管理会社フロントに実情暴露を期待するスレ

ここは終わったの？

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現役フロントの意見は欲しいです。
管理の内幕を一番知っている存在です。
なかなか管理の内容を教えてもらえません、
スレ荒らしは無視して投稿して下さい。

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＞スレ荒らしは無視して投稿して下さい。
暴露の方なの、それとも、自己弁護が聞きたいの？
どっちなの？

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>>123 現役フロント
スレ荒らしですか。本物の現役フロントさんとは思えない。

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現役フロントさん

結局、外部委託や発注でどのくらいマージンとるんですか？

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ここはさわっちゃいけないスレなんでしょう。

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あちこちのスレにネームを変えて書き込みを
している者がいる。

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匿名さんにすればバレないのにね。

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彼にはかれなりのこだわりがあるんでしょう。
プライドだけは高いようですから。

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うちのマンションはは犬の飼育は制限付き許可です。
理事長になった途端に規約違反のロビーで遊ばしだした。
思いかねた管理人が注意をすると雇用先に圧力をかけて管理人
の解職を要求した。
ボンクラ上司はこの理事長の言ううことを聞いて辞職を要求した。
腹を立てた管理人は解職理由が納得いかず一歩も引かぬ構えで
対峙している。

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販売関係者さん=現役フロント
他のスレでも関係者を装い荒らしまくっています。スルー推奨です。
もしくは、荒らし行為として削除依頼をしましょう。

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真実が暴露されるとフロント業務がやりにくいですからね。
ここはフロントがフロントを褒めたたえるスレにしましょう。
暴露なんてありえない。

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似たようなスレがあるね。
どちらに書き込めばいいの。

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フロントに暴露とあるけど、暴露してもたいした
ことないじゃん。

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ハンドルネームは使っても使わなくてもいいよ。
書き込み番号があるからそれを活用すればいいだけ
のことだからね。

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ここは２チャンネル組が多いんだろう。
どうしても書き込みの内容が荒いし、批判するのが当たり前と思っているのであろう。

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２チャンネル出身ならしかたなかろう。

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同じようなスレがあるけどどっちがいいのかな。

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住民さん、いくとこないのならここで頑張ればいい。

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>>136
いや、だからスレタイは暴露するスレって書いてあるじゃん。最初から批判のためのスレッドと断っているのに何が言いたい？

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ここもご近所さんが書き込むようになって崩壊した。

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ご近所さんマンコミュから撤退しな。
みんなが迷惑してるよ。

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>>142

いや、皆が迷惑しているのは貴方です。早く消えて就活でもしてきてください。後ろめたい仕事してるから、こうやって荒らし行為してる自分を恥じましょう。

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このスレッドは閉鎖しました。
書き込みはご遠慮ください。

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今は閉鎖はできないんだけどね。

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スレ主が管理人さんに閉鎖を要求しても
昔は閉鎖してくれたけど現在は絶対やって
くれないよ。

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それじゃあ隔離スレとして放置しましょう。
ってより、最近ここのサイトのスレって荒れ気味じゃない？前から？

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住民さんが書き込めばどこのスレも荒れてしまうよ。

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コテハンにて書き込みますね。
現役フロント20年選手ですが、何か聞きたいことあります？何でも答えますよ。
一応、デベ系から転職して現在も某大手で現役のフロントです。フロントと言ってもプレイングマネージャーなので担当数は僅かですが。
どんなことでも率直に包み隠さずお答えしますよ？

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>>149

書き込みありがとうございます。

手始めに御社の管理費に対する粗利は約何％くらいですか？物件によっても違うでしょうが、知りうる範囲の最大値と最小値をお願いします。

また書き込む意図と立ち位置（管理会社を擁護したいかどうか）をお願いします。スタンスが知りたいです。

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お答えします。
まず、粗利は複雑です。
新規物件の積算の際は専用ソフトで計算しています。管理員の有無で大きく左右します。
管理員コストは管理委託費全体で非常に大きく占めますが、あまり利益率はよくありません。(5%程度)
常駐の管理員の場合はさらに高額であるため管理委託費の利益率を全体大きく引き下げることとなります。
それらを無視してざっくりで言いますとだいたい管理委託費の粗利は30%程度ですね。ただこれは事務管理業務費や管理手数料と言った再委託なしの粗利計算て100%となる部分を含めての話ですので、管理員業務費や定期清掃費や各種設備点検は平均で10%程度の利益率となります。
また、設備点検関係を管理委託に含まずに、組合による直契約している場合は、管理委託費の全体の中で事務管理業務費が占める割合が大きくなりますので必然的に粗利は上がります。
書き込む立ち位置はありません。真実をそのまま素直に書き込むだけです。
皆さんの思い込みや思い違いを事実をお話しし訂正する場面もあるかもしれませんが、それを擁護と切り捨てられることもあるかもしれませんが。しかし、私が話すことは全て真実です。
こういう場なので証明ができませんので、信じるかどうかは読んだ貴方次第ということで。

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>>149 FMさん
管理費について削減コンサルタントが入った場合、管理会社やフロントとしての心情はいかがですか。
また何か対策を取ったりするものでしょうか。

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>>FMさん

検証しやすい管理員費で言うと、管理員費が１０％しか取らないと言うのはかなり良心的ですね。私が知るいくつかの物件では、人件費に社会保障費ら諸経費を足したとしても、４０％近くは粗利で持っていかれている印象ですね。

あと、各種、更新事業も、緊急性のないものも、まだ使えるものも、耐用年数が来れば、更新提案をするのはなんででしょうか？やはり自社の利益優先ですか？別に更新しない場合のリスクを説明して、故障するまで使い続ける方が、管理組合にとっては利益になると言う考え方もありますが、「更新ありき」で話が進んでいる印象を受けるのですが、その点どうでしょうか。管理組合がイエスマン体質であれば、自社の利益に繋がる、本来であれば無駄と考えられるような提案も積極的に行い自社の利益に繋がるような場合はありますか？

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152さん
私も外部コンサルが入ったケースが3度経験しました。自分の担当と言うより、コンサルが入ったため私に担当が変わった感じです。
心情としては残念には思いますね。
本来管理組合のパートナーとして利益は得ますがその分しっかりサポートしなければならないのに外部にブレーンを置くと言うのは信頼されていないと言う事ですから。
コンサルは大抵は業務監査はあまり問題にならないのですが結局はコストカッターですので、マンションの規模や売上からどこまで協力するのかと言うことを社内で協議します。
小型物件で要求度が高い組合の場合はそのまま解約の流れに乗って値引き要請を拒否してリプレイスしてもらいます。
逆に中規模以上の物件の場合は死守という方針になることが多いので、減額は行います。ただ、再委託先の見直しはしますね。
未然に防ぐ対策は特には取らないですね。
外部コンサルと契約するのも組合の自由ですからね。ただ中には悪質なコンサルも多数ありますから、そこは何とか排除したいとは思いますね。いずれにせよこちらから言えることはコンサルさんとの契約書もしっかりチェックすることですね。適正化法に縛られている管理業界とは異なり、マンションコンサルには縛る法律があまりありませんから。

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153さん
管理員人件費はどこの会社もその程度だと思いますよ。ただ、再委託先の専門会社に丸投げで10%ですから、再委託先も利益を乗せてますからね。どうしても高額になります。自社で雇用すればもう少し安くなりますが、私の会社も以前は雇用してましたが代行員や教育面でコストがかかりすぎるので外注に変更しました。

工事関連のお話ですが、なかなか難しいですね。これは会社の色があります。
管理委託費を安く設定している独立系などではどうしても委託費の収益だけでは会社の利益が得られないため工事受注に重きを置くところもあります。有名な某社は下請けに丸投げで30%という利益率と聞いています。
デベから定期的に受託できる管理会社はそこまで会社の締め付けはないため、強引なことはしていませんね。
特に今の私の会社の場合は工事売上の歩合などはないため、管理組合に対して強引な工事提案をして関係性を悪化させると、日常的な組合運営がやりづらくなく(信頼性が損なわれる)ため、無理な提案はしていないです。
その場合もリスクが怖いので、工事をしない更新しない場合のリスク説明はしっかりします。
ただ、やはり管理業は不人気業界で給与水準も不動産業の中では下位の部類なので人材が集まりづらく、管理組合と良好な関係を構築できる有能なフロントはごく一部ですので、ここでよく見聞きするような、一方的な説明のフロントが多いのが実情です。
私の感覚では管理会社を選ぶというより、担当者の腕次第だと思います。
遠慮せず信頼できない担当者は担当変更の申し入れをすべきだと思います。
お恥ずかしい話ですけどね。

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あと、個人的感覚と経験で申し上げます。
もちろん異論もあるでしょう。あくまでも個人的感覚です。
排水管洗浄は不要と考えます。
大規模修繕工事はコンサルと設計監理は設計事務所にお願いするより管理会社の方が使い勝手が良い。ただ、入札参加業社の選定だけは管理組合独自で業者選定すべき。
給水管洗浄は不要と考えます。個人的に。
4K8K対応は時期尚早です。
LED化はまだならすぐにでもやるべき。ただ、照明器具の単価は定価の40%以下を目安に。
防犯カメラはEV系、警備会社系、専門業者系は全てNG。レンタルやリースは最悪の選択。電気工事店で買取でつけるのが一番。半値8掛で設置可能。
EVメンテはメーカー直ではなくメーカー系のグループ会社と直接契約が最も安くて品質もいい。管理会社の委託契約からは外しても問題ない。
自動ドアメンテは不要。開閉頻度が店舗系の10分の1以下なので故障リスクが低く、故障の際に都度修理で十分。

本音で書きすぎて管理会社の妨害に合いそうですね。。

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>>FMさん　

回答ありがとうございます。

管理員を再委託しているなら１０％程度かもしれませんね。私の知ってる例は大手で自社雇用しているパートさんで、求人を見ると最低賃金クラスでかわいそうに思いました。それで人材不足だと言ってたので唖然としました。教育面でコストがかかりすぎるとは、一体、一人につき、いくらくらいかかるのでしょうか？賃金も安く、そこまで技能が要求されるとも思えないのですが。。

独立系が丸投げで３０％と言うのはわかりますが、財閥系は儲かりそうでもそう言うことはやらないと言えるんですか？利益のチャンスがあるなら会社としては貪欲に追求するものだと思いますが・・。もちろん、理事会が賢ければ厳しいでしょうが、イエスマンでリスクがなさそうだとなれば、どんどん丸め込んでやるのが営業の役割なのでは？

>>154についてですが、FMさんは誠実な方だと思いますが、外部コンサルが入るのはやはり値段不相応だと思われているからなのでは？

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FMさん

>>156は神のような貴重な回答ですね。とても参考になります。ありがたいです。
スレの趣旨に合致してますね。

ちなみに給排水管洗浄が不要と言うのはどう言うことでしょうか？またレンタルやリースは割高だからですか？防犯カメラは納得です。そこそこ大規模マンションですが、高級車が買えるくらいの金額を吹っかけられた事例を知っています。

>故障の際に都度修理で十分。

ほんと、これですよね。

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>>154 FMさん
ありがとうございます。
私の所は長期修繕計画に機械式駐車場の更改費用が入っていなかったので、外部コンサルタントを入れて費用を捻出していました。

そこで新たな疑問が出たのですが、新規販売時に作る長期修繕計画はデベロッパーと管理会社のどちらが作るのが一般的ですか。

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>>151 FMさん
ウソつけ、経験もなく計算もできないだけだろーが。粗利が複雑な訳ねーだろどうやって利益確保するんだよ。スレ荒らしが趣味なら少しは周りを騙せる程度の知識つけろよすぐ身バレする情けない奴だな。

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>>FMさん

理事会が危機意識のない事なかれ主義だとどうやって目を覚まさせればいいですかね？

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