プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

>>643のもっと煽って欲しいっていう期待にお応えしているだけだよ。

次は洪水ハザードマップの話でもするかい？
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

>>658 マンション検討中さん
閑静じゃなくて閑散では？

>>653 マンション検討中さん

沢山書き込んで、小竹向原を異常に美化していませんかね？

スケジュール出てきたら、もう少しまともな情報交換ができるかな

ここは何もないで有名な小竹向原駅徒歩5分でかといって閑静というほどの街並みでもなく交通利便性だけが売りの団地跡地の大規模物件なだけなのできっと坪単価300前半の格安で出たにも関わらず不人気すぎて抽選にもならないようなザコ物件ですよ。
なので買う気のない方はもう気にしないでください。解散！解散！解散！

>>619 通りがかりさん
自分の間違いを認めないお子様は議論にならないから、大人に何言われても分からないもんね。他人に捨て台詞吐いてケチつける前に自分の過ちを素直に認めるようになれればいいと思うよ。大人は板橋駅を東武線の駅だなんて思わないし。
2度と来なくて良いのでさようならー

>>665 匿名さん
検討者ではなく近隣に住んでいて、近隣相場をあげたい方ですかね？

嫌味も通じないほど小竹向原下げに熱心な人にこそ解散して欲しいのですがそれも通じないようで

近隣の住人の情報は真偽の精査は必要だけど普通に有用だと思います

この物件だけで閑静な街並みを一部形成できるくらい大きな規模の物件だと思います。ここと隣接する並木とかだけで落ち着いた雰囲気になって好印象でした

敷地6000坪ですからね。

HP、更新日が今日の日付になってますが、なにが更新されたんでしょうか？

>>654 マンション掲示板さん
そんな条件沢山つけたら、小竹向原しかないだろ　笑

でもそれだけの駅に1本で行けるわけで。

でもそれだけの駅に1本で行けるわけで。

集中豪雨ハザードで、敷地内南側が薄くですが色付いてるんですね。河川氾濫のエリアでは無いので、エリアの微妙な地形と排水能力によるものでしょうか。
想定雨量はかなり大きいですが、対策について先々確認してみてもよいかも知れませんね。
しかし改めて見ると、三田線南北線エリアは総じて厳しいですね。

この町のオフっぷりが気にならない又は好ましい検討者が結構広域から集まるでしょ。鉄道アクセスは東横線側と一体化してるから、向こうのとんでもない価格帯から逃れる形で検討する人もいると思うよ。
メトロ物件はそういう要件を満たしやすい。町は地味だけど広域集客のしやすさはかなりのものかと。

こんな便利な駅の近くによくまとまった土地ありましたね
奇跡みたいな物件

東横線のスレを見たらわかるけど、東横線を検討している人は東京の北の方はまったく興味ないと思うよ。
彼らは東急沿線が好きだから。

>>677 匿名さん

ほら奇跡みたいなとか言うとまたヤバいやつきちゃうからw
小竹向原の希少性をどうしても認めたくない人がすごい勢いで否定にくるww

>>678
スレを見てわかることなんて、スレに書いてる人の、さらに一部分だけですよ。東急沿線住民の嗜好性はいろんな調査でも出てると思いますが、あちらはいま坪500水準の世界になってしまってますからね。

サイト更新に合わせてか、当サイトのランキング2位になってます。瞬間風速的な記録かもしれませんが、首位の三田ガーデンヒルズに次ぎ、十条晴海より上です。
物件を上げる落とすではなく、これが関心の集まり方の指標の一つではあるかと思います。もちろんその中に、坪300なら買うよと言う人も、1億越え上等・抽選無し希望という人もいらっしゃるわけですが、何にせよ注目度が高いのは明らかかと。
ここの書き込みの内容や盛り上がりとはあまり関係無さそうです。

>>680 マンション掲示板さん

あちらを検討している人は金持ちが多いから坪500でも検討してるし、足りない人は東横線じゃなく他の東急を検討してるんじゃないの。
東急沿線の住民の趣向性は他の調査で出てると言うなら見てみたら？
あなたのコメントも根拠がある訳じゃないでしょ？

本当に物件検討してて競争率下げるためのネガキャンならこのスレにいるのもまだ分かるけど交通利便性にケチつけたり東横線ユーザーは見向きもしないとか閑静じゃなく閑散とか本当に検討してる人にとって何の利益にもならないただの悪口みたいな書き込みする人は何なのだろう

長文の現場近辺に住んでる人の声は地元を愛してるんだなと温かい目で見られるけどそれを貶す様な書き込みは気分が悪いですね

>>675
洪水ハザードがついているのは、このあたりはエンガ堀と言われるかつて石神井川の支流域で谷地に位置しているからでしょう。
重要事項説明で契約間際に知って狼狽えるより、検討者は予めよく織り込んでおくべき点ですね。
万が一浸水するとムサコみたいになっちゃいますから。地元の人によく聞くのも有益だと思います。
https://tokyoriver.exblog.jp/19454254/

>>683 口コミ知りたいさん
ほんとにそうですね。
気持ち悪い。
単なるヒマ人なのか、ネトウヨネトサポ統一工作員なのか……何のために？
でもここに限らず、自由書き込み型のコメント欄にはこういう人たちが必ず現れ、真面目な意見に粘着して否定したり揶揄したりと、気分の悪い現象が起こりがちです。
よほど恵まれない現実を生きているのでしょうか。

ここで右翼左翼とかそれに類する発言やめてもらえますか？スレがさらに荒れそうなので
他者の批判をするより有意義で建設的な意見を積み上げて気持ちよくいきましょう
以降はスルーで

ちょくちょく書き込みしてくださってる近隣の方、内水氾濫についてよかったら教えてください。
予定地の近くに、土嚢ステーションがあるのは知ってるので、浸水の危険はあるんですよね、きっと。
ここ最近の豪雨ではどんな状況ですか？

>>687
それは気になるところですよね。
武蔵小杉とは海抜が違うので、あちらの場合は敷地を堤防で囲わないと解決しないでしょうけど、ここは広い敷地の中で一時的に雨水を取り回しできれば大事には至らない気もするんですけどね。
専門ではありませんが、毎時150ミリの雨が累積600とか700になると、敷地の一部に数十センチの水が溜まります、ということですよね。このリスクが近年具現化したことがあるのかどうか。
出入り口用に止水板と土嚢を用意すれば済むレベルなんですかね。

この頃の豪雨は「今までに経験したことのない」降り方をしますから、近年具現化したことがなければ安心とはいません。ハザードマップで色がつけば対策をしてほしいと思います。

>>686 マンション検討中さん
スルーしてると、いつまでも来てかき回しますよね。
これからはあなたにお任せしますので、そういう人を戒めてください。よろしく。

687～689さん
この団地内や近隣に水がたまって床下浸水したという話は聞いたことがないです。ただ今後も絶対ないとは保証できませんが、武蔵小杉の件を考慮して対策は打ってあるのでは。
マンションギャラリー開設もまだだし、早く説明聞ける状態にしてほしいですね。

この辺は四方が上り坂の窪地だから水が集まりやすいのは確か。
でも武蔵小杉の様にあふれる川が近くにない（石神井川は一山超える)から
同じようにはならない。
少なくともここ20年は浸水するほど水がたまったことはないです。

>>686 マンション検討中さん
メリデリちゃんと議論できないと掲示板の意味がなくなるよ。

ほぼ完成してるオープンレジデンシア小竹向原の地下住戸が通りからみえるけどあの立地であれは結構チャレンジングだなと思った

この物件周辺のコーシャハイムや戸建ては冠水した話も聞かないので大丈夫では？

プラウドシティ予定地は上二中や身障者センターから比べると低地だけど、あそこからさらに大谷口（石神井川のほう）に向かって低くなっているので、豪雨でも滞留せずに水は流れていく。

モデルやwebなどは、いつからですか?

>>691
ありがとうございます。他の方も。

1月発売なのに随分のんびりしてますよね

>>693 eマンションさん

メリデリちゃんと議論

「メリデリちゃん」なんか可愛い

メリちゃん、デリちゃん、お互い認め合い冷静に仲良く議論出来るといいな

マンションのメリデリ議論はありがたいですが、
その議論に、右翼も左翼も関係ないので、荒れる元だしやめて欲しいと思います

>>695 評判気になるさん
それは本当ですか？

>>700 マンション検討中さん
ほんこれ

>>701
敢えて問うくらいなら、そこは根拠当たれる資料なり自分のフットワークなり使って確認して固めた方がよくない？余計なお世話だけどさ。

>>703 マンション掲示板さん
豪雨でも滞留せずに水は流れていく
こんなこと言い切るべきではないと言うことだろ。

石神井川は城北公園に調節池を作っていて、2年後完成予定です。
あとは区の防災メールは役立ちます。

>>704 eマンションさん
数十年間住んでてそうなんだけど？
いちいち人の意見に粘着して反論するのなら、ではその反論の根拠を示されよ。

>>704
現地でのここ数年の豪雨ではそうということでは？
過去の事実はある程度確定的に言えるでしょ。
解釈の違いかな？

>>700 マンション検討中さん
右翼左翼って何ですか？
なぜそこに政治的な思想性が入ってくるのか、言っていることが不明です。
他人の書き込みに執着し、根拠も示さずに否定したり混ぜっ返したりする輩を放置していると掲示板が荒むし、その歪んだ発言が既成事実化されかねないので、スルーせず訂正したほうが良いのではないでしょうか。
だいたい自ら労を取るでもない一投稿者が「荒れるからスルーしよう」なんて仕切るのは僭越だと思います。

>>708 マンション掲示板さん
つ685

既成事実化なんてしないので、スルーでいいです

プラウドシティの標高が約27m程度
周りを囲む上ニ中方向や身障者センター方向の高台が29～35m
まいばすけっとからファミマへ向かう通りが元々川のラインで大谷口通りまで27～25m弱

下流へ向かうこのラインは両側から突き出している高台に挟まれて周りが狭く、また大谷口通りまでの勾配が緩くて逆に登っている箇所もあるようにも見えます。万が一昨今の集中豪雨で流量が増大してしまった際はこの辺がボトルネックになるというのがハザードマップの趣旨かもしれません。（誰か役所で聞いて来て下さい。）

この川筋は今でも水が流れていると>>295の方がコメントしておられます。

大谷口通りの先は郵便局あたりからが下がっていて、大谷口北町地域は石神井川の河川敷状に広い範囲で標高約22m程度

標高ソースは誰でもスマホで見れる国土地理院図を見てください。

晴海フラッグのタワー棟の坪平均350万円より安かったらこっち買いたい。

>>707 マンション掲示板さん

過去と未来が一緒なのかよ？過去になかった災害があちこちで起きてることぐらいわかるよな？

少しでもマイナスの情報が出ると異常に粘着して全否定してくる輩がいるね。
なにがしたいのやら？

>>713 匿名さん
ある程度のリスクはどこでもあるに決まってますな
そんな当たり前の事を書かれても｢この人は小学生なのか？｣と思われるだけですな

>>715 検討板ユーザーさん

このあたりハザードマップに色がついてるからではないですか？板橋区は色がついていないところが多いですから。他と比べてリスクがあるのでは？
気にしている人は多いと思いますよ。

>>716 名無しさん
では、ハザードのついていない所を買うことですな
当然価格は上がると思うけど

ここであーだこーだ言ったところで、実際どのような水害対策がなされてるかは、聞いてみないとわかりませんね。

近所の方の床下浸水は無かったとの情報と、これから起こるかもしれないリスクと合わせて、ご自分で判断するだけですよね。

>>713
現地の人に聞けることは、これまでどうでしたかということであって、将来の保証を求める相手じゃないでしょ？自分と違うからといって揚げ足取りで粘着してくるのは気持ち悪いよ。

>>719 検討板ユーザーさん

過去はどうでもいいのだが、将来的に豪雨、洪水の危険度が比較的高いということでいいのでは？
それだけだよ。

>>720
それでいいあなたはハザードマップ以外の情報不要でしょ。なんで絡んでくるの？
こちらは検討してるマンション敷地の一部に色がついてるのがどの程度のリスクかもう少し知りたくて、現地の状況分かってる人がいるから教えてもらってる。
自然災害について過去を知るのは津波や地震と同じでしょ？ごく当たり前のやり取りになんで変な横槍入れてくるの。
自分の趣向に合わないのが気に入らないだけに見える。

地元の不動産屋さんからこの辺は大企業などの借上社宅住まいの方も多く潜在的購買力は高い地域と聞きました。
武蔵、城北など子供たちの学校の選択肢も多い。
さらに駅周辺の素朴な雰囲気も会社帰りの勤め人にはホッと出来る環境だと感じます。

>>721 マンション掲示板さん

横槍？揚げ足？？気持ちが悪い。
失礼では？
ここは将来的に豪雨、洪水の危険度が比較的高いということ。検討するにあたり注意が必要。
私が書いているのは、それだけですよ。

>>723
失礼。言い過ぎました。
どの人とどの人が同じかも厳密には分かりません。

色のないところよりリスクがあるのは確かなので、
その度合いをイメージしたかったのです。
ハザードマップでは一番軽度な扱いと見えますが、
それだけだとここ数年で水に浸かったことがある
のかどうかの事実は見えないので。

かなり丁寧に教えていただけたので、あとは現地見て
先々売主に聞くべきことを考えます。
教えてくれた方、ありがとうございました。

将来的に豪雨、洪水の可能性が高いって連呼してる人はどういう意味で言ってるんですか？
気候変動で近年はこれまでにない豪雨が降るからこれからもっと酷くなるだろうってこと？

この地域はハザードマップ的に水害の危険性は少なからずある。が、近年は個々のマンションの対策また地域の治水レベル（城北中央公園の石神井川調整池等）も上がってきて床下浸水する事はほぼ無くなってきている。2、30年くらい前は豪雨の時元エンガ堀の緑道が川みたいになる事があったと聞きましたが今は全くないですね。
たまに浸水してるのは地下があるところ

>>723 口コミ知りたいさん
本気でここを検討してる人は、言われなくてもきちんと考えてますよ

>>722 マンション検討中さん
そういう人が買える物件になると良いですな

中庭に霧、、高級感装うためなら何でもしますね。
そんなん10年後には絶対動かしてないでしょう。数多のバブマンの水景のように。

これは…高い予感

緑道（暗渠）付近ってだけで湿度高そうなのに、
霧やら流水やら水滴やら中庭のネーミングがそれ以上に湿度高め。

71㎡　3LDK
2階　7,900万円台
7階　8,200万円台
12階　8,600万円台

かなり人気出そうだな

>>731 マンション検討中さん
何それ？予想価格？

>>731 マンション検討中さん

12階安すぎる気がします。

坪400万いきそうですな

>>731 マンション検討中さん
いまのマーケットが高すぎるという説はありますが、この金額ででたらかなり安いですねマーケット的には

埋立地、湾岸付近ならまだ分かるけど、ここで水害は大袈裟すぎる。
頑張って見つけた必死なネガは語弊を生むだけです。

敷地の半分以上に洪水ハザードマップで色が付いているという事実をどう捉えますか？というディスカッションですよ。

>>739 通りがかりさん
ほんの少しなのでどういう対策しているか売主に聞いて納得できるか、住戸としては浸水しない部屋であれば納得できるのか、でできる人とできない人に分かれてできる人だけ買えばいい以上終了では？

>>737 eマンションさん
十条で1億とかが異常。
十条程度の立地でパワカも躊躇する価格はやりすぎと思われ。

>>740 マンコミュファンさん
そのとおりですね
人それぞれの考えで。

どうしても許容できないのでしたら候補から外し、地域の対策やマンションの対策等で納得許容できれば前向きに考えるで、いいのでは?

ハザードがかかっている部分をぬり変えることは出来ないのだから。

739さんも、ほしいと思っているけど、その部分とても気になるので他の方の意見も聞きたい気持ちはわかります。

過去の状況の情報は掲示板で教えていただいているので、将来の不安については販売者に確認するほうが正確なのではないでしょうか?

>>741 eマンションさん
感想の話ではなくて、現在そのマーケットで出ていて一定数の購入される方がいるのが事実（十条以外の価格も含めて）。このマーケットが正しいかどうかの評価はできないが、現在のマーケットのなかの相対評価で小竹向原で坪350とか坪380は安いと評価される

>>725 通りがかりさん

色がついているから、この分を割り引いて検討する。
それでいいのでは？

>>743 マンコミュファンさん

板橋区小茂根で380は安くないと思う。まあ高くもなく妥当な線では？
団地の建替事業だから350で出してもデベは利益が出ると思う。

>>741 eマンションさん
ここはさすがに1億はいかないよ
近くの先行プラウドの1割高ってとこだろ

>>746 マンション検討中さん

階数と広さ等条件によりありえないともいえないかも

この規模感、設備、駅距離でプラウド小竹向原の一割高な訳がない
むしろそっちと差別化する為に思いっきり仕様上げて高級売り路線だろこれは
小竹向原でリゾートゲストルームってw

こうしてデベの利益は右肩上がりを続けるのである

中村橋のプラウドも広めのところは億越えでしたよ

>>745 マンション掲示板さん
デベの利益の話ではなくてマーケットの話です。板橋区小茂根町とかピン立地の話ではなくて、池袋距離近く多路線使える駅の徒歩5分大規模大手ブランドマンションで設備仕様共用部サービスもグレードをあげてるいるマンションが現在の都内マーケットで見て「平均」坪350-380なら安い部類という話をしてます(平均なのでこの坪単価以下の住戸もある想定だと)。

名前優良誤認（最寄り 緑が丘、住所大岡山）、田の字、外廊下、電磁波、屋外機械式、ハザードエリアのプラウド都立大学を坪600で出してきた野村さんだよ　ここが坪400以下なわけないよねww

販売まであと3ヶ月もあるのに、同じ話題をループして皆暇だな。これ書いてる俺もだけど。

共用施設を評価してみた。

フォレストラウンジ★☆☆
待ち合わせやちょっとした休憩場所として便利です。

パーティラウンジ☆☆☆
無用でしょう。特定の集団が頻繁に使って汚すだけの施設になりがちです。

ワークラウンジ★★☆
アフターコロナの必須施設。受験生に占領されがちで数が足りるか心配。

プライベートブース（有料）★★☆
アフターコロナの必須施設。数が足りるか心配。

キッズライブラリー&キッズルーム★☆☆
子供がいない家庭に益がないように思われますが、あると世帯年齢が下がりリセールでも有利です。

リゾートスイート（有料）☆☆☆
マンション一次取得者が一度だけ田舎の親を呼ぶために利用される。その後は利用率が下がり金食い虫に、デリヘルに利用されるのがオチ。
ただし、何らかの同情を誘うアクシデントで、居住者の部屋が利用できなくなった場合に、一次的な住みかとして利用されることがあるとか。

アーバンスイート（有料）☆☆☆
二部屋も要らん笑

コミュニティルーム★☆☆
管理組合の会議で利用するので、収益性に関係なく必要。無いとエントランスで会議になりかっこ悪い。

変な評価

>>751 検討板ユーザーさん

板橋区小茂根であることは事実。ここは豊島区ではないのよ。距離や時間だけではない、アドレスは大事だと思うよ。
また値付けとデベの利益は相関関係がある。

>>754 eマンションさん さん

まあ、自分が利用するかどうかは別にして、資産価値は上がるかと思います。

500戸もあるから管理費も潤沢。

>>756 名無しさん
豊島区ではないのは当たり前ですね。北区・板橋区など周辺区でみたマーケットの話で割安に見えるということを言っています。値付けとデベの利益の相関データを拝見したことがないのでここの言及は控えますが、仮に相関があるとして今後資材・土地・人材取得コスト高が見えているなかで利益率が下がることが見越されるなか、今稼がない・今安売りするなんて会社全体の利益維持として考えにくいとは思いますがね。また、本物件の土地仕入れ値が安いとしても建替に至るまでに10年以上かかったプロジェクトであり、仕入れ値以外のコストを相当かかっていると想定されます。500戸あるのに200戸分は権利者住戸で稼げない。色々複合的な要素が絡む中で利益について把握されているのでしょうか？非常に視野の狭いコメントかと思いましたので付け足しておきます。

＞500戸あるのに200戸分は権利者住戸で稼げない。
団地建替えだからお買い得になるかと期待していましたが、そう考えるとちっともお得じゃなさそうですね

団地の建て替えって確か近隣相場と同じ位にしないと補助金もらえないんだよな。
ここが補助金もらうか知らんけど。
普通は予想より安めになると思うけどね。