プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

>>745 マンション掲示板さん
デベの利益の話ではなくてマーケットの話です。板橋区小茂根町とかピン立地の話ではなくて、池袋距離近く多路線使える駅の徒歩5分大規模大手ブランドマンションで設備仕様共用部サービスもグレードをあげてるいるマンションが現在の都内マーケットで見て「平均」坪350-380なら安い部類という話をしてます(平均なのでこの坪単価以下の住戸もある想定だと)。

名前優良誤認（最寄り 緑が丘、住所大岡山）、田の字、外廊下、電磁波、屋外機械式、ハザードエリアのプラウド都立大学を坪600で出してきた野村さんだよ　ここが坪400以下なわけないよねww

販売まであと3ヶ月もあるのに、同じ話題をループして皆暇だな。これ書いてる俺もだけど。

共用施設を評価してみた。

フォレストラウンジ★☆☆
待ち合わせやちょっとした休憩場所として便利です。

パーティラウンジ☆☆☆
無用でしょう。特定の集団が頻繁に使って汚すだけの施設になりがちです。

ワークラウンジ★★☆
アフターコロナの必須施設。受験生に占領されがちで数が足りるか心配。

プライベートブース（有料）★★☆
アフターコロナの必須施設。数が足りるか心配。

キッズライブラリー&キッズルーム★☆☆
子供がいない家庭に益がないように思われますが、あると世帯年齢が下がりリセールでも有利です。

リゾートスイート（有料）☆☆☆
マンション一次取得者が一度だけ田舎の親を呼ぶために利用される。その後は利用率が下がり金食い虫に、デリヘルに利用されるのがオチ。
ただし、何らかの同情を誘うアクシデントで、居住者の部屋が利用できなくなった場合に、一次的な住みかとして利用されることがあるとか。

アーバンスイート（有料）☆☆☆
二部屋も要らん笑

コミュニティルーム★☆☆
管理組合の会議で利用するので、収益性に関係なく必要。無いとエントランスで会議になりかっこ悪い。

変な評価

>>751 検討板ユーザーさん

板橋区小茂根であることは事実。ここは豊島区ではないのよ。距離や時間だけではない、アドレスは大事だと思うよ。
また値付けとデベの利益は相関関係がある。

>>754 eマンションさん さん

まあ、自分が利用するかどうかは別にして、資産価値は上がるかと思います。

500戸もあるから管理費も潤沢。

>>756 名無しさん
豊島区ではないのは当たり前ですね。北区・板橋区など周辺区でみたマーケットの話で割安に見えるということを言っています。値付けとデベの利益の相関データを拝見したことがないのでここの言及は控えますが、仮に相関があるとして今後資材・土地・人材取得コスト高が見えているなかで利益率が下がることが見越されるなか、今稼がない・今安売りするなんて会社全体の利益維持として考えにくいとは思いますがね。また、本物件の土地仕入れ値が安いとしても建替に至るまでに10年以上かかったプロジェクトであり、仕入れ値以外のコストを相当かかっていると想定されます。500戸あるのに200戸分は権利者住戸で稼げない。色々複合的な要素が絡む中で利益について把握されているのでしょうか？非常に視野の狭いコメントかと思いましたので付け足しておきます。

＞500戸あるのに200戸分は権利者住戸で稼げない。
団地建替えだからお買い得になるかと期待していましたが、そう考えるとちっともお得じゃなさそうですね

団地の建て替えって確か近隣相場と同じ位にしないと補助金もらえないんだよな。
ここが補助金もらうか知らんけど。
普通は予想より安めになると思うけどね。

>>754 eマンションさん さん
とりあえず君が子供もいないし、親を呼ぶという行動をしたことがない人だってだけはよく分かった

>>760 さん

石神井には
都心共同住宅供給事業という表記は有りますが、こちらにはありません。
なので補助金は入っていないと思われます。

立地的に補助金を入れなくてもそれなりの金額で売れるとみこしてるのではないでしょうか?

安く売るつもりだったら設備仕様高めにするはずないと思います。

まあ、憶測ですが。

購入する身の上としてはお安めのほうが有り難いですが、あまり安っぽいものを購入するのも何だかなと思います。

補助金事業じゃないの。それなら地権者が4割もいるデメの方が多いかも。残念。

価格なんて買える範囲ならいくらでもいいけど、修繕積立金の設定はまともにしてくれると嬉しいなあ。地権者も大勢いて合意形成なおさら面倒なんだし。
まぁどうせ野村さんはしてくれないだろうけど。管理組合で決めていくことですから、とか言って。

>>758 通りがかりさん

無駄な長文ありがとう！
豊島区と比較しても意味がないよね。
他の板橋区物件と比べてどう割安なのか説明してみて。

安定収入の無い地権者は大勢いるでしょうし、修繕積立金を安くすることはできても高くすることは難しいですからね。

変わったデザインだな。12階建て2棟ならともかく、12階と7階か。500戸制限でもあったのかね？眺望もイマイチそうだし駅から遠いし、自分には合わないな。本当にここが高額になるのか？

>>766 eマンションさん さん
５０年経つというので、年金生活者とか多いかもですが逆に地権者は残債ないですから。
以前より当然管理費修繕積立金は増えると思うので、どう考えるかですが、
安定収入なくて払えなそうと思っていたらきっとすでに残っていないだろうし、住んでいて払えないようなら手放なしてもっと経費かからないところに移ることもできる。

これからローンが何年も続くかもしれない身としては羨ましいです。

さっさと安く手放されちゃうと資産価値に影響します。

>>767 通りがかりさん

駅から遠い？

>>769 さん

さっさと安くは手放さないのでは?

ただ、第２住宅のできたときに購入した人は30才で購入していたら80才、すでに子供の世代になってるね。
年金生活者が多いかもというのは訂正いたします。

>>765 eマンションさん
マーケット価格は最近上がり続けここ1年でさらに上がっている前提で

・大山大楠ノ杜　坪360
新築。1年前に出た相場金額。早期完売。
・シティタワーズ板橋大山　坪未定
新築。大楠ノ杜より高額なの確定
・シティテラス加賀　坪350
築9年。駅9分でこの価格。
・加賀レジデンス　坪340
中古13年。駅8分でこの価格帯。
・プラウド王子本町　坪355
中古9年。駅4分でこの価格帯。
・ザタワー十条　坪480
北区、新築。この価格帯でも一定数売れている。
・他にも、プラウドタワー川口クロスなどの埼玉物件も坪340など。

この中で、新価格で登場するプラウドシティ小竹向原が坪350-380だったら割安に感じるのでは？

>>772 マンション掲示板さん
いつのまにかレンジになってたけど、坪350とか坪380安い　と書いていたね。
何度も同じ事言うけど板橋区小茂根の板マン380は安くないと思う。地価がだいぶ高い大山大楠が350。
仮に380なら高くも安くもない。普通では？

>>772 マンション掲示板さん
ここから4分位離れたところにある小茂根のブランズは坪単価270円でも売れないね。
王子とか十条と比較しても？

>>773 マンション掲示板さん
公示地価はマンション価格に直接的な関係はないかと。直近だと公示地価62万円／㎡くらいの要町立地のブリリアタワー池袋westが坪515、公示地価82万円／㎡くらいの大山立地のザパークハウス板橋大山大楠ノ杜が坪360ですね

>>774 名無しさん
そりゃ築13年徒歩10の50戸小規模のかさ2階住戸(最高階7階)で270はきついでしょう。築1年毎に2%価値が下がると言われていて、徒歩10分小規模と徒歩5分大規模だとその時点で15%は価格違っても違和感無し。さらに2階住戸なので平均坪より低い価格のはずの住戸なので平均より5%安い住戸と過程。割り戻したら新築坪平均420万円とかで売ってるようなものですからね。

1期1次は280くらいで出して売れ行き見て値上げすると予想。地権者もいるので仕様は低くなることは確定してるでしょ。

10年前からのタイムリーパー発見

>>777 eマンションさん さん
どこかとスレを間違ってるのか、それともホームページすら見れないのかどっちです？

金持ってない元住人は、前の小さな棟行きなのかね？

そういえばフロントの間取りはまだＨＰに出てないですね

フロント棟が哀れなんだけど、こういう設計って普通なの？

>>775 eマンションさん

実勢価格も路線価も、ベースとなるのは国土交通省が算出している公示価格。よって関連性があるから無視できないのでは？
月極駐車場代なんかみても小茂根は安い。何も無いから実勢価格は安いのでは？

>>775 eマンションさん
売り出し価格の話しではなく、デベの仕入や原価、儲けの話しだったかと。すり替えないでね。

>>783 匿名さん
いや、デベは最高利益を目指すから、エントリー資料の予算や世帯年収、競合や予想需要から価格を出す。でも、たまに宝くじ価格で出す所もあるから、ここもそうかもね。倍率凄くて買えないけど。

少なくとも十条のわけわからん割高高層団地買うくらいなら、こっちのほうがいいよな。
普通に考えて、十条は残債割れ確定で不人気マンションなんだから買うやつなんていないしな。

>>786 eマンションさん
十条のターゲットは貴方ではないことは確か。他の物件のネガは外でお願いします。

十条の平均坪単価は450万前後になると思うので、やはり420万が妥当ですね。今のおかしな相場だと。。
本来の駅力を鑑みると320万かな？

>>784 マンション掲示板さん
ん？売り出し価格がマーケット上で割安かどうかの話をずっとしてたのでは？

>>787 匿名さん
そうですね、今の相場が正しいかどうかは評価できないですが、420万円が妥当（高すぎて全く売れないでもなく、安すぎて売れすぎるでもない値）な印象です

十条はそこそこ売れてるし、今後のマーケットを考えると残債割れすることもないと思います。これまで割高だ割高だと言われてきたマンションも、立地と商品が良ければ価値は上がってる。日本のスタグフレーションは辛いけど、世界情勢的にも物価が下が下がることは考えにくいので、シンプルに買える人が買いたいマンションを買えばいいと思います。この掲示板を見て悩んでる人へ。

>>788 eマンションさん

違うな。団地建替事業で地価も安いから坪350でも利益がでるのでは？と言った話し。

>>787 匿名さん
駅直結のタワマンと団地建替の板マン。ちょっと違うきがする。

>>791 匿名さん
本当に何の話と紐づけているのかわからないので、主張したい内容を一つの文章としてわかるように記載いただけますか？

クレヴィアも売り出し当初は高いと思っていたが、今では安かったと感じる。
それくらい今マンションの相場は高騰している。
高いとは思うが今の相場でここは坪400を下回らないでしょう。

>>790 マンション検討中さん

十条は不人気で1期の売り出し個数が80戸も減ったよ。
残債割れは間違いないよ。
なんで十条の宣伝してるの？

>>795 マンション検討中さん
それは十条信者がここを荒らしてるからですよ。

十条スレで、シティテラス赤羽、プラウドシティ小竹向原が良いと出た瞬間、それぞれのスレに荒らしが沸きましたからね。
シティテラス赤羽のスレでは、それを指摘してから荒らしの頻度が減ってます。

ちなみに、十条信者は、晴海フラッグやパークタワー勝どき、プラウドタワー亀戸のスレにも登場してたようです。

>>796 口コミ知りたいさん
ちなみに、荒らしまわってるのは十条の地権者疑惑の出てる人物です。
一般の契約者なら知ってるような内容も知らなかった人物なので。

>>795 マンション検討中さん
十条の宣伝をしてるんじゃなくて、残債割れとか売れてないとかに対しての意見なのでは？個人的には790さんの考えに賛成です。クソ高いと思いましたが、100戸近く供給して8割くらい？売れてると聞いて思ったより売れたなと思ったので。このマンションもそうなるだろうから買いたい人が買えばいいというメッセージに見えました。

>>798 匿名さん
宣伝だろうがなんだろうが、ここは十条スレではないので、どうでもいいです
レス内容の分析なんてもっとどうでもいいです

2LDKさんが坪単価400-420と予想されてましたね。
高い。笑

説明会の案内、まだ来てないですよね？
もしかして、予算によってすでにご案内されてる方がいらっしゃるんでしょうか（笑）

>>793 評判気になるさん
デベは380で売れば充分利益がでるのでは？
それだけ。

>>802 評判気になるさん
そうですね。充分の定義は不明ですが赤字ではないでしょうね。

>>803 マンコミュファンさん
つまんないな。デベよりのコメントをもっと出してくれよ。
10年前から手掛けているから、コストかかっているとか。

>>803 マンコミュファンさん

なんでわかるの。無知の憶測ですか？

>>804 口コミ知りたいさん
もともと利益が坪380で出るのか出ないのかは特に論じてないので。売り出し価格が坪350-380だと現在のマーケットで見て割安といっているだけです。土地仕入れが安いから安く出る・利益と売値は比例するというどなたかの持論に対しては証明はできない前提と断りをいれた上で、土地仕入れ以外の要素の経費とかそもそも考えられているのか指摘したまでです(もとの文章でご理解いただけてないようですが)

>>805 匿名さん
これは憶測に過ぎませんね。プラウド小竹向原が坪平均325で出ているので、直近の野村不動産の営業利益率14.1%と同様と仮定すると坪平均280で出してもギリギリ赤字にならない計算です。坪380は280の約1.357倍なのでさすがにこの金額で赤字にはならないのではという憶測です。

>>800 検討板ユーザーさん
まぁ420が妥当だろうね
もっと高いかもしれない

まぁ坪３００で出しても採算取れるんだと思うよ。
最近の市況鑑み坪４００超で売るのを目論んで商品力上げてきた感じかな
電子錠とかタッチレス水栓、突板建具全部含めてもコスト＋５０万もしないんだけどね。
で設備良いやんハアハア　とか言って数千万高値で契約しちゃうんだから消費者って雑魚だよね。

本物件が坪いくらになるか、という問いに対して、デベの利益が坪いくらなら出るか、という議論をしている方がいらっしゃるようですが、806さんのおっしゃる通りで、価格はマーケット（市場）で決まるもの、というのがすべてです。

各社デベの利益がでる供給価格の集合体が供給曲線。
各需要家側の意思（いくらなら買うか）の集合体が需要曲線。
その二つの曲線の交点が市場価格。
（ミクロ経済学の基本となる考え方ですので、ご存じない方は一度学ぶと今後の市場動向感度向上に役立つと思います）

そのため、供給曲線側の話だけして、この物件の価格を予想しても、それほど意味はないのかな、と思います。

>>800 検討板ユーザーさん
2ldkという人はレビュアーか何かなの？
検索しても出てこない

>>811 口コミ知りたいさん

このスレッドの下の方？にリンクついてるよ～

>>810 eマンションさん

え？意味あるでしょ。金利上がって不動産不況になったら奴ら既存契約者の事なんてお構いなしに平気で値下げするよ。で、その時は近い。なので、値下げ余地がどのくらいまであるのか。その変数が将来的な資産価値を推計するのに必要な情報。

>>812 マンコミュファンさん
ありがとう。そういう習慣はなかった。ググっても出るように改名してほしい。レビューは分かりやすくて良いね!

>>813 匿名さん
ならないよ。不動産価格は今後も上昇の一途なので、あと少なくとも5年は下がらない。夢見ないこと。

>>813 匿名さん
うーん。。
とりあえす一度金利が需要曲線と供給曲線に与える影響を学んだ方が良いと思いますよ。810の方は、今の供給曲線単体を考慮した坪単価だけみてもしょうがない、っていっててですね。あなたのいうとおり、金利で各曲線は影響を受けることも、ミクロ経済学の需給曲線の理屈には織り込み済みなんですよ。

おいおい、統一上昇党の信者とミクロ博士（中学生）しかいないのか？
話にならんな。金利上昇、不動産不況、浴びせ売り喰らって死なないよに気をつけなさいね。

>>817 匿名さん
ありがとうって伝えたくて

>>816 マンション比較中さん
マンションにそんな計算いらないw
買い手がいればデベはいくらでも利幅取る。ここも段々注目度が上がってるので、野村は相当な坪単にしてくると思う。420は余裕で超えるはず。
ごちゃごちゃ言わず頭金集めて速攻で買う。それだけ。

>>819 評判気になるさん
おっしゃる通りだと思っています。
コメ主のように、無意識的にでもミクロ経済学の原理や、需要家・供給家の心理を感覚的に分かったうえで、発言されていることに意味がある、と思います。

>>820 マンション比較中さん
816自分で書いてる？
マクロなんかいらないよ。値付けなんか評価しても意味ないからね。

>>821 マンション検討中さん
いるいらないの二元論での議論をしたいわけではないですよ？(笑)

>>806 検討板ユーザーさん

土地仕入れが安いから安く出る　って誰が書いたの？

>>810 eマンションさん
価格はマーケット（市場）で決まるのではなく、取引の集計結果がマーケットでは？
相場があるなかで，土地の仕入価格や販売期間などによって割安な物件があったりするのでは？

>>810 eマンションさん

おいおい806さんって自分じゃないの？
特徴的な文書でわかりやすいよ。

デベロッパーでもあるまいし、利益率なんか考えても意味がないよね。買うか買わないかだけ。マンマニが何と言おうと400は超えると思う。

>>824 検討板ユーザーさん
はい、おっしゃることはその通りなのですが、それがつまりマーケットで決まっている、いわゆる神の見えざる手です。

>>824 検討板ユーザーさん

1円で仕入れようが100万円で仕入れようが、1億で売れるなら1億で売ります。
特に上場企業でこういう行動を取らなかったらデベ担当者はクビです。
株主が怒って担当役員まで更迭要求するかもしれません。
企業は慈善事業をしてません。

>>824 検討板ユーザーさん
価格は需要と供給で決まる。取引の集計結果も価格決定の１要素ではあるだろう。
１，エントリー件数とその内容（世帯年収、予算、住所等）
２，広域検討者、地縁者の需給予測
３，競合物件の有無
４，周辺中古、新築の相場
５，原価全般
６，今後のマンション市況
７，その地域の権力者と自社の関係
様々な要素から、ここは全体でこの価格で売れと上から支持がきて、現場の営業部門は値付けする。期分け販売で最後まで人気があるように。

はやく価格が出てくれれば、この不毛な言い争いも無くなるのに…

まぁ、普通に坪４００－４５０のレンジだと思いましゅよ。

>>831
坪400考えておけば標準的な部屋は十分いけると思ってたけど、デベもかなりブンブン肩回してる感じアリアリで、もうちょい上振れするのかな...

野村だし、450いきそうな予感。。

>>829 マンション比較中さん
ずっと机の上で語っててね笑

>>831 デベにお勤めさん
十条のスレ荒れてるよ

ずっと無意味な価格の話ループ
その前は水害で同じ話ループ
何か他の話題はないのかね君たち？

>>836 口コミ知りたいさん
ちょっと前から理屈っぽい変なのが貼り付いているからね。
買うための議論が有意義なのに。

新しい視点か新しい情報を出さずにあら探しのコメントをしている人とか情報くれくれだけの人のほうがよほど無益ですね

少し前までは坪単価350-380万円くらいかなという情勢だったのに、1ヶ月経って坪単価400-420万円はいくみたいな雰囲気になっててきちいわ

わかる

>>838 検討板ユーザーさん
そう思う。せっかく有識者っぽい人が語ってくれてるのにわざわざ理屈っぽいとかいって排除してるひとは、新しい視点身につける気ないんかな。自分の都合のいい視点で捉えたい、って人は、きもちはわかるけど、わざわざ荒らす必要ないんじゃない

有識者?ただの中学生だろｗ数字一切示してないぞあいつｗ

>>842 通りがかりさん
まあそうかもだけど、そう言うものの言い方しかできない人って、そもそもどうなのかなーって正直思っちゃいました。
ここの検討者はこう言う人の集まりなのかな、心配になってきた

>>837 評判気になるさん

理屈っぽいって笑
でも議論したがるって笑笑
議論が何かわかって言ってる？笑笑

>>843 マンション検討中さん
こうゆう匿名の掲示板で言葉荒くギャーギャー言ってる人は、それが快感になってるそうゆう趣味の人たちであって、この物件を本当に検討してる人ではないと思いますよ。他の物件の掲示板もそうですが、数年前からこうゆう人たちのせいで、なんの参考にもならない掲示板になっているので、気にしなくていいと思います。もったいないですよ。って言ってる私もただの野次馬なので。笑

>>841 マンション検討中さん
自分のあんな稚拙な屁理屈をもって有識者と言えるほど自信あることにあっぱれです！

>>841 マンション検討中さん
大爆笑

ここのスレは荒れてますなー。

>>846 eマンションさん
そろそろ荒らすのやめて下さい。
契約検討しているものにとって非常に迷惑です

>>839
普通じゃないのは市況の方ね。
新規に価格発表される物件がどれも予測超えてきてるから、ここの予想が400超えてくるのもその反映。ちょっと諦め入ってる感じ。