ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

>>100 匿名さん
シンプルでヨロシ

>>98 マンション検討中さん

同意見です。まぁ、とりあえずもう少ししたら価格の発表があるわけですし、そろそろ予想合戦はやめてほしいですよね。

無責任な価格予想ならかえって面白い（と個人的には思う）んだけけど、不動産のスペシャリストってわけでもあるまいに、二人ともどうしてそこまで自分の相場観を強く主張できるのか、傍から見てて魔訶不思議だな。まあ、どうやら「マンコミュあるある」なんだろうけどね。
ちなみに、自分は坪500前後で予想してますが、地所レジが早期完売目指すか、ゆっくり売るつもりかで、値付けの仕方がかなり変わってくる気がします。

地権者住戸がどういったポジションに分布しているかにもよりますが、坪480と予想します。

>>104 匿名さん
坪480ならちょい無理してでも本気で検討するなあ。身内から反対されそうだけど（苦笑）。

電車の駅も近いけど車だと
首都高速目黒線戸越IC、首都高速中央環状線五反田ICもかなり近いね。
でもかなり渋滞するのかな?

>>106 匿名さん
この辺はあまり渋滞しないですね。首都高目黒線は他と違って盲腸線なので。

>>18 マンション検討中さん

リニアトンネルの真上なことで懸念すべきことって本当にないんでしょうか。買ってからトラブルあっても多分誰も保証してくれないんですよね。大深度法ってやつで地下40m以深は地上の所有権が及びませんから。JRを訴えることは出来るでしょうが、、、

北品川非常口と東雪谷非常口の間のトンネル工事は本格的にはこれからのようですね。トンネル開通後にマンション建設するのとマンション建設後にトンネル開通するのとではなんとなく後者の方が建物への影響がありそうな気がして心配です。

>>109 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。このあたりの本格的な工事はこれからなんですね。知り合いが東雪谷に住んでいるのですが、非常口の工事のせいだと思うのですが、騒音に悩んでいますは。戸越公園の方は地中だけの工事かと思うので騒音はないでしょうが、地響きや地盤への影響が心配です。

>>99 匿名さん

＞第三者がスレを遡って客観的に俯瞰すると、あなたが「地名だけで判断している」としか受け取れない文脈だと思いますが。
もはや論点（戸越公園タワーの妥当な価格）を外れすぎているので第三者は会話を追ってないでしょうね。
ちなみに私の最初コメントの「武蔵小山で」「十条が」というのは、続く「坪650や「坪470」という文言から、「武蔵小山(の駅前一分タワー)で」「十条(の駅前一分タワー)が」という特定の物件について述べたのはご理解いただけるはずです（だって普通の武蔵小山や十条の物件ではそこまで高くならないからね）。ここをもって「地名だけで判断してる」とするのは読解力を疑いますね。

＞この点に関してはもはや価値観の問題ですので、これ以上議論しても平行線のままかと。
ここが話の論点なので平行線というならこれよりのあなたのとコミュニケーションは意味がないということですね。
ちなみに議論は相手の言っていることをきちんと整理して解釈する能力と姿勢が必要なので、あなたとの間に”議論”が成立したとは思っておりません。

＞代々木上原のような非東急沿線の高級住宅街も現実に存在するわけで、
えーと、私が>>71で言った「城南と東急の組み合わせは明らかに価値が高くなる傾向があります」は「城南と東急の組み合わせ”以外”は価値が低くなります」「城南と東急の”以外”の組み合わせは城南と東急の組み合わせより価値より低くなります」を意味しないんですよ？大丈夫ですか？高校数学でいう「裏は成立しない」ってやつです。

＞その程度で引っ込める主張ならそもそもされないことをお勧めします。
あなたが勝手に私が言ってもないことを言ったように曲解してわら人形を叩いているだけです。

＞しかし、それらはあくまで一般論に過ぎず、例外はいくらでもあるわけで。
それはその通り（そりゃ西の端とか南の端と比べたら違うよね）ですが、私はあくまで戸越（公園）と十条との比較の理由として「南高北低」と述べたわけで、その差についてはあなたも＞＞71「同等の条件なら戸越の方が高くなるのは自然。」と述べているわけで、なおさら突っかかってくる意味がわかりません。

なんか「城南の東急線以外はゴミ立地！」みたい言ってるって思われたのかな…別にこっちも戸越や城南東急線最高！神立地！なんて言ってないですよ。なんか逆鱗にふれること言っちゃいましたかね？京王線や小田急線沿線に住んでいる方だったのかな？それらも立地がよい、良質な住宅エリアがたくさんありますよ。

あなたとの間には「戸越と十条の立地の差による価格差はある」というコンセンスサスはすでにとれていて、あなたは十条タワーのランドマーク性はすごいけど戸越公園タワーはそうでもないから坪550は出せないし出したとしても売れない、私は戸越公園タワーは十条タワーほどの規模感はないけどエリアの希少性がすごいから十条タワー並の資産価値になり得るので坪550近く出て売れるんじゃないか、という主張ですね。

>>106 匿名さん
目黒線はぜんぜん交通量が少ないですね。
白金ザスカイもパコ長者丸も目黒線に面していますが、そういう部屋が売れ行き悪かったって全然聞きませんから。目黒線はネガティヴ要素にはなりにくいです。

ただ、戸越周辺は一方通行や細い道が多いので車移動だとストレスがたまるかもしれません。

>>112 匿名さん
昔は第三京浜と繋ぐ計画だったみたいですが、今は動きがなさそうですね。高級住宅街を突っ切ることになるので難しそうではあります。

長文の応酬もうやめませんか。本当に怖いですし価格予想合戦あまり意味ないですよ。

長文はスルーしています。

>>112 匿名さん
長者丸まだ残ってるよ。高速に面してるところ。
あなたが聞いてないからって適当なこと言わない方がいい。

大井町の再開発に期待かな。

大井町駅近くの仙台坂バス停付近にマンション建設地ぽいの発見

長文さんもう来ないでください。
どうか宜しくお願いします。

現地行ってきました。駅は田舎っぽいけど逆に静かで良さそう。駅名の公園までは少々歩きますね。小さいながら管理が行き届いたすごくいい公園でしたが。大井町が便利な街なので、そこまで電車で３分っていうのが最大の魅力でしょうか。商店街が多い地域なので、商店街の雰囲気が気に入ればありかと。

https://shinagawa.goguynet.jp/2022/04/23/ecoru-togoshi/
５月から戸越公園内にできるみたいですね。
近くにOKストアやオオゼキもあるし、電車3分で大井町、10分で自由が丘、マイナーな駅だけど駅近なら以外に便利かな…
車でも補助26号線つかえば大井町まですぐだし、建替え予定だけどTOC五反田も近くていいね…価格高いようでしたら検討外ですが…

今時珍しい、広めの３LDKがあるので期待してます。
ゆったりスペースなのは単価低めも期待できますね。

長文来なくなってみんな良かったね！

ここより数段マイナー駅の石川台徒歩4分、大田区アドレス、しかもめちゃ交通量多い中原街道沿いのザ・パークハウス東雲谷フロントが坪400万でさくっと完売しそうな勢いだね。あんまり単価低めにはならないと思うけどな。

>>124 匿名さん

東雪谷の間違いでは。

>>125 評判気になるさん

おはようございます。
連休明けには、モデルルームのご案内がある感じですかね？

東雪谷フロントはいい部屋(上階の南向き住戸)のほとんどが募集対象外でした。ここの70S、80Tの20階から23階がどのくらい募集対象になるか気になってます。(70戸の分布がばらけているのか、上階に集中してるのか…)
モデルルームの案内、待ち遠しいですね。

現地行ってきました。かなりの下町で安めなお店多し、コンセプトムービーとは大分ギャップあります。それでも今の市況なら坪単価400くらいいくかもしれません

>>128 マンション検討中さん

@500の書き間違いですよね？

400なら喜んで買うわ

4階35Hが400～450、23階120Zが700くらいと想定して公式の発表を待ってます。
想像を、驚くほどに超えてくる場合はプラス50。

クレヴィア西馬込が坪単価340万円。ここは440くらいじゃない？

みなさんは価格よりも、地下のリニア工事とか地権者の方が気になりませんか？？

>>133 通りがかりさん

2022年3月30日の時点で北品川非常口のドリル(カッターヘッド)は完成してますね。

https://company.jr-central.co.jp/chuoshinkansen/urban_shield-tunnel/ov...

北品川非常口から戸越公園駅までは直線約2.4km 、1ヶ月で400m掘削できるようなので6ヶ月程度でマンションの下を通過しますね。

説明会資料P.34に戸越公園の地質断面図がありました。
https://company.jr-central.co.jp/chuoshinkansen/urban_shield-tunnel/de...

このマンションの制振フレームの杭基礎が地中何メートルまで打ち込まれているかは聞いてみたいですね。

>>132 マンション検討中さん

西馬込７分窪地の小規模板状マンション、大田区アドレス、準工業地域、第二京浜沿い（トラック通り）、敷地形状×（南向き住戸なし）、非メジャーブランド

戸越公園１分の駅前再開発タワー、品川区アドレス、近隣商業地域、池上線沿い（踏切音あり）、敷地形状〇、地所レジブランド

>>133 通りがかりさん
私は地権者の素性が最大の関心事です。70/241地権者住戸なのに、地権者が宗教関連の人物で、信者が大量に入居などということになれば論外です。即検討を中止します。逆に、リニアはそんなに心配していません。

>>136 都民さん

想像力逞しいのはいいけど、社会をリアルに見てないなと。
シティータワー武蔵小山も地権者住戸多いけど、宗教とのつながりなんか聞かないよね？
東急沿線の古い住宅街で大規模再開発やったらどうしても地権者の数が増える。
それが特定の宗教団体に乗っ取られるなんて話は聞いたことない。

>>137 マンコミュファンさん

>>13　をご覧になった上での書き込みでしょうか？建設地に宗教関連施設が建っていたと聞いては地権者との関係はどうしても気になります。

現地見てきました。凄く静かな環境で良いですね。
ただ、踏切渡って改札越えたりしないといけないので、急いでる時は目的地によっては少し時間かかるかもですね。せっかくの1分なのに残念ではあります。
それでも品川区駅1分タワーですから500～550にはなると思います。

東雪谷フロントが坪400ってことを考えると場所だけでプラス100。向こうは完工が昨年でこっちは2年後だとすると足元の更なる資源高の影響もある。施工が大成だし、おそらく仕様もだいぶ上げてくることを考えると、さらにプラス50では済まないかもしれない。

というわけで仕様をどの程度で仕上げてくるか。モデルルームが楽しみだな。

場所だけでプラス100ってのは言い過ぎた。50から70くらいか。

>>134 名無しさん

貴重な情報ありがとうございます！デベとしてはリニアのことにはなるべく触れずに売り抜きたいところでしょうから、こちらから積極的に質問していきたいですね。

>>138 都民さん

＊＊＊の社宅？があったからね。

2024年ってローン減税受けれないのかな。それとも来年以降の発表待ち？

>>136 都民さん
マンション予定地に元々どんな建物があったのかググってみましたが気にされているのは戸越公園僧房のことですかね。この宗教施設の敷地はマンション予定地全体から見ると一部だと思いますが地権者の数としてはどうなんでしょうね。
241戸もあれば他の様々な宗教の信者の方も入居されると思いますので、特定の宗教団体の意向が例えばマンションの利用規約等に反映されるようなことは考えにくいです。

>>145 マンコミュファンさん

コ
ー
フ
ク
の
カ
ガ
ク
の所有マンション。

>>144 匿名さん
住宅ローン減税受けられると思います。
https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2022/20211224tai...

>>146 マンション検討中さん
ホントに、モデルルームで聞いてみてください。続報お願いします。

>>147 マンコミュファンさん
ありがとうございます！
14万円×10年ですか。ないよりはマシですが、来年から住めるかどうかで随分変わりますね。。。

>>145 マンコミュファンさん
宗教施設の敷地が予定地に入っていてたとしても、地権者になっているとは限りませんし。
デベロッパーや建設会社が買い取っている場合もあるので、その辺は聞いてみるのがいいと思いますね。

2024年～2025年で大井町線沿線のマンション検討中です。
戸越公園駅徒歩1分の地所レジタワーと
大岡山駅徒歩10分の野村低層マンション(大岡山一丁目計画)では坪単価はどのくらい変わってくるのでしょうか。城南エリアの相場に詳しい方のご意見を伺いたいです。長文さん歓迎です。

>>151 マンション検討中さん

大岡山はまだ何も情報出ていなくないですか？大丈夫でしょうか

>>152 通りがかりさん
大岡山低層は2024年4月に完成予定、戸越公園タワーは2024年2月完成予定なので販売時期が一部重なるのではないかと考えています。第一期を逃したくないので今後発表されるであろう戸越公園タワーの販売スケジュールに沿って商談進めますが、もしも2022年7月、8月に大岡山低層の情報が出てきた場合には比較検討したいと思っています。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10076463

https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=211110500066&pub=1

なお、大岡山徒歩1分の物件と戸越公園徒歩1分の物件では大岡山の方が価格が高いと思っています。(認識誤っていればご指摘ください)
大岡山徒歩10分(プラウド仮)の場合では戸越公園1分と比べてどうなんだろうという疑問です。

>>153 マンション検討中さん
大岡山の物件は、
ピアース都立大学やプラウド目黒洗足ガーデンコートあたり参考にしてみてはどうですか。

長文さんを呼ぶのは勘弁です。

>>155 マンコミュファンさん

呼んでる人から長文さん本人の匂いがプンプン

近隣のタワマンに住んでいますが、昨今は高齢者の現金買い、が本当に多いですよ。相続税対策も兼ねているのでしょうが、どれだけ値段が上がっても付いてくる。

おそらく市況的には普通のサラリーマン家庭のパワーカップルの限界を超えているし、投資としても妙味がない（3%なら米国債でも買っておけばよい）とは思いますが、そういうことなんだな、と思います。

最近の市況は異常だと思います…我が家は所謂パワカで、世帯年収3000万程度（夫婦ともに総合職の一部上場企業勤務）ですが、昨年位までは、デベから見た時の属性がよかった部類だったと思われ、MR行くと、「全額ローンでも与信OKなのでぜひ検討してください！」という応対でした。

それが昨今は、塩対応を受けることが増えたなと感じます。最近も某MRに行きましたが、

「正直、現金が余って仕方がない方向けの物件です。購買層は経営者か会社オーナーです。地域No1物件なので、大きく値下がりするリスクは低いとは思いますが、ここから値段が上がるかと言われれば、そうは思わない。無理せず、冷静に考えてください。」

という反応に変わりました。宮仕えのサラリーマンにはサヨナラ価格なんだな～と思うようになりました。

下見しました。ここは下町で住民もお年寄りが多く、飲食店も格安店が多いです。同じ品川区でも大井町や天王洲アイルとは質が違う感じで、かなり好みがわかれそうです。大きなスーパーとか出来ますかね？

>>158 匿名さん

158さんの属性で塩対応だったとは正直驚きです。
もしよかったら、最近MRに行かれたその地域No.1物件というのはどちらの物件なのか、何かヒントだけでもご教示いただけないでしょうか？

近所に住むものです。購入も検討しております。
電車の騒音も気になりますが、羽田空港に着陸する飛行機の騒音も気になっています。現在3階に住んでおりますが、窓を開けていると午後3時を過ぎると、大井町上空を通過する飛行機の騒音が気になります。多い時は10分間隔で通過しています。本物件の東向きの部屋だと、特に高層階の場合、騒音が大きいのかな？と気にしております。

>>161 匿名さん
飛行機に関しては戸越公園駅付近は65から68dBの騒音みたいですね。
https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_...

遮音等級T2かT3のサッシであれば窓を閉めた状態では静かになると思いますが、窓を開けると電車、踏切音、飛行機、補助第29号線の車の騒音は聞こえてきそうですね。

東大井の仙台坂バス停前の開発はモリモトみたいですね。場所がいいので期待大。
シティ大井仙台坂HTみたいな感じだろう。

>>158 匿名さん
属性って年収だけじゃないとこもあるからね
国家資格持ちの年収2000万が無資格サラリーマン3000万より与信高いこともある
銀行は長期ローンなら安定性を1番求めるから

>>153 マンション検討中さん
大岡山徒歩1分の物件？

大岡山プラウド（？）は坂道に囲まれた谷底みたいな立地ですよね
呑川緑道沿い？
おまけに徒歩10分では話にならない気がします
電車を利用しない方なら問題ないのでしょうけど

>>166 口コミ知りたいさん
確かに大岡山から見ると谷底みたいなとこかもですが
都立大10分緑が丘7.8分ですかね。
大岡山と言うより東横線という事で
現実的には@500超で来ると予想しますね。
70m2で1億行くか行かないか辺りですかね。　

向かえの盛モトでさえ@450超でした。

>>153

確かに大岡山駅１分にタワーが分譲されるようなことがあれば戸越公園より高いでしょうね

プラウド大岡山とこの物件なら価格は同じくらいの想定で良いのではないでしょうか

平均550と考えます

>>167

さらに言うと自由が丘も15分程度ですね

>>169 名無しさん

モデルルームの案内が未だ来ないですねー

>>170 マンション検討中さん
ですね～
公式サイトも更新されてないですね。
>次回更新予定日：2022/05/10

この辺りは20メートル道路が計画されていて、着々と用地買収が進んでいるエリアです。添付画像の通り、戸越公園駅の付近はマンションが乱立する計画なので、その頃にはこのマンションの優位性は薄れてしまうかもしれませんね。

>>172 近隣住民さん
反対運動が起きてるのに

>>168 名無しさん

それならパークタワー勝どきより高いですが、正気ですか？

>>172 近隣住民さん

むしろ、優位性が高まるのでは？
これから再開発が進んでいく町の最初のマンションですから。

>>173 口コミ知りたいさん
再開発には、反対の人もいれば賛成の人もいるのは当たり前。近隣住民が全員賛成なんてあり得ないので。

１度でも現地に行った方はいますか？想像を絶する下町ですよ。それが好きな人にとっては良い街です

ドラマ　Stand Upで使われた町ですね、下町ですけど治安いいので安心して住めますね。キンコンの人も住んでいますね。

>>174 検討板ユーザーさん
いくらくらいなら正気でいられますか？

まーだ単価予想やってる笑笑

この辺りは古くからのお祭りが盛んで、個人商店が元気があるエリア。
お惣菜屋で顔を覚えて貰えば雑談が出来るようになる、絵に描いたような下町気質の街です。
そのような街が自分の好みに合うかどうか。
また、周辺の中延、戸越銀座含め飲食店、チェーン店以外は大体19時過ぎごろに閉店するので、それが自身のライフスタイルに合うかどうか、は参考にすると良いと思います。

もうホントに単価予想合戦は要りません。
個人でやって下さい！

単価予想家さんへ、
『それ、個人の感想ですよね』

単価予想にこれほど否定的なスレも珍しいね。
それも、この物件の購入希望層の特徴なのかもね。
湾岸とかと全然違って、それはそれで興味深い。

まぁ今んとこそれくらいしか語るとこないし、変に長文だったり不快にさせるような内容じゃなきゃよくね？とは思う

単価予想をしている貧乏人は発表後に消えます。坪単価500以上ですので、変な期待はやめておきましょう

>>186 マンコミュファンさん

貧乏人ではなく転売益の出るマンションを鵜の目鷹の目で探してるハイエナ達でしょ。

断言します

坪単価600万です。

私の投稿、販売まで覚えておいてくださいね。

知らんがな

どうでもいいわｗ でも600でもおかしくなさそうな市況と原価高騰だね・・・

地元富裕層ですが、坪単価700万だったとしても買います。
私の分と、息子夫婦の分、あと賃貸用に少なくとも計3戸はキャッシュで買う準備をしています。

>>191 匿名さん

どうせ小さな部屋だけでしょ？

>>174 検討板ユーザーさん

勝どきより高いで間違いなしですよ！

同じ建物内での価格差が尋常でなく、今から勝どきを買うのはリスクしか思いつかないですね。自分は元々地盤を重視するので湾岸より戸越公園の方が良いなと思っていたんですが、リニアトンネルがどう影響するのか。

一般大多数に評価されるのはパークタワー勝どきでしょ
戸越公園駅なんて城南に住んでる人以外はほとんど知らないし、タワマン単体としても見ても向こうは1000戸オーバーでこっちは200戸規模、比較にならない
でもここに住みたい人は沢山いるだろうし売れるでしょうね。

勝どきと戸越公園は良い勝負じゃないかな。
坪550だね、やっぱり

オンラインプロジェクト発表会の案内きましたけど、予算の選択肢が一番低いもので「～9000万円」で、それより下の刻みがないですねｗ
こりゃパンダ部屋でない3LDKは9000万円スタートかな…

勝どきより高かったらさすがに売れないのでは？

>>197 マンション検討中さん
9,000万円は2LDKでは？3LDKは1億以上でしょう

>>199 マンション検討中さん
70Sは1億以上でしょうね。さすがに65Oは1億スタートじゃついていける人が相当限られるかと思いますが