18歳の女子高生死亡裁判の責任は区分所有者？管理会社？

>>17 匿名さん

それは建物だから、管理組合加入の保険が出る。

１階で飼っている犬がフェンスの破れた部分から飛び出して歩道を通行中の婆さんに?みついたときは、飼い主とフェンスの管理者（理事長）が見舞金を包む。

将来のある若い人間を管理不全のマンションの設備等で将来豊かな人生が築けられたはずの人間を死に追いやったマンションの管理組合はそれ相当の慰謝料を含む損害を補償しなければならないでしょう。
場合によったら保管されている管理費等では不足して破産に追いやられる場合もある。
＞＞18 匿名さん さんの仰る保険に加入していれば保険で賄うことが可能でしょう。
最近築古のマンションでは保険に加入していないところもあるようです。

>>20 匿名さん

法面は建物ではないので、保険は出ない。

>>21 匿名さん
擁壁は法面ではありません。

>>22 匿名さん

あ、そう。建物ですか？

私のマンションでは小中学校の子供の通学路に面して
ブロックででの壁が建てられている。
分譲時から40年を経過した大型マンションです。
総会時に意見を延べましたら理事長から心配性だと
一笑されました。
理事の順番がくるまで安全を祈ります。

>>24 匿名さん
年寄りに若者の命は軽いのでしょう。
控壁は適切にありますか？なければ違法なのでそこを付けばいいのですが、あれば他に事例を探したり劣化を探し補修を検討してもらいましょう。
ブロック塀自体が長持ちしないし大阪の事故も考えたら
撤去だと思うのですが…

理事会役員順番が来たら、この事件例含め現通常管理会社の補修・撤去見積もり（取りあえず）で概算し議案にする事を理事会に出してみて下さい。
理事会が（やはり年寄りが何もしたくなく）先送りしたいと思わなければ、真っ当な話なので議案となり、その40年経過したブロック塀の処置が可決か否決をします。

今後、このマンションが販売されたとして、積極的に買いたいと思う人はそんなに多くないと思われます。

マンションの所有者＝区分所有者＝組合員は、
マンションの管理不全によって事件や事故を未然に防止するように目を凝らして管理をしてください。
他人＝管理会社＝管理組合連合会＝マンション管理士等に委託管理しても最終責任は組合員一人一人にあります。

このマンションは分譲会社（売主）と管理会社は
同じでしょう。
であれば被害者は管理組合・管理会社・売主を
被告とすることができる。

ブロック塀の件に関してですが、
管理会社は売主系列であっても何もしてくれません。
それどころか、事故があれば、逗子の件と同じように、管理委託契約に含まれておらず、責任はないと言い張るでしょう。
うちのマンションでは、敷地も管理対象に含まれているのに、日常目視点検から敷地や擁壁が除外されました。管理員の施設点検記録簿にあわせてのようです。常識的に考えると逆に記録簿の項目に敷地や擁壁を増やしませんか？
マンション管理を業としているとしながら、組合員のやってほしいことをしてくれません。管理委託とは何なのか、会計や共有部の掃除、修繕だけではないと思うのですが。

このマンションの管理組合は被害者からの
損害賠償には服さなければならず避けられません。
管理会社や売主には最終責任はありません。
18歳の尊い女子高生の親御さんの気持ちに沿って
組合員を代表して理事長が誠意を伝えることから
始めないとマンションの財産と資産価値は失われ
るでしょう。
物損とは違いますので早急に対応されることを
提案いたします。
細かい説明は除きますが兎にも角にも全責任は
管理組合（区分所有者全員）にあります。
賠償の損害金の組合員の負担割合は専有部分の
床面積の負担割合になります。
この事件の場合は専有部分の床面積の割合は法令
の強行規定になりますのでご注意されますようご
忠告いたします。

質問１：管理委託契約の管理対象部分に敷地が含まれています。崩壊した斜面は、マンションの敷地の一部と思われますが、管理会社の管理対象ではなかったのでしょうか？
質問２：逗子市は土砂崩れが多い地域で、管理会社は崩壊した斜面が土砂災害警戒区域であることを知っていました。事故前日に管理員が法面上部の亀裂（地割れ）を発見しましたが、管理会社から行政機関等へその事実が伝えられず、事故が発生しました。土砂災害警戒区域の土地所有者（管理者）には、亀裂は法面崩壊の予兆であることも周知されていますから、管理会社は善管注意義務違反や業務上過失致死罪になるのでしょうか？
質問３：そのうえで、管理組合（区分所有者）と管理会社の過失割合はどれくらいになるのでしょうか？
判例等があれば、そちらもご教示ください。

質問１，
管理会社は管理対象部分を管理会社に報告義務はある。
質問２
管理員は日常の管理で目視点検は義務つけられている
が、法面上部の亀裂の発生は雇用先である管理会社の
坦当に報告する義務はある。
したがってこの報告義務を果たしていれば違反には問
われない。
質問3
過失割合は組合９０％管理会社１０％若しくは管理組
合１００％の可能性あり

>>33 マンション検討中さん
根拠は？いつもキミが言っている根拠は？
デタラメばかり投稿するなよ
日本語も無茶苦茶だぞ。
ご近所さん

>>34（マンション検討中さん）は、「ご近所さん」ではなく、「１０９爺さん」です。

管理対象部分の明記は規約によっては管理組合がする
ことになっているが、
管理委託契約書や重要事項説明書からは取り除かれて
いるケースもある。
総会で指摘したら翌年からは重説も契約書も規約に準
じていたが、
よく翌年からは坦当も変わり重説と契約書は規約と異
なりもとに戻っていた。
これが何を意味するかは定かではないが、大震災等で
のマンション等の被害状況等に管理会社の保身のため
ではないかと推測した。
この管理会社は東急コミュニティです。
東急コミュニティ作成の規約・重説・契約書・理事会
議案書・議事録・総会議案書（特に会計報告）・議事
録等々過去の分を含めてマンション内に居住する専門
家に委託して時間をかけて一字一句を精査することを
提案します。

>>37 マンション検討中さん
全部委託に見せかけた一部委託ということになるんでしょうか？
同じようなことがこちらでも・・・
大京アステージの現在の管理委託契約書では、管理対象部分が敷地、専有部分以外の建物・付属物、規約共用部分、付属施設となっているのに、標準管理委託契約書とは異なり、これらを十分に維持管理できない業務内容になっています。
具体的には、日常目視点検の対象（敷地・擁壁）が一部排除され、諸設備の運転・作動状況の点検はその機能や作動、安全性を保証するものではないとされています。
何か逃げばかりの記述で、真摯にマンション管理をやってくれるとは思えません。

>>38 大凶あす定時
標準（規約、契約書、重説）はあくまでひな形で重要視してはいけません。
各マンションの規約、契約書、重説、とは全く性格の異なる約束事のひな型にすぎません。
マンション管理士等の国家試験の出題はこの標準からの物です。
よってマンション管理士が役立たないのはこの標準をもとにしての回答ですからお宅のマンションの規約や契約書や重説とは内容が異なります。
規約の管理対象部分と契約書及び重説との管理対象部分を同一にしておかないと事件や事故に遭遇した時には対象部分によっては管理会社は責任から逃げることはできますが管理組合は逃げられません。
賢い理事長はエクセル等に少なくとも規約や契約書や重説及び理事会議事録・議案書等を書き込んで比較表の作成を準備しています。
これ等を備えていれば即座に管理対象部分の瑕疵を発見することが出来ます。
私が在任中は管理会社の報告には規約との差異はありませんでしたが、
交代時の一回目の総会議案書からは以前の契約書に代わっていました。
管理会社はその重要性は自覚していると思います。

>>39 匿名さん
ご示唆ありがとうございます。
ただ、いくつが疑問点があります。よろしければお答えください。

マンション管理士が役に立たないと決めつけていらっしゃいません？
個別の規約や管理委託契約について、標準との違いを理解せずに、管理者や管理組合等に助言・支援するような似非マンション管理士がいるんでしょうか？
そのような方は国家資格を返上してもらいたいですね。

個別の規約や管理委託契約と標準規約・標準管理委託契約との比較表で、
管理対象部分の瑕疵を発見できるのですか？
管理対象部分の瑕疵を発見するには、まずは巡回や日常目視点検で、
敷地、建物、付属設備等の不具合を見つけることから始まるのでは？

当方のマンションでは、規約と管理委託契約書の管理対象部分の記述はほぼ同じです。
ただ、管理委託契約では、例えば、管理員の外観目視点検から敷地や擁壁部分が対象外とされていることなど、管理対象部分を適切に管理してもらえず、管理委託しているにもかかわらず、瑕疵や経年劣化を放置される可能性が大きいことを問題視しています。

管理対象部分については、標準管理規約と契約書と重説
の各マンションの記述とはほぼ同じですので確認するの
は簡単です。
各マンションの管理規約と契約書と重説の記述は同じで
ないのであればその契約と重説の記述の違いについての
説明を管理会社に回答を求めてください。
私が理事長の時は契約書と重説を規約と同一記述にさせ
ました。
管理員業務の日常外観目視点検については軽い点検であ
って確かな点検は管理員の資質によっては物理的に無理
があります。
よって、毎月数回にわたって坦当の技術員が巡回で建物
や設備等の点検項目が委託契約書や重説に記載されてい
ます。
各マンションによっては標準と同じでもよいマンション
と、そうでなくてもいいマンションがありますので総会
の議案書に備えて必要である記述と必要でない記述とを
理事会で議論して作成されたものと解釈されるので必ず
標準と同じである必要はありません。
ただし、トラブル等が発生した時には弁護士やマンショ
ン管理士等に相談する資料としての標準との違いを説明
資料として対比表をエクセル等へ落とし込んで保存します。
会計報告もエクセルで対比表を作成すると関数等に介在
した痕跡を発見します。
これ等は犯罪に該当しますので証拠として確保しておき
ます。長文失礼いたします。
乱筆乱文は大目に見てください。

>>41 匿名さん
当方のマンションでは、専門業者による定期点検はありますが、「毎月数回にわたり担当の技術院が巡回で建物や設備等を点検する」ことは契約されていません。日常目視点検は大京アステージが標準化・マニュアル化されており管理員の業務となっています。標準化されているので、敷地などの点検項目が当初からありません。
管理員の質は、大京アステージホームページによりますと、
研修等で必要最小限ばらつきのないものを確保しているはずです。

規約や委託契約について標準と個別の違いを整理しておく意味はわかりましたが、
「会計報告もエクセルで対比表を作成すると関数等に介在した痕跡を発見します。
これ等は犯罪に該当しますので証拠として確保しておきます。」は、すみませんが、
何をおっしゃっているのか私の読解力不足で全く理解できません。

ありがとうございました。

管理会社はこの件に懲りたらしくこの事故以降に行われた重要事項説明書に管理員の業務から敷地、擁壁の牧師点検は行わない。と言った一文を打ち込んできました。
管理員が善管注意義務に基づいて危険箇所を見つける事がなければ会社に報告する事もなくなり責任を逃れるし管理委託契約の範囲外だと主張出来る訳ですね。
同管理会社に管理委託契約をしているマンションの方は管理委託契約の内容には目を通す事をお勧めします。

>>43 口コミ知りたいさん

> 管理員の業務から敷地、擁壁の目視点検は行わない。
管理会社の経験ゆえに分かることみたいなよく分からないメリット、それを言われると、管理組合としてはなかなか、そこがいらないと言いにくい部分でした。
でも、これをきっかけに、そう言う曖昧な事がなくなったので、やらない以上、保守業者がやっていない設備のチェックは管理組合で管理しなければいけないので、大京アステージさんに丸投げすることができないし、拒否してくれたのはいいことと受け取る事も出来ると思います。

この流れが、本当の管理のみをやる会社、修繕のみをやる会社など、細分化する流れがあるといいなと期待しています。

でも、大京アさんの強みは、そういう曖昧で誰が判断すればいいのかわからない見たいなのを、代わりにまるっと任せられる(はず）から強みがあったのに、契約上いろいろと
明確にしてきて、これなら大京さんにお願いする必要がなくなってきたと感じる人が増えてくるんじゃないかと思っています。
他の管理会社は、大京アが管理しているマンションに営業しかければいいのにと思うのですが。
本来の任せていると思っている部分のお金は減らなくても、実は業務から抜けているので実質、かなりの値上げが生じています。と管理組合に競合会社からも教えてあげてほしいと望んでいます。

マンションの敷地の擁壁が崩れて通行人を死亡させたとの事件はめったんあるべき事件ですが、
マンションも築古になるとこのような事件が今後は増えてくると思われます。
重説や管理委託契約書で管理人の目視点検はしないとの旨を追加したところで組合の責任は逃れられるものではありません。
めったに起こることのない事件だからと言って管理組合はこのことを放置できません。
私は中古を探していました時小高い丘の上の広い土地に二階建ての200戸くらいのタウンハウス式マンションが売りに出ましたので買いたいと思って周囲を調べました。
ところがマンションの北側の崖のところ直線状の300メートルくらいで高さ5メートルくらいの擁壁があり、
その下には一戸建が建ち並んでおりました。
仲介業者に説明を求めましたが回答する知識がないので理事長に聞いてみましたら全く事の重大性を感じていないようなので購入した後のことを考えて見送りました。
今後は組合の業務対象をすべて組合が精査して管理会社との契約を密にした方がいいと思います。

マンションは管理を買えとはこんなことなのです。
仲介業者も理事長も素人の買主には説明責任があります。
理事長が適切に回答できれば買いでしょう。

>>43 口コミ知りたいさん
おっしゃる通りです。

マンション管理会社の管理員が行う外観目視点検の報告書等をご確認ください。
敷地について、大京アステージの場合、管理対象に含めているのに、
マニュアルでは外観目視点検の対象となっていないのです。
だから崩落事件直後のマスコミ取材で、契約に含まれていないと答えたのです。
ただ、異常を見つけたら報告することとされていたので、管理員は会社（支店？）に報告したのに、行政に割れ目ができたことが伝わらなかった。そして残念ながら事故が起きた。
その後この会社がしたことは被害者への謝罪ではなく、
自己保身とリスク管理のための管理委託契約書の見直しです。
結果、馬鹿で能天気な管理組合（区分所有者）にしわ寄せがきています。
管理会社としての顧客ファーストの意識やプライドなんてありません。
こちらも付き合い方を見直すべき時が来ています。

さて、このスレの本題に戻して、責任の所在が混とんといているようですが、裁判の進展はあったのでしょうか?　ご存知の方、よろしくお願いします。
それから、当のマンション管理組合は、まだ大京アステージに管理委託しているんでしょうか？　ご存知の方、情報提供ください。　私が組合員なら、後継不在で自主管理になっても、報道によると責任放棄の社会性のない嘘つき管理会社ですので、管理委託契約継続には断固反対しますが。

＞＞48　大凶あす定時さん
判決言い渡しのニュースがないことから、裁判は口頭弁論の最中かと思われます。
結果が気になるなら、「地裁の小窓」という楽天ブログをチェックしてはいかがですか。

>>43 口コミ知りたいさん
大京アステージに管理委託をしているマンションに、住んています。デベロッパーもカロリーナとグローベルの社名変更前の会社と言う事もありこの裁判に注目しています。昨年の3月に行われた総会議案策定中に原案を見た折に管理員の敷地及び擁壁の目視点検義務は無いとの1文を打ち込んで来たので理事会に削除依頼をしましたが残念ながら理事会にこの一文の意味は理解できなかったようで残ったまま委任多数により規約変更が通ってしまいました。理事長に確認したところ担当フロントが一生懸命やって作成した議案書を無碍に変えれない等と言っていました。頭が痛いところです。然し平地にあり擁壁も簡単に崩落する作りでは無いのですが管理組合としては考えものです。

＞＞51　口コミ知りたいさん
ライオンズマンションに住んでいます。口コミ知りたいさんのマンションと同様、管理員業務から敷地と擁壁の目視点検が除外されています。『第2条の（5）管理対象部分に「敷地」が入っているから問題ない』とフロントから説明がありましたが、管理会社として適切な発言なのでしょうか。「予防保守はしませんが、事故が起こったら対応します」と聞こえました。

>>52 匿名さん

正直、目視点検から管理があってもなくても、それほど関係ないように思いました。というのも、目検でどこまでが管理出来てどこからが管理出来ないの区分けがないからです。しかも、問題があった場合に、経年劣化が理由である場合には、管理責任の免責事項とするとなっていませんか？
保証期間がないものに対する経年劣化の考え方ってどういうものですか？と聞いたら、基本的に事故の調査結果だそうです。
ただし、経年劣化でない場合には、自然災害であれば保険の対象か否か、実質上の過失者がいれば、その犯人が保証するという事で、管理会社が意図的に何かやっている場合にのみ管理会社の責任ということだと思います。

なので、私には、
> 「予防保守はしませんが、事故が起こったら対応します」
ではなくて、目検が入っていても、

まあ、見るだけ見ますが、別に何も保証しませんよ。気がついたら注意するので、予防保守は理事会でどうするか決めて下さい。もちろん、事故が起こったときの関連業務対応はしますが、事故そのものの責任は当然、理事会ですよ。

ではないでしょうか？
そう考えたら、目検はなくてもいい気がします。むしろ、やらなくていいから、今までやっていた目検のチェック項目一覧だけ下さい。
管理員程度で出来るならば、理事会でその項目にそってチェックすればいい気がします。一度、立ち会ったことがありますが、本当にただただ目で見るだけでした。

本当に意味のある事が必要と考えているならば、責任がある業者に定期的に調査依頼をして、その報告書をもらう事をした方がいいと思います。

いい加減な管理で事故があって、「見ましたが外部からは気がつきませんでした。」と言われるか、キチンと仕事をしてもらっても、「見ましたが、よく分かりませんので外部（専門家）調査を依頼して下さい」と言われるか。です。

うちのマンションは、その後の大京経由の調査見積が高いし、何を根拠に調査が必要と言っているかもよくわからなく、思いつきで言っている感じも否めないので、結局、そういう部分は外部の業者に定期点検してもらうことになりました。

そういう流れから、うちのマンションは実質意味のない目検を管理対象から外して、それに応じた管理料金を下げてくれとお願いしています。

＞＞48　大凶あす定時さん
Yahoo Japanニュースによると、2/5現在、裁判中とのことです。

なぜ遺族は管理組合だけでなく、管理会社を訴えているのですか。
ご存知の方教えてください。

事件前日の、2020年2月4日、マンション管理人が地面に現れた亀裂の報告を管理会社大京アステージのフロントマンに報告したが、大京アステージから神奈川県への報告はなく、安全対策は取られなかった。

神奈川県は「亀裂の情報を知らされていれば、現地に調査に行ったり、市道を通行規制するなど市側に何らかの対応を求めたりして、生徒の死を防ぐことができたかもしれない」と述べている

できる限りのことをしていたら、まだしも。
それすらもせず、悪かったことも認めないので、このような形になったんでしょう。

今後のために自分達の業務を見直すならまだしも、契約書から除いて、何もしないことを正当化しようとしている会社では、訴えられて当然。

社員も多く辞めているそうですが、当然でしょう。

>55 匿名さん
54です。
ご回答ありがとうございます。

>56 匿名さん
同感です。
神奈川新聞社の記事によれば、管理組合は売主と管理会社を訴えたとあります。
亀裂を発見したときに管理会社は管理組合へ迅速に報告したのか疑問に思いました。

この事件の　前2020年1月25日に　ライオンズマンションで母親は　死亡いました
管理人が　痴呆の母親を　パイプ椅子に　座らせ　放置　救急車なども　来ている
のに　見かけて　いない　と嘘を　付いています　死亡の因果関係より　後ろめたい
ことが無いのなら　本当のことを言ったら　言いのに　嘘が息子として腹が立ちます
　

裁判の中間報告ありますか？

それは秘密です！

被告の管理会社は請求の棄却を裁判所に求めています
ご遺族の無念さがわからないんでしょうね

逗子の斜面崩落事故　女子高生の父親「真実がほしい」　訴訟で管理会社などは争う姿勢

神奈川県逗子市で昨年２月、マンション敷地内の斜面が崩れ、県立高校の女子生徒＝当時（１８）＝が土砂に埋もれて死亡した事故で、遺族がマンション管理会社や住民でつくる管理組合などに損害賠償を求めた訴訟の第１回口頭弁論が２１日、横浜地裁であった。いずれの被告も請求棄却を求め、争う姿勢を示した。

東京新聞電子版　2021年5月21日

>>61 匿名さん
管理会社は咎めはないと思います。
あるとすれば善管注意義務位でしょう。
組合との管理委託契約の内容にもよると
思いますが、たぶんないでしょう。
あったとしたら管理組合と管理会社と
被害者側の三つ巴戦になるでしょうが、
可能性は低いでしょう。
最終は管理組合に責任負担になる公算
が強いです。
管理会社の棄却は認められる公算が大
きいです。

専門性がある県土木事務所の「情報をもらえれば」は素人のような言い訳と思います。神奈川県知事候補者はどう考えるのだろうか？


・2023年2月4日 東京新聞
「娘守れず本当悔しい」「ずさんで適当な仕事」　逗子斜面崩落事故から3年、県を提訴
https://www.tokyo-np.co.jp/article/229272

　事故前日の二月四日には、マンションの管理人が長さ四メートル、幅一センチの亀裂を発見。管理会社は県横須賀土木事務所に、亀裂には触れずにレッドゾーン指定に関して電話で問い合わせた。

　管理会社などを訴えた訴訟では、市が「危険の通報があれば、最大八時間以内に市道を通行規制していたはず」と説明。会見で父親は「県は管理会社からの連絡を受け、なぜ詳しく聞いて現場を確認しなかったのか。市に電話一本入れていれば、娘の人生が終わることもなかった」と悔しさをにじませた。「誰ひとり責任を取ろうとしない。県は、訴訟に誠実に向き合ってほしい」と求めた。


・2020年06月28日　神奈川新聞
斜面崩落で遺族、マンション側告訴　事故前日「異常確認」
https://www.kanaloco.jp/news/social/entry-393495.html

　県横須賀土木事務所によると、同事務所と斜面調査の委託先の業者が、事故前日にマンション管理会社から連絡を受けていたという。ただ「見てもらいたいものがある」などの内容で、斜面の異常には触れていなかったという。事故から数日後に、２月４日の時点で斜面上部に亀裂があったとの情報が寄せられたという。

・2020年10月31日 ロイター
逗子土砂崩落、県が写真を公開
https://jp.reuters.com/article/idJP2020103101001891

　県の担当者は、亀裂の報告を管理会社から受けたのは事故後だったとし「できることは非常に限られたと思うが、事前に情報をもらえれば（対応の）選択肢が広がった可能性はある」と話した。

>>63　口コミ知りたいさん

管理会社に咎めはないのなら、第一回口頭弁論からもうすぐ2年経つのですから、判決が出てもおかしくないですよね。判例がなく、判決を出すのに時間がかかっているのではありませんか。

>>64　マンション比較中さん
県横須賀土木事務所に亀裂の情報が寄せられたのが事故後だったので、手の打ちようがないということでは。

そんなことここで議論してどうなるの？民事は管理組合の無過失責任です。

（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）

第717条
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

逗子の斜面崩落事故　女子高生の父親「真実がほしい」　訴訟で管理会社などは争う姿勢

神奈川県逗子市で昨年２月、マンション敷地内の斜面が崩れ、県立高校の女子生徒＝当時（１８）＝が土砂に埋もれて死亡した事故で、遺族がマンション管理会社や住民でつくる管理組合などに損害賠償を求めた訴訟の第１回口頭弁論が２１日、横浜地裁であった。いずれの被告も請求棄却を求め、争う姿勢を示した。

東京新聞電子版　2021年5月21日