築２５年を過ぎると、

いろいろご意見ありがとうございます。で、
＊私は、特定の業者と一切の利害関係はありません
＊私は、一切、意図したうその投稿はしていません
　（勘違いにより、実態と異なることはあったかもで、
　　特に、保険にかんしては不勉強なので）
＊私は、昨年末より、３，４回理事会に出席し、
　合い見積もりを取ること、２ｎｄ　オピニオンを
　聞くことのみを主張しました
　（でも、理事会議事録には、記載されませんでした）
＊合い見積もりなし、見積もりに支払い条件が明記
　されてない案件にたいし、発注はできないと思います。
＊目的は組合員の利益を守ることのみです

最初の、エレベータリニューアルの見積もり以外は、
出席した限り、重要事項説明書、理事会だよりなどドキュメントを、
エビデンスとして保持しています。

別にけんかするつもりはないです、組合員の利益の為に、
理事会で発言し、何も動かない場合は、履歴を残す意味でも、
ここに投稿した次第です。

もう少し、具体的にまずは２点ほど。
１．今年の管理費について：理事会に出席し、
　　見積もりはとりましたかと、質問したら、
　　見積もりはなし、管理会社からの提案のみ。
　　すなわち、価格交渉がされていない。

２．昨年、１２月、今年１月に、エレベータの保守について、
　　独立系の会社の実績などを説明し、合い見積もりの候補では
　　と、提案。
　　でも、相見積もりなし、要するに、その意図なし。
　　その際、「業者を変えてくださいとは言っていない、
　　合い見積もりをし、価格交渉の材料に、、、２ndオピニオンを。。」と。
　　でも、議事録にも残っていないので、
　　そんな意見ありましたか？と、しらを切られるかも、、、
　　なので、ここに記録する意味もあります。

　　他、他。。。
　　

８月７日
何度も、長々と、恐縮です。
＊本日配布を確認した、７月１８日の理事会だより（議事録）に、
　私の意見（エレベータ保守業務について、第三者の検討）が繁栄されていました、
　先月の理事会でも指摘したので、今後の展開を報告します
＊エレベータリニューアルの内容に関しては、、、巻き上げ機を
　更新するとの文書がありました（最初は、見積もりに交換と
　記載があったにも関わらず、流用、部品を交換と
　強弁していた案件です、いわゆるダメージコントロール、初期対応が
　まちがっていたと）。　見積書のコピーをとってないし、
　管理会社の担当も代わっているので、、まあ、とりあえずは。
　でも、会社として、見積もりした、回答したことだけど。

少しは進展か？　

これらは嘘ではありません、また、私も、かなり控えめに投稿しています、
法律に詳しい知人に聞くと、証拠があっても（見積もりをコピーして保持していても）、
詐欺罪は難しい、私文書偽造なら可能性あり、また、自己の利益の為に虚偽の説明を
したなら民事で損害賠償請求可能との。。。
でも、見積もりもコピーしてないし、そこまでは、と思い、理事会でもそれは触れて
いません。

よい、夏休みを。

すみません、たびたび。。。休みの前にもう一言、
前回（７月）の理事会で、
いきなり、
水漏れ対策工事の見積書案と、
全戸に配布予定の工事の提案の案内が、
管理会社の書類に添付されていました（事実です、エビデンスあります）。
理事会では、結局、そのレターを配布するとの決定はなされませんでした。

自分は、その経緯（なぜ急にそんな提案書がでてきたか）はわかりません、、、
でも、びっくりした、いきなり￥１３０万とか、、、

どんなご意見もウェルカムですが、、、
佐川さんの説明に納得する（世論調査では、５％程いるらしい）ような
タイプの方は、私と考え方が違いますので、ご意見は不要ですので、
お休みなさい。

>>24 口コミ知りたいさん
組合員は分譲マンションの管理を委託できる管理者の
選任を見る目を養うべきでしょう。
政治的に悪用されている感じを否めません。

多少厚さも和らぎ、投稿するかなって。
９月８日付で、全戸に配布された資料で、
「、、、特に過去３年においては専有部分で給湯管からの漏水が頻発しており、
今後も漏水事故が多発する懸念があります。、、、」

以前からの居住暑ですが、すごく心配で、、

添付資料では、
￥１４０万くらいで更新工事をすれば、
給水,給湯管からの漏れ水発生率を
限りなくなくすことができます、と。

中古で購入すする人は、確認したほうがいいよね。

で、急にそんなお金ない人はどうすればいいの？
こうして投稿すると非難されるの？　訴えられるの？

>>26 周辺住民さん
一戸当たり140万円ですか。？

専有部分の給排水管の更新工事は、例えば給水管、排水管、汚水管、ガス管、
給湯管のすべて交換した場合の見積もり金額は１戸当たり７０万円ぐらい
かな。

>>1 匿名さん
事故が起きてから対応でなく予防すべきなんだけどな？偉そうにいうなよ。誰もがわかってるわ。お前が事故起こる前に値上げの提案できるのかよ。理事長やれるのかよ。何もできない無関心層の1人のくせにさー多いよなー後から遡って正論吐く奴。虫酸が走るわ。

築25年くらいで漏水事故が多いマンションは
手抜きマンションにつき予防することはでき
ないので補修費に充てるための管理費の値上
げは必要です。
更新工事を早めにしたければ修繕積立金の値上げで対応。
至急しなければならなければ不足分を借り入れで対応。

私のマンションは５００戸超の築25年の団地型
オール電化です。
問題は電気温水器の設置場所です。
設置場所はクローゼットの裏側、洗濯機置場の裏側、
冷蔵庫置き場の裏側、室内廊下の側面、です。
もう既に多様年数16年を過ぎた温水器を使用してい
る専有部分が半数以上に及びます。
電力は午後10時から翌朝7時までの深夜電力です。
給水システムは専用（簡易）水道です。
震度６弱の地震の襲われました。
温水器の倒壊や揺れにより給水・給湯・排水管の破壊
で大事故に合った後に、
ある専有部分の温水器の貯湯タンクが湯沸かし時の圧力
で午前3時頃に破裂して下階左右ピラミット上に大漏水
がありました。
これからは地震等自然災害は仕方ないとあきらめ気味で
すが、古い耐用年数を大幅に超えた温水器を使用してい
る人為的事故が多発しだしました。
買い替えるお金もなく心配しています。

基本的に管理会社と区分所有者は利益相反の関係にあるという理解が必要です。「必要な修繕」と管理会社が言っても、詳しいことが分からない段階では、管理会社が利益をあげる口実と疑う姿勢も必要です。

マンション販売会社や不動産会社と、
マンション購入予定者は利益相反の関係に有るという理解が必要です。

良い立地の良い部屋と説明を受けても、
入居して見ないと、上下左右の住戸にどんな人が住んでいるか分からないと
疑う姿勢も必要です。

理事ではないので、オブザーバーとして、たまに理事会に参加して、
質問、意見を言う立場で。

わかったことは、共有部から専有部への水漏れで、
修理、保証などのため、今年度は、約￥２００万、管理費から支払われた。

専有部から専有部への水漏れが頻発しているので、￥１４０万くらいで、
専有部の、給湯器からの排水間の交換などをできますよという提案があった。

あ～心配、お金ないよ～。

ところで、けやき、桜の伐採に、約￥１２０万くらいの見積もりがありました。
理事会で、工期などを質問したら、１週間でも、１か月でもいい、、、
その効果があったら支払う（けやき￥２０万/1っぽん、桜￥７．５万/１っぽん）、
と、怒られました。ちなみに、諸経費は￥２０万弱で、、、（もう少し、明細
出したらと思いました）。

ちなみにこの業者の見積もりは、私は理解できないのですが、
項目１、￥ｘｘｘ
項目２．
項目３、￥ｘｘｘ
で、金額の記載のないの項があります（複数の見積もりで）。

たまたま、過去のを見てたら、
金額は例えばですが、

項目１、￥１０万
項目２．
項目３、
小計￥１３万

なんのこっちゃ？と思いました。
でも、理事会で指摘すると、また怒られるかも、
２流居住者はうるさいこと言うなと。。。

先月はスケジュールが合わず、参加できませんでしたが、
機会があればオブザーバーとして参加し、チェックさせてもらう予定です。

では、では。

>>33 某管理員
さすが、管理員経験者です。
この実務経験にマンション管理士等の資格をお持ちなら
鬼に金棒ですね。色々ご教授下さい。
築25年を過ぎるとマンションはあちらこちらが痛み組合員
も入れ替わり立ち代わりで大変な時期だと思います。

＞＞34 職人さん
理事会にオブザーバーとして自由に参加できるのは
民主的なマンションですね。
私が理事長の時は届出なしで占有者の自由参加を認
めていました。
現在は参加が厳しくなったとの苦情が出ています。
原則は自由参加がよろしいようです。

新年　あけましておめでとうございます。

水漏れマンションの住人ですが、
しばらく理事会に参加しませんでしたが、
１２月の理事会には参加しました。

またまた、、、ですが
今年初め、以前エレベータのリニューアルについて質問したところ
「工事を行う際には合い見積もりを取得し、精査のうえ工事を行います」
（議事録の抜粋で嘘ではありません）

今回、理事会での資料で、　メーカー系業者の説明資料で、
エレベータセミリニューアル工事の一覧
基本メニュー　概算金額￥６８，５００K
選択メニュー
　耐震対策、、、￥
　やさしさ仕様、、、￥
。。。
　　他社（独立系）で行う場合の長所・短所をまとめて資料作成。。。

あほらしくてやってられません、
普通は、現状調査（As is studｙ）、して、提案（To be design)だろ、、、
そのうえで、金額提示だろと私は思いました。

ところが、基本メニューも説明は次回らしいですな、、、
劣化調査、地震対応、、、なんの説明もなく、
基本メニューだってさ。。。。

でも、数は力なりで、、、これで通っていくのかと。

水漏れについては、長くなるので、簡単にですが、
９月の理事会だよりにて
「、、、各所の建材が老朽化しております。　特に過去３年においては
専有部分で給水管からの
漏れ水が頻発しております。。。」

添付された木下工務店の資料で「対策方法は、給水管全体の更新工事となります、。。。」で、はじまり、その資料には
当マンションではない、給水館の腐食写真が６枚ほど添付されていました。
１２月の理事会で確認したところ、当マンションの写真でないと
確認できました。

８月の理事会で、これをこのまま、配布するのでか？
居住者が不安になるだけでしょ、と質問したところ、
いいんです、不安がらせるのが目的です、、との説明でした。

こいつら、何者と思いましたが、数は力で、そのまま、配布。。。

でも、９～１１月の理事会には参加できず、
その間、何か、いわれたのでしょ、、、、この配布が、資産価値を落としたなど
（まったく同意です）、、、なので、１２月の理事会では、なんな反省
しているようにも見えました、、、でも、遅すぎるわな。

長々と恐縮です、１月から、また毎回さんかし、事実を伝えます、、、

でも、なんか意図があるのだろうと、非難するやからがでてきても、
居住者の利益を守るため、真実をここ、他に記述します。

>36 評判気になるさん
勇気のある発言だと思います。
工事会社の美味しい工事の一つに水道管の更新工事があります。
私のマンションでも漏水問題を管理会社から提案され、調査費用として30万円、修繕工事費として180万円の予算案審議が可決された。
まだ調査も行われていない時点で修繕工事費が可決されるのは何かがおかしい。
理事長は再選され役員は変わっていない。
漏水問題も管理会社からの発議で、住民側は誰もその事実を把握していません。
目で確かめることのできないメンテなので、誰からも異論が出ていない状況です。
注視しながら事の経緯を見守っている現状です。
何らかの変化があれば、又、書き込みしたいと思っています。

共用部分の漏水トラブルは組合や管理会社が単独で原因調査ができるが、
専有部分は共用部分と同じようにできないので、
皆さんのマンションでは専有部分の漏水事故つの原因にについては、
組合と管理会社の緊急対応等をご教示ください。
それに伴う保険の加入と対応方法についてもお願いいたします。

>>37 匿名さnn
１２月の理事会にオブザーバーとして参加し、
＋見積書の質が悪すぎる、、、、
　社印が押されていない、作成者・承認者の印がない、
　支払い条件が不明瞭（別途相談、従来通り、弊社指定の口座に
　振り込むなどの記載がおよそ９０％）、諸経費の比率が高すぎる
　（２０％くらいのものもあるので）、せめて１０％未満にし、
　諸経費はかっこで、具体的に、ｘｘｘなどと記載すべき、、
　工事を伴うものは工期とその内容（SOW)を記載すべき。。。などなど
　発言しましたが。。
　それが、発注する側の知る権利だと、、、居住者の利益にかなう、
　価格交渉する材料と思いましたので。
（ちなみに、１２月の理事会に出された見積書をみると、
　ダイキンエアテクノ（株）の見積書は、金額は￥３万未満ですが
　これらの条件を満たしていました、しっかりしてる）

　でも、いいんです、工期は１週間でも、１か月でも、、、経費はいろいろ発生
　するからいいんです。。。　などと、猛反対でした。
　業者が、渋るのはわかるけど（それをネタに、コスト計算されて、
　価格交渉されたくないから）、そこまでいきません、理事、管理会社が壁で、
　数は力で反対されました。

　なので、数字が間違っている（小学生がみてもわかる程度）
　見積書が、平気で理事間に出され、チェックもされていません。
　でも、数は力なので、「まあ、いいんじゃない」で済まされるかも。

　ちなみに、疑惑のエレベータリニューアルの件、
　２件手元にありますが、
　￥７２，２００ｋ　と￥１０２、８７５ｋ、、、
　￥１億以上の見積もりですが、社印はありません。

　まあ、この業界はこの程度かと。

完全に組合は舐められています。
私のマンションなどは順番性の理事で、
管理に詳しい組合員を順番をずらして理事になるのを
遅らせているようである。
殆どの理事長が収支報告者を理解していないです。
それでは、業者の見積もりなどは管理会社任せです。