プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

>>2936 さん

HP見ても
子育て層シルバー層狙い
虫の声鳥の声を聞きながら静かに暮らしたい
でも都心へのアクセスは欠かせない人

値上がりや便利な都市生活をしたい人には向かない
そのような方はシティハウス西池袋がいいかも
子育て層も
立教や通り向こうの幼稚園に行く予定の人とか
私立や国立の小学校を考えている人とかには良いかも七田も近い
後ろは山手通り沿いだけど歩道広いし安心感ある
前は住宅街で
池袋の繁華街からは少し距離ありでも遠くない

ただ虫の声鳥の声はPCより圧倒的に少ないが

あの通りを車でとおると外からみえる
マンションの1階の駐車場はほぼ高級車です

ここは資産的な上昇を第一に考える人に合ってないマンションなのは間違いないでしょうね。ただ新築が住んだ瞬間にマイナスになるのはマーケット上昇を加味しなければほとんどの場合で当たり前。ポテンシャルが違う前提で例をあげるが、最近上昇率の高い湾岸だがブランズシティ豊洲なども買った瞬間赤字・高すぎと言われてましたからね。

俺の今の現居は取得1.1億で38万で貸せる。
ここは果たして？取得1億弱で20万くらい？
ムムム(*_*;

>>2942 評判気になるさん

それは単に割高物件掴んでるだけですよ。
しっかり物件を見極める目が無いだけでは？

>>2936 検討板ユーザーさん
何を重視するかですがファミリーならプラウドシティ池袋本町の中古が向くと思います。

>>2938 検討板ユーザーさん
そんなのここだけじゃない
今の相場では新築で黒字になる物件の方が少ないだろ

>>2946 マンション検討中さん
ここ数年、ずっと言われてきたこと。そして、買いそびれた人は、今も同じことを言ってる。いつかは当たるのは間違いないが、当たった頃には、ローンを借りれないリタイア組というのは最悪。いつまで待つつもり？どうせ相場なんて読めないんだから、必要なときに買った方がいいよ。

日本国内だけ見ててもダメで世界的に不動産相場は上がってるし、それと比べたらここが割高ということはないよ。

>>2940 通りがかりさん
煽ってんの2938のほうだろ

この物件の価格が適正って吠えているのは営業さん乙としか言えないよ。

大局的な相場観なんかより、具体性があるこの地域での賃貸相場との比較で考えたら分譲ってこと差し引いてもかなり割高ってことが客観的数字を元に立証されてしまっている。

適正価格というなら具体的な根拠のある数値を基に適正だと唱うべきでは？

プラウド商法、どこで躓くだろう・・・。

やっぱ十条かな？大規模複合開発タワマンだから、勝どきみたいに周辺相場の1.3-1.5倍くらいの賃料設定はできるだろうし。ここは、すぐ近くに同じくらいの物件グレードのコーシャハイムが17-18万で賃貸されてるのが痛いよね。

価格発表されてから盛り上がってますが、ネガってるのは「小竹向原ならウチの予算届く物件のはず！」って根拠なく願ってた検討者のガッカリ感の裏返しかな。。。今の市場の野村プラウドシティでこの仕様だったら多少高いけどこんなモンって思う。

>>2936 検討板ユーザーさん
地震の時、グニグニ揺れるタワー
最初から投資目的で購入するオーナーが多く、管理に不安のあるタワー
上階と下階では価格差が大きく住民間の分断が懸念されるタワー
長期修繕で板マンより費用がかさむタワー
嫌だね
もちろん買いたい人はどうぞ
あと現地は首都高沿いで空気が悪い
幼な子の肺の中PMxxだらけ
換気は第1種なのか？

>>2950 マンコミュファンさん

まあ適正かどうかは買う側の資産状況により受け止め方違う
値付けは売る側の戦略
自分の為に値付けしてくれる訳でない
自分にとって適正でないと感じたなら撤退
他にも選択肢は沢山ある

別に高くて売れ行き悪くてもいいじゃない

営業側は買えない人に無理して買ってもらえなくても、買える人に買ってもらえばいいし

>>2936 検討板ユーザーさん
リセールはここよりかたいかもしれんが、面積２割減じゃない？実需でそれ我慢できるかな？

>>2955 評判気になるさん
そうそう、売り切れればよい。企業はマンション欲しいが買えない人の為の慈善事業じゃないからね。今コストがべらぼうにかかって状況で価格がどうこうなんて言うべきではない。予算が合わないならお客でないだけ。自由主義経済の基本。

シティハウス西池袋推しの声が大きいので、スレ見てみた。
約180戸のうち半分の79戸が非分譲って、『ここ再開発物件？』と思ったが、「向かって左の半分が賃貸」になっているそうだ。で、賃貸のオーナーはスミフ。

またデベのスミフについて
＞ 築20年くらいの低層中古物件でも坪単価30％(245万?330万)も上昇しているのでここの坪単価450万は否めないが、人口減少して需要減少する20年後に値上がりは厳しいかもね。
　スミフ物件は管理費や修繕積立金や修繕積立基金(最近は廃止のマンションが多い)が高い割に、儲け主義管理会社(スミフ子会社)に積立金をジャンジャン吸い取られるので、1回目の大規模修繕工事後の築20年くらいで積立金が底をつき、管理費・修繕積立の倍増を要求される金食い虫物件になるリスクが高い。
　分譲の半分がスミフがオーナーで賃貸運用される場合は、管理組合の議決権を握られるので管理組合の変更は絶対出来ないので、ランニングコストがドンドン上がり、売却することも厳しくなる可能性が高い。

とコメントが。
ここもリセールで大損の可能性が。
また同じ建物内で最初から賃貸と分譲が入り混じっているなんて、問題物件じゃん。どこがいいんだ？

まぁ売主もチャレンジだとは思ってはいるんだろう
だからTokyo Infinityとかポエムやドラマ作って、判断力が弱い人の背中押そうとしているんだろう

>>2958 評判気になるさん
永住というより投資目的な感じですか
分譲の方も投資目的で分譲賃貸されて
将来に向けてコミュニティを築いていく感じでない物件ってことですかね

>>2958 評判気になるさん
再開発物件じゃなくて立替物件な
79戸は地権者住戸
プラウドシティ小竹向原と一緒

あまり適当なこと言わない方がいいよ

投資なら勝どきとか有明とかの湾岸物件の方が良いでしょう。ここは実需層向けの物件。

>>2957 評判気になるさん
原価が嵩むから高くなるのではなく、高い値付けをしても買う人がいるから高くなるのです。
原価が高いからどうこういうべきではないってお前自由経済の敵だな。

>>2912 名無しさん
板橋区在住からすると向原は行きたいと思う施設がなく、区内から行くには不便な地域という印象がある
東上線か三田線ならその各線を結ぶバスがあるから移動は楽なんだけどね
区の施設も大したものがなく板橋区からも見捨てられているような印象がある（これは私の勝手なイメージです）
だから単に帰って寝る場所、住宅街という印象しかなく、友人と話していても話題にあがることがなく安いというより何もイメージを持たれない街です（個人的には西台にイメージが近いのかな？）
ただ高いという話はまじで聞いたことがないです

>>2919 名無しさん
大通り沿いなのに低層で地価も安く、まとまった土地を用意しやすかったからだと思うよ
近隣住民相手じゃ商売成り立たないし

別に割高という程ではないし、残債割れのリスクも低いと思います。
ただ、この金額なら他にも選択肢があると言う話。

>>2943 匿名さん

買ったタイミングが良かったんですね。今はもうそんな新築マンションは無いでしょう。

ここだと平均的な単価の部屋だとすると1.1億だと80㎡ぐらいになりますね。たぶん30万弱ぐらいじゃない？一応都心への足回りの良い、住宅地の高級マンションに分類されるだろうから。コーシャハイムの賃料にそこまで引っ張られることは無いと思います。コーシャ仕様で満足できるような人は初めから対象外なので。
全額ローン購入だと返済額割れはするけど、まあ、そんな人はいないかな。全額ローンで買う人も、賃貸目的で買う人もいないし、転勤等想定しない賃貸の必要が出てきたときに、マイナス家賃でしか貸せないせいで途端に生活に困るような人が買うマンションでもない、という意味です。そんなギリギリレベルの人が買っていいマンションではないですよ。
1000万円程度の含み損など、ものともしないゆとりをもってお買い上げください。

この金額なら湾岸タワマン行けますからねえ。

パークタワー勝どきの3LDKを1.1億で買えばたぶん40万円くらいで貸せますよ。

>>2968 名無しさん
埋立地に抵抗ある層も多いから小竹向原のニーズもあるでしょう。人気の勝どきとか豊洲とか相当上がってるので今から買っても条件の良いマンションは限られる。

>>2964 eマンションさん
有楽町線ができるまでは不便なイメージあったけど、有楽町線ができて向原もかなり変わりましたよ。駅前も少しずつお店とか学習塾とか増えてきました。

>>2969 名無しさん

全く無理ですよ。勝どきの新築賃貸の坪単価相場は、プレミアム仕様とかでなければ、それなりの条件のいい部屋でも1.8万程度。眺望の得られない部屋ではせいぜい1.6万です。
今1.1億ではせいぜい60㎡の2LDKぐらいしか買えないから頑張っても結局30万程度。
今の相場ではそういうことです。

>>2969 名無しさん

今1.1億で購入できるマンションであれば、家賃相場はどこでも大きな違いはないというのはそのとおり。逆に言うとそこから逆算して販売価格が決まっているともいえる。
大きく違ってくるのは、中古になったときの価格維持力。それが都心部と郊外では差がついてくる。
ここは環七の内側、池袋5分の足回りなので、管理維持に力を入れれば意外と高評価維持の可能性はある。完全に郊外になる「成増」や「和光」、「石神井」あたりとは明らかに違う。

>>2973 購入経験者さん

成増、和光、石神井と大した交通利便性の違いない中、飲食店や店舗の数では圧倒的に負けており住みにくいとは思いますけどね。資産価値でいったらそういう駅力も評価に影響あるでしょう

>>2974 匿名さん
小竹向原来たことあるの？
ここから東上線方面と西武線方面に分かれるんだよ？
東武2-西武1の割合か。西武線方面は本数が少なくて不便。
そして小竹向原以遠、東上線への最初の乗り入れ駅は和光市だが、そこはもう埼玉。
その手前の地下鉄赤塚・地下鉄成増の駅は東上線と3分ぐらい離れていて、乗り入れはない。東武練馬～池袋間は地下鉄とまったく被っていない。
「石神井成増和光と小竹向原の交通利便性は大して違わない」というあなたの主張は間違っている。

野村は絶対、価格下げないよ。
買えないなら諦めて、他探した方がいいよ。
下げてアピールしてるだけ、時間の無駄！

千葉県で、仕様がチープで、70で、7000万以上するんだから、23区で新築9000万なんて、全然高くないよ。

墨田区の中古でも同じくらいの広さで、9000万以上してたよ。

>>2978 マンション検討中さん

さっさと買えよ

>>2975 検討板ユーザーさん
西武有楽町線は練馬に住んでる人が有楽町線や副都心線に乗り換えるために使う電車でしょ。小竹向原に住んでる人は池袋方面に行く人がほとんどだから西武有楽町線があるからってこの物件のアピールポイントにはならない。
小竹向原来たことあるの？

>>2964 eマンションさん
東上線の駅の汚なさと駅前の整備のひどさは特筆もんだね笑
東上線の「高級住宅街」ときわ台だって駅舎は古くホームは汚れ、階段ばかりの非バリアフリー、駅前の飲食店だってチェーン店ばかりだ。
大山もひどいもんだ。高架が完成したら少しはきれいになるのかもしれないが、ゴチャゴチャした庶民的な商店街（あまり買いたいものもない）とやはりチェーン店の飲食店ばかり。
東上線はときわ台・大山に限らず、どこも場末感横溢してる。
都営三田線は工業地帯を通ってて地価も安い。沿線風景は砂漠のよう。そしてJRと接続してるのは「おばあちゃんの原宿」巣鴨だぞ笑　大手町直通ぐらいしか取り柄がない。どこか行くにも都営からJRやメトロに乗り継ぎだから、電車賃が高い。
小竹向原なら地下鉄1回乗り換えでどこでも行け、安くて便利。駅前がさびしいと言っても日常のものぐらいは間に合う。そして東上線の場末感・三田線のサビレ感もないね。基本、静かな住宅街だ。
「区の施設が少ない」というのはその通りで、昔は大谷口出張所があったが、バカな板橋区が廃止してしまった。区から差別されているのかもしれないが、これは差別される小竹向原より差別する板橋区が悪いんだろ。

>>2980 eマンションさん
は？何言ってんだ。まず引用の投稿を読め。
それに対するリプだ。
それとも君は日本語読めないのか。

>>2980 eマンションさん
西武有楽町線がある事は氷川台以遠から見れば大きなメリットだぞ
池袋方面に向かうに来た電車に乗ればいい（氷川台以遠は1/2で小竹向原乗り換えが必要)

駅からの動線にスーパー、ドラッグストア、コンビニと本当に必要最低限の物はそろっているのは何気に良いのでは？

比較されているシティハウス西池袋は要町駅からの動線上にはコンビニしかない。

>>2981 通りがかりさん
おい、全然違うぞ！
巣鴨はおじいちゃんの原宿だぞ！実際のところは。
そこは勘違いしてもらうと困る。

>>2981 通りがかりさん
池袋周辺駅の中で要町～小竹向原が群を抜いて交通利便性が高いのは誰が見ても明らかかと。
2路線なのもそうだし、池袋でどん詰まりの東武東上線や西武池袋線とは利便性が全く違う。

住んでみると
通勤通学都心へのアクセスが便利すぎて
飲食店は毎日利用しないし
スーパーとドラッグストアあれば

駅周辺の過疎りは全然気にならなくなる
かえって何もないのが利点にもみえてくる

あまりいかないけど埼玉方面も便利よね

>>2986 名無しさん

東武東上線は確かに池袋駅でどん詰まりだが、JRとメトロ共に乗換が非常に便利(改札出てすぐに相手の改札がある)それ故にそこまで言うほどではない。
西武池袋線の乗換は、確かに不便でストレス極まりない。

2路線あることで池袋の中でどこを使うかによって路線を使い分けられるのもメリット。
西口の飲み屋街で晩酌したい際には副都心線、東口の電器屋で買い物をしたい、サンシャインで遊びたいならばならば有楽町線といった使い分けもできる。

>>2972 マンション検討中さん
パークタワー勝どきは1.1億で70㎡台の3LDK買えますよ。

>>2990 マンコミュファンさん

勝どきなんも無いじゃん。無理。
ドンマイ。

>>2975 検討板ユーザーさん

ちょっと何が言いたいのかわかりません。ごめんなさい。
小竹向原は駅自体ほんと何もない駅かつ、交通利便性としても小竹から電車乗ると入り口付近の満員箇所に押し込まれ10分ほどしか変わらない和光や成増の方が座れたりする分かえって便利なのではと思いますが。。間違っているというより価値観の問題かもしれませんね笑

小茂根だから…。

物価が上がってるんだから、あーだこーだ言ったって、価格は変わらないんだよ。
買える人だけ買えばいいじゃん。

>>2992 マンション検討中さん

地下鉄の駅前なんてどこも何も無いよ。

>>2994 マンション検討中さん
そそ、予算は人それぞれなんで、ケチつけるのは野暮ですね。

>>2992 さん

本当に価値観だと思いますよ

和光市は都外だし
行ったことないからわからないけど
成増は東上線、有楽町線、バス便、街の栄的
に板橋区に住むならいい感じかもしれないけど
電車に座れるか、座れないかで小竹向原より便利は厳しい

きっと和光市や成増よりさいたまよりにお住まいなのね

小竹向原より内側に住んでいて
成増和光のほうが便利とおっしゃる方は
なかなかいないのでは?
小竹向原で都落ち感を持つ方多いいのに

>>2992 さん

>>2992 マンション検討中さん
なんだか話変わってますね笑
「小竹向原は石神井・成増・和光と交通利便性が変わらない」
と言うから、小竹向原はジャンクションだから、西武線～小竹向原、東上線～小竹向原は電車の本数が半減しますよ、と言ったのです。
するとあなたの返事「10分しか変わらない成増や和光市のほうが座れて良い」
そういう話じゃなかったでしょう。
利便性は？　西武線は？　
何人もから反論されて都合が悪くなったので、「価値観の問題」と逃げる。
ま、いいけど。

>>2997 マンション掲示板さん
だから絡んでくるなって

>>2983 マンション検討中さん
ここ小竹向原の物件だよね？
なんで氷川台が出てくるわけ？
お前は池袋に行くのにわざわざ氷川台に行ってから上りに乗るのか？

>>3000 名無しさん
あのさあ、オレ2983じゃないけど、
「お前」
なんて言い方は失礼だから止めたら？

池袋より田舎者の言い争いは聞きたくないわ。

>>2998 eマンションさん

めんどくさそうな人ですね笑

70m^2で9000万円ぐらいか、
これ500戸埋まるのか、、、

小竹向原は副都心線方面と新木場方面が同一ホームなのが便利。千川や要町はこの点がちょっと劣る。

猛烈にレスも増えて、注目物件になったことは間違いなさそうですね。
もうすぐ販売予定のマンションでも新宿の３タワーなどは寂しい限りで、やはり@600を超すような高額物件については買える人は買ってしまっているということなのかもしれません。よほど特徴がないと難しいのかな。
その辺りを検討できる層にとっては@430程度は十分リーズナブルなわけで、仕様や全体プラン、交通利便性は良いのでそれなりに売れるんでしょう。これで高い高いと言ってる層は初めから対象外でしょうし。

板橋区でこの価格出すなら加賀の中古買うかなぁ

>>3006 マンション検討中さん
TTJと同じく注目物件ですね！！

加賀いいよね
坂東彌十郎さんが住んでる

>>3007 通りがかりさん

加賀は落ち着いた良い所だけど、駅徒歩5分以内に目ぼしいマンションってないし。。

当方都内住んで20年近いのですが、恐縮ながら小竹向原の地名を初めて聞きました。
そんなところが億ションなんて、恐ろしい時代ですね。

>>3011 匿名さん
こんなのまで湧いてくるなんてやっぱここは注目物件ですね

スレ数が多いのと売れ行きがどうかなるか関係ないからね。
地下鉄の話も何度も同じ話ばかり。
まあそれしか良いとこ無いからなぁ。

>>3011 匿名さん
まあ、島民は黙って(不毛な罵り合いを)みてなさいってことですよｗ

>>3010 匿名さん

加賀は、名作マンションの宝庫でしょう。

>>3010 匿名さん

徒歩10分以内ではおすすめできるマンションはありますよ。このマンション売主である旭化成さんのアトラス加賀！

>>3003 通りがかりさん
「石神井成増和光は小竹向原と利便性は変わらない」の人ですね笑

板橋区民30年やってるけど、加賀ってどこだ。一度行ったことがあるような気もするが……帝京大学のとこ？
最寄駅は十条かね。
だったら十条推しマンの「タワー」でええんとちゃうか。
それはともかく、プラウドシティはあくまでも池袋永田町銀座方面、新宿渋谷方面に直通で行けるところに魅力がある。
都心に職場があり、仕事バリバリ（社畜?）で残業ばかりの人や忙しいワーママにピッタリ。そういう人たちは所得も高いのでこのマンションでもなんとか購入できるだろう。

練馬駅5分で区役所庁舎に隣接の「ピアース練馬レジデンス」（モリモト）も価格が出てきたそうだが、

G：中層　1億前半　　低層9000中盤
J：低層　8000中盤

って報告が上がっている。
ちなみにＪについては不明だが、Ｇは71平米だそう。南北に長い敷地なので、南向きではないだろう。
ネット上では「高い！」の悲鳴が。

>>3018 マンション検討中さん
加賀は区内のマンション検討したことある人ならみんな知ってるくらい優良なマンションがあるよ
利便性は別として
by板橋区民

>>3019 マンション検討中さん
高いって市況と比較してではなく自分の感覚と比較して言ってるんだろうね

>>3019 マンション検討中さん
G～Ｊは南向きだったと思いますよ

加賀は良いマンション多いけど駅からちょっと遠いんだよな。十条タワーは加賀からの住み替えもありそう。

マーケティング不足は否めないですね。ターゲット層の上限に合わせてグロスを設定して仕様と占有面積を決めるべきでした。一次取得層で手が出る人はいないだろうし、この金額出す人はなかなか居ない。かといって住み替えとなるとわざわざここに住む人居るかな？含み益があったらもっと都心に行きますよね。

>>3024 検討板ユーザーさん
世帯年収1300万～1500万ぐらいで世帯年収の6～7倍になるからそのあたりの1次取得がメインターゲットでしょう。
夫は大丸有勤務、妻は副都心勤務。静かな所に住みたい。
これだとここがピンズドになります。

>>3024 検討板ユーザーさん
ふたを開けてみるまで分かんないね。それに仮に売れ行き悪くてもデベが損するだけだから構わん。

>>3025 検討板ユーザーさん
おまおれだけど、世帯年収はもう少し上が多いと思う。

多少のブレがあったとしても、今時の都区内マンションで70㎡9000万円は全然高いとは言えないでしょ。「小竹向原では高い」のかもしれないけど、デべとしてはもう中所得以下の一次取得者は相手にしてないのだから。
対象は含み益のある二次取得者orパワーカップルを含む高所得者のみ。小竹向原に興味が全く無くても、都心直結の交通利便性と駅5分は凄く魅力的、よくこれほどの大規模物件用の土地が残っていたものだと思う。建て替えならではでしょうね。
要は、ここが売れるかどうかについて小竹向原の地位やこれまでの評価はあまり影響しないんじゃないかということ。少なくとも自分はそう。
そうはいっても高額住戸の大量供給なので時間はかかると思うけど、最終的には交通利便性だけでも売れるのでは。

ネガが大量に湧いてきてるのはなぜかだろう。自分には買えない価格帯なので僻んでるのだろうか。
ここのブロガー2名も、「今の市場では仕方ないが…」と前置きしながらもここの値付けを批判しているけど、小竹向原なんて安いと舐めてかかっていたのに、ふたを開けてみればアレアレという価格だったので憤慨してるのかな笑
まー買える人だけが買えば良い話ですよ。予算面で買えない人は売れ残りがディスカウントされるのを楽しみに待ちましょう。

今後のマーケットを完全に予想はできないけど、デベたちは3年後くらいまで周辺でどのくらいの新築予定があり仕入れ値など含め大体いくらくらいになりそうかは把握してる。そうした未来マーケットも加味してここの金額もきっと決めている。つまり今後の予測は…

>>3027 通りがかりさん
私も同意見です。
1500万～1800万イメージぐらいかなと。貯金や親からの援助があればもう少し下であっても大丈夫だと思いますが。

十条も価格出た当初はみんなびっくりしてたけど少ししたらまぁ分かるってなっちゃったよね

買う人の気が知れん。

>>3031 マンション掲示板さん

夫婦で大企業勤めや士業なら十分払えますね。多くはないが、今どきそんなパワーカップル普通にいますよ。多少の援助があれば、共働き公務員夫婦でも買えそうです。

>>3032 通りがかりさん

みんな割高だって分かってるから売れ残ってるんだよね。

>>3033 名無しさん

この程度の物件も買えないなんて可哀想に。
埼玉県か都下なら買えるよきっと。頑張れ。

周辺の相場見ても割高という感じはしないですよね。他はもっと上がってる。

十条は本来タワマンの必然性がない立地のタワマンだから、ニーズのない北向住戸など相当安くしないと売れないのは当たり前。
ここは正統派の大規模物件で価格以外はニーズにジャストフィットだから、そこまで苦戦するとは思えないな。

そもそも毎月のランキングコスト、毎年の固定資産税等を総合的に考えないといけないですね。仮に1億程の物件を購入、固定資産税年間40万円、維持管理修繕積立金月４万円、さらに６年目、１０年目、１５年目、２０年目の修繕費の増額等を加味すると、ローン完済までの35年間でも1.5億ぐらいかかるではないかと思います。やはり世帯年収2000万円ないと厳しいですね。

>>3038 マンション検討中さん

やっぱ十条なんよね。