築２５年を過ぎると、

いろいろご意見ありがとうございます。で、
＊私は、特定の業者と一切の利害関係はありません
＊私は、一切、意図したうその投稿はしていません
　（勘違いにより、実態と異なることはあったかもで、
　　特に、保険にかんしては不勉強なので）
＊私は、昨年末より、３，４回理事会に出席し、
　合い見積もりを取ること、２ｎｄ　オピニオンを
　聞くことのみを主張しました
　（でも、理事会議事録には、記載されませんでした）
＊合い見積もりなし、見積もりに支払い条件が明記
　されてない案件にたいし、発注はできないと思います。
＊目的は組合員の利益を守ることのみです

最初の、エレベータリニューアルの見積もり以外は、
出席した限り、重要事項説明書、理事会だよりなどドキュメントを、
エビデンスとして保持しています。

別にけんかするつもりはないです、組合員の利益の為に、
理事会で発言し、何も動かない場合は、履歴を残す意味でも、
ここに投稿した次第です。

もう少し、具体的にまずは２点ほど。
１．今年の管理費について：理事会に出席し、
　　見積もりはとりましたかと、質問したら、
　　見積もりはなし、管理会社からの提案のみ。
　　すなわち、価格交渉がされていない。

２．昨年、１２月、今年１月に、エレベータの保守について、
　　独立系の会社の実績などを説明し、合い見積もりの候補では
　　と、提案。
　　でも、相見積もりなし、要するに、その意図なし。
　　その際、「業者を変えてくださいとは言っていない、
　　合い見積もりをし、価格交渉の材料に、、、２ndオピニオンを。。」と。
　　でも、議事録にも残っていないので、
　　そんな意見ありましたか？と、しらを切られるかも、、、
　　なので、ここに記録する意味もあります。

　　他、他。。。
　　

８月７日
何度も、長々と、恐縮です。
＊本日配布を確認した、７月１８日の理事会だより（議事録）に、
　私の意見（エレベータ保守業務について、第三者の検討）が繁栄されていました、
　先月の理事会でも指摘したので、今後の展開を報告します
＊エレベータリニューアルの内容に関しては、、、巻き上げ機を
　更新するとの文書がありました（最初は、見積もりに交換と
　記載があったにも関わらず、流用、部品を交換と
　強弁していた案件です、いわゆるダメージコントロール、初期対応が
　まちがっていたと）。　見積書のコピーをとってないし、
　管理会社の担当も代わっているので、、まあ、とりあえずは。
　でも、会社として、見積もりした、回答したことだけど。

少しは進展か？　

これらは嘘ではありません、また、私も、かなり控えめに投稿しています、
法律に詳しい知人に聞くと、証拠があっても（見積もりをコピーして保持していても）、
詐欺罪は難しい、私文書偽造なら可能性あり、また、自己の利益の為に虚偽の説明を
したなら民事で損害賠償請求可能との。。。
でも、見積もりもコピーしてないし、そこまでは、と思い、理事会でもそれは触れて
いません。

よい、夏休みを。

すみません、たびたび。。。休みの前にもう一言、
前回（７月）の理事会で、
いきなり、
水漏れ対策工事の見積書案と、
全戸に配布予定の工事の提案の案内が、
管理会社の書類に添付されていました（事実です、エビデンスあります）。
理事会では、結局、そのレターを配布するとの決定はなされませんでした。

自分は、その経緯（なぜ急にそんな提案書がでてきたか）はわかりません、、、
でも、びっくりした、いきなり￥１３０万とか、、、

どんなご意見もウェルカムですが、、、
佐川さんの説明に納得する（世論調査では、５％程いるらしい）ような
タイプの方は、私と考え方が違いますので、ご意見は不要ですので、
お休みなさい。

>>24 口コミ知りたいさん
組合員は分譲マンションの管理を委託できる管理者の
選任を見る目を養うべきでしょう。
政治的に悪用されている感じを否めません。

多少厚さも和らぎ、投稿するかなって。
９月８日付で、全戸に配布された資料で、
「、、、特に過去３年においては専有部分で給湯管からの漏水が頻発しており、
今後も漏水事故が多発する懸念があります。、、、」

以前からの居住暑ですが、すごく心配で、、

添付資料では、
￥１４０万くらいで更新工事をすれば、
給水,給湯管からの漏れ水発生率を
限りなくなくすことができます、と。

中古で購入すする人は、確認したほうがいいよね。

で、急にそんなお金ない人はどうすればいいの？
こうして投稿すると非難されるの？　訴えられるの？

>>26 周辺住民さん
一戸当たり140万円ですか。？

専有部分の給排水管の更新工事は、例えば給水管、排水管、汚水管、ガス管、
給湯管のすべて交換した場合の見積もり金額は１戸当たり７０万円ぐらい
かな。

>>1 匿名さん
事故が起きてから対応でなく予防すべきなんだけどな？偉そうにいうなよ。誰もがわかってるわ。お前が事故起こる前に値上げの提案できるのかよ。理事長やれるのかよ。何もできない無関心層の1人のくせにさー多いよなー後から遡って正論吐く奴。虫酸が走るわ。

築25年くらいで漏水事故が多いマンションは
手抜きマンションにつき予防することはでき
ないので補修費に充てるための管理費の値上
げは必要です。
更新工事を早めにしたければ修繕積立金の値上げで対応。
至急しなければならなければ不足分を借り入れで対応。

私のマンションは５００戸超の築25年の団地型
オール電化です。
問題は電気温水器の設置場所です。
設置場所はクローゼットの裏側、洗濯機置場の裏側、
冷蔵庫置き場の裏側、室内廊下の側面、です。
もう既に多様年数16年を過ぎた温水器を使用してい
る専有部分が半数以上に及びます。
電力は午後10時から翌朝7時までの深夜電力です。
給水システムは専用（簡易）水道です。
震度６弱の地震の襲われました。
温水器の倒壊や揺れにより給水・給湯・排水管の破壊
で大事故に合った後に、
ある専有部分の温水器の貯湯タンクが湯沸かし時の圧力
で午前3時頃に破裂して下階左右ピラミット上に大漏水
がありました。
これからは地震等自然災害は仕方ないとあきらめ気味で
すが、古い耐用年数を大幅に超えた温水器を使用してい
る人為的事故が多発しだしました。
買い替えるお金もなく心配しています。

基本的に管理会社と区分所有者は利益相反の関係にあるという理解が必要です。「必要な修繕」と管理会社が言っても、詳しいことが分からない段階では、管理会社が利益をあげる口実と疑う姿勢も必要です。

マンション販売会社や不動産会社と、
マンション購入予定者は利益相反の関係に有るという理解が必要です。

良い立地の良い部屋と説明を受けても、
入居して見ないと、上下左右の住戸にどんな人が住んでいるか分からないと
疑う姿勢も必要です。

理事ではないので、オブザーバーとして、たまに理事会に参加して、
質問、意見を言う立場で。

わかったことは、共有部から専有部への水漏れで、
修理、保証などのため、今年度は、約￥２００万、管理費から支払われた。

専有部から専有部への水漏れが頻発しているので、￥１４０万くらいで、
専有部の、給湯器からの排水間の交換などをできますよという提案があった。

あ～心配、お金ないよ～。

ところで、けやき、桜の伐採に、約￥１２０万くらいの見積もりがありました。
理事会で、工期などを質問したら、１週間でも、１か月でもいい、、、
その効果があったら支払う（けやき￥２０万/1っぽん、桜￥７．５万/１っぽん）、
と、怒られました。ちなみに、諸経費は￥２０万弱で、、、（もう少し、明細
出したらと思いました）。

ちなみにこの業者の見積もりは、私は理解できないのですが、
項目１、￥ｘｘｘ
項目２．
項目３、￥ｘｘｘ
で、金額の記載のないの項があります（複数の見積もりで）。

たまたま、過去のを見てたら、
金額は例えばですが、

項目１、￥１０万
項目２．
項目３、
小計￥１３万

なんのこっちゃ？と思いました。
でも、理事会で指摘すると、また怒られるかも、
２流居住者はうるさいこと言うなと。。。

先月はスケジュールが合わず、参加できませんでしたが、
機会があればオブザーバーとして参加し、チェックさせてもらう予定です。

では、では。

>>33 某管理員
さすが、管理員経験者です。
この実務経験にマンション管理士等の資格をお持ちなら
鬼に金棒ですね。色々ご教授下さい。
築25年を過ぎるとマンションはあちらこちらが痛み組合員
も入れ替わり立ち代わりで大変な時期だと思います。

＞＞34 職人さん
理事会にオブザーバーとして自由に参加できるのは
民主的なマンションですね。
私が理事長の時は届出なしで占有者の自由参加を認
めていました。
現在は参加が厳しくなったとの苦情が出ています。
原則は自由参加がよろしいようです。

新年　あけましておめでとうございます。

水漏れマンションの住人ですが、
しばらく理事会に参加しませんでしたが、
１２月の理事会には参加しました。

またまた、、、ですが
今年初め、以前エレベータのリニューアルについて質問したところ
「工事を行う際には合い見積もりを取得し、精査のうえ工事を行います」
（議事録の抜粋で嘘ではありません）

今回、理事会での資料で、　メーカー系業者の説明資料で、
エレベータセミリニューアル工事の一覧
基本メニュー　概算金額￥６８，５００K
選択メニュー
　耐震対策、、、￥
　やさしさ仕様、、、￥
。。。
　　他社（独立系）で行う場合の長所・短所をまとめて資料作成。。。

あほらしくてやってられません、
普通は、現状調査（As is studｙ）、して、提案（To be design)だろ、、、
そのうえで、金額提示だろと私は思いました。

ところが、基本メニューも説明は次回らしいですな、、、
劣化調査、地震対応、、、なんの説明もなく、
基本メニューだってさ。。。。

でも、数は力なりで、、、これで通っていくのかと。

水漏れについては、長くなるので、簡単にですが、
９月の理事会だよりにて
「、、、各所の建材が老朽化しております。　特に過去３年においては
専有部分で給水管からの
漏れ水が頻発しております。。。」

添付された木下工務店の資料で「対策方法は、給水管全体の更新工事となります、。。。」で、はじまり、その資料には
当マンションではない、給水館の腐食写真が６枚ほど添付されていました。
１２月の理事会で確認したところ、当マンションの写真でないと
確認できました。

８月の理事会で、これをこのまま、配布するのでか？
居住者が不安になるだけでしょ、と質問したところ、
いいんです、不安がらせるのが目的です、、との説明でした。

こいつら、何者と思いましたが、数は力で、そのまま、配布。。。

でも、９～１１月の理事会には参加できず、
その間、何か、いわれたのでしょ、、、、この配布が、資産価値を落としたなど
（まったく同意です）、、、なので、１２月の理事会では、なんな反省
しているようにも見えました、、、でも、遅すぎるわな。

長々と恐縮です、１月から、また毎回さんかし、事実を伝えます、、、

でも、なんか意図があるのだろうと、非難するやからがでてきても、
居住者の利益を守るため、真実をここ、他に記述します。

>36 評判気になるさん
勇気のある発言だと思います。
工事会社の美味しい工事の一つに水道管の更新工事があります。
私のマンションでも漏水問題を管理会社から提案され、調査費用として30万円、修繕工事費として180万円の予算案審議が可決された。
まだ調査も行われていない時点で修繕工事費が可決されるのは何かがおかしい。
理事長は再選され役員は変わっていない。
漏水問題も管理会社からの発議で、住民側は誰もその事実を把握していません。
目で確かめることのできないメンテなので、誰からも異論が出ていない状況です。
注視しながら事の経緯を見守っている現状です。
何らかの変化があれば、又、書き込みしたいと思っています。

共用部分の漏水トラブルは組合や管理会社が単独で原因調査ができるが、
専有部分は共用部分と同じようにできないので、
皆さんのマンションでは専有部分の漏水事故つの原因にについては、
組合と管理会社の緊急対応等をご教示ください。
それに伴う保険の加入と対応方法についてもお願いいたします。

>>37 匿名さnn
１２月の理事会にオブザーバーとして参加し、
＋見積書の質が悪すぎる、、、、
　社印が押されていない、作成者・承認者の印がない、
　支払い条件が不明瞭（別途相談、従来通り、弊社指定の口座に
　振り込むなどの記載がおよそ９０％）、諸経費の比率が高すぎる
　（２０％くらいのものもあるので）、せめて１０％未満にし、
　諸経費はかっこで、具体的に、ｘｘｘなどと記載すべき、、
　工事を伴うものは工期とその内容（SOW)を記載すべき。。。などなど
　発言しましたが。。
　それが、発注する側の知る権利だと、、、居住者の利益にかなう、
　価格交渉する材料と思いましたので。
（ちなみに、１２月の理事会に出された見積書をみると、
　ダイキンエアテクノ（株）の見積書は、金額は￥３万未満ですが
　これらの条件を満たしていました、しっかりしてる）

　でも、いいんです、工期は１週間でも、１か月でも、、、経費はいろいろ発生
　するからいいんです。。。　などと、猛反対でした。
　業者が、渋るのはわかるけど（それをネタに、コスト計算されて、
　価格交渉されたくないから）、そこまでいきません、理事、管理会社が壁で、
　数は力で反対されました。

　なので、数字が間違っている（小学生がみてもわかる程度）
　見積書が、平気で理事間に出され、チェックもされていません。
　でも、数は力なので、「まあ、いいんじゃない」で済まされるかも。

　ちなみに、疑惑のエレベータリニューアルの件、
　２件手元にありますが、
　￥７２，２００ｋ　と￥１０２、８７５ｋ、、、
　￥１億以上の見積もりですが、社印はありません。

　まあ、この業界はこの程度かと。

完全に組合は舐められています。
私のマンションなどは順番性の理事で、
管理に詳しい組合員を順番をずらして理事になるのを
遅らせているようである。
殆どの理事長が収支報告者を理解していないです。
それでは、業者の見積もりなどは管理会社任せです。

１月２３日の理事会にオブザーバーとして参加しました。
関心があった点は２点、エレベータリニューアルと、水漏れ対策の件です。
今回、前者のみ、やや詳しく（長くて申し訳ないですが）。
１２月の理事会で、基本メニュー￥６８，５００ｋ、他オプション
の説明があり、これでいいのかと、質問したところ、基本メニューの説明は
次回で。

で、今回の理事会でその説明ですが、資料では
地震への備え約１０ページ：
　過去の地震による被害状況の分析
　休止しにくいエレベータ
　都開き走行防止
　（別に依存はありません、事実の列挙なので）
エレベータリニューアル一覧表１ページ
　（ここに、基本メニュの内容が、それは、
　制御盤、巻き上げ機を含む制御系のリニューアル
　７台合計、￥６８，５００ｋ、たったこれだけ？と思いました）
耐震対策、やさしさ仕様、意匠工事、約３ページ
エレベータリニューアル工程表６ページ

今回、２時間以上にわたり、質疑応答がありました。
質問の論点は、
＊現状調査の報告もなく、、、交換とは、どうゆうこと？
　経年劣化があれば、巻き上げ機を交換（過去の見積もり）
　と説明したのに、劣化があるかないか説明もなし、とにかく交換すると。
　調査して、現状報告、写真を添付しろと要求。
＊地震で休止、扉開け走行があるのはわかったけど、
　今回の基本メニューで、ｘｘｘをやれば、ｘｘｘの問題を解決
　できるなどの、因果関係というか、工事項目による
　効果の説明一切なし、じゃ、何のためにリニューアルするのか？
＊ちょっと特殊でして、全部で７基（２戸で１基のつくり）、
　高さは、ほぼ、７階のもの、１３階のものなど。
　なので、普通のオフィスで昼間、ずっと動いているエレベータと
　違うだろ、稼働率は、７階のエレは、１４階の半分だろ、
　それを、経年劣化も報告しないで、一律に交換という
　基本メニューはいい加減すぎるだろ。。。
＊などなどで、ほかにもいっぱい、この手抜き資料に関して

次回にこれらを、検討し、再説明らしいです。

今回、１２月もでしたが、自分ひとりでしたら、おそらく、
このまま、しゃんしゃんで、￥６８，５００＋オプションで決まりそうでしたが、
自分より、法務、保険に詳しい方が参加され、ほぼ私と同意見で、
次回に詳しい説明を受けられる予定です。

ところで、一般論として、
築２７年、
分速６０ｍ、７階　２基
分速９０ｍ、１１階、２基
分速９０ｍ、１４階、３基
およそでいいですが、これらをリニューアルする場合
大体のレンジはどのくらいでしょうか？
（２戸に１基のマンションなので、稼働率はかなり低いと
思います）。

水漏れ問題についても紛糾、、、
どうやら訂正文を出す方向で、、、
（各居住者で、保険にはいるなど、個別に対応を、、の方向で）
８月の理事会で、このまま全戸に配布するんですか？
心配かけるだけでしょう?　と質問したら、
心配させるのが目的だから、いいんです、と、
９月に全戸に配布。なんじゃおいと、思った件です。
でも、長くなるのでここらで、、、

２月の理事会にも参加できれば、また、報告し、
皆様のご意見を伺いたいところです。

>>34 職人さん 20
漏水事故対応の保険加入はしていないのですか。
殆ど保険で対応できますが、保険金詐欺にあっていませんか。

巻き上げ機の交換に関しては、フルメンテ契約であれば
その点検業者が無償で交換してくれます。
又、フルメンテ契約でない場合は、別途組合の経費で交換
しなければならないのですが、現状使用しているエレベーター
会社以外のものを使用することは普通はしないはずです。
特に基盤の交換はその会社のもの以外は使用できませんから。
全交換するのであれば、どこのメーカーでも相見積もりを取る
べきと思いますが。

保険に関しては詳しくないので、記述をさけています。
およそですが、
今回の件により、保険の保証金額をアップした内容に変更
することが決定され、契約更新された、近々にするようです。
＊水漏れ部を調査する費用を保険でカバーする金額をアップ
＊下位の部屋に被害が出た場合の修繕費を保険でカバーする金額をアップ
だと理解しています。

が、今後、水漏れが頻発した場合、保険の保証金額を
超える恐れがあるので、個人で損害保険に加入する方法も
ある、、、との文書を準備するようで。

理事会でわかったのは、先週も１戸で水漏れがみつかった、
とのこと。　自分もどこかの損保を調査して契約しようかと、
保険料は、千円、２千円程度らしいので。

この件もあいまいで、
フルメンテナンス契約なので、保守契約にもとづく点検の結果、必要な部品を
交換しています、との説明あり。
だったら、今回、全エレベータの巻き上げ機を交換する必要性は
どこにあるか（稼働率が低いので）説明してほしいといっても、
曖昧な回答、とにかく、基本メニューで全交換を。
だったら、過去の部品交換の履歴を全部出せと、、、次回までに
資料を準備するとは、言ってました、果たしてどんな資料か？？？

マンションの漏水の場合、下階への損害賠償については
保険でほぼ対応できます。
漏水があれば下階の住民は気がつきますから、それで上階の
給水管を閉じればそれ以上は被害は大きくなりません。
壁紙の一部交換で済みますよ。

保険については、
自分とほぼ同じ考えの組合員の方が参加され、
理事、管理会社の担当者より詳しく理解され、
いろいろと説明いただき助かっています。
９月の資料配布では、かなり、クレームがあったと
推察されます。

エレベータリニューアルに関しては、現在の管理会社の
担当者のマネージメントが、まったくなってなく、、
別の担当者をお金を払ってでもアサインしてもらう、、
などの話が出ています（２年前の大規模修繕工事の際は
うまくマネージメントされたようです）。
個人的には、大規模修繕工事はエレベータメーカと
関係ないのでよかったかもですが、
今回、管理会社の別の人物といっても、エレベータメーカー、
管理会社、保守、メンテ会社と利害関係（大手の電機メーカ系が
すべて仕切っていますので）があるので、それは、どうかと心配です。

とにかく、現在のメーカー系のリニューアル提案がまともな
ものになるか（現状調査の報告書出してから話がはじまるはずだが）、
独立系２社に合見積もり取得までいくか、、、

次回以降の理事会にも参加し疑問があれば投稿します
、相談、助言を頂きたく。

>>34 職人さん 20
保険に加入しているのに、
数百万円の漏水事故修理費を支払っているのですか。
保険金を受け取りながら組合費でも支払っているこ
とになります。
これは管理会社による保険金詐欺の疑いがあります。
保険会社を調べることが先決でしょう。
保険代理店は管理会社か系列の代理店になっている
と思います。

>>37 匿名さん
組合の保険で対応するのでしょうから監視しましょう。
予算で計上して管理会社が工事をして保険受け取りを
管理会社にしてその他に組合の予算から工事費を受け
取っている管理会社もあります。
過去の収支報告書を確認すると疑わしい組合費の支出
が見えてきます。

保険金を受け取るのは管理組合でしょう。
それを管理会社が受け取るということはありえません。

>>50 匿名さん
１、専有部分から専有部分への漏水事故について組合員個人
は火災保険は加入しているが個人賠償特約には加入していな
い場合。
２、専有部分から専有部分への漏水事故について管理組合は
１の場合を想定して共用部分の火災保険に個人賠償の特約に
加入している。
１、２の場合専有部分の漏水トラブルについては管理組合が管理を委託している管理会社が原因調査から被害者間の示談等をまとめて管理会社名で工事業者に発注して工事費の保険金は管理会社の口座へ振り込まれる。
※この場合は管理組合加入の保険を利用しているのだから保険金は管理組合の口座へ振り込むべきですが、そこら辺を各マンションは追跡して調査してみて下さい。

保険金詐欺まではやってないと、思うのですが。

私は保険については詳しくないのですが、
＊共有部から、専有部への水漏れがあったので、
　本会計年度、総額、約￥２００万円を
　被害住戸に、管理費会計から支払われた。
　（共有部から、専有部への件は問題になっていません）
＊既に、保険に入っていて、（専有部から専有部）
　水漏れ調査、下の下位へ、被害が及んだ際には保険で
　カバーすることになっていた。
＊が、１０月または１１月の総会で、件数が増えた場合に
　そなえ、保険料アップ、保証金額アップが議決された。
＊が、さらに、金額が増えることも考えられるので
　その増額ではカバーできない事態が想定される（水漏れマンションですな）、
　a. 管理会社より、総額１億円を超す、修繕積立金による
　　　一括修繕の資料の添付、話があった（正式な提案ではない）
　　これには、再度、修繕積立金の値上げに恐れあり、
　　理事会全体でも否定的な雰囲気。￥１３０万/1戸＊１００なので。
　b. 各戸で特約をつけた保険に加入する方法があることを、
　　やんわりと再配布する方向で話が進んだ。

で、その再配布する内容も、９月に風呂敷広げ過ぎて、水漏れ
頻発していますよ、￥１４０万で解決しますよ、、から、
どう修正するか、すったもんだ（だから、配布はやめろといっていたのに
と、言いたい）。

本日、損害保険会社に電話し、マンションの水漏れに関する
損害保険の資料の送付を依頼しました。
電話で担当者と話したところ、親切に、カバーする範囲を
説明いただきました。金額もさほどではないようで。

個人的には、管理会社は信用できないので、個人で保険に
入る方向で複数社と本日話をしました。

なにしろ、全体一括工事、約￥１５、７３０万円/全体（１４３戸）
の資料を２３日の理事会でいきなり、添付してくるので
（どうせ、合い見積もりも取らないし）。

ほぼ正確に記載したと思いますが、詳細は若干のミスがあるかもです。

助言、意見を頂きありがとうございます。

52 評判気になるさん 1時間前
保険金詐欺まではやってないと、思うのですが。

私は保険については詳しくないのですが、
＊共有部から、専有部への水漏れがあったので、
　本会計年度、総額、約￥２００万円を
　被害住戸に、管理費会計から支払われた。
　（共有部から、専有部への件は問題になっていません）

組合加入の火災保険の個人賠償の特約を付けていれば
約￥２００万円は保険で賄えます。
収支報告書の管理費会計で支払われているのであれば
保険金の収入（若しくは雑収入）が２００万円計上さ
れていなければ保険金を詐取した疑いがあります。
月別収支報告書をもとに月別支払明細書を確認して保険
会社を調べてみて下さい。

詳しくないのですが、
約￥２００万円を管理費会計から支払われたのは事実です。
特約が付与されていたか、不明。また、保険金収入が計上されていたかも
不明です。　次回の理事会で確認します。

月別支払明細書はありません。
毎月、検討、発注、支払い、一覧表はあります。
なので、１２月、いくら支払われたか、理事会資料ではわかりません。
この点は、なるほどの指摘なので、次回の理事会で聞いてみます
（年１回の総会では、支払いの履歴が報告されてはいます）。

質問があります。
共有部から専有部への水漏れなどにたいする損害保険にも
個人賠償の特約を付けられるのでしょうか？

現状の理解では、共有部ー＞専有部の保証の特約は付けられない、
または、つけていなかった、なので、約２００万が管理費から支払われたです。

もし、それが可能であれば、今後は特約をつけるべきか、など、
でないと、来年も、また管理費から支払いが発生してしまうので、
可能であれば、これも理事会で確認します。

52 評判気になるさん 19時間前
保険金詐欺まではやってないと、思うのですが。

私は保険については詳しくないのですが、
＊共有部から、専有部への水漏れがあったので、
　本会計年度、総額、約￥２００万円を
　被害住戸に、管理費会計から支払われた。
　（共有部から、専有部への件は問題になっていません）

※共用部から、専有部への水漏れで２００万の支払いを
しているでしょう。
施設賠償責任特約で保険金をもらえますよ。
収支報告書に保険金収入若しくは雑収入の中に２００万円
を処理しているかですが、
通常は２００万円は大金ですから保険金の収入として一般
会計（管理費会計）で処理すべきでしょう。
その会計処理がなされていなければ管理会社による保険金
詐欺の疑いがあります。
保険代理店が管理会社系列の場合はこの手で相当の収入が
あるよ見ます。

先月の理事会の議事録（理事会だより）配布されました（２月９日付）。
月次の支払明細書のご指摘は、なるほどなので、
その視点からチェックしてみると。。。
支払済工事の一覧が、、　すると

消火器交換：￥ｘｘｘ、支払月５月
緊急出動、、、：￥ｘｘｘ、支払月７月
他、７件、支払月はすべて９月でした。
他のマンションでもこんなもんですか？
もう２月なんですけど、、、
次回、２月２０日の理事会で聞いてみます。

本日、理事会にオブザーバーとして参加し、
忘れないうちに議事録を（できるだけ正確に記述
しますが、細かい点では、ミスも、お許しを。

１．保険金、入金、出金確認の件：
　＊保険会社からの入金は、マンションの口座に
　　直接入金との説明。
　　月次の入出金見最初はフロントで確認できるとのこと。
　　後日確認します。
　　（管理会社の年配者は、保険金詐欺が、世の中で
　　　過去にあったことを認識、幣マンションでは、保険金会社から
　　　直接入金なので、、、詐欺はあり得ないとの説明）
２．共有部から専有部への漏れ水に対しての保険でのカバー：
　　施設賠償特約でカバーされたらしい。　ただし、経年劣化
　　で起きた事故（漏れ水）はカバーされない？？？
　　すみません、完全に理解できていません（メモが見当たらないです）
３．エレベータリニューアルの件
　　約３時間以上議論
　＊メンテナンス会社が、調査を行い、その結果を報告
　　（現状の、写真付きで）、まあこれはご苦労さん。
　＊が、現状のままでは、各要素で、懸念事項があるとの説明
　＊しかし、その懸念が、数値化されていない。例えば、最悪の場合
　　発熱、発煙がおきる、、、事故時に長期停止となる恐れ、、、
　　最悪の場合、突き上げ、つき下げが起きる。。。
　　要するに不安材料をあおってはいるが、５年に１度おきるか、
　　２０００基に、５基起きるか、１０基おきるか不明。
　　メンテ業者はそのあたりの数字をもっているはず、それに
　　もとずいて部品の在庫調達など、してるはず、次回までに
　　できるだけ詳しく報告される予定。
　＊問題は、
　　基本メニュー：￥６８，５００ｋの根拠は示されず、
　　　その中の各項目が、マストなのか、推奨なのか不明、
　　　それによって何が改善、保証されるか不明、、、
　　　などなどで、次回までに、詳細のリストをまトリックスにする
　　　依頼。
　　＊さらに問題は、オプションで、エレモーションプラス「ゼロ」、の説明
　　　更新するのは、心臓部となる、「巻き上げ機」と「制御機器」。
　　　これだけで、最新鋭に生まれ変わりますの説明（資料あり）。
　　　工事中も使えない日をゼロに。要するに限定したリニューアルプランの
　　　ようです。

　　　が、しかし、基本メニューで、「巻き上げ機」「制御機器」「かご関係」
　　「乗り場関係」の、更新、設置で、￥６８，５００ｋ
　　　プラス、工事を限定した、エレモーションプラス「ゼロ」をオプションで、
　　　￥１０，５２０ｋのオプション費用、、、トータル￥８０Mくらいか？
　　　おかしいだろ。

　　　普通に理解すと、
　　　　１．基本メニュー（いろいろ、多数交換）で行いますか
　　　　２．エレモーションプラス「ゼロ」（心臓部のみを交換）
　　　　　　で行いますか　なのに　　　　

　　　　１．基本メニューで行いますか
　　　　２．基本メニュー　＋　エレモーションプラス「ゼロ」で行いますか　

　　　の、提案資料になっていて、質問すると、

　担当営業はしどろもどろ、、、、座って、お茶飲んでから、と言われながら、
　結局次回までに、資料再提出

伝わりますかね、最後のところ。
文書で記載するのはそれなりに大変です。。。

　　

１～３月の理事会に参加しました
＊エレベータのリニューアルについては進展なし。
　ここで簡潔に記述するのが難しいほど、
　資料、説明に矛盾多々あり。
　次回の理事会後、一つ一つ説明しますので、ご意見賜りたく。
＊昨年の予算では、管理費、エレベータ保守に関して、見積もり無し。
　過去、２５年ほどは、それぞれ見積もりがありました。
　昨年は重要事項説明書で、テクニカルメンテナンス業務
　（質問すると、有資格者による業務らしいです）
　中に、エレベータ保守点検、ポンプ点検、消防設備（ホース）点検、乾球交換、
　日常点検など、、、、合わせて￥７M強/年の記述。
　株主総会の招集通知と同様に、これを、総会前に配布し、
　賛成多数（出席者は１０％ほど、ほとんどが委託で）で
　承認されました、しゃんしゃんです。
　だれも、昨年のエレベータ保守費費用の金額はわからないのですが、
　他のマンションもこんなですか？　
　そろそろ来年度の予算の時期ですが、、、いまだ、これら見積もり無し、
　今年と同様、見積もり無し、契約なし（エレベータ保守に関して）で、
　正面突破か？
＊水漏れ：昨年９月、居住者をしんぱいさせる目的で、
　水漏れ頻発、木の下工務店の￥１．３M/年の工事費用の見積もり配布
　について：不評で、なんらかの連絡再送付の予定も、文面まとまらず。
　ちなみに、見積では、保証期間の記載なし、バスの下は除外しますの記載。
　なぜバスの下を除外するか聞いたら、大変なので、とりあえず除外との
　消極的説明があったとのこｔ、、、PCR検査でもしてろと、言いたい。
＊見積もりに、ふざけた記載があって、指摘したにも関わらず、
　そのような見積もりはみつかりませんでした、、、前にも
　記述しましたが
　１、１０万　
　２．
　３．
　計１３万
　諸経費４万　
　合計１７万
　要するに、チェックする気も、能力もないのか？
＊桜の木、けやきの伐採で、桜の木を切り過ぎで、
　資産価値を落としたとの投稿あり、、、
　前にも記述しましたが、￥２５万/桜の木、￥２０万/ケヤキの
　見積もり、、、工数、高所作業車コストの記載なし、、、
　おかしいだろと言ったら、￥２５万/桜の木の仕事をしたら、
　１週間だろうが、１か月だろうがいい、その価値があれば支払うとの
　説明、、、でも、工事中、理事会、管理会社だれも立ち会わず、
　ぼうず丸儲けというか、楽だわな。。。で、切り過ぎと言われても、
　知らんぜよ。

などなど、一流居住者で決まることには理解できません、二流居住者は
発言しても、、、
コロナか、売り上げに困ったら、業者さんは提案を持ってらっしゃい、
合い見積取らないし、諸経費１５％くらいで何も言われないし、支払い条件は
別途相談、弊社口座に振り込むなどで、十分、　金額発生しない高所作業車など、
　てきとうにちりばめれば、、、簡単で～すてか、多分もうかりまっせ。


　

ご無沙汰ですが

エレベータリニューアルに関しふざけた話です。
＊１年前、巻上機流用、制御盤交換、で￥７０M
（経年劣化があれば、巻上機交換と注釈が、その場合は価格もアップ）
　完全停止日、１～２W
＊１２月２０２０年、基本メニューで
　巻上機交換、制御盤交換、他、いろいろ交換
　で、￥７０Mの提案。
　オプションで、￥１０Mくらい追加すれば、稼働停止０日
　個別の現状調査報告なし。

１２月～３月・２０２１で、毎月異なった説明、
質問しても答えられず。

最初は、巻上機流用で、１～２ｗ完全停止、
でも、基本メニュープラス￥１０Mで、完全停止無し
でも、その後、別の担当者が参加し、
その実績はありません、だとさ。

で、４月の理事会で、いきなり、
発想を変えて、リニューアル延期、
￥５～６Mで、耐震補強工事のみの提案
（制御盤、巻上機などの交換なし）は、どうでしょうか？　だとさ。

説明できない提案で、墓穴を掘ったあげくに、
だったら、１２月～３月の説明、議論はなんだった?

いい加減の極み、ここにありです。

>>51 匿名さん
うちのマンションもそんな感じです。
幸いなことに、皆、きちんと保険に入っていて、個人賠償特約だけじゃなくて、水濡れ特約にも入っているらしくて、管理組合のマンション総合保険は使わなくてもモメルことはないです。
それに水漏れ事故って、ほとんど起きとことがないですよ。万一、洗濯機のホースやウォシュレットの管が外れた時のためぐらいに掛けているような気がするが、もし実際そんな事故が起きたときにはやはり大変なことになるのだろうな。

頭痛の種は
先日、来期の予算を決めるための総会がありました
＊最大の支出先の管理会社への支払い：見積もり無し（数年前まではありました）
＊来季、２番目の支出先（エレベータセミリニューアル）、提案では
　数百万、が、見積取ると、２０％ほど高い金額、　なんでや、
　合い見積もり取るようにと要求
＊３，４番目の大きな支出先（植栽管理と、出窓などの清掃業務）も、
　見積もりなしで、いったい何を、どれくらいの頻度でやるか、わかりません。

１０年前は、これら、自然に、業者がきて、見積提示、説明がありました。
この、２，３年、むちゃくちゃ、業者は楽だわな。。。
コロナで参加者１０％未満、委任状多数で賛成でっか、よっしゃ、よっしゃで。

普通は、合い見積もりとったのかと、ついい級されるはず、
でも、ここでは、来年は、見積もり取ってくださいと
お願いしました。

コロナ騒動を利用して儲かる者がいる。

>>62 匿名ですさん
ご自身で見積り仕様書書いて、見積り取った方が早いでしょ。
それで発注して、施工不良になっても、自分で責任もって対処してね。

個人で合い見積もりとれるものは、そうしました
給湯器が壊れて、
東京ガス、￥ｘｘｘ万、NORITZ、￥ｘｘｘ万
￥１０万の差がありましたので、生協を通し、NORITZに発注
（余計ですが、このマンションで、東ガスに発注しなかったのは
　初めてと、言われました、１０年前の話ですが。
　でも、CNBC見てたら、東ガスは、メーカーのガス器具に
　ラベル貼るだけだといっていたし、、、実はここまでこの話には
　落ちもありますが、ご希望があれば、説明しますが）

マンションの管理費で行う工事など、個人では見積もり取れません、
ある、独立系エレベータ保守、りぬーある会社に電話しましたが、
個人だと、営業マンも答え難くそうで、いろいろ親切に
答えてはいただきましたが。

ところで、エレベータのリニューアルで、１年前、
制御盤交換、巻上機流用で、完全停止、１～２W間。

１２月～３月の提案で、制御盤交換、巻上機交換でも、
￥１０Mのオプション費用払えば、完全停止ゼロらしいどえす。

巻上機交換するのに、完全停止ゼロ日って、世界新記録、ギネスもんですわ。
でも、実績はないとの説明でした、そりゃどうだろ。

水漏れは、めったに起きないだろうと、自分も思っていました。
でも、今年も、１，２件おきました。
その報告をするのに、管理会社は、なんか、生き生きしてました。
なので、￥１４０万払って、木XXX工務店の、給湯管リニューアル
工事はどうですかって、。。　７月か８月には、親切にも
そのリニューアル工事のセミナーまで開催してくれるそうです。

昨年１１月か１２月頃、理事会資料に、提案書が、、、
それは、全戸から、毎月、￥４～￥５万円の、
水漏れ対策工事費（給湯管からの水漏れ）を、長期間　徴収し、
すでに、個人で工事など終わってるところ、他の業者に依頼する
ところにはあとで返済する、なので、まずは払いなさい、
木XXX工務店が何とかするから、でした。
（提案書はありますが、なぜか議論されませんでした）

あほくさ、でも、一流居住者、高等市民の賛成で、実現するかもです。

個人で見積もり取って、個人で発注するのは無理です。
業者は見積もりは出さないだろうし、発注するなどできません、
例えば、全戸の出窓の清掃業務、個人で葉中する方法があれば
教えてもらいたいですう。

以前の理事会で、出窓の清掃業務の頻度を減らす、それで出費を減らす
などの説明がありました、　でも、今期の予算は、見積もり無しで、
頻度を減らしたのか、昨年と同じか、まったく不明？

でも、いいんです、上流、高等居住者の賛成多数で、、、
自分は３流居住者ですが、多数決には従いますので。

専有部分の配管・配線設備は専有部分
　　　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担、但し、
規約で定めればその限りではないが。しかし、問題点はある。
玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、
理事長の承認のもとに取換え等はできる。（部品等が同じものがない場合もでてくる）
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が
多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

ご無沙汰です
＊エレベータリニューアルについて、
　巻上機交換、制御盤交換、　￥１０K余計に払えば
　完全停止日、ゼロです。　この詐欺的提案を阻止。
＊で、管理会社より、耐震工事はどうでっか？
　提案書：￥６M
　第一次見積もり：￥９M
　第二次見積もり：￥７．２M
　２０％も値引きしてもらいまいました、
　これで、いこうよ、わっしょい、わっしょい。
　で、総会で、賛成多数で可決。
　(提案で￥６Mの件は、いっさい、居住者に説明なし、
　また、￥７．２Mの件、消費税含んだ金額の記載なし、
　￥６．６M,　消費税別途、、、今時こんなあるか？
なんじゃ、こりゃ、お前ら、何もん？　くせもんか？
はい、一流居住者、上級市民です。

まあ、君子というか、尊師が、これが正しいです。。。
は、はあ、、了解ですで、一件終了。
こんな、理事会、ほかにもあるんかい？

エビでンス持ってるから、どこかで、なんとかするべえ。

ところで、三ツ沢水漏れ頻発マンションですが、、、
今回の水漏れ頻発は、
各居住区の、それぞれ設置してある、給湯器からの、
水平の給湯管での水漏れなので、まったく、専有部での
問題で。
親切にも、木の上から、￥１４０万払えば、直しまっせ、
でも、風呂場の下の工事はなし、補償期間の記述もなしで、、、、
お、やるねえって、おたくら。
排水管（水平、垂直両方の場合）は、全体で対処するべえ、、、
とにかく、￥１４０万払えば、各専有部、なんとかしまっせ、
って、ありがたい、尊師からのお話でした。。