- 掲示板
外注費を直接発注することで安くしたり、マンションを管理組合が主体的に運営するための意見・情報交換の場にしたいと思います。
区分所有者の立場でも、どうやって理事会に働きかけるか。また、既存管理会社の反発をどう防いでいくかも課題になるかと思います。
管理会社の変更や自主管理の考え方自体への反論は別スレを立ててそちらでどうぞ。
[スレ作成日時]2021-02-27 15:38:16
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「管理会社」の変更、または「自主管理」への手順と合意形成
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81 匿名さん
＞８０さん
まず、固定5万が間違いだということは、ウソというこで、合意ということですね
＞こういうとこみても、大規模で10万てとこですね
>http://www.takahashi-llcm-office.com/office/fee/
まず、ちゃんと見ましょう。
10万というのは、理事会参加のみでの顧問費用ですね
管理会社の場合は、記載のサービスが全込みなので、同サービスでマンション管理士を使った場合は、大規模だと基本費用が月30万で、相談と滞納等サポートは別途費用になるので、月50万を予算として確保するのは、嘘とは言えないと思いますよ。
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85 匿名さん
>82
リンク張っているんだから、ちゃんと見て、合計すればいいだけだと思うけど。
＞あと、そもそも滞納者への司法書士への債権回収手続きの費用は管理会社なんか持っちゃくれませんよ？
マンション管理士も同じですよ。あくまで手続きのサポート代だけで、1件5万くらいとられます。もちろん裁判費用、交通費などなどは別料金です。
同じリンクにも書いてありますよ。
>なんで割高な管理会社以外の方法で合理的にやろうという手段を否定するんですか？
別に否定はしていないのですが、5万固定などの極端に安いなどの嘘情報で誘導しているを否定しているだけです。別にマンション管理士を使うことを否定する気はないですよ。ただ手間と費用のバランスは考えたほうが良いとは思いますが。 -
86 匿名さん
すいません。どこをどうプラスすると30万や50万円になるんですか？
一件五万円というのは行政書士に払う金額ですよ？
50戸で五万は相場ですよ？多少オプションつけるつけないで前後しますが、何十万もかかるのに依頼しますかね？
何もかも無茶苦茶ですよ。
それとも電話一本催促しただけでそれだけかかると？ -
87 匿名さん
実質、理事会出るだけ十万とか50万とか貰えたら誰だって参入したいだろ。まあ、だからこそ管理会社フロントが10棟以上担当持てるくらいの業務でそれ以上儲かる管理会社はアコギな商売で、逆に管理組合は馬鹿らしい契約させられてるということなんだがな。
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88 匿名さん
>86
http://www.takahashi-llcm-office.com/office/fee/
>50戸で五万は相場ですよ？多少オプションつけるつけないで前後しますが、何十万もかかるのに依頼しますかね？
まず50戸で5万は、月1回の理事会に参加してアドバイスがもらえるというだけです。
それに何十万という話は、大規模500戸クラスの話で、管理会社と相当のオプションを付けた場合の話です。（誰かが大規模だと100万くらい管理会社にマージンでとらるという話をしたので、その比較として出しただけ）
例えば、リンク先では、顧問契約、修繕サポート、長期修繕契約、管理規約サポート対応で月25万、それに滞納や上記以外は別料金という話です。管理会社の場合は、これに会計処理と総会準備サポートなどがあります。
まず単純に同内容にした場合に比較をした上で、自主管理の場合、自分達で手間をかけてする内容分安くするという話をしないと意味がない。
マンション管理士に委託して安くなるわけではなく、あくまで自分達でするから安くなるということである。 -
89 匿名さん
ですから、大規模で何十万はどこに書いてますか？どこをどう読んでも何十万は書かれてませんよ？
それから長期修繕や規約改正は単発ですよ？毎月、規約改正や長期修繕なんてあるわけないんですが、、
そもそも上記リンク先の管理士は顧問契約してれば、滞納サポートは顧問料に含まれ無料と明記してますが、いったいどんな理解されてるんですか？
もうなにもかも出鱈目で嘘ばかりですね。 -
90 匿名さん
>ですから、大規模で何十万はどこに書いてますか？どこをどう読んでも何十万は書かれてませんよ？
別にいいんじゃないの
そもそも大規模で管理会社が100万以上もマージンとっているという主張ですら、まともに根拠もないんだから、それをでたらめとするなら、管理会社を批判している数字自体全部でたらめということなんだから
それにマンション管理士ではやってくれない、会計管理や業者手配や監査なども別途手配したら、そこそこ費用かかるんだから
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91 匿名さん
>別にいいんじゃないの
嘘がバレても開き直るんだね。
大規模マンションだと、マージン抜きでも例えば、５００戸のマンションでも管理会社の直接の取り分だけでも月１００万は超えるよ。
>それにマンション管理士ではやってくれない、会計管理や業者手配や監査なども別途手配したら、そこそこ費用かかるんだから
そこそこっていくらだよ。業者手配って、毎月なんの業者を手配するんだ？
管理会社に頼むとそこそこどころが大幅にぼったくられるからマンション管理士に頼んだ方がマシなんだが。
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95 匿名さん
>大規模マンションだと、マージン抜きでも例えば、５００戸のマンションでも管理会社の直接の取り分だけでも月１００万は超えるよ。
で、それがどこに書かれているの？根拠は？
やっぱりでたらめですか？（笑）人に根拠を求めるなら、まず自分が出したら -
96 匿名さん
＞ですから、大規模で何十万はどこに書いてますか？どこをどう読んでも何十万は書かれてませんよ？
＞http://www.takahashi-llcm-office.com/office/fee/
リンクよく見た？
自主管理マンションの場合は、要相談って記載されている
つまり、顧問料の月10万は、あくまで管理会社をつかっているマンションで、その管理会社の内容が変でないかをチェックするだけの業務で月10万といっている
（修繕やトラブル対応は別料金）
つまり管理会社の代わりに議事録作成や、提案、総会の準備などをするわけではなく、ただチェックするだけの値段で月10万とっている。
つまり、自主管理マンションで、実際の管理会社の代わりにやる場合は、これよりも高いし、さらに修繕のサポートも管理会社の代わりにやる場合は、さらに追加になるってこと。別に50万は変ではないとおもうけど
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98 匿名さん
>だから修繕サポートは毎月あるのか? 提案もなくチェックするだけで金払うバカいる?
修繕サポートも、チェックだけで月5万ですよ。
まぁ提案くらいはしてくれるでしょうけど。基本は、法的に問題内範囲であれば、理事会の自己責任ですよ。
マンション管理士の顧問契約って基本、問題がないかのチェックだけですよ。
＞話にならないな。早く毎月50万かかるリンク張ってくださいよw
まず、管理会社が100万はらっている根拠だしたら？？？（笑）
少なくとも管理委託をしているマンションの顧問契約で10万なんだから、自主管理マンションなら、数倍取られるくらいは、簡単に予想がつく。（100万の根拠がでたら、もう少し調べてもいいけどね（笑））
修繕サポートも同様なら、月10万以上は軽く取られると思われる。長期修繕計画や管理規約変更も同様。どれか1個が発生している前提で、これに個別相談費用も含めれて、ここにない会計費用が業者管理、管理人手配、管理などを含めたら月50万を想定するんじゃないの？
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99 匿名さん
５０万はという根拠は一切ないないということでいいんですね？
１００万の根拠は一度も見直してない管理会社の管理費なら、削減コンサルなどで見直せば、少なくとも管理費の３割近く削減できてるところが多いから。つまり少なくとも逆算すれば３割以上は管理会社が粗利をとっていたと言うこと。２００戸で管理費が３００万円とすれば１００万程度は管理会社と契約していなければかかってないコストであると言える。
大規模マンションの事例
https://www.office-shigematsu.com/services/services/costsakugen.html
こちらはタワマンで年３６００万円の削減事例 月３００万の削減
https://www.office-shigematsu.com/results/interview/019.html
自主管理にしたら数倍とられる根拠のリンク貼ってくれよ。あんたのバカな空想はいいから。
顧問契約で１０万で自主管理だと数倍って、数倍もとってる根拠どこにあるの？結局あんたの空想だろ？ そもそも毎月、管理会社のフロント自体、一棟にかける業務なんか理事会の出席と議事録の作成しかないのに、なんで自主管理にした途端、そんなに業務が激増するんだよ。 管理士はフルでつきっきりで働いてるとでも言うのか？
だから何度も言うように管理人の手配を毎月するんですか？www 毎月、修繕や会計や規約なんてあるのか？
何から何まで言ってることが全てデタラメだな -
100 匿名さん
大体、節約するためにマンション管理士と契約するのに、日常業務なんてほぼない管理士に何十万なんて払うわけないだろ。
ここ見ると、議事録作成サービスは１万からになってるからどんだけ高くても３万だな。
https://nagoya-mankansupport.jp/amount-of-money/
修繕時期の前でもなければ、理事会なんて２か月に一回でも問題ないから、たかが知れている。
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103 匿名さん
だからあんたが自分で言ってるように10数年以上の間の一時期を除いて修繕業務はほとんどないわけだろ?w
５０万はという根拠は一切ないないということでいいんですね？
100万の根拠はすでに上にある通り、
１００万の根拠は一度も見直してない管理会社の管理費なら、削減コンサルなどで見直せば、少なくとも管理費の３割近く削減できてるところが多いから。つまり少なくとも逆算すれば３割以上は管理会社が粗利をとっていたと言うこと。しかも下記の例は管理会社と契約を維持したままの削減例だから自主管理ならさらに安くなる。２００戸で管理費が３００万円とすれば１００万程度は管理会社と契約していなければかかってないコストであると言える。
大規模マンションの事例
https://www.office-shigematsu.com/services/services/costsakugen.html
こちらはタワマンで年３６００万円の削減事例 月３００万の削減
https://www.office-shigematsu.com/results/interview/019.html
つまり、大規模なら100万の管理会社の代わりにマンション管理士に依頼すれば10万か少なくとも20万以内に収まる計算。どちらが得かバカでもわかる。
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104 匿名さん
>１００万の根拠は一度も見直してない管理会社の管理費なら、削減コンサルなどで見直せば、少なくとも管理費の３割近く削減できてるところが多いから。つまり少なくとも逆算すれば３割以上は管理会社が粗利をとっていたと言うこと
全く根拠になっていないんだど（笑）
削減コンサルにまかせたら、管理会社の粗利分を値引きさせると思っているの？
普通は、管理内容を見直して、ぎりぎりを狙って安くする
（例えば、清掃回数を減らしたり、管理人の滞在時間を減らしたり、管理人が休みの時の交代要員なしにしたり、メンテナンス回数を法定年数のぎりぎりにしたり）
あとは使っている業者を安いのに変えさせたり（ただ安いが。。。。）
＞つまり、大規模なら100万の管理会社の代わりにマンション管理士に依頼すれば10万か少なくとも20万以内に収まる計算。どちらが得かバカでもわかる。
何度も言っているが、そもそも管理会社とマンション管理士では、委託の範囲が違う。マンション管理士のほうが狭い。
＞顧問契約で１０万で自主管理だと数倍って、数倍もとってる根拠どこにあるの？
これは、自主管理を経験したことがある人ならわかると思うけど、作業量（資料を作成するか、確認するだけかで）が違いすぎるからです。
＞５０万はという根拠は一切ないないということでいいんですね？
そこまでいうなら、マンション管理士の要相談のところにメールしてみれば
一般的な管理会社がやっている内容そのままで、500戸と言ってメールすれば、50万以上の見積もりくるか、断られるかだよ（笑） -
105 匿名さん
＞自主管理にしたら数倍とられる根拠のリンク貼ってくれよ。あんたのバカな空想はいいから。
というか、管理会社に委託しているマンションの場合、管理会社にもマンション管理士がいてチェックしている。その作成資料を月1でチェックするだけの業務で、マンション管理士は、月10万を請求しているという事実をしるべきです。
よほど悪徳管理会社でもないかぎり、何もすることがないのに月10万です
自主管理マンションの場合は、実際の総会資料の作成、議事録の作成、理事への説明/提案などなど実業務が発生するのに、本当に数倍取られないと思っているの？？？？
まぁ根拠がほしければ、自分で見積もりしてみてね。すぐわかるから -
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106 匿名さん
リンク出して相場を説明しても、自分の根拠ない空想で否定して、自分の主張の根拠も空想だから、話にならないな。50万の根拠もリンクを示せず、見積もりがくるはずだという空想だし。
修繕や規約改正や業者の契約など基本的には単発業務を毎月かかるかのようにウソを言い業務を過大に見せかけてデタラメ言うのやめたら？
削減コンサルで削減して、100万以上節約できてかつ管理会社と解約したらそれ以上の節約が可能になる理屈は分かるよな？
まあ、あんたはずっと割高な管理会社と契約して損し続ければいいよ。管理会社が優れてるならそういうスレ立ててそっちでまた空想でバカな主張してれば？
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113 匿名さん
分譲時から手付かずの管理費なら削減コンサル等で見直せば、少なくとも２００戸クラスなら月１００万程度削減でき、さらに管理会社とすればプラスαで削減可能。自主管理になっても、その分をマンション管理士や専門家である程度、補えばかなり安く、主体的な運営ができる。管理の手間自体は戸数に比例しての増え方はは穏やかなので、戸数が多いほど、合理化が可能。
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114 匿名さん
質の議論なしに金額だけでいうなら、管理会社に頼まず自分でやったほうがいいのは自明の理。
質を考えずに金額の論理であれば、金額に見合うまで質が下がるだけのこと。
ただ、毎月会計業務が発生しないなんて思っている無知な状況で自主管理に向かうこと自体が間違い。未収の管理もできないレベルになる。
どっちもどっちだけど、もっとまともなレベルで仕事ができるリタイアシニアがボランティアで働いてくれれば組合員のためにはなるし、管理会社も不要な顧客は切る時代。
マンション管理なんて誰でもできるのだから、自分でやるかアウトソーシングするかを社会が理解していくためにも、まともな議論をして欲しい。 -
115 匿名さん
質？
自主管理は管理の実行部隊への委託費の中間マージン省くだけだから基本的に変わらないよ。自主管理なら質が悪ければ変えられるけど、管理会社と契約してたら、外注の質が悪くて業者変更して欲しくても、管理会社にムリだと言われたら、我慢するしかないからね。
管理会社委託システムは住民に不利にできてるが、それが当たり前すぎて改善しにくくなってるところが問題。ほとんど自動更新で外注先や最低賃金クラスの管理人が殆どの管理業務をやるのに管理会社はその残りカスの理事会支援など管理業務が素人はムリで難しいとウソを付き、時に法外な管理費をぼったくるのが管理会社ビジネス-
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116 ご近所さん
マン管士という国家資格ができているのだから、ぼったくり管理会社の被害に遭わないためにも、これからのマンション管理に彼らの力を借りるのも一つの方法だと思う。
ただ、利権が一極に集中すると、人間だから邪な考えも浮かんでくる。
そうさせないための新しいシステムが必要となってくる。
組織運営をガラス張りにすればいい。
その為のアイテムとしては、クラセルといった自主管理サポートソフト等の活用も
視野に入れておいても損はない。
権限者に裏取引をさせないために、その過程を公開することで、お互いが監視できるシステムともいえる。
マン管士を内部から調達するにおいても、ボランティアなどの甘い考えは捨て、有償制にすることだと思う。
これができないと、自主管理なんて短期的な理想論に過ぎない。
長期的な現実論とするためにはマン管士への有償制しかない。 -
117 匿名さん
>自主管理は管理の実行部隊への委託費の中間マージン省くだけだから基本的に変わらないよ。自主管理なら質が悪ければ変えられるけど、
そもそも素人がやっているということを理解すべきだと思うよ。
114さんのいうように、自主管理にした場合の作業内容すら理解していないのだから、質以前に必要な管理業務すらできるの？
＞管理会社と契約してたら、外注の質が悪くて業者変更して欲しくても、管理会社にムリだと言われたら、我慢するしかないからね。
これもおかしい。
外注の質が悪くて、それを変えてくれないなら、管理会社を変えればよいだけ、それができないなら自主管理にした場合の業者変更もできない。
管理会社を使いこなせないなら、複数の業者を使いこなす、自主管理なんて無理だよ。 -
119 ご近所さん
＞自主管理にした場合の業者変更もできない。
あのね、自主管理の場合の業者変更は組合側で好き勝手にできるが、管理会社変更の場合は、普通決議という区分所有法をクリアしないとできない。
これは管理組合側にとって大きな足かせで、管理組合の悩みの種でもある。
法律改正で、管理会社も協力業者みたいに勝手に首にできるようになると、117さんの言ってることも頷ける。
どうだい、そういった法改正に協力しないか。 -
120 ご近所さん
おまけに、管理会社を首にするための総会決議で、管理会社側が【議決権行使書の改竄行為】を平気でするから、なおさら難しくなっている。
だから、協力業者を首にする場合とは比較にならないほど問題が山積している。
理解できたかな。
別に理解できなくてもいいんだよ。
人それぞれ能力の差があるからね。
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122 ご近所さん
121 匿名さん
閲覧なんてできるわけがありません。
まず、保管義務がないので廃棄したと言われればそれまでです。
現行の議決権行使書でさえ閲覧は難しいと思いますよ。
仮に見ることができても、それは現物ではなく、管理会社側で都合のいいように偽造されたものです。
管理会社側の改竄行為や偽造行為を防ぐには、部屋番号と意思表示の一覧を作成し、SNSや掲示板などで公開することです。
下手すると、過去の議事録さえ保管せずに見せてもらえない管理会社もありますよ。
本当は保管しているのでしょうが、都合が悪いので見せないのです。
笑い話のように聞こえますが、特別決議の必要な管理規約さえ組合員が知らない間に改訂されていることもしばしばです。
この場合は、管理会社と理事会が結託していないとできませんがね。-
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123 匿名さん
えええ！驚きです。
自分達のマンションの議決権が正当に開票されたかを検証できないんですね。
管理会社が自社の利益のために、議案をあげられれば、自動的に利益になるようなシステムですね。恐るべし。
確かに判例であるみたいですね。
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/008.html-
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124 匿名さん
管理会社は、自分のとこの利益にならない案件の議決権行使書は特にいじりませんよ。例：バルコニーでの喫煙、民泊禁、ペット…
機械式駐車場の存続の案件の時は、メンテ会社が管理会社直属の設備会社だったため、メンテ代がなくなるのを恐れて、委任状、議決権行使書がいつもより数多かったです。うちは外部所有者が多いため誰が〇×か分かりにくく、やりたい放題されてる。組合で集計やればいいんですが、誰も声上げなくて、声上げるとすぐ潰されて住みにくくなって退去で。退去できない組は居るしかないし。 -
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126 匿名さん
＞あのね、自主管理の場合の業者変更は組合側で好き勝手にできるが、管理会社変更の場合は、普通決議という区分所有法をクリアしないとできない。
えーーと
分譲マンションで何かを決定する場合、特別決議、普通決議、理事専決になります。
たとえ自主管理でも業者の変更は、普通決議（緊急性がなく、共有部分の管理に関する内容）です
なので、管理会社変更と自主管理での業者変更の手間はさほど変わりません。
むしろ、自主管理で理事が業者勝手に変えれるって横領の温床になるから怖くてやらない。
＞おまけに、管理会社を首にするための総会決議で、管理会社側が【議決権行使書の改竄行為】を平気でするから、なおさら難しくなっている
で、その根拠は？完全な妄想ですよね？ -
127 匿名さん
管理会社の変更と自主管理の外注業者の一つの業者の変更の難易度が一緒なの？w
まず、５０万のリンク貼ってからだなw
まあ、バカに理解させようとしても無駄なんで。ここは自主管理のスレですから。良し悪しはよそでやるといのがスレのルールなんで。 -
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138 匿名さん
＞まず、保管義務がないので廃棄したと言われればそれまでです。
保管義務の前に、議決権行使書の所有権が、管理組合にあるのは、わかっている？
自分達の物を勝手に捨てられて、「破棄した」で納得するレベルの理事会なら、自主管理なんて無理でしょうね。
会社ぐるみでやっているなら、訴えれば営業停止レベルの話なので、そんなリスク侵してまでやるメリットはないと思うけどね（笑）
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139 匿名さん
＞管理会社の変更と自主管理の外注業者の一つの業者の変更の難易度が一緒なの？w
やったことないんでしょうね
外注業者の内容にもよるけど、総会で普通議決が必要という話では同じですね。
理事会で勝手に業者を変えれると思っているレベルでは、理解できないのでしょう。 -
142 匿名さん
2社で勤務経験のある元フロントだけど、議決権行使書原本は管理組合保管でしたよ。
閲覧できないとか、保管義務がないとか書き込みの意味が分からなくて頭の中が?マークでいっぱいになり思わず書き込みました。
理事長名で総会開催を告知し、それに対して出欠票（委任状議決権行使書含む）を提出してますので、管理会社は集計作業の補助をやるだけです。
集計表を作ったら原本と共に理事長のお渡しし、確認の上理事長が議決権数の発表をする。そして原本は組合ファイルに閉じて管理組合で保管するのが通常の流れじゃないんですか？私はそれ以外の経験がないです。2社で通算12年、担当した物件数が述べ30物件ほどですが、全てそうでした。
管理会社が改竄する余地なんてどこにもありませんが、もしかして偽造してすり替えるんですか？
そんな管理会社があるなんて初めて知りました。 -
144 匿名さん
>>142
まず、自分がフロントでそんなことなかったとか、匿名の掲示板でなんとでも嘘つけるからな。ここで管理会社の擁護してる奴なんて限られてるから全部嘘だと思った方がいい。
>管理会社が改竄する余地なんてどこにもありませんが
まず、嘘だな。
改竄する余地は腐るほどある。
そもそも委任状や議決権行使書は管理会社に送られて管理会社のフロントが調べて理事会に報告するだけで性善説で成り立ってるからいくらでも改竄できる。
委任状に関しては区分所有者が閲覧請求しても見せる必要がないという判決が東京地裁で平成２１年１０月に出てる。だから、管理会社は理事会とグルになれば、なんでもできてしまう。元本管理の義務もないから、その気になればないと開き直れる。
いいから、国語のドリルしてなさい。
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145 匿名さん
144さん
嘘と言われても私はそういう場面に遭遇したことがないですし、改竄しようと思ったこともないため、困ってしまいますね…
そんなことしても本人に確認すればすぐばれてしまうと思うんですが、そんな稚拙なことするのが信じられませんでした。
ただ、そうおっしゃるという事はそう言う管理会社が存在しているという事なんでしょうね…
日本にはたくさんの管理会社がありますので、中にはそういう会社もあるんでしょうね。
委任状や議決権行使書は理事長ポストではないんですか？
管理会社宛に送るんですか？そんなことを理事会が認めていること自体が意味が分からないですね。管理会社に提出する事がおかしいって話くらい小学生でも理解できそうな気がしますが…よくわからない世界ですね。
閲覧の可否を裁判にかけるっていう話も凄いですね。
見せればいいじゃないですかね。原本管理の義務もよく理解できないんですが、そもそも組合宛に提出された組合の資料じゃいないですか。義務もくそもない気がするんですが…
改竄の余地があるかないかはおっしゃることは理解できますよ。
印鑑証明を取るわけでもないですし、偽造くらいやろうと思えばできるんでしょうが、後ですぐばれるのになぜそんなことを？と不思議でなりません…と言おうと思ったけれど、フロントが組合資金横領する事件も多発しているので、そういう不良社員が存在していないとは言い切れませんよね。
国語ドリルとは？すみません、そこだけが意味が分からないです。
申し訳ないですが、教えていただけませんか？ -
146 ご近所さん
＞訴えれば営業停止レベルの話
あんた裁判やったことあるの？
かっても負けてもわずらわしいだけ。
訴えなくても解決方法があるのならそちらを選択するのが知恵のある人。
＞2社で勤務経験のある元フロント
その証拠を見せないと偽証になるよ。
訴えはしないけどね。
＞管理会社は集計作業の補助をやるだけです。
補助どころか主役をやっているのが分からないのかな。
議決権行使書だけど、どこ宛てに送っているの？
理事長あてなら少しは救いもあるけどね。
＞そんな管理会社があるなんて初めて知りました。
授業料はいらないよ。
今後に役立ててね。
そこで提案なんだけど、集票も開票も管理会社が主役でやってもいいが、結果発表を、101号室さんは〇とか×とか△とか集計表に表示することですね。
そうすれば胸を張って総会の手助けができる。
＞そして原本は組合ファイルに閉じて管理組合で保管するのが通常の流れ
すばらしい管理会社じゃないですか。
どこの管理会社なの？
＞143 マンション管理士試験上位合格者
悪知恵上位者とは別人なの？
議決権行使書の原本を保管している管理会社を一つでもいいから教えて頂戴。 -
147 匿名さん
管理会社と契約するメリット
・安心感がある。
・窓口が一つで楽
管理会社と契約するデメリット
・管理の実務は外注先が担っており、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレアです。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。
つまり、管理会社とは関わらない方が得。 -
148 匿名さん
>、管理会社は理事会とグルになれば、なんでもできてしまう。元本管理の義務もないから、その気になればないと開き直れる。
言っていること変わりましたね
管理会社ではなく、理事会とグルになればは、正しいと思います。
つまり、理事会単独で、なんでもできる自主管理は、もっとやばいといういことですね
もともと、「管理会社が改竄する」なんて、理事会が、よほどまぬけか、グルでもないかぎり、無理なんですよ。
＞訴えれば営業停止レベルの話
＞あんた裁判やったことあるの？かっても負けてもわずらわしいだけ。
＞訴えなくても解決方法があるのならそちらを選択するのが知恵のある人。
「管理会社が改竄する」「破棄する」なんて、馬鹿げたことを許している時点で、知恵のある人ではないと思うけど。
解決方法は、やるとしても、すでに「改竄する」や「破棄されている」ならそれそうおうのことをするのは一般的ですよ。泣き寝入りはよくない。
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153 マンション検討中さん
>言っていること変わりましたね
管理会社ではなく、理事会とグルになればは、正しいと思います。
>つまり、理事会単独で、なんでもできる自主管理は、もっとやばいといういことですね
管理会社と契約してても、理事会でなんでもできるわけだが。。
>もともと、「管理会社が改竄する」なんて、理事会が、よほどまぬけか、グルでもないかぎり、無理なんですよ。
よほど間抜けか、グルの場合の話をしてるのも理解できないんだな。どんだけ頭悪いんだよ。w
理事会がまともなら、問題にならないのわからないか？
自主管理
・バカか悪者ならダメになる。
・理事会がしっかりしてたら合理的な運営ができる。
管理会社
・バカか悪者ならダメになる。
・理事会がしっかりしてても、管理会社からピンハネされる。 -
155 匿名さん
そもそも保管場所がどこにあるかではなく、マンション内にあるべき議決書や委任状を破棄してもいいのか、見せなくても済んでしまうかの話をしているんだがどこまで読解力ないんだろう。。
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159 匿名さん
>>157
＞＞まず、保管義務がないので廃棄したと言われればそれまでです。
↑これが事実ではないというのが今の論点だ。
事実でない？保管義務を定めた法律の条文を言ってもらおうかなw
保管義務を定めた法律がないのに何を根拠に裁判所は違法にできるのかな？
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol02_2306.html
頭が悪いってどうしようもないなw -
160 匿名さん
146さん
>補助どころか主役をやっているのが分からないのかな。
議決権行使書だけど、どこ宛てに送っているの？
理事長あてなら少しは救いもあるけどね。
私が勤務していた2社の管理会社では、議決権行使書のあて先は管理組合になっておりました。逆に、総会招集が理事長であるのに、議決権行使書が管理会社宛というのが不思議でなりませんが、それは管理組合側からも指摘はしないんでしょうか？
謎で仕方がないです。
>その証拠を見せないと偽証になるよ。
訴えはしないけどね。
偽証？どういうことでしょうか。ここは法廷でもなければ国会でもないので偽証罪は適用されないと記憶していますが…
証明する理由がありませんので、信じないならお好きにしていただいていいですよ。
>授業料はいらないよ。
今後に役立ててね。
授業料免除ありがとうございます。もう業界から離れましたので、役には立ちませんが、勉強にはなりました。
>すばらしい管理会社じゃないですか。
どこの管理会社なの？
どこと言われてもお答えできないですよ。多分怒られます。
管理戸数10万戸未満の中堅ですよ。 -
161 ご近所さん
＞議決権行使書が管理会社宛というのが不思議でなりません
ひとそれぞれ、理解力や分析力が違うので気にしなくていいですよ。
君は自分が風邪をひいていなければ、世の中誰も風邪をひいていないと信じる〇ヌケ派なんだな。
＞偽証罪は適用されない
偽証罪？
誰がそんなこと言ってるの？
＞多分怒られます。
大丈夫ですよ。
からかっただけですから。
最初からあてにしていない。
何故かは理解しなくていいよ。
-
164 匿名さん
>あなたが勤務した管理会社は他の管理会社にとって模範となるべき管理会社です。
むしろ、改竄している管理会社を公表すべきでしょう。
そのほうが、みんな幸せになります。管理会社を変えれない理事会にとってもよいことです
まぁ本当に存在すればの話ですけどね。
>事実でない？保管義務を定めた法律の条文を言ってもらおうかなw
>保管義務を定めた法律がないのに何を根拠に裁判所は違法にできるのかな？
保管の前に、そもそもその書類の所有権が、管理組合にある（誰名義で作っているか分かっている？）
管理会社には集めて集計する業務を委託しているだけで、保管の委託をしていないなら、書類は、管理組合の返すのが当たり前。
理事会が破棄するならわかるが、なぜ人の物を管理会社が勝手に捨てれるの？
人の物を一時的に預かって勝手に捨てていいの？という話なんだけど、分かっている？ -
165 匿名さん
工事の提案など、否決されても可決されたことにできて利益になるだろ。もちろん否決されなくても反対票が多ければ、流れる可能性もある。だから、管理会社や工事を遂行したい理事会は絶対多数で可決したい。
管理会社には自社の利益のために明確に改竄する動機があるのに、疑うなと言う方が馬鹿げてる。
そもそも標準以上の物件は大抵管理会社に郵送で送り、理事も多数の票を集計する手間を追いたくないから管理会社フロントが開票し、数字だけ報告する。もちろん議決行使書や委任状は保管しておくべきだが、理事会と共犯関係であれば、嘘の数字を発表できる環境があるし、求められて裁判まで言っても開示義務はないという判例もあるので完全犯罪が可能。例え訴えても、理事会が票数を公表している事実がある以上、それで終わりの話。
要するに、管理会社は理事会と結託できれば、改竄はいくらでも可能。
しかも、今まで管理会社と理事会が結託した例はいくらでもあるが、改竄が証明された件はもちろんないが、改竄の証明のために、議決書や委任状が開示された例も私が知る限りはない。あったら教えて欲しい。
つまり、改竄の有無を証明しようとしても法律上できないわけだ。だから完全犯罪が可能で、今までの日本のマンションの議決書で改竄は一件もなく、毎年全国で日本中全てのマンションの議案は１００％正確なことになっている。
-
168 マンション管理士試験上位合格者
補足するが、委任状、議決権行使書などの保管義務は、受任者の善管注意義務に含まれると解する。
民法第644条
受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。 -
169 匿名さん
だから議決書を廃棄したことが違法になると言う条文がどこにあるんだよ。
>受任者の善管注意義務に含まれると解する。
「解する」ってお前の解釈なんて聞いてないよ。判例で議決書の保管義務や開示義務がないことになってるのに、頭おかしいのか？ -
170 匿名さん
>管理規約に明文の「保管義務」がないから「廃棄したと言われればそれまで」というアホ回答になるｗ。
保管義務が明文化されていなにのに、無理矢理違法にできたら法律の条文なんてそもそもいらなくなるだろ。頭おかしいなw -
173 マンション管理士試験上位合格者
閲覧請求するときに使う条文を間違ったのではないか？
民法673条を根拠にすれば開示されたと思われる。「検査」できるのだから委任状、議決権行使書の原本を見て数を数えることができるのは当然である。
（組合員の組合の業務及び財産状況に関する検査）
第六百七十三条 各組合員は、組合の業務の決定及び執行をする権利を有しないときであっても、その業務及び組合財産の状況を検査することができる。 -
174 匿名さん
思われるとか、あんたの解釈はいいから。訴えを起こした時の弁護士が条文間違えてて、あんたの見解が正しいとは到底思えないけど。
>議決権行使書の原本を見て数を数えることができるのは当然である。
当然であるとか、あんたの見解はどうでもいいので、実際、訴えが認められるかどうかの問題で、認めてられてない判例文が出てるのに、なんで裁判所より自分の見解が正しいと思うんだ?w 訴えられた方が、そんな義務はないと言われたら、実際、開示を定めた法律がない以上、どうやって争うんだ？
そもそも、検査できることと、保管義務があるかないかは別問題。保管義務違反を問えないのに、廃棄したと言われたら、どうやって合法的に検査するの？ -
175 匿名さん
>要するに、管理会社は理事会と結託できれば、改竄はいくらでも可能。
まぁ可能でしょうけど。ちょっとした手間を惜しんまで、明確な犯罪行為に手を貸す理事会がそこまでいるとは思えませんけどね（笑）
＞改竄が証明された件はもちろんないが、改竄の証明のために、議決書や委任状が開示された例も私が知る限りはない。あったら教えて欲しい。
というか単純に改竄がないとは思えないの？？もしかして証拠もないのに改竄がされていると思っていることが怖い。
というか判例は、区分所有者に開示されないってだけで、理事会には開示されているんでしょ？つまり、理事会が結託しないとそもそも改竄は無理。つまり理事会も犯罪集団ということであり、そんなマンションが自主管理になっても管理費が下がることはなく、管理会社の利益が、そのまま理事会メンバーにいくだけだから、変わらないってこと。
-
176 匿名さん
＞当然であるとか、あんたの見解はどうでもいいので、実際、訴えが認められるかどうかの問題で、認めてられてない判例文が出てるのに、なんで裁判所より自分の見解が正しいと思うんだ?w
というか判例の解釈がおかしい。
あくまで判例は、管理組合（理事会）が議決権行使書を公開する義務がないことになっている。（管理会社は全く関係ない）
つまり、議決権行使書の所有権は、理事会であり、その数を数えることはできる。
＞そもそも、検査できることと、保管義務があるかないかは別問題。保管義務違反を問えないのに、廃棄したと言われたら、どうやって合法的に検査するの？
何度もいっているかが、保管義務違反ではなく、人の物を勝手にすてたというだけ。
（保管義務はない。返却義務があるだけ）
ちなみに私が、理事なら、上記の場合なら、再度、住民に説明した上で、管理会社通さずに、議決権行使書を取り直すけどね（それで賛成の人数が変わるなら、臨時総会開催する）。その上で管理会社はもちろん変更する。
-
177 匿名さん
だから、理事会と管理会社が結託したら、と言う話なんだが、どこまで読解力がないんだろうか。
>つまり理事会も犯罪集団ということであり、そんなマンションが自主管理になっても管理費が下がることはなく、管理会社の利益が、そのまま理事会メンバーにいくだけだから、変わらないってこと。
悪い奴が理事長になったら管理会社だろうが自主管理だろうが全く同じこと。ただそれでも管理会社に払う分がないだけ、自主管理の方が安くつくがな。そもそも、自主管理のマンションでそんな法外な管理費取るマンションなんて存在しないけどな。それより、意味不明に法外な管理費取るマンションの方がはるかに多い。そうなると、資産価値下がるし、最悪だ。 -
178 匿名さん
>つまり、議決権行使書の所有権は、理事会であり、その数を数えることはできる。
理事会内で数えられるのは当たり前だろ。役員でない区分所有者が理事会に対して請求している構図を理解できないのか？
理事会内でハナからそんなに半目しあってたら、そもそもそんな無茶な議案が通ってないし問題になってない。こう言う場合は監事が機能せず、理事長が理事らを丸め込んでいて管理会社と結託している場合だ。
>ちなみに私が、理事なら、
だから、理事会内の問題ではなく、役員でない区分所有者が理事会に不信があって、議決書の開示をめぐって問題になってるんだろ。もう少し、問題の筋道を理解しろよ。 -
179 匿名さん
理事会が主導する、例えば修繕など大金が動く事業で、なぜか賛成多数で可決されてしまって、役員でない区分所有者が疑問に思って、議決権行使書の開示を求めても無理だと言う話だが、そもそも理事長が拒否すれば、理事だって開示させられるかも怪しい。
ただ、理事の過半が理事長を不信に思っていれば、理事長の解任もできるから、まずは理事会を抱きこんでる必要があるが。つまり、理事が立候補性とかで理事長の息のかかったので理事を固められれば、マンションの管理費の私物化が可能だってことだ。そしてそれは管理会社が自社の利益のためにそういう構図にする場合もあって、管理会社、理事会はwinwinの関係になって、区分所有者が損をする構図。
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