理事長VS理事VS組合員

クリスマスを過ぎて翌年の２月になっても玄関ポーチに電飾ツリー出してる部屋があるな

＞会議しない＆報告書出さないって選択肢もあるのか？？
＞まあ、何もしなきゃ規約違反なんだろうけど、無関心過ぎないか？

規約ではなく、区分所有法違反なので、最悪理事会メンバーが訴えられる可能性があることは、言っておいたほうがよいよ。元理事長は、運がよくていままで訴えられなかっただけ。

私も規約のチェックは、マンション管理士などいれたほうがよいと思うけど。
法的チェックと、専門の第3者のチェックで問題ないと言われたという説得力がある

理事会にマンション管理士よんで、必要性を言ってもらうとかね
なかったせいで問題になった実例とか説明してもらったりとか

うちのマンション理事会は、
事なかれ主義のフロント
マンション管理の基礎知識もない理事長
周りに流される副理事長
反対はするが対案は出さない理事
で構成されてる。疲れた

>反対はするが対案は出さない理事

これはよくあるから、どうしても決めないといけない内容の場合、賛成/反対ではなく、A案、B案、Ｃ案でいく

Ａ案：修繕費値上げ
Ｂ案：修繕費値上げしない。かわりに共有設備を一部閉鎖して、管理費を下げ、それを充当する
Ｃ案：危険度が少ない設備は壊れても修繕しない

で理事会で投票する。棄権なしで投票数で1票でも多いほうを可決として、総会の議案にだすなど。

>>44 匿名さん
仰るとおりですね。今月の理事会からは2つか3つの対応案を出して賛否数を問いたいと思います。

理事会の議事は出席した理事の過半数で決する
出席者６名で賛成者数がA案１、B案２、C案３だと、すべて否決
その場合は上位２案で決選投票する

マンション標準管理規約に依拠する管理規約にの場合、審議途中における三択、四択はよいが、最終的には出席理事の過半数の賛成を得なければならない。

総会改革資料送付完了！
総会で揉めるなら仕方ないと思えるのだけど・・・
改革しようとすると、理事会荒れるねぇ(汗)

手伝うと言うから、お願いしたのだけど、「書類束ねて封入・宛名シール貼る」が出来ない・・・。
「PC不要・紙でやればいい」と言ってたくせに、手紙の送付作業出来ないのか・・・。
100世帯分宛名書いてくれても良かったんだけど、100世帯分順番に並べる事が出来ない。
シールの上に何故か何枚も重ね張りする。
書類は１２枚・・・順番バラバラ・・・２枚３枚平然と重ねて入れる。
ひとつの封筒に２束って厚さでわかるだろ！！
ホッチキス、右だったり左だったり上だったり・・・右下ホッチキスが一番意味不明。
「よくわからん。入ってればいいんだろ」ってさ。

書類の字は20pt以上。挨拶文排除したから、会議資料と言うよりポスター。
１議題１ページ。ページ数多くなったのはジジババのせいだ。

（心の声）
「やっぱり老人共は不要だな・・・書類の文字も見えないって言うし、手紙要らないでしょ？プロジェクターで全部説明してあげるから、機材買って下さい。」

>>48　SKY　2021/04/02 08:10:35
>総会改革資料送付完了！

資料の発信者名は理事長ですか？
また、SKYさんは、どういう立場でこの資料を作成したのですか？

>>49 匿名さん
現在は副理事長ですよ。
ただし、昨年１２月に理事長に引退表明を出させたので、今の立場的には理事長代行ですね。
来期理事長に関しては、あくまでも候補者って形で議案に出してます。

>>50 SKYさん
横ですが、今は理事長がいないんですか？

>>51 匿名さん
自称理事長を名乗る爺さんは居ますね。2019年夏頃から徐々に私との亀裂が入って、ほぼ引き籠り。
契約書やら銀行印やらを抱えたままなので業務が丸２年止まってる状況。
総会で議決通れば、私は理事長になるのかなって所です。

去年、「理事長が引退しないなら、私は理事辞めます。」って言った訳ですが、
私は副理事長と会計統括をしていたので、事実上業務が完全ストップ。

他の理事さんが懇願してきたので、仕方なく業務復帰。
辞めても良かったのだけど、さすがに何か月も放置してたら色々問題が出てくるからねぇ。
保守点検の費用や、管理人の給料など払えないとかヤバいでしょ。

一応、「理事長が退任届にサインしたら復帰してもいい」って条件出したら、なんとサインしてくれた(＠_＠;)
但し、契約書やら銀行印は「正式に理事長が決定してからだ」と言う事で、渡してもらえず。
だからと言って、理事長が何か業務をしてくれる訳では無い。
2019年夏以降、理事会も総会も欠席してる訳だが、この爺さんが理事長を名乗ってる。
保守点検費、管理人給与は出して貰えたが、保守点検でエラー出た物に対しての工事費用は出ない。
総会を強行してでも契約書と銀行員奪わないとって言うのが現状です。

>>52 SKYさん
それ弁護士などに相談しても良いような案件ですね
そんなマンションが存在するとは。
やはり自主管理は問題が多くなるのでしょうね

>>53 名無しさん
全ての自主管理マンションがそうだと誤解されてしまうと困ります(汗)

何と言うか、年寄りの意地とか色々ね。
「俺の若いころは！」って言うのが口癖のお爺ちゃん。
プライドが邪魔して、自ら身を引くことも、クビになる事も現実として認められない。
まあ、子供と言うか孫みたいな若い奴に色々任せたくないんだろうって思ってます。

役員選任解任は総会議決事項だが、役職（理事長）は役員間の互選なのでは？

>>55 匿名さん

そう簡単にルール通りに行かないから困ってるんですよ。
理事長無しの総会は有り得ない。決議するなら、理事長候補者も打ち出すべきって言うのが、現理事会。
そもそも論として、理事長派閥と副理事長派閥で対立して理事会もバラバラ。総会で決着付けようって話なのでね。

理事長が全く動かないから、私の考えで総会資料作った。それが、全部否決されたら私はお役目御免って事になるかと思う。

>>54 SKYさん
いやぁ、他の自主管理マンションもいろいろとヤバそうなので

４月１日に総会招集通知を発したようですが、そもそも会計年度末はいつですか？

>>57名無しさん
ネット上に上げられてる物は大半、問題有りの管理じゃないかな？問題なかったらネットに載せないと思います。

>>58 匿名さん
3/31が会計締日ですよ。
かなり無理して集計完了させて、印刷(当日仕上げ)→発送。
それでも理事会召集が2週間後とかだから、先が長い…(っω-;il)

総会提出議案（収支決算案、事業報告案、収支予算案、事業計画案等）は、理事会決議を経る必要があると思いますが・・・

それは自主管理ではなく、人間関係がヤバいという話で、管理会社と契約してようが、関係ないと思いますよ。聞き分けの悪い年寄りは管理会社と契約しようが、理事長であればどうしようもないですからね。聞き分けの悪い理事長の世話だけしてくれる管理会社ならいいですが、すきをみてピンハネしようとするのが管理会社ですから、代償はでかいですよ。

理事の選出は総会決議事項、役員の選出は理事会決議事項。
この基本がわかっていないのでは？
理事長は、理事会できめればいいことだよ。

うちの管理会社（Ｎ管財）。
住民間の争いに首をつっこまないのはよいのだが
事実関係（共用部の範囲など）の是非も争い事になると
判断を控える　つーか
理事長の判断に従い　ここにこう書いてあるだろ？って図面や規約を示しても
「理事長に確認済みですから」の一点張り。
こんなんで仕事してると言えるのかね？

あと日本語能力が低い。
「従い」とか「結果」とかいう流行りのことばを憶えたらしくて多用してるんだが
（１）そんな日本語の使い方はねえんだよ（正しくは「従って」「結果として」）
（２）だいたいちっとも「従って」ねえのに「従い」とか書くなアホ

でも、アホな管理組合を担当するフロントもアホが多いな
管理会社の人事部長はよく考えてる

そうかね？
それほど人材に恵まれとらんだろ w

理事長がＴ大出身だとフロント野郎も敬意を表して言葉遣いからして違ってくる。

>>1 SKY 2021/03/26 23:44:58
私はもう80歳を過ぎました。
組合管理にパソコン導入を理事長時代に提案しました。
パソコンの便利さにひかれて勉強しました。
ところが理事の大半の反対で反故にになりました。
どうも管理会社の坦当が反対のようでした。
今は、退職金の大半をＡＩロボットでの株式投資をしています。
その他の証券会社でもインターネット取引で手数料が割安にな
ります。スマホと3台のＰＳを活用して株式取引をしています。
当時のＰＳ導入に反対した組合員が私の噂を聞いてパソコンを
使った株取引を聞きに来ますが、教えています。
小遣が稼げると言って喜んでいます。
暴落には気を配るように忠告はしています。
インターネットを使いこなさないと今の世は生きずらいです。
損をしています。
スマホを片手に各相場情報を聞きながら、あらかじめＰＳに
入力しておいた銘柄をタイミングを見計らっての売買はスリル
に満ちています。一日に数百万の損益を出します。
今は、便利な時代です。ボケないように頑張っています。
分譲は管理にAIを大いに活用されるほうが合理的で割安なります。
余ったお金で組合員の親睦を深めるのも妙案だと思いますが。？

62さんの言う通りだと思うけど、理事長は、あくまで総会で理事に選ばれた人の中から理事会で選ぶ。

例えば、理事長が引っ越しでいなくなった場合、次の総会まで理事長が不在になると大変だから、その場合は、現理事の中から次の理事長を選べばよいだけ。
理事長が退任届をだしたなら、理事長代理＝理事長になっておしまいだと思うけど。。。。

総会で出すなら、別に議決する必要なく、ただの連絡事項でだせばよいと思うけど、そもそも否決されたら、どうするの？
第一号議案で理事長の件だして、これが否決されたら、他のすべての議案は無意味なので、今年のマンションの管理/修繕はすべてなしで、総会は、これで終了です宣言でもしたら？

>>67 評判気になるさん
やる気に満ちてて凄いですね。
インターネットは無くても生きられるけど、便利さ知ったら無しでは生きずらい。
うちのマンションでも80歳になってから孫(?)ひ孫(？)に教えられて頑張ってる人が居る。
「若い人が上司などにPC使えと言うのはパワハラに当たる」って話も聞きますが、やる気次第な気もします。
AI活用ですか・・・時代にあってますね。全く考えて無かったですが、面白い発想です。

>>68 匿名さん
まさにその通りです。
まぁ、私自身、「どうしても理事長になりたい」って訳でも無いので、
［総会の人事案で全否決されたら理事会解散］でも良いかなって意識を持ってる。
まあ、そうなった場合の代替え案があるのか？
その代替え案は即時決議出来るような物なのかが問題でしょうけどね。

建物管理は放置だとして、金銭管理も解散なら返金手続きか口座凍結か？
何にせよ「手続き等々を誰が？誰も認められてないよ］となれば動きようが無いですね。

まあ、総会で理事長決めると言うなら、理事候補者を議案書に書き出して、その中から
総会多数決なのかなと思える。改革しようとしてる状況過だと何やっても揉めますよ。
「誰がやる」より「何をやる」って方が今のうちのマンションには合ってるっぽい。

>まあ、そうなった場合の代替え案があるのか？

総会の議案書に「理事および理事長の議決が否認された場合、理事がいなくなり
運営が停止するため、反対をした人の中から、理事（代理）を〇名選ぶので、仮の理事会として、今後どうするかを考えてください」とでもしといたら？笑

試験投稿

管理規約は、マンションにおける根本規則（つまり、ルールブック）である。
感情的、感覚的な判断ではなく、規約に従った判断、対応が必要である。

>>71
↑↑あれ？入れた覚えの無い物が投稿されてた(汗)

>>70 匿名さん
反対者が本当に居たら、それはそれで凄い事だよな。
何も考えずに反対する人も居るだろうけど、本当に物事考えて反対してたら、
その人に運営してもらう方が良い結果になるかも……(期待)。

マンション管理って大変ね。

先日、警察から電話掛かってきた。
「ご家族を保護してます。これから救急車で病院行きますので、○○まで来てください」
って新手の詐欺かと思ったら、マンションの住人Aさん。
Aさんの言い分は、「同じ場所に住む家族みたいな存在」と主張。これまでも、入院した時などの保証人は理事会と書いてきたらしい。
「これまでも理事長が見てくれてた」と主張するからビックリ。前理事長は「そんなの認める訳無いだろ!常識を考えろ!!だいたいなぁ……(略)」

事の真相は知りません。
けど「人道的に」を連呼する前理事長なら、何をやっても不思議じゃない。入院費も払ってるんじゃ無いかと思う。
そしてAさんが私の携帯番号を知ってる辺り……。管理人だよな。きっと面倒になって教えたに違いない。

こんな住人ひとりひとりの問題にイチイチ対応してたら身が持たない。
「ルール、ルールって、あんたが手抜きしたいからルールでまとめただけでしょ？私は認めない。」
んーむ、規約も法律も無視か?!怖いねぇ…。

＞「人道的に」を連呼する前理事長
人道の名の下で組合員の資産を個人で勝手に食いつぶしているに過ぎない。
そういう理事長に対しては少額損害賠償請求を起こせばいい。

>>75　ご近所さん　2021/04/06 16:03:25
>そういう理事長に対しては少額損害賠償請求を起こせばいい。

誰が、誰の損害について、理事長を相手として少額訴訟を起こすのでしょうか？

>>76 匿名さん
前理事長が管理組合費から住民Aの入院費を支払っていたら、という前提での記載と解釈すると、「現理事が管理組合員の損害を」だと思います。

組合の役員会で何度も若い理事等に組合活動はAI活用にしてはどうかと提案してみたが、
組合活動でのスマホ等の活用は若い連中は遊びのための活用であってマンション管理士等ぐらいの知識がないと活用方法が理解できないことを痛感した記憶がある。
私を担当している証券マンは在宅勤務でＡＩを駆使して提案をしてくれる。
私からの時間外対応はしたことはないが、株式の売買は張り付いているので夜中に外国の重要な情報を知らしてくる。
管理会社も一日24時間365日スマホ等を活用すればできないことはない。
マンション内部で管理会社の仕事といえば清掃員が勤務していればいいし、警備はＡＩを活用して遠隔監視を活用すればいいでしょう。理事会や総会もＡＩを活用すれば蜜を避けられてコロナ対策もクリアになる。

＞78 評判気になるさん
AIではなく、マンション管理ソフトのことでしょ？
AIの出現となると、管理会社そのものが不要となる。
＞管理会社も一日24時間365日スマホ等を活用すればできないことはない。
言ってる意味がよく理解できない。
分かりやすく説明して。
＞理事会や総会もＡＩを活用すれば蜜を避けられてコロナ対策もクリアになる。
リモート会議でもできることです。
もしかして、AIかぶれ？

分譲の管理の利権にありつきたい連中には胸に刺さる投稿も言えてくる。コロナは人間の価値観を変えつつある。厄介ではあるが、
当分は蜜を避けての生活を強いられる。目に見えない戦争である。こんな時代でも株価は下がらないで緩やかな上昇を続けている。
貧乏性の私には合点がいかない。昨年3月のコロナショックの暴落後速やかに暴騰して回復した。人間の心理が株価に影響する証拠のように思える。マンション管理との共通点を見た思いである。
集団心理がマンションの管理を左右する恐ろしさである。

管理組合って何でこんなにスピードが遅いんだろう
遅すぎて一人で進めてたら文句言われるし何も出来ない
さっさと進めたいのに出来なくてもどかしい

>>81 名無しさん
私も同意見。
あーでもない、こーでもない、余談が入って時間切れ。結論まで長い。

>>82 SKYさん
何故なんでしょうね。ゆっくり過ぎて疲れます
さっさとやろうとすると早いだの分からないだの

輪番制で任期２年の役職持ち回りなら、やる気も適正も不問に等しいはずなので、現状維持の一辺倒でもおかしくないだろうということです。

しかし、ありふれたこの持ち回り制ですら策略というか、副作用がある場合があるので要注意。つまり、承認の署名や押印の数々をこなして任期をまっとうすると、基本的には誰もが現状維持派になるという点。渡ったら引き返せない橋とでも言えそうですが、「自分はそうなってしまわないか」とか、ほぼ全員がそんな意識などカケラもなく就任し任期満了で退任しています。

気付かずに何でも承認してきた総会が悪いと言われれば、反論は難しいです。それを見越して企業と組合幹部で仕掛けてくるのですから、他の一般組合員たちは本来なら利用されたことへの不満があるはずですが、上記のシステムも作用してむしろ賛成し黙認です。平時でも何千万円、大規模修繕時なら数億円のお金が動くマンションです。改革には危険が伴います。

SKYさん
いつもご意見を拝見しています。

４月末には理事長に就任されると思いますので、
私の経験から少しアドバイスさせていただきます。

１．総会の出席通知・委任状・議決権行使書を提出されない方へ、
督促をお勧めします。
経験では、督促しないと６０％前後の提出、督促すれば８０％以上の提出になりました。「そんな事で連絡してくるな」と怒る方もいますが。

２．現理事長へは、長年の就任されたことへの感謝と慰労を表明し、総会議事録に記載することをお勧めします。
現理事長も最初は良い理事長だったのだと思うからです。
長期政権になってチェックが入らなくなったこと。
８０歳代になって今の時代感覚と合わなくなったこと。
昔は現理事長のようなワンマンでルールを無視するが、
弱い立場の人には人情がある人は人気がありました。
感謝と慰労を述べておいた方が、新理事長の足を引っ張らないと思います。

３．新理事長になりましたら、合意形成を重んじ、慎重に物事を進める事をお勧めします。今までは現理事長の間違いを正すのが役目でしたが、新理事長は最終責任者になります。拙速に事を進めて落とし穴に落ちないようにしてください。

今までもよく頑張ってこられましたが、これからが本番です。
健闘と成功を祈っています。

>>85 某管理員さん
アドバイス有難うございます。
中々物事が上手く進まず、相変わらず苦戦続けてます。
今現在、総会出席者ゼロ。議決権行使書28枚　未回答71世帯。

総会議案書って理事会にて話し合って作成した物だけど、前理事長から全否定くらった。
で、既に配布済みなのに「理事長がダメって言ったから辞めよう」って方向に…

えっと……理事会決定事項を一個人が引っくり返せるんだっけ？
ここまで言ったら、総会多数決で決定だと思うのだけど・・・。
そもそも今回の議案書って私が作る物では無く、理事長の仕事だよね？
任務放棄した理事長が何か言える立場か？2021年度業務計画が白紙になったのだけど……。
総会文書配布しなおす？

今回の理事、結局新任は居なくて自動継続な理事メンバー。それを知った理事長が来て、
「Ａさんに会計やらせろ。Ｂさんに名簿管理させろ」だの人事に口出ししてきた。
理事会決議の部分だよね？ここ、多数決だよね？
隙を見て、現理事もクビにしようと目論んでるんだけど無理なのかなぁ？


本当に「名前だけの理事」とか「形式だけの書類」とかやめたい。
会計報告書とか大事かもだけど、残高証明要らないでしょ？
通帳コピーで十分だと思うし、残高だけ知っても無意味だし・・・
理事会でそこは皆が納得してくれて進めたハズなのに、理事長の一言でダメになった。

防犯カメラレンタル、更新期限が迫てたから解約しちゃったけど……。
契約見直し、場合によっては業者変更または購入って事で議案出してるのに･･･
「激安ショップは信用ならない」ってさ。
で、５年前の機種のまま自動更新？既に130万払ってますけど・・・再度５年？
その機種、今なら買っても１台１万円以下じゃないか？
そこを理解出来ない理事って何なんだろう？
「壊れてないから勿体ない。まだ使えるのに再度お金払うのはおかしい。」
レンタルってタダじゃないぞ。「いや、でも・・・」って何が分からないか分からない。

「今、設備問題で色々調べたりあるから協力して欲しい」
って話したら「手伝ってと言われたら手伝うんだからちゃんと言ってよ」と返された。
「だから調べて欲しい。エレベーターの買換え、保守点検、火災保険、給排水等々、
業者調べてプレゼンしてくれ」って話した所、
「そんなの言われても他のマンションは管理会社がやってるじゃん。内のマンション向きじゃないよね」って・・・。
やっぱり話が通じない。

前理事長のワンマン独裁政権が正しい物だと本気で思えてきた。

＞総会出席者ゼロ。議決権行使書28枚　未回答71世帯。
議決権行使書２８枚はSKYさんの努力を認めているわけです。
２８世帯には総会出席の要請をしてください。
未回答７１世帯には、議決権行使書の督促をしてください。
総会文書配布しなおす？より、その方がいいです。

＞任務放棄した理事長が何か言える立場か？
それでも総会未成立なら、理事会で話し合って決めた総会議案書を、
任務放棄した理事長が議案書を全否定し、
総会が開催できなかった責任を問うべきです。
長年理事長をやってきたことには感謝するが、
今が理事長退任の花道と伝えるべきです。
退任後の理事会に不安があるなら、
監事に就任し理事会を監査するよう提案してください。
監査は、決算書を承認する権限と、
理事会に不満があれば臨時総会の開催を要求する権限をもっているはずです。
理事会については、半数の新任役員への交代を提案した方がよいです。
期の途中での交代も可能なはずです。
役員就任が無理な人を除き、
全員が一度は役員に就任すべきで、
適時交代が必要です。

＞防犯カメラレンタル
勤務のマンションの例だと、
録画機、モニター、カメラ７台、エレベータ内カメラ信号変換器３台で、
７年前旧カメラシステムとの交換で、買取１４０万円でした。
今までの故障修理は、カメラ２台交換で約３０万円、
録画機SSD、HD交換各１回で約２０万円。
買取の方が安いが、８０歳以上の管理員で対応できるか。
高額でもレンタルの方が無難かもしれません。

＞エレベーターの買換え、保守点検、火災保険、給排水等々、
これは、管理会社のベテランフロントでも半年はかかる案件です。
８０歳の理事長ではほとんど無理です。

一気に改革するのではなく、
理事長交代と役員半数交代から進めるしかないのでは。

万一、理事長がまたやる気を出して来たら、
副理事長として会計と名簿管理を含め実務を握って、
今の理事に渡してはダメです。
どうしても渡せと言うなら、
理事を半数交代させて、交代した理事に渡してください。

ともかく、応援しています。

某管理員さん必死ですね。
あわよくば、管理のお手伝いでも目論んでいるのかな。
個人事業主の管理会社で超法規的解決を得意とするフロントさんではね。
まさに、〇〇エナ稼業ですね。

＞87 某管理員
＞ともかく、応援しています
〇〇エナ稼業のお手並み拝見といきましょうか。

区分所有者の多くを含む世間は、マンションの管理員をいまだに（テレビドラマ等の）「管理人」のイメージで軽く見ていると思います。しかし、かなり以前から、管理会社のほうでは「管理組合運営マネジメント」の現場担当者として送り込んでいるフシが見られます。理事会や総会の事務作業、周辺の不動産屋にとっての窓口、役所や地元の警察からの連絡などなど、いつの間にか理事長をしのぐ実権を手に入れていた管理員というケースもあります。

管理規約等の法的な設計としては、組合の会計業務を管理会社に委託し、管理事務所での出納などの「現場会計」を管理員への委託業務に含めておく。なおかつ、管理会社出身のその管理員を組合の雇用に変えて給与は組合が支払うものとし、組合と管理員の間で「管理員業務委託契約」を締結しておく。組合の会議に毎回同席することも管理員の業務としておけば、大規模修繕工事を含む各種の大口契約見直しや、場合によっては理事会の議事進行の遅さから感じられた理事１名の不満をキャッチして見逃さず、手下の元役員らと協働して辞任に追い込む等々。こうしたマンションでは残高証明や組合の通帳原本の確認は行われておらず、逆に言えば、最低でもそれらをやって組合会計をガラス張りにできていれば「予防」には有効だと考えられます。

改革指向の人が理事長だろうがヒラの理事だろうが単なる組合員だろうが、基本的には誰も味方はせず、管理員の望むように行動しました。なのに、マンションとしては理事長を筆頭とする管理組合の運営が一切の瑕疵なく法令遵守で遂行されてきたことのみを示す議事録等の文書を残せていますから、改革指向者≒反乱者とされてしまいます。「寄らば大樹、長い物には巻かれよ」は当たり前という組合です。