プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

コーシャハイムの元の団地は東京都住宅供給公社の賃貸住宅
プラウドシティになる向原第二住宅は公社の分譲住宅
西側の都営住宅は下に小茂根図書館があります。
都心に近く駅に近いのに自然豊かな静かな環境です。桜の季節はすごいです。
いま、福祉施設になっている元公社団地に縁あって昔住んでいましたが、小竹向原駅の便利性と静かな緑豊かな環境に惚れ込み今は近くの一戸建てに住んでいます。
なのでこちらのプラウドシティがどのようになるのか気になります。

小竹向原の環境と交通利便性、本当に良いですよね
城北中央公園やこどもの森などの自然と触れ合える施設も近く武蔵野音大、武蔵大学、日藝があるアカデミックな雰囲気も気に入っています

何一つ小竹が最寄り駅じゃないじゃん

荒らすつもりは1ミリもないのですが、、、
アカデミックな雰囲気ありましたっけ汗

要町通りの南側ならそれらの大学も確かに近いし学生さんも多いから、そういう雰囲気もなくはないかなぁ。
当物件のある要町通りの北側はただの住宅街だけど。

練馬区側の小竹とか千早とかは、こちらよりずっと閑静な空気あるね
ここは小茂根、どちらかというと大谷口サイドの下町感が強いような

小竹向原に住んでいない人は一度現地に来てから検討した方がいいと思います。
想像以上に飲食店や商店はないのでこの駅だけで生活を賄うのは難しいかと思います。
本当に何もないので静かなのは確かです。

>>107 マンション検討中さん
あなたの生活＝ファストフードなら賄うのは難しいけど
一般的な生活を賄うなら十分な店はある
スーバーはOK、いさみや、アコレがある
医者は腕はともかく豊富
美容院も豊富
薬局はツルハ
ケーキ屋もクリオロ、まちのパーラー、シュルプリース、他
コンビニも駅から１分以内に３強がそろっている

あったらいいなとは思いますが、今のままでも普通に生活出来ています。
特にコーシャハイムや、これからプラウドシティになるあたりは緑豊かで静かです。
求めるものは人それぞれなので、それぞれの生活スタイルに合ったところに住めると良いですね。

DINKSなので平日は外食が多かったですが、コロナになってほぼ外食もしなくなりました。
なので飲食店が少ないことについて、それほどマイナスイメージはないです。
チェーンのお弁当屋さんも2軒ありますし、最近は宅配も充実してますしね。

スーパーは近くにまいばすけっとがありますよね。

生活必需品は揃うけど飲食店少ないから合わない人には合わないかもね、って話してるだけなのに、なぜディスられたと思ってすぐに噛み付いてくる住民ばかりなのか。

生活できないって書かれてたからそうでもないよって意見がでるんだと思います。実際人が住んでるわけですから。

>>112 マンション検討中さん

できるできないではなくて、生活しやすいがどうかでしょう？

閑静すぎる住宅街なので気に入って購入をきめていますが、今はネットスーパーやアマゾンがあるからそんなに不便は感じないかと思ってます！
平均が350万だとすると最上階の南向きだとどれくらいの単価になるものですか？
経済的に余裕はないけどできたら眺望がいい部屋が欲しいです笑

他物件の野村の営業さんに、ここは坪400前後の予定だと言われたので撤退です。
買い替え組とお金持ちの皆さん、ぜひ買ってあげてください。

>>115 通りがかりさん
共働き世帯が一番買いたそうな価格ですね。。。

他物件買ってもらうために高めに伝えてるってこともありえますかね？

115さんの情報通りだとしたら3LDKで8000～9000くらいでしょうか
すごいお値段ですね

販売佳境の大楠ノ杜が350と言われてますから、小竹向原至近と市況のトレンド織り込むと、あり得る価格かもしれませんね。とにかく小竹は鉄道利便が特異点レベルで良いですから。板橋区アドレスでは最高値水準ではないでしょうか。大山の住友タワマンと張る感じですかね。

>>119 マンション検討中さん

鉄道利便性は良いけど、買い物利便性は大山の足元にも及ばないよね。
大山のタワマンと同じ値付けなら苦戦すると思うよ。

大山みたいな賑やかな商店街を好む人もいれば住宅地としての閑静さを好む人もそれぞれですよね
小竹向原駅の練馬側は閑静な住宅街という雰囲気ですけどこの物件周辺は閑静というよりはコーシャハイムの建て替えで道幅の広い郊外っぽい「整然とした街並み」という印象ですが

駅距離とマンションの規模・クラス感が同等ならば、基本千川・小竹>大山の価格付けになると思うんですよね。商店街は良いですが、地下鉄の都心直通アクセスしかも２本ということの方が、マンションの価格に寄与する要因としては強いのではと。シティタワー大山はタワマン+すみふということで単純比較の対象としてちょっと難しいですが。
大山エリアプラス10%にここ一年の価格高騰分を乗せると400付近、ありえなくはないかと思った次第です。
練馬区側だったらさらに上がりますよね。

千川・小竹>大山の価格付けの根拠は何かあるんですか？
地下鉄の都心直通アクセスは根拠にはなりません。
販売しているマンションの坪単価とか地価とか比較できるものを教えて下さい。

>>123
これまでのマンション分譲価格の推移から、概ねそうかと。大山というか東上線は、長いこと割安感がありました。商業用の物件ならまた全く違う様相かと思います。

>>123 さん

去年のオープンレジデンシア小竹向原が坪360ぐらいで即完売したので、プラウドブランドを考えたら坪400はおかしくないですね。
ネットでなんでも手に入る時代ですから、共働きは買物利便性より交通利便性だと、野村不動産は判断してるんでしょうね

駅近・静かな環境の両方を求めている者としては
設備次第で坪400も許容範囲なんですが、
事業協力者住戸が多いのが気になります。
管理組合で揉めやすいとか聞いたことありますが
心配し過ぎですかね

>>127 マンション検討中さん

マンションによって状況も違うと思いますが、石神井公園ATLASや十条のパークハウスなどの事業協力者が多い他のマンションのスレも見てみたらどうですか？

>>128 通りがかりさん
情報ありがとうございます
スレ覗いてみます

プラウド向原が価格を押さえているよ。来年入居

プラウド小竹向原は駅から遠いから、価格に差が付くのは仕方ないですよ。

>>122 マンション検討中さん
千川と小竹向原を一括りにするのはおかしいのでは？
千川は場所によって豊島区アドレス。駅周りの賑わい、地価は随分異なる。

坪400万ってホントなの？
具体的な金額は言えないが、地権者向けの単価はずっと安いぞ。まぁ当然デベロッパーが利益出すには利ざやを載せないといけないのは理解しているが、それでも差がありすぎるわ。

坪400万が本当なら断念せざるを得ませんが、
野村の担当さんから聞くまではなんとも言えませんね。

事業協力者向けの価格は一般購入者より安いとはいえ、同じ住戸面積でも位置によって、結構な価格差があるんだよね。

プラウド小竹向原の担当の人に聞きました。こちらは現在値付けの最中で決まってはないが坪400前後、8000万後半が中心の価格帯、上の階、広い部屋は1億越えになりそうだ、とのことでした。
ご参考までに。

他の物件でも、地権者の買い増しは坪250万、販売価格は坪500万みたいなことすらあるらしいからね。
特段おかしいことではないのかなと。

現地は解体終わったくらいでしょうか?
建築はどこが行うんでしょうか

長谷工コーポレーションが施工します。

>>136 通りがかりさん

それほんと？聞いた内容と異なるけど。

>>140 マンション掲示板さん
値付けの最中とおっしゃっていたので、真偽はわかりません。プラウド平和台ガーデンが坪350(70平米)ぐらいだったので、こちらが坪400でもあまり違和感なく聞いていました。夏頃には公式サイトがオープンするだろう、とも言っていました。

>>141 通りがかりさん
プラウド平和台ガーデンは坪単価平均325ですよ。

>>142 マンション掲示板さん
たしかに60平米代含め、全体の平均では325でしょうね。あくまでも70平米の部屋でのお話をしてます。たしか70平米を超えた部屋は坪340～360ぐらいだったと思いますが、違いますか？

プラウドシティ小竹向原も、70平米だとどれぐらいですか？という聞き方をしましたので。2LDKとか、65平米ぐらいであれば安い部屋もあるんじゃないですかね、プラウド平和台ガーデンのように。

400は現実味を帯びてますね...もちろん400じゃないといっさい買えないということはないでしょうが。
予算厳しくて駅距離妥協できるなら、早く石神井の大規模建替見に行った方が、って感じですかね。

>>143 通りがかりさん
平均でどのくらいか？で議論した方がいいと思います。
プラウドは条件のいい部屋だと思います。

>>145 マンション掲示板さん

そうですね、マンション評論家の方はぜひ、平均で議論してください！！

実需で買いたい人（私のような70平米以上はいい人)にとっては、2LDKや最上階のプレミアム住戸などを含めた平均を見る意味はあまりないので、平均価格にはあまり興味がありません、
だから、プラウドの人にも「3LDKで70平米以上の部屋の価格帯はどうなりますか」と聞いていますので。。。

クレヴィア小竹向原(築6年、駅徒歩2分)の中古が売りに出てますね。
10階という高層階ですが、3LDK(71.18平米)が8980万円ですね。

徒歩2分と5分、練馬区と板橋区では価格が違うと思いますが、坪400万オーバーが現実味を帯びてますね

プラウド小竹向原の内覧でプラウドシティの値段について聞いてみましたが、プラウド小竹向原の金額に加えて1000万以上と言ってました。
プラウド小竹向原（3LDK）が１階で6400万、最上階（11）階で7700万です。

>>146 通りがかりさん
ここは購入層が様々だから、色々な購入層の方と議論している。だから平均で話しをしてるんだよ。
わかるかな？

プラウドシティそんなに高いならクレヴィアの中古即買いじゃん

プラウドシティ小竹向原は億ションが沢山出そうですね。90平米以上はかなりの金額になりそう。

>>149 マンション掲示板さん
わかりました！
あなたは不特定多数に対して情報提供していて、私は3LDK70平米以上を希望してる同じような境遇の人に対して情報提供していたので、使う数字が違って当たり前でしたね。

>>146 通りがかりさん
2LDKや4LDKを希望している人もいるから、平均で議論した方がいい。3LDK専用掲示板もたててみては？

3LDKが戸数1番多からね。
4LDKは10戸くらいしかなかったはず。

>>154 評判気になるさん

戸数等、詳細をご存知なんですか？

>>155 eマンションさん
今までの書き込み見ると、ここにも何人かいると思いますが、事業協力者なので、詳細情報はあります。

間取りちょっとクセありそうですよね。
日当たりもどんな感じか気になります～

板橋区の小茂根の方だったか…

板橋区
2020年7月21日
「向原第二住宅地区地区計画」等が都市計画決定しました
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/toshikeiakku/keikaku/toshike...
2021年4月1日
「向原第二住宅」地区計画の原案がまとまりました
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/toshikeiakku/keikaku/toshike...

小竹向原で坪400超え...500邸となるとスペックいくら高くても完売までに10年かから部屋とかでてきそう

>>160 さん

それは無さそうな気がします。
半分は団地に住んでた方がいらっしゃるわけですし。

そろそろサイトオープンの頃合いかな？

最近のマンションの価格見ると坪400オーバーでも妥当ですかね
十条タワーよりは高くならないだろうけど

コスパ良い穴場駅だと思ってた
見つかってしまったのなら仕方ない

>>163 検討板ユーザーさん
平均販売額が360万円程度なら検討したいのですが？
いくらぐらいになりますか？

プラウド小竹向原よりも高くなると思うけど、規模が大きいので日当たり等条件の悪いお部屋から眺望日当たり等条件のよいお部屋も、広さも色々だろうから平均で考えるのは難しいかも。
駅からの近さや環境、共有施設目的で、条件や、広さを求めなければ、いい感じの価格の物もあるかもと期待です。

>>164
「平均」360なら検討とは？
360で中層の標準的なとこを買いたいってこと？
個人的には、全体の中で360で売りに出るとこが有ればかなりラッキー、くらいになるのではないかと思ってる。

良さげな部屋は億ションもあるってことですかね？
どんなに頑張ってローン組んでも7,000万くらいしか出せません…
価格抑えて欲しいな。

良さげじゃなくても普通に億超えの部屋もあると思いますよ。

結局7月はHPのオープンは無かったですね

>>168 マンション検討中さん

さすがに億を超えると手が出ません…
狭い低層階で我慢するしか手はないのでしょうか笑笑

なにわろてんねん

8月中もサイトオープンしないですね
やはり環七沿いのプラウドが完売してからでしょうか

サイトオープンしましたね。
販売時期は2023年1月末。坪単価高くなりそうですね。

>>175 マンション検討中さん
Twitterでは平均400前後の予想ですね。

建替事業だから、やすくなるんじゃないのかな？
坪380くらいと予想！

>>177 マンション検討中さん

たしかに。
全体の値段を高くすると地権者分の評価が下がって地権者住戸が極端に狭くなっちゃう。それだとそもそも建て替えの同意を得られない。
まあ低層階と高層階に分けるとかするだろうけど、それでも上限は抑えられるだろうね。

エントリーしようとしましたが、希望価格が6000万円以上から選択となっていましたので降ります。

あの立地、今の市況で6000万円台なんて一つもないだろうね
なんて時期だよほんと

エントリー後の限定サイトにログインできない。限定サイトが少しアップデートされてるようなので、アプデに伴うバグだろうな。。。

>>177 マンション検討中さん
マンマニさんも
坪３８０万って言ってましたね

>>178 匿名さん
地権者住戸は関係ないのでは？
おそらく販売価格が決まる前にいろいろと計画が決まっていると思うので、地権者分の評価とか面積はけっきょくのところ販売価格とはあまり関係がないように思います。

>>183 マンコミュファンさん

平均坪単価を高めにする→地権者は引き続き住むためには多額の追加投資が必要→地権者と話がまとまらない
平均坪単価を低めにする→地権者は引き続き住むためには多額の追加投資が不要→地権者と話がまとまる

何百人いる地権者と話をまとめるため、市場を鑑みても高めには設定できないのが建替えプロジェクト。

>>182 eマンションさん
380は高いよ。プラウド小竹向原が300万ちょいですよ？
同じエリアで同じブランドで同じ時期に発売でそんなに開きあったら割高感というか銭ゲバ感というか…

>>185 名無しさん

駅近＋高級仕様に加え、市場価格を織り込んでる予想なんですかね。

>>185 名無しさん

立地が全然違うよ。坪プラス80なら安いくらい。
もし380ならかなり人気になる。

この規模感なら坪400位でも余裕でしょ。内側は600超えてるんだから。

坪500くらいかな？

>>184
市場向けと既住者向けの価格設定は別物では？

>>184 マンコミュファンさん
それはたぶん最初はそうだと思うんですけど、最後に販売住戸の価格を決める時は、売主がすでに持っている住戸をどう売るかだけなので関係がないような。他の再開発物件とか建て替え物件みたいな地権者住戸がある物件も、関係なく販売価格は上げてある気がします。

紙での何かしらの資料が欲しいんだけど、もらう方法ある？

>>185 名無しさん
駅徒歩、規模感、スペックと全くの別物だが？
駅徒歩10分以上の市場評価の低さを舐めすぎ

機械駐車場は大嫌いです。最近の新築マンションはどこでも機械で本当に魅力ない物件ばかり

いまが機械式だから、慣れやな

>>194
23区の駅近で数のある平置きなんてどこにもないだろ

徒歩2分のクレヴィア小竹向原（練馬区住所2016年築）の71平米の物件が中古で8980万で全然売れていないけどどうなんだろう

設備のスペックもサイトを見る限りプラウド小竹向原より上げてきているので高そう。タッチ水栓、スマートキーとか。

>>197 マンション検討中さん

その物件は8千万でも高いよ。

>>197

クレヴィア小竹向原新築時の坪単価約285万だったから、売主様は少し乗せすぎ感あるけど直近の竣工前完売したオープンレジデンシア小竹向原の値段考えれば高くないかも