- 掲示板
外注費を直接発注することで安くしたり、マンションを管理組合が主体的に運営するための意見・情報交換の場にしたいと思います。
区分所有者の立場でも、どうやって理事会に働きかけるか。また、既存管理会社の反発をどう防いでいくかも課題になるかと思います。
管理会社の変更や自主管理の考え方自体への反論は別スレを立ててそちらでどうぞ。
[スレ作成日時]2021-02-27 15:38:16
[PR] 周辺の物件
「管理会社」の変更、または「自主管理」への手順と合意形成
-
235 匿名さん
>単なる手続き違反の場合は、無効判決しても決議をやり直せば済む場合が多いので事案が軽微なら請求を棄却する。
そもそも、理事会に対して組合員が要求しているのにどうやってやり直すんだ？
本当に管理士なのかも怪しいな -
238 マンション管理士試験上位合格者
そもそも中小企業などでも株主総会は形骸化して手続き違反などの判例は山ほどある。管理組合総会の問題は、会社法を類推して判断しているにすぎないが、明文の規定がないので「ご近所さん」には理解できないし、しなくてもいいよ。
解決できないから掲示板で愚痴を書いているんだろうから（失笑）。 -
240 匿名さん
>悪意の管理会社はそこに目を付け、自社に都合がいいように「プライベート」という>三種の神器を利用し、【議決権行使書改竄行為】を繰り返している。
まず、その根拠はないのですよね？
何度も議論されていますが、管理会社のみでは、改竄は困難だから、理事会が結託しているということでいいのでしょうか？
議決権行使書の所有権は、管理組合にあるので、保管期間とか関係なく、きちんと管理会社から管理組合（理事会）へ返却されているは理解されていますか？
管理会社が、「破棄した」などということを真に受けているわけではなく、そういう場合は、管理会社を変更すればいいだけということは理解していますか？
-
241 匿名さん
＞形式的に可決してる議案をなんで理事会がまた同じ議案を出すんだよwww
区分所有者の半数の賛成があれば、臨時総会を開けるから、そこで理事を交代するか、再度議案をだして賛否をとるなら可能だと思いますよ
＞そんなこと組合にできる権限がないから可決されてしまった議案の正当性争うために訴訟起こしたんだろ。頭大丈夫か？ww
単純に、半数以上の区分所有者の賛同を得られなかったから、訴訟を起こしたのじゃないの？ -
243 匿名さん
>「著しく不公正なとき」は決議取り消しできるんだよ。反対に軽微ならできない。
著しく不公正かどうか、どうやって組合員が調べるんだよ。無理だから訴訟起こして確かめようとしたんだろw
>管理会社のみでは、改竄は困難だから、
困難でもねえよ。管理会社が開票する組合で届いた書類を破棄して規約が届いた分で判断とかになってたら、いくらでも操作できる。
>管理会社が、「破棄した」などということを真に受けているわけではなく、そういう場合は、管理会社を変更すればいいだけということは理解していますか？
管理会社が悪事を働くかどうかという問題に「変えればいいだろ」は全く答えになって無いの分から無いか？
>>242
1/5でも、黒が確定して無いなら組合員が集めるのはよほど小規模でなければ難しいんだよ。そもそも、理事会が議決権行使書を開示するかどうかの法的根拠の話とは関係ない。
法的根拠ではなく、問題の軽重で結果が変わるんなら法律いらなくなるの分から無いか？
開示の法的根拠がなく、開示を拒む理事会にどうやって裁判所は開示を命令できるの？
頭大丈夫？ -
-
244 匿名さん
>困難でもねえよ。管理会社が開票する組合で届いた書類を破棄して規約が届いた分で判断とかになってたら、いくらでも操作できる
前スレよんだ？？？
まず、管理会社が破棄するとしたら、「反対」票ですが、そもそも破棄したとしても反対になるので、破棄する意味がない。
つまり、「改竄」しようと思うと、反対票を賛成と直す必要がある。で、普通こんな書類ボールペンで書くから筆跡違う完全な偽装書類が残り、もし書き直した書類の住民が理事の知り合いだった場合、すぐばれる可能性がある。そんなリスクを侵す？
＞管理会社が悪事を働くかどうかという問題に「変えればいいだろ」は全く答えになって無いの分から無いか？
いや、管理会社の種類を勝手に破棄した段階で、管理会社として不適切だから、悪事を働いてないくても変える必要があるってこと。
＞1/5でも、黒が確定して無いなら組合員が集めるのはよほど小規模でなければ難しいんだよ。
そもそも訴訟をして勝つより、よっぽど簡単だと思うが。。。
＞法的根拠ではなく、問題の軽重で結果が変わるんなら法律いらなくなるの分から無いか？
法的根拠はいるが、問題の軽重で結果が変わるのは普通ですね
例えば、1000万盗んだのと1000円盗んだので、十分反省したとみなされる程度が違うから
＞開示の法的根拠がなく、開示を拒む理事会にどうやって裁判所は開示を命令できるの？頭大丈夫？
まず、判例について、結果をすべてととらえないほうがよい。
判例は、あくまでそのケースにおいて開示できないと結論づけらているが、前提条件などが違う場合は、別のケースになるのは普通にある。結果よりも判決理由が大事。
-
246 ご近所さん
プータロー同士のショーもない議論ご苦労さん。
＞240 匿名さん
＞管理会社のみでは、改竄は困難だから、理事会が結託しているということでいいのでしょうか？
仮に、私が管理会社だったらこうする。
議決権行使書の原稿は私か作成し、ひな形は何枚でも印刷できる状況にする。
改竄用のための議決権行使書の原稿だ。
名前の欄だけは空白にし、都合の悪い行使書があれば破り捨て、少し筆跡を真似て改竄用の行使書にその方の名前を記入する。
都合の悪い行使書はこの繰り返しになる。
手元に残るのは管理会社に都合のいい改竄された行使書と、改竄されていない行使書だ。
管理組合に見せるのは手元に残った改竄された行使書等という事になる。
破り捨てた管理会社に都合の悪い行使書は管理組合は永久に見ることはできない。
つまり、理事会と結託しなくても管理会社単独で【議決権行使書改竄行為】はできるわけだ。
どうだい、理解できたかな。
君も頭〇そうだから理解できなくても気にすることはない。
人それぞれ個性があってもいいと思うよ。
おおいに議論してくれ。 -
248 匿名さん
> 管理組合に見せるのは手元に残った改竄された行使書等という事になる。
簡単にいうと改竄した証拠書類を管理組合（理事会）に渡すということですね。
＞つまり、理事会と結託しなくても管理会社単独で【議決権行使書改竄行為】はできるわけだ
できるかどうかではできますね（笑）
調べられたら、証拠もあり、すぐにばれるような犯罪をやる会社があるかどうかは別として
理事と結託しないと証拠隠滅は、できないということは理解していますか？
つまり、よっぽどバカな会社じゃないかぎり実質できないといこと
-
252 匿名さん
>どうやってばらすの？
管理会社が、変更した書類を理事会に渡したとして、理事会のメンバーの知り合いがその変更した書類の人である可能性が0じゃないよね？
それに理事会がもし不審におもって提出した住民に確認したらすぐばれる。
もしばれたら、書類偽造だから完全に意図的におこなった犯罪行為ですよ。会社ぐるみでやっていたら、会社つぶれるくらいのリスクがあるし、フロントの人がやっていたら、間違いなく首になる。
そんなリスク侵す会社や人がそんなにいる？
-
1
-
253 匿名さん
>そもそも破棄したとしても反対になるので、破棄する意味がない。
何も知ら無いんだな。
そんなもの普通決議ならそこのマンションの規約次第。議決権の過半数でOKなら反対票を破棄したら可能だから意味はある。
>いや、管理会社の種類を勝手に破棄した段階で、管理会社として不適切だから、悪事を働いてないくても変える必要があるってこと。
↑何が言いたいか分からん。。。
>法的根拠はいるが、問題の軽重で結果が変わるのは普通ですね
＞例えば、1000万盗んだのと1000円盗んだので、十分反省したとみなされる程度が違うから
なんで民事の話で刑事の例えが出てくるんだ？ 日本なら反省してれば１０００円盗んで裁判になっても無罪になるのか？ 無罪って意味わかってる？ 起訴猶予や執行猶予と無罪って意味が違うの分から無いか？
>まず、判例について、結果をすべてととらえないほうがよい。
結果を全てと捉えないほうがいいと、地裁の判断が間違えと決めつけるのは全然違うだろ。頭おかしいな。
>>245
>そもそもの話として、総会に出て挙手した人が区分所有者ではないかもしれないので
もう無茶苦茶だな。そんなんで弁護士が裁判引き受けると思うか？十人でない人間がなんでそんなことするんだよw
勝手に「かもしれない」とか言い出して都合のいい前提作ったらなんでも言えるだろ。
>一番いいのは２４３が理事に立候補して総会議案書に候補者として載せるのを断られたら訴えたらよい。
無茶苦茶だな。法的根拠がないのに、裁判所が開示できると主張する根拠を聞いているのに、いきなり区分所有者ではないかもしれ無いとか、無茶苦茶なこと言い出して、わけわから無いこと言ってる。。
そんなこと言い出したら、あらゆる裁判で、・・かもしれ無いから、裁判所の判断は間違いって言える
>>252
実際、マンション管理会社による改竄事件は起きてる。こんなの、管理会社を信じ切って疑い持たなければ、いくらでも犯罪できる。
http://www.saikancenter.org/column/%E3%80%8C%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%B2%B... -
255 ご近所さん
>管理会社が、変更した書類を理事会に渡したとして
管理会社は理事会に原本は渡さない。
原本はみせてはくれるけどね。
どうしてだと思う。
君みたいなアホの一つ覚えみたいに性善説を前提にしてるから、改竄した証拠もないのに渡すことはしない。
嘘だと思うなら、君んちの総会で実行してみれば。
多分、こう言われると思うよ。
「弁護士を連れてきてください」
＞不審におもって提出した住民に確認
自治会と違い、隣の住民の顔さえ知らない場合が多い。
その理事が私みたいに性悪説論者でも、百人近くの書類を目の前で見せてもらうだけではそんな判別は現実的にはできない。
確認できると思っているのは単なる空想。
10人程度の子規模マンションならできるかもしれない。
＞書類偽造だから完全に意図的におこなった犯罪行為ですよ
この部分は同じ意見だ。
よく気が付いたね。
＞そんなリスク侵す会社や人がそんなにいる？
どれだけいるかは私にもわからない。
かなりの確率でいると思う。
この会社は管理棟数全国18位一部上場会社の管理会社
http://www.mansionkanrinozyouhouya.com/?p=394
この会社は現在でも平然と業務を続けている。
こんな不始末は一部の方を除いては誰も知らないからです。
会社ぐるみは少ないが、人（フロント、管理員）は多いと思うよ。
まだ痴ほう症になっていないのなら、自分で調べてみれば？
https://www.mansion.mlcgi.com/acc_8_1_5.htm
これらの記事を読んで感想があれば言ってほしい。 -
-
261 匿名さん
>そんなもの普通決議ならそこのマンションの規約次第。議決権の過半数でOKなら反対票を破棄したら可能だから意味はある
普通決議は、規約ではなく、区分所有法に明記されている
さらに過半数の賛成でOKなのです
破棄した分は、反対扱いになるので、破棄する意味はない。分かっている？
>管理会社は理事会に原本は渡さない。原本はみせてはくれるけどね。どうしてだと思う。
> 君みたいなアホの一つ覚えみたいに性善説を前提にしてるから、改竄した証拠もないのに渡すことはしない。
>嘘だと思うなら、君んちの総会で実行してみれば。多分、こう言われると思うよ。「弁護士を連れてきてください」
？？
何度も言っているが、原本の所有権は、管理組合にある。改竄した証拠の有無なんて関係なく、管理組合に返却の義務がある。
ちなみにうちのマンションでは、何も言わずに当たり前のように原本くれるよ
「弁護士。。」とかいう管理会社なら、弁護士なんてつれていかずにすぐに、管理会社変更するよ（笑）
＞その理事が私みたいに性悪説論者でも、百人近くの書類を目の前で見せてもらうだけではそんな判別は現実的にはできない
そもそも、改竄するならかなりの数するでしょう。１つや2つ程度なら総会当日の出席者の賛否で覆るから、知り合い数人程度確認すればよいと思うよ。（管理会社を怪しんでいるなら、わざと反対票いれてみてもいいと思うよ。当日までに本人に変更させればいいだけだし）
というか、原本も提出しないような管理会社なら、最初から疑うけどね（ｗ
＞会社ぐるみは少ないが、人（フロント、管理員）は多いと思うよ。
会社ぐるみでない場合は、原本の提出は、フロントではなく、会社に直接言えば、でてくるから対応できますよ。
それに個人での横領の話なら、どこの業界にもある。銀行にもいっぱいあるが、銀行使わないの？自主管理しても、業者の窓口が横領してないなんて言えるの？
＞https://www.mansion.mlcgi.com/acc_8_1_5.htm
＞これらの記事を読んで感想があれば言ってほしい。
印鑑と通帳の管理により横領などは、現状はすでに対応されている
＞おやおや、うちのマンションが自主管理だとは知らなかったの？
あなたの言い分なら、理事会が、改竄して、横領していますね。
-
262 匿名さん
>>256
起訴猶予と無罪の区別もつかないんだな。どうしようもないバカだ。それで勉強しろとかよく言える。そもそも民事の話なのに刑事持ち出したりとか、よくそれで試験通るな。全部嘘だろ？
結局、なんら根拠をいえず、自分で前提作って勝手な空想で自説が正しいと信じ込んでるだけ。裁判はお前の自説ではなくて法律が根拠になってそれは弁護士も裁判官も一緒。法律にあってるか間違ってるかを争ってるんでお前の言うような軽重で結果が決まれば、裁判なんてする必要ない。
結局、議決権行使書や委任状の開示義務や保管義務が法律上、ないから棄却されただけなのに、弁護士が無能だったからとか、たいした問題じゃなかったからとか、勝手な空想が根拠になると勘違いし、真逆が正しいと思い込む。はてには、ひょっとしたら、区分所有者じゃなかったとか、言い出すしどうしようもない。
馬鹿はどうしようもないということだけは分かったよ。 -
266 ご近所さん
私は根っからの性悪説論者で、議決権行使書は隙を見せればいつでも管理会社で改竄される恐れがあると思っている。
この考え方は変わらない。
私と同じ考え方の方も少なくない。
＞261さんは絶対にどの管理会社もそんな不正行為【議決権行為書改竄行為】はしないと思っているの。
異常と思うくらいにこの件に対して食らいついてくる。
おかげで、このスレは繁盛している。
異常なくらい【議決権行為書改竄行為】に食らいつくのは利害関係者当人位。
そこで少しお聞きしたい。
私が以前から提案している、行使者と紐づけされた開票結果を公表するという解決策なら、【議決権行為書改竄行為】を＞261さんと同じく否定してもいい。
つまり、管理会社関係者である＞261さん側の意見に賛成したい。
管理会社と管理組合の意見が一致するのだからいい案だと思うよ。 -
-
269 匿名さん
>マンション標準管理規約に準拠した管理規約の場合、議決権行使書が破棄されると分母が小さくなるので、賛成の割合は上がる。
そうだけど
反対票が少ない場合、リスクをとって、破棄するメリットが管理会社にない
反対票が多い場合、多く破棄する必要があるが、破棄しすぎると総会が開催できなくなるかもしれなし、ばれる可能性が高くなる
-
273 匿名さん
極論ばかりの書き込みだね。
ご近所さんは、管理会社が信用できないから自主管理しているんだよね。
管理会社に委託していた時は、搾取されまくっていた反動で人を信用することが
できなくなったんだろう。
しかし、自主管理していることに対して自信もないというのが本音かな。
だからみんなの反応を確かめたい。 -
274 匿名さん
スレ違いであるが・・・
【微罪処分とは？対象となる犯罪や要件を弁護士が解説】
https://wellness-keijibengo.com/kisomae-flow2/bizaishobun/ -
276 匿名さん
>少し違うね。人じゃなくて管理会社が信用できない。
というかご近所さんがいっている管理会社の不正は、すべて自主管理において理事会ならより簡単にできるけど？
ダメな理事会なら管理会社つかっても自主管理でも無理って結論なんですね。
-
1
-
-
282 匿名さん
↑別にマンション管理士なんて受ける気もないし、普通に仕事あるから。素人相手に頓珍漢なことしか言えないしレベルの低い資格だと言うことは良く分かりました。
結局、議決権行使書や委任状の法的な開示義務はない。
↑これでいいですね？貴方の意見は一切いらないんで、法的な根拠があるかないかを教えてほしいです。 -
284 匿名さん
会社法では、保存期間が三箇月間とされていますが、管理組合の場合も三箇月間が妥当ですかね？
〇会社法
（議決権の代理行使）
第三百十条 株主は、～
６ 株式会社は、株主総会の日から三箇月間、代理権を証明する書面及び第三項の電磁的方法により提供された事項が記録された電磁的記録をその本店に備え置かなければならない。
（書面による議決権の行使）
第三百十一条 書面による議決権の行使は、～
３ 株式会社は、株主総会の日から三箇月間、第一項の規定により提出された議決権行使書面をその本店に備え置かなければならない。 -
285 匿名さん
>>283
あの、あんたの解釈はいらないから。
まず、議決権行使書の元本を閲覧できるという文言はどこにもないし、保管義務もない。おまけに民事で否定されている。どこまで検査できるか条文に書かれていない以上、拒まれたら訴訟するしかないが、実際には控訴されても棄却されている。つまり、地裁、高等裁判所と２度、ノーだとジャッジされている。それが間違いなら、認められたという民事の結果をだしてきたら？ 裁判所で２度判断が出ているのに、自説が正しいと言ったところで誰が納得するのかな？
あんたに解釈は聞いてないよ。解釈なら誰だって自分の都合のいい解釈ができる。
法律に条文で明記されているか。判例があるか。それが全て。
民事の判例文が大したことないというあんたの解釈は、「民事の結果が間違いである」ことの根拠にはならない。 -
288 匿名さん
>>287
は？
だから、棄却されてるだろ。頭大丈夫か？主張した結果、破れてる事実があるんだよ？
違うと言うなら、訴えが認められて判例を一つでいいから出してきたら？
裁判が自説を主張しあうものだと、なんで民事の判例が間違いとなるんだ？
民事で結果が出てても参考にならない、影響を与えないとでも思ってるのか？裁判ごとにコロコロ結果が変わってたら、法律なんていらないだろ。どうしようもないな。
>裁判は自説を主張して争うものだ。裁判の結果の効力は当事者とか承継人にしか及ばない。地裁、高裁判決は他の裁判所を拘束しない。
これが、なんで地裁や高裁の判断が間違いと言える根拠になるんだ？自説の主張のしあいで地裁や高裁が支持してるなら、そちらが正しいと普通考えるが？ -
-
291 ご近所さん
判決文主旨
利害関係からくる、我欲に執着した屁理屈としか受け取れないマンション管理士試験上位合格者の一連の弁明を棄却する。
まず、己の資格の詐称の疑いもあり、その行為は詐称を振りかざす人格にも疑いが及び、すべての言動に対し、その疑いから発せられる裏腹な思惑が見え隠れする。
それに対し、被告による理論整然とした弁明は、マンション管理士試験上位合格者の屁理屈を覆すに十分なものであり、俯瞰的な立場から検証すれば理にかなっている。
よって、マンション管理士試験上位合格者の屁理屈による訴えを棄却する。 -
295 匿名さん
>>293
>区分所有法に書いてないことは民法に決まってる
は？誰がそんなこと決めたんだよw
民法は事柄などを具体的に限定せずに適用する場合の法律。特別法は具体的なルールを決めた法律。民法は具体的に限定せずに適用する法律なのに、なんで民法が限定できるんだよ。だから弁護士も区分所有法を根拠に訴えた。何も知らなんだから黙ってたら？
いずれにせよ、民法にも開示できるとは書いてない。書いてない以上、解釈するのは裁判官の仕事であってあんたができることではない。だから、法律の条文に明示してあるか、裁判でそう言う判断があったかどうかが重要で、素人の勝手な解釈が出る幕ではない。
調停？
開示するかしないかで、どう調停するんだ？半分だけ見せるとか？頭大丈夫か？
いずれにせよ、個人的見解しか言えず、「法的な根拠は存在しない」これでいいよな？
-
296 匿名さん
マンション管理士試験上位合格者
↑この人はマイルールと思い込みで法律を語るアタアの弱い人のようなので放っておきましょう。
このスレは自主管理の是非を語るスレではなく、導入への手順の情報交換をするスレです。 -
298 匿名さん
弁護士になれなかったりとか司法書士に合格できなかった者が
やたら法律を振りかざしているな。
マンション管理に複雑な法律は必要ない。
標準管理規約とそれぞれのマンションの管理規約の中で対応すれば
いいのであって、わざわざ複雑にすべきではない。
-
1
-
299 匿名さん
管理会社は悪手だよ。
お金のある大規模マンションほど損をする手段。
マンション管理士に頼めば１０万程度でやってくれる業務をマンション管理会社だと
１００万円以上かけていることになる。管理会社なんて単に中抜きするだけ。おまけに付き合ってるとやたら工事の営業してきてそれが割高。実際は随意契約なのに、相見積もりをとった体を装い法外な工事費を請求する。無知な管理組合が多いからそうなっているが、管理組合も少し勉強すれば、管理会社と契約する馬鹿馬鹿しさがわかるでしょう。
大規模マンションや高級マンションでは絶対採用しない方がいい。-
1
-
303 匿名さん
管理会社の利用価値があるとすれば、小規模マンションが一部管理で理事会支援業務だけ頼無くらいですね。もちろん工事関係は一切、タッチさせない。
そうなると、そんな儲からないマンションの管理なんてやりたくないと言いますよね。つまり、そう言うことです。
管理会社が儲かるマンション管理＝管理組合にとっては割りの合わない契約
と言うことになります。-
2
-
308 匿名さん
↑もう見苦しいから。
要するに勝手な自身の素人解釈だけで「法的根拠は一切、出せない」
こういうことだろ？あるんなら出してみてよ。仮に判例文が参考にならないとしてもそれは法的に議決権行使書を開示しなくてはいけない根拠にはならないから。
-
310 ご近所さん
マンション管理士試験上位合格者 はマン管資格なんてとってないですよ。
マン管資格なくても管理会社は運営できると嘯いている。
永久に取れそうにない簡単な資格に執着し、妄想の中で自分に酔いしれているAFOな人間。
マン管資格すら取れないようでは管理会社の運営は無理でしょう。
悔しかったらマン管資格証でも見せてみろ。 -
318 ご近所さん
なんだかんだと言っても、無力のまま自主管理するほど危険な行為はない。
自主管理できる能力が必要最低条件。
そのためにも、組合員内でマン管士資格ぐらいは取っておくべきでしょうね。 -
321 匿名さん
管理会社、大規模修繕工事設計会社、管理員などが管理組合に提案してくる「自主管理」もあります。この場合、組合内部の住人に協力者というか、積極派がいて、「自主管理への移行で業務を細分化し個別発注すれば、従来より総額でこんなにリーズナブル」と説明されます。しかし、実際にその管理体制にしてみると、むしろ契約先の変更ができない事態となります。こうしたカラクリがわかってくるのは事後、何年も経ってからでした。
「これは本当の自主管理ではないのでは」とようやく指摘されると、管理組合はさっさと自主管理をやめて従来の管理会社との契約に戻しました。自主管理と称しながら会計のみ同社に委託し続けてきた理由も、こうして事後的にわかってきました。費目の「内訳」の開示や説明を求めたりすると無視され、嫌われる管理組合になっています。会社製の理事会とか管理組合というものが存在し、やたら完璧な主体性を演じて活動しているということなのでしょう。 -
330 ご近所さん
＞321 匿名さん
＞契約先の変更ができない事態となります。
言ってる意味が理解できない。
＞管理会社、大規模修繕工事設計会社、管理員などが管理組合に提案してくる「自主管理」もあります。
そんなものは自主管理とは言えないですね。
自主管理をするためには【自主管理ができる能力者】が必要です。
猫も杓子もできるわけがない。
皆さん、基本条件で何か勘違いされているみたいですね。
管理能力もないのに自己管理の手順ばかりを論じるのも本末転倒。
自主管理したいなら、最低でもマン管士資格程度の能力は必要です。
自主管理にしろ、管理会社を雇うにしろ、【組合員の総意が反映される組合運営】にしないといけない。
【組合員の総意が反映される組合運営】にするためには、議決権行使書の公開が必要条件となってくる。
組合員の総意のない、管理会社に都合のいいように改竄された総会の議決事項では、組合員の大切な資産を管理会社にむしり取られるのがおち。
-
335 匿名さん
>【組合員の総意が反映される組合運営】にするためには、議決権行使書の公開が必要条件となってくる。
そう？
私のマンションも総会参加、議決権行使書、委任状の３つが選べますが、
議決に反対の人は、概ね総会に参加（自分の意見をいったり、質問するため）が多い
賛成、または興味のない人は、委任状がほとんど。
そもそも議決権行使書を出す人自体が、ほとんどいないから、改竄しても公開してもあんまり賛否に影響ないと思うけど。
＞自主管理したいなら、最低でもマン管士資格程度の能力は必要です
じゃあ自主管理はやめるべきでしょうね。
特定の人いないと自主管理できないなら、その人がいなくなったら成り立たなくなるから。
-
337 ご近所さん
＞議決権行使書を出す人自体が、ほとんどいないから、改竄しても公開してもあんまり賛否に影響ない
アホな回答の見本。
私のマンション（335）の話をしているわけでもない。
私のマンションの話をしてほしければマンション名と住所を公開すればいい。
一般的な話で、決して私のマンション（335）の話ではないのですよ。 -
338 ご近所さん
＞特定の人いないと自主管理できないなら
当たり前です。
管理能力のある方がいなければ、自主管理は難しいですね。
管理会社にピンパねされることを理解しつつ、管理会社を雇うしかないですね。 -
340 マンション管理士試験上位合格者
そもそもの話だが、区分所有者だけで運営すると対立が先鋭化するので、管理会社を使って悪者にするほうがいいよ。管理会社を使っても月1000円から2000円程度割高になるだけ。
-
342 マンション管理士試験上位合格者
自主管理可能なマンションは平均分譲価格が4000万以上なら大丈夫。
平均分譲価格と民度は比例します。GDPと民度と比例します。但し韓国を除く。韓国は国外の自国企業の売り上げをGDPに参入してるから。 -
343 ご近所さん
＞月1000円から2000円程度割高になるだけ。
それは嘘ですよ。
平均月3000円以上は高くなる。
それよりも怖いのは、不要な修繕費を修繕積立金からボッタクられますよ。
管理会社が美味しいのは修繕積立金のぼったくり。 -
345 匿名さん
平均的なマンションでも分譲から一度も削減してないマンションだと削減コンサルなどに頼めば平均3?4割は安くなるし、割高な管理費だと更に安くなる。自主管理だと管理会社の取り分がゼロだからさらにやすくなる。
-
347 SKY
自主管理にてアホ共が管理してるマンションに住んでる私ですが、
うちのゴタゴタついでに近所のマンションの実態調査して参りました。
うちの管理費が7000円?9000円なのに対して、ご近所マンションは管理費20000円前後。総会議事録見させて貰ったら、
某管理会社に月額70万円支払ってるとの事。住込み管理人が居るとか
清掃スタッフが居るとか色々条件違ってますが、この価格差にビックリ。
第三者管理方式調べてたら、知識の無い理事会、高齢化等々が問題にと指摘文書があった。まぁ、無能な理事会だと自主管理無理だなと痛感。理事長の不正に気付いても、誰1人対処出来無いんだもんね。
何かマンション管理士の人と話してたけど、区分所有法の解釈が人によって違う印象有りました。
無投票、白紙及び理事長への委任は無効って言う人と、
無投票は別として、白紙と理事長委任は［賛成］として算出って人。
新旧の法案なのかな？私個人としては、理事長委任は認めないって思ってるけど…。
資格が必要かどうかはともかく、知識は必要。
無知のままあれこれやると、訴訟問題に発展する恐れアリ。
今日1日で学んだことを記載してみました。-
1
-
348 匿名さん
無能な理事会が多いから、コスパの悪い管理会社業界が成り立っているんだけどね。
自主管理だと無能でも管理会社から干渉されない分、出費は少なくて済むからね。
そもそもSKYさん、自分のマンションだけで、自主管理を語るのは乱暴だと思いますよ？ -
353 ご近所さん
＞351 マンション管理士試験上位合格者
今日もプータローなの？
情けないというか、何故、プータローなのかは自分で分かっていないみたい。
天皇制は日本国民の総意ですよ。
何が言いたいの？
君みたいな〇国人には理解できないだろうが。
君の国では国民の総意が存在しない。
民主国家でないからね。
国民の総意を捻じ曲げた独裁国家だからね。
総意の解釈に困っているようだけど、知恵のない君に教えてあげる。
https://collocation.hyogen.info/word/%E7%B7%8F%E6%84%8F
https://dictionary.goo.ne.jp/word/%E7%B7%8F%E6%84%8F/
https://www.weblio.jp/content/%E7%B7%8F%E6%84%8F
勉強してね。 -
356 ご近所さん
総意の在り方は管理規約で定められている。
過半数、3/4、4/5対象物件によってまちまちです。
対象物件によっては任意で定めることも出来る。
総会で組合員の投票による採決で決まれば、それが総意となるのですよ。
〇国にはこんな制度はないから理解に苦しむだろうが、ここは日本国です。 -
360 SKY
>>349ご近所さん
発言フォローありがとうございます。
何か日本語の使い方云々で揉めると素人の私には理解出来なくなってしまいます。
このスレッド、「管理会社⇒自主管理」って事ですよね？
私自身は、管理会社が駄目とか自主管理が駄目とかは言ってません。
管理会社経験があるなら、自主管理に当たっての骨組みが出来てると思います。
ゼロスタートよりはずっと増し。
何にせよ、時代の流れに敏感でないとダメだなって思う所。
うちは元々規約が無いまま、「暗黙の了解」「常識的に考えて」で運営してきた。
(※今は規約作ってあります)
規約があれば、規約通りにやっていけば大概何とかなる。
が、ウッカリが存在するんですよね。
「管理費を使ってマンションのコミニティ活動を行う」
OKな気がしてたんですが、規約をよく見たら
「管理費は建物・設備の維持管理のみに使う」みたいな？
(※細かい所突っ込まないで下さい)
こういう規約出してたら、コミニティ活動には使えないですね。
「住人が困ってるから管理費で助けよう⇒横領疑われ⇒資料隠す」
善意から始まってゴタゴタになるのが素人考えなのかなって思います。
(※これに関しては別スレで相談済なので、ここでの討論不要)
私が言える事は、無知で時代遅れな人が理事になると、色々大変って話のみです。 -
361 ご近所さん
理事長であれ、他の役員であれ、他の組合員（一部ではなく）の代表ですから、管理規約1条にある【区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的】に行動すべきです。
コミュニティ活動は、ないよりはあったほうがいいとは思いますが、組合員の総意があれば管理費を使うことも可能だとは思いますが、後々、参加されない方から不満が出てくると思いますよ。
理事長は組合全体を見ないといけない。
SKYさんの場合、能力不足の状態から始めるのだから、波乱万丈だと思います。
それはそれでいいんじゃないですか。 -
362 匿名さん
>それは総意じゃないんだよ。法律用語では総意は天皇制だけだと言ってるでしょ。
天皇制は置いておいて、確かに厳密には総意とは異なります。
ただ、管理組合決議として、総意として取り扱うという意味ですよね。 -
364 SKY
初歩的な質問ですが・・・
「総会での決議は、マンション全員の総意として取り扱う」と言うのは何となく理解は出来る。
しかし、「理事長に委任」が過半数閉めていて、総会出席者が全員反対してたらどうなるんだろ？
これでも総意になるのかしら？総会出席者なんて組合員の1/6程度だ。
規約等々、確認作業中なので見落としあるかもだけど、うちのマンションで
そういう悪い実績もあるので、委任状無しで議決権行使書にしたいとは思ってます。
議案書作成中ですが、理事会のジジババが「理事長に委任が無ければ総会が成立しない」と
しきりにこだわる。理事長交代しようとしてるのに、理事長に委任が意味不明。
この場合の理事長って誰よ？
後任理事長はSKYと明記してあるが、本音で言うなら私自身がやる気ない。
心の叫び：「正しい方法が取れないなら、私はいつでも理事辞める」
説得力の無い私の発言が理事会を混乱に招いてます(汗) -
365 ご近所さん
あくまで個人的な意見だが、委任状による票の選別は理事長の意見に従うものではなくて、賛否票双方に平等に振り分けすべきだと思う。
議決権行使書による△票の振り分けも賛否票双方に平等に振り分けるべきです。
そうなることを管理規約で定めておけば悩むこともない。
区分所有法では総会開催は組合員の1/5で提起できるし、提起した日から4週間以内に総会が開催されなければ提起した者が総会を開催できることとなっています。
その総会で、役員交代の報告をして議事録に残せばいい。
ついでに、管理会社を雇った場合のデメリットも説明し、できれば自主管理における役員は有償制とすればいい。 -
368 SKY
「賃借人」「親戚」「弁護士」辺りへの委任なら理解出来るんですけどね。
総会の形を取る為だけの「理事長委任」が全く理解出来ん。
規約変更はするつもりだけど、その前の初歩的な事でメチャクチャ足止め食らう。
事ある毎に「昔はルールなんて無かった」って連呼するしねぇ。
理事長委任で「理事長報酬月100万」でも通るかしら？
議案書100ページ位にして、間にあったらバレなさそう(笑)
まぁ冗談です。
-
369 匿名さん
【マンション標準管理規約（単棟型）の例】
４ 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
５ 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
一 その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族
二 その組合員の住戸に同居する親族
三 他の組合員
理事長が、【他の組合員】に該当するのであれば、代理人として認められる。 -
370 SKY
>>367 匿名さん
>>369 匿名さん
なるほど！当たり前の事だけど頭から消えてた(汗)
>代理人による議決権の行使は、区分所有法において認められている
>その組合員の配偶者、その組合員の住戸に同居する親族、他の組合員
これはマンション規約にも書いてある。
アホ理事達が、
「あれこれ書くとややこしくなるから、理事長委任以外書かなくて良い」
「１号議案承認、２号議案承認……なんて細かく書く必要ない。全部認めて貰わなきゃ管理は出来ない」
「今まで、〇〇理事長はそうやって総会をまとめてきた」
なんて言うから、段々と常識が分からなくなってきた。
危ない危ない。洗脳されるところでしたm(__)m -
372 匿名さん
>>skyさん
私どものマンションでも総会への直接出席率は２０％程度しかありません。
しかし、議決権行使書を入れれば出席率は９０％を超えます。
委任状での出席欄もありますが、委任状で参加される方は殆どいません。
ゼロといってもいいでしょう。
議案ごとに本人が議決権行使書で賛否をすればいい訳ですから、委任状の
必要性はまったくありません。
総会への直接出席ができないのならせめて自分で議案の賛否はすべきです。
議決権行使書での出席者が圧倒的に多いのに、総会出席者の意見で議案の内容
を変更するのはおかしいでしょう。
だから総会は理事会の議案に対して賛成か反対かを問う場にすぎないのです。 -
373 匿名さん
>あくまで個人的な意見だが、委任状による票の選別は理事長の意見に従うものではなくて、賛否票双方に平等に振り分けすべきだと思う。
半々は違うと思う。うちのマンションでは、相手の了承が必要だが委任先を選べる。
その人と同じ賛否になるようになる。特にない場合は、理事長にゆだねる。
委任状は、あくまで総会当日の質疑などを含めて、判断してほしいという意味合いだと思っているので、半々は違うと思う。（どっちでもいいという意味ではない）
＞議決権行使書による△票の振り分けも賛否票双方に平等に振り分けるべきです。
というか△をなくせばいいじゃないの？〇か×だけ、未記載はただ棄権扱い
-
375 匿名さん
議決権の行使には、賛成、反対および棄権（賛否の意思表明を留保）があるが、代理人による議決権の行使を含めて、組合員ごとに、議案ごとに、明確でなければならない。
したがって、棄権の議決権を賛否に振り分けることはできない。
Cf.
区分所有法 第八節 復旧及び建替え -
376 匿名さん
代理人に依頼する場合、議案ごとに賛否を明確にする訳にはいかないでしょう。
委任状で依頼する場合はすべてにおいてが普通でしょう。
議決権行使書の場合は、議案ごとに賛否をするようになっているでしょう。 -
377 匿名さん
採決時に、総会において出席として扱われる議決権について、組合員ごとに、議案ごとに、賛成、反対および棄権（賛否の意思表明を留保）が明確でなければ、賛否をカウントすることはできない。
-
379 匿名さん
議決権行使書と委任状の賛否については、事前に議案ごとの賛否の
確認表を作成しておきます。
総会へ直接出席していない議決権行使書の賛否でほぼきまりますが。
それに総会への直接出席者の数を足せばいいだけのことです。 -
381 ご近所さん
＞総会出席者の意見で議案の内容を変更するのはおかしいでしょう。
管理会社や理事会役員による議決権行使書そのものが歪められているのでは、その集票結果には何の意味もない。
議決権行使書を悪意で利用する者たちの思う壺としか言いようがない。
つまり、【議決権行使書開票のあり方】によっては、ペテン師が喜ぶシステムだと思う。 -
392 ご近所さん
＞普通の人はこいつみたいに暇ではない
マンション管理士試験上位合格者は暇だから普通ではないんだ。
何、マン管試験受験勉強で忙しいって？
能力がなかったとあきらめるのも一つの道ですよ。 -
403 匿名さん
新築売り渡しの際に設定されている管理会社との契約を続けていると、右肩上がりで委託料が値上げされるのが基本的な傾向で、築１０年以上が過ぎてさすがに「もうこれ以上の値上げはちょっと困る」との声が上がり始めると、業者から自主管理を勧められました。
こういう経緯ですので、管理委託料が横ばいか少しの値下げにはなる反面、管理組合が改めて個別に委託する細分化された業務の契約先は自由選択にならず、むしろ固定化され、指定制になったのだと考えられます。
大半の一般の組合員たちは、関心のある人でも値上げ回避で安心し、自主管理なのに契約業者指定制になっていることについては知らない、知らされないで住み、区分所有者として暮らしてきたといえるでしょう。
その後、さらに１０年以上が経って初めてこの自主管理の真相を知った時、組合員たちは怒ったでしょうか。答えはノー、怒りよりも恐怖を感じた人が多かったのだと思います。不動産業界の、こんな専門的なカラクリがあるのかと。
任期２年ほどの輪番制の理事会や監事が責任を負う一方で、固定化された大規模修繕業者を実質的顧問とする専門委員会が留任を繰り返し、理事会運営を牛耳っていました。もし組合員がこの自主管理のカラクリに興味を示したら、専門委員会が管理会社、建築士、管理員らの意を受けてにらみを効かせるという構図です。
管理規約や細則等は、上記の支配が違法性なくできるように、自主管理移行前にあらかじめ変更、創設もされていました。近年は再び規約や細則を全面的に見直してこの歴史と決別し、過去を探ることは資産価値の低下につながる違法行為だとの暗黙の了解のもと、組合がほぼ一丸となって同じ管理会社への委託契約を続けています。 -
404 匿名さん
↑何が言いたいのか全く分かりませんが・・
>管理組合が改めて個別に委託する細分化された業務の契約先は自由選択にならず、むしろ固定化され、指定制になったのだと考えられます。
意味が分かりません。自主管理なのにいったい誰から固定化されるんですか? -
405 匿名さん
管理会社との委託費が上がることがあるのかな。
例えば管理員の勤務時間を延ばしたり、清掃時間の延長とかを
すればその分の値上げはあるだろうが。
何もなければ委託費が上がることは考えられない。 -
408 匿名さん
最低賃金が上がったから、管理員、清掃員の待遇改善、人材不足で人材確保と称して管理委託費の値上げを迫るが、値上げに応じても、管理員の時給が上げるわけではなく、応募が増えるわけではない。
最低賃金が上がり経費が増え、管理会社の利益（役員や、親会社への配当に回す不労所得）が減ったから、値上げを迫る。
人材不足は、企業の定年が６５歳に引き上げられたため、低賃金で使える管理員、清掃員の成り手が減った。さらに、７０歳まで引き上げられる。管理員、清掃員の成り手がいなくなった。
管理会社業界は、管理員、清掃員を低賃金で使える、外国人技能実習生に担わせつつある。-
1
-
409 匿名さん
管理会社と契約してるマンションはかわいそう。泥棒雇ってるようなもので、期待には応えられないのに無駄な工事ばかり言ってくる。なんで組合がお前らフロントのノルマにつきあわないといけないのか。
-
412 某管理員
管理員の求人倍率２０倍くらいが普通なんて、いつの時代のどこのマンションの話よ。
最低賃金+1円～200円の時給で、応募者が多くいるわけないでしょう。
司法試験も、医師試験も、自動車運転免許試験も、
上位で合格したなんて自慢する人はいませんが。 -
413 SKY
マンション管理業の個人事業主契約
https://www.wellness-support.net/work/
こういうのってどうなんだろ？
(注)ここで契約したいとかって話では無いです。
単純にタイトルだけ読んでウーバー的な契約も存在するんだと驚きました。 -
414 某管理員
うぇるねすさんから、私の先輩が管理員を退職する時、
長期で有給休暇を取ったので、代行に来ていただきました。
管理会社の管理員が有給休暇の時に代行業ではないでしょうか。
管理員の時給の倍くらいは請求されるはずです。
自主管理のマンションだったら、シルバー人材センターからの
清掃員を派遣をお勧めします。 -
416 上位
管理人はエアコンが効いた部屋で夏は涼しく冬は暖かい。最低賃金でも人気があります。
他方、交通警備などは路上で夏は炎天下、冬は凍えて立ちっぱなし。時給が100円高くてもやりたくはないよね。 -
417 某管理員
上位で合格したと言わないと箔が付かない資格の持ち主さん。
管理員が暇といっても、マンション管理士程暇ではありませんよ。
資格だけ持っても、実務経験が少なく実情がわからない人は困りものです。
私の勤務している支店内で、マンションの1/10は、
管理員欠員で常に募集しています。
清掃員が集まらないマンションを含めれば1/5は欠員があります。 -
419 某管理員
戸数５０戸以下、築年数２５年以上のマンションの管理室で、
エアコンが無いところはいくらでもあります。
夏なんて死ぬ思いだと言っていますよ。
もっと実情を調べてから発言しなさい。 -
420 上位
フロントの不足はわかりますが、管理人の不足は聞いたことがありませんね。よろしかったら都道府県を教えて下さい。
30年前は管理人不足で夫婦住み込みで募集したんですよ。そうしないと集まらなくて。古いマンションに住み込みが多いのはそのため。 -
425 某管理員
東京のマンション勤務です。
30年前なら20倍どころか50倍でも不思議ではないですよ。
時代が違うんですよ。
管理室にエアコンあっても、共用廊下が外廊下なら、
夏冬は大変なんですよ。 -
427 某管理員
コロナで就職戦線が厳しいので、フロント担当の新入社員は来ますよ。
定年退職して管理員になった者は、年金+管理員の給与で生活しています。
コロナで失業した若い人が管理員に応募しては来ません。
管理員の給与では生活はできないし、将来設計もできないです。
管理員に定年退職した国立大学卒を選ぶなんて、
20～30年前なら普通だったかもしれませんが。
そういう例外は今でもあるでしょうが、
あまりに時代錯誤ではないでしょうか。
-
428 某管理員
森元総理並みに、オリンピック精神のかけらもない方ですね。
合格者の中で上位だとか下位だとか。
管理員と居住者のレベルがどうとか。
まともな人が忌避する地域とか。
この手の方は、森元総理と一緒に退場してください。
世界の恥になりますので。 -
431 某管理員
マンション管理士の資格では食えないわけですか。
それで、警備員やコンビニバイトや管理員の有効求人倍率が気になるわけですか。
そんなに楽で人気があるなら、１年ほど管理員をやられてはいかがですか。
楽だというなら、マンション管理士との兼務も可能でしょう。
国立大学を定年退職した方が管理員に就職すると言うなら、
そんな立派な職業なら、一度なってみたらいかがでしょうか。
[PR] 周辺の物件
同じエリアの物件（大規模順）
- THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY (2046戸) | まとめ | スムログ | スムラボ
- シティタワーズ東京ベイ (1539戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
- グランドシティタワー月島 (1285戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
- グランドシティタワー池袋 (878戸) | まとめ | スムログ | スムラボ
- リビオタワー品川 (815戸) | まとめ | スムログ | スムラボ
- パークシティ中野 ザ タワー エアーズ/ザ タワー ブリーズ (807戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
- パークシティ小岩 ザ タワー (731戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
- パークタワー渋谷笹塚 (659戸) | まとめ | スムラボ
- プラウドタワー池袋 (620戸) | まとめ
- ジオ板橋浮間舟渡 (598戸) | 住民スレ | まとめ
- THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条） (578戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
- リビオシティ文京小石川 (522戸) | まとめ | スムラボ
- シティタワー武蔵小山 (506戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ
- シティタワー千住大橋 (462戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
- シティテラス赤羽 THE EAST/THE WEST (438戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
- シティタワー新宿 (428戸) | まとめ | スムラボ
- シティタワー綾瀬 (422戸) | まとめ | スムラボ
- クレストプライムシティ南砂 (396戸) | まとめ
- プラウドタワー平井 (374戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
- プラウドシティ方南町 (371戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
[PR] 周辺の物件
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都江戸川区東葛西6丁目 |
|
7,390万円～9,990万円 |
|
3LDK～4LDK |
|
66.46m²～88.10m² |
|
総戸数 78戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7698万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
1億1290万円～1億5890万円※権利金含む |
|
2LDK～3LDK |
|
60.61m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
