プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

>>1440 マンション掲示板さん
壁はどうですか？

>>1439 マンコミュファンさん
多くの駅へ乗り換えが不要なのがこの駅のいいところではないのですか？
だからこそ先を見据えて路線を選んで乗る
JR件については私はそんなことを言うつもりはありません

平均坪単価450万はないっしょ。最近の情勢をみると400万は超えてきそうだけど、せいぜい420万がいいとこ。小竹向原駅徒歩5分に450万の価値はない。

埼京線を通勤通学で好んで使いたい人なんていないよ　みんな仕方なく乗ってる

>>1440 マンション掲示板さん

タワマンは階高に余裕があるので床も厚いことが多いですよ。
今は遮音性能の良いボイスラなども出てきています。

またポエムか。。

副都心線は一般的に思われているよりかなり利便性が高い。
副都心網羅しつつ横浜まで行け、尚且つ混雑率も低い。
有楽町線との2路線もよく、全く違う方向に乗り換えなしで行ける。

要町～小竹向原の交通利便性はもっと評価が高くていいはずだし、その中でも副都心線の急行停車駅の小竹向原駅は鉄道利便性はかなり高い。

駅前がかなり微妙なのは事実だが、鉄道利便性がかなり高いのは間違いない。

>>1447 匿名さん
そうだね。たしかに。
副都心線は便利。でも小竹向原の駅力自体は微妙。
トータルで考えると坪400くらいが妥当かな。

地下鉄はこのマンションの為に新たにできたわけではないしそれを含めて今の地価でしょ。

坪450万の価値はないわ。
地元民しか買わない単価だ。
坪420万にしたら周辺から集まり売れる。

>>1413 ご近所さん
同意します。私も後者ですね。

>>1422 評判気になるさん
ですね。埼京線は混んでて治安悪いイメージしかない笑

>>1431 評判気になるさん
同じ意見です。近くに住んでますが、家族全員うるさいと感じていません。

>>1444 周辺住民さん
埼京線はできれば乗りたくない

十条と比較するのはいいけど、広域で検討する者にとって450は無いかな。

坪400、400ってうるさい。希望なんか野村が聞くはずないだろアホか

>>1447 匿名さん
副都心線は主要駅がホームからバカみたいに遠くて相当不便ですよ？混雑も凄いし。乗ったことある？

>>1456 名無しさん
確かに実際のところ坪400はないのではと思います。
駅力考えると坪380くらいが現実的かと。やはり駅に乗らないで色々需要を満たしたい人が広域検討層の需要だろうし。ここは小竹向原が好きな人用のマンションのように思います。なので坪400も言い過ぎで、坪300台後半くらいがせいぜいではないかな。

>>1456 名無しさん

じゃあいくらなんだ？

>>1458 ご近所さん
それはあんたの希望だろ？450くらいとみんな言ってるじゃない。1人で400しか価値がない。せいぜい380とか。素人のあんたの価値感なんてどうでもいいわ。不動産価格って何で決まってるか知ってるの？次々価格は塗り替えられるんだよ

>>1458 ご近所さん
それはない。

いま売り出し中あるいは予定のプラウド物件見ると、ここが坪単価420以下になる理由がありません。430-450と予想。

自分にとっていくらの価値があるのかって判断と、周囲の情勢からいくらで出てきそうかっていう予想は、全く別の話なんだろう。

>>1460 名無しさん

玄人？の君は450でも検討するの？

>>1457 マンション掲示板さん
通勤時間はどんな電車でも混んでるけど

>>1460 名無しさん
不動産価格は何で決まるんですか？
坪単価450が妥当だと思う根拠は？

>>1460 名無しさん
450って言ってるのは1人くらいだよ

>>1457 マンション掲示板さん
副都心線の混雑率はメトロで一番下ですよ。
新宿や渋谷への通勤なら池袋で座れるチャンスもありますし。

乗り換え不便は同意ですが、有楽町線と組み合わせて考えた時にここから副都心線を使って主要駅で乗り換える必要があるオフィス街はあまりないような。
ぱっと考えた時に新宿西口ぐらいしか思いつかなかったです。

>>1460 名無しさん
たとえ野村が450で売り出し、小竹向原好きな人が買っても、広域検討者へのリセールバリューは300台後半かなと。
なので、坪450という主張も正しいし、坪300後半というのもの正しいですね。

なんか必死に「坪450なんてない、せいぜい380（とか400）ダー！」と言ってる人いるけど、なんの目的？
野村の小竹向原より遠方のマンションだってそんな値段じゃないだろ。
ま、こういう人は価格発表後はしれっと逃亡するか口を拭って別人28号になり別のネガキャンをやるんだろうけどね…ヒマ人。そして決して購入することはない、というか買えないｗ

逆にずっと450唱えてる人こそどんな目的があるんだろう

ここを最初から読んでるけど、ある時突然、十条比較と450って書き込む人が出てきて荒れ出した印象
それまでは400のライン越えるか超えないかってまったりしたやりとりだったよ

本気で買いたいけど資金に限界がある人は安く煽る
どうせ買えない人は買わなくて良かったと自分に言い聞かせるために高く煽る
不毛な煽りあいだね

>>1471
十条もそうなんだけど、あとからあとから発売される物件がどれも予想を超えたところで出てきたせいでしょ。
特に野村自身の新規物件の価格付けを見て認識を改めざるを得なかった面もあるかと。向ヶ丘とか。

要町駅徒歩4分のシティハウス西池袋が坪460万位なのに、小竹向原のここが450万もいくわけない。400万は超えるだろうがせいぜい420万くらいじゃないか？

ここで420-450なら、同じく野村の戸建が小竹向原5分とか練馬3分の戸建の方が安かったりするのかな？

>>1470 マンション検討中さん
わざわざそういうの書き込むあたり、あたなが一番暇人だね(笑)
おっ、それを言うなら俺も暇人か(笑)まあ俺はマジでFIREの暇人だからな。

>>1476 匿名さん
fire？
ありえん坪400以下に一縷の望みを託して、連日ネガ投稿しか生き甲斐がない、ルー大柴世代の56歳でしょ？w

>>1476 匿名さん
あのー、暇人がどうとか金持ち自慢とかやめませんか。
あなたがFIREかどうか、この掲示板の皆にとって全くどうでも良い情報。

fire？？？週５在宅で寝てても勝手に給与入ってくる大手正社員（ＮＴＴとか）が最強だろｗｗ

下町水没地域の野村平井で坪410万。
向ヶ丘遊園で坪370万。

小竹向原で坪420万以下はない。

>>1474 マンション掲示板さん

値上げするそうだよ。
また記録更新相場。

>>1478 横から失礼しますさん
うーん、1476だが、まず「FIRE＝金持ち」とか思っているのなら、それは違うよ。
資産がいくらあるからFIREなる、ていうのは人それぞれ。まあおれは世間一般で言う金持ちの部類ではないし、本物件が坪450なら購入は厳しいカテゴリーの人ですよ。

ただだから450以下になってほしいという願望で坪300後半じゃないか、といっているわけではなく、小竹向原の駅力を考えると広域層はターゲットにならない可能性があり、そうなると今の相場とイコールフィッテングさせる必要はなく、おそらく300後半くらいに落ち着くだろう、というあくまで個人の感想ですよ。

予防線張りまくりでワロタ

>>1481 通りがかりさん
そうなの？現価格から値上げとなると坪500万ですかね？？そうするとここは450万説も有り得そうな気がします。

まぁ坪420-430くらいで着地でしょう。
江戸川水没地帯が坪４１０なのに武蔵野台地上の大規模が４００以下は無いでしょう。

>>1482 匿名さん
w

>>1482 匿名さん
高級住宅街とか地元が金持ち層でもないエリアで、広域がターゲットにならない建て替え大規模案件をわざわざ大手のデベロッパーがやるわけなくない？

>>1482 匿名さん
「ファイヤー！」って…
自宅警備員？　火付け役？

>>1481 通りがかりさん
みたいですね！

>>1484 匿名さん
450にしちゃうと階数で合わせるとブリリアタワー池袋WESTとほぼ同じ値段なんだよね。
あちらは共用施設はほぼ0、繁華街のごちゃごちゃ感をむしろ好む人向け、その階数には2LDK・1LDKしかない、と実需でここと比較検討をする人はまずいないだろうけど。
不動産として純粋に資産価値だけで評価した時に沿線で現在販売中の他の物件と比較して450だと高すぎる。
野村だし420ぐらいで来ると予想。

ギリギリついて420万-430万が濃厚。
焦り売りする必要もないし、後になるほど売れる。
大山スミフは坪500万の噂。
ブリリア池袋WESTは来年には完売して次は記録更新が待ってる。

WESTは安かった買いだったという時代が来るのかな

HP掲載の写真がいつの間にかイメージ画像からモデルルームの写真に差し変わってますね
早く色々知りたいなー

>>1492 マンション掲示板さん
ウクライナ開戦後の円安とインフレでマンション相場は別世界に突入している。
WESTが買いというより、ウクライナ開戦前に売りだしたマンションが今から売り出すマンションと比べれば買いだと思う。
たった1年で信じられない程価格が上がった。

ブリリアタワー池袋WESTは来年の3期1次から値上げするって言ってました。本当はもっと早く値上げしたかったけど抽選落ちした人への配慮だとか。再チャレンジした人たちがほぼ購入したので次期から遠慮なく値上げするとのこと。
ザ･ライオンズ池袋もWESTとほぼ同じ価格だから要町物件は坪単価500万以上が当たり前になりましたね。
まぁ2駅隣が上昇してるからといってこの物件の平均坪単価が450になるかはまた別の話ですが。

>>1495 通りがかりさん
ここが450になるためにはブリリアタワー池袋WESTやシティハウス西池袋が完売もしくは値上げする必要があるんだよね。
そうじゃないと近隣の新築販売中物件と比べて「明らかに割高」という評価になるから。
時期的に1期1次は420ぐらいから出すしかない。
途中で前2棟が完売もしくは値上げすれば450まで上げる事も可能だろうから2期から450とかは十分あり得る。

>>1468 匿名さん

確かにメトロでは混雑率低いですが、時間帯によっては副都心も地獄ですよ。池袋で降りる人はそんなにいませんが、ほとんどが新宿三丁目で降りるのでそこで座れるチャンスが来ますね。それまでは骨折するんじゃないかってくらいギュウギュウです。

なるほど、つまりデベは売出し時期を後ろ倒しにすればいいわけですな
大山のタワーも後ろ倒しだし

>>1498 マンション掲示板さん
スミフは完売に時間をかけるのを厭わないデベなので。
大山も上がると踏めば、現時点での周辺相場を無視した価格をつけると思いますよ。

近隣での例ですが
ブリリアタワー池袋が350で売りに出され、即日完売御礼を連発した同時期にグランドミレーニアを坪380で販売開始。
竣工後3年かけて最終期は坪600で完売させました。

対して野村はプラウドタワー東池袋も竣工前に特別商談会で売り切るなど、竣工前完売を目指すデベです。
今日時点での要町新築販売価格を無視した値付けをすることはまずないかと。

周辺のほんとに小規模の物件でさえ400なのに普通に450でしょう。

>>1500 評判気になるさん
どの物件のことですか？

>>1500 評判気になるさん
マンションの価値は1にも2にも立地です。
同じ地域で客観的に見て1段階劣る立地が同じ価格で売られていればそれは「割高」と評価される。
野村はそれを嫌う売主です。少なくとも過去数年はそうでした。

後、小規模か大規模かはリセールには影響を与えますが、新築価格には影響を与えません。
マンションは大規模をかえと言われる所以です。

この辺の話は三井健太さんのスムログの過去記事に何度も書かれているので読まれてみるといいかもです。

小竹向原から毎日副都心線に乗って通勤していますがそんなに酷い混雑の日は少ないです。
雨の日、東武東上線や西武池袋線が止まった日など、ひどい時がありますが...。
過去に乗った以下の通勤列車よりだいぶんマシです。
過去に通勤通学に使った電車→
京浜東北線の上り方面(横浜→品川)京王井の頭線上り方面(吉祥寺→渋谷)西武池袋線上り方面(大泉学園→池袋)

>>1502 匿名さん
野村が割高を嫌うって？ｗ願望すぎる
三井のブログ読めって？ｗ存じているよ
彼の言ってることは全く違う

国土交通省の朝の最混雑区間の混雑率を見ると

埼京線の板橋池袋間が132%（10両編成×19本）
副都心線の要町池袋間が101%（9両編成×18本）
となってました
ちなみに有楽町線は東池袋護国寺間で102%でした

>>1504 匿名さん
過去数年で野村が割高と言われた値段で売り出したことがありました？
私が不勉強で知らないだけかも知れませんし、過去にそうだからといって未来もそうとは限らないので確かに願望ですね。

権威者たる三井健太さんが語っている事と、匿名の貴方が何も根拠を上げずに語っている事でどちらが信憑性があるでしょうか？

私には坪450だと思いたい貴方の願望としか思えません。

>>1505 名無しさん
有楽町線はあまり乗らないので知りませんが、副都心線は走っている場所を考えるとちょっと驚くぐらい空いてますよね。
そこも含めて交通利便性はかなり高い駅だと思います。

>>1506 匿名さん
沢山あるに決まってるでしょw
価格を塗り替えるのがデベの仕事
三井さんはただのデベ社員だった人だよ
権威者ってw初めて聞いた笑
あちこち一日中ネガ振り撒いて割高割高と荒らさない方がいいですよ

>>1508 匿名さん
＞沢山あるに決まってるでしょw

不勉強な私に具体例を教えて頂いてもよろしいでしょうか？

＞権威者ってw初めて聞いた笑

有名ブロガーと我々ただの匿名のどちらに権威があるかは自明だと思います。

＞あちこち一日中ネガ振り撒いて割高割高と荒らさない方がいいですよ

むしろ今日1日、小竹向原駅の最大の強みたる交通利便性の良さをアピールしているつもりで私としてはポジりまくっているつもりです。
検討者の方が、休日に小竹向原に実際に来てみると、クリオロ以外なんもないやんけ！と思われそうですが、実際に生活してみると交通利便性という武器があるにも関わらずお値段安めのいいとこですよ！とアピールしているつもりなんですが、、、、

>>1481 通りがかりさん
ニュース見ました。
東京23区の新築マンションの平均価格9365万円だそうですね。70㎡と仮定すると坪440万あたりですかね。

まあここは駅力無いから大山が500でもここは300後半ですね。350くらいが妥当なライン。俺的にはね。

>>1511 マンション掲示板さん
乙

野村もスミフ化してきてます。
亀戸は少しずつ値上げしてる。

>>1511 マンション掲示板さん

俺は380かな。副都心線って間隔が変だし、快速も少ない。利便性は対してよくないよ。
それにしても駅周辺は致命的。残念！

日中の少ない時間帯で有楽町線10本副都心線12本／時あるようだが
小竹は停車時間長いので、ほぼ常にどちらかの電車が止まっている感じかと

新宿側からの戻りでたまに池袋止まりのがあるけど、これで鉄道利便良くないというのはハードル高すぎるって

>>1515 検討板ユーザーさん
鉄道利便性に関しては小竹向原を超えられるのは近隣では池袋駅しかない。ぐらい鉄板ですよ。
ただ、駅前は良く言えば閑静な住宅街。悪く言えば何もない。
それをどう考えるか。

>>1516 匿名さん

利便性高いから坪440万

>>1517 マンコミュファンさん
いやー、それはないない。いちいち電車使わないと便利な買い物もできないなんてすごく不便だよ。利便性が高いとは言わない。利便性が高くないので坪400行くのもありえないと感じる。

>>1518 匿名さん
小竹向原の駅周辺にない
便利な買い物って何ですか?

>>1511 マンション掲示板さん
その大山が350で買えた事実
ここで400超えたら目も当てられない

HPできてから駅前に何も無い話と地下鉄の利便性って、ずーっと同じ話がループしてるね

>>1521 マンション検討中さん
要するにそれしかないと言うことですよ。

430以上で売り切れます。それ以下で売ったら野村不動産の能力が疑われると思います。
株主が黙っていませんから！

>>1519 名無しさん
それは流石に自分で考えて(笑)
池袋にあって小竹向原にないものとかで考えればいいでしょ。
何でも人に聞く前に、自分で考えるべきことは自分で考えなさい。

特に何も思いつかないならあなたにとっては小竹向原は便利な場所になるのは間違いない(笑)

便利な買い物が、何を差してるのかよくわからないけど
池袋みたいな巨大ターミナル駅にあるけど、その他駅に無いものって、小竹向原駅にに限らずどこの駅でも該当しそう

>>1524 匿名さん
通勤に便利で、町が静かで安全。
クオリティ高い買い物はバンバン来る地下鉄5分の池袋で。
それで一体何が不満なの？
繁華街の池袋じゃ子ども育てるの難しいね。

>>1524 匿名さん
そうですね
小竹向原周辺に住んでいますが
特に普段の生活に困っていません
あなたの便利な買い物と同じかどうかは分かりませんが、私にとっての便利な買い物は電車や車で池袋にいきます。
軽く自転車で千川や大山に行くことありますが
毎日行く必要もない買い物や飲食なので、
あなたのおっしゃる生活に不便を感じるような便利な買い物って何なのかとても気になりまして
お聞きしました。
何でも聞いてしまい申し訳ありません。

>>1526 マンション掲示板さん

また登場したね。
買い物は徒歩5分以内ですませたい人は多いと思うよ。近所で外食もしたいよね。

>>1524 匿名さん

小竹向原は何もないから考えるまでも無い　と伝えた方が親切だよ

>>1528 マンション掲示板さん
1524だが、私が小竹向原のこの物件について眼中にないわけではないよ（もし初めから全く眼中になければそもそもこのサイト見ないし）。そんなことは言ってなくて、この駅力であれば、坪400以上は高いでしょ、ということ。

池袋に住みたいかどうかは、どのような条件なら住みたい、という質問でないと、意味をなさないよ。
ただ例えば、本物件と同じ坪単価・駅距離の池袋版があれば、私は即決で池袋を選ぶ。

一定の収入以上ある層が上記のような判断をするため、相場として小竹向原より、池袋の方が坪単価が高い。ただそれだけじゃないかな。
逆にそのような層が、わざわざ坪400以上だして小竹向原に住みたいか？、という問いに対して、「それでも住みたい」という人が多くなれば、坪400以上も成立するだろうけど、それは無いだろう、というのが私の推測です。

>>1527 マンション検討中さん
地元の人は池袋に車で行くんですね。びっくりしました。
交通の便が良いというのは何だったのでしょうか。
結局、小竹向原には貴方が便利だと思うものは売ってないから
池袋に車で行ったり千川や大山に行くんですよね？

頻繁に小竹向原愛を語られるあなたが仰るんですから間違いないですね。

財力があるなら電車も車も自転車も使わずに便利なものが買える場所に住めばいいのに

>>1533 匿名さん
私は1527ではないが、わざわざスクショを貼ったりして、その粘着性がキモい。
あと地元の人間も車を持っている人は車で池袋に行くこともありますけど、それが何か？
老人がいたり、大きいもの重いものを買う時は車は便利ですね。
ライフやOKに車で買い物に行くのと同じです。

そもそも板橋や練馬なんかに住むのは車持つためですらある

>>1532 匿名さん
でも400は超えます

>>1535 マンション検討中さん
どうみたって>>1527さんですよね？
いやぁあなたの粘着体質には負けますよ。

大きいもの、重いもの？家具とかかしら？今どきどこのお店でも配送してくれますよ？
あとご存知ないのかもしれませんがライフだけでなくネットスーパーなら水やお米など重いものは届けてくれるのでわざわざ車を出さなくても良いんです。

ここがどうかは分かりませんが今どきのマンションは玄関横に宅配BOXがありますし。

つまりだな
小竹向原のランドマークマンションに坪430万の価値があるのか？

東池袋住友タワー 坪750万
大山住友タワー 坪500万
要町東京建物タワー 坪570万に値上げ
住友西池袋 坪540万に値上げ
小竹向原野村 坪430万 やっすぅー