プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

5階　9000万円～9399万円　坪単価413万円～坪単価432万円

29階　9,690万円　坪単価445万円

>>2882 匿名さん

比較情報ありがとう。池袋勤務で近隣で検討しているので助かります。
冷静に考えて十条の方がいいと思いました。

>>2882 匿名さん
北向きのなーんにもない眺望で日照ゼロに加えて行灯部屋とかタワマン高層階の悪いとこ取りした部屋じゃん
これでむしろ坪445万円とかやべーだろ

>>2882 匿名さん

かなり良い！

>>2883 評判気になるさん

40で年収1000なんてカスだろ
早く諦めろや

十条の売れ行きは本当にヤバいんだなって最近分かりやすいから悩まなくて済んで助かるわ

>>2877 匿名さん
まぁまぁ、とりあえず涙拭けよ笑

>>2888 口コミ知りたいさん

二次元彼女はおもろい
マンションのことを忘れられる

>>2884 名無しさん
それでしかない。
北向きでこの価格と比べるのはおもしろい。

>>2886 名無しさん
誰に言っているんだ？

>>2891 匿名さん

お前だよ
パチンカスが

高いからやっぱ買えない。
この辺は夏にスズメバチもよく出るほど自然の多い場所で、虫取りとかもできて子育てにはいい町だけど、食べるとことかほとんど無い駅なので、その割には高いなーとやっぱり思いますねー。他探します！

小竹向原に1億弱もだせるか！！なんて時代に生まれたんだ！！

>>2894 評判気になるさん

>>2893 口コミ知りたいさん

やっぱ十条かな?

>>2895 匿名さん

なんで十条？
小竹向原に住んでて、気になって見てただけで十条は興味無いですね。
このへんは子育て世帯優先で申し込み出来るJKKの公社住宅があるので、小さい子供がいる賃貸住民が多く、そろそろ家買おうかな？という感じのコーシャハイム住民の多くががここに注目してたと思います。
今後もコーシャハイムにはそういう家族が入ってきますし、数年後ここの中古が出ればそういう人がほいほい買うと思います。

が、新築はこの値段だとこの辺の住民の、1次取得者は無理な人多いのでは……と思いました。買える人はいいですねー。

>>2895 匿名さん

しつこいんだよ。
不人気TTJなんで買ったら含み損だろ。
自スレでしゃべっとけ。

>>2896 評判気になるさん

不人気十条の契約者だからスルーで良いですよ。

>>2898 名無しさん
あんたもたいがいしつこい。
十条を本当に買った人に恨みでもあんの？

>>2899 マンション掲示板さん
ちょっと常軌を逸してる

ここ一両日のレスの急増とその内容のネガティブさを見るに、期待していた人も多かったんだなぁと思う。少なくとも近隣の賃貸層からここへ移れる人は多くなさそうな価格・・・
仕様も一つランク上の広域検討者向けみたいだし、そういうことなんでしょう。
でも、それなりに所得があって、通勤、通学の利便性、規模、仕様、地盤、周辺環境等を考えたら、今他に選択肢ないんだよなぁ。私もそうだけど、東の低地や十条みたいな下町は絶対嫌という層にとっては。
マンマニみたいに資産性重視の見方では判断しない。彼は結局のところ2～3年内で転がすことも可能かどうかという見方が染みついちゃってて、純粋な住むためのマンション紹介じゃなくなってしまってる。自分がそれで成功したから。
今となっては判断基準の提示の順序がおかしいよ。本来「小竹向原に9000万円払う価値があるかどうか」ではなく、「9000万円の予算枠で選べる選択肢の中でであなたにとって良いマンションはどれ？」ということのはずなのに。

>>2901 マンション検討中さん
「9000万円の予算枠で選べる選択肢の中でであなたにとって良いマンションはどれ？」

そのアドバイスを受けたい人が彼に相談するのでしょう。

>>2901 マンション検討中さん
で、買わないってことでしょ？このスレに買う人が一人もいない時点で割高ってこと

>>2901 マンション検討中さん
他に選択肢ないなら、答えは簡単。何も悩む必要ないでしょう。

>>2901 マンション検討中さん
「私もそうだけど、東の低地や十条みたいな下町は絶対嫌」
とにかく、マウントとりたいタイプかな？傍から見れば、板橋のここも五十歩百歩ですよ。

落胆した方の嘆きが多いけど
坪単価400以下からあるじゃない
位置と広さによっては手の届く部屋もあると思うわ

マンマニが小竹で１億弱ってどうよ？って言ったくらいで揺らぐ奴いるんだ。
人生で一番高い買い物なのに他人の意見に左右され過ぎでは？
JTCで甘やかされて育ってきたんだろうな、ってよくわかる。

>>2901 マンション検討中さん
おっしゃるとおり彼は「そこで暮らし、子育てをする」という実需の立場でマンションを捉えていない。タワマン好きからもそれがわかる。マンマニ氏って若いし今までの時点では上手くいっているが、バブルの時代を知らない。一般人が彼の価値観をあまり内面化するのは危険。

>>2892 通りがかりさん
お前十条の書き込みも含めていい加減にしろ。
悪ふざけが酷いと痛い目に合うぞ。

>>2908 匿名さん
東池袋のタワマンも湾岸のタワマンも「そこで暮らし、子育てをする」世代がメインだけど？
バブルを知ってる年寄りが今更子育て世代のマンションにうんちく垂れるとか部下に嫌われる上司の典型だな。

まあまあ。喧嘩する暇があれば十条ＭＲの予約をするのが最適解ですよ

そんなに小竹向原は9000万のマンションが似合わない街かな？
近隣の戸建てとか月極駐車場は普通に高級車が止まっているし、幹線道路沿いには高級車ディーラーが並んでいて「安い街」という雰囲気は感じなかったけどな。

マンマニさんのように板橋区に地縁がある人の持つイメージだと「安い街」なんだろうか？

マンマニさんの意見が参考になる人はしたら良くて、ここは「都会へのアクセスは良いけど、公園や自然が多い場所で子育てしたい」人で9000万出せる人は買いだと思いますよ。
個人的にはお金があればここでゆっくり子供が大きくなるまで子育てしたい街です。何も無いところが好きなので。
ただ、「この駅でこの値段高くない？」と言う人が多いし、リセールはあまり高く望めないと思うので、それが飲めればですね

>>2911 匿名さん
十条の話が出るとまたかと思うけど今日はちょっと笑ったw

>>2913 評判気になるさん
その駅のイメージが本当にあってますか？
要町通り沿いにはBMW、AUDI
環7の小竹向原付近にはレクサス、フィアット、ボルボと高級車ディーラーが近隣にこれだけあるのは、小竹向原や付近の住民にそれだけの経済力があるからでは？

現在住んでいる人に経済力があるならば、その駅のNO.1マンションを将来買いたい人もそれなりに経済力がある人が多くなるのでは？

>>2915 名無しさん
違うと思います。この辺りの所得は低い人が多いです。自動車ディーラーはこのエリアの人を相手にしているのではなく環七でやってくる人たちが顧客です。

>>2915 名無しさん
BMWやアウディって要町や千川と一緒にしたら怒られるよ。あの辺は大きな戸建てが沢山あって小竹向原駅周辺とは全然違うから。
前にも誰か書いてたけど板橋の平均年収は23区中21位で300万円台だからね。経済力があるわけがない。

>>2915 名無しさん
ディーラーだけで判断するのはさすがに無理があると思います

>>2916 eマンションさん
環7含めてこの辺りははよく車で走るのですが、近隣で他に高級車ディーラーが並んでいる所が思いつきません。
環7の中でどこに出店するか考えた時にわざわざこの辺りを選ぶということは、、と考えたのですが、2917さんが言うように要町～千川が高級住宅街でそこの顧客を狙った出店ということなんですかね？

車の話と言えばこの前ここの周りを歩いていて気が付いたんだけど、車買い換えると板橋ナンバーになるんだな…駐車場の件といい車持ちはこれだけでもテンション下がるだろうな

ディーラー店舗はそこそこ面積が必要かつ良好な車アクセスが必須条件だから、結果としてこの周辺に集中してるだけ。このへんの住民が金持ちなわけじゃない。池袋や目白下落合、常盤台あたりの顧客向けだよ。
高級車ディーラーがあるからってドヤ顔してるの恥ずかしいよ。

>>2919 名無しさん
アウディもBMWも撤退したシュテルンも全然場所違うでしょ
そんなこと言ったらこの前出来た練馬のポルシェセンターも小竹エリアなの？

>>2917 匿名さん
確かにマンマニさん動画でも、9000万出すなら要町駅周辺のシティハウス西池袋やブリリアタワー池袋WESTを買った方がいいと言ってましたね。
地縁がある方のイメージだと、西池袋～要町～千川までと小竹向原だと世界が変わるイメージなんでしょうか？

>>2915 名無しさん
この駅でお金もってる人は戸建てで既に土地持ってペットとくらしると思いますよ。
近隣に住む子育て世帯（今回の物件のメインターゲット）の多くは、コーシャハイム（公社住宅）の賃貸層です。家賃15万から20万円で2LDKとかを借りてます。中には裕福な人も居ると思いますが、みんながみんな裕福では無いですよ。

>>2892 通りがかりさん

ひと月で100件以上の書き込み
異常です

>>2923 さん
小竹向原駅前からプラウドシティ小竹向原までは準工業地域だし周りは合わせて1000戸超えのコーシャハイムで囲まれてるから団地感が半端ない。西池袋や千早、千川一丁目、二丁目辺はまさに閑静な住宅街。

>>2911 匿名さん

自分は城南の駅前タワマンに住みたい。
手が届かないけど、武蔵小山とか憧れ。

野次馬さん含めて如何にここが注文されているか分かりますね。買えない方は何とか貶め周りに同調してもらう事で自分を納得させたいのでしょうが、予算に余裕があって都心アクセスの良い落ち着いた場所が好みの方には良い物件ですから、売れ残ったりして「それ見たことか！」って言える日が来るのをお待ちになっていれば良いのではないでしょうか？

>>2928 マンション比較中さん
あなたは買うの？

>>2924 マンション検討中さん
ここを検討してるのは近隣のお金持ってる世帯のジュニア世帯だと思います。

否定的な意見にはすぐ買えないとかいう奴いるけどそうじゃなくて価格が見合ってるかどうかだよ。
不動産とか高額なものはより慎重に考えるよね。

>>2928 マンション比較中さん
小竹向原のネガが少し出るとすぐに飛んできて顔真っ赤にして長文で反論する地元住民もかっこ悪いよね

結局このエリアは、家賃数十万なんよ。この物件は、コーシャハイムに囲まれているんよ。
だから月30万も払える購入層は別エリアからの人がほとんどで、あの価格、立地、駅力、ハザードetcでこの物件を選ぶ理由はめちゃくちゃ弱いんよ。

>>2933 検討板ユーザーさん
「結局このエリアは、家賃数十万」って、めちゃめちゃ富裕層じゃないですか！数十の受け取り方は人それぞれですが、だいたい50万円くらいですか？うちのパークコートが50m2でそれくらいだよ。

>>2934 匿名さん

十数万の間違いでは

小竹向原にこだわりがなければシティハウス西池袋買った方が良い、というマンションマニアさんのアドバイスはすごく妥当だと思います。
シティハウスも遠からず値上げされそうですが…。

迷ってるのではなく高すぎて買えないって人だけしか見てなさそうだけどね
もう思い切って埼玉に行ったほうがいいよ
ここら辺の10年前の価格で買える

>>2913 評判気になるさん

リセールが「あまり高く望めない」でなくて、購入したら即赤字確定な割高物件ですよ。
周辺の分譲相場と賃貸相場よーく調べてみてください。
購入後売却するにしても数年とか10年先だから目先のことしか目にいかなくなりがちですが、割高物件掴んだら残債割れ地獄が待っています＝人生の選択肢がグッと減るということ。

もちろん何が起ころうが100％永住するという確固たる信念があるなら高値づかみしても特に気にならずにすむとは思います。 たぶん。

赤字確定とか地獄とか十条のネガと書いてること一緒ですね

>>2939 評判気になるさん
そういうのもういいから
煽りたいだけなら他に行ったら？

>>2936 さん

HP見ても
子育て層シルバー層狙い
虫の声鳥の声を聞きながら静かに暮らしたい
でも都心へのアクセスは欠かせない人

値上がりや便利な都市生活をしたい人には向かない
そのような方はシティハウス西池袋がいいかも
子育て層も
立教や通り向こうの幼稚園に行く予定の人とか
私立や国立の小学校を考えている人とかには良いかも七田も近い
後ろは山手通り沿いだけど歩道広いし安心感ある
前は住宅街で
池袋の繁華街からは少し距離ありでも遠くない

ただ虫の声鳥の声はPCより圧倒的に少ないが

あの通りを車でとおると外からみえる
マンションの1階の駐車場はほぼ高級車です

ここは資産的な上昇を第一に考える人に合ってないマンションなのは間違いないでしょうね。ただ新築が住んだ瞬間にマイナスになるのはマーケット上昇を加味しなければほとんどの場合で当たり前。ポテンシャルが違う前提で例をあげるが、最近上昇率の高い湾岸だがブランズシティ豊洲なども買った瞬間赤字・高すぎと言われてましたからね。

俺の今の現居は取得1.1億で38万で貸せる。
ここは果たして？取得1億弱で20万くらい？
ムムム(*_*;

>>2942 評判気になるさん

それは単に割高物件掴んでるだけですよ。
しっかり物件を見極める目が無いだけでは？

>>2936 検討板ユーザーさん
何を重視するかですがファミリーならプラウドシティ池袋本町の中古が向くと思います。

>>2938 検討板ユーザーさん
そんなのここだけじゃない
今の相場では新築で黒字になる物件の方が少ないだろ

>>2946 マンション検討中さん
ここ数年、ずっと言われてきたこと。そして、買いそびれた人は、今も同じことを言ってる。いつかは当たるのは間違いないが、当たった頃には、ローンを借りれないリタイア組というのは最悪。いつまで待つつもり？どうせ相場なんて読めないんだから、必要なときに買った方がいいよ。

日本国内だけ見ててもダメで世界的に不動産相場は上がってるし、それと比べたらここが割高ということはないよ。

>>2940 通りがかりさん
煽ってんの2938のほうだろ

この物件の価格が適正って吠えているのは営業さん乙としか言えないよ。

大局的な相場観なんかより、具体性があるこの地域での賃貸相場との比較で考えたら分譲ってこと差し引いてもかなり割高ってことが客観的数字を元に立証されてしまっている。

適正価格というなら具体的な根拠のある数値を基に適正だと唱うべきでは？

プラウド商法、どこで躓くだろう・・・。

やっぱ十条かな？大規模複合開発タワマンだから、勝どきみたいに周辺相場の1.3-1.5倍くらいの賃料設定はできるだろうし。ここは、すぐ近くに同じくらいの物件グレードのコーシャハイムが17-18万で賃貸されてるのが痛いよね。

価格発表されてから盛り上がってますが、ネガってるのは「小竹向原ならウチの予算届く物件のはず！」って根拠なく願ってた検討者のガッカリ感の裏返しかな。。。今の市場の野村プラウドシティでこの仕様だったら多少高いけどこんなモンって思う。

>>2936 検討板ユーザーさん
地震の時、グニグニ揺れるタワー
最初から投資目的で購入するオーナーが多く、管理に不安のあるタワー
上階と下階では価格差が大きく住民間の分断が懸念されるタワー
長期修繕で板マンより費用がかさむタワー
嫌だね
もちろん買いたい人はどうぞ
あと現地は首都高沿いで空気が悪い
幼な子の肺の中PMxxだらけ
換気は第1種なのか？

>>2950 マンコミュファンさん

まあ適正かどうかは買う側の資産状況により受け止め方違う
値付けは売る側の戦略
自分の為に値付けしてくれる訳でない
自分にとって適正でないと感じたなら撤退
他にも選択肢は沢山ある

別に高くて売れ行き悪くてもいいじゃない

営業側は買えない人に無理して買ってもらえなくても、買える人に買ってもらえばいいし

>>2936 検討板ユーザーさん
リセールはここよりかたいかもしれんが、面積２割減じゃない？実需でそれ我慢できるかな？

>>2955 評判気になるさん
そうそう、売り切れればよい。企業はマンション欲しいが買えない人の為の慈善事業じゃないからね。今コストがべらぼうにかかって状況で価格がどうこうなんて言うべきではない。予算が合わないならお客でないだけ。自由主義経済の基本。

シティハウス西池袋推しの声が大きいので、スレ見てみた。
約180戸のうち半分の79戸が非分譲って、『ここ再開発物件？』と思ったが、「向かって左の半分が賃貸」になっているそうだ。で、賃貸のオーナーはスミフ。

またデベのスミフについて
＞ 築20年くらいの低層中古物件でも坪単価30％(245万?330万)も上昇しているのでここの坪単価450万は否めないが、人口減少して需要減少する20年後に値上がりは厳しいかもね。
　スミフ物件は管理費や修繕積立金や修繕積立基金(最近は廃止のマンションが多い)が高い割に、儲け主義管理会社(スミフ子会社)に積立金をジャンジャン吸い取られるので、1回目の大規模修繕工事後の築20年くらいで積立金が底をつき、管理費・修繕積立の倍増を要求される金食い虫物件になるリスクが高い。
　分譲の半分がスミフがオーナーで賃貸運用される場合は、管理組合の議決権を握られるので管理組合の変更は絶対出来ないので、ランニングコストがドンドン上がり、売却することも厳しくなる可能性が高い。

とコメントが。
ここもリセールで大損の可能性が。
また同じ建物内で最初から賃貸と分譲が入り混じっているなんて、問題物件じゃん。どこがいいんだ？

まぁ売主もチャレンジだとは思ってはいるんだろう
だからTokyo Infinityとかポエムやドラマ作って、判断力が弱い人の背中押そうとしているんだろう

>>2958 評判気になるさん
永住というより投資目的な感じですか
分譲の方も投資目的で分譲賃貸されて
将来に向けてコミュニティを築いていく感じでない物件ってことですかね

>>2958 評判気になるさん
再開発物件じゃなくて立替物件な
79戸は地権者住戸
プラウドシティ小竹向原と一緒

あまり適当なこと言わない方がいいよ

投資なら勝どきとか有明とかの湾岸物件の方が良いでしょう。ここは実需層向けの物件。

>>2957 評判気になるさん
原価が嵩むから高くなるのではなく、高い値付けをしても買う人がいるから高くなるのです。
原価が高いからどうこういうべきではないってお前自由経済の敵だな。

>>2912 名無しさん
板橋区在住からすると向原は行きたいと思う施設がなく、区内から行くには不便な地域という印象がある
東上線か三田線ならその各線を結ぶバスがあるから移動は楽なんだけどね
区の施設も大したものがなく板橋区からも見捨てられているような印象がある（これは私の勝手なイメージです）
だから単に帰って寝る場所、住宅街という印象しかなく、友人と話していても話題にあがることがなく安いというより何もイメージを持たれない街です（個人的には西台にイメージが近いのかな？）
ただ高いという話はまじで聞いたことがないです

>>2919 名無しさん
大通り沿いなのに低層で地価も安く、まとまった土地を用意しやすかったからだと思うよ
近隣住民相手じゃ商売成り立たないし

別に割高という程ではないし、残債割れのリスクも低いと思います。
ただ、この金額なら他にも選択肢があると言う話。

>>2943 匿名さん

買ったタイミングが良かったんですね。今はもうそんな新築マンションは無いでしょう。

ここだと平均的な単価の部屋だとすると1.1億だと80㎡ぐらいになりますね。たぶん30万弱ぐらいじゃない？一応都心への足回りの良い、住宅地の高級マンションに分類されるだろうから。コーシャハイムの賃料にそこまで引っ張られることは無いと思います。コーシャ仕様で満足できるような人は初めから対象外なので。
全額ローン購入だと返済額割れはするけど、まあ、そんな人はいないかな。全額ローンで買う人も、賃貸目的で買う人もいないし、転勤等想定しない賃貸の必要が出てきたときに、マイナス家賃でしか貸せないせいで途端に生活に困るような人が買うマンションでもない、という意味です。そんなギリギリレベルの人が買っていいマンションではないですよ。
1000万円程度の含み損など、ものともしないゆとりをもってお買い上げください。

この金額なら湾岸タワマン行けますからねえ。

パークタワー勝どきの3LDKを1.1億で買えばたぶん40万円くらいで貸せますよ。

>>2968 名無しさん
埋立地に抵抗ある層も多いから小竹向原のニーズもあるでしょう。人気の勝どきとか豊洲とか相当上がってるので今から買っても条件の良いマンションは限られる。

>>2964 eマンションさん
有楽町線ができるまでは不便なイメージあったけど、有楽町線ができて向原もかなり変わりましたよ。駅前も少しずつお店とか学習塾とか増えてきました。

>>2969 名無しさん

全く無理ですよ。勝どきの新築賃貸の坪単価相場は、プレミアム仕様とかでなければ、それなりの条件のいい部屋でも1.8万程度。眺望の得られない部屋ではせいぜい1.6万です。
今1.1億ではせいぜい60㎡の2LDKぐらいしか買えないから頑張っても結局30万程度。
今の相場ではそういうことです。

>>2969 名無しさん

今1.1億で購入できるマンションであれば、家賃相場はどこでも大きな違いはないというのはそのとおり。逆に言うとそこから逆算して販売価格が決まっているともいえる。
大きく違ってくるのは、中古になったときの価格維持力。それが都心部と郊外では差がついてくる。
ここは環七の内側、池袋5分の足回りなので、管理維持に力を入れれば意外と高評価維持の可能性はある。完全に郊外になる「成増」や「和光」、「石神井」あたりとは明らかに違う。

>>2973 購入経験者さん

成増、和光、石神井と大した交通利便性の違いない中、飲食店や店舗の数では圧倒的に負けており住みにくいとは思いますけどね。資産価値でいったらそういう駅力も評価に影響あるでしょう

>>2974 匿名さん
小竹向原来たことあるの？
ここから東上線方面と西武線方面に分かれるんだよ？
東武2-西武1の割合か。西武線方面は本数が少なくて不便。
そして小竹向原以遠、東上線への最初の乗り入れ駅は和光市だが、そこはもう埼玉。
その手前の地下鉄赤塚・地下鉄成増の駅は東上線と3分ぐらい離れていて、乗り入れはない。東武練馬～池袋間は地下鉄とまったく被っていない。
「石神井成増和光と小竹向原の交通利便性は大して違わない」というあなたの主張は間違っている。

野村は絶対、価格下げないよ。
買えないなら諦めて、他探した方がいいよ。
下げてアピールしてるだけ、時間の無駄！

千葉県で、仕様がチープで、70で、7000万以上するんだから、23区で新築9000万なんて、全然高くないよ。

墨田区の中古でも同じくらいの広さで、9000万以上してたよ。

>>2978 マンション検討中さん

さっさと買えよ

>>2975 検討板ユーザーさん
西武有楽町線は練馬に住んでる人が有楽町線や副都心線に乗り換えるために使う電車でしょ。小竹向原に住んでる人は池袋方面に行く人がほとんどだから西武有楽町線があるからってこの物件のアピールポイントにはならない。
小竹向原来たことあるの？