ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

>>1250 匿名さん

部屋が分かれば一次との差を伝えられますよ

>>1234 マンション掲示板さん
工事現場のところにあるチラシでは、1期2次は10月中旬販売開始とありましたよ

物件概要にもそう書いてある。
https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/outline/

現地行ってきた。
鈍行、急行どっちも確認してきたけど、電車音はJR線に比べたら大分マシだった。

>>1254 購入経験者さん
将来、高架になると鉄道騒音大きくなるので、高架部分も確認した方が良いかもしれません。

>>1255 マンコミュファンさん

高架になるのは決定なんですか？

>>1256 匿名さん

都が事業として承認し、現在検討段階です
他にも再開発が3つほど控えていますが、このマンションの北口の再開発だけが組合発足しただけで
他は組合を作る前段階です
何れも29号線拡張に関係してそうなものです

Park Life戸越公園で検索すれば、品川区が発行した基本計画書が見られるので
興味があれば参考にしてください

1256です。
1257さん、ありがとうございます。
資料見ました。
高架と決定しているのではないんですね。

>>1258 匿名さん
高架決定と思います。モデルルームでもそう説明されました。
戸越公園駅 連続立体交差事業、で検索すると品川区議会の資料が出て来ます。

あんまり売れてなさそうで、今週末の登録まだ迷ってます

>>1260 マンション検討中さん
凄い勢いで売れてはいないけど、着実に売れてはいるんじゃないかな。

>>1260 マンション検討中さん

迷うのであれば、正直ここは買いではないと思いますよ。。各階ゴミ置きなしと、管理費の高さは将来的なリセールにもかなり不利だと思いますし。。

緑ヶ丘徒歩8分で坪600なんだから、ランニングコスト飲み込めるなら、戸越公園徒歩1分で坪520のここは買いだと思う。

近隣相場と比べて割安なのは間違いないよね。駅前は何もないけど大井町にすぐ出れるメリットで補える立地。

管理費って住んだ後に、安くすることは出来ないのでしょうか？

これからは、管理の質を落とさないで管理費を安く抑えるのは難しいでしょう。
企業の定年延長のため、管理人を務めていた60代の人材が不足しているので、人件費は上がりそうです。
タワマンの管理はどの会社でもできるわけではなく、安い管理費でずさんな管理をされても困ります。
その点、このタワマンは、各階ゴミ置き場がないので、余計な人手がかからないようになっています。

管理費よりも修繕積立金の方が気になります。比較的、小規模なタワマンなので20年後にはかなり跳ね上がってそうです。

>>管理費よりも修繕積立金
不動産の知識がそこまでないので教えてほしいのですが

管理費……変動することは少ない
修繕積立金……変動することがある、少人数だと特に上がる可能性が高い

管理費も上がりますか？

インフレで人件費も上がったら管理費も上がるのかと思ったりしています。

どちらかと言うと修繕費は設備に依存するので、プールとか負担の大きい共用設備でも無い限り大きくは違わないですよ。

>>1268 匿名さん

コストプッシュインフレで日本企業が給料上げるわけない
上がるとすれば修繕費用ですが、これも下がる可能性だってあります
10年、20年先のことなんか誰にも予想出来ないですよ
考えるだけ無駄です

どうしても気になるというのであれば、来年4月の日銀総裁選結果を気にしてればいいです
そこが直近での最大のターニングポイントです

修繕積立金は、小規模のタワマンは不利になる。一階に商業施設が入る本物件ならなおさら。武蔵小杉の大規模タワマンは早期から均等化してなるべく安くおさまるようにしている。極端な例だけどドレッセタワーとか見れば将来悲惨になるのが分かる。本物件はランドマークになれる魅力はあるけど、他のタワマンと徹底的に比較してから購入を検討した方がいい。個人的には本物件はただでさえ管理費が高く段階的に上がる修繕積立金も含めると相当なランニングコストになるから、将来何かあった時に売れるか心配。

無駄な共用施設が多いタワマンはインフレになると修繕負担が大きくなりそう。小規模タワーだとそういうリスクは少ないですよね。

>>1268 匿名さん

いま住んでるタワマン、修繕積立金、大規模修繕後、倍になりましたか、こちらは、あまり上がらないですか？

抽選日に全く盛り上がらない掲示板

>>1272 匿名さん

いえ、小規模タワーの方がスケールメリットが無いので1戸あたりの負担額は多くなります。

修繕費は基本戸数や床面積比例なので、規模は関係ないですよ。規模が増えればマネジメントコストが余計に掛かる面もあるしね。あとは高コストな共用施設があると修繕費は高くなります。

この物件、駅と直結してないみたいですが、雨に濡れずに駅に行くことはできますか？

>>1277 匿名さん

濡れます。大井町方面は開かずの踏切を通らないといけないので、結構待ちます

公式の物件概要見ると、
https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/outline/
二段あって上段は「第1期2次」になってて下段は「先着順申込受付中」になってる。
住戸によって売り方変えてるのか？

>>1279 匿名さん
先着順は1次の売れ残りでしょ

本物件下のリニアの工事はもう終わってますでしょうか？工事による陥没等の影響はないでしょうか。

>>1281 評判気になるさん
シールドマシンの故障により北品川非常口付近で調査掘進は中断しているようです。マンションの下を通過するのは来年の春以降じゃないですか。

管理費が高いだけに修繕計画がどうなのか気になります。

>>1283 匿名さん

管理費がどうして修繕計画に関係あるのか不思議なんですが…
関係あるのは修繕積立金でしょ?

無駄な共用設備でもない限りマンションの修繕費の実費どこも変わらないですよ。積立金を気にししても仕方ない。積立金の安いタワマンはむしろ修繕計画の見直しができてないだけで、積立不足からの修繕不良リスクが高いとも言えます。

>>1284 口コミ知りたいさん
言葉不足でしたね。例えば60平米だと管理費が28,000円くらいですが、修繕計画によっては最初は安くても10年後に2万円超えてくれば、ランニングコストは合計5万円以上になります。ランニングコストが重たいと何かあった時にリセールできるかが心配してのコメントです。

管理費も修繕費も特別高い水準ではないのでは？

共用施設にしては管理費高いなという印象なのですが、今はこれが普通ですか？

>>1288 評判気になるさん
他とそんなに変わらないですよ。管理会社も値上がラッシュなので中古マンションもいずれ見直されるでしょう。これからインフレ時代には不要な共用設備の少ないマンションが好まれると思います。

共用施設充実のパークタワー勝どきが管理費㎡単価月額約348円なのにここはどう考えても高すぎでしょ

>>1290 評判気になるさん

販売時期が違うだろ
1期は今の2,3割安かったんやぞ

プールとかあるようなタワマンはこれから先厳しそうな気がする。

>>1291 マンション掲示板さん
販売時期加味しても高くない？このしょぼさで、勝どきの1.4倍だよ？

管理費が高いとか、しょぼいとか思う人は検討をしなければいいのではないでしょうか？
管理費は確かに高いとは思いましたが、管理員さん、清掃員さん、コンシェルジュさん以外に警備員が24時間2名いるのでしたら理解できる内容です。

警備員って普段どこにいるんだろう。
住民が目にすることってあるの？

>>1294 通りがかりさん

警備員24時間x2名配置して、何を警備するんでしょうか？

ここってコンシェルジュいるんですか？いないと思ってた

管理費高くない擁護がすごいな

>>1297 マンション検討中さん
いますよ。

>>1296 口コミ知りたいさん
同マンション内にテナントが入る場合、警備員を常に配置しておかなければならない、というルールがあるようです。

なので管理費はテナント等が入っていないマンションよりも正直割高だ、と販売員の方が言ってましたー。

何だそのクソみたいなルールw

>>1300 匿名さん
警備員については、このスレの717、719、970、977あたりのコメントが根本原因と思います。

本当に住んでよかった街ランキングBEST100
戸越銀座・戸越 32位

毎日1000円、自分ちに入場料払ってるようなもんよ。
さらに戸建ての倍かかる修繕積立金。インフレの名の下に上がり続けます。

それに納得できるなら買えばいいんじゃないでしょうか。最終的には月トータル10万円に達すると考えておいた方がいいです。

見学行ったら営業は碇ゲンドウみたいに肘ついて話すし痰が絡んでるのか馬の鳴き声みたいな咳が気になった　気になったというか生理的に嫌
マスクしてるけど咳する時は手で押さえてほしい
物件はいいと思ったけどそんな理由で担当変えるって言うと嫌がられるのかな

>>1304 マンション検討中さん
プールとか維持費の嵩む共用施設があるタワマンならともかく、普通のタワマンはそんなにしないですよ。

>>1304 マンション検討中さん

こちらの物件の検討をしています。
毎日1000円ってなんのことですか？管理費や修繕費以外に1000円がかかるんですか？
月トータル10万円についても教えてください。

>>1304 マンション検討中さん

そもそも君はマンション自体辞めて狭小戸建てにしたほうがよろしいかと

販売進捗率40%くらいかな。ランニングコストは高めだが、イニシャルは近隣新築よりも低めだからトントンか。

>>1304 マンション検討中さん

もう下がりつつあんだよ
絶対に10万は23階以上でないと有り得ない

>>1309 マンション検討中さん
イニシャルは相当安いけど、やはり大井町線は利便性が微妙。地縁が無いと広域から集められる感じでは無さそう。

個人的に大井町線はのどかで好き。
自由が丘や二子玉川もあるし。
あと、西大井駅から一本で鎌倉駅に行けるのもいい。

>>1311 口コミ知りたいさん

電動自転車買って4年住んでから発言しろ住んでないのバレバレ過ぎて相手にされないぞ

大井町再開発の好影響が下神明の先の戸越公園まで波及してほしい。戸越公園が自力で駅力上げるには高架化と北口整備、後続の大規模マンション建設で10年以上先かなー

戸越公園の再開発、完成まで待たずとも計画が具体的になってくればリセールの好影響になるかもね。

自由が丘、大井町間の電車の窓から街並みを眺めていますが、ここにタワマンが建つ風景を想像できないです。出来上がるとかなり目立つマンションになりそうですね。

>>1314 マンション検討中さん

今現在予定されている工事が全て完了するには20年弱かかりますよ

>>1317 通りがかりさん
お詳しそうなので是非もっと教えて下さい。
「全て完了」というのはどこまでを指しますか？
1.駅の高架化
2.駅北側ロータリーの整備（タクシー・バス）
3.駅北側の新しい建物群（マンション・商業？）
ここの再開発はざっくり以上３つと認識していますが
20年弱というのは3までを含むという理解でよいでしょうか？
1&2で10年以内だと、このマンションにとっては良いと思うのですが。

>>1321 ご近所さん

補助29号線の拡幅工事もありますし、再開発はその他にもあと2つあると聞きました。
全部というのはこれら全てが終わってからではないでしょうか。

>>1322 通りがかりさん
有難うございます！　なるほど。
時系列に
1.補29拡幅
2.駅の高架化
3.駅北ロータリー
4.駅北の新建物たち
これら全部で20年弱。
ところであと２つというのは、
どのあたりを指すのでしょう？
ぜひ教えて下さい！

>>1321 ご近所さん

返信が遅れてしまい申し訳ないです
1322さんが仰っているとおりです

>>1323 坪単価比較中さん

4です

本物件に住んた後
> 4.駅北の新建物たち
に住み替えることを目論んでいる。

駅北の新建物ってロータリーが間に挟まるからそこまで近くないよね？

>>1327 マンション検討中さん

2つのうちどっちを選ぶかにもよりますが、5分弱といった感じですね
ハロウィンのイベントが戸越公園でも行われていたんですが、その時は10分強かかって駅まで行けました

>>1324 検討板ユーザーさん
1323です。有難うございます！　1322さん、1325さんも有難うございました。そうすると、4の駅北の新建物たちが、少なくとも３つくらいの開発になるのですね。補助29号の西側と東側でひとつずつくらいかと思っていました。ところで駅高架化って、既存駅を営業しながら工事出来るんでしょうか。それとも仮駅を将来のロータリーあたりに作って（迂回線路も新設して）既存駅を壊して高架工事でしょうか。それによって高架化実現までの年数がすごく違うなと思いまして。

>>1329 坪単価比較中さん
十条が参考になるかと
やろうと思えば出来ますしね
計画上は検討段階なのでなんとも言えない状況です

>>1329 坪単価比較中さん

先ずは大崎以南での土地の状況を知らないと話になりません
この物件含め、ほぼ農地だったんですよ
それが今や木造住宅密集地域なので…
この近隣に住んでいて車持ってる人も多数見かけますが
川崎ナンバーとかも多いです

早い話言葉は悪いですけど、戸越公園といえど田舎もんは買えない物件ですね
これはいい方向に左右しますよ

>>1329 坪単価比較中さん
一番時間が掛かるのは高架化です。営業しながら工事をするので、仮線と仮駅が必要になります。仮線のためには用地買収が必要になり、そこで時間が掛かります。道路を通すのと同じですね。早くても10年ぐらいは見た方が良いかもしれません。逆に駅北側の開発が先に完成するかもしれません。

1329です。1330さん、1331さん、1332さん、それぞれ有難うございます！　調べてみると十条の高架化は都の冊子が出ていますね。https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000049930.pdf
十条は仮線と仮駅で工事するようで、1332さんのおっしゃる通り、戸越公園でも高架化には駅北側の用地が前提になりそうですね。29号拡幅だけでも大変そうですし、まして駅高架化や駅北開発は時間がかかりそうだと改めて分かりました。でも、これから10年20年単位で順番に大きな開発を見込んでいることは戸越公園駅の可能性そのものだと思うのでシンプルに楽しみだなと思いました。

なんだよ。大井町ないからこっち検討すっか。
大井町駅近予定ありますか？

ブリリアまたできるのか。大井町ブリリアだらけ。

>>1334 匿名さん

個人的には戸越公園の方がスペック高いとおもいますので、なびかれませんでした。武蔵小山の商店街等

戸越公園一択です。

>>1336 匿名さん

大井町近辺はそうじゃないですか?
大崎が住友だらけのように…
戸越公園あたりは三菱がやりそうですね

先日モデルルーム見学してとても良い物件と感じたんですが、皆さん価格どう思われますか？
もちろん高いとは思うものの、昨今の新築の高騰からすると、ここの立地と仕様の良さにしては言われるほど高くないと感じました。

>>1339 マンション掲示板さん

確かに仕様はいいですね。プレミアムフロアでなくても天井高2700はとても高く、他のマンションのプレミアムフロアレベル。
狭い部屋でも広く感じますし、モデルルームでも狭い部屋なのに圧迫感はなかったです。
しかも、クローゼットは、間取りでは同じに見えても、
天井高なので、上段が2段となっていたり、間取図だけでみるよりも実際には収納力も想像以上にありそうです。
設備も申し分なく、快適に暮らせると思います。
バルコニーも当然天井高なので、縄跳びだって出来そうです。
建てば群を抜いて目立つ存在になると思いますし、そのころには格段に人気出るのではないでしょうか。新幹線からも目立ちそうですね。
周りと同じ14階でも他マンションの14階より高くなるので抜けます。
トランクルームもついてきますし。
一点、各階ゴミ置き場は皆さんが言っていることで、少し物足りなさはありますが、
商住複合開発故の警備体制はしっかりしてるので、管理費考えると最低限の共用施設で、おさえたのかもしれません。女性にはセキュリティ的に安心ではないでしょうか。
周りは住みやすい住環境(商店街など充実)なので、タワマン感は少し弱いですが、静かに暮らしいたい少し大人に向いてるかもしれません。デザインも和モダンで洗練されてますし。
安くもないですが、高過ぎず、この価格に時代が追いついてくるのではと思います。
安過ぎない方が住む人も縛られますので逆に、安心かもしれません。

>>1339 マンション掲示板さん

ファミリー物件契約者です
結果論ですがこの物件は他の物件と比べると割安でした
我が家には絶対に譲れない条件があって価格発表当時は頭を抱えましたが
我が家の事情を鑑みて購入することにしました

予想より1000万程高かったですが、今後の世界状況を考えても今より安くなることはないと思うの気に入ったのなら早めに契約されたほうがいいと思います

>>1340 マンコミュファンさん
営業さんが度々天井高のことを話されていたんですが、やはり仕様は高いのですね。今まで足を運んだモデルルームの中でも一番開放感を感じました。
ゴミ置き場があれば最高でしたが、それ以外の点ではこのエリアが好きな方であれば非常に良いマンションだと感じました。

>>1341 マンコミュファンさん
高いと感じてしまいましたがこの市況だとそれでも割安なんですね。
別の物件を買い逃してしまいこちらを見学したのですが、予想以上に良いマンションだと感じたので本格的に検討してみようと思います。
ちなみにもし良ければ譲れない条件というのを参考までに教えて頂くこと可能でしょうか？

>>1343 マンション掲示板さん

割安と書きましたが前提は住宅ローン金利が今のままであるということを忘れてはいけませんよ
妻が夜勤ありの仕事で自転車通勤可能というのが我が家の絶対に譲れない条件です

参考までに同時期駅チカ物件坪単価です
https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/1582267590939791360?ref...

>>1343 匿名さん
連投ですみません

我が家は興味本位でザ・タワー十条にもエントリーしました
この物件から十条に決めたという情報は、担当営業からは8月当時で5世帯程です
変更の決め手は各階ゴミ置き場とのことですが、ディスポーザーも標準装備であるので
我が家では各階ゴミ置き場を設置されて管理費上がる位ならこの物件の方が慣れ親しんだエリアに住めるので、デメリットにはなり得ませんでした

とはいえこちらの物件で70平米以上の部屋は十条と比べると月10万以上支払額が高くなります
ここは各家庭のお財布次第だと思いますよ

大井町にブリリアできるのですか！？ホームページとかまだですよね！？坪単価どれくらいになるのでしょうか！

>>1346 通りがかりさん
東京建物は阪急百貨店の裏あたりですね。あと仙台坂で日鉄興和不動産も新築マンション建ててます。

>>1345 マンション検討中さん
色々とありがとうございます。参考になりました。
十条も戸越公園と少し似た雰囲気があり良いですよね。職場の位置的に見送りましたが、気にはなっていました。

発表当時十条の価格を見て高すぎると思ったのですが、今となっては駅チカタワーとしては違和感ない気もしますし、そう考えると戸越公園の価格も適正な気がしますね。それにしてもここ1,2年での急騰ぶりに驚きます。。

我が家もディスポーザーがあればゴミ置き場はこだわらないので、やはり前向きに次期を検討してみようと思います！

>>1342 マンション掲示板さん

はい、私も色々なMR訪問しましたが1番天井高かったです。天井高はひとつの特徴ですし、プラスポイントだと思います。
ex)アトラス五反田、目黒マーク、ザタワー十条、少し前ですが、シティタワー武蔵小山、パークタワー武蔵小山、ブランズ豊洲などなど

>>1345 マンション検討中さん

私は結構本気で十条も比較検討しMRに足を運んでいましたが、最終的に戸越を選びました。
職場へのアクセスを考えたのが1番です。
埼京線の通勤を敬遠したのと、ここと違って検討スレの荒れ様がひどく嫌になったのも要因の一つです。

こちらは第1期3次を終えて、おそらく地権者住戸を除いて半分は売れたと思います。
検討お早めがよろしいかと思います。