（仮称）宝生ハイツ建替え計画

自民党内でも神宮再開発の反対派が動き出したようですね。

神宮再開発といい、宝生ハイツといい、三井不動産どうしちゃったの？という感じです。

>>1585 匿名さん
>>1586 匿名さん
語るに落ちたな、要するに政争のためだったんだね

反論できなくなっていよいよ本音が飛び出してきましたよ、みなさん（笑

ここ三井不動産なんですね

>>1587 匿名さん
え？

神宮再開発と併せて議論されているのですか？

>>1591 匿名さん
この辺がネタもとかな↓
http://www.jkhome.com/properties/detail/s/26409

でもお知らせ看板には三井のみの字も書かれていないからなあ、妄想？

パークコート小石川みたいな吹き付け壁のタワマンだったら嫌だなあ

>>1592 匿名さん
宝生ハイツ建替えは三井不動産のようですね

>>1594 匿名さん
>三井不動産のようですね
なるほどね、不動産屋に嫌がらせするためにここを活用しようって腹か。
結局政争の具か。

この間の小石川二丁目マンション事件みたいに近隣住民に迷惑をかけるような結末だけはやめてほしいな。

たぶん、不具合とかもあるようなので、ここは老朽マンションの建て替えの特例で容積の割り増しを受けられる。総合設計制度を適用しないので公開緑地はなくなり、敷地いっぱいのマンションができてますます日当たりが悪くなるんだろうな。

都議会共産党が目指すのは総合設計制度の適用の阻止だから、勝利の暁には...言わずともわかるよね。

勝利条件の設定のし方自体がそもそも地元無視なんだよな。後は野となれ山となれ？

> 小石川二丁目マンション事件みたいに
どちらの事件とも設計者は日建ハウジングシステムですね。

法令ぎりぎりの線を狙うのがよい設計者なのかな。

>>1600 匿名さん
>法令ぎりぎりの線
バラエティ番組に出ていた日陰図とか新聞報道によると隣との距離が14メートルもあけて北側の神社の木々に日照を確保し、東側の学校にも夕方遅くまで日が当たるように工夫したり、緑地を整備して地域環境に貢献したり、法定ギリギリとは程遠いゆとりがみられるよね。

むしろ総合設計を適用しないで、適法の範囲ギリギリで建てられたら逆に被害が大きそう。共産党は何がしたいのかわからん。

総合設計なしに建てればいいのでは？

>>1603 匿名さん
でも環境は明らかに悪化するよね。
今の計画から高さは多少減るけど、容積率の割り増しも受けるし能楽堂の上にもマンションの部屋ができて、バラエティ番組でやってた敷地全体からビルが立ち上がるみたいなのが現実にできるでしょ。日陰はもっとでかくなるが...

私なら低層階のバルコニーを復活するぐらいの意地悪は平気でするな、そういうことされたら。

総合設計制度ってなぜ作られたかというと、個人の私有地だらけになった都心にはもはや公共の広場も緑地も作れないほどにギチギチにビルが建ち並んじゃったんだよね。ならば敷地いっぱいに建てないで広場とか緑地を公開することで、その分上に建てましさせてやろうというのが趣旨。

つまり総合設計制度を使わせないということはその分横幅が出て窮屈な建築になるということを意味する。これをわかっていない人が総合設計制度を使わせるなと無責任なことを言っている。一部の人はこれで建てられなくなるとか誤解しているようだね、そんなことはないし、老朽マンションの建て替えで容積率割り増しできたりするんで、逆に反対している人の方がこんなはずじゃなかったと、つぶやくことになるのではと...

総合設計制度を適用させないと頑張る事は、マンションが高層の高さを保ったまま横幅が広がって隣との隙間が小さくなって圧迫感が大きくなり、日陰がよりでかくなって近隣により迷惑がかかる計画にすること。おそらくそうすることで販売して利益をだす保留床が少なくなったり、眺望がいい高く売れる部屋が少なくなることで経済的利益を縮小させることを意図しているとみられる。

つまり周辺の住民の利益にはならない建築計画にすることで、デベロッパーに嫌がらせしようってことが本質。騙されてはいけない。

>>1600 匿名さん
法令ギリギリで建てられた70㎡のマンションが1億円、同じ場所で法令に対して余裕がある70㎡のマンションが1億5000万円。あなたなら、どちらを買いますか？

っていう問題なんですよ。

学園が「覗かれる」と言っているのは、あたかもマンション住民からと思わせて（記事の演出だけかもしれないが）、公開空地から覗かれるという意味で発言しているようですね。

それにしても、あのような低い公開空地から教室内を覗くことができるのかしら。

新小岩でも160mだから、ここは200m目指して欲しいな。

>>1606 匿名さん
高さを抑えてその分横幅を広げた場合、離れた地域の日影は減る（影が届かない）一方で、隣接地の日影は逆に増えます。なので隣接地の学園と神社が日影を理由に「低くしろ」というのは笑えます。町会はほくそ笑んでいるかも。あるいはそれを認識したうえで学園の運動に相乗りしているのかも。

>>1610 匿名さん
そこまでいかなくても、本当は69m以上に高くしたかったと思いますよ。その方が能楽堂部分が設計しやすいので。現状の計画だと、地下1階の能楽堂がマンション部分に食い込んでいて、それがために太い柱が一部住戸に食い込んでいるんですよね。

> 隣接地の日影は逆に増えます。
断言できますか？　それを宝生ハイツ管理組合が明示できてないようですが。

>> 隣接地の日影は逆に増えます。
> 断言できますか？
当然じゃないでしょうか。小学生でもわかると思いますが。

いや、私が間違っていた。>>1606 さんも言っているが、こんな簡単なことが分からない人が多いんだ。

「こんな簡単なこと」を説明すれば良いのではないでしょうか。説明していないようですよ。

あまりに幼稚な世界で、説明する気にならん。

そうやって説明しない姿勢でいるからこじれるとは思わないのですか？

総合設計を適用する方が周辺住民のためになるのなら、それを説明すればいいのですよね。なぜそうしないのですか？

>>1608 周辺住民さん
つまり、適法な範囲で緑地もない経済設計のマンションが
>法令ギリギリで建てられた70㎡のマンションが1億円

総合設計で緑地もあって、一階には能楽堂があって文化の香りすらする余裕のある設計のマンションが
>法令に対して余裕がある70㎡のマンションが1億5000万円
なんじゃないかと思うんですよね。

どこかの駐車場もないコンパクトマンション専業メーカーの経済設計マンションとは違うんですよ。

今共産党とか市民活動かが目指す総合設計制度を使わせない運動というのは、既存の建築基準法の範囲でギチギチの経済設計のマンションを作らせて、損させようって話です。マンション好きとしてそもそも許せますか、そうやって適法範囲ギリギリの余裕のないクソマンションができても嬉しくもなんともない。

緑地というのは屋上緑化のことですよね？

マジでわからないのか。私を試しているだけだと思いたい。

あるマンションの建設計画がたちました。2つのプランがあります。

・プランA（高くて細い）：高さ60m、幅40m　※単純にするため奥行きは無視。以下同
・プランB（Aより低いが太い）：高さ40m、幅60m

このマンションのすぐ北側に住宅Xがあります。また、十分に離れた位置に住宅Yがあります。どれくらいの日影が生じるか。

・プランAなら、住宅Xで3時間、住宅Yで0.5時間
・プランBなら、住宅Ｘで4.5時間、住宅Yで0時間（影が及ばない）

プランAとプランBは影の面積が同じです。違うのは影の形です。

・プランAの影：細い影（短時間の影）だけど、遠くまで広範囲に影を落とす
・プランBの影：近くに幅広の影（長時間の影）を落とす。遠くに影は及ばない

プランA（総合設計制度）からプランB（通常）に変更すれば、

・住宅X（学園や神社）：影になる時間が長くなる
・住宅Y（学園や神社以外）：影になる時間が短くなる（なくなる）

具体的に壁面日影図を作って近隣説明会で示せばいいのではないですか？
実際にはそう単純では無さそうですけどね。

>>1619 匿名さん
>それを説明すればいいのですよね。
なにしろ説明会の内容が全く聞こえてこないので、本当にそう説明したかどうかも確認できない。ただ言い方によってはまるで脅迫するような感じにも聞こえてしまうと思うので表現しづらいことではあるね、察してくれぐらいの説明になったかも。

しかしね、市民活動家もそろそろ高さばかり問題にするのやめないか。都心の土地は限りがあるんだから、高い建物を建てないとそもそもゆとりなんか生じないだろう。

確かにね、総合設計制度ってのは広い土地がないとできないんで、周辺の小さな土地しか持っていない人には恩恵が薄くて嫉妬や怨嗟の声を誘発しやすい欠点があるんだよな。総合設計制度は大地主しか恩恵がないという制度的欠点があるので、そこをなんとかしないといけないね。小さい土地の持ち主が集まってミニ再開発をしやすくなるような制度の創設が望まれます。

>>1613 匿名さん
日影図はお持ちですか。日影の長さ（計画建物から外側方向）を2/3に、幅を1.5倍に（敷地からはみ出すけど）して書き直してみてください。計画建物から遠くの影がなくなり、至近の建物（学園や神社）で日影になる時間が増えるのがわかるかと。

> なにしろ説明会の内容が全く聞こえてこないので
東京都が説明会の記録を保有しているのではないでしょうか

>>1623 匿名さん
日影図は配布されたのですよね。高さや幅が変わったらどうなるか、簡単にわかると思いますが。

>>1622 周辺住民さん
ちなみに隣の教室を覗くことができるかどうかも三角関数を理解していると簡単に計算できます。

マンション窓の位置が高ければ高いほど教室の中を覗くのが難しくなります。教室の窓に近い高さの窓ほど、教室の中をよく除けます。だから左右に広い建物よりも、幅が狭くて高さのある建物の方が、教室の中を覗ける部屋の数は減ります。こんな簡単な事がわからない人が高偏差値中高一貫校にいるはずないですよね。あまつさえ校長先生なんてやってるはずがない。

>>1625 周辺住民さん
その比較の図を施主が作って配布すれば良いでしょうね。

作れるならですけどね。

>>1626 評判気になるさん
いや、だからさあ、そういうのを取材して報道するのが東京新聞とか朝日新聞の使命だろう？みんな昼間は働いているんだよ。マスコミしかそんな面倒臭いことできるわけないだろう。

>>1616 匿名さん
>>1618 匿名さん
説明したので、よかったらレスしてくださいね。こき下ろすかもしれないけど笑

>>1629 匿名さん
そこまでしないといけないほど日本人は鹿馬になったのですか、ということでしょうか。

総合設計で、幅はそのままで、高さが1.5倍になっているのではないかな。

総合設計制度を使わなくても、旧耐震に対する容積率割増制度がありますね。

各種の容積率割増制度を使わなくても、この40年で容積率不算入部分が大幅に増えているので、最低でも現状の1.25倍くらいの容積にはできそうです。つまり特例的な制度を使わなくても延べ面積は増やせます。

>>1628 匿名さん
三角関数の観点では、公開空地から教室を覗くと天井しか見えないと思います笑

>>1636 周辺住民さん
特例的な制度を使わずに延べ面積が増やせて、その方が周辺住民ともめないなら、特例的な制度を使わないのがいいと思いますよ。

> 最低でも現状の1.25倍
自己レス。正しくは1.33倍です。

現状、共有部分はほぼすべて容積率不算入となっていて、容積率に算入するのはほぼ専有部分だけとなっています。その専有部分の割合は、全体の70～75％なのが一般的です。これを40年前に許容された容積率からみれば1.33～1.43倍となります。

>>1638 匿名さん
それは財産権の侵害ですね。

>>1609 周辺住民さん
>それにしても、あのような低い公開空地から教室内を覗くことができるのかしら。

学校の一階のグラウンドラインと同じ高さの土地から覗かれるというのなら、敷地が面している道路とかどうなっちゃうのかと。

それを言うなら学校の上の方から見下ろすように俯瞰している隣接する学校のティーンエイジャーの男子から覗かれている事は問題にしないのかと言いたい。男性ならあの年頃の男子が女子に対していかに破廉恥な妄想を抱いているか思い出すことだろう。

OGの皆さん、そろそろあなたたちが声をあげて一部のイタい人たちの声を遮るべきではないですか？私なら止めますよ。

>>1639 周辺住民さん
>これを40年前に許容された容積率
なんかそれすら満たしていない気がします。

>>1641 匿名さん
私が持っている資料は、「噂の東京マガジン」のキャプチャーだけです。この資料からの推測ですが、能楽堂屋上の公開空地は、学園の校舎よりも低い位置になりそうで、とても教室内を覗けるような高さにはならないはずなのですが。

>>1642 匿名さん
それはありますね。建設時に「円満の覚書」をさせられたくらいですから。めちゃくちゃパラハラ笑

>>1635 周辺住民さん
東京都？の許可が必要なら結局もめると思いますけど。

東京都の許可が必要ですが。総合設計よりもめないと思います。

>>1643 周辺住民さん
あのような密集しているエリアで悪意を持って覗くのは、どのように頑張っても完全には防げないと思います。

>>1645 匿名さん
そんなの関係なく揉めてたと思いますよ。仮に現計画の20階建てが太さそのままに14階建てに低くなったとしても学園と神社に落ちる日影は現計画と変わらないので。

まあ、朝日新聞の記者は取材に答えないのは不誠実だと思ったのかもしれないけれど、真実を全て話してしまったら、相手の名誉を傷つけることになるからあえて黙っているということかもしれませんよ。もしそうだったらどうします？

公聴会から何日も経たないうちに裏取りもそこそこに一方的な報道をすることが果たしてジャーナリズムのあり方としてどうなのか。朝日新聞を購読した家に生まれ、高校生の時代からお小遣いで朝日ジャーナルを買って読み、バックナンバーをファイルしていた私が、こういう劣化を目にするのは非常に不快ですね。クオリティペーパーというよりタブロイドのようですね。

>> 1649 匿名さん
> 真実を全て話してしまったら、相手の名誉を傷つけることになるからあえて黙っている

はありますよね。相手が傷ついたら余計に解決が遠くなるという。

私が学生していた時代は、左翼の夏は終わり、ノンポリ学生がキャンパスを支配していました。テニスとかサーフィンとか、大学はモラトリアムを謳歌する多くの人々で溢れていました。政治に目覚めた学生はその中で少数派でした。その後のソ連邦の崩壊は私たち左翼学生を混乱させました。多くの人々が正しくあるべき共産主義の宗主国であるソビエトの崩壊を、唖然として眺め、その後ぽっかりと心のなかに大きな穴ができたような、そんな気持ちでいました。朝日ジャーナルも、方向性を見失って若者に媚びたような変な論調が増えて、いつしかアエラと名を変えて、消えていきました。

おそらく今、マンション反対運動とか社会運動に身を投じている人は私と同世代の人だと思います。私ができた過去の清算ができていない人でしょう。確かにね、政治って大事かもしれませんが、コミュニティの幸せを考えるべきですよ。人民は共産主義エリートが教え導く、つまりは支配する対象ではないんですよ。それに彼らの言うとおりにすることが大事なのではなく、彼らがどうしたら幸せになるのかを考えて彼らにこうしたらよくなるよと提案することが必要なんですよ。反対することではなく、より条件を緩和するために提案することが大事だと思います。少なくともここにおいては左翼は敗北しています。

>> 1651 匿名さん
> その後のソ連邦の崩壊は私たち左翼学生を混乱させました。
> マンション反対運動とか社会運動に身を投じている人は私と同世代の人だと思います。
もう少し上の世代も含んでいる気がしますね。それこそ全共闘の敗北を目の当たりにした世代。

> 彼らの言うとおりにすることが大事なのではなく、彼らがどうしたら幸せになるのかを考えて彼らにこうしたらよくなるよと提案することが必要なんですよ。
もっともです。私は民間企業のビジネスパーソンですが、何かに反対する場合でも肯定的に対案を示すべしと教育されていますし、単に反対しただけの建設的意見を持たない人間は閑職に追いやられています。こうしないと会社が世の中が回らないのは明白であり、（一部の）区民がワーワー言っているうちは進化しないのだろうなと思います。

>>1644 周辺住民さん
>建設時に「円満の覚書」
東京都建設委員会でも共産党の議員さんが言ってたので存在しているんだろうけれど、そういう念書を書かせるなんて、なんか女子校らしくないというか、怖すぎ。

女性だから軽く見られているとでも思ったのかな...

>>1651 匿名さん

意味のない学生運動に身を投じた団塊の世代もあと10～20年でこの世からいなくなるでしょう。わがままな社会のゴキブリを生み出した世の中を検証するべきだと思う。

>>1653 匿名さん
「東京都建設委員会」という組織はありませんが。東京都議会にもありません。

結局、住民間の利益相反の話なんだから
反対するにしても、条件で提案するにしても、
裁判して終局的な解決を得るしか無いって事じゃないの。
裁判という正当な権利で主張せず、マスコミとか議員とかを
巻き込み自らが正義のごとく振る舞う行為を皆んなは批判してるんでしょ。
当事者自体には左も右も無いと思うし、正しい場で議論すべきと思うな。

そうですね。裁判になるのでしょうね。どちらの当事者もその前提で準備をしているのではないでしょうか。

>>1653 匿名さん
円満の覚書とはどのようなものでしょうか？

皆さんがおっしゃるように、法廷で判断を仰ぐのが一番でしょうね。

>>1656 匿名さん
ほんまそのとおり
社会運動を装った知識不足の一般人を煽る1960年代風の見え透いたやり口にはうんざりするな
朝日毎日がますます売れなくなるのがわかる気がする

>>1656 匿名さん
>裁判という正当な権利で主張せず
まあ裁判でケリがついたら争う余地もなくなって紛争自体はなくなるのだろうけれど、その後の地域社会が分断されるんじゃないかと思うんだよね。長い目で見ると地域の発展にはマイナスだよな。互いに足をひっぱりあうことになるんじゃないか？アメリカみたいに。

他人に裁いてもらうってのは公平かもしれないけれど、感情的な納得感はあまり得られないだろう。ともあれ、騒ぎにして話し合いを喧嘩レベルに落としてしまったからな、もう裁判にするしかないんだろうな。世間は見ているわけで、本当に大きなものを失ったね。

宝生ハイツ管理組合が近隣説明会を打ち切ったことに起因しているようですが‥‥

>>1658 匿名さん
> 建てるとき1977年に、宝生会と学園と当時の施工者で、今後これ以上建てないという「円満和解の覚書」を交しているそうです。
とのこと。

裁判になることを覚悟の上で近隣説明会を打ち切ったのだろう。こうなるのは仕方がないかと。

>>1653 匿名さん
>>1653 匿名さん
都議会への請願ですかね。都市整備委員会と文教委員会で審査され、9/15時点でどちらも継続審査となっています。
https://www.gikai.metro.tokyo.jp/petition/reg2022-2.html

>>1655 匿名さん
会話できない人間笑

>>1653 匿名さんは文京区議会関係者か近い人なので建設委員会と思い込んでしまったのではないでしょうか。

近隣対策業者としてマイライフ・ハウジングを雇っているのは三井不動産の意向でしょうね。

それにしても例の合成写真の捏造ぶりはすごいですね。グーグルマップと比較してみれば一目瞭然です。現・宝生ハイツが意図的に低くされ、位置も校舎の目の前に移動されています。

>>1667 匿名さん
確かに区議会だと担当は建設委員会ですよね。そして委員会でも本会議でも不採択となったようです。

請願の審議結果（第27号）
https://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/seigan/sinsakekka0409.html

学校に日影を落とす建築計画にしないことの請願
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0246/3925/2022922142913.pdf

高浜議員が請願に賛成していますね。公聴会を傍聴したと述べています。

高浜さんは不動産業の関係者だと思う。

高浜議員の所属はぶんきょう子育て.ネットです。委員会で賛成したのは共産、立民、子育ての3会派だったかと。

>>1673 周辺住民さん
高浜議員は宅建士だったと思います。

総合設計は、先ほども議論がございましたけれども、敷地内に公開空地を設ける等によって市街地の環境の整備改善に資すると認められる場合に、容積率等の制限が緩和されるものですが、近隣の方からは、公開空地の設置場所に課題があり、周辺環境悪化を懸念する声が多数出ておりました。公開空地の設置そのものが単に容積率などの緩和を受けるためだけの手段として使われ、近隣への配慮がされていないのではないかという地元住民からの疑問に十分答えられていない点、私は大変問題視しております。

>公開空地の設置場所に課題があり、
とだけみるのは視野が狭いと思います。近隣住民のためだけの空間ではなく、もっと広い意味での住民・来訪者のための空間なんですよ。

建築計画から恣意性を排除するため、どの位置にどんな公開空地を設けたら何点といった評価軸が決まっています。極端にいえば、建てる側もその周辺の人たちも恣意的になりがちなので、東京都が厳格なルールを決めているんです。

建てる側はそういうでしょうね。

近隣への配慮がされていないのではないかという地元住民からの疑問に十分答えられていないのは確かですね。近隣説明を打ち切るようなことをしてはいけないです。

>>1676 匿名さん
でも建てる側も周囲から意見を言う側も同じ文京区民にして東京都民だ。東京都のルールに従って秩序ある議論がなされるべきだろう。

納得できないという感情の問題と、客観的に見て妥当という理性の問題とは分けて考える必要がある。必要以上に感情を押し出すことによって折り合えるものも折り合えなくなる。ちょうどアメリカで選挙の結果に納得がいかないとうトランプ支持者がいっぱいいるのと似ている。でもバイデンの正統性はいささかもゆるがない。それと一緒。

>>1677 匿名さん
>近隣への配慮がされていないのではないかという地元住民からの疑問に十分答えられていない
それ本当に当事者から聞いたか？
おそらく建て替え反対でなく要望であるのは、建て替えの必要性については反論の余地もなければ、その計画も近隣に最大限配慮がされているからだろう。

>>1674 評判気になるさん
私は高浜さんと似た立場ではあるんだけれど、公開空地の設置場所があの場所にあるからこそ学校や神社の日照が最大限確保できるという利点があるんだが、それが理解されないのはどんな理由があるんだろうね。もっと具体的に何がどうなっているのかオープンにした議論をしてくれないと、他の文京区民や東京都民もなにがなんだかわからないと思う。

CGが不正確なことに始まって、公開空地（緑地が気に入らないなら空地としましょう）からの覗き問題に至るまで、つきつけられてきているオブジェクションがことごとく事実と反しているように思うのだが。

過去レスに書かれていましたが。東京都に総合設計の申請書の情報提供を求めることができるそうですよ。

>>1681 匿名さん
謎なのは第一報から取材が進み、説明会の資料とか申請書の内容などの開示を受けて事実関係を確認したマスコミが皆沈黙していることだよな。最近静かだよね。

東京都建築審査会の委員にプレッシャーをかけるために、もっと盛り上げていかなければいけない大事な時期なんじゃない？もし正確な事実関係を知る立場にあるならここにどんどん書き込んで、巨悪をあばいてみたらどうか？もちろん、巨悪があったとしたなら、だけどね。

>>1682 匿名さん
最近明らかになったことといえば、区議会と都議会への請願者が学園単独だったことですね。なぜ神社や町会との連名になっていないのか。温度差がありそうです。

>>1683 周辺住民さん
学校に影を落とす建築を不可とする条例を作れという話は学校に隣接する土地での建築が不可能になる可能性があるかなり無理な話で、隣接する地主の誰もが反対するでしょう。さらに総合設計制度の適用を阻止したら接続する地域の日当たりはさらに悪くなるわけで、神社も近隣住民も賛成し難いと思います。

おそらく区内のマンションの過去の事例を見ても、高さを多少削ることが落とし所になるんじゃないかと私は見ていたのですが、今回の請願は一体何がしたいのか全く理解できないんですよね。狙いが全くわからないんですよ、本当にそれって誰得？みたいな