまではご指摘のようにどんぶり勘定の町会があったかもしれませんが、その後町会の運営はかなり透明になっています。ご安心ください。

この町会は地方自治法に基づく法人になっていますので。会計報告はしっかりされています。

ここの町会の年間収入はせいぜい数百万円でしょう。どうぞご自由にお使いくださいのレベルです。

一方、総合設計制度に反対することで棄損される額は100億円を下らないはずです。

2万5000㎡×1/3（総合設計にしない場合に減る分）×200万円/㎡＝167億円

>>3007 匿名さん
何かといえば大昔の極端なセクトに例えるのは貴方の悪い癖ですよ
もう少し現代の人々にも共感の得られる例えを考えてみたらいかがですか？
後期高齢者のシンパシー得られればいいんだよ、ということならもう何も申しませんが。。。笑

>>3022 匿名さん
環境保全には金額では測れない価値があります
あなたの書き込みには、環境保全を主張する良識ある近隣住民に対して167億円払えと強要なさっているかのように感じさせるものがあります
恐怖感を覚えます

私には、近隣住民がマンション住民から167億円を奪おうとしているように見えます。恐怖感を覚えます。

>>3024 評判気になるさん
環境保全を諦めるかわりに1億円もらえるとしたらどうでしょうか。皆さん1億円を選ぶのではないでしょうか。あなたはどうですか？

環境保全の方を重視しますが。

1億円いらないなんてお金持ちなんですね。環境保全を求めるなら、こんなゴミゴミしたところに住んでないで、もっと良いところに引っ越せばいいのにと思います。

>>3021 匿名さん
認可地縁団体（地方自治法第260条の2）なのですか？

>>3028 匿名さん
嫌になったらその土地を捨ててよそに行く方はそういう発想になるのでしょう
長年この地を慈しんできた方はそういう考えは持ちえません

> 長年この地を慈しんできた

こんなゴミゴミした商業地域に、そんな感情を抱くのですかね

>>3021 匿名さん
ということは三つの法人と二つ？の政党ないし政治結社がその組織をあげて、シンパのマスコミも巻き込んでよってたかって一般人のよせあつめであるマンション管理組合を叩いているということになりはしないでしょうか。

そして、総合設計制度を使った老朽マンションの建て替えという国や都が推進している政策にのっとった建て替えを阻止しようとしているわけですね。こういう視座から俯瞰すると、私は建て替えに賛成したくなってしまいますね。判官贔屓というのは日本人のもつ、弱者を保護する伝統ですが、これが発動するのではないでしょうか。

ここの事業協力者はどこ？
80平米2億で買えますか？

>>3031 マンション掲示板さん
そうです。認可地縁団体です。

>>3029 坪単価比較中さん

こんな事書いて。
読み返して恥ずかしくないですか？

>>3038 評判気になるさん
無視しましょうよ。レスがないからといって同じこと書くのも、なんだかなーです。

>>3037 匿名さん
そこまできちんとした町会が反対してるということは、ここの建て替え計画がいかに酷いかってことでしょうね
ただ私は管理組合のみなさんがそういう計画を自ら立てたとはとても思えません
区分所有者のみなさんが自分の建物を建て替える資金を持ち寄って今と同じ規模の建物を建てればそれで良いのですから。
いたずらな規模拡大、近隣影響など歯牙にもかけぬ強姿勢
裏で操ってるのはだれ？

都市計画に沿って適法な建築を建てようということだから、酷いというのは単なる個人の感想にすぎない気がします。むしろ東京都や文京区の計画に沿って、計画された通りの容積率や高さで建築することを牽制する強硬な意見は法治への挑戦とも言えるでしょう。定められたルールのなかで最大限リソースを活用し人が輝くのが我々の生きる自由な資本主義の真髄だと思います。

不思議に思うのは、反対している周辺の人・団体・学校も、ここと同じように総合設計制度を使えば資金面で有利に建て替えられるのに、なにしてるんだという点。

そこまで合理的に考えられないのが文京区民の限界なのです
だから稼ぎもそれなりで千代田区や港区のマンションは買えません

>>3042 匿名さん
学校の総合設計の事例は少ないと思います
グラウンド確保の必要があり公開空地をつくりづらいのと学校という性質からして高層化が馴染まないというところですかね

周辺で少ないのは敷地が基準面積に満たないのか、或いはまだ建て替えするほど老朽化していない、ということかなー？

中央区の城東小学校は再開発ビルの一部になっていますね。総合設計制度による建て替えではないと思いますが。

>>3044 通りがかりさん
文京区に限った話ではないでしょうが、個々の地主が所有する敷地が小さすぎるケースが多いと思います。ここの敷地に隣接する学校も道路で敷地を分割されてしまっていて、校舎の拡張に苦心しているように見えます。

子供達の学習環境を考えると再開発で道路を廃止したり、高層校舎の建設でグラウンドを確保したり日当たりがよくなるように配棟計画するのが良いと思えます。せっかくの高度地域なんですから、総合設計制度を使わずともそういう計画が可能なはずです。文京区や東京都も、こうした取り組みをするように制度について教えてあげたり、補助金や許認可面で支援することが望ましいと思います。みんなが制度を使えるとなったら反対する人はいないように思います、そんな大それたことはできないという絶望感、無力感が反対運動を煽っていないでしょうか。悪い奴らが企んで独占的に美味い汁を味わっているという誤解を晴らす必要があります、そうじゃない、みんなもできるんだよって広報しないと。

>>3045 匿名さん
校舎単独ではないけれど、再開発ビルの一部になっているというところが画期的ですよね。昔は都心は昼間仕事に行ったり、ナイトライフを楽しむ場所で人の住む場所じゃなかったように思うんですが、今は都心の商業地にマンションが林立し子供も増えています。そうした現代的なニーズを捉えると、足りなくなる学校や公共施設の充実のために、再開発の手法を使って公共の空地や小学校を整備する、あるいは日当たりが悪くなる学校を日当たりのいい場所に移転させたり、学校の敷地を分断する道路を廃止してひとつにまとめてグラウンドの敷地を確保させてあげたりするなどがもっともっと促進されるべきです。都心の土地は限られていますから。高度化しないとこれは無理で、高さ制限だけにこだわると誰も幸せにはなれませんよ？

ここは着工までに5年はかかりそうです

>>3046 匿名さん
学園の関係者は、建築関連の法規に疎いように思えますね。秀才ばかり排出しているはずなのに、どうしてか。

>>3049 匿名さん
排出って嫌味かーい

>>3049 匿名さん
それ言うなら輩出ですね。
建築や都市政策に詳しいOGが少ないのかもしれません。
まあ学校の先生にここ数年の間に起きた、制度政策の変化などフォローしろというのはさすがに酷かと。

こういうアイデアを民間にもたらして社会の改良にむすびつけるのが行政の正しい民への介入方法だと思うんですけどね。

>>3047 匿名さん
神の使い、才女の輩出元、地元の支配者と大手デベと伝統芸能の平行線の議論はまだまだ続きそうですなー

> 大手デベと伝統芸能の平行線の議論
まさにその通り

適法なら建ててしまえばいいんじゃないか。

>>3051 匿名さん
総合設計制度は50年以上前から存在するのですがね。。。

>>3051 匿名さん
一般論として、特に学校は官の介入を嫌いますよね。それでいて桜蔭学園が文京区に頼っているのは滑稽でもあります。

桜蔭ならOGのつてで比較的容易に官公庁のコネを得られそうなものですが、体制に反対しがちな教職員と体制の一員となった元生徒では、色々な面でタワマンの低層階と最上階くらいの違いがあるのでしょうか

>>3055 匿名さん
運用が変化して使いやすくなったのは最近のことだと思うけどな。

>>3058 匿名さん
詳しく教えてください

いっそ街ぐるみの再開発のきっかけになってくれればいい

ここの建築計画が止まっていることに不満な人がいるようです

ここの建築計画が止まっていることに満足している人がいるようです

老朽化はかなり進んでいると思うので、そのうち建て替えはしなければいけないと思います。ただ、それが地域の価値を高める形で建て替えられるのか、そうでない形かの違いだと思います。

止めることが大事なのではなくて、地域がどうあるべきかが一番大事なのではないですかね。おそらく地元のひとはそこをしっかり話し合っているのではないかと思うのですが、この掲示板に来る無責任な傍観者はもっと酷いことになることを期待してにやにや笑いながらあることないこと書き込んでいるような気がします。

もともと形の悪い道路に分割された土地に建っていたり、低い土地のそもそも日当たりがあまりよくないところに建っていて不満を感じている人を再開発事業は救えるのにね。総合設計制度は使わせない、今よりも高い建物にする現状変更には反対、この主張は結果的に自分たちの首を絞めないだろうか。ひるがえって土地の価値を下げてしまうのではないか。今困っていることを改良する糸口をなくしてしまうのはいかにも残念なこと。

>>3065 匿名さん
この辺りは法定再開発は使えないと感じるのですが。。。
見た感じですがほとんどの建物がRCですよね？

自分は2つの中規模マンションの建て替えを内部と間近で見てきたけど、住民同士の対立が必ず発生して最後の最後まで揉め続けるし、最終的に主導した側の住民も結果的には竣工後に去っていったり…
宝生ハイツの場合それに加えて桜蔭との交渉があるわけで、住民代表の方々はストレスが半端ないだろうなと思う。

>>3066 マンション検討中さん
法定再開発はハードルが高いですが、総合設計制度なら割と使えると思います。確か敷地面積500㎡から使えます。

>>3066 マンション検討中さん
そういう形でなくても道路をなくしたり、建物の場所を移動したりすることは可能ですよ。ビルとはいってもかなり老朽化が進んでいますし、今一番苦しい中小オフィスビルが大半ですから先行きが心配です。今需要があるのは広い大規模オフィスですし、飲食テナントにしても箱の大きな省力化の効果が大きいものが人気です。

大きな土地に集約して総合設計制度を使ったりする再開発は可能です、というかやらないと小さな土地が次々と切り売りされて賃貸マンションだらけになっちゃいますよ。賃貸だらけの地域ではマナーの悪い住人が騒いだり、タバコのポイ捨てや立ち小便したり、乱暴に自転車を乗り回したり、玄関先のゴミ捨て箱が溢れていたり、そういうの見たことあるでしょう？

ここは駅が近いから、そういう方向性にしかならざるおえないでしょうね。土地の価値はダダ下がりですね。

>>3069 匿名さん
「そういう形でなくても道路をなくしたり」
ってどういう方法があるのでしょう？
区画整理？
そこまでひどい土地利用状況ではないと思いますが。。。

>>3070 通りがかりさん
銀座三越の事例がありますね。
学校の環境をよくするためという錦の御旗があれば、区道ごときあっという間に廃止できるでしょう。日当たりをよくするために敷地の東北側に建物を集約し、南西側をグラウンドと公開空地にすれば良いと思いますね。さらに総合設計制度を利用して建物の高層階は定借でマンションにして建設費を捻出するといいでしょう（もちろん入り口は別ですよ）。学校に合格した父兄がご褒美に学校の上のマンションを借りてくれるかもしれませんね。

もし近隣が一体となる再開発の手法をとれば低地の神社を忠弥坂の上の日当たりのいい敷地へスワップすることもできますよ。大きな建物を建てるのは莫大な原資がいるため、建設資金は総合設計制度を利用して発生した容積をマンションなどにして販売した利益をあてることが前提となるでしょう。神社は高さが必要ないためたくさんの容積を販売できるでしょう。売るのが嫌なら定借でもいい。

木造密集地域でしか再開発ができないなら、ビルだらけの春日後楽園とか、今進行中の後楽二丁目とか再開発できているのはなぜですか？中小のビルを集約して大きな床面積の取れる大企業も入れるようなオフィスを作る、証券化の手法をとれば地権者一人一人の持分に合わせて物件を細分化する必要もない。不動産のプロを呼び入れることでさまざまな知恵が集まるはずです。疑心暗鬼で人を信用できない人は、良い話も舞い込まないし、そもそも従業員を雇って事業を回すことすらできないでしょう。

>>3071 匿名さん
なるほど、都市再生特区の適用をお考えなのですね。
そこまでの大仕掛けをお考えとは！
まずは都市再生緊急整備地域の指定を得るところからですね。
頑張ってください。

>>3073 さん
後楽二丁目を例に取ると区の資料では
＞一方で、「後楽二丁目南地区」および
＞「後楽二丁目北・北西地区」の地区
＞の内側については依然として木構造
＞の建物が多いため、より一層の不燃
＞化促進が必要である
となっています。
（該当部分貼っておきます）
より詳しく学びたいなら都市再開発法に当たってください。
区に問い合わせるのもよいでしょう。

金刀毘羅宮の緑を守っていただきたい

都市計画法にもとづく開発行為はそこまで制限されていないと思いますけどね。
許可が必要とはいっても現状は都市計画に沿った土地利用がされていないわけで、十分理由になると思いますが、違いますか？

>>3076 匿名さん
日当たりの悪い谷間から日当たりのいい高台に移動したら根本的に解決されると思いますよ。

総合設計制度を利用することができなくなれば、容積率や高さについて定めた都市計画に沿った地域の土地利用を促進できなくなるわけで、東京都には毅然とした対応をお願いしたい。

東京都が毅然と止めているのかも…

丁寧に話し合いをしているんじゃないかと思いますね。でも、総合設計制度が使えない地域にしてしまうと、その＊＊は無関係な第三者にもふりかかりかねませんから。よくよく考えて話し合いをしてほしいですね。

都市計画は最終的には自治体の覚悟しだいだと思うんですよね。一部の反対勢力が拒否権を安易に乱発するようになれば政策は止まってしまい、民主主義のルールがだいなしになるという代償を払うことになります。民主的に決めたことはしっかりと実施してほしいです。

>>3081 匿名さん
妙な伏せ字は使わないでください。
下品な印象を受けます。

>>3082 匿名さん
「一部の反対勢力」には「拒否権」があるのですね。
どのような手続で拒否権を得るに至ったのでしょうか？

（あくまで推測だが>>3081の伏せ字はここの掲示板が特定ワードにかけるフィルターじゃないか？）

>>3085 マンション掲示板さん
（なるほど、そういう可能性として受け止めときます）

>>3083 マンション掲示板さん

>>3085 マンション掲示板さん　が指摘していますがここの掲示板の仕様で伏せ字になったものです。日本語２文字で、英語で言うとcurseですね。
１文字目は映画呪怨の怨の前の一文字で、２文字目はひらがなの"い"です。

どういう経緯でNGワードになったのか興味ありますね。

SNSなんかを日々見ていると、およそ人間のすること全てに反対者はいるものだなと実感します。それを１００％なくすまで必死で説得をしようとするのは、ある意味大変な優しさだと思うのですが、合理的ではないと思います。

全員一致でないと決められないというのは大変なハードルで、行政手続きを麻痺させ、民主主義のシステムを崩壊させてしまう危険性があります。全ての人が大賛成するのは望ましいですが、それにこだわるべきではない。

>>3088 匿名さん
まったくおっしゃるとおりです。
近隣多数がこぞって反対しているという事実を事業協力者、設計、コンサル、そして行政は民主主義の立場で重く重く受け止めて欲しいですね

>>3089 マンコミュファンさん
>近隣多数
どこもそうだけど、反対する人は多数派だと主張するんだよね。
沈黙を守っているマジョリティはどう思っているやら。

コンサルを変えるところから始めてはいかがですか？

確かに無名の＊＊＊っぽいコンサルなら、面倒臭い事抜きでぱっぱと建て替えてしまったことだろう。敷地いっぱいギリギリで建てて風も光も全て奪っちゃって、今頃大いに恨まれただろうな。

>>3092 匿名さん
おお、伏せ字がまた発動か。
カタカナ３文字の反社会勢力の通称ね。

総合設計反対の人へ
令和５年６月２６日文京区議会 建設委員会（速報版）を一部抜粋してお届けする。熟読して再考するように。
○依田委員 請願第７号についてですけれども、この請願については、桜蔭学園と宝生ハイツの間の建築紛争を例に取り上げられておりますけれども、この件に関しては都の許認可事項であるということ等々を除いて考えても、この例に関しては宝生ハイツの建て替えを実施する方々も区分所有者がつくる建て替え組合でありまして、長年、その地に住んで、今後も住み続けたいと思っている住民の方でございます。耐震性不足等々あって、その建物を建て替えるために今回のようなスキームをつくって建て替えを進めると、大きい建物を造って余った床を売るということで、ようやく建て替えの合意ができたというところがあるかと思います。そういったことを鑑みますと、当然、当事者同士の交渉に委ねるべきというところもありますし、それから一般論としても、こういった例もあるということを考えると、隣が教育施設だからということ、それから文教地区だからということだけで特別扱いするというのはやっぱり何か違うのではないかなというふうに考えております。
○西村委員 第１項につきましては、建物を建てる際には様々な規制の中で建てることになり、総合設計そのものは防災や安全などの意味でも有用な制度であるため、規制を強化するのではなく、当事者同士の話合いの中でバランスを取ってうまく解決していただきたいと考えます。宝生ハイツの件は、規模の観点から、東京都で総合設計の審査やあっせん、調停が適切に行われるものと認識しております。規模に応じて都、または区が適切に審査等を行うという制度であり、都が審査するものについて教育施設の周りだけ区も関与するというのは難しいと考えています。
第２項につきまして、地域隣接地から学校施設への日影は許されませんが、学校施設から地域隣接地への日影は許されるような一方的なルールを整えるとも読めます。また、教育施設の隣接地に後から高層建築物を建設、建築する場合とありますが、建築を制限するルールが、先に建てたか後から建てたかで変わるというのも、後から建てる側からすれば納得がいかないのではないかと考えます。自分の土地の隣に学校施設ができたために、これまで建てることができた建物が建てられなくなり、逆に隣の学校施設に合わせて制限された建物を建てた後で、その学校施設がなくなったら、もう好きなように建てていいですよとなるような隣に振り回されるルールは公平性という観点で問題があると考えます。
○豪一委員 自由民主党は、請願第７号、まず第１項について、私が子どもの頃、冬になると国立競技場は高校サッカー、代々木体育館だとか東京体育館でもやっていますけど、高校生のバスケットボールをやっていて、本郷一丁目というのは、その高校生が泊まる旅館がいっぱいあったんです。由緒正しき古い旅館がたくさんあったんです。それが、昭和25年にできた建築基準法の後、第一種文教地域というのができて、この請願には詳しく書いていなかったけど、旅館とかホテル、両方とも文教地区にはできなくなった。そういった由緒正しき旅館が、文教地区という名前をつくるために協力してできなくなったわけです。そういう歴史がある。今、そういう制限があって、残念ながらそういう旅館がなくなっていったということもございます。地域の人たちというのは、こういった教育環境を守るために、こういう制限を旅館の人が受け入れてきたという歴史がある。建築基準法、先ほど佐久間課長から説明がありましたけど、そういったいろいろな制限もあるという中で、この上にさらに制限をかけることが、既にこの話を聞いている上で宝生ハイツと学園側にいろいろな交渉を受け入れてきて、宝生ハイツ側も譲っている部分があるらしいんですよね。幾つもある。そういったものをやっているのに、それ以上にいろいろな規制をしたり何か制限をかけるということは、財産権を侵害することにもなる。ましてや都市計画法に定められた、文京区というのは都市計画地域であって、近隣商業地域だとか商業地域の中にあると。ほかの例えば港区なんかを見ても、名門の高校が商業地域の中にあって、その名門というのを維持しているわけですし、それは時代とか環境に、ある程度、しっかりと遵法性があるものは従っていかないといけないというふうに考えています。自由民主党は第１項については、これ以上やると財産権に大きな影響を及ぼすことにもつながりかねないということで、まず不採択。第２項については、学校施設整備指針に基づいた教育施設の隣接地に教育環境を悪化させるような日影をつくるような建築計画を認めないというものなんですけれども、気持ちは分かるけれども、建物を建てるということは、一日中、全く日が当たらないということはあり得ないじゃないですか。建築すれば日影は必ず生じるものであって、その日影が隣地の教育環境を悪化させるかどうかというのは、今回の相手側の宝生ハイツも、ある程度、譲っているという話も聞いております。相手側の教室の配置や窓の向きによって変わってくるし、その相手側の主観というのも当然あると思うんです。このような相手方の状況とか考え方次第で変わっていく問題というのは、これは請願とかじゃなくて、やっぱり当事者同士でしっかりと解決するものであって、それに建築指導課にもあっせんと調停とかいう制度があるわけですから、その中でしっかりと解決すべきであって、あらかじめルールで規制するというのは現実的ではないというふうに考えております。ということで、自由民主党は第２項についも不採択ということでお願いいたします。

議員ご本人ですか？
長文ご苦労様。

参考になりませんね
主観的な意見表明だけで議論になっていない

>>3094 ご近所さん
与田委員の主張はは総合設計制度によって建設費用を賄うことで、ようやく建て替えに辿り着いたもので、耐震性も不足していて緊急性がありさすがに隣が学校だからダメというのはいかがなものかって話ですね。まあ常識的な判断かと思います。

豪一委員の話で驚くことは、旅館が複数営業中だったのに、そこに文教地域の指定を強引に行なった結果、廃業においこまれたという段ですね。何があったのかわかりませんが、戦争中の官僚が引き続き戦後も行政を担っていたことを考えると、自治体の決定に民が無理やり従わされるという大日本帝国憲法の精神がまだまだ骨の髄まで染み込んでいた行政が何か政治的な合理性があって、無理やり区民を犠牲にしたのかなと思ってしまいますね。当時のことを恨んでいる人も近隣でまだご存命かもしれませんね。

ポピュリズムはときにファシズムの匂いがしますが、文京区にもそんなことがあったんですね。

>>3097 匿名さん
フラットな立場同士なら法令に沿った総合設計による建替えなので何の問題もない話だが、町会、神の使い、最高レベル女子高といった特別な立場の方々からの問題提起なので行政としては従わざるを得ないのかなと思ふ

令和5年6月26日建設委員会会議録速報版を読んでいるんだけど、30ページに品田委員の発言に興味深い事実が述べられていて、

"かつて、大分前ですけれども、私の学区の金富小学校の南側に凸版印刷のラグビーボール状のものが建つときに、学校の施設に日影を落とすということで、特に校庭に日影を落とすということで、むしろ逆に高くしていただいて、公開空地を子どもたちの遊び場にしていただいたり、学校に関しては、あそこのトッパンホールで合唱発表会をやっていただくとか、そのときの議員たちでいろいろな条件整備をして御納得いただいたりとか"

凸版印刷の本社が建て替えとなるときに、小学校が日陰になるから"むしろ逆に高くしていただいて"と言っているんだよね。さらに文京区が率先して総合設計制度の活用による建て替えを指導していることが語られている他の参加者の話もあり、どうやら総合設計制度による建て替えを推進する会派が区議会においても多数を占めつつあるようだ。総合設計制度に反対するという戦術は破綻したと考えるべきだろう。

今回の「教育環境悪化を避ける区独自の仕組みやルール等を整える検討を求める請願」については請願事項第１項、第２項とも、採択１、不採択６で不採択になった。採択は小林副委員長 ただ一人...ずいぶんと孤立したもんだね。

外堀はもう埋まってしまったんじゃないかな。

>>3099 匿名さん
現行の総合設計制度における受益と地域貢献のバランスが均衡していないことの一例ですね。
地域貢献が形だけの公開空地だけでは均衡を欠くのでホール使用機会提供その他追加の地域貢献策を凸版さんが提案し地域の賛同に至ったのでしょう。
事業協力者さん、ここで何をすべきか、よくよく考えてくださいね。

昭和五十二年の九月に取り交わしたとされる覚書の件で揉めてるのかと思ってたけど違うの？

着工までに5年はかかりそうですね

2030年頃が東京の人口増加のピークで、以降は減少に転じると予想されているね。
宝生ハイツ、湯島ハイタウン、ル・サンク小石川後楽園… この辺の建て替えが実現する頃にはマンション価格下落してそう。

>>3101 マンション掲示板さん
話をはぐらかそうとしているように思えるが、
高くすることで日陰を減らすように"配慮"したというところが重要だと思うよ。

高くすることによるメリットをもう少し考えてもらってもいいと思う。

時間が経つごとに徐々に世論の流れは建て替え支持に変わっているように思います。

2億3億で売るには眺望が重要
周辺から図抜けた高さにする必要あり
周辺環境を犠牲にして生まれるのは普通の勤労者世帯ではけして買うことのできないプレミア住戸です

東京都は総合設計制度というスキームで老朽マンションの建て替えをさせるという政策を推進しています。公開空地などのパブリックに開かれたスペースを提供させるかわりに、容積率や高さを割り増しして建築面積で損をする部分を補填させてあげることで公開空地や隣接する土地からの離隔をふやし、通風や日照を改善させ都市空間を豊かにしてくれます。

高い建物を期待しているのは東京都です。

>>3105 匿名さん
では話の本筋とは何か端的に述べよ

>>3108 匿名さん
笑止
単なるメニューの提示
それにふさわしい立地・環境の場合に限り採用妥当

>>3104 匿名さん
ル・サンク小石川後楽園は建替えって言うのかね？

>>3110 マンション検討中さん
ふさわしいかどうかを考える主体はどこかという話でしょう。

東京都は総合設計制度による建て替えは東京都にふさわしいと考えている。違いますか？

しかも我々は投票によってそういう為政者、都知事、都議会議員を選んでいる。
文京区議ですら、多数派は総合設計制度による建て替えに異論はないと言う。もちろん、話し合いをするべきだという立場は堅持しているが、後日の別な委員会で、立ち退きに反対する居住者への民事訴訟への賛意を条件付きながら１対６で可決した建設委員会の状況を見ると、ここの建て替えの異議申し立てにそろそろ現実的な落とし所を誠意を持ってお互いに定めたら、という気持ちは文京区議会ですら多数派だと思うよ。特に建設側は大きく譲歩をしているようだしね、フーテンの寅さんならなんて言うかな。

>>3109 マンション検討中さん
>では話の本筋とは何か端的に述べよ
総合設計制度は既存の建築基準によってないがしろにされている、彩光や通風だけでなく、パブリックな空間の創出という視点での建築者への配慮を求めている点で優れている制度だということです。それに反対することで自分の首を絞めるような事はしない方がいい。私が町会の会長なら、何かの会合で会った時にお前何しているんだよ、と諌めるところですが。

町会長が70メートルマンションに反対していますが

日本政府や東京都は総合設計制度を適用することによって、高齢化して借金もできない高齢者の住む老朽化マンションの建て替えを促進したいと考えているようです。

私は選挙によって選ばれた代表者の判断を支持します。

>>3114 匿名さん
町会という法的に根拠のない任意団体に法律的根拠のある総合設計制度による合法的な建築計画が止められている現状には、もはや絶望しか感じない
ウーバーを違法としたり、民泊を極端に制限したり、既得権益側に立たないとかなり損をする世の中では、新陳代謝が進まず、衰退の一途をたどるばかりかと思ふ

民泊に反対です。
>>3117 通りがかりさんとあらゆる点で意見が合いませんね。

民泊に限れば色々な感想があるとは思うけれど、新しいイノベーションに難癖つけて実現を阻む悪癖はだれもが感じるところだよ。テレビをつければ何十年と同じ顔ぶれが同じネタを垂れ流している。ネタは飽きて笑えないが、若い人にチャンスが与えられないこの国らしくて笑えてくる。

本年4月から桜蔭同窓会「晁桜会」の会長に、TVコメンテーターの経験もある優秀な弁護士の方が就任されたとのこと、お忙しい中ありがとうございます。

いまと同じ容積率で8階建てを6階建てにすると、より威圧感が出そうです。近隣住民はどう思うのか。

高さで騒いでいる人って、もしかしてアレなのって思ってしまう。

>>3121 匿名さん
あなたもアレですね～

高さを下げることで費用負担を大きくさせて計画を頓挫させられると信じているのかもしれない。個人としてそうしたい気持ちは理解できないではないが、東京都の防災とか都市計画の推進という公益の観点からすると好ましい動きではないね。

>>3123 匿名さん
仮定で人を批判するのは人として好ましい姿勢ではありませんね

総合設計制度による建て替えは公共のスペースを提供し、従来の建築基準法に沿った建て替えと比べて（特に商業地や高度地区では）通風や採光にも優れているのに、わざわざ通風や採光が悪くなる普通の建て替えをさせようというのなら、近隣にむしろ有害ですらあるのではないかと思うのだが...

これは仮定の話ではなく、現実の話だ。

>>3121
ルサンク跡地に建つマンションが低層（6階建て）を活かして周囲にどれだけ圧迫感を与えられるか注目していきたい

>>3126 匿名さん
これってなんですか？

>>3127 匿名さん
高さ削った分を下層でつくるとしたら西側しかないから、直撃弾を喰らうのはグランツオーベルだけ。
周りからは今と変わらないようにしか見えないことでしょう。

日建ハウジングシステムの撤退の話は本当？

>>3129 マンコミュファンさん
6階建てで高さ制限通りに建てたところで壁は壁ですからね。むしろ敷地ギリギリになって圧迫感は増すんじゃないですかね。まあ古い街ではよくある風景で、かつてはコンクリートジャングルなんて揶揄されたもんですが、ノスタルジックな風情があっていいですね。

毎日新聞に載りましたね

>>3132 匿名さん
スレ違いですよ、記事はルサンクの取り壊しの話ですそちらでどうぞ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/

周辺住民を怒らせたんですね

伝説のル・サンク小石川後楽園　取り壊し

バブル時代の地上げトラブルみたく死人が出たら面白いのに

法令違反を追及されているのに販売してはいけない

>>3136 eマンションさん
何が面白いのでしょうか
人の死を願うなんて最低です

新参区民だからよく知らんか、ルサンクの反対運動やってる近隣住民は、自分らが住み着いた時には先住民とそこまで丁寧にコミュニケーションとってたんか？

元計画、
20階建て70m弱って、
高級企画でもなかったの？

ルサンクは小石川の住民だけでなく、古くからの文京区民、本郷や小日向に住む人たちからも反対されていたようです。

>>3141 匿名さん
んな訳ねーだろ
本郷の連中は小石川の低地には無関心

ルサンクは小石川二丁目で崖地ですね

>>3142 検討板ユーザーさん
千駄木の住民ですが反対しています
https://tkobays.blogspot.com/2020/03/blog-post_11.html

おやおや、いつのまにかルサンク小石川後楽園スレになってしまいましたね。
地元の人を苦しめて何がたのしいんでしょうか、この人たちは。

千駄木民とか本郷民とかルサンクと何の関係もないやん…
文京区民、対象は何でもいいからとにかく反対運動がしたいのだろうね…

>>3146 ご近所さん
>文京区民、対象は何でもいいからとにかく反対運動がしたい
その全部をくくったような表現は不愉快ですね。おそらくそういう文京区民は少数派です。どうやらマンション反対運動の横のつながりがあって、互いに支援しあっているみたいです。大きな運動にみせかけた方が有利ですからね。

>>3144 通りがかりさん
このサイトのどこが反対なの？

> マンション反対運動の横のつながりがあって、互いに支援しあっている
景観と住環境を考える全国ネットワーク　だね

宝生ハイツ建替えにも反対してんのかしら？ その人たち

景観と住環境を考える全国ネットワークの機関紙に宝生ハイツ建替えの問題点が載っていますよ

文京区のマンション計画は原住民の反対があるからJFA跡地の三井の再開発も一悶着ありそうやな。
デベもそういうリスクありきで計画立てないとね。

>>3151 匿名さん
なぜ建て替えをしなければいけないのか、なぜ総合設計制度なのか、そこを無視してひたすらにオラが主張を声高に叫ぶのは成熟した市民社会の一員とみなすことはできない。

宝生能楽堂の建替え計画に景観と住環境を考える全国ネットワークが疑義をもっているのは確かと思う

ツイッターにいるデベ周辺の人達はNIPPOに同情的で文京区民を厄介者と思ってる感じだよねw

再開発反対派の会合に参加したことあるんだけど、
主催してる人々は元々地域に根付いている人で、
区政に憤りがあったり実際に迷惑こうむってるって人が多い。
人格もまとも。

そこに不純物が混じってくるんだよね。記者崩れの活動家が。

区長を変えるところから　かな

文京区は立地の良さに胡座をかきすぎ。

立地が良いから高さを抑えて建てても十分に採算がとれる

>>3157 匿名さん
区長は変わるの？
代える方が早くない？

今の文京区長は独断専行というよりバランス重視で敵を作らないタイプの人。区議会や文京区役所が変わればそれに合わせて変わっていく柔軟さはあると思う。最近の行政の動向をみると、区民の層が変化するとともに文京区は変わってほしいという世論が高まっているようで、それに応じて今後変化していくのではないかと思う。このあいだの区長選でもかなり肝を冷やしただろうしね。

次は女性の区長が誕生しないかな

文京区で女性区長って嫌な予感しかないわ

文京区議会に女性の議長はいましたね

港区女子の上に君臨する桜蔭→東大理三の強者女性（美容外科医）
https://i.imgur.com/6BqTXy5.png
http://michaelsan.livedoor.biz/archives/52039703.html

海老沢さん僅差で負けたよね。惜しい！

>>3166 匿名さん
まあ彼女はなにをするにも土地がないって言ってたからな。
土地をどうやって捻出するかとなればもう再開発しかないよな。
高層の多目的施設を作って上の方をマンションにでもしてデベロッパーの金で建設させちゃうのが一番だよ。豊島区とか中央区にできて文京区にできない理はない。

不動産屋の金儲けのために、わざわざ日本トップの女子校に嫌がらせみたいなことをするなよ
本当に品がないな

不動産屋の金儲けのために、日本を背負うトップへの教育に影響が出たら
日本国への背信行為になるぞ

ただでさえ、日本トップの頭脳が低下してやばいのに、金儲けで拍車をかけてどうするの？

学校の方が高層化しやすいのに、そういうことをしない。偏差値は日本一だけど、知恵が足りなさそうなのが残念。

不動産屋の思考でしか考えられない人なんだね

>>3169 匿名さん
学校の方がってことは他の用途は高層化しづらいの？

城東小学校

そっちが特殊な事例と思うけど

ここの近所見ても学校は高層化しやすいのわかるっしょ。

>>3174 匿名さん
マンションよりも学校の方が高層化に向いてるの？

向いてない

豊島岡女子学園とかは8階建てだし
https://www.toshimagaoka.ed.jp

東京都立工芸高等学校は地上9階地下2階だよね
https://www.metro.ed.jp/kogei-h/our_school/feature.html

茗台中学校も地上8階地下1階
https://www.mext.go.jp/b_menu/shingi/chousa/shisetu/002/toushin/011001...

こうした高層の校舎を建てる理由は限られた校地の中で、十分な教室スペースと各種設備、グラウンドを確保するため。都市では日当たりも高層の方がよくなるよ。

>>3177 匿名さん
重ねてお聞きしますが、
「学校の『方が』高層化しやすい」
というのは何と比較してのお話ですか？

高層化推進の人の偏った主張なので。

魂のステージが高い文京区民こそ天空に近い高層階に住むべきです

>>3178 名無しさん
区報ぶんきょうを読んでないのですか？
2014年3/20号は試験に出るのできちんと読んでくださいね。

>>3181 匿名さん
重ねてお聞きしますが、「学校の『方が』高層化しやすい」 というのは何と比較してのお話ですか？
説明できないのですか？

>>3182 eマンションさん
4面の下段3をお読みください。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0282/8573/140320zettaitakasa.pd...

>>3183 匿名さん
ここの話ではなく区内の一般論を語られていたのですね。。。

用途が学校の場合に適用されるのでしょうが、複合用途の建築物にも適用されるのですかね。。。

学校はその他の建築物よりも優先されるというところが重要な点です。
ここはそれが逆転しているから違和感があり、これだけ問題にもなっているのでは。

マンションとの複合用途の建築物に適用できるかどうかによって変わって来ます。違和感にはなりません。

>>3186 匿名さん
建設委員会でも議員さんが言っていたけれど、文京区内にある教育機関はとんでもない数にのぼっていて、その全ての周辺の土地の利用を制限するということになったらとんでもない規模の私権の制限を加えることになる。

順天堂のキャンパスホスピタルみたいなものを想定している規定に決まっているじゃないか。

8階ぐらいまでは学校の用途に供して、9階から20階は公営住宅というのでもいいと思うよ。共産党さんがしきりに主張していたよね、公営住宅の整備。とにかく文京区って土地がないからさ。

そのような計画では学校としての特例は認められないと思うよ。

>>3190 匿名さん
ブルガリ小学校こと中央区立城東小学校の例もあるしね。あれよりも公共性がより高いから認められる可能性は高いと思うね。公営住宅ができるとなったら共産党も反対できないだろう。

執拗にマンションと女子校を合体させようとする、けしからん人がいますね。。。

桜蔭学園だよ。
その辺の学校と一緒に考えない方がいいよ。

>>3193 匿名さん
>その辺の学校と一緒に考えない方がいいよ。
私学協会を敵に回すような発言はお控えください
https://www.tokyoshigaku.com/

三井不動産も分かっているはずだが。。。

そういう特権階級の驕りから出た失言だろうという印象を与えるような発言を書き込むのは学校への誹謗中傷を書くのと同じだからやめなさい。削除依頼どころか弁護士から内容証明が届くかもしれませんよ。

はっきりいって、騒がれて迷惑だと考えているご父兄や生徒も多いと思う。煽った新聞やテレビも無責任すぎますね、マンションのオーナーは特権階級にも属さない、社会に貢献し汗を流す青春時代を過ごし、引退した老人ばかりでしょう。社会の先輩への敬意がない、輝かしい歴史と伝統に泥を塗る一部の人の発言には残念としか言いようがありません。

特定政党の売名行為に利用された時点で本当に残念。建設的な議論から遠ざかってしまった。情報の発信が止まった今は、冷静な議論がなされているはずです。静かに見守ろうじゃないですか。特に絶版雑誌のライターさん、ちょっと静かにしてもらえませんか。

着工まで５年はかかりそうです

もういいかげん反対派の輩に東京都都市計画審議会と都議会都市整備委員会で引導を渡してほしいですね。