（仮称）宝生ハイツ建替え計画

旧耐震建て替えると
他の土地に容積移転できるようになるニュースもあった気がするけれど、
どうなったんだろ。

>>2025 匿名さん
そうではなく、建て替えの際に容積率などがボーナスとしてもらえる制度です。既に適用できるはずです。容積率オーバーの建て替えを想定しています。

とりあえず、ここのスレッドの議論をまとめると、制度の改正により総合設計制度を使わなくても容積率の割り増しが適用されるし、変に総合設計制度を使わない分、近隣への影響を顧みずに利益を最大限に追求した計画で建てることが可能になってしまうということだね。

それでもあなた、総合設計制度の適用を阻止するんですか？

ここがもし倒壊したら、みなさんどんな顔をされるのでしょうか、ざまあみろとか？

多分建て替えに反対して頓挫させました、そしてある日震災が起きて、宝生能楽堂に集まった何百人もの観客や関係者、そして住民が圧死したとして、その瞬間から夢枕に死んだ人の霊が立つようになるのではないでしょうか。

旧耐震マンション建て替えに際しての容積緩和は、総合設計制度を使ってほしいという趣旨のようですね。総合設計制度で決まっている上限に対して、場合によってさらに上乗せがあります。

だとしたら、この建て替えで総合設計制度の適用が不許可になることは、ほぼありえない気がします。行政としては、ボーナスを上乗せしてまで旧耐震マンションを建て替えてほしいという想いがあり、それに対して行政側が不許可にするというのは筋が通りません。とはいえ、建築審査会の独立性も重要ですから、どのような判断になるのか要注目です。

旧耐震マンション建て替えで総合設計制度を使ってほしいという趣旨なので、公開空地などを設けることを求めています。公開空地は震災時には、助けた人を応急処置したり、瓦礫などを一時保管したりするスペースになるのかと想像します。

>>2031 匿名さん
>総合設計制度を使ってほしい
使えるところは、ということですよね。使えないところにも容積率の緩和を行うのが今回の改正のポイントだと思っているのですが。

>>2032 匿名さん
ちょっと自信がないですが、以下のページの④がご指摘のケースかと思いました。

東京都マンション再生まちづくり制度について
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/tatekae/33saisei-machiduku...
※以下の4つを使う
①再開発等促進区を定める地区計画
②高度利用地区
③総合設計制度
④マンション建替法容積率許可制度

④の元は下記になるかと思いました。

容積率の緩和特例について（マンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条第1項関係）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000...
港区の例（分かりやすかった）
https://www.city.minato.tokyo.jp/mansyontatekae/tatekae.html

>>2033 匿名さん
ありがとうございます。
商業や近隣商業は敷地面積が300平米以上あれば要件を満たすため、場合によっては小さなポーチぐらいの公開空地ということもありそうですね。

建てる側の見解が続いているようですね…

建てさせない側は単に困るとか嫌だとか感覚的にものを言っているだけで、現状を打開するための考察が浅いから語るべき言葉をそもそも持っていない。だから書き込みも伸びない。

>>2034 匿名さん
菊坂下交差点に総合設計制度を使ったリビオレゾン本郷というマンションがあります。1～2階がセットバックしてピロティのようになっており、そこも公開空地になっています。

このような空間の生み出し方もあるのですね。

元周辺住民さんがリビオレゾン本郷をお好みでしたね。

元周辺住民さんをご指名でしょうか。枯れたおばさんかもしれませんよ爆笑

ゆかいなお隣さんが晒されてますね。
大学名誉教授といわれるお隣さんはうるさい公園をついに廃止に追い込むことに成功しました。しかしキー局全てが報じる大騒ぎになり、かえって住環境は悪くなったようです。

https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/000278938.html
https://www3.nhk.or.jp/lnews/nagano/20221208/1010024917.html
https://www.nbs-tv.co.jp/news/articles/?cid=12307
https://newsdig.tbs.co.jp/articles/-/225443?display=1
https://www.fnn.jp/articles/-/455685
https://chiyuki.jp/nagano-koen/
https://yodokikaku.net/?p=52450
https://home.kingsoft.jp/news/unknown/newsvision/194723.html

あ、そうそう、今年の偏差値どうなりました？

マンションレビューサイトに於けるパークコート文京小石川ザタワーのマンション偏差値は80で、東京トップとなっています。

>>2040 匿名さん
反対している人の話しぶりなどが確認できない以上、判断がつきませんね。

宝生ハイツ建替え問題は地元町会・神社・学校が揃って反発している点で、長野市の事例とは違っていそうですけどね。

一つ言えることは、世の中の流れが変わってきているということだね。フラットな目線でものごとを見ることができるZ世代の社会人が増えていることは感じる。一方的な主張は一般の支持を得られない。

>>2041 匿名さん
はやくここにも、パークコートに負けないぐらい優良なマンションが建つことを祈っています。

地元町会の主張が >>2044 匿名さんがいうような一方的な主張とは言い切れないと思いますがね。

もとの同じ広さで同じ高さの同じ建物に建て替えなさいという主張が真実であるならば、建て替えはさせないと言っているのと同じなので、交渉の余地はなさそうに見えます。

もちろん、こういう交渉ごとは相手が絶対に飲めない条件をまずだして、そこから妥協点を探っていくものなので、本気ではこんな要求はしていないのでしょうね。ちょうど日本テレビが番町に150mのビルを建てるかのような印象を与える発言をして（よく読むとそれはさすがにしないと書いてある笑）周囲を驚かせた後にやっぱり90mにしますと言ったのと同じテクニックです。私たち野次馬にはわからない真剣な熟議がされていると信じます。

もしも、もしもの話ですが、外部から入ってきた活動家のみなさんが焚き付けて柔軟な交渉の余地を潰してガチンコの喧嘩にしてしまったとするならば、とても残念な話ではあります。建て替えには反対していないという言葉がまるで秋風にとばされてどこかに飛んで行ってしまったようです。

巨大場外馬券に近いし 興行ドームも近い
エネルギッシュでエロス溢れるタワマン に仕上げて欲しいよね

マンション偏差値85を狙ってほしいな。パークコートに負けるな！

マンシヨンレビユー

一位 パークコート文京区小石川タワー
二位 パークシティ武蔵小山タワー

兄弟物件でワンツーフィニッシュとなってますね^ - ^

>>2048 匿名さん
宝生ハイツ管理組合の側から近隣説明会の打切りをしたのが先のようですが‥‥

本来2回で良い近隣説明会を3回実施していますね。

2回で良いと誰から聞かされたのですか？

上の書き込みにもありますが、ここに書いてありますよ。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/pdf/sogo_sekke...

>>2053 匿名さん
たぶんそれ以外にも近隣説明会よりずっと前からやっていただろう周辺地権者からの要望の聞き取りなどを含めたら何回説明しているのかなと思うんですけどね。中の人が沈黙を守っているのに、都議会共産党は饒舌ですね。

少しスレの趣旨からズレるかもしれないけれど、長野市の公園廃止の件、茂木健一郎氏はじめ錚々たる人々までが発言し始めた。反対する側の事情にも配慮するべしとする擁護論が大きく湧き上がった後に、知性ある人からあえてこのような発言が発せられるのは驚き。

ここで大事なのは、反対する側にも色々事情があるにしても、表現の仕方に問題があったことだろう。尋常ならざる熱意と根気をもってついに子供達が公園を使えないところにまで追い込んだ。対応した職員や子供達の保護者は木石ではない、これだけのことをやられたらおそらく怒るだろう。それがこれだけの大きな反応を引き起こしたのだと思う。反対する側にいかような正義があろうとも、やはり常に相手には敬意をもってあたり、言動を慎み、のちのち地域に禍根を残すようなことは厳に慎むべきだろう。もはやこれは理屈ではない。

ひるがえって、都議会共産党の諸氏にはこれを他山の石として、共産党員である前に協調性あるよき市民であれと言いたい。平和の党ならなおのこと。都民の安寧秩序を乱すべきではない。

以前小池書記局長がパワハラであると批判されて自己批判し謝罪しました。
https://news.tv-asahi.co.jp/news_politics/articles/000275768.html

まあ、それ自体は全然真っ当で、ご本人も反省しきりでこれから気をつけてほしいと思うのですが、フォローしようというのか以下の記事

https://www.sankei.com/article/20221118-CLDYE5F3BROILBX227WWQWGIZY/

パワハラの認識はなかったというのですが、逆にそういう発言が普通に内部で行われているのかな、といささか心配になりました。某東大入試専門塾とかもプリントに口汚く生徒を罵倒するような講評が記されて一部で問題視されていますが、戦って勝利を勝ち取るというシステム自体、他人をおしのけて、時には傷つけて、自身の利益を最大化するという営為なわけで、革命政党の中はそうとうギスギスしているのかなと心配になります。だから地域社会がギスギスしても平気なんでしょうね。

完全勝利というのは、勝った人にとっては美しいですが、負けた人は完膚なきまで打ち倒されるわけで、臥薪嘗胆よろしく恨みを晴らす機会を狙うのではないでしょうか。本当に勝つことが平和への道なんでしょうかね。負けた方もそれなりに善悪があり、善と信じる道を進もうとしていたのではないでしょうか。

署名活動がされていますよ
https://www.change.org/p/%E7%94%B0%E4%B8%AD%E7%94%B2-%E5%B8%82%E5%B7%9...

千葉県の事例ですが。

>>2059 匿名さん
長野じゃないんだ

署名運動って、自分一人じゃないと主張するには有効なのかもしれないけれど、どういう動機で署名したかが不明なのがね...どのような説明がされたのかもわからないし。

同じく本郷一丁目の東急アルス本郷も建て替えです。反対運動などなく、そろそろ解体が始まりそうです。工事の仮囲いがなされていました。

それは総合設計、一団地認定、連担建築物など建築基準法令の「特例」を使いますかね？

>>2059 匿名さん
千葉県の事例はこれですね。周辺住民を怒らせてはいけないようです。

東急アルス本郷や千葉県の事例で議論したいなら、それらのスレに移動してください。

>>2064 匿名さん
そこは社員寮として建てて駐車場の附置義務を逃れようとしている疑惑があったんでしょ？のちのち賃貸住宅に転用する目的なんだろうけれど、市川なんて車がなければ色々不便そうなのに、不思議なことをするよね。ほかにも色々ツッコミどころがあったから建築審査会で取り消されただけの話。ルサンクと同じで業者のオウンゴール。

あくまでも違法があっただけの話で、住民の力云々でひっくり返った話ではないよ。深呼吸して落ち着こう。

>>2065 匿名さん
住民パワーがあれば法律もひっくり返るという印象を与えたいみたいですね。

それは、絶対にないから。

適法な計画であれば、阻むことはできない。この原則は揺るがない。

>>2066 匿名さん
> 色々ツッコミどころがあったから建築審査会で取り消されただけの話。ルサンクと同じで業者のオウンゴール。

ルサンクのオウンゴールの原因を作った設計者は日建ハウジングシステムなのだが。

特定の業者を誹謗するような発言は控えてください

日建ハウジングシステムがルサンクを設計したことは一般に知られていること。東京都のホームページでも公にされているがね。

https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/100036_011.html

事実を摘示し、公然と社会的評価を低下させると犯罪に問われることもあるようです

思えば日米安保反対、基地反対の運動も、米軍基地があるから中国から攻撃される、たとえ中国含む第三国に侵略されても、武力で抵抗することなくなされるがままに占領されてしまえば戦争はおきないという発想だと思うんですが、ここでも同じように考えることはできないんでしょうか。地元社会の平穏を望む人ならば、適法なら争いなく建たせた方が角がたたないと考える人は多いとおもいますよ。

https://www.jfss.gr.jp/kihook/kiho66/66-31page.htm

とはいえ戦略的要衝に住んでいる以上、米軍や基地がなくなったとして、代わりにやってきた侵略者はしゃあしゃあと基地を作って今度は米国と対峙することは火を見るより明らかでしょう。さらに、それに物申そうとしても、今の中国を見れば何が起きるかは想像できると思います。共産党の政策はそれが結果的に何をもたらすかという想像力に欠けているところが非常に残念だと思います。

ここでも同じことをしようとしている。老朽マンションの総合設計制度を活用した建て替えを阻止し、東京都の都市計画を根底から覆すようなことをしたら何が起きるのか。そういうパースペクティブがない共産党が行なっている反対運動は賛成できかねます。

共産党は弱い者の味方をしているようで、弱い者いじめもしてますね。宝生会のウェブサイトに収支がアップされていますが、売上はたった2億円弱。いじめちゃいかんだろ。

>>2074 匿名さん
歌舞伎役者と違って能楽師は基本マスクプレイなので、大河ドラマに出るとか現代劇に出演するとかの需要がなく生計の途が限られているので色々大変そうです。こうやっていじめられているうちに、経済的に成り立たなくなったら伝統芸能がまたひとつ絶えてしまいかねませんね。日本全体の損失でもあるでしょう。

宝生能楽堂は文京区民の誇りです。あれに出て行けという書き込みをしている人はおよそ地元の人間ではないでしょう。Yahoo!ニュースのコメントに大量動員したサクラに書き込みをさせるとか、ツイッターで大量のつぶやきを流すなどするのは、最近報じられているいわゆる影響線とか認知戦といった言葉で語られるようになりました。

こうした宣伝に惑わされることない公正な判断を、東京都建築審査会には期待したいです。文京区民がみんな反対している、近隣住民がみんな反対しているというのはフェイクです。何より私がここで賛成の論陣をはっているのがその証明となるでしょう。
https://jp.reuters.com/article/idJP00093300_20210430_00320210430

>>2072 匿名さん
それでしたら、ルサンクが業者のオウンゴールという摘示にも問題があることになりますね。

>>2076 匿名さん
あ、影響線ではなくて影響戦ですね、失礼しました。

>>2077 匿名さん
おや、図星だったと見えて反応されていますね。

別に。全く問題ないのではないかと思いますが。

日建ハウジングシステムの設計であるとの書込みに反応する人がいるのに驚き。

文京区民の誇りは「桜蔭学園」の方だと思うのですが。

>>2082 匿名さん
そうですね。全く同感です。

学園を応援したい気持ちはよくわかるけど、なにかすごい学歴コンプレックスを感じるのは気のせい？

学校環境を悪化させる超高層マンション建築計画に賛同はできないですね

うちもそうですが、ここに書き込まれている皆さんも、
より良い教育環境を求めて、文京区を選ばれた来られた方が多いと思いますよ。

都市計画を根底から覆すような共産党の反対運動には賛同はできないですね。

共産党に目を向けたい人がいるようですが。
地元町会が署名活動しているのですよね。

>>2086 匿名さん
>より良い教育環境を求めて
窪町小学校も誠之小学校も人気の小学校は第一種住居専用地域に立地しています。これらの小学校には人気があるようですね。千駄木小学校も住居専用地域に立地しています。文京区の小学校は概ね良い環境に立地しているようです。

商業／近隣商業は学校の立地としては好ましくないように思います。なぜそんなところに学校があるのでしょうか？開成は住居専用地域にあるのに...そこが疑問です。

茗台中学は第三種高度地域にあり、22m高度地区ですから下の写真のように高いビルになっています。

要するに、用途地域にふさわしい容積をしっかり消化した建築で校舎を建てればいいだけの話です。むしろそうした立派な校舎を建てられる事自体、何者にも変え難い権利であり、土地の価値そのものです。それなのに、周囲のご近所さんに用途地域にふさわしい建築を建てるなと強要するのはどこか釈然としない気分もあります。その理屈が通るなら、東京都よりも建築基準法よりも優先する権力ということになってしまいますよね。これはいかがなものでしょうか。

ちなみにこれは千代田区の例ですが、東洋高等学校も高層ビルですね

都心の高度地区にある学校はどこも高層ビルになっているように思います。

建てる側の意見としてきいておきます。

ちなみに東洋高等学校が、より良い学習環境のために中央線を止めろとか、南側のビルに日当たりを邪魔されて学習環境が阻害されているとか言って抗議活動を行ったという話は聞いたことがありません。むしろその方が普通に見えます。

>>2094 匿名さん
極端なことを言って印象操作するのは変わらないですね

>>2095 匿名さん
極端な話ではないですよ、明治大学にしても法政大学にしても、地価が高い都心の大学なども、不足する校舎の床面積を拡大するためにいずれも超高層校舎を建てることで問題を解消しています。

都心の商業地かつ高度地区にあるのならば、それなりの学校建築のあり方というのはあると思います。むしろ学校がそういう校舎を建てることに反対する勢力があるなら、蟷螂の斧とはいえ、微力ながらも力になることもやぶさかではありません。

用途地域にふさわしい学校建築の見本が現地の目の前にあるじゃないですか
都立工芸高校っていう見本が。

多分朝の早い時間は北西側の日照をがっつり遮っていますよ。でもそれについて声をあげるなんていう人はいない。

個人的にはこんな駅前の一等地に学校を作るなんて贅沢だなとは思っていたりしていました。かっこいい珊瑚みたいなオブジェがくるくる回っているし、大昔にはじめて見たときは何かのオフィスかと思いました。

建て替え反対運動をするにしても、宝生ハイツを建築遺産として残せというのならわかりますけどね...

東京医科歯科大学とか順天堂大学とかも超高層ですね

順天堂の方は反対運動もあったようですが、そんなことものともせずに完成していますね。

むしろ、高度地区にあって低い校舎のままでいるところの方が少ないかもしれないと思います。写真はないですが、白山通り沿いの日大経済学部とかも結構高層のビルですよね。

壱岐坂の方にも東洋学園大学本郷キャンパス、これもタワーでしたね。

どうです、極端な例ではないようですね。

むしろ少子化によって、より広域から生徒を集めることが可能な都心に学校がどんどん回帰しているように思えます。中央大学理工学部はもともとタワーですが、中央大学法学部も茗荷谷に引っ越してきましたし。牛天神の下の土地にも中央大学の施設ができましたね。

都心の交通の便利な駅近に学校があるというのは学校経営上の大きな強みになるようです。そうした学校が、後からやってきて周辺のビルに教育環境が悪化するといちいち文句をつけていたらそのうち学校は都心に作るなという話になりはしませんか？

そもそも論ですが、中高一貫とはいえたった6年間しか過ごさないし、そもそも日影になって成績が落ちる子たちじゃないし、何言ってんだかさっぱり理解できません。赤い親世代が騒いでいるだけの気がします。

もっといえば、学園自身もあんな無駄な土地利用にしないで頭使えよって気がします。偏差値高いんじゃなかったの？

>>2103 匿名さん
ちょっと詳細が思い出せないのですが、かつては都心に大学を作りにくくするルールがあったのが、最近は逆に作りやすくしているはずです。中大茗荷谷キャンパスもその例です。

>>2104 匿名さん
おそらく夥しい数の優秀な人材を高偏差値大学に送り込んでいる学校ですから、都市政策の専門家もOGにいるでしょうし、デベロッパーや建設会社で再開発を手掛ける専門家もたくさんいるのではないでしょうか。なぜそういう人たちに相談しなかったのか...残念でなりません。

>>2105 匿名さん
首都圏の既成市街地における工業等の制限に関する法律　ですね
https://hourei.ndl.go.jp/simple/detail?lawId=0000051031&current=-1

ここ↓で教えてもらいました。大学の都心回帰について簡潔にまとまって読みやすい記事です。
https://unipro-note.net/archives/51299042.html

最近、近所に公園やこども関連の施設が急にできてうるさくなった、そこで頻繁に役所や当該施設にクレームを入れて何年も何年も執念深く抗議活動をして最終的に借地契約の期限切れを待たずして公園を閉鎖に追い込んだ、そんな記事がNHKを含む在京キー局がこぞって報じるという事件がおきました。

確かに抗議した個人にとってみれば、当然の権利を主張しただけでしょう。しかしあまりにも多くの人を怒らせてしまった。これを陰謀論と言う人はいるかもしれませんが、あくまでも私の想像です。あえて望むように公園を廃止してあげた、当然多くの人が驚き嘆くでしょう。マスコミの取材が殺到し、役所の職員は特定の個人一人のせいであると告げます。さあ、何がおきるでしょうか。

あまりにも残酷な社会的制裁が、本来尊重されるべき人権を主張した個人に向けられることとなりました。おそらく地元や元職場などに広く知れ渡ったことでしょう。ネットでは個人の特定に動く、例の不快な人たちが大喜びで個人情報を暴こうと暗躍し始めました。

いくら正当な権利の主張であったとしても、人を怒らせてはいけないと思います。

まあ、納得はいかない人は納得いかないでしょう。

勝ち負けにこだわらないプラグマティストならば、他に引っ越して学習塾でも誘致して大家に収まって収益をあげるでしょうね。私ならそうします、勝ち負けにこだわるのは愚か者です。

>>2108 匿名さん
ちなみに抗議していた個人は、廃止までは望んでいないと言い訳をしているようですが、おそらく子供が遊べなくなった公園を維持するほど予算も潤沢ではないでしょうし、はいそうですかと廃止を撤回するほど優しくもないでしょう。公園を廃止したお爺さんという十字架を背負って余生を生きなければいけなくなることを狙って、廃止は撤回しないと思います。

もちろん、その個人を貶めるためとは一言もしゃべらず、それは誤解であると説明し続けるでしょう。なんという残酷な仕打ちなんでしょう。私はちょっとやりすぎではないかとひそかに同情しています。

まるでどこかのマンション廃墟のようではないですか。

>>2104 匿名さん
>中高一貫とはいえたった6年間しか過ごさない
ちなみに日当たりが悪いのは高校の校舎で、今は南側ウイングの建物が眺望を塞いでいる中学の校舎の前は公開空地ができますので今よりも眺望はよくなるかもしれませんね、白山通り沿いの高いビルぐらいまでは眺望が開けると思います。

>>2111 匿名さん
補足ですが、とりあえずマンションから覗かれる可能性は減るかもしれませんが、白山通り沿いのビルから覗かれる可能性は高まるので、白山通り沿いのビルに対する抗議活動は早々に始めた方がいいと思います。

文京区の誇りは東京大学です。

白山通り沿いのビルを廃止させたら、今度は東京ドームシティからの覗き被害へのクレームを入れないといけません。特にシースルーのエレベーターから覗き放題なので、東京ドームホテルも潰さないといけません。エレベーターの窓を塞ぐように徹底的に糾弾しましょう。東京ドームシティの遊園地にある乗り物も覗き被害にあうので廃止させた方がいいです。東京ドームを潰すまでがんばってください。

そうしたら、文京区から東京ドームシティを追い出したとして、社会的制裁を受けていただきます。文京区民の大半を敵にまわすことでしょう。

> 今は南側ウイングの建物が眺望を塞いでいる中学の校舎・・・
中学の校舎が高校の南側にあるというのは事実と異なるのですが。繰り返しこのような書込みをしている人は何が目的ですかね？

>>2115 匿名さん
私からすると、そういう事を知悉している関係者がここに書き込んでいる事自体が驚きです。

>>2108 匿名さん
陰謀論でなくても、行政による抗議した個人への忖度が重なって、引き返せない状況になったということも考えられそうです。建築行政がそうならなければよいのですが。

>>2115 匿名さん
現地を見ずにいい加減なことを書いている人を相手にしないのがいい

>>2117 匿名さん
>行政による抗議した個人への忖度が重なって
権力者ってやっかいですね。地方行政はそういう影響力によって歪められやすそうです。

中の人が降臨したんだったら、自説を披露されたいかがだろうか？

１度でも現地に行けば校舎の配置が違っている書込みがされていると分かるだろう。

大学の事例を延々と書いている人がいるが、小中高校で高層階に教室がある例はないと思うよ、とくに文京区には。

＞巨大場外馬券に近いし 興行ドームも近い
＞徒歩圏内には湯島の Hホテルや風俗街もある
＞エネルギッシュでエロス溢れるタワマン に仕上げて欲しいよね


全くその通りですよね

>>2122 匿名さん
東洋高校は12～13階建てです。南側は教室や開口部が少なめ、北側は多めです。北側には線路が4本あります。
https://www.toyo.ed.jp/about/facility/