このスレッド（管理）を利用したい管理組合員の本来の目的は、悪徳管理会社の悪行を是正することだ。
ところが、悪意ある管理会社側のステマで荒れ放題。
どうして荒れるのかと言えば、悪行の数々を愚痴るだけで、実行力のない単なる憂さ晴らしの場となっている。
喜んでいるのは管理会社側の人間だ。
マンション管理会社が最も恐れているのは、【マンション管理適正化法】という悪徳管理会社を取り締まるための法律と、その法律を実施する行政機関（地方整備局建政課）だ。
管理会社のすべてが悪徳管理会社でもない。
この法律【マンション管理適正化法】に触れる行為をしている管理会社が悪徳管理会社なのだ。
管理組合員はもっとこの法律を勉強し、【悪徳管理会社と戦う武器】を持たなくてはならない。
その為のノウハウをみんなで語り合おう。
当然、管理会社側からの反論もでてくるが、スルーすればいい。
[スレ作成日時]2022-05-23 08:05:02
悪徳管理会社の具体的な悪行を挙げ、その悪行がマンション管理適正化法の第何条に触れるかを問いかけて、その証拠保全のために何をすればいいか有識者に聞けばいい。
物的証拠がそろえば、あとは当組合員のアクションがあるのみだ。
【地方整備局の建政課】への悪徳マンション管理会社の告発は、民事裁判と違って面倒な手続きや弁護士費用なとが一切かからない。
裁判と違い、理事長だけでなく組合員個人でも告発できる。
その為には、物的な証拠保全が強力な武器となる。
掲示板での憂さ晴らしだけでなく、物的な証拠集めをして悪徳管理会社を【地方整備局建政課】に処罰して貰おうじゃないですか。
>5 口コミ知りたいさん
まず、あなたの管理組合と管理会社が契約している【管理委託契約書】の内容確認だ。
最後の方に別表第一（事務管理業務）という別表第一がある。
1 基幹事務とあり、管理会社が管理組合に代わってやるべき事務内容が記されている。
会計に関する契約内容の中に「毎月甲の組合員の管理費等の収納状況を甲（管理組合）に報告する」と似たようなな文言が書かれていると思う。
組合員全員に報告される場合と、役員だけに報告される場合とまちまちです。
あなたが組合員なら役員の方か、管理会社にお願いして書類を貰うとよい。
月次報告書作成は委託契約内容だから、やっていないとなると委託契約違反です。
マンション管理適正化法77条違反です。
裏付け証拠を揃えて地方整備局建政課まで相談にいけばいい。
建政課のほうから是正勧告が出される。
是正勧告が出されても従わない場合、業務停止命令が出されるから、その後の監視も怠らないように。
基幹事務委託料というお金を払っているのだから、過去の損害金についても請求すればいい。損害金については民法の範囲で解決までの道のりは遠い。
とりあえず、業務停止にまで管理会社を追い込むことが先だ。
マンション管理業者に対する監督処分（行政処分）は国土交通大臣が首根っこを押さえています。
決して裁判所なんかではありません。
その処分内容は3種類あります。
① 指示処分 比較的処分内容が軽い適正化法違反に対して行います。
② 業務停止命令 比較的処分内容が重い適正化法違反に対して行います。処分した時は官報により公告されますので、管理業者としては社会的責任の失墜を伴います。
③ 登録取り消し処分 管理業者としての会社存亡にかかわる処分となります。
最初は軽い指示処分①でも、繰り返すうちに業務停止命令②が発令され、③へと導かれることもありますから、悪徳管理会社に対しては適正化法違反に対しての日ごろからの監督省庁への相談が大切です。その為には、根気よく物的証拠を保全しておくことが悪徳管理業者撲滅への引き金になります。
11 匿名さん
＞管理会社はビジネスモデル自体が管理組合を騙してぼったくる悪徳商売だと言ってたよ。
管理業者に悪徳商売を可能にしたのは管理委託契約書の条項にある管理会社による【総会支援業務】とも言えます。
まず、この条項の中身を再検討するべきです。
性善説を建前に、利益相反関係にある管理会社を家族会議ともいえる身内の会議に参加させ、家族の意見（議事録）を改竄し、家族の大切な意思決定票（議決権行使書）までも改竄し、管理会社の思うがままの家族会議にさせているのです。
この構図を再検討しない限り、悪徳管理会社は後を絶ちません。
それを許しているのは管理委託契約書の条項である総会支援業務の内容といえます。
【諸悪の根源】と言えます。
管理会社による【総会支援業務】が【諸悪の根源】ですから、管理会社による諸悪の根源を断つには、管理会社から総会支援業務を管理委託契約書から削除すれば解決します。
論理的には簡単ですが、管理会社の支援なしで総会が開催できるかどうかの問題が残ります。
管理組合によっては管理会社の支援なしでは総会開催できない所も出てきます。
であれば、組合員の意思決定を代理する【議決権行使書】だけは管理会社には一切触らせず、管理組合員だけでやるべきです。
これさえ実行すれば、管理組合が管理会社の悪意によって大きく被害を受けることはないでしょう。
【議決権行使書】は管理組合の大切な財産であり、その大切な財産の保管場所を管理会社ではなく管理組合にすることで、悪意ある管理会社によって大切な財産がすり替えられることを未然に防ぐことができます。
>管理業者に悪徳商売を可能にしたのは管理委託契約書の条項にある管理会社による【総会支援業務】とも言えます。
私が勤務していた管理会社では決議の結果が左右する発言は禁止されていました。
客観的事実に基づく説明のみにとどめ、感想や意見は論外でしたね。
フロント1年生のころからその点は特に強く叩き込まれていました。
あくまでも総会運営のサポートに努めろと。
決議を誘導したり議案上程に介入するなんてことは最上級の御法度とされていました。
議決権行使書や委任状も全て理事長様に提出されており、私たちは当日現場で渡されて集計するのみでした。
色んな管理会社があるんですね。
>>18 元フロントさん
意見を求められても言わないの？
TPOに応じる柔軟性が無いから元フロントなんだね。会社もミスが発生しないように低いスキルにマニュアルを寄せていったんだね。自己保身最優先の国会答弁のような時間の無駄を重ねる管理会社の典型だね。あのさ100対0の物事にスキルはいらないよね。スマホでネット開いて読めば済むから。管理組合や理事会が求めているのは「このケースにおいてベストな選択は何か。複数の選択肢がある場合は何がベターでメリットデメリットは何か」の簡潔な答えを欲しているんだよ。求められるのはコンサル力の絶妙な加減で、それが即ちフロントの力量なんだよ。極論すればその力量に金を払っているんだよ。わかるかなぁ、難しいかなぁ。
要するに、議決権行使書集開票作業にしたって、理事役員側からすればうざいだけの作業としての認識しかない。
管理会社はそこに目を付け、いかにも理事たちを手助けをしているかのように装い、議決権行使書集開票作業を自分たちの所（ブラックボックス）に引き寄せ、管理会社の都合のいいように賛否票数を改竄していく。
つまり、【管理組合員の意思の最高決定機関】である総会での議案事項が管理会社の議決権行使書改竄行為によって見事に踏みにじられるわけだ。
そういった総会はしないほうがまし。
総会をやるなら、
1，管理会社の支援を一切受けない
2，議決権行使書集開票作業だけは組合員の手でする。
この2択しかない。
>21 匿名さん
>1，管理会社の支援を一切受けない
賛成ですね。
管理組合員と利益相反する管理会社からすれば、総会支援は利益相反相手である組合員の個人プライバシーのおいしい情報源ですからね。
管理組合の弱みを知り、そこにつけ込む隙を与える絶好の機会の場でもある。
痴呆症にかかった組合員は、総会支援どころか、【組合員の最高意思決定機関】である総会の決議を、悪徳管理会社による議決権行使書改竄行為により、管理会社の都合の良い開票結果へと偽装され、組合員の意思に反して管理費は値上げされ、修繕積立金はどうでもいい名目でせっせと貪り取られることになる。
管理会社による総会支援は単なる上辺のお題目で、本来の目的である【管理会社による最高の意思決定機関】へと変身する。
オレオレ詐欺とやっていることは変わらない。
痴呆症にかかっていない管理組合なら、まず、【管理会社による総会支援を断ち切る】ことが悪徳管理会社から身を守る最初の一手だと思う。
>>23 マンション検討中さん
横だけど、出来るよ。
でも、そんなに管理会社を信用できないなら、管理会社を変更するか自主管理にした方がいいと思うけど。総会の議決権行使書を改竄するような管理会社なら全てのことに不信感を持つじゃん。一度不信感を持ったら管理なんて任せておけないよ。
改竄は理事長が一言「組合員の議決権書を見せてください」と言えば済むことだし、それで改竄発覚したら、管理会社だって契約を切られるだけでなく、上の方の役所に報告されるリスクがあることくらいわかってるよね。
痴呆症にかかっていない管理組合なら総会支援を断ち切るより管理会社変更した方がいいよ。選挙票数改竄と同じで罪は重いよ。
＞23 マンション検討中さん
＞管理会社の管理業務内容から総会支援業務だけを断ることってできるんですか？
物理的には可能ですよ。
ただ、総会支援業務だけ断っても管理会社から組合員の財産やプライバシーは守れないです。
基幹業務である集金業務や出納業務、会計業務も断るべきです。
これらの業務は専門知識も必要とされますから、管理会社以外の専門業者に委託すれば解決します。
例えば、JS WITHなんかもその一例です。
https://www.js-net.co.jp/association/js-with.html
負担に感じる理事会などはリモート会議などで運用し、極力、役員活動の省力化を図ることです。
その為の無料ソフトもあります。
例えば、ラインワークスです。
https://pages.worksmobile.com/nonprofit-plan.html?utm_source=google&ut...
役員同士のコミュニケーションが簡単に取れ、管理機能もついていますから使わない手は有りません。
その内、通常総会もWEBを利用したリモート総会が標準規約で紹介される日も遠くないと思います。
議事録や会計決算書などの書類の保管はクラウドによるデジタル保存し、管理計画などの計画書作成も、専門的なひな形の揃ったマンション管理センターのマンションみらいネットなどを利用すべきです。
難しいのであればマンション管理士などにお願いすればいい。
現在よりも自主管理の範囲を少し広げ、足りない部分は専門業者や管理センターの支援を受けながら管理運営を構築していければ理想的だと思います。
難しい部門を管理組合でしょい込むことなく専門業者に任せ、最高意思決定機関である総会の議決には利益相反者を参加させないようにすれば、自然と管理組合もあるべき姿へと変貌するでしょう。
現在の管理業者は、管理組合の管理運営のための単なる協力業者としての位置づけになると思います。
例えば、大規模修繕工事の見積もり参加業者の一社としたり、雑用の便利屋としてお願いしたりと、使い方はいくらでもあります。
ある意味、自主管理みたいですが、専門的な部門は専門業者に任せ、組合員の財産とプライバシーを守れる範囲で協力会社を利用する、こういった形がこれからのマンション管理組合のあるべき姿なのではと思います。
この板主さんは、どうも管理会社側の方の様です。
https://www.mansion.mlcgi.com/acc_8_1_5.htm
で、免許停止処分はここ数年ないことが判ります。
それから、管理組合が悪徳管理会社と気づくのは稀で、修繕委員が内部資料や委員会の進め方を見て気づくことは有りますが、ごく少数派で、殆んどの組合員は気がつきません。
そんな状況で、「悪徳管理会社の悪行を是正」など、夢のまた夢のようです。
どちらかというと、組合員としての内部告発なら区分所有法違反に対するものが多いと思う。
対象者は理事長やら管理組合だが、管理会社がらみもあるので、違反があれば遠慮しないで地方整備局建政課に相談してほしい。
その際、大切なことは、違反内容を証明する証拠（書類、録音内容、写真等）を添付することだ。
東京都江戸川区東葛西6丁目 |
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7,390万円～9,990万円 |
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3LDK～4LDK |
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66.46m²～88.10m² |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7698万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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1億1290万円～1億5890万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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60.61m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
