（仮称）宝生ハイツ建替え計画

>>1562 匿名さん

そりゃ、当事者なんだから俯瞰的かつ客観的になんか見れるはず無いじゃん。
ただ一つできることは、
自分はちゃんとものごとを大所高所から俯瞰的かつ客観的に見れる人とか
上から目線ではなく、どちらの立場であるにせよ、当事者によりそう目線
だと思うけど。

>>1563 匿名さん
「公開緑地」なんですね。屋上緑化のことを指しているのですね。

>>1552 周辺住民さん
横から失礼します。
グローバルで万人単位の組織に属していますが、おそらく背景情報の理解不足でよくわからないので教えてください。
東京都神社庁のネットワークから離脱すると地域との繋がりを断つことになる、というのは、「東京都神社庁のネットワークが地域との繋がりを持ち」、「その神社単体での地域との繋がりは無く」、「その神社単体では地域と繋がることは不可能」ということでしょうか？
このあたり知識が薄く恐縮ですが、教えていただけると幸いです。

地元町会・学校と神社は十分に連携してますね。むしろ地域と密接に繋がっていると思いますが。

>>1565 匿名さん
ちなみに下のツイートを見るとマンション内にOG会の所有する部屋まであったようですね。生徒がこのマンションに住んでいて通学しているという話も聞いたことがあります。その時は都心の学校の横に住むなんて贅沢だねえと話し合ったものですが。

建て替えの話は10年ぐらい前にすでに出ていたようなので、おそらく建て替えの経緯は初期の段階から学校側が察知していたはずですし、裏の学校との話し合いもひょっとすると何年も前からあったことなのではないですかね。ひょっとするとマンションの理事会で反対の論陣を張っていて最後の投票で敗れたのかもしれませんね。

>>1567 評判気になるさん
>グローバルで万人単位の組織に属していますが
ひょっとして4トロこと第四インターナショナルですか？

>>1565 匿名さん
>当事者によりそう目線
まあ確かにそういう言い方をすると美しいんだけどさ、アメリカのトランプ前大統領の政策ってのはまさにラストベルトの一般庶民に寄り添ったものなわけだよ。ポピュリズムってのはまさしく当事者に無批判によりそうことなんだよな。

活動家ってのは戦いと不和が大好物なので、より穏健な解決方法があってもそれを教えずにガチンコ勝負しろと煽るんだよね。住民は彼らにとってゲームの駒にすぎない。

>>1512 周辺住民さん
東大文学部は文科三類で農学部は理科一類か二類だろ？
文科三類の方が偏差値が高いみたいだね。彼らが入学した当時はしらないけれど

https://manabi.benesse.ne.jp/daigaku/school/1140/hensachi/index.html

>>1569 匿名さん
裏とり取材に宝生側が答えなかったのではないかと。記事に書かれていたのでは？

桜蔭学園のOG会は宝生ハイツにはありませんよ

>>1572 匿名さん
農学部は理二ですよね。かつて文系は文一＞文二＞文三、理系は理三＞理一＞理二でした。

田中 としかね議員（自民党・無）
・1968年生、当選4回、本郷4在住
・東大文卒、同修士課程修了

沢田 けいじ議員（立憲無所属）
・1979年生、当選1回、根津2在住
・東大農卒、同修士課程修了

>>1573 匿名さん
学園関係者が宝生ハイツの区分所有者だなんて、管理組合側に取材しても答えないですよ、個人情報だから。なので、ツイートの主のような人を見つけて取材するのが大手メディアの存在意義です。

宝生会の関係者が宝生ハイツに多くいると考えるけどね。桜蔭学園の関係者がいるかどうかは知らんけど。

>>1572 匿名さん
文系学部の方が偏差値のブレが大きいから、上位大学で文系の方が偏差値が高くなるのは常識かと…。

>>1573 匿名さん
裏取り取材ってのは当事者意外からも取材するんだよ。多分公聴会との記事との時間的な近さからいってほとんど裏取りはしていない脊髄反射記事であることは間違いない。そもそも速報することか？これ。

まあいずれにせよ、朝日新聞社の作成した記事は今どうなっているかというと、グーグルで、女子校、覗き、で検索するとわかる
エロサイトに上下挟まれて、トップから４番目と５番目という実に宣伝効果抜群なところにリストされているよ。

まあこれはどこからともなく現れた中高年男性がリンク貼って覗き覗きとツイートしまくった功績かもしれないが。ここ、生徒の親なら怒るところだと思う。私なら怒る。

おそらく共産党が動員かけたんだろうけどさ、こういうデジタルタトゥーみたいなものを残すやりかたはあまりいいやり方とは思えない。ツイッターのポリシーが変わったおかげで最近はタイムラインや検索に出てこなくなったのでありがたいが、おそらくミュートされているだけで中高年左翼男子がせっせとリンク貼りまくってるんだろう。
そのうちトップになるかもな...

>>1575 周辺住民さん
かつての、文3く文2く文1が今は文1く文2く文3だからね
時代の流れを感じるな
まぁ、公務員や弁護士の魅力が低下し、投資銀行や外資コンサル志向が増えてる結果なんだろうけどね
ここを見てると、つくづく、東京に住むなら港区渋谷区千代田区だと心の底から思うようになっちゃうね

本当に寄り添っているなら、こういう後先考えないような事はしないでほしい。
仮に総合設計制度を使わないで適法の範囲で建てられたらどうするのだろう。その時にこんなはずではなかったと言っている人々の前で、これは歴史的な勝利だと祝杯をあげるのだろうか？結局彼らは寄り添ってなんかいない、ただの政争の駒にされたのだとそのとき気づいてももう遅い。

長文の多いスレですね。
皆さんと同じく個人的にはエッチな見た目のタワマンになることを、期待しますよ。

自民党内でも神宮再開発の反対派が動き出したようですね。

神宮再開発といい、宝生ハイツといい、三井不動産どうしちゃったの？という感じです。

>>1585 匿名さん
>>1586 匿名さん
語るに落ちたな、要するに政争のためだったんだね

反論できなくなっていよいよ本音が飛び出してきましたよ、みなさん（笑

ここ三井不動産なんですね

>>1587 匿名さん
え？

神宮再開発と併せて議論されているのですか？

>>1591 匿名さん
この辺がネタもとかな↓
http://www.jkhome.com/properties/detail/s/26409

でもお知らせ看板には三井のみの字も書かれていないからなあ、妄想？

パークコート小石川みたいな吹き付け壁のタワマンだったら嫌だなあ

>>1592 匿名さん
宝生ハイツ建替えは三井不動産のようですね

>>1594 匿名さん
>三井不動産のようですね
なるほどね、不動産屋に嫌がらせするためにここを活用しようって腹か。
結局政争の具か。

この間の小石川二丁目マンション事件みたいに近隣住民に迷惑をかけるような結末だけはやめてほしいな。

たぶん、不具合とかもあるようなので、ここは老朽マンションの建て替えの特例で容積の割り増しを受けられる。総合設計制度を適用しないので公開緑地はなくなり、敷地いっぱいのマンションができてますます日当たりが悪くなるんだろうな。

都議会共産党が目指すのは総合設計制度の適用の阻止だから、勝利の暁には...言わずともわかるよね。

勝利条件の設定のし方自体がそもそも地元無視なんだよな。後は野となれ山となれ？

> 小石川二丁目マンション事件みたいに
どちらの事件とも設計者は日建ハウジングシステムですね。

法令ぎりぎりの線を狙うのがよい設計者なのかな。

>>1600 匿名さん
>法令ぎりぎりの線
バラエティ番組に出ていた日陰図とか新聞報道によると隣との距離が14メートルもあけて北側の神社の木々に日照を確保し、東側の学校にも夕方遅くまで日が当たるように工夫したり、緑地を整備して地域環境に貢献したり、法定ギリギリとは程遠いゆとりがみられるよね。

むしろ総合設計を適用しないで、適法の範囲ギリギリで建てられたら逆に被害が大きそう。共産党は何がしたいのかわからん。

総合設計なしに建てればいいのでは？

>>1603 匿名さん
でも環境は明らかに悪化するよね。
今の計画から高さは多少減るけど、容積率の割り増しも受けるし能楽堂の上にもマンションの部屋ができて、バラエティ番組でやってた敷地全体からビルが立ち上がるみたいなのが現実にできるでしょ。日陰はもっとでかくなるが...

私なら低層階のバルコニーを復活するぐらいの意地悪は平気でするな、そういうことされたら。

総合設計制度ってなぜ作られたかというと、個人の私有地だらけになった都心にはもはや公共の広場も緑地も作れないほどにギチギチにビルが建ち並んじゃったんだよね。ならば敷地いっぱいに建てないで広場とか緑地を公開することで、その分上に建てましさせてやろうというのが趣旨。

つまり総合設計制度を使わせないということはその分横幅が出て窮屈な建築になるということを意味する。これをわかっていない人が総合設計制度を使わせるなと無責任なことを言っている。一部の人はこれで建てられなくなるとか誤解しているようだね、そんなことはないし、老朽マンションの建て替えで容積率割り増しできたりするんで、逆に反対している人の方がこんなはずじゃなかったと、つぶやくことになるのではと...

総合設計制度を適用させないと頑張る事は、マンションが高層の高さを保ったまま横幅が広がって隣との隙間が小さくなって圧迫感が大きくなり、日陰がよりでかくなって近隣により迷惑がかかる計画にすること。おそらくそうすることで販売して利益をだす保留床が少なくなったり、眺望がいい高く売れる部屋が少なくなることで経済的利益を縮小させることを意図しているとみられる。

つまり周辺の住民の利益にはならない建築計画にすることで、デベロッパーに嫌がらせしようってことが本質。騙されてはいけない。

>>1600 匿名さん
法令ギリギリで建てられた70㎡のマンションが1億円、同じ場所で法令に対して余裕がある70㎡のマンションが1億5000万円。あなたなら、どちらを買いますか？

っていう問題なんですよ。

学園が「覗かれる」と言っているのは、あたかもマンション住民からと思わせて（記事の演出だけかもしれないが）、公開空地から覗かれるという意味で発言しているようですね。

それにしても、あのような低い公開空地から教室内を覗くことができるのかしら。

新小岩でも160mだから、ここは200m目指して欲しいな。

>>1606 匿名さん
高さを抑えてその分横幅を広げた場合、離れた地域の日影は減る（影が届かない）一方で、隣接地の日影は逆に増えます。なので隣接地の学園と神社が日影を理由に「低くしろ」というのは笑えます。町会はほくそ笑んでいるかも。あるいはそれを認識したうえで学園の運動に相乗りしているのかも。

>>1610 匿名さん
そこまでいかなくても、本当は69m以上に高くしたかったと思いますよ。その方が能楽堂部分が設計しやすいので。現状の計画だと、地下1階の能楽堂がマンション部分に食い込んでいて、それがために太い柱が一部住戸に食い込んでいるんですよね。

> 隣接地の日影は逆に増えます。
断言できますか？　それを宝生ハイツ管理組合が明示できてないようですが。

>> 隣接地の日影は逆に増えます。
> 断言できますか？
当然じゃないでしょうか。小学生でもわかると思いますが。

いや、私が間違っていた。>>1606 さんも言っているが、こんな簡単なことが分からない人が多いんだ。

「こんな簡単なこと」を説明すれば良いのではないでしょうか。説明していないようですよ。

あまりに幼稚な世界で、説明する気にならん。

そうやって説明しない姿勢でいるからこじれるとは思わないのですか？

総合設計を適用する方が周辺住民のためになるのなら、それを説明すればいいのですよね。なぜそうしないのですか？

>>1608 周辺住民さん
つまり、適法な範囲で緑地もない経済設計のマンションが
>法令ギリギリで建てられた70㎡のマンションが1億円

総合設計で緑地もあって、一階には能楽堂があって文化の香りすらする余裕のある設計のマンションが
>法令に対して余裕がある70㎡のマンションが1億5000万円
なんじゃないかと思うんですよね。

どこかの駐車場もないコンパクトマンション専業メーカーの経済設計マンションとは違うんですよ。

今共産党とか市民活動かが目指す総合設計制度を使わせない運動というのは、既存の建築基準法の範囲でギチギチの経済設計のマンションを作らせて、損させようって話です。マンション好きとしてそもそも許せますか、そうやって適法範囲ギリギリの余裕のないクソマンションができても嬉しくもなんともない。

緑地というのは屋上緑化のことですよね？

マジでわからないのか。私を試しているだけだと思いたい。

あるマンションの建設計画がたちました。2つのプランがあります。

・プランA（高くて細い）：高さ60m、幅40m　※単純にするため奥行きは無視。以下同
・プランB（Aより低いが太い）：高さ40m、幅60m

このマンションのすぐ北側に住宅Xがあります。また、十分に離れた位置に住宅Yがあります。どれくらいの日影が生じるか。

・プランAなら、住宅Xで3時間、住宅Yで0.5時間
・プランBなら、住宅Ｘで4.5時間、住宅Yで0時間（影が及ばない）

プランAとプランBは影の面積が同じです。違うのは影の形です。

・プランAの影：細い影（短時間の影）だけど、遠くまで広範囲に影を落とす
・プランBの影：近くに幅広の影（長時間の影）を落とす。遠くに影は及ばない

プランA（総合設計制度）からプランB（通常）に変更すれば、

・住宅X（学園や神社）：影になる時間が長くなる
・住宅Y（学園や神社以外）：影になる時間が短くなる（なくなる）

具体的に壁面日影図を作って近隣説明会で示せばいいのではないですか？
実際にはそう単純では無さそうですけどね。

>>1619 匿名さん
>それを説明すればいいのですよね。
なにしろ説明会の内容が全く聞こえてこないので、本当にそう説明したかどうかも確認できない。ただ言い方によってはまるで脅迫するような感じにも聞こえてしまうと思うので表現しづらいことではあるね、察してくれぐらいの説明になったかも。

しかしね、市民活動家もそろそろ高さばかり問題にするのやめないか。都心の土地は限りがあるんだから、高い建物を建てないとそもそもゆとりなんか生じないだろう。

確かにね、総合設計制度ってのは広い土地がないとできないんで、周辺の小さな土地しか持っていない人には恩恵が薄くて嫉妬や怨嗟の声を誘発しやすい欠点があるんだよな。総合設計制度は大地主しか恩恵がないという制度的欠点があるので、そこをなんとかしないといけないね。小さい土地の持ち主が集まってミニ再開発をしやすくなるような制度の創設が望まれます。

>>1613 匿名さん
日影図はお持ちですか。日影の長さ（計画建物から外側方向）を2/3に、幅を1.5倍に（敷地からはみ出すけど）して書き直してみてください。計画建物から遠くの影がなくなり、至近の建物（学園や神社）で日影になる時間が増えるのがわかるかと。

> なにしろ説明会の内容が全く聞こえてこないので
東京都が説明会の記録を保有しているのではないでしょうか

>>1623 匿名さん
日影図は配布されたのですよね。高さや幅が変わったらどうなるか、簡単にわかると思いますが。

>>1622 周辺住民さん
ちなみに隣の教室を覗くことができるかどうかも三角関数を理解していると簡単に計算できます。

マンション窓の位置が高ければ高いほど教室の中を覗くのが難しくなります。教室の窓に近い高さの窓ほど、教室の中をよく除けます。だから左右に広い建物よりも、幅が狭くて高さのある建物の方が、教室の中を覗ける部屋の数は減ります。こんな簡単な事がわからない人が高偏差値中高一貫校にいるはずないですよね。あまつさえ校長先生なんてやってるはずがない。

>>1625 周辺住民さん
その比較の図を施主が作って配布すれば良いでしょうね。

作れるならですけどね。

>>1626 評判気になるさん
いや、だからさあ、そういうのを取材して報道するのが東京新聞とか朝日新聞の使命だろう？みんな昼間は働いているんだよ。マスコミしかそんな面倒臭いことできるわけないだろう。

>>1616 匿名さん
>>1618 匿名さん
説明したので、よかったらレスしてくださいね。こき下ろすかもしれないけど笑

>>1629 匿名さん
そこまでしないといけないほど日本人は鹿馬になったのですか、ということでしょうか。

総合設計で、幅はそのままで、高さが1.5倍になっているのではないかな。

総合設計制度を使わなくても、旧耐震に対する容積率割増制度がありますね。

各種の容積率割増制度を使わなくても、この40年で容積率不算入部分が大幅に増えているので、最低でも現状の1.25倍くらいの容積にはできそうです。つまり特例的な制度を使わなくても延べ面積は増やせます。

>>1628 匿名さん
三角関数の観点では、公開空地から教室を覗くと天井しか見えないと思います笑

>>1636 周辺住民さん
特例的な制度を使わずに延べ面積が増やせて、その方が周辺住民ともめないなら、特例的な制度を使わないのがいいと思いますよ。

> 最低でも現状の1.25倍
自己レス。正しくは1.33倍です。

現状、共有部分はほぼすべて容積率不算入となっていて、容積率に算入するのはほぼ専有部分だけとなっています。その専有部分の割合は、全体の70～75％なのが一般的です。これを40年前に許容された容積率からみれば1.33～1.43倍となります。

>>1638 匿名さん
それは財産権の侵害ですね。

>>1609 周辺住民さん
>それにしても、あのような低い公開空地から教室内を覗くことができるのかしら。

学校の一階のグラウンドラインと同じ高さの土地から覗かれるというのなら、敷地が面している道路とかどうなっちゃうのかと。

それを言うなら学校の上の方から見下ろすように俯瞰している隣接する学校のティーンエイジャーの男子から覗かれている事は問題にしないのかと言いたい。男性ならあの年頃の男子が女子に対していかに破廉恥な妄想を抱いているか思い出すことだろう。

OGの皆さん、そろそろあなたたちが声をあげて一部のイタい人たちの声を遮るべきではないですか？私なら止めますよ。

>>1639 周辺住民さん
>これを40年前に許容された容積率
なんかそれすら満たしていない気がします。

>>1641 匿名さん
私が持っている資料は、「噂の東京マガジン」のキャプチャーだけです。この資料からの推測ですが、能楽堂屋上の公開空地は、学園の校舎よりも低い位置になりそうで、とても教室内を覗けるような高さにはならないはずなのですが。

>>1642 匿名さん
それはありますね。建設時に「円満の覚書」をさせられたくらいですから。めちゃくちゃパラハラ笑

>>1635 周辺住民さん
東京都？の許可が必要なら結局もめると思いますけど。

東京都の許可が必要ですが。総合設計よりもめないと思います。

>>1643 周辺住民さん
あのような密集しているエリアで悪意を持って覗くのは、どのように頑張っても完全には防げないと思います。

>>1645 匿名さん
そんなの関係なく揉めてたと思いますよ。仮に現計画の20階建てが太さそのままに14階建てに低くなったとしても学園と神社に落ちる日影は現計画と変わらないので。

まあ、朝日新聞の記者は取材に答えないのは不誠実だと思ったのかもしれないけれど、真実を全て話してしまったら、相手の名誉を傷つけることになるからあえて黙っているということかもしれませんよ。もしそうだったらどうします？

公聴会から何日も経たないうちに裏取りもそこそこに一方的な報道をすることが果たしてジャーナリズムのあり方としてどうなのか。朝日新聞を購読した家に生まれ、高校生の時代からお小遣いで朝日ジャーナルを買って読み、バックナンバーをファイルしていた私が、こういう劣化を目にするのは非常に不快ですね。クオリティペーパーというよりタブロイドのようですね。

>> 1649 匿名さん
> 真実を全て話してしまったら、相手の名誉を傷つけることになるからあえて黙っている

はありますよね。相手が傷ついたら余計に解決が遠くなるという。

私が学生していた時代は、左翼の夏は終わり、ノンポリ学生がキャンパスを支配していました。テニスとかサーフィンとか、大学はモラトリアムを謳歌する多くの人々で溢れていました。政治に目覚めた学生はその中で少数派でした。その後のソ連邦の崩壊は私たち左翼学生を混乱させました。多くの人々が正しくあるべき共産主義の宗主国であるソビエトの崩壊を、唖然として眺め、その後ぽっかりと心のなかに大きな穴ができたような、そんな気持ちでいました。朝日ジャーナルも、方向性を見失って若者に媚びたような変な論調が増えて、いつしかアエラと名を変えて、消えていきました。

おそらく今、マンション反対運動とか社会運動に身を投じている人は私と同世代の人だと思います。私ができた過去の清算ができていない人でしょう。確かにね、政治って大事かもしれませんが、コミュニティの幸せを考えるべきですよ。人民は共産主義エリートが教え導く、つまりは支配する対象ではないんですよ。それに彼らの言うとおりにすることが大事なのではなく、彼らがどうしたら幸せになるのかを考えて彼らにこうしたらよくなるよと提案することが必要なんですよ。反対することではなく、より条件を緩和するために提案することが大事だと思います。少なくともここにおいては左翼は敗北しています。

>> 1651 匿名さん
> その後のソ連邦の崩壊は私たち左翼学生を混乱させました。
> マンション反対運動とか社会運動に身を投じている人は私と同世代の人だと思います。
もう少し上の世代も含んでいる気がしますね。それこそ全共闘の敗北を目の当たりにした世代。

> 彼らの言うとおりにすることが大事なのではなく、彼らがどうしたら幸せになるのかを考えて彼らにこうしたらよくなるよと提案することが必要なんですよ。
もっともです。私は民間企業のビジネスパーソンですが、何かに反対する場合でも肯定的に対案を示すべしと教育されていますし、単に反対しただけの建設的意見を持たない人間は閑職に追いやられています。こうしないと会社が世の中が回らないのは明白であり、（一部の）区民がワーワー言っているうちは進化しないのだろうなと思います。

>>1644 周辺住民さん
>建設時に「円満の覚書」
東京都建設委員会でも共産党の議員さんが言ってたので存在しているんだろうけれど、そういう念書を書かせるなんて、なんか女子校らしくないというか、怖すぎ。

女性だから軽く見られているとでも思ったのかな...

>>1651 匿名さん

意味のない学生運動に身を投じた団塊の世代もあと10～20年でこの世からいなくなるでしょう。わがままな社会のゴキブリを生み出した世の中を検証するべきだと思う。

>>1653 匿名さん
「東京都建設委員会」という組織はありませんが。東京都議会にもありません。

結局、住民間の利益相反の話なんだから
反対するにしても、条件で提案するにしても、
裁判して終局的な解決を得るしか無いって事じゃないの。
裁判という正当な権利で主張せず、マスコミとか議員とかを
巻き込み自らが正義のごとく振る舞う行為を皆んなは批判してるんでしょ。
当事者自体には左も右も無いと思うし、正しい場で議論すべきと思うな。

そうですね。裁判になるのでしょうね。どちらの当事者もその前提で準備をしているのではないでしょうか。

>>1653 匿名さん
円満の覚書とはどのようなものでしょうか？

皆さんがおっしゃるように、法廷で判断を仰ぐのが一番でしょうね。

>>1656 匿名さん
ほんまそのとおり
社会運動を装った知識不足の一般人を煽る1960年代風の見え透いたやり口にはうんざりするな
朝日毎日がますます売れなくなるのがわかる気がする

>>1656 匿名さん
>裁判という正当な権利で主張せず
まあ裁判でケリがついたら争う余地もなくなって紛争自体はなくなるのだろうけれど、その後の地域社会が分断されるんじゃないかと思うんだよね。長い目で見ると地域の発展にはマイナスだよな。互いに足をひっぱりあうことになるんじゃないか？アメリカみたいに。

他人に裁いてもらうってのは公平かもしれないけれど、感情的な納得感はあまり得られないだろう。ともあれ、騒ぎにして話し合いを喧嘩レベルに落としてしまったからな、もう裁判にするしかないんだろうな。世間は見ているわけで、本当に大きなものを失ったね。

宝生ハイツ管理組合が近隣説明会を打ち切ったことに起因しているようですが‥‥

>>1658 匿名さん
> 建てるとき1977年に、宝生会と学園と当時の施工者で、今後これ以上建てないという「円満和解の覚書」を交しているそうです。
とのこと。