プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

ブランズ小竹向原　竣工2009年　小竹向原駅徒歩10分　坪230万前後

条件は多少違えど14年落ちでこの相場感。
いま坪400万で購入したら、14年後は坪170万分の値落ち。(高騰している現在ですら)
75平米換算で凡そ3900万の値落ちということになる。
9000万で買って14年後の売値は5000万ちょい。
これで残債割らないなら買ってOK。
これで残債割るならここから一生逃げ出せない可能性が高くなる。

わずかでも転売考えている組にはおすすめできない。

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>>2801 eマンションさん
やっぱ十条なんよネ。

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坪230でもまだマシな方。この辺は不動産市況が丁重な時の中古価格は築浅でも坪200を余裕で下回るから。

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先日オンライン説明会に参加しました。
比較で池袋、要町で坪単価の話されましたが、全然違うと思うんですよね…
担当者は駅近で便利だから資産性間違いなしと言ってましたが、自分は3LDKで良くても低層で7000万が限界かなと思いました。
億近く出しても住みたいと思えなかったですね。
これなら大山や十条や中村橋の方がときめきました。

担当者は焦ってるような感じもしたので、反応悪いんじゃないですかね…

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地下鉄の分岐駅になので小竹向原駅の価値は上がったけど、こもねアドレスに全くブランド力がない。上に書かれてる人がいるように大山、十条、中村橋の方がリセールしやすいという気がします。

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もう市況反転してるの末端は気づいているはずなんだけどな～。
ＪＴＣは動き鈍いよねぇ。ププ

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そりゃ再開発のある大山と比べたらリセールでは劣るよ
でも大山はもっと高くなるよ
ほかはしらんけど買えないばっかり言ってたらいつまで経っても買えないよ

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この物件が背中を押す切っ掛けになったらそれはそれで良かったと思うしね。
他の物件にときめきが僅かにでも出てきたのなら決めたらいいのでは。

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マンションマニアさんの本日の当物件記事、まさにわたしがモデルルーム訪問して感じた印象ドンピシャでした…。帰り道で奥さんと「池袋周辺の中古も検討しようか？」で即合意。物件自体は良いけど、野村さん欲張りすぎ。

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>>2801 eマンションさん
駅遠の事故物件と比較されても参考になりません

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>>2811 マンション検討中さん

一度国は金利を50パーにしてマンション市場を破壊して、低所得者のために買い上げ、配布すれば良い

資産の格差をなくそう

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>>2811 マンション検討中さん

中古になればどんぐりの背比べですね。

小竹向原指名買いする人がそもそもどれだけいるか。

広域検討者ならまずは価格で絞って検索する。

築14年で7000万とか8000万で売りに出しても見向きもされない。

購入価格が7000万ならまだ少しの残債で助かる可能性も残るが9000万で購入したら即ゲームオーバー。

唯一の救われるおまじないは、、、

「永住目的だから( ???? )ｷﾘｯ」

だからどんな環境変化があっても売却はしないという強い意志
があってここじゃなければ絶対嫌だという信念があれば買えば良い。

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>>2812 マンコミュファンさん
国が良質で低家賃の公共住宅をたくさん建てれば良いだけだ。そもそもが個人の責任において巨額ローンを組ませる日本の住宅政策が間違っている。それにアメリカなどではローン破綻しても物件を手放せば終わり。残債が残って、自殺して保険金で支払う…なんて非人道的なことは要求されない。
ま、あんな政権与党をまだ3割が支持しているという時点で日本人は終わってるな。

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>>2800 マンション掲示板さん
湾岸エリアにはあまり住みたいとは思わないな。特に港区湾岸は嫌悪施設が集まってるイメージ強いし向原の方がいいと思う。

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>>2813 匿名さん
「中古になれば団栗の背比べ」
へえ、そうなんだ。
徒歩10分も徒歩5分もおんなじですか。
工事関係者がふたりもお亡くなりになった平凡な数十戸の物件と、一応高級な内装を施した500戸の物件が同じ？
だったら中古の小竹向原物件も中古の文京区文教地区物件も一緒だね。

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>>2816 評判気になるさん
いや、小竹向原と文京区じゃ全然同じじゃないでしょ

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>>2816 評判気になるさん

購入価格が高ければもはやどんぐりの背比べという意味。

周辺の賃貸相場も見てみれば更にわかるだろう。
現在70平米程度で17万程度が周辺相場、ローン返済で毎月30万支払いの本物件であれば赤字確定。
まあ、大規模、一応高級、駅チカ考慮しても20万で貸せたら御の字だろうね。それでも賃貸に出せて毎月10万の赤字。とにかく購入価格が高いのが致命的。

小竹向原が絶対でこの物件がどうしても欲しいなら買えばいいんじゃないの？

ただ、わずかでもリセールや売却考えているのやらやめた方がいい。
10年後この書き込みの意味を身をもって知ることになると思う。

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相場は十条と違いはないな
あっちはJRなのに相場はほぼ同じ
やはりスラムちっくな住環境がネックなのだろうな
加賀に入るとマシになるが

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>>2782 eマンションさん
申し訳ないが、あなたのような人とのほうが上手くやっていけなそう…

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>>2814 名無しさん

パヨクさん

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買えないならそっ閉じすればいいのに
暇な人多いんだな

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>>2821 名無しさん
ネトウヨさん

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マンマニ氏の記事を数年間見てるけど、ここまであからさまに「高い！」って言い切るのを初めて見たわ。十条タワーの時より辛辣。まああっちは感情的なものがあったみたいだけど。

小竹向原も「池袋1駅、新宿三丁目2駅」の閑静な住宅街だから超穴場ではあるけど、この値段で納得する人が330人いるかは微妙だね。ってかウチの中古買ってよ。東池袋直結でここより安いよｗ

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DJあかいさんにも言われています。

>とりあえず交通利便性の高さの他はケーキ屋くらいしか特筆すべきポイントがない街でどこまで高値を追えるのか。
https://www.sumu-log.com/archives/52115/

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>>2801 eマンションさん
その計算方法でいくと他のエリアのマンションもほとんど残割れしますよ。

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>>2825 匿名さん


ヒガシイケのクソダサマンなんてどれもイラネｗ

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>>2823 検討板ユーザーさん

朝の6時からお疲れ様です。畑でも行くんすか？

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>>2825 匿名さん
お古はいりません

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マンマニ氏の言ってることはここでも散々書かれていたことだよね。
それを書くと買えねえだとかここは交通利便性が凄く良い閑静な高級住宅地だから高くないとか反論が多かったよね。
420じゃ安す過ぎて倍率高くて困るって言ってた人いたけど大丈夫だよ。坪500万の所もあるし大して倍率付かなそうだからたくさん買ってあげてね。

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マンマンも複合開発じゃないのが致命傷と述べていますね。


やっぱ十条なんよね。

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>>2832 通りがかりさん


十条も割高だって言ってただろ。
高過ぎて売れてないじゃん。

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マンマニのBlogは的を得ていると思う
市況としては妥当な価格だが心情的に高すぎる

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日本の住居は安過ぎる

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海外と比べて高い安いは知らないけど、都内の相場としては言うほど高くもなくまぁ適正って感じでは？
高いっていう人は周りの相場を見ずに自分の予算や感覚から高いって言ってるだけな気がする
高いと感じる人は都外や中古で妥協するしかないよ

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海外と比べて安いというが
海外の都市の板橋に相当するような場所まで考慮して言ってるのか甚だ疑問

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どこの国と比べて安いと言ってる？
その比べてる国は日本より平均賃金が遥かに高いでしょ。
今や日本は先進国では下位だからね。

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>>2826 マンション検討中さん
マンションマニアさんがプチ炎上してるので、名指ししないように苦言を呈していますね。これまで買え買えと言ってきたマンションブロガーも本物件の値付けには否定的だというのが分かります。

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市況として正しい値付けなら誰か買ってくだろ。
売れなきゃ安くしていきますよ。
デベだって商品をお金に替えてやっとビジネスが成立するわけで。

買いたい人は買う。
シンプルにそれだけ。

ただ、資産性から割高か割安かでいったら明らかな割高物件。
買ったと同時に含み損かは抱える覚悟がある人だけチャレンジすればいい。

個人的には駐車場がなんか別敷地でぞんざいに扱われているのが無理。機械駐だし雨の時機械操作時にずぶ濡れになるし、先住民にすぐ出せる1Fほとんど取られるし。ネガファクしかないな駐車場に関しては特に。

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>>2840 匿名さん

やっぱタワパの十条なんよね。

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高いっちゃ高いけど、大損するの確定とまでは言えないかな
30年で見れば立地は良いから残念なことにはならないと思う
インフレ続くなら暴落はないし日銀がデフレに戻るほど引き締めできるとは思えない

五輪で暴落、コロナで暴落と外し続けた人は多いわけでそもそも相場の当てっこは無駄だけど

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>>2840 匿名さん
シンプルにそれだけなら長文書くな
毎日お前の感想が長くてうざい！

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>>2842 マンション検討中さん

金融庁が各金融機関に金利上がるぞ、気を付けろ！と通達出しましたが。

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>>2844 匿名さん

それってYCCの話でしょ
長いスパンでみればインフレだから金利上がるという話
インフレなのにマンションが暴落することはない
引き締めしすぎてデフレに戻るかというとそれは懐疑的

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>>2845 マンション検討中さん

違うぞ。

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金利上がったらマンション価格下がる
言いたいことはわかるけど、金利以外のファクターの影響を軽く見過ぎではないですか？

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自分はマンマニさんよりもう少しこの価格に肯定的かな。
再開発は地権者の取り分があるから高くなりがちだし、このご時世で環七の内側で徒歩五分、頑張れば池袋から徒歩で帰れるほどの近さ。
住環境も良好で有楽町線と副都心線の二路線が利用可と強すぎる条件がそろっているから、この価格もやむ無しかと。

価格を見た感想は「やっぱりこれくらいになるよね」

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>>2848 坪単価比較中さん

と言ってもぶっちゃけ買わないですよね？

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>>2848 坪単価比較中さん

池袋って山手線主要駅の中では弱いし実質埼玉の人ばかり、さしずめ上野みたいなポジションでしょ。
要は路線も駅もブランド力が無いのよ、そのくせ9000万とか一億ですか？って違和感なんだと思う。

駅チカっても駅前栄えていないし、何するにしても池袋行かなきゃならない。でも池袋でしょ～みたいな。
坪単と広さ抑えてグロス価格低く見せればここまで酷評されることは無かったはず。

それと建て直し案件ならそこまで仕様上げなくて価格安くした方が賢明でした。

野村さん欲張り過ぎた感が否めない。

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確かに低仕様低価格のほうが需要ありそうな気がする

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池袋ってか豊島区は子育てしやすいから自分みたいな子育て世帯には池袋近いのはメリットだな

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>>2849
「買えない」ですね。
自分は駅近と住環境をどっちも重視したいので、さらに都心にも近いこのマンションには魅力を感じるけど、諦めて環八の外側にでも行きます。
というか、環八沿いの世田谷に住んでいるけど、その辺でも駅近なら８０００万は当然、最近はそれこそ９０００万とか１億（！）とか
出てきているので、この立地で９０００万ならさもありなんってところ。

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>>2848 坪単価比較中さん
副都心線と有楽町線が使えるのは便利ですね。同一ホームなので使い分けやすい。

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駐車場がクソ、複合開発じゃない

マンマニ～が指摘した致命的な点、クリアしている物件ありますよ。
どこだと思いますか？知りたいですか？ふふふ。

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>>2855 匿名さん
誰も興味ないから、静かにしようね。できるかな？ぼくちゃん。

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無理に都内にこだわり、営業トークに呑まれ身の丈以上の物件掴まされているひとはここ数年相当多いだろうね。
5年後10年後高値掴みを悔いても悔やんでも悔やみきれないだろう。

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煽り耐性無い奴ほど人を煽りたがる

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>>2857 匿名さん
あなたは5年前もそんなこと言ってたのではないですか？
五輪が終わったら下がるとか。

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綾瀬とか亀有みたいな下町っぽくもない静かな住宅街だから好きな人にはいいんでない
店無いけどOKストア使いにくいし

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中身が粗悪品なものをつくって非難するならまだしも、価格が希望より高い（ただしマーケ違和感なし）から非難するって…笑 あなた方がお客さんじゃないってだけの話じゃん笑

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なら、具体的にターゲット層を知りたい

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>>2850 口コミ知りたいさん
池袋と上野をイコールにするのはさすがにきつくない？

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>>2862 マンション検討中さん
その姿勢だよほんとに笑 俺の考えた最強の販売戦略でも披露したいのかよ笑

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そう？利用する分にはほぼイコールだと思うけど。

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>>2848 坪単価比較中さん
結局地権者の養分になるということ？

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地権者は高みの見物よ
自分たちの建築費払ってくれる養分様々がはやくついてほしいから

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あと2年したら、9000万、安かった。
買っておけば良かった。
ってならなきゃいいけどー。

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>>2867 口コミ知りたいさん
地権者も、さらに、何千万か、追加で払ってますよ。
じゃないと、いい部屋選べないと思う。

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地権者の分、購入者が高めの金額支払わないといけないってことか！！
それは感情的に納得いかないけどしょうがないのか

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>>2868 名無しさん
これが池袋だってならそうなるけど、十条くらいならまぁしゃーないかで気持ち的に片付けられるしょ

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間違った十条じゃなくて小竹向原

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地権者がいるマンションに住んでますが、お金がない方は、下階で狭い部屋に住んでますから、9000万の部屋の方は、多分それなりに差額をお支払いしていると思います。

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>>2864 匿名さん

日本語でおk

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>>2870 評判気になるさん
地権者はデベに土地の持分を売ってるんだよ。土地を買い上げたデベが建設費を支払ってマンションを建て販売して、利益を上げるのさ。ちなみに地権者から聞いた話では、一戸あたりX000万もしくは旧宅と同じ広さの部屋という条件で妥結したそうだ。仕様はだいぶ落とされたらしい。

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>>2875 匿名さん

なんだ養分なんか～
よくばりだな

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買いたい奴は買えば良い。新築でなきゃ嫌な人間もいるだろうから。
小竹向原で70m2の狭さで外廊下の田の字間取りに9000万越えなんて私なら真っ平ゴメンだ。野村もこの単価で捌けると思ってるのかね。順調に売れるとはとても思えない

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ワイドスパン経験者でも田の字でも実際は住みやすいし、狭くても物少ないから問題ないが、グロスが高過ぎる、値下げ全力待機。

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>>2878 匿名さん

いやいや、いまのインフレ、さがるわけない

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>>2876 評判気になるさん
しつこいな～バカのひとつ覚え

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5階　9000万円～9399万円　坪単価413万円～坪単価432万円

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29階　9,690万円　坪単価445万円

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>>2882 匿名さん

比較情報ありがとう。池袋勤務で近隣で検討しているので助かります。
冷静に考えて十条の方がいいと思いました。

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>>2882 匿名さん
北向きのなーんにもない眺望で日照ゼロに加えて行灯部屋とかタワマン高層階の悪いとこ取りした部屋じゃん
これでむしろ坪445万円とかやべーだろ

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>>2882 匿名さん

かなり良い！

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>>2883 評判気になるさん

40で年収1000なんてカスだろ
早く諦めろや

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十条の売れ行きは本当にヤバいんだなって最近分かりやすいから悩まなくて済んで助かるわ

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>>2877 匿名さん
まぁまぁ、とりあえず涙拭けよ笑

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>>2888 口コミ知りたいさん

二次元彼女はおもろい
マンションのことを忘れられる

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>>2884 名無しさん
それでしかない。
北向きでこの価格と比べるのはおもしろい。

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>>2886 名無しさん
誰に言っているんだ？

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>>2891 匿名さん

お前だよ
パチンカスが

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高いからやっぱ買えない。
この辺は夏にスズメバチもよく出るほど自然の多い場所で、虫取りとかもできて子育てにはいい町だけど、食べるとことかほとんど無い駅なので、その割には高いなーとやっぱり思いますねー。他探します！

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小竹向原に1億弱もだせるか！！なんて時代に生まれたんだ！！

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>>2894 評判気になるさん

>>2893 口コミ知りたいさん

やっぱ十条かな?

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>>2895 匿名さん

なんで十条？
小竹向原に住んでて、気になって見てただけで十条は興味無いですね。
このへんは子育て世帯優先で申し込み出来るJKKの公社住宅があるので、小さい子供がいる賃貸住民が多く、そろそろ家買おうかな？という感じのコーシャハイム住民の多くががここに注目してたと思います。
今後もコーシャハイムにはそういう家族が入ってきますし、数年後ここの中古が出ればそういう人がほいほい買うと思います。

が、新築はこの値段だとこの辺の住民の、1次取得者は無理な人多いのでは……と思いました。買える人はいいですねー。

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>>2895 匿名さん

しつこいんだよ。
不人気TTJなんで買ったら含み損だろ。
自スレでしゃべっとけ。

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>>2896 評判気になるさん

不人気十条の契約者だからスルーで良いですよ。

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>>2898 名無しさん
あんたもたいがいしつこい。
十条を本当に買った人に恨みでもあんの？

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>>2899 マンション掲示板さん
ちょっと常軌を逸してる

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ここ一両日のレスの急増とその内容のネガティブさを見るに、期待していた人も多かったんだなぁと思う。少なくとも近隣の賃貸層からここへ移れる人は多くなさそうな価格・・・
仕様も一つランク上の広域検討者向けみたいだし、そういうことなんでしょう。
でも、それなりに所得があって、通勤、通学の利便性、規模、仕様、地盤、周辺環境等を考えたら、今他に選択肢ないんだよなぁ。私もそうだけど、東の低地や十条みたいな下町は絶対嫌という層にとっては。
マンマニみたいに資産性重視の見方では判断しない。彼は結局のところ2～3年内で転がすことも可能かどうかという見方が染みついちゃってて、純粋な住むためのマンション紹介じゃなくなってしまってる。自分がそれで成功したから。
今となっては判断基準の提示の順序がおかしいよ。本来「小竹向原に9000万円払う価値があるかどうか」ではなく、「9000万円の予算枠で選べる選択肢の中でであなたにとって良いマンションはどれ？」ということのはずなのに。

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>>2901 マンション検討中さん
「9000万円の予算枠で選べる選択肢の中でであなたにとって良いマンションはどれ？」

そのアドバイスを受けたい人が彼に相談するのでしょう。

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>>2901 マンション検討中さん
で、買わないってことでしょ？このスレに買う人が一人もいない時点で割高ってこと

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>>2901 マンション検討中さん
他に選択肢ないなら、答えは簡単。何も悩む必要ないでしょう。

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>>2901 マンション検討中さん
「私もそうだけど、東の低地や十条みたいな下町は絶対嫌」
とにかく、マウントとりたいタイプかな？傍から見れば、板橋のここも五十歩百歩ですよ。

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落胆した方の嘆きが多いけど
坪単価400以下からあるじゃない
位置と広さによっては手の届く部屋もあると思うわ

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マンマニが小竹で１億弱ってどうよ？って言ったくらいで揺らぐ奴いるんだ。
人生で一番高い買い物なのに他人の意見に左右され過ぎでは？
JTCで甘やかされて育ってきたんだろうな、ってよくわかる。

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>>2901 マンション検討中さん
おっしゃるとおり彼は「そこで暮らし、子育てをする」という実需の立場でマンションを捉えていない。タワマン好きからもそれがわかる。マンマニ氏って若いし今までの時点では上手くいっているが、バブルの時代を知らない。一般人が彼の価値観をあまり内面化するのは危険。

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>>2892 通りがかりさん
お前十条の書き込みも含めていい加減にしろ。
悪ふざけが酷いと痛い目に合うぞ。

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>>2908 匿名さん
東池袋のタワマンも湾岸のタワマンも「そこで暮らし、子育てをする」世代がメインだけど？
バブルを知ってる年寄りが今更子育て世代のマンションにうんちく垂れるとか部下に嫌われる上司の典型だな。

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まあまあ。喧嘩する暇があれば十条ＭＲの予約をするのが最適解ですよ

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そんなに小竹向原は9000万のマンションが似合わない街かな？
近隣の戸建てとか月極駐車場は普通に高級車が止まっているし、幹線道路沿いには高級車ディーラーが並んでいて「安い街」という雰囲気は感じなかったけどな。

マンマニさんのように板橋区に地縁がある人の持つイメージだと「安い街」なんだろうか？

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マンマニさんの意見が参考になる人はしたら良くて、ここは「都会へのアクセスは良いけど、公園や自然が多い場所で子育てしたい」人で9000万出せる人は買いだと思いますよ。
個人的にはお金があればここでゆっくり子供が大きくなるまで子育てしたい街です。何も無いところが好きなので。
ただ、「この駅でこの値段高くない？」と言う人が多いし、リセールはあまり高く望めないと思うので、それが飲めればですね

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>>2911 匿名さん
十条の話が出るとまたかと思うけど今日はちょっと笑ったw

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>>2913 評判気になるさん
その駅のイメージが本当にあってますか？
要町通り沿いにはBMW、AUDI
環7の小竹向原付近にはレクサス、フィアット、ボルボと高級車ディーラーが近隣にこれだけあるのは、小竹向原や付近の住民にそれだけの経済力があるからでは？

現在住んでいる人に経済力があるならば、その駅のNO.1マンションを将来買いたい人もそれなりに経済力がある人が多くなるのでは？

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>>2915 名無しさん
違うと思います。この辺りの所得は低い人が多いです。自動車ディーラーはこのエリアの人を相手にしているのではなく環七でやってくる人たちが顧客です。

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>>2915 名無しさん
BMWやアウディって要町や千川と一緒にしたら怒られるよ。あの辺は大きな戸建てが沢山あって小竹向原駅周辺とは全然違うから。
前にも誰か書いてたけど板橋の平均年収は23区中21位で300万円台だからね。経済力があるわけがない。

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>>2915 名無しさん
ディーラーだけで判断するのはさすがに無理があると思います

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>>2916 eマンションさん
環7含めてこの辺りははよく車で走るのですが、近隣で他に高級車ディーラーが並んでいる所が思いつきません。
環7の中でどこに出店するか考えた時にわざわざこの辺りを選ぶということは、、と考えたのですが、2917さんが言うように要町～千川が高級住宅街でそこの顧客を狙った出店ということなんですかね？

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車の話と言えばこの前ここの周りを歩いていて気が付いたんだけど、車買い換えると板橋ナンバーになるんだな…駐車場の件といい車持ちはこれだけでもテンション下がるだろうな

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ディーラー店舗はそこそこ面積が必要かつ良好な車アクセスが必須条件だから、結果としてこの周辺に集中してるだけ。このへんの住民が金持ちなわけじゃない。池袋や目白下落合、常盤台あたりの顧客向けだよ。
高級車ディーラーがあるからってドヤ顔してるの恥ずかしいよ。

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>>2919 名無しさん
アウディもBMWも撤退したシュテルンも全然場所違うでしょ
そんなこと言ったらこの前出来た練馬のポルシェセンターも小竹エリアなの？

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>>2917 匿名さん
確かにマンマニさん動画でも、9000万出すなら要町駅周辺のシティハウス西池袋やブリリアタワー池袋WESTを買った方がいいと言ってましたね。
地縁がある方のイメージだと、西池袋～要町～千川までと小竹向原だと世界が変わるイメージなんでしょうか？

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>>2915 名無しさん
この駅でお金もってる人は戸建てで既に土地持ってペットとくらしると思いますよ。
近隣に住む子育て世帯（今回の物件のメインターゲット）の多くは、コーシャハイム（公社住宅）の賃貸層です。家賃15万から20万円で2LDKとかを借りてます。中には裕福な人も居ると思いますが、みんながみんな裕福では無いですよ。

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>>2892 通りがかりさん

ひと月で100件以上の書き込み
異常です

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>>2923 さん
小竹向原駅前からプラウドシティ小竹向原までは準工業地域だし周りは合わせて1000戸超えのコーシャハイムで囲まれてるから団地感が半端ない。西池袋や千早、千川一丁目、二丁目辺はまさに閑静な住宅街。

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>>2911 匿名さん

自分は城南の駅前タワマンに住みたい。
手が届かないけど、武蔵小山とか憧れ。

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野次馬さん含めて如何にここが注文されているか分かりますね。買えない方は何とか貶め周りに同調してもらう事で自分を納得させたいのでしょうが、予算に余裕があって都心アクセスの良い落ち着いた場所が好みの方には良い物件ですから、売れ残ったりして「それ見たことか！」って言える日が来るのをお待ちになっていれば良いのではないでしょうか？

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>>2928 マンション比較中さん
あなたは買うの？

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>>2924 マンション検討中さん
ここを検討してるのは近隣のお金持ってる世帯のジュニア世帯だと思います。

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否定的な意見にはすぐ買えないとかいう奴いるけどそうじゃなくて価格が見合ってるかどうかだよ。
不動産とか高額なものはより慎重に考えるよね。

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>>2928 マンション比較中さん
小竹向原のネガが少し出るとすぐに飛んできて顔真っ赤にして長文で反論する地元住民もかっこ悪いよね

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結局このエリアは、家賃数十万なんよ。この物件は、コーシャハイムに囲まれているんよ。
だから月30万も払える購入層は別エリアからの人がほとんどで、あの価格、立地、駅力、ハザードetcでこの物件を選ぶ理由はめちゃくちゃ弱いんよ。

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>>2933 検討板ユーザーさん
「結局このエリアは、家賃数十万」って、めちゃめちゃ富裕層じゃないですか！数十の受け取り方は人それぞれですが、だいたい50万円くらいですか？うちのパークコートが50m2でそれくらいだよ。

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>>2934 匿名さん

十数万の間違いでは

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小竹向原にこだわりがなければシティハウス西池袋買った方が良い、というマンションマニアさんのアドバイスはすごく妥当だと思います。
シティハウスも遠からず値上げされそうですが…。

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迷ってるのではなく高すぎて買えないって人だけしか見てなさそうだけどね
もう思い切って埼玉に行ったほうがいいよ
ここら辺の10年前の価格で買える

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>>2913 評判気になるさん

リセールが「あまり高く望めない」でなくて、購入したら即赤字確定な割高物件ですよ。
周辺の分譲相場と賃貸相場よーく調べてみてください。
購入後売却するにしても数年とか10年先だから目先のことしか目にいかなくなりがちですが、割高物件掴んだら残債割れ地獄が待っています＝人生の選択肢がグッと減るということ。

もちろん何が起ころうが100％永住するという確固たる信念があるなら高値づかみしても特に気にならずにすむとは思います。 たぶん。

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赤字確定とか地獄とか十条のネガと書いてること一緒ですね

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>>2939 評判気になるさん
そういうのもういいから
煽りたいだけなら他に行ったら？

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>>2936 さん

HP見ても
子育て層シルバー層狙い
虫の声鳥の声を聞きながら静かに暮らしたい
でも都心へのアクセスは欠かせない人

値上がりや便利な都市生活をしたい人には向かない
そのような方はシティハウス西池袋がいいかも
子育て層も
立教や通り向こうの幼稚園に行く予定の人とか
私立や国立の小学校を考えている人とかには良いかも七田も近い
後ろは山手通り沿いだけど歩道広いし安心感ある
前は住宅街で
池袋の繁華街からは少し距離ありでも遠くない

ただ虫の声鳥の声はPCより圧倒的に少ないが

あの通りを車でとおると外からみえる
マンションの1階の駐車場はほぼ高級車です

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ここは資産的な上昇を第一に考える人に合ってないマンションなのは間違いないでしょうね。ただ新築が住んだ瞬間にマイナスになるのはマーケット上昇を加味しなければほとんどの場合で当たり前。ポテンシャルが違う前提で例をあげるが、最近上昇率の高い湾岸だがブランズシティ豊洲なども買った瞬間赤字・高すぎと言われてましたからね。

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俺の今の現居は取得1.1億で38万で貸せる。
ここは果たして？取得1億弱で20万くらい？
ムムム(*_*;

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>>2942 評判気になるさん

それは単に割高物件掴んでるだけですよ。
しっかり物件を見極める目が無いだけでは？

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>>2936 検討板ユーザーさん
何を重視するかですがファミリーならプラウドシティ池袋本町の中古が向くと思います。

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>>2938 検討板ユーザーさん
そんなのここだけじゃない
今の相場では新築で黒字になる物件の方が少ないだろ

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>>2946 マンション検討中さん
ここ数年、ずっと言われてきたこと。そして、買いそびれた人は、今も同じことを言ってる。いつかは当たるのは間違いないが、当たった頃には、ローンを借りれないリタイア組というのは最悪。いつまで待つつもり？どうせ相場なんて読めないんだから、必要なときに買った方がいいよ。

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日本国内だけ見ててもダメで世界的に不動産相場は上がってるし、それと比べたらここが割高ということはないよ。

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>>2940 通りがかりさん
煽ってんの2938のほうだろ

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この物件の価格が適正って吠えているのは営業さん乙としか言えないよ。

大局的な相場観なんかより、具体性があるこの地域での賃貸相場との比較で考えたら分譲ってこと差し引いてもかなり割高ってことが客観的数字を元に立証されてしまっている。

適正価格というなら具体的な根拠のある数値を基に適正だと唱うべきでは？

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プラウド商法、どこで躓くだろう・・・。

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やっぱ十条かな？大規模複合開発タワマンだから、勝どきみたいに周辺相場の1.3-1.5倍くらいの賃料設定はできるだろうし。ここは、すぐ近くに同じくらいの物件グレードのコーシャハイムが17-18万で賃貸されてるのが痛いよね。

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価格発表されてから盛り上がってますが、ネガってるのは「小竹向原ならウチの予算届く物件のはず！」って根拠なく願ってた検討者のガッカリ感の裏返しかな。。。今の市場の野村プラウドシティでこの仕様だったら多少高いけどこんなモンって思う。

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>>2936 検討板ユーザーさん
地震の時、グニグニ揺れるタワー
最初から投資目的で購入するオーナーが多く、管理に不安のあるタワー
上階と下階では価格差が大きく住民間の分断が懸念されるタワー
長期修繕で板マンより費用がかさむタワー
嫌だね
もちろん買いたい人はどうぞ
あと現地は首都高沿いで空気が悪い
幼な子の肺の中PMxxだらけ
換気は第1種なのか？

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>>2950 マンコミュファンさん

まあ適正かどうかは買う側の資産状況により受け止め方違う
値付けは売る側の戦略
自分の為に値付けしてくれる訳でない
自分にとって適正でないと感じたなら撤退
他にも選択肢は沢山ある

別に高くて売れ行き悪くてもいいじゃない

営業側は買えない人に無理して買ってもらえなくても、買える人に買ってもらえばいいし

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>>2936 検討板ユーザーさん
リセールはここよりかたいかもしれんが、面積２割減じゃない？実需でそれ我慢できるかな？

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>>2955 評判気になるさん
そうそう、売り切れればよい。企業はマンション欲しいが買えない人の為の慈善事業じゃないからね。今コストがべらぼうにかかって状況で価格がどうこうなんて言うべきではない。予算が合わないならお客でないだけ。自由主義経済の基本。

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シティハウス西池袋推しの声が大きいので、スレ見てみた。
約180戸のうち半分の79戸が非分譲って、『ここ再開発物件？』と思ったが、「向かって左の半分が賃貸」になっているそうだ。で、賃貸のオーナーはスミフ。

またデベのスミフについて
＞ 築20年くらいの低層中古物件でも坪単価30％(245万?330万)も上昇しているのでここの坪単価450万は否めないが、人口減少して需要減少する20年後に値上がりは厳しいかもね。
　スミフ物件は管理費や修繕積立金や修繕積立基金(最近は廃止のマンションが多い)が高い割に、儲け主義管理会社(スミフ子会社)に積立金をジャンジャン吸い取られるので、1回目の大規模修繕工事後の築20年くらいで積立金が底をつき、管理費・修繕積立の倍増を要求される金食い虫物件になるリスクが高い。
　分譲の半分がスミフがオーナーで賃貸運用される場合は、管理組合の議決権を握られるので管理組合の変更は絶対出来ないので、ランニングコストがドンドン上がり、売却することも厳しくなる可能性が高い。

とコメントが。
ここもリセールで大損の可能性が。
また同じ建物内で最初から賃貸と分譲が入り混じっているなんて、問題物件じゃん。どこがいいんだ？

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まぁ売主もチャレンジだとは思ってはいるんだろう
だからTokyo Infinityとかポエムやドラマ作って、判断力が弱い人の背中押そうとしているんだろう

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>>2958 評判気になるさん
永住というより投資目的な感じですか
分譲の方も投資目的で分譲賃貸されて
将来に向けてコミュニティを築いていく感じでない物件ってことですかね

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>>2958 評判気になるさん
再開発物件じゃなくて立替物件な
79戸は地権者住戸
プラウドシティ小竹向原と一緒

あまり適当なこと言わない方がいいよ

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投資なら勝どきとか有明とかの湾岸物件の方が良いでしょう。ここは実需層向けの物件。

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>>2957 評判気になるさん
原価が嵩むから高くなるのではなく、高い値付けをしても買う人がいるから高くなるのです。
原価が高いからどうこういうべきではないってお前自由経済の敵だな。

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>>2912 名無しさん
板橋区在住からすると向原は行きたいと思う施設がなく、区内から行くには不便な地域という印象がある
東上線か三田線ならその各線を結ぶバスがあるから移動は楽なんだけどね
区の施設も大したものがなく板橋区からも見捨てられているような印象がある（これは私の勝手なイメージです）
だから単に帰って寝る場所、住宅街という印象しかなく、友人と話していても話題にあがることがなく安いというより何もイメージを持たれない街です（個人的には西台にイメージが近いのかな？）
ただ高いという話はまじで聞いたことがないです

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>>2919 名無しさん
大通り沿いなのに低層で地価も安く、まとまった土地を用意しやすかったからだと思うよ
近隣住民相手じゃ商売成り立たないし

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別に割高という程ではないし、残債割れのリスクも低いと思います。
ただ、この金額なら他にも選択肢があると言う話。

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>>2943 匿名さん

買ったタイミングが良かったんですね。今はもうそんな新築マンションは無いでしょう。

ここだと平均的な単価の部屋だとすると1.1億だと80㎡ぐらいになりますね。たぶん30万弱ぐらいじゃない？一応都心への足回りの良い、住宅地の高級マンションに分類されるだろうから。コーシャハイムの賃料にそこまで引っ張られることは無いと思います。コーシャ仕様で満足できるような人は初めから対象外なので。
全額ローン購入だと返済額割れはするけど、まあ、そんな人はいないかな。全額ローンで買う人も、賃貸目的で買う人もいないし、転勤等想定しない賃貸の必要が出てきたときに、マイナス家賃でしか貸せないせいで途端に生活に困るような人が買うマンションでもない、という意味です。そんなギリギリレベルの人が買っていいマンションではないですよ。
1000万円程度の含み損など、ものともしないゆとりをもってお買い上げください。

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この金額なら湾岸タワマン行けますからねえ。

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パークタワー勝どきの3LDKを1.1億で買えばたぶん40万円くらいで貸せますよ。

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>>2968 名無しさん
埋立地に抵抗ある層も多いから小竹向原のニーズもあるでしょう。人気の勝どきとか豊洲とか相当上がってるので今から買っても条件の良いマンションは限られる。

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>>2964 eマンションさん
有楽町線ができるまでは不便なイメージあったけど、有楽町線ができて向原もかなり変わりましたよ。駅前も少しずつお店とか学習塾とか増えてきました。

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>>2969 名無しさん

全く無理ですよ。勝どきの新築賃貸の坪単価相場は、プレミアム仕様とかでなければ、それなりの条件のいい部屋でも1.8万程度。眺望の得られない部屋ではせいぜい1.6万です。
今1.1億ではせいぜい60㎡の2LDKぐらいしか買えないから頑張っても結局30万程度。
今の相場ではそういうことです。

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>>2969 名無しさん

今1.1億で購入できるマンションであれば、家賃相場はどこでも大きな違いはないというのはそのとおり。逆に言うとそこから逆算して販売価格が決まっているともいえる。
大きく違ってくるのは、中古になったときの価格維持力。それが都心部と郊外では差がついてくる。
ここは環七の内側、池袋5分の足回りなので、管理維持に力を入れれば意外と高評価維持の可能性はある。完全に郊外になる「成増」や「和光」、「石神井」あたりとは明らかに違う。

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>>2973 購入経験者さん

成増、和光、石神井と大した交通利便性の違いない中、飲食店や店舗の数では圧倒的に負けており住みにくいとは思いますけどね。資産価値でいったらそういう駅力も評価に影響あるでしょう

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>>2974 匿名さん
小竹向原来たことあるの？
ここから東上線方面と西武線方面に分かれるんだよ？
東武2-西武1の割合か。西武線方面は本数が少なくて不便。
そして小竹向原以遠、東上線への最初の乗り入れ駅は和光市だが、そこはもう埼玉。
その手前の地下鉄赤塚・地下鉄成増の駅は東上線と3分ぐらい離れていて、乗り入れはない。東武練馬～池袋間は地下鉄とまったく被っていない。
「石神井成増和光と小竹向原の交通利便性は大して違わない」というあなたの主張は間違っている。

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野村は絶対、価格下げないよ。
買えないなら諦めて、他探した方がいいよ。
下げてアピールしてるだけ、時間の無駄！

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千葉県で、仕様がチープで、70で、7000万以上するんだから、23区で新築9000万なんて、全然高くないよ。

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墨田区の中古でも同じくらいの広さで、9000万以上してたよ。

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>>2978 マンション検討中さん

さっさと買えよ

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>>2975 検討板ユーザーさん
西武有楽町線は練馬に住んでる人が有楽町線や副都心線に乗り換えるために使う電車でしょ。小竹向原に住んでる人は池袋方面に行く人がほとんどだから西武有楽町線があるからってこの物件のアピールポイントにはならない。
小竹向原来たことあるの？

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>>2964 eマンションさん
東上線の駅の汚なさと駅前の整備のひどさは特筆もんだね笑
東上線の「高級住宅街」ときわ台だって駅舎は古くホームは汚れ、階段ばかりの非バリアフリー、駅前の飲食店だってチェーン店ばかりだ。
大山もひどいもんだ。高架が完成したら少しはきれいになるのかもしれないが、ゴチャゴチャした庶民的な商店街（あまり買いたいものもない）とやはりチェーン店の飲食店ばかり。
東上線はときわ台・大山に限らず、どこも場末感横溢してる。
都営三田線は工業地帯を通ってて地価も安い。沿線風景は砂漠のよう。そしてJRと接続してるのは「おばあちゃんの原宿」巣鴨だぞ笑　大手町直通ぐらいしか取り柄がない。どこか行くにも都営からJRやメトロに乗り継ぎだから、電車賃が高い。
小竹向原なら地下鉄1回乗り換えでどこでも行け、安くて便利。駅前がさびしいと言っても日常のものぐらいは間に合う。そして東上線の場末感・三田線のサビレ感もないね。基本、静かな住宅街だ。
「区の施設が少ない」というのはその通りで、昔は大谷口出張所があったが、バカな板橋区が廃止してしまった。区から差別されているのかもしれないが、これは差別される小竹向原より差別する板橋区が悪いんだろ。

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>>2980 eマンションさん
は？何言ってんだ。まず引用の投稿を読め。
それに対するリプだ。
それとも君は日本語読めないのか。

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>>2980 eマンションさん
西武有楽町線がある事は氷川台以遠から見れば大きなメリットだぞ
池袋方面に向かうに来た電車に乗ればいい（氷川台以遠は1/2で小竹向原乗り換えが必要)

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駅からの動線にスーパー、ドラッグストア、コンビニと本当に必要最低限の物はそろっているのは何気に良いのでは？

比較されているシティハウス西池袋は要町駅からの動線上にはコンビニしかない。

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>>2981 通りがかりさん
おい、全然違うぞ！
巣鴨はおじいちゃんの原宿だぞ！実際のところは。
そこは勘違いしてもらうと困る。

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>>2981 通りがかりさん
池袋周辺駅の中で要町～小竹向原が群を抜いて交通利便性が高いのは誰が見ても明らかかと。
2路線なのもそうだし、池袋でどん詰まりの東武東上線や西武池袋線とは利便性が全く違う。

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住んでみると
通勤通学都心へのアクセスが便利すぎて
飲食店は毎日利用しないし
スーパーとドラッグストアあれば

駅周辺の過疎りは全然気にならなくなる
かえって何もないのが利点にもみえてくる

あまりいかないけど埼玉方面も便利よね

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>>2986 名無しさん

東武東上線は確かに池袋駅でどん詰まりだが、JRとメトロ共に乗換が非常に便利(改札出てすぐに相手の改札がある)それ故にそこまで言うほどではない。
西武池袋線の乗換は、確かに不便でストレス極まりない。

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2路線あることで池袋の中でどこを使うかによって路線を使い分けられるのもメリット。
西口の飲み屋街で晩酌したい際には副都心線、東口の電器屋で買い物をしたい、サンシャインで遊びたいならばならば有楽町線といった使い分けもできる。

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>>2972 マンション検討中さん
パークタワー勝どきは1.1億で70㎡台の3LDK買えますよ。

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>>2990 マンコミュファンさん

勝どきなんも無いじゃん。無理。
ドンマイ。

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>>2975 検討板ユーザーさん

ちょっと何が言いたいのかわかりません。ごめんなさい。
小竹向原は駅自体ほんと何もない駅かつ、交通利便性としても小竹から電車乗ると入り口付近の満員箇所に押し込まれ10分ほどしか変わらない和光や成増の方が座れたりする分かえって便利なのではと思いますが。。間違っているというより価値観の問題かもしれませんね笑

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小茂根だから…。

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物価が上がってるんだから、あーだこーだ言ったって、価格は変わらないんだよ。
買える人だけ買えばいいじゃん。

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>>2992 マンション検討中さん

地下鉄の駅前なんてどこも何も無いよ。

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>>2994 マンション検討中さん
そそ、予算は人それぞれなんで、ケチつけるのは野暮ですね。

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>>2992 さん

本当に価値観だと思いますよ

和光市は都外だし
行ったことないからわからないけど
成増は東上線、有楽町線、バス便、街の栄的
に板橋区に住むならいい感じかもしれないけど
電車に座れるか、座れないかで小竹向原より便利は厳しい

きっと和光市や成増よりさいたまよりにお住まいなのね

小竹向原より内側に住んでいて
成増和光のほうが便利とおっしゃる方は
なかなかいないのでは?
小竹向原で都落ち感を持つ方多いいのに

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>>2992 さん

>>2992 マンション検討中さん
なんだか話変わってますね笑
「小竹向原は石神井・成増・和光と交通利便性が変わらない」
と言うから、小竹向原はジャンクションだから、西武線～小竹向原、東上線～小竹向原は電車の本数が半減しますよ、と言ったのです。
するとあなたの返事「10分しか変わらない成増や和光市のほうが座れて良い」
そういう話じゃなかったでしょう。
利便性は？　西武線は？　
何人もから反論されて都合が悪くなったので、「価値観の問題」と逃げる。
ま、いいけど。

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>>2997 マンション掲示板さん
だから絡んでくるなって

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>>2983 マンション検討中さん
ここ小竹向原の物件だよね？
なんで氷川台が出てくるわけ？
お前は池袋に行くのにわざわざ氷川台に行ってから上りに乗るのか？

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