2LDK スムラボ派出所スレ

プラウドシティ方南町

方南町駅徒歩5分、総戸数371戸、大規模な建て替えプロジェクトです！
駅徒歩5分と駅近にも関わらず、大通りから1本奥に入っており、住環境と利便性のバランスが良い立地です。スーパーも小中学校も程々に近いのは好印象ですね。

周辺築浅中古は坪400万を超える価格で動いています。近隣の新築だと方南町駅徒歩8分の「ピアース方南町レジデンス」がありますが、こちらは坪450万前後です。これらを上回る価格になるかと思いますので、坪470～490万程度と予想します。

＜周辺中古＞
ライオンズプラザ方南町　1987年築　方南町駅徒歩2分　坪280万前後
パークシティ杉並セントラルタワー　2000年築　方南町駅徒歩9分　坪330万前後
ルフォン杉並方南町　2013年築　方南町駅徒歩4分　坪355万前後
プラウド杉並方南町　2021年築　方南町駅徒歩7分　坪410万前後
シティテラス杉並方南町サウス　2017年築　方南町駅徒歩2分　坪440万前後

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パークタワー向ヶ丘遊園

向ヶ丘遊園駅徒歩2分、総戸数241戸、駅前再開発プロジェクトです！
向ヶ丘遊園駅前と言えば「アトラスタワー向ヶ丘遊園」が駅前にありますがそのすぐ隣です。
本マンションが位置する駅北口側は今は開発ラッシュで少々殺風景ですが、開発が終わると綺麗で便利に生まれ変わりそうです。登戸駅も徒歩7分ということで2駅を使い分けることができるのも便利ですね。すぐ近くに多摩区役所やオーケーがあるのも個人的にはプラス要素です。
駅前の利便性を享受しつつ、少し歩けば生田緑地があって緑が豊かなのは特に子育て世帯にはハマるポイントになりそうです。
デザインはIAO竹田設計が監修しており素敵です。最近なかなか見なくなった逆梁アウトフレーム工法のタワマンということも相まって重厚感があります。逆梁のメリットを上手く活かし、サッシ高が確保されていると嬉しいのですが…

すぐ目の前の「アトラスタワー向ヶ丘遊園」が坪330万程度で動いていますが、昨年の売却事例かつ3階だったので今の価格としてはもう少し価格が上がってもおかしくはありません。新築だと駅反対側に「プラウド向ヶ丘遊園」が坪380～390万程度で販売中ですが、ここを下回る価格になるとは思えませんので、坪420～440万程度と予想します。

＜周辺中古＞
アトラスタワー向ヶ丘遊園　2008年築　向ヶ丘遊園駅徒歩2分　坪330万前後
イニシア向ヶ丘遊園駅前　2013年築　向ヶ丘遊園駅徒歩2分　坪290万前後
ブリリア向ヶ丘遊園　2018年築　向ヶ丘遊園駅徒歩6分　坪290万前後

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ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス

船堀駅徒歩3分、駅・スーパー・小学校いずれも近いのは便利そうです。
本マンション逆側の駅北口には江戸川区役所移転と絡めた再開発計画有。再開発が完成すると駅周辺の雰囲気はガラッと変わりそうです。
周辺中古の価格を踏まえると坪370～390万くらいになりそうかと予想します。

＜周辺中古＞
・プラウド船堀ファースト　2011年築　船堀駅徒歩1分　坪300万前後
・プラウドシティ船堀　2012年築　船堀駅徒歩4分　坪300万前後
・ザ・パークハウス船堀　2016年築　船堀駅徒歩3分　坪330万前後

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ザ豊海タワーマリン＆スカイ

ついに発表になりました！総戸数2,046戸の大規模再開発プロジェクトです。注目すべきは抜群の眺望と個性的な外観デザインですね。
南西方向はレインボーブリッジと東京タワーと富士山がまとめて見えることに加えて眼の前に背の高い建物がないため、開放感がエグいです。52階がスカイラウンジになりますが、そこからの眺望は最高ですね。これだけで買う理由になります。
外観デザインについては、おれたちのホシノアーキテクツが監修です！ホシノアーキテクツ×三井不動産と言えば、最近だとパークタワー勝どきが有名？ですね。あとはパークコート北参道ザタワー、パークコート渋谷ザタワー、ミッドタワーグランドなどどれも曲線が美しい芸術的なマンションばかりです。商業施設だと東京ミッドタウン日比谷もホシノアーキテクツがデザイン監修です。
ホシノアーキテクツ×三井不動産は私が最も好きなペアです。このペアである時点で私はすでに購入意欲が高まっています！笑
イメージパースの時点で言葉を失うクオリティなのですが、完成したらどうなってしまうのか…完成が楽しみすぎるマンションです。

一方で眺望×価格の手頃さであれば「晴海フラッグスカイデュオ」がありますし、駅距離を重視するなら駅直結の「パークタワー勝どき」があります。勝どき駅徒歩10分という両者の中間的なポジションというのは良く言えばバランスが良いですが、悪く言えば尖った個性がありません。街の中に商業施設がある晴海フラッグと比べて周辺の買い物環境も少々弱いなど懸念要素もあります。ただそれを埋めるためにデザインや共用施設には気合を入れてきていると感じます。
「パークタワー勝どき」と「晴海フラッグ」で約6,000戸の供給をした後の1,509戸（本マンション販売戸数）です。並行して月島には「グランドシティタワー月島」ともう1棟のタワマンも控えています。需給のバランスを考えると1期1次は少々慎重な値付けにしてほしいぞ…と密かに期待していますがどうなるか。
おそらく本マンションは当面モデルルームの予約すら困難になることが予想されます。まだ未エントリーの人は即エントリーをおすすめします。エントリーするかを悩んでいるマンションではなく、何とかモデルルームまでこぎつけてそこから買うか買わないかを判断するようなマンションになると予想します。

「スカイデュオ（坪420万）」と「パークタワー勝どき（坪700万）」の間だとすると坪560万なのですが、周辺中古の動きを見ていると坪560万だと抽選会になりそうです…何とか坪600万切ってくれると嬉しいのですがどうなるか…方角や階で価格差が大きくなりそうですし、戸数も多いので狙い目住戸はほぼ間違いなく出てくると思います。

＜周辺中古＞
・ザトウキョウタワー　2008年築　勝どき駅徒歩8分　坪440万前後
・ドゥ・トゥール　2015年築　勝どき駅徒歩8分　坪520万前後
・勝どきザタワー　2016年築　勝どき駅徒歩7分　坪490万前後
・パークタワー勝どき　2024年築　勝どき駅徒歩1分　坪700万前後

勝どき駅から現地

ザ・パークハウス横浜港南台

港南台駅から徒歩8分、総戸数163戸の団地建て替えプロジェクトです。港南台駅周辺は築浅かつ駅近のマンションが少ないエリアなので、注目している地元の方は多そうです。
東西南北それぞれの向きの棟があり4棟構成になっています。少々詰め込み感はありますが、どの方角でもそこそこの開放感はありそうです。
デザインはザ・パークハウスらしく落ち着いた雰囲気です。ギラギラした雰囲気がウケるエリアでもありませんので、ちょうど良いバランスだという印象です。
ザ・パークハウスは価格面でもチャレンジしないイメージがあります。団地建て替えということで土地取得費も抑えられてそうですし、目に優しい価格に期待…ということで坪330～350万予想とします。北向きの3LDK低層階はギリギリ6,000万円台の住戸があるかもしれません。

＜周辺中古＞
・ブランズシティ港南台うぐいすの杜　2011年築　港南台駅徒歩2分　坪260万前後
・プライム港南台　2019年築　港南台駅徒歩8分　坪280万前後

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プラウド元住吉ウエスト

元住吉駅から徒歩6分、総戸数84戸です。元住吉のプラウドと言えば「プラウド元住吉ガーデンズ」が117戸とそこそこの規模感がありながらもサクッと完売したことは記憶に新しいです。本マンションは反対側の駅西側になります。
元住吉と言えば駅西口から伸びているブレーメン商店街！活気がありとても良い雰囲気です。元住吉なら駅西側派という方も多くいることでしょう。そんな人気の駅西側物件になりますので、注目度は高いです。
戸数の割にディスポーザーがあったり、最上階にテレワークラウンジを配置したりと気合いが入っています。テレワークラウンジは個室ブースを複数設けたりなど便利そうです。

周辺中古は坪350万まで上がってきています。お隣の武蔵小杉のタワマンもグングン価格が上がってきているので「プラウド元住吉ガーデンズ」を超える価格になるのは間違いないでしょう。周辺中古の価格を踏まえて坪410万～430万になると予想します。
最近の野村不動産は販売状況見合いで価格を微調整している印象があるので反応次第では少し価格を下げてくるかもしれないですね。

＜周辺中古＞
・プラウドシティ元住吉　2013年築　元住吉駅徒歩10分　坪350万前後
・プラウド元住吉アベニュー　2013年築　元住吉駅徒歩9分　坪340万前後
・グランドメゾン元住吉　2017年築　元住吉駅徒歩8分　坪350万

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パークタワー西新宿

第三期販売住戸の平均価格は坪680万でした。
坪550万前後の住戸もあり、割安感が高まってきている印象です。

ザ豊海タワーマリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY）

勝どき・晴海エリアの中古マンションはグングン値上がりしています。
ドゥトゥールなんて今年の年始あたりは坪430万くらいだったのにこの半年くらいで坪100万近く価格が上がってきています。パークタワー勝どきもかなり高値で動いています。
ザ東京タワーズや勝どきザタワーの価格からの逆算だと坪550万、パークタワー勝どき（坪700万）とスカイデュオ（坪420万）の間だと坪560万なので坪550～560万程度の価格で落ち着いてくれれば価格の妥当性はあります…がこの仕上がりでこの価格だと抽選は避けられないでしょう。
ドゥ・トゥールの価格からの逆算だと坪610万、スカイデュオの価格を坪500万とするとパークタワー勝どき（坪700万）とスカイデュオ（坪500万）の間が坪600万になります。坪600万前後だと大抽選会は避けられそうですが、何でもかんでもおすすめ！とは言いづらくなります。1期1次から坪650万を超えるようであれば個人的には検討を諦める展開になりそうです。
平均の価格については上記の通りですが、本マンションは住戸による眺望差が非常に大きいことから向きや階による価格差をかなり大きく付けてきそうです。
近隣のザ東京タワーズの成約事例を見ていても「広くて眺望の良い住戸」は坪単価もグロスも高値で動いており、細かい価格の妥当性はともかくいい部屋が欲しいというニーズが高い印象があります。好条件住戸の価格設定には注目です。

上記以外の内容も含めて詳細をブログでまとめておりますので、ご興味ある方は是非ご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/88452/

ライズゲートタワー

幕張ベイパーク内の中古が現在坪270万前後で動いているので、ここより安くなることはなさそうですが、先行して販売された3棟のタワマンの値付けがかなり保守的だったので、その傾向を踏襲するなら今回も保守的な値付けとなるのでは？と期待しています。
坪300万の壁は突破しないで…ということで坪280～290万だと嬉しいですね。

幕張ベイパークの今後の相場とライズゲートタワーについてブログでまとめておりますので、ご興味ある方はぜひご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/88653/

ブランズ西荻南三丁目

西荻窪駅徒歩2分、35戸のプロジェクトです。駅まで実際に歩いてみましたが、1分ジャストで到着しました。分数表記以上に駅前に住む感があり、とても便利な立地です。
35戸という戸数を見るとこじんまりとした規模に見えますが、14階建てと西荻窪駅周辺のマンションとしては高さがありますし、下駄の商業部分と3階以上の住戸部分のデザインを変えているため、戸数以上に存在感のあるマンションになりそうです。
また西荻窪駅南側に位置し、全戸南向きという条件も希少性があります。駅南側の南向きということで線路に背を向ける形となるので電車音の影響を軽減できます。周辺に背の高い建物も少ないので、眺望が抜ける住戸が多い点も地元の方からするとおお！となる点なのではないでしょうか。
駅前ということもあってスーパーの選択肢も豊富、駅南側は飲食店も多く生活は便利です。これは現地を見るとハマる人多いのでは？と感じますね。横長リビングの2LDKがある点も個人的にはアゲポイントです。

周辺中古の価格を見ると坪500万を切ることはなさそう…な感じがします。同じく西荻窪駅徒歩6分の新築であるサンウッド西荻窪が坪550万を超えてきそうな気配がします。サンウッドを超えてこないかな（超えないでね？フリじゃないよ？）と考えると坪500～550万の間くらいになりそうでしょうか。決して安くはないのですが、駅距離・駅南側の南向き・眺望抜け感あり住戸多めと気になる条件が揃っており、エリア内での代替物件もないためスピーディーに売れてしまいそうです。

＜周辺中古＞
・パークホームズ西荻窪　2005年築　西荻窪駅徒歩5分　坪400万前後
・オーベルアーバンツ西荻窪　2011年築　西荻窪駅徒歩3分　坪390万前後
・ルフォン西荻窪ザ・レジデンス　2013年築　西荻窪駅徒歩4分　坪420万前後
・ピアース西荻窪レジデンス　2022年築　西荻窪駅徒歩9分　坪450万前後

西荻窪駅から現地

パークホームズ上板橋

上板橋駅徒歩6分、総戸数138戸のプロジェクトです。
東武東上線の準急停車駅のため、池袋駅まではわずか7分、新宿駅は20分、渋谷駅・東京駅も30分前後で到着します。都心アクセスは上々です。
10分程歩けば大規模公園である城北中央公園がありますし、オーケーやコモディイイダもご近所です。15分ほど歩けばイオン板橋もあるなど、生活はとても便利な印象を持ちました。
さらに駅前には再開発計画が進んでおり、本マンションの位置する駅南側が再開発で生まれ変わります。再開発エリアにはタワーマンションも建設されるようなので、エリア全体の伸びしろがありそうな点も個人的には気になりました。
外観デザインも素敵です。基壇部をタイル仕上げにして重厚感を出しつつ、4階以上はガラス手摺で爽やかな印象にしています（隔て板もトールタイプなので締まって見えてヨシ）。コーナー部分のサッシもかっこいいですね。同じエリアのパークホームズ上板橋ヒルトップもコーナーサッシのかっこいいマンションなので意識しているのでしょうか（考えすぎ？）。

築浅のレジデンシャル上板橋パークゲートが坪340万程度で動いていますので、それより安くはならないだろうと思いつつ、お隣東武練馬駅の新築（イニシア練馬北町アベニュー、サンリヤン練馬北町）が坪300万ちょっと、沿線は違いますが距離は近いプラウドシティ小竹向原が坪400万前後ということを考えると、坪400万は切ってほしいなという思いです。
大山で建設中のシティタワーズ板橋大山の販売もこれから始まりますし、今後盛り上がる沿線になりそうですね。シティタワーズ板橋大山が目ん玉飛び出る価格で販売されることになれば相対的割安感で注目を集めそうです（坪400万は超えてきそうですがいくらになるのか）。

＜周辺中古＞
・パークホームズ上板橋ヒルトップレジデンス　2003年築　上板橋駅徒歩9分　坪240万前後
・レジデンシャル上板橋パークゲート　2020年築　上板橋駅徒歩4分　坪340万前後

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リビオタワー羽沢横浜国大

内覧会に参加させて頂く機会がありましたので、その感想をまとめたいと思います。まず感じたこと。めっちゃ目立つ！外観デザインカッコいい！です。

周辺に背の高い建物がないので、めちゃくちゃ目立ちます。外から目立つということは中からも外が見渡せるということなので眺望の抜け感も抜群です。5階にあるラウンジからでも開放感バッチリの眺望を楽しめました。低層階でも開放感ある眺望が手に入れられるのはいいですね。
1階部分に商業が入ることもあって1.2階の階高が高めになっているため、二層吹き抜けのエントランスは7～8mくらい高さがあるように見えました。開放感がすごかったです。
豪華な共用施設はありませんが5階のラウンジがとても素敵で今っぽかったのも好印象でした。オカムラ製の個室ブースが5つほどあったのですが、天井までしっかりあるガチ防音できるタイプです。電話やWEB会議もできそうなしっかりとした造りでテレワーカーにとってはありがたいです。WEBで予約でき、100円/時とリーズナブルなのも良きでした。
ラウンジエリアはとにかく席が多く、多くの席で電源があるのも実際に使ってもらうことを考えた造りになっていると感じました。広々とした空間にソファがぽつんと置いてあっても結局使わないか子どもの遊び場になってしまうんですよね…その点ちょっとした仕事や作業場として「使える」スペースになっていた点は好印象でした。

専有部の仕様はHPで公開されている通りで、今の新築マンションの中では価格に対するグレードは全体的に高めでした。
販売初期に現地に行った際は電車の音が気になったので、室内だとどう聞こえるのかが気になっていたのですが、線路沿い住戸は二重サッシとなっており、想像以上に音がシャットアウトされていました。一種換気で壁ポコもないのでその点も騒音軽減に一役買っていました。
現地には車で向かったのですが、ICが近いため車があればどこに行くにも便利な立地です。駅距離1分表記ですが、目測だと30秒くらいで着いてしまいそうな距離でした。ダッシュだと10秒くらいです。この距離だと尚更駅舎からエントランスまで屋根があったらな～と思ったりはしましたが、電車利用も便利です。相鉄・東急直通線が開業したことで鉄道利便性も飛躍的に向上し、車・鉄道どちらを使っても移動が便利になりました。
一方で足元の寂しさは相変わらずでクリエイト頼みの状況は好みが分かれそうです。まだ公式発表されていない1階の商業施設にスーパーが入るかどうかが住民の方の生活利便性に大きく関わってくるため、早く決まってほしいところです（駐車場の隣に大きな荷下ろしスペースがあったのでスーパーを想定した造りにはなってそうでした）。

立地にクセがあるので万人受けしづらい点はありますが、その分上物はしっかりとコストをかけて造っており実際に実物を見てみてみるとポジティブに感じる点が多かったです。
車や電車を使ってちょっと移動することが苦じゃなかったり、人混みが苦手で自宅周辺はできるだけ人のいない環境がいいという人は一度見てみると良いかもしれません。
今販売中の住戸は坪370～380万程度になっています。販売初期からすると値上げしていますが、ベンチマークになりそうな武蔵小杉の中古もグングン価格が上がっており、築浅・駅近タワマンは坪450～500万となっています。本マンションと同等程度の坪単価となると2008年築の「ザ・コスギタワー」あたりになってきます。
1階の商業施設のテナントが発表されたり、棟内販売が開始されるようになればモノの良さが評価されて販売スピードも上がってきそうです。
販売初期と比べてかなり生活イメージがしやすくなってきていますし、引き渡しが2024年5月と比較的すぐなのも一次取得の方にとってはとっつきやすいポイントですね。ご興味ある方は一度チェックされてみても良いかもしれません！

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パークホームズ代々木西原

幡ヶ谷駅徒歩6分、代々木上原駅徒歩9分、総戸数69戸です。幡ヶ谷駅と代々木上原駅間に位置する便利な立地です。
元々丸紅の社宅があった場所ということもあり、三井不動産と丸紅のJV事業となっています。社宅跡地なのでキレイな正方形の敷地です。
69戸と決して規模は大きくないですが、庇裏を木目調にしたりと外観デザインには拘りが見られます。

ディスポーザーに加え、各階ゴミ置き場がこの戸数であるのも珍しいです。U字の配当にして真ん中には中庭を設けています。
「社宅跡地は土地取得コストが抑えられがち」＋「丸紅が絡むPJは強気な価格少なめ」という2点から価格も期待しています。三井不動産も超強気な価格設定をするデベロッパーではありませんので、ワンチャンたのまい！という気持ちです。
代々木上原は「ピアース代々木上原」の現地調査の際に訪れたのですが、小洒落た飲食店も多く素敵な街だったのでとても良い印象を持っています。小学校も公園も図書館も近く、周辺の飲食店も充実、鉄道利便性も上々と気になる要素が揃っています。
近くにある「ザ・パークハウス代々木大山レジデンス」が坪800万を大きく超える価格で販売中ですが、こちらはどうなるでしょうか。周辺中古からの逆算だと坪700～750万くらいかなといった感じですが、ザ・パークハウスに引っ張られることになれば坪50万くらい価格が引き上がる可能性も無きにしもあらずです。

＜周辺中古＞
・ファミールグラン代々木西原デクスターハウス　2004年築　代々木上原駅徒歩8分　坪600万前後
・サンクタス代々木上原　2005年築　代々木上原駅徒歩8分　坪460万前後
・パークコート渋谷大山町ザプラネ　2015年築　代々木上原駅徒歩9分　坪620万前後
・パークリュクス渋谷西原　2017年築　幡ヶ谷駅徒歩1分　坪500万前後

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リビオシティ文京小石川

最も近い白山駅徒歩10分、他は後楽園駅徒歩12分、春日駅徒歩11分、茗荷谷駅徒歩13分と全体的に駅距離はありますが、文京区では珍しい522戸もの大規模マンションです。

70年定借だったり、駅距離があったり、しれっと外廊下だったりなど気になる点はありますが、それを吹き飛ばすくらい「文京区最大規模」という魅力があります。文京区は築浅の中古も少なく、動きが早いエリアなので大規模新築は人気出そうです。IAO竹田設計のデザインも良きです。

駅距離のネガをカバーすべく専用のシャトルバスが準備されます。個人的に文京区はスーパーが少ない印象があるので、1階にスーパーが入ることはQOLを大きく上げてくれると思います。

定借のマンションなので地代や解体準備金といったランニングコストがいくらかかってくるか次第で評価が変わってくるので気になるところですね。近くの「シティテラス文京小石川」が坪600万くらいなので、そこと近い価格になってきそうな感じがします。

<周辺中古>
・ディアナコート小石川竹早　2015年築　茗荷谷駅徒歩5分　坪490万前後
・ブランズ文京小石川レジデンス　2019年築　春日駅徒歩7分　坪530万前後
・パークコート文京小石川ザタワー　2021年築　春日駅駅徒歩1分（直結）　坪850万前後

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リビオタワー品川

品川駅徒歩13分、全815戸の大規模プロジェクトです。しばらく新築マンションの供給がなかった港区港南エリアに待望の新築マンションです。

品川駅東側の港南アドレスは約20年前に再開発と合わせ、多くのタワマンが建設されました。ということで周辺の中古はどれも築20年程度になっているので、新築であることの付加価値は評価されるでしょう。周辺マンションからの買い替え需要も多くありそうです。

品川駅徒歩圏内というのも魅力ですが、高輪ゲートウェイ駅へも歩ける距離という点もストロングポイントです。2024年には港南側から駅までの歩行者デッキも完成予定、2025年には街の再開発も完了予定と高輪ゲートウェイ駅に寄り添う立地としての評価も高まりそうです。

公式HPでもあまり情報が開示されていないので、今後が楽しみですね～

ベンチマークとなるパークタワー品川ベイワードが築19年で坪500万なので坪600万を切ってくることはなさそうです。ざっくりですが、坪640～660万くらいになりそうでしょうか。

港南エリアが気になっているのであれば、このマンションの価格が出る前に周辺中古にチャレンジするものありだと思います。

<周辺中古>
・コスモポリス品川　2005年築　品川駅徒歩10分　坪430万前後
・パークタワー品川ベイワード　2005年築　品川駅徒歩13分　坪500万前後
・ワールドシティタワーズ　2005年築　品川駅徒歩15分　坪490万前後
・シティタワー品川　2008年築　品川駅徒歩10分　坪340万前後（2080年までの定期借地権）

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パークシティ小岩ザタワー

小岩駅徒歩3分、全731戸の大規模プロジェクトです。小岩駅北口に建設されるマンションで駅とペデストリアンデッキで繋がります。マンションだけでなく、商業（イトーヨーカドーとワイズマートは確定）やオフィスも一体で建設される複合開発になります。

今、イトーヨーカドーがある駅前の空間も合わせて開発されることになるので開発後の印象はガラッと変わったものになります。

同じく小岩駅前（こちらは南口側）に「プラウドタワー小岩フロント」の建設も進んでいます。販売時期はどちらも2024年6月とがっつりバッティングすることから、どちらを選ぶかも悩ましいポイントです。

両者の比較は別途記事化（時期未定）したいと考えていますが、価格はお互いを意識することから高値チャレンジをし辛い点は検討者目線ではラッキーな環境であると考えます。

「プラウドタワー小岩ファースト」（「フロント」との違いが分かりづらいですがすでに完成済みの1作目）が坪400万を超えて動いていることから、坪400万を切ることはなさそうですが、坪420～430万くらいだと嬉しいところです（販売時期のバッティングがなければ＋坪20万くらいになってそう）。

いずれにしろ双方のマンションのモデルルーム訪問までは最速で済ませ、価格表を持った状態で買うか/買わないか、買うならどちらを買うかを悩むべきマンションです。

<周辺中古>
・クリスタルマークス　2015年築　小岩駅徒歩3分　坪280万前後
・アルファグランデ小岩スカイファースト　2015年築　小岩駅徒歩3分　坪350万前後
・プラウドタワー小岩ファースト　2022年築　小岩駅徒歩1分　坪410万前後

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プラウドタワー小岩フロント

小岩駅徒歩3分、全367戸のタワマンです。
先行して販売されたプラウドタワー小岩ファーストのすぐ後ろに位置し、双方のマンションはデッキで繋がります。

同時期に販売されるパークシティ小岩ザタワーと悩む方も多いと思いますが、本マンションの特徴は南向き住戸の多さと内廊下であることでしょうか。
双方メリデメありますので、並行して検討されることをおすすめします。

両者の比較は別途記事化（時期未定）したいと考えていますが、価格はお互いを意識することから高値チャレンジをし辛い点は検討者目線ではラッキーな環境であると考えます。

「プラウドタワー小岩ファースト」が坪400万を超えて動いていることから、坪400万を切ることはなさそうですが、坪420～430万くらいだと嬉しいところです（販売時期のバッティングがなければ＋坪20万くらいになってそう）。

いずれにしろ双方のマンションのモデルルーム訪問までは最速で済ませ、価格表を持った状態で買うか/買わないか、買うならどちらを買うかを悩むべきマンションです。

<周辺中古>
・クリスタルマークス　2015年築　小岩駅徒歩3分　坪280万前後
・アルファグランデ小岩スカイファースト　2015年築　小岩駅徒歩3分　坪350万前後
・プラウドタワー小岩ファースト　2022年築　小岩駅徒歩1分　坪410万前後

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CITY　TOWER　THE　RAINBOW

田町駅徒歩14分と駅距離のあるマンションになります。（ゆりかもめの芝浦ふ頭駅は近いですが）
マンション名を「シティタワー」ではなく「CITY　TOWER」にしたあたりからもメインターゲットは外国人なのかなと思ってしまいます。
周辺中古の価格を見ると坪600～650程度かと思いますが、住友不動産の売り方を考えるとブランズタワー芝浦を意識して坪700万くらいで売りに出てくるかもしれないですね。
建設地周辺は物寂しい雰囲気で人を選びますので、周辺環境がマッチするか否かは要確認です。

＜周辺中古＞
・ローレルタワールネ浜松町　2020年築　浜松町駅徒歩10分　坪540万前後
・ブランズタワー芝浦　2021年築　田町駅徒歩9分　坪680万前後
・ブリリアタワー浜離宮　2023年築　浜松町駅徒歩6分　坪635万前後（成約事例は1K中心なので価格は控えめ）

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シティタワー東京田町

田町駅徒歩10分、ブランズタワー芝浦のすぐ近くです。
180戸とコンパクトタワマンなので管理費などのランニングコストが気になるところですね。
価格はブランズタワー芝浦を意識した価格にしてくるでしょうから坪700万は超えてきそうです。住友不動産の値付けは時価なので販売タイミングの相場に依存しますが、今だと坪750万前後でしょうか。

＜周辺中古＞
・キャピタルマークタワー　2007年築　田町駅徒歩8分　坪551万前後
・インプレストタワー芝浦エアレジデンス　2014年築　田町駅徒歩9分　坪510万前後
・グローバルフロントタワー　2015年築　田町駅徒歩10分　坪650万前後
・芝浦アイランドグローヴタワー　2015年築　田町駅徒歩8分　坪540万前後
・クラッシィハウス芝浦　2016年築　田町駅徒歩9分　坪550万前後
・ブランズタワー芝浦　2021年築　田町駅徒歩9分　坪680万前後
・プラウドタワー芝浦　2023年築　田町駅徒歩11分　坪660万前後

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シティタワー錦糸公園

錦糸町駅徒歩11分、総戸数130戸、錦糸町駅北口側に久々の新築マンションが販売されます。
オリナスに近く買い物便利、錦糸公園に近いのもポイント高いです。錦糸町駅前は商業・飲食が充実しており生活利便性は高いです。
駅前はわちゃわちゃ感がありますが、本マンション周辺は比較的落ち着いた雰囲気なので広域検討者もとっつきやすいと思います。（目の前の道路の交通量は比較的多めです）
18階建てなのに「シティタワー」を名乗っているあたりに住友不動産の高値追求の意気込みを感じる点は心配ですが、地元需要含めて人気は出そうです。
価格はブリリアタワー東京がベンチマークになるでしょう。現在坪580万前後で動いていますが、売出事例は坪700万近い強気の売出が目立ちます。
今の相場だと坪650～700万くらいかなと言った感じですが、販売開始が2025年1月とずいぶん先なので価格の上振れは十分にありそうな感じがします。

＜周辺中古＞
・ブリリアタワー東京　2006年築　錦糸町駅徒歩4分　坪580万前後
・ブランズ錦糸町　2015年築　錦糸町駅徒歩6分　坪420万前後


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プラウドタワー池袋

駅直結のグランドシティタワー池袋とデッキ経由で繋がるため、雨の日も傘いらずで駅やサンシャインシティにアクセス可能です。
グランドシティタワー池袋を含めると東池袋エリアには5つの駅直結タワマンがあります。
他駅直結タワマンと比べた時の本マンションの強みは南方向が抜けていることです。この点を良いと感じる人に向いてくるマンションです。

さすがにグランドシティタワー池袋より高い価格にはしてこないと思いますので、坪800万前後が目安になってくるでしょうか。

＜周辺中古＞
エアライズタワー　竣工2007年　東池袋駅直結　坪590万前後
アウルタワー　竣工2011年　東池袋駅直結　坪580万前後
ブリリアタワー池袋　竣工2015年　東池袋駅直結　坪700万前後
プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ　竣工2022年　東池袋駅直結　坪710万前後


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ザ・パークハウス宮前平二丁目

地元や沿線にお住まいの人からするとかなりテンション上がる立地ではないでしょうか！駅前の好立地です。
湯けむりの庄が隣にあるので日常使いできる点も良いですね。

三菱地所レジデンスは100戸前後の中規模マンションを造るのが上手な印象が強いです。最近だとお隣の鷺沼駅でザ・パークハウス鷺沼が新築販売されていましたが、あっという間に完売しました。
高級感ある仕上がりかつ現実的な価格設定をしがちなデベロッパーですので、本マンションも期待しています。

周辺中古の価格を踏まえると坪370～390万が目安になってくるでしょうか。
坪400万を切ってくるか否かが一つの目安になってきそうですが、少々高くても買いたい人は沢山いそうなので、気になる方はお早めに準備を進めましょう。


＜周辺中古＞
ブリリア宮前平　2010年築　宮前平駅徒歩1分　坪305万前後
ザ・パークハウス宮前平エルド　2012年築　宮前平駅徒歩5分　坪305万前後
ヴェレーナ宮前平　2014年築　宮前平駅徒歩10分　坪250万前後
ライオンズ宮前平マスターヒルズ　2021年築　宮前平駅徒歩7分　坪300万前後


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プレミスト宮崎台RISETERACE

規模は大きく有りませんがディスポーザーを採用、内廊下や素敵な外観デザインなどデベロッパーの気合いを感じるマンションです。
公園・小学校は近いですし、駅前にはオーケーやライフなどの人気のスーパーが複数あり生活は便利そうです。

人気の宮前平小学区ではなく、すぐ近くの宮崎小学区であることがどのように評価されるのかは気になるところですが、周辺中古の価格を見る限りは学区による価格の差はありませんでしたので、好みの問題になってくるでしょうか。

周辺中古の価格を見る限りは坪400万を超えてきそうなのですが…お隣のザ・パークハウス宮前平二丁目の価格を意識した値付けになってくるでしょう。

＜周辺中古＞
プラウドシティ宮崎台　2016年築　宮崎台駅徒歩6分　坪340万前後（宮前平小区）
プラウド宮崎台フロント　2017年築　宮崎台駅徒歩2分　坪390万前後（宮崎台小区）
リビオ宮崎台　2022年築　宮崎台駅徒歩2分　坪420万前後（宮崎台小区）


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デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ

千葉寺駅徒歩2分/蘇我駅徒歩11分、総戸数263戸。
3LDK3,900万台～、4,000万以下で3LDKが買えるのはこのご時世でとても貴重です！
スケールメリットを活かしディスポーザーもついていて、マンションならではの付加価値もあります！
高さのある坂の上ありますが、水害ハザードリスク減、眺望抜ける住戸が増える点はポジティブ、蘇我駅まで歩くのが大変な点はネガティブでしょうか。個人的にはポジティブ要素の方が強い感じがしており現地を歩いてみたいなと思わせるマンションです。

最安が坪187万～？になるのであれば、全体の平均は坪220～230万程度でしょうか。この水準であれば周辺中古の価格を踏まえても適正価格だと思いますので、新築派で予算4,000万前後のご家庭は積極的に検討されても良いかと思います。


＜周辺中古＞
ライオンズ千葉寺ステーションフロントレジデンス　2009年築　千葉寺駅徒歩3分　坪140万前後
ライオンズ蘇我フォレストマークス　2007年築　蘇我駅徒歩9分　坪150万前後
ウィザースレジデンス蘇我　2019年築　蘇我駅徒歩9分　坪180万前後
エクセレントシティ蘇我　2021年築　蘇我駅徒歩9分　坪200万前後


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ディアナコート小石川播磨坂レジデンス

茗荷谷駅徒歩7分、総戸数23戸。デザイン監修は未来アーキテクツstudio。モリモトの最上級ブランド「ディアナコート」きました！
リビオシティ文京小石川に近い立地なのが販売戦略にどう影響するか。リビオ下のスーパーが日常使いできそうな距離にある点は良いですね。

立地もいいのでこれはかなり人気でそうですね～

＜周辺中古＞
・アトラスタワー茗荷谷　2011年築　茗荷谷駅徒歩1分　坪710万前後
・シティハウス文京茗荷谷　2013年築　茗荷谷駅徒歩9分　坪530万前後
・ディアナコート小石川播磨坂　2014年築　茗荷谷駅徒歩6分　坪600万前後

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ディアナコート東北沢リビオ

東北沢駅徒歩1分、総戸数23戸。デザイン監修アーキサイトメビウス。
駅目の前の好立地、規模的にピアースかなと思いましたが、ディアナコートできました。売主も自信があるのでしょう。
モリモト×アーキサイトメビウスの安定コンビなので仕上がりには期待したいです。

＜周辺中古＞
・東北沢ハウス　1983年築　東北沢駅徒歩2分　坪400万前後
・東急ドエルアルス下北沢　1995年築　下北沢駅徒歩9分　坪410万前後
・プレシス北沢公園　2018年築　東北沢駅徒歩2分　坪540万前後

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ピアース銀座レジデンス

汐留駅徒歩5分/銀座駅徒歩10分、総戸数46戸。デザイン監修A.A.E.。
独特の外観デザインに希少な銀座アドレス。GINZA SIXに歩いていけるのはすごい！
万人にハマる立地ではないですが、ハマる人にはとことんハマりそうです。銀座アドレスの分譲マンションは数が少ないので一定の需要もありそうです。

ピアース麻布EASTやピアース渋谷を担当していたA.A.Eがデザイン監修しています。
どちらも素敵なデザインのマンションでしたが、本マンションも外観デザインが特徴的で周囲から見ても目立つ存在になりそうです！

＜周辺中古＞
・菱和パレス銀座八丁目　1999年築　新橋駅徒歩6分　坪420万前後
・ファミールグラン銀座4丁目　2002年築　銀座駅徒歩6分　坪680万前後
・ＶＯＲＴ銀座ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ　2006年築　銀座一丁目駅徒歩3分　坪950万前後


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リーフシティ市川ザ・タワー

元々は京葉ガスの工場だった場所ですが、タワマンだけでなく、商業施設・シニア住宅・賃貸住宅・地域貢献施設・広場などの複合開発が行われます。開発の事業者の中にイオンリテールが入っているので、商業施設はイオン系列になりそうです。イオン隣接のタワマンとなれば生活はとても便利そうですね。
約70年の定期借地権なので、土地は所有ではなく借りる形になります。土地部分の固定資産税がかからないメリットはありますが、約70年後には更地にして地主に土地を返却する必要があるため永年住むことができない点はデメリットになるでしょう。

東西に長い形状なので南向きが多く確保されている点はいいですね。目の前に背の高い建物もない上に江戸川を挟むので眺望・採光には期待できる住戸が多くなりそうです。カップボードがなかったりと一部コストカットは見られますが、免震構造を採用しています。
注目すべきは価格でしょう。公式HP公開時点で「最多販売価格帯7,700万円台」の記載があります。最近の大規模タワマンは価格をクローズドにし、直前まで検討者の反応を伺いつつ極限まで高値追求をしているマンションが多くなりつつある中で販売価格をHPに公開してくれるのは安心感があります。最近だと「パークホームズ南船橋」がそうでしたが三井がHP公開時に価格掲載するマンションはある程度価格勝負しがちな傾向があるので、定期借地権ということもあり価格は現実的なものになりそうです。南向きに価格を乗せてくるでしょうから北向きの値付けには注目です。

定期借地権のマンションの場合、将来的な銀行の融資姿勢にリセールが影響されるなど不確定要素があるため、そこをどう評価するかにもよりますが、都内アクセスが良く、駅前が比較的落ち着いた雰囲気である市川駅の商業一体大規模開発の新築タワマンをこの価格で買えることは一定のバリューがあると思います。地代がいくらになるのかによってもトータルのランニングコストが変わってくるので要注意ですね。あとマンションから商業施設まで屋根がなさそうなのですが、屋根あり接続であればもっとテンション上がったのにな…という感じがします。パークシティ豊洲みたいに各階までららぽーとのカートを持っていけたりなど、商業一体開発の恩恵を受けられるとQOLがグッと上がるので続報が楽しみです。

＜周辺中古＞
・ザ・タワーズウエスト　2009年築　市川駅徒歩2分　坪390万前後
・プラウド市川　2016年築　市川駅徒歩7分　坪310万前後
・ザ・パークハウス市川二丁目　2021年築　市川駅徒歩7分　坪320万前後

＜沿線中古＞
・津田沼ザ・タワー　2020年築　津田沼駅徒歩4分　坪360万前後
・プラウドタワー亀戸クロス　2021年築　亀戸駅徒歩2分　坪530万前後
・プラウドタワー小岩ファースト　2022年築　小岩駅徒歩2分　坪410万前後

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オープンレジデンシア新宿ザ・ハウス

新宿駅徒歩4分というつよつよ立地です。これはオープンハウスの土地仕入れ力を感じるマンションですね。
クセはあるため万人ハマる立地ではないですが新宿駅西側はこれから開発も進んで来るため、楽しめる立地です。

＜周辺中古＞
・カテリナ代々木プレイス　2005年築　新宿駅徒歩6分　坪510万前後
・ブランズ代々木　2016年築　代々木駅徒歩1分　坪720万前後
・サンウッド代々木西参道　2017年築　新宿駅徒歩9分　坪600万前後

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パークホームズ城北中央公園

上板橋駅まで徒歩9分。
川越街道を渡る点があること、駅距離が伸びることは先発して販売が進んでいる「パークホームズ上板橋」と比べた際のネガティブ要素になりますが、売主の三井不動産もしっかりと差別化を図ってきています。
一つは城北中央公園が日常使いできる立地です。特にお子様やペットのいる家庭にはハマりそうです。
もう一つは拘った外観デザイン。外装に天然木を使ったりなど拘りが伺えます。また最近は珍しくなった逆梁構造を採用したことによって2,400mmのハイサッシを実現しているのはポジティブポイントです。全体的にナロースパンの間取りが多いのは少し残念ですが、高い開放感を感じることができると思います。
価格的にはどちらも似たような水準坪360～390万程度になってきそうなので、それぞれの個性を比べてどちらがハマるかをご検討いただくと良いかと思います。
上板橋駅前には再開発が進んでいますし、ご近所の大山駅の再開発タワマンはとんでもない価格になってきています。今の市況の坪300万円台の新築マンションとしては満足度の高い部類に入ると思いますので、立地や雰囲気がハマるのであればおすすめしやすい新築マンションになりそうです。

＜周辺中古＞
・クアトロウーノ城北公園　2000年築　上板橋駅徒歩10分　坪190万前後
・パークホームズ上板橋ヒルトップレジデンス　2003年築　上板橋駅徒歩9分　坪240万前後
・レジデンシャル上板橋パークゲート　2020年築　上板橋駅徒歩4分　坪350万前後

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ヴェレーナ大泉学園

大泉学園駅徒歩13分、ヴェレーナシリーズらしくそこそこ駅距離はありますが外観デザインには拘っています。
周囲は戸建ても多く、戸建てとも競合するエリアになってきそうなので、戸建てと比べた際にマンションにしかない魅力を感じることができるかどうかがポイントになりそうです。
大和地所のヴェレーナシリーズは外観デザインに力を入れていて所有欲が満たされるマンションが多いのは良いですね。

＜周辺中古＞
・日神デュオステージ大泉学園　2007年築　大泉学園駅徒歩10分　坪220万前後　
・プラウドシティ大泉学園　2005年築　大泉学園駅徒歩12分　坪260万前後
・ライオンズ大泉学園マスターレジデンス　2009年築　大泉学園駅徒歩10分　坪290万前後
・プラウドタワー大泉学園　2015年築　大泉学園駅徒歩1分　坪460万前後

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グランドパレス船橋ミッドガーデン

船橋駅から徒歩13分と駅距離はありますが、ららぽーとも徒歩圏内なのはストロングポイントになります。
このエリアで駐車場設置率50%で足りるのか（車があった方が生活がより便利になりそう）という点は気になりますので、車マストの人は周辺の月極駐車場のキャパを要確認ですね。

＜周辺中古＞
・ライオンズマンション船橋シティ　2005年築　船橋駅徒歩9分　坪180万前後
・Ｄ’クラディア船橋　2007年築　船橋駅徒歩13分　坪190万前後
・パークハウスプレシアタワー　2009年築　船橋駅徒歩10分　坪150万前後（定期借地権物件）　
・リビオ船橋夏見　2021年築　船橋駅徒歩11分　坪240万前後

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レーベン和光 THE GRANDE

地下鉄成増駅から徒歩10分、総戸数304戸の大規模プロジェクトです。レーベンブレンドですが、タカラレーベン・東京建物・日鉄興和の3社JVになります。
駅前再開発を除いて「100戸以上」の規模感あるマンションが「徒歩10分以内」で供給されるのは最近だと珍しく、バランスが良いと思います。駅まではアップダウンがあるので、毎日の通勤通学が問題ないかは現地要確認です。
お向かいにあるイニシア和光が坪230万程度なので、坪270万くらいだと手が出しやすい価格かなという印象ですが、レーベンは強気な値付けしがちなので価格がどうなるかは気になるところです。
大通り沿いの立地が気にならなければ希少な坪200万円台新築マンションになってくると思うので、3LDK7,000万以内で探している人は要チェックですね。

＜周辺中古＞
・ライオンズガーデン成増ヴィスタヒル　2005年築　地下鉄成増駅徒歩12分　坪190万前後
・イニシア和光　2021年築　地下鉄成増駅徒歩10分　坪230万前後

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プレシス蓮田ステーションフロント

蓮田駅の目の前、ブランズシティ蓮田と反対側の駅反対側の東側にできるマンションです。
駅東側にあることでマインが直ぐ目の前にあるのは便利なポイントです。
またバスロータリーの屋根を使えば改札までほぼ傘なしアプローチが実現する点も地味じ嬉しいポイントになるかと思います。
東京駅・新宿駅双方に乗換なしで50分以内で到着します。価格に対する利便性という観点ではバランスの良いマンションになるのではと思います。
ちょっと歩けば戸建てが広がるエリアなので、戸建てにはないマンションの魅力が腹落ちするかは重要なポイントになるかと思います。
ブランズシティ蓮田が坪200万程度で動いているので、坪240万くらいだと納得感ある価格になりそうです。


＜周辺中古＞
・ライオンズ蓮田レスティアコート　2008年築　蓮田駅徒歩2分　坪130万前後
・ブランズシティ蓮田　2020年築　蓮田駅徒歩2分　坪200万前後

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シティテラス下丸子

駅まで7～8分、オリンピック目の前、公園・河川敷も近いと子育てファミリーにはハマりそうな立地です。
周辺中古が坪300万前後の中で住友不動産はいくらで売り出してくるのか気になりますが…
リバープレイスは相場なりの売り出しもいくつかあるので、周辺中古と比べた上で、中古にはない新築の良さを感じられるかどうかは重要なポイントになるかと思います。


＜周辺中古＞
・ブラウトリエ　2002年築　下丸子駅徒歩9分　坪260万前後
・シエルズガーデン　2003年築　下丸子駅徒歩10分　坪300万前後
・ザ・リバープレイス　2004年築　下丸子駅徒歩10分　坪280万前後
・ブリリア下丸子　2014年築　下丸子駅徒歩10分　坪290万前後
・ディアスタ下丸子ステーションアリーナ　2018年築　下丸子駅徒歩3分　坪330万前後

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ザ・ライオンズ世田谷八幡山

落ち着いた住環境かつ駅までの距離も近く好立地ですね。地元需要も多く人気が出そうです。また外観デザインもかなり気合が入っていますので、魅力に感じる人も多そうです。
八幡山駅の新築マンションだと「プラウド八幡山」もあります。あちらは八幡山駅と芦花公園駅の間に位置し、環八沿いなので雰囲気は大きく異なります。同じ八幡山駅の新築マンションと言っても個人によって好みは分かれてくるかと思います。

＜周辺中古＞
・ザ・パークハウス上北沢　2013年築　八幡山駅徒歩9分　坪330万
・リビオレゾン八幡山　2013年築　八幡山駅徒歩2分　坪320万（1階事例）
・オーベル芦花公園　2013年築　八幡山駅徒歩10分　坪320万

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プラウド八幡山

環八沿いに位置する立地で八幡山駅と芦花公園駅の2駅利用が可能です。
八幡山駅から歩くと環八を超える際に歩道橋を渡る必要があり、結構手間なので要注意です。現地を歩いた印象としては芦花公園駅の方が日常使いとしては使いやすそうだなと思いました。
ザ・ライオンズ世田谷八幡山も同エリアの新築マンションになるため、比較検討をされることをおすすめします。


＜周辺中古＞
・ザ・パークハウス上北沢　2013年築　八幡山駅徒歩9分　坪330万
・リビオレゾン八幡山　2013年築　八幡山駅徒歩2分　坪320万（1階事例）
・オーベル芦花公園　2013年築　八幡山駅徒歩10分　坪320万

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パークタワー渋谷笹塚

本マンションが所有権であった場合の価格はお隣駅で販売中の「パークホームズ渋谷西原」を超えることはないかと思います。低層外廊下ですが代々木上原も徒歩圏内の強みがあります。
眺望が抜ける部屋が多く単価を盛りやすそうであることを踏まえても所有権で坪700万くらいでしょうか？そこから定期借地権のディスカウントが入ります。本マンションは70年の定期借地権なので、9掛けと考えると坪630万前後が一つの目安になってきそうです。ランニングコストにもよりますが、坪650万を超えてくると強気、坪600万を切ってくることがあれば急げ！の展開になりそうです。

定期借地権についてまとめた記事はこちらをご覧ください。
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

＜周辺中古＞
笹塚パーク・ホームズ　1997年築　笹塚駅徒歩3分　坪500万前後
リビオレゾン笹塚　2018年築　笹塚駅徒歩10分　坪440万前後
ザ・パークハウス渋谷笹塚　笹塚駅徒歩9分　坪480万前後
アトラス笹塚駅前　2022年築　笹塚駅徒歩2分　坪520万前後
パークホームズ初台ザレジデンス　2022年築　初台駅徒歩2分　坪650万前後

＜周辺新築＞
パークホームズ渋谷西原　2025年竣工　幡ヶ谷駅徒歩5分　坪725万前後
ディアナコート東北沢リビオ　2025年竣工　東北沢駅徒歩1分　坪850万前後

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アトラスタワー小平小川

小川駅とデッキ直結で徒歩1分、小川駅のランドマークとなるタワマンです。
1～5階は商業施設・図書館・公益施設などが入ります。下駄部分はガラス張りのデザインでカッコいいですね。内廊下ですし、売主の気合を感じます。

駅前・大規模タワマンは鉄板！なのですが、本マンションに限って言うと「駅近大規模タワマン」というキーワードだけで安易に飛びついていいのか、という不安もあります。
周辺は戸建てが多く、周辺マンションの成約事例もかなり価格は抑えめです。周辺中古の価格に合わせた価格設定ならおすすめしやすいのですが、HPを見る限り並々ならぬ気合を感じますので、小川駅価格というよりは中央線沿線価格になっちゃいそうな感じも…（小川駅価格なら外廊下にするだろうなという印象です）

モノは良さそうなので、モデルルームが楽しみなマンションですね。
駅近にも戸建てがたくさんあるエリアの場合、戸建てとの比較も重要になります。なぜこのエリアでマンションを選ぶのか、その値段なりの満足感があるのかはポイントになりそうです

＜周辺中古＞
・オーベル小川レジデンス　2015年築　小川駅徒歩10分　坪170万
・武蔵野富士見ザ・レジデンス　2017年築　小川駅徒歩9分　坪170万

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パークコート青山高樹町ザタワー

約70年の定期借地権かつ85戸の小規模タワマンと多少のクセはありますが、「表参道駅が最寄り駅の新築マンション」というだけで十分過ぎる魅力があるでしょう。
一般販売住戸はわずか53戸なので、サクッと売れちゃいそうです。小ぶりながら外観デザインは素敵ですね。

定期借地権については以下noteでまとめていますので、ご興味ある方はこちらも合わせてご覧ください。
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

＜周辺中古＞
・レグノ・レフィネ南青山　2002年築　表参道駅徒歩10分　坪540万
・青山パークタワー　2003年築　渋谷駅徒歩8分　坪1,050万
・青山ザ・タワー　2004年築　外苑前駅徒歩3分　坪750万　　
・プレミスト南青山　2014年築　表参道駅徒歩6分　坪1,050万
・ザ・パークハウスグラン南青山四丁目　2019年築　表参道駅徒歩7分　坪1,050万

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ザ・パークワンズ日本橋人形町

人形町駅と水天宮前駅と浜町駅がいずれも徒歩5分以内で複数駅/複数路線が使える点はポイントです。
日本橋勤務の方であれば運動がてら歩いてオフィスまでいけちゃう距離ですし、どこに行くにも便利なので共働きで双方通勤利便性重視のご家庭にはハマりそうです。

このあたりはまいばすけっと中心でスーパーのラインナップが薄いエリアもあるのですが、最近新たにできたオーケーとピーコックストアが使える点も自炊派には加点要素ですね。周辺飲食も充実しているので、自炊派・外食派どちらも満足できるはずです。

駅近の好立地ながら、小学校も公園も近く子育てファミリーもとっつきやすいですね。浜町公園には中央区のスポーツセンターが併設しているのも良き。

「ザ・パークワンズ」って聞き慣れないブランドだなという方はこちら↓
「 “住む”を、さらに新しく築く“資産”へ。」をコンセプトにした一人暮らし・二人暮らし中心の資産形成コンパクトマンションです。都心へのアクセスが良い立地での【自己居住・セカンドハウス】のご所有のほか、マンションへの投資・運用による【ストック資金の有益活用】【相続対策】など、様々な用途でご利用いただけます。三菱地所レジデンスHPより引用

コンパクトマンションと言いつつ、45戸中8戸も3LDKがあるのは良いですね。（ザ・パークハウスで良かったんじゃ…って感じもしますが）

中央区も湾岸エリア側（月島・勝どき）は新築のタワマンがボコボコ建って供給がたくさんあるのですが、内陸側になると新築の数はグッと限られます。「新築3LDK」は数も少ないので、ニーズは十分にありそうです。
周辺の中古成約事例を見てみても、中央区湾岸エリアに比べると価格上昇もマイルドな印象があります。普通は都心に近づけば近づくほど価格が上がるはずなのに中央区においては都心から離れる湾岸エリアのタワマンの方が高値で動いている状況です。

便利だけど価格も周辺エリア比でこなれているので、狙い目感あるエリアだなという印象を持ちました。

＜周辺中古＞
・グランシティ日本橋人形町　2002年築　人形町駅徒歩4分　坪600万
・グラウス日本橋人形町　2013年築　人形町駅徒歩3分　坪730万
・ザ・パークハウス日本橋人形町　2013年築　人形町駅徒歩3分　坪600万

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ジオ板橋浮間舟渡

21,600㎡もの広大な敷地に建設される大規模マンションです。
「池袋・新宿・渋谷・東京駅まで30分以内でアクセス可能」、「東京都23区アドレス」、「築10年以内・駅徒歩10分以内」この条件で中古が坪250万程度で買えるエリアってかなり限られてきています。

ハザードが真っ赤だったりなど価格が安いことには理由もありますが、そのリスクを許容できるなら都心距離に対する価格は安いエリアです。一次取得のサラリーマンが東京都23区にマンションを買える場所は限られてきていますので、希少な新築マンションになりそうで気になっています。

公園とスーパーがあるくらいで駅前が盛り上がっている雰囲気もないですが、赤羽駅がすぐ近くなので赤羽駅を使い倒せるタイプの方だと楽しめそうですね。
周辺中古を踏まえると坪330万（100万/㎡）くらいかなって感じです。ハザードリスクの高い2階以下は価格を抑えてくるとは思いますが、選べるうちは3階以上を選びたいところです

＜周辺中古＞
・ディアステージ浮間公園リバーシア　2004年築　浮間舟渡駅徒歩9分　坪200万
・ベリスタ板橋浮間舟渡　2011年築　浮間舟渡駅徒歩8分　坪220万
・イニシア板橋浮間公園　2016年築　浮間舟渡駅徒歩6分　坪250万
・メイツ浮間舟渡　2018年築　浮間舟渡駅徒歩9分　坪240万（1階事例）

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ルネ柏ディアパーク

＜周辺中古＞
・ルピアグランデ柏　2021年築　柏駅徒歩15分　坪170万
・オーベル柏パークフロント　2016年築　柏駅徒歩17分　坪170万
・シティテラス柏　2023年築　柏駅徒歩15分　坪240万

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ブランズシティ千葉ニュータウン中央

千葉ニュータウン中央駅徒歩6分。総戸数401戸。自走式駐車場100%。
共用施設にサウナあるのはアツいです。サウナがやけに本格的だと思ってHP見てたらTTNE監修！ロウリュウできるし外気浴スペースまで有！これはアツい！（サウナだけに）惣菜が美味しいヤオコーが近いのも嬉しいポイントです。
ハザードが気になる方にはピッタリの安定した地盤です。

＜周辺中古＞
・ザ・レジデンス千葉ニュータウン中央　2010年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩5分　坪140万
・ガーデンゲート千葉ニュータウン中央　2015年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩8分　坪120万
・ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央Ⅱ　201Ⅵ年築　千葉ニュータウン中央駅徒5分　坪150万


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グレーシアウエリス横浜ゆめが丘

公式HPリリースはずいぶん前なのですが、気になるマンションで取り上げそびれていたのでこのタイミングでのピックアップになります。
ゆめが丘駅を中心とした大規模な開発の一ピースとして建設される本マンション。ゆめが丘ソラトスという大規模商業施設・総合病院・駅舎リニューアルと周辺の環境がガラッと変わります。

ゆめが丘ソラトスは2024/7/25に開業予定です。
ユニクロ・ジーユー・無印・TSUTAYA書店・ヤマダデンキ・眼科歯科・シネコン・スタバ・マクドナルド・ミスド・ビアードパパ・31・カルディとざっとあげるだけでもかなり使い勝手の良いテナントが揃っています。

駅までデッキ・屋根有り接続でないのが大変惜しいですが、マンションは駅の目の前に建設されるので、駅までのアクセスは大変便利です。
外観デザインはシンプルで普通の板マンって感じですが、共用部デザインは乃村工藝社ということで仕上がりが楽しみです。

「近隣にマンションの成約事例がない・大規模マンション・大規模開発で完成イメージがつきづらい、売主JV」と強気の価格設定をしづらい条件が比較的揃っているので価格にも期待したいところです。HPを見る限り、高値追求をしそうな雰囲気は感じませんでした。
とは言っても1期の売れ行きによって価格が変わってしまう（ほぼ上がる）のが今の新築マンションの売り方なので、1期の販売に遅れないように準備を進めておくことが重要です。

同沿線のいずみ野駅にある「ブランズ横浜いずみ野」が坪270万くらいなのでベンチマークになりそうです。平均坪250万くらいだとありがたいですね～
線路沿い住戸の3LDKが5,000万を切ってくるととっつきやすさはあるのですが価格が気になるところです。

＜周辺中古＞
・ソラシア湘南台アクトテラス　2012年築　湘南台駅徒歩3分　坪200万
・ブランズ湘南台　2021年築　湘南台駅徒歩8分　坪240万
・ブランズシティ湘南台　2022年築　湘南台駅徒歩8分　坪240万

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