プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

>>2011 通りがかりさん

どの立場で提案してんの？貴女の提案なんてだれも望んでないと思うよ。

地権者と事業協力者の合意は事業ごとに個別に形成される。簡単にどっちということはない。
ここの建替は地権者と一定の合意が成立して進んでいる。
もし地権者がいなければ？この事業自体存在し得ない。なので、地権者のせいで高くなってるとかではそもそも話が成り立たない。
皺寄せって何だろ？地権者をより安く買い叩けということ？ここは中国じゃないぞ。

>>2016 マンション検討中さん
「皺寄せって何だろ？」って件だが、要するに利益率の観点だ。
どんな事業でも投資評価はあり、IRRがハードルレートを超えたらGOするだろ。
たとえば地権者部分だけの収支でIRRを計算したとき、それがハードルレートを大きく下回るようであれば、購入者側のIRRを高く設定するしかない、つまり購入者側にしわ寄せが構造上いくのでは、って話だよ。

あと、ここは中国ではないとかいう前に深?見てこい。お前が知っているCHINAはもはやないぞ。このままいくと我々日本人はCHINAにどの分野でも負け、属国化する可能性まであることが分からないのか。

>>2014 口コミ知りたいさん

1983さんの話が全てですよ。
デベロッパーは地権者が持っている土地の権利を単純に買い上げるだけです。その支払いを現金とするか新しい建物の中で当価値分の部屋にしてもらうか地権者が選べると。
もちろん土地がないと事業が始まらないので多少の色がつく場合はありますが基本は等価交換です。
デベロッパーは土地を入手したら床を増やしたりより豪華な建物にすることで付加価値をつけて儲けます。
地権者は土地を売って、その後優先的に新しい部屋を買える人と考えた方が分かりが良いかもしれません。貰うとか交換で得をするというイメージがそもそもずれているのです。

>>2018 匿名さん
ん－、等価交換という言葉がそもそもミスリーディングな気がするんだよな。
ここでいう等価交換の価の部分って、金額ではなく、土地の広さだよな。

70m2で9000万円するのがこの物件だろ？
もし地権者が地権者となった前の物件を70m2・9000万円で購入していたら、これは等価交換、ってしっくりくるが、同じ土地の広さをもって、等価交換って言われると、やっぱり地権者は坪単価あたりめちゃ安い金額でゲットしてるんじゃね？

そしたらデベ側はハードルレート超えようと、not地権者側に坪単価を重くのせるって構造じゃね？

いやそれはどこの物件でもそうでしょ、というのであれば、
やっぱりつまりはしわ寄せは購入者側に言ってるよね、ってことなんじゃね？

>>2017
深センがどうとかじゃなくて、個人の所有権の重みの話よ。
事業側はキャッシュを持ち出さず、自らがこれからつくる建物を対価として土地を得ることができる。その他もろもろの条件の結果として、結果割高になったり割安になったりするだろうが一概には言えない。隣に同じ広さの、単独所有者の土地があれば比べられるかもしれないけど。

>>2019 口コミ知りたいさん
等価の価は当然金額ですよ。
地権者は一旦売土地を売って、あらためて新しい部屋を買っているだけです。

>>2019
当然簿価じゃなくて時価でやる。
本人の仕入れ値が安い高いは関係ない。
等価交換、まさにそのもの。全くミスリードはないと思う。

>>2019 口コミ知りたいさん
そもそも地権者側に追い銭が発生しないという前提に立ってるからそんな変な考え方するんでしょ
あまり建て替え事業案件ご存知ない？

>>2019 口コミ知りたいさん
地権者の土地の持分が70平米だから、地権者に70平米の広さの部屋を無償で提供しているはずだ、って…
だったら古い建物の取り壊し代・新しい建物の建設費・デベほか関係者の労賃・デベの儲け etc. はどこから捻出するの？　逆に教えてほしい～の　それにnot地権者側に重い経済負担を乗せたら、そんなの市場で拒絶されるに決まってるでしょﾌﾌ

シンプルに建て替えに地権者さんが建て替えに賛同してくれたから我々がこの物件を新居として検討できるっていう、それだけで良くないか？

>>2019 口コミ知りたいさん
70平米持ってた人が、新しいマンションで70平米与えられることは普通ないです。土地の所有区分と同じサイズもらえるのではなく、元々所有していた区分を金額変換して新しいマンションに当てはめた場合のサイズの部屋をもらう（またらその金額変換分のお金をもらう）ことになります。イメージで言うと、70平米もってても、50平米で仕様も一般販売住戸より落としたものがもらえるような感じです。

このマンションって住宅ローン減税使えないよね

>>2028 マンション検討中さん
なぜ？

>>2023 名無しさん

だよね

普通は建て替えすると自分たちで持ち出しが必要だ
建て替えている間他に住む費用も必要
だからなかなかマンションの建て替えは出来ない
こちらは土地が広かった
地区計画などの変更で今までより高さの高い建物で戸数も増やせる
デベも儲けを見越して長い間事業協力をする
地権者はより条件の良いデベを選ぶ

どちらにしても儲けるのはデベ

建替マンションをボランティアだと思ってる人が多い？

>>2030 通りがかりさん

逆に儲からなければやらないと思うけどww
なんでボランティアで建て替えやると思ってるの？バカなの？

>>2032 マンコミュファンさん
私は2032だが
私に対して言ってるのかな?
ボランティアで建て替えしてるなんて言っていないが
私はバカなのか?
解釈違ったらごめん

>>2033 マンション検討中さん

すまん私は2030だ
やっぱりバカかもしれん

>>2030 通りがかりさん
何と戦ってるのか知らんけど、とりあえず聞き齧った知識を想像でご披露頂いているということだけは理解出来た

>>2030 通りがかりさん
言ってることはバカではないと思う　コメ数違いはポカ？

>>2036 匿名さん
バカっていうやつがバカって聞いたことあります！！

>>2025 通りがかりさん
つまりどういうこと？

>>2030 通りがかりさん
ほんとそう。結局は購入者が一番の養分ということですよね。

わかってると思うが
ノムラは販売会社だが
施主はマンション建替組合
(ニュースリリース見てね)
地権者はその一員
もちろん
(いちばん権利を持ってると思うが)
ノムラもその一員

>>2021 さん
ノムラに権利を売った元地権者はもういない
今いる地権者は権利を持ったままだ
自分の権利以上が欲しい場合は
その分買い増しする

無用な嘘をダラダラと。買いもしないのに。

デベが利益とることに文句言うなら、自分でマンション建てればいいじゃん

>>2039 購入経験者さん
近隣の物件より劣る物件を高値で販売してると思うなら、購入を見合わせればいいだけ。
被害妄想いい加減やめたら？

ホリとか朝倉なんちゃらがあぶく銭で一等地に狭小クソマン建ててるの見ると、デベロッパーのありがたみがわかる。付加価値あるよ。彼らのしてることは。

>>2044 口コミ知りたいさん
たしかに。
養分とわかってて買うのはどうかと思いますよね。
どういう発想なのか。

>>2046 購入経験者さん

デベのやりすぎはよくない。ということでは？

自分でログハウスでも建てればとしか

小竹向原駅に行ってみましたが、本当に商業施設が何もありませんね。
交通利便性の良さやこれだけ住宅があるにも関わらずのこの商業施設のなさは違和感を感じるレベル。
何か歴史的経緯などがあるのでしょうか？

>>2039 購入経験者さん
資本主義市場でよく生活出来るね
衣食住ぜーんぶ企業の利益乗っかってるよ？
それとも建て替えから外れた近隣団地の方の嫉妬かな？

>>2049 匿名さん
駅が後からできたからではないでしょうか。
ちなみに駅前商業施設も駅完成からかなり経ってポツポツと建設されたものです。　駅前の土地は今も地主の〇原一族が押さえているという噂。　昔は駐車場や空き地があったので、統合して大きなスーパーでも呼んでくれば良さそうなものだが、開発に積極的でなかったとか。
何にせよ、もう遅いですね笑
地下鉄駅を造ることに関してすら、地域で反対運動があったという話を聞いたことがある。

>>2051 名無しさん
なるほど。
地主さん筆頭に昔から住んで来られた方々は静かな住宅街であり続けることを望まれている方が多いということか。
そうすると、当面は大きなスーパーなどの進出はなさそうかな？

>>2052 匿名さん
千川と要町にライフ、環七にOK、電車5分で池袋という立地ですし、空き地もないし、小学校が建っているという場所柄、当面どころかずーっと無いのでは？
そういうのは諦めて、静かで落ち着いた環境を楽しめる人用の立地ですね。

>>2050 通りがかりさん
ほんとそうですよね。
まずは資本主義社会という構造を理解しないと。
弱肉強食の世の中です。お金のないモノに、運のないモノに選択権など無い。購入者は価格下落リスクも感受できる財力のある者のみ。
無いものは去るべき！！地権者の皺寄せが何というのか！それも財力があれば気にならないはずでしょ！

>>2054 マンション掲示板さん
開き直り？
イヤミ？
大人気（おとなげ）ないね

>>2054 マンション掲示板さん
弱い犬ほどよく吠えるってよく言うもんだ
君みたいに乏しい財力の人は公共性の高いUR団地に住んでた方が幸せだよ
同じ板橋区内で高島平の方にいっぱいあるし

URは家賃安くないよ

>>2056 匿名さん
クリスマスも吠えまくり

ここを購入希望の方の中には近隣のURからの住み替えで考えている方が結構多いかと思うのです。URの家賃、安くはないのはそうですしそれなりに稼ぎがある方が多いとは思いますが坪420を出せる層かと言われると

>>2059 マンコミュファンさん

十条台？

隣はURではありません

>>2056 匿名さん
UR馬鹿にしてますね。これってBAN対象の発言だと思います。
差別的発言では？

>>2052 匿名さん
小学校敷地は再開発が燻ってます。駅ビル兼商業施設になればスーパーが入る可能性高いと思います。ただ練馬区はやりたがってそうですが、住民の反対もあって不透明ですね。

環7のOKは物凄く混雑していたので、駅前にもいずれもう一つぐらいは大き目のスーパーが出来る？
と思っていましたが、地元の方の意見を聞くと難しい？のかもですね。
個人的には駅からこのマンションへの動線から遠く離れたOKしか大きいスーパーがないとちょっときついですね。

近隣を歩いてみた感じだと、周りの戸建ての住人さん達もほぼ車持ちのようでしたし、私が思っていた以上に小竹向原は車社会なのかもです。

近隣自らがあまり求めてないっていうのはこの町のひとつのポイントなのかも知れませんね

>>2049

小竹向原は仕方ない
西武池袋線沿線江古田駅圏かつ環七沿いでもあったあの辺は
有楽町線が延びてきた頃には既に開発の余地すら無い状態だったし

開発当初は一面キャベツ畑今でも農地がチラホラ残る氷川台駅・平和台駅とは話が違う

小竹向原には嫌悪施設は存在するのでしょうか。

ネットで調べる限り、嫌悪施設といっても色々あるらしく、一言では言えないっぽいですが、ギャンブル施設、ラブホテル、ゲームセンター、宗教施設、精神科病院、空き家、廃屋、ごみ屋敷、動物を多頭飼っている家、などがそれに該当するとありました。

>>2067 口コミ知りたいさん
後半は細かすぎてわからないですが、前半は用途地域で記載されているものが含まれます。小竹向原周辺の用途地域を調べてみると将来的にも該当施設ができる場所かどうか想定できますよ

>>2068 マンコミュファンさん
ありがとうございます。
このあたりに知見は無いのですが、グーグルマップ中で見る限り、先ほど書いた嫌悪施設に当てはまるのでは、と思うモノもありました（ただどれを嫌悪施設と思ったか、ここで書くのはその物件に対して失礼だと思うので、明言はしません）。

あと、ごみ屋敷とか空き家とか、それに付随する臭いなどは、現地行かないとわからないですよね。以外とこの辺が盲点だったすると思ってます。

>>2069 口コミ知りたいさん
心配しなくていいです。特にありません。
フロントコートの前は準工業地域なので嫌悪施設ができる可能性はありますが、あくまで可能性です。実際には印刷工場集中エリアだったのがほとんど移転・廃業し、跡地はマンションになっています。また敬愛病院の敷地は元パチンコ屋でした。
現地を実際に歩けばその懸念は杞憂であることがわかるでしょう。しかしご心配ならグランドコートを選ぶか、このマンションそのものの購入を止めるかです。

小学校の敷地は現小学校が移転しても区の施設になる可能性が高くて商業施設になる可能性は低いと聞いた
武蔵野病院は精神科が専門だけど特に何か問題が起きた事は聞いた事がない
このマンションの裏手にある総合医療療育センターに通う車椅子の子達やその親御さんはよく見るけど道が狭かったり段差があったりでもう少しバリアフリーにできたら良いのになとは思う

スーパーがないない言うけどいさみ屋じゃそんなに心許ない？いさみ屋とツルハあれば満足よ

今後金利が上昇しマンション相場の高騰も落ち着いていくと考えられますが検討者の方のお気持ちに変化はあったでしょうか？

>>2071 マンコミュファンさん
スーパー含めて商業施設が少ないことは一般論ではウィークポイントになると思います。
大山や練馬なみとは言わないですが、東長崎ぐらいの商業施設があればな、とは思います。

そうなったらもっと高い訳でないものねだりではありますが。

>>2064 匿名さん
車に乗りたい人が戸建てに住んでるの
戸建ては家を出ればすぐ車に乗れる
年間約25万以上の駐車場代は必要なくなる
車あったほうが便利だけど無くても不便してないと思うよ。
持ってなくても全然普通に暮らせると思うよ。

皆さんネームバリューのあるOKやライフに行く想定をしてるけどいさみ屋も結構いいスーパーなのよって事を知って欲しくて
せっかく帰り道の導線にあるしね

>>2075 マンコミュファンさん

関係ないけど
いさみやたまに撮影くるよね

二階はキャンドゥ

>>2071 マンコミュファンさん
旧上板二中の跡地に何が来るかね。ただ、2071 さんが言う通り、まず公共施設で検討するから、商業施設が入る可能性は限りなく低い。
学校でも入れば、多少なりとも駅前の賑やかさに繋がると期待しているが。

>>2074 口コミ知りたいさん
私は車のない生活はQOLの観点で考えられないのでその意見には反対です。

>>2076 評判気になるさん
ガッキーがドラマの撮影できてたね！　シュルプリもイノッチと中越典子が来てたな！

>>2074 口コミ知りたいさん
車必須なら戸建一択ですね。家族がいるとマンションの機械式駐車場は結構気を使います。リモコン誤操作してボディ傷付けたとか聞きますよ。

>>2080 検討板ユーザーさん
それは車所有する人はこのマンション来るな！ってことですか？

>>2081 eマンションさん
あなた達は、何の争いをしてるの？
ここは、交通の利便性が良いので、車がなくても生活はできる
でも車があった方が便利だし生活の質は上がる
機械駐は扱いもめんどいし管理も大変だが、借りてくれる人がいないと
修繕費がショートする　それだけのこと

>>2083 匿名さん
喧嘩腰な口調に対して同様のスタンスで対応してもいいことないですよ。
双方もう少し大人の対応をしましょう。

敷地内にカーシェアも入るんでしょ？

近所にもカーシェアステーションあるし、車所有してなくても不便じゃないよ

いさみや、夕方のニュース番組でもたまにみる。野菜が高くなったりすると取材入ってるw

>>2084 口コミ知りたいさん
あれ？仲裁したつもりでしたが、おとなげなかったですかね？

駅10分ぐらいだと車欲しいけど、駅5分以内なら車要らないかな。公共交通機関の方が予定読めるし、家族の通勤通学も楽だよね。

駅とは反対方向になりますが、大谷口の「セーヌよしや」も割合大きく良いスーパーなので、休日に行ってみてください。2階はダイソー。マンションからは10分かからないです。

>>2089 口コミ知りたいさん

たまにコストコ祭りしてるね

>>2082 eマンションさん
URや公社住宅は一定の収入以上ないと住めない
都営は一定の収入以上あると住めない
みんなごっちゃになって区別できない人も多い

>>2087 匿名さん

もういいよ。車持ちたいかどうかは本人のライフスタイルによる。余計だよ。

>>2093 名無しさん
分譲マンション購入層とUR賃貸層だと所得全然違うでしょ
憤慨するのは良いけど論点ズレ甚だしいな

>>2096 匿名さん
ライフスタイルが違うだけで、
所得が全然違うとは限らない。

ＵＲで70平米クラスの家を23区で借りようとしたら20万くらいするよ
それくらいの金額を長年負担できるとしたら、それなりの分譲も買えるくらいの所得はあるでしょう

380くらいならコーシャハイムの賃貸層がそろそろ持ち家を、、と考えた時に現実的な数字だったろうと思う
勿論UR住んでる人の中でも420出せる人も居るとは思うけど

結局隣はURじゃないのにずっとURネタで燃えてて草

近隣のURにファミリー物件が多数あるからその家族が持ち家を考えた時に当然ここも検討するのはまぁわかるとして、URを都営と勘違いしてる人、家賃20万の世帯は購入層か否か、みたいな話が混在している
隣じゃないってやたら主張する人もいるなw
あの近隣のコーシャハイムだけで1000世帯くらいあるんじゃない？もっと？

隣のコーシャハイム、コーシャハイムガーデンコートは
東京都住宅供給公社(JKK)の賃貸
都市再生機構(UR)の賃貸ではない
板橋区のURといえば高島平団地が有名

近所に住んでいる人でも
公社住宅と公団住宅(現在のUR)と都営の違いは知らない人も多い
また、公社住宅や元の公団住宅に分譲があるのも知らない人も多い

まあ、近所の人は知らなくても良いかもしれないが、このマンションを購入検討している人は知っていても良いかもね

小茂根図書館の上は都営住宅
ただ、都営に住んでいる人がすべて生活困窮者とは限らない
中には自営業者で自分の所得を低くして入っている人もいる
都心の都営はすごく良い場所にある
好んで入り続けている人もいる。
どちらにしても外からみえる持ち物で
マウントを取るのはいかがなものか

UR公社都営をめぐる、なんかめんどくさいやり取りが続いてますね。
もう終わりにしたら？
プラウドシティ小竹向原となんの関係もないし。

だね

URも所詮賃貸。壁はペラペラ設備も悪い。更新料がいらないのと駐車場の安さから低収入の人が集まる場所。高収入レベルのサラリーマンは皆無。敷地の広さから人気マンション気取りの勘違いが多い。まあ所詮賃貸、分譲の層とは違う。

>>2108 マンション検討中さん
何が言いたいのかよくわかりません。
一次取得者はそもそも現時点で賃貸物件（社宅含む）に住んでおり、仕様だけでいえば分譲グレードではない方が大半かと。ですが、その方々が低収入者・低所得者層かというとそうではないと思います。
よって「UR等の賃貸仕様に住んでいる方は低所得者層」、「そんな人たちはこの物件の購入対象者ではない」というニュアンスのあたなのコメントはイミフです。

逆に資力があったら賃貸がいいな
数年ごとに新しい物件に変えてく
もちろん高級賃貸マンションか
もしくは高級分譲賃貸で

コーシャハイムに今住んでる人は馬鹿にされたら気分悪いよね
野村もコーシャハイムの人達を購入層としてあてにしてると思うんだけどな
小竹向原って元々、近隣に住んでたり地縁がある人が購入検討する街って感じ
以前小竹向原で販売されてたマンションのモデルルームで見学に来てるのは近くにお住まいの方が多いですよって言ってた

スレ立てから販売まで時間があると
間を持て余すために話題があっちこちに及ぶという
見本のようなスレですね。

>>2109 マンション検討中さん
そんなこと言い張らなくていいんだよ。ずっとURの賃貸に住んでいて卑屈な感じが出ているよ。賃貸は賃貸として、これから頑張ればいいんじゃね。