プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

>>737 eマンションさん
十条で1億とかが異常。
十条程度の立地でパワカも躊躇する価格はやりすぎと思われ。

>>740 マンコミュファンさん
そのとおりですね
人それぞれの考えで。

どうしても許容できないのでしたら候補から外し、地域の対策やマンションの対策等で納得許容できれば前向きに考えるで、いいのでは?

ハザードがかかっている部分をぬり変えることは出来ないのだから。

739さんも、ほしいと思っているけど、その部分とても気になるので他の方の意見も聞きたい気持ちはわかります。

過去の状況の情報は掲示板で教えていただいているので、将来の不安については販売者に確認するほうが正確なのではないでしょうか?

>>741 eマンションさん
感想の話ではなくて、現在そのマーケットで出ていて一定数の購入される方がいるのが事実（十条以外の価格も含めて）。このマーケットが正しいかどうかの評価はできないが、現在のマーケットのなかの相対評価で小竹向原で坪350とか坪380は安いと評価される

>>725 通りがかりさん

色がついているから、この分を割り引いて検討する。
それでいいのでは？

>>743 マンコミュファンさん

板橋区小茂根で380は安くないと思う。まあ高くもなく妥当な線では？
団地の建替事業だから350で出してもデベは利益が出ると思う。

>>741 eマンションさん
ここはさすがに1億はいかないよ
近くの先行プラウドの1割高ってとこだろ

>>746 マンション検討中さん

階数と広さ等条件によりありえないともいえないかも

この規模感、設備、駅距離でプラウド小竹向原の一割高な訳がない
むしろそっちと差別化する為に思いっきり仕様上げて高級売り路線だろこれは
小竹向原でリゾートゲストルームってw

こうしてデベの利益は右肩上がりを続けるのである

中村橋のプラウドも広めのところは億越えでしたよ

>>745 マンション掲示板さん
デベの利益の話ではなくてマーケットの話です。板橋区小茂根町とかピン立地の話ではなくて、池袋距離近く多路線使える駅の徒歩5分大規模大手ブランドマンションで設備仕様共用部サービスもグレードをあげてるいるマンションが現在の都内マーケットで見て「平均」坪350-380なら安い部類という話をしてます(平均なのでこの坪単価以下の住戸もある想定だと)。

名前優良誤認（最寄り 緑が丘、住所大岡山）、田の字、外廊下、電磁波、屋外機械式、ハザードエリアのプラウド都立大学を坪600で出してきた野村さんだよ　ここが坪400以下なわけないよねww

販売まであと3ヶ月もあるのに、同じ話題をループして皆暇だな。これ書いてる俺もだけど。

共用施設を評価してみた。

フォレストラウンジ★☆☆
待ち合わせやちょっとした休憩場所として便利です。

パーティラウンジ☆☆☆
無用でしょう。特定の集団が頻繁に使って汚すだけの施設になりがちです。

ワークラウンジ★★☆
アフターコロナの必須施設。受験生に占領されがちで数が足りるか心配。

プライベートブース（有料）★★☆
アフターコロナの必須施設。数が足りるか心配。

キッズライブラリー&キッズルーム★☆☆
子供がいない家庭に益がないように思われますが、あると世帯年齢が下がりリセールでも有利です。

リゾートスイート（有料）☆☆☆
マンション一次取得者が一度だけ田舎の親を呼ぶために利用される。その後は利用率が下がり金食い虫に、デリヘルに利用されるのがオチ。
ただし、何らかの同情を誘うアクシデントで、居住者の部屋が利用できなくなった場合に、一次的な住みかとして利用されることがあるとか。

アーバンスイート（有料）☆☆☆
二部屋も要らん笑

コミュニティルーム★☆☆
管理組合の会議で利用するので、収益性に関係なく必要。無いとエントランスで会議になりかっこ悪い。

変な評価

>>751 検討板ユーザーさん

板橋区小茂根であることは事実。ここは豊島区ではないのよ。距離や時間だけではない、アドレスは大事だと思うよ。
また値付けとデベの利益は相関関係がある。

>>754 eマンションさん さん

まあ、自分が利用するかどうかは別にして、資産価値は上がるかと思います。

500戸もあるから管理費も潤沢。

>>756 名無しさん
豊島区ではないのは当たり前ですね。北区・板橋区など周辺区でみたマーケットの話で割安に見えるということを言っています。値付けとデベの利益の相関データを拝見したことがないのでここの言及は控えますが、仮に相関があるとして今後資材・土地・人材取得コスト高が見えているなかで利益率が下がることが見越されるなか、今稼がない・今安売りするなんて会社全体の利益維持として考えにくいとは思いますがね。また、本物件の土地仕入れ値が安いとしても建替に至るまでに10年以上かかったプロジェクトであり、仕入れ値以外のコストを相当かかっていると想定されます。500戸あるのに200戸分は権利者住戸で稼げない。色々複合的な要素が絡む中で利益について把握されているのでしょうか？非常に視野の狭いコメントかと思いましたので付け足しておきます。

＞500戸あるのに200戸分は権利者住戸で稼げない。
団地建替えだからお買い得になるかと期待していましたが、そう考えるとちっともお得じゃなさそうですね

団地の建て替えって確か近隣相場と同じ位にしないと補助金もらえないんだよな。
ここが補助金もらうか知らんけど。
普通は予想より安めになると思うけどね。

>>754 eマンションさん さん
とりあえず君が子供もいないし、親を呼ぶという行動をしたことがない人だってだけはよく分かった

>>760 さん

石神井には
都心共同住宅供給事業という表記は有りますが、こちらにはありません。
なので補助金は入っていないと思われます。

立地的に補助金を入れなくてもそれなりの金額で売れるとみこしてるのではないでしょうか?

安く売るつもりだったら設備仕様高めにするはずないと思います。

まあ、憶測ですが。

購入する身の上としてはお安めのほうが有り難いですが、あまり安っぽいものを購入するのも何だかなと思います。

補助金事業じゃないの。それなら地権者が4割もいるデメの方が多いかも。残念。

価格なんて買える範囲ならいくらでもいいけど、修繕積立金の設定はまともにしてくれると嬉しいなあ。地権者も大勢いて合意形成なおさら面倒なんだし。
まぁどうせ野村さんはしてくれないだろうけど。管理組合で決めていくことですから、とか言って。

>>758 通りがかりさん

無駄な長文ありがとう！
豊島区と比較しても意味がないよね。
他の板橋区物件と比べてどう割安なのか説明してみて。

安定収入の無い地権者は大勢いるでしょうし、修繕積立金を安くすることはできても高くすることは難しいですからね。

変わったデザインだな。12階建て2棟ならともかく、12階と7階か。500戸制限でもあったのかね？眺望もイマイチそうだし駅から遠いし、自分には合わないな。本当にここが高額になるのか？

>>766 eマンションさん さん
５０年経つというので、年金生活者とか多いかもですが逆に地権者は残債ないですから。
以前より当然管理費修繕積立金は増えると思うので、どう考えるかですが、
安定収入なくて払えなそうと思っていたらきっとすでに残っていないだろうし、住んでいて払えないようなら手放なしてもっと経費かからないところに移ることもできる。

これからローンが何年も続くかもしれない身としては羨ましいです。

さっさと安く手放されちゃうと資産価値に影響します。

>>767 通りがかりさん

駅から遠い？

>>769 さん

さっさと安くは手放さないのでは?

ただ、第２住宅のできたときに購入した人は30才で購入していたら80才、すでに子供の世代になってるね。
年金生活者が多いかもというのは訂正いたします。

>>765 eマンションさん
マーケット価格は最近上がり続けここ1年でさらに上がっている前提で

・大山大楠ノ杜　坪360
新築。1年前に出た相場金額。早期完売。
・シティタワーズ板橋大山　坪未定
新築。大楠ノ杜より高額なの確定
・シティテラス加賀　坪350
築9年。駅9分でこの価格。
・加賀レジデンス　坪340
中古13年。駅8分でこの価格帯。
・プラウド王子本町　坪355
中古9年。駅4分でこの価格帯。
・ザタワー十条　坪480
北区、新築。この価格帯でも一定数売れている。
・他にも、プラウドタワー川口クロスなどの埼玉物件も坪340など。

この中で、新価格で登場するプラウドシティ小竹向原が坪350-380だったら割安に感じるのでは？

>>772 マンション掲示板さん
いつのまにかレンジになってたけど、坪350とか坪380安い　と書いていたね。
何度も同じ事言うけど板橋区小茂根の板マン380は安くないと思う。地価がだいぶ高い大山大楠が350。
仮に380なら高くも安くもない。普通では？

>>772 マンション掲示板さん
ここから4分位離れたところにある小茂根のブランズは坪単価270円でも売れないね。
王子とか十条と比較しても？

>>773 マンション掲示板さん
公示地価はマンション価格に直接的な関係はないかと。直近だと公示地価62万円／㎡くらいの要町立地のブリリアタワー池袋westが坪515、公示地価82万円／㎡くらいの大山立地のザパークハウス板橋大山大楠ノ杜が坪360ですね

>>774 名無しさん
そりゃ築13年徒歩10の50戸小規模のかさ2階住戸(最高階7階)で270はきついでしょう。築1年毎に2%価値が下がると言われていて、徒歩10分小規模と徒歩5分大規模だとその時点で15%は価格違っても違和感無し。さらに2階住戸なので平均坪より低い価格のはずの住戸なので平均より5%安い住戸と過程。割り戻したら新築坪平均420万円とかで売ってるようなものですからね。

1期1次は280くらいで出して売れ行き見て値上げすると予想。地権者もいるので仕様は低くなることは確定してるでしょ。

10年前からのタイムリーパー発見

>>777 eマンションさん さん
どこかとスレを間違ってるのか、それともホームページすら見れないのかどっちです？

金持ってない元住人は、前の小さな棟行きなのかね？

そういえばフロントの間取りはまだＨＰに出てないですね

フロント棟が哀れなんだけど、こういう設計って普通なの？

>>775 eマンションさん

実勢価格も路線価も、ベースとなるのは国土交通省が算出している公示価格。よって関連性があるから無視できないのでは？
月極駐車場代なんかみても小茂根は安い。何も無いから実勢価格は安いのでは？

>>775 eマンションさん
売り出し価格の話しではなく、デベの仕入や原価、儲けの話しだったかと。すり替えないでね。

>>783 匿名さん
いや、デベは最高利益を目指すから、エントリー資料の予算や世帯年収、競合や予想需要から価格を出す。でも、たまに宝くじ価格で出す所もあるから、ここもそうかもね。倍率凄くて買えないけど。

少なくとも十条のわけわからん割高高層団地買うくらいなら、こっちのほうがいいよな。
普通に考えて、十条は残債割れ確定で不人気マンションなんだから買うやつなんていないしな。

>>786 eマンションさん
十条のターゲットは貴方ではないことは確か。他の物件のネガは外でお願いします。

十条の平均坪単価は450万前後になると思うので、やはり420万が妥当ですね。今のおかしな相場だと。。
本来の駅力を鑑みると320万かな？

>>784 マンション掲示板さん
ん？売り出し価格がマーケット上で割安かどうかの話をずっとしてたのでは？

>>787 匿名さん
そうですね、今の相場が正しいかどうかは評価できないですが、420万円が妥当（高すぎて全く売れないでもなく、安すぎて売れすぎるでもない値）な印象です

十条はそこそこ売れてるし、今後のマーケットを考えると残債割れすることもないと思います。これまで割高だ割高だと言われてきたマンションも、立地と商品が良ければ価値は上がってる。日本のスタグフレーションは辛いけど、世界情勢的にも物価が下が下がることは考えにくいので、シンプルに買える人が買いたいマンションを買えばいいと思います。この掲示板を見て悩んでる人へ。