プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

マンションの掲示板で狭小戸建てとか推されても、そりゃ「は？」てなるわな。

>>5200 検討板ユーザーさん
間違えたわ　赤羽じゃなくて十条推し　あと平井とか　メチャしつこかった

それから、管理担当が削除したのでもう一度書いとくけど
「駅遠狭小三階建て住宅　要らん」

比較検討を促すなら、
・近いエリア
・板状マンション
・駅近
でお願いします
そうじゃないのをしつこく挙げてきてpc小竹向原をdisるのは　単なる“荒らし”である

近いエリア、板状マンション、駅近といえば、
ジオ板橋大山が最近価格でましてHP上の情報から坪300前半台くらいじゃないか、といったこともネット上では言われてました。でもあちらは定期借地権。
どっちがお買い得なんだろー。。。
私は閑静な住宅街の小竹向原も、飲み屋集まり再開発中の大山も、どちらも良いなと思っていますが、すごく迷います。

>>5203 マンション検討中さん

定期借地で最後は更地にして返すのなら
もし壊す数年前に給湯器とか諸々不具合が出ても直すのもったいない
さっさと新しいところに住み替えたくなる
定期借地の中古がどんな感じで売れるか分からない
売らないで賃貸で貸してたら先が見えてても設備は直さないといけない
空き家にしていても管理費はかかる

借地でも更新できればありですが

人それぞれだけど私は選択しません

大山は通勤通学することがなくなり年齢いっても仲間が沢山いて、行きつけのお店とかも沢山あって、おっきな病院も、役所も、文化会館とかも徒歩圏で末永く住みやすいかもですね

>>5196 匿名さん
先が見えていても設備を直さなきゃいけないのは定借物件だけじゃないでしょ

定借物件は古くなると資産価値が未知の世界だからなあ…
安いので、気に入った物件なら“住みつぶす” つもりで買うのも良いかも。
でも自分はリスクが判断できないから避けますね。

定借物件は資産としてはあまり重要視せず、
減価償却費で賃貸していると割り切って、
売れたら敷金が返ってきたくらいに考えればよいかと。

>>5203 マンション検討中さん
他の人も書いている通り、安いには理由があると考えるのが妥当では…。
私もジオ大山は（定期借地権の物件は）選ばないかな。ブリリア西早稲田も安かったけど、同じ理由でスルーした。

>>5203 マンション検討中さん

後発がスミフタワー、再開発エリアであることを考慮するといい買い物になるような気がします。
規模もあり立地もいいですね。

なんかけっこう売れ残ってるな
やっぱ地縁無いとこの立地にこの価格は疑問なんだろうなぁ
住んでる人間からすると住みやすいところなんだが

定借だと70年後にマンションの価値が100%の確率で０円になるわけだけど、このマンションも価値ほぼほぼ0円だから、気にせず大山でもいいと思いますよ。人口半分だし。

強いて言うなら、22世紀直前くらいに生きてたら、マンションから追い出されて悲しい気持ちになるくらいかな。

ここは立地が良いからヴィンテージ化するんじゃないかな。好立地のマンションは古くても高値で取引されますからね。

ハザードかかってるのね。当然かかってないと思ってた。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/bousai/map/1005633.html

スーパー地形というアプリで調べましたが、駅が約標高32mでこの辺が約27m、北側の施設が約31mなんで、少し低い地形になってます。

>>5215 匿名さん
くぼ地になってて、雨が降ると坂の上から水が流れて、溜まりやすい構造になってるみたいね。

>>5214 評判気になるさん
またその話…
大谷口のほうは更に低いので、水はそちらに向かって流れていきます。　　
この敷地内に水が溜まったことはありません。

>>5217 eマンションさん
ハザードマップみてね、地権者さん。

>>5218
ハザードマップ = 浸水確定 とでも思っているのかい？
おまえ現地を見たこと無いだろ
過去の実績は少なくとも真実だ

>>5218 口コミ知りたいさん
ハザードマップより過去の実績だね
今までどんな大雨の時でも、ここは浸かっていない
そりゃ史上初・想定外の大雨被害が起これば浸水するかもしれないが、その場合むしろ地下鉄の浸水のほうがヤバいし、そもそも隅田川以東のエリアが水没するだろう
あと最初は機械・電気設備は1階に設置する予定だったけど、設計を変更して2階に上げてるってさ
だから大丈夫

ハザードマップより過去の実績という方いらっしゃいますが、
インターネットで調べると「ハザードマップを作成するためには、その地域の土地の成り立ちや災害の素因となる地形・地盤の特徴、過去の災害履歴、避難場所・避難経路などの防災地理情報が必要」とあり、やはりそれなりの根拠あるものかと。

ハザードマップより過去の実績だね、と言っている人は、「サイコロふって１がでたら負けな。でもこれまでにサイコロを10回振っても１が今まで出てないから今後も１でないから安心しろ」って言っているみたい(笑)

>>5221 マンション検討中さん
横柄な確率論だな。
俺だって1/6の確率で浸水するなら住まないよ。
100年に一度起こるか起こらないかなら俺は気にしない。

大規模マンションだと資産価値高い？タワマンでもないのにね
不動産業者に洗脳されたのではなく本当にそう思っている人どのくらいいるだろうか
修繕費や管理費も特に安くはないね
むしろデメリットのほうが目立つ
自分は４０～８０戸ぐらいの中規模のほうがちょうどいいと思うが

>>5222 マンション検討中さん
サイコロの例はアナロジーとしてうまくなかったか。悪い×２。

まあ実際、あなたの言う通りで、ハザードマップ気にしてたら住むとこ少なくなるし、そこまで気にする必要はないんじゃね、というのは私も同感です。

ただ、ハザードマップは相対的にどこがハザードを被りやすいか、を見る上で参考にすべきものであることは事実。他方で、どこまでこれを気にするかは人それぞれであり、気にしすぎないでいいのでは、ということかなと。

ただ秋田のハザードマップと、実際に浸水被害合っているところを見ると、やっぱりハザードマップって参考にすべきなんだろうな、と私は思い出している。

100年に一度とかって昔なら、本当にそうだったんだろうが、今はその100年に一度とか、「これまで体験したことがない〇〇」とかいうのが日常茶飯事になっているよな。

やっぱそういう意味では、できるだけ現時点でのハザードマップひっかかっていないところに住みたいかな。私は。でも全員が気にする必要はないと思う！！

>>5223 坪単価比較中さん
修繕費や管理費も特に安くはないね

むしろ当初積立金が安いほうが心配です
長期の計画を確認すれば分かると思いますが
マンションの積立金は経過とともに増えていくと思います
当初販売のためにかわからないけど安め設定しているところ怖いです
管理費は共用施設の少ない小規模と比べ一概に高い安いで判断できないとおもいます

まあ、人それぞれ価値観は違うので

>>5223 坪単価比較中さん
分譲マンションは経年と共に住民の高齢化や賃貸化が進み、管理組合活動ができる所有者が激減するよ
かと言って、特定の人間だけがいつも理事を務めるのは負担が集中し不公平
またそういう状態だと管理費修繕費の使い込み、業者との癒着…など不正が起こりやすい
40～80戸のマンションなんて分母が小さすぎてヤバい
さすがに500戸もあれば人数だけでも一定数を確保できるし、意欲や知識もバラエティに富むから、管理組合活動には有益だと思う

>>5227 マンション掲示板さん

新築マンションに引っ越しして間も無く高齢者になる人はいませんから笑

電気室をわざわざ2階にもってくるってことは、浸水の可能性を盛り込んでるってことでは。

不動産買う人はハザードマップ見る人多いから、資産価値に影響が出るのは仕方がない。

>>5228 匿名さん

高齢者になるなんてことは物理的にないけど
高齢者が新築マンションを購入しないとは
限らないのでは
富裕高齢者はガンガン買って
住み替えていくと思う
余裕があれば新築マンションは10年ごとに住み替えたい

戸数が多い= 修繕費が安心というのは一棟型の話
多棟型だと棟数や敷地に比例して修繕箇所も増えて、分子の修繕コストそのものがとても大きいので分母の戸数が大きくても相殺されてしまう。
その辺の小学レベルの数学を理解してない人が多いみたいですね

>>5228 匿名さん
日本語読めないね～
「経年と共に」って書いてあるじゃん笑

>>5229 口コミ知りたいさん
ハザードマップを考慮し、機械室を2階に上げれば上げたで文句言う
因縁ってどこにでもつけられるんだね

>>5231 名無しさん
こんな板マンよりタワーの修繕費心配してやれよ

＞ 多棟型だと棟数や敷地に比例して修繕箇所も増えて、分子の修繕コストそのものがとても大きい
↑
例えば？
実例を教えてくれる？

将来の修繕費については、どう考えても小中規模のマンションの方が負担も不安も大きいでしょ。そんなとことても住む気にならないよ。

今更ですがここの２LDKの間取りは相当微妙ですね

>>5233 通りがかりさん
でも一階住居もあるし、一階の共用施設は浸水する可能性あるから対策は完ぺきとは言えないしいわれても仕方ない部分はあるよ

>>5237 匿名さん
仕方がないって？別に買えない人に許してもらわなくていいよ。
答えは簡単。買わなきゃいいよ。

>>5237 匿名さん
リアルガチに浸水リスクあるところは、そもそも一階に部屋が無かったりするから、一階住居があるここはそこまでのリスクはない…と考える事もできるかもね。
一階はどちらかというと日照の問題ありそうなので、そっちの方が気にするかなぁ

すごいですね。ここのスレの方は。少しでも本物件に対してネガティブな発言すると「答えは簡単。買わなきゃいいよ」とか言うんですね。
このスレ見ているとすごく嫌な気持ちになります。
（だったら見るな、って次は言うんですよね。分かります）

>>5240 マンション検討中さん

だったら見るな

>>5240 マンション検討中さん
さようなら
よその掲示板でのご活躍をお祈り申し上げます

>>5240 マンション検討中さん

ネガティブな気持ちがあるなら
買わないほうが良いという意見は正論だと思いますよ
どんな言葉を期待しているのでしょうか?

安くない買い物、
一生に何度も買うものでないので慎重に判断したほうが良いのは誰でもわかっていること
ほしいという気持ちより不安が勝るならさっさと他のぴったり来るものを探したほうが良いと思います

>>5243 マンション検討中さん
すごい読解力ですねwww
もともとは2階に電気室が・・・、という件でリスクの話をしている人に対して「答えは簡単。買わなきゃいいよ」という人がいることに対して嘆いている、という状況なのに、「ネガティブな気持ちがあるなら買わないほうが良いという意見は正論」という意味不明な発言。

本物件のリスクを冷静に見ようとしている人たちに対して、「リスクを気にするなら見るな、買うな」と（おそらく本人はその発言の本質に気づいてすらいないでしょうが）発言するのは、本スレッドの趣旨に反する違反発言では？

>>5244 匿名さん
その書き込みも趣旨から逸脱してますよ。
いちいち嘆いたり、発言姿勢を議論したりする必要はありません。
違反と思われるレスはスルーして（あるいは削除依頼して）、あなたが議論したい内容、たとえばリスクを検討したいならリスクの具体的な内容について書き込むべきです。

地権者が多かったり、購入者が既にたくさんいる物件は、こうなるよね。仕方がない。護衛団化する。

リスクはあるってことでいいんじゃないの？実際にハザードマップに色づいてるんだから
それに対して2階に設備置くのも何も責められることではない
危険がないならハザードマップに色はつかんだろ
それを込みで購入するってだけの話

>>5246 eマンションさん
さようならじゃないの？

>>5244 さん
リスクがあっても承知でどうしても欲しいので不安を解消する意見が欲しい
ではなく
すでに購入する気持ちもないのにリスクを嘆き
気になるなら買わないほうがいいよ
という意見は受け入れられないって
どうなんでしょうね

>>5249 マンコミュファンさん

すでに購入する気持ちもないのに
>この部分が被害妄想。誰もそんなこと書いてない。

価額がなぁ
やっぱり割高感がすごい

要町5分でこの値段なら買いたいんだけどなあ

>>5251 検討板ユーザーさん
いま割安の物件なんて無いと思うんですが、どうでしょう？
もしあるなら教えてもらえませんか？

値ごろ感でいえば新築のクレヴィア小竹向原が欲しいよ？でもそれを言っては始まらない
小竹向原って小竹向原に住んでる人にしか価値がわからないのがつらいよね
世間的には9000万円の価値がないけど、今住んでる人にはわかってしまう的な

>>5253 マンコミュファンさん どういう価値があるの？

>>5249 マンコミュファンさん
あなたのように被害妄想の思い込みでしか書かない人が多く、また感情的にそれに乗じる人が多いからこのスレはやっかいなんですよね(笑)

悲しいかな、たぶんこれ言われても認めることもできず、また反論の嵐を浴びせてくれるんでしょうね。このスレの人たちは。

狂気の反論お待ちしております(笑)

>>5253 マンコミュファンさん

＞値ごろ感でいえば新築のクレヴィア小竹向原が欲しいよ
↑
意味わからん
クレヴィア小竹向原が今竣工されて、当時の価格で売りに出されればいいのに…ってことか？
そんなん割安すぎて申し込み殺到じゃんｗ

そのあとの文章、

＞世間的には9000万円の価値がないけど、今住んでる人にはわかってしまう的な

も意味わかんないんだけど
「参考になる」付けてる2人はどう解釈してるのさ？

>>5245 横ですがさん
そういう指摘しているあなたもそんなこと指摘する前に、あなたが議論したい内容、たとえばリスクを検討したいならリスクの具体的な内容について書き込むべきです。

え待って。このマンションって割高だけど小竹向原の価値が分かる人が買ってるんじゃないの？
近隣の賃貸か価格見れば世間的には割高ってかわるかよね？それでも小竹向原の価値がわかる同士が買ってると思ってたよ

>>5258 さん
こういう書き込みが荒れる原因やで。

賃貸で出したときの利回りが、割高の基準としてあるけど。ここはその観点ではかなり悪い。新築時点で既に利回りマイナスもありえる。

>>5260 通りがかりさん
意味分かって言ってますか？
利回りマイナスってことは、家賃がマイナスってことですよ？
世の中に、お金もらって住める賃貸マンションがあるとは知りませんでした。。。

ローン支払い、管理費、修繕費で28万円月々支払っても、28万円以下でしか貸せない状態を利回りマイナスと言っています。

周りの賃貸価格見ると残念だよね
まあ、小竹向原駅とプラウドが好きな俺には買う以外の選択肢はないやろだけど

>>5262 通りがかりさん
そんなマイルール作られても。。
あなたの説明はキャッシュフローであって、利回りとは関係ありませんよ。

素人的な質問で失礼ですが
ここは省エネ基準適合住宅でしょうか、ホームペイジ見ても特に説明がないので少し気になります

>>5264 匿名さん
利回りって、キャッシュフロー／投資金額なので、キャッシュフローがマイナスだと、利回りもマイナスなのであってますよ。

論点はそこじゃなくて、割高かどうかじゃなかったの？
住む目的なら関係ないけど、リセール狙いなら割高ってのは周知の事実なんだからそんなムキになって否定しなくても

リセール考えてもここはアリだと思いますけどね。立地は抜群だし将来はヴィンテージマンションになりそう。

アリかナシかっていうより、ローン支払いと周りの同じような間取りの賃貸を比較するとって話かと
相場の考え方は色々だけど、他のプラウドシティの物件と比較してもあまり良くはないよね

>>5266 口コミ知りたいさん
違います。利回りはキャッシュインフロー（家賃収入）/投資金額なのでマイナスはあり得ません。少なくとも表面利回りは。
実質利回りだと家賃収入から諸経費や税金を差し引きますが、ローン支払を差し引くことはありません。

>>5269 マンコミュファンさん
比較した計算結果を示してもらわないと、あまり良くないかどうか分かりませんね。

自分でやれよ（笑）
まさか調べもしないで買ったの？（笑）

>>5272 マンコミュファンさん
あーはいはい。
出せないんですね、じゃあもういいです。

結局のところ、「割安な」物件ほしいなら、晴海フラッグで夢を見続けるしか無いんじゃないですかね。

晴海フラッグですら、利回が3%もいかない状態。それ以外は、新築でも利回マイナスの、割高状態っていうね。

晴海フラッグは規模が大きい上に投資目的が多いから、
いざ賃貸やリセールに出そうとしても、
同じような投資プランの人が一斉に動き始めて、
お互いに競合してしまってさばきづらいところがあるね。
焦らずじっくり時間かければ回収できると思うけど
ある程度資産に余裕があって手広く投資できる人向けかも。

>>5270 eマンションさん
不動産会社は表面利回りで説明する事が多いけれど、
投資する立場で利回りと言う時はたいてい実質利回りのことでしょう。
表面利回り（％）＝年間収入÷購入金額×100
実質利回り＝（年間収入―年間諸費用）÷（購入金額＋購入時の諸経費など）×100

賃貸に出しても借り手がつかなければ収入はないので
表面利回りがゼロで実質利回りは諸経費分のマイナスですね。

>>5277 匿名さん
> 賃貸に出しても借り手がつかなければ収入はないので
> 表面利回りがゼロで実質利回りは諸経費分のマイナスですね。

いやだからそれは実質利回りの説明じゃなくて、実キャッシュフローの説明です。
「利回り」といった場合の家賃収入は、一年間入室が継続した場合に想定される家賃の合計で計算します。常識ですよ。

>>5277 匿名さん
どれだけ丁寧に説明しても、多分難しくて、理解できないと思う。気にしないで。

>>5278 eマンションさん
実質CFを購入価格で割るのが実質利回りなんだから実質利回りマイナスって言われても普通に通じるけど。何と戦ってるのかな？

>>5280 口コミ知りたいさん
しつこいね。
実質キャッシュフローと実キャッシュフローを混同してますよ。

・実質キャッシュフロー： 一年間入室が継続した場合に想定される家賃の合計から一年分の諸経費や税金を差し引いたもの
・実キャッシュフロー： ある期間における実際のキャッシュフロー

反論があるなら、この違いをしっかり理解してからにしてください。

> 何と戦ってるのかな？
それはこちらのセリフです。いい加減自分の誤りを認めたらどうですか？

>>5281 eマンションさん
しつこいのお前だろ笑
実質CFと実CFも混同してても普通の会話として成り立ってるのにあえて指摘してて、、、雰囲気をふんいき、体育をたいいくって言うタイプ笑？

>>5282 匿名さん
どちらかというと、
学校の経済学の授業は成績いいのに現場では融通きかなくて役に立たないタイプ、
じゃないかな。

もうさ、CFの話はおなかいっぱいだし横道それすぎだから。双方ともやめたら？

>>5283 匿名さん
わかりますね。モテなそう笑

ぶっちゃけ、
重要なのは細かい言葉の定義がどうとかじゃなくて、
投資で考えてる人たちが気にしているのは
期待するような需要があるかどうかってことですよ。
賃貸に出しても借り手がつかなきゃ捕らぬ狸の皮算用。
リセールも売れなきゃ以下同文。

そうは言っても、ここに大規模の賃貸需要があるかどうか、分かんないでしょ？

>>5287 匿名さん
だからみんなで情報とか予想とか出し合って
意見交換してるんでしょ？

いまだに大規模=団地というイメージは拭えない
タワマンなら大規模というワード使うの見たことないけど笑

大規模といったら真っ先に思い浮かぶのは
HARUMI FLAG　とか　三田ガーデンヒルズ
みたいなイメージだけど、
まああれも見る人によっては団地みたいなものなのかな。

>>5282 匿名さん
>>5281 eマンションさん
私は実質CFと実CFの違いを意識したことが無かったのでお二人の掛け合いを見て大変勉強になりました。ありがとうございました。

マンションで大規模と聞いてとくにマイナスのイメージはわかないですね。
むしろ安全で豪華な印象があります。賃貸で住むにしても、選べるなら大規模が良いです。

まー、借りるより買ったほうが月々の支払いが少なくなる物件ではないということ。

夢見てるらしい。

一昔の購入理由
家賃より月々の支払いが少ない

最近の理由
マンション価格が高くなってるか、早く買わないと損

郊外の不動産価格が下降傾向の今、
買う金銭的理由がなくなるどころか、一気に逆回転しそうな流れではある。

ん？ 郊外の不動産価格が下落してるんですか？
それ大変興味あるんですが、どこでそのデータ見れますか？

>>5296 さん
http://www.reins.or.jp/library/

>>5295 通りがかりさん

どこの事だ？

郊外の不動産もしっかり上がってるよ！千葉、埼玉もかなり今は高くなってきてるよ！

>>5282 匿名さん

くだらな

>>5297 評判気になるさん
で？
これのどこに郊外が下降してると書いてあるの？